23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[341: 匿名さん]

レインズ見たけど湾岸系は新規分譲の価格より安い値段で売り出してる物件普通にあるじゃん。
レインズ厨は自分が湾岸買って、値が下がったから自己正当化したいだけなんじゃないの？

[342: 匿名さん]

〉340

決済は振込だけじゃない。キャッシュも出る。だからどのお金が何に使われたかは把握できない。だいたい決済に立ち合う銀行員は処理するだけで、中身はみてない。

ローンの不正をチェックするのは、保証会社なんだよ。銀行は書類のやりとりだけ。保証会社は銀行の口座の動きは照会しない限り見れない。

売買契約書の価格＝レインズ価格は一致してるのがほとんど。つまり信用に足ると言いたいだけだ。

[343: 匿名さん]

レインズの話はどうでもいいよ

[344: 匿名さん]

はい、はい　レインズ厨の負け。もう出てこないでね。うっとうしいから。

[345: 匿名さん]

だいたいレインズは大丈夫なわけ？
AM/PMも売りにだしてるしさ。
M&Aででかくなったが、買った多くの企業は売れ残りのアウトレット企業じゃん。

[346: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？　に戻らないかい。

[347: 匿名さん]

>>342
もちろん少数ではあるが、キャッシュでの取引もあるだろう。しかしその場合は、基本は金銭授受に立会い、その領収書のコピーをもらうということで、金の流れを把握する。
なかには怠慢な銀行マンもいるだろう。しかし保証会社はその領収書から金の流れを把握し、不正水増しがされていないかをチェックする。そしてここでは怠慢銀行マンの話なんかは問題にはしていない。
君が「金融機関はレインズ以外で売買価格を把握できない」と書いていたから、そんなわけないだろう、このドシロウトが！と書いたまでだ。振込みでも現金でも同じことだ。

そして君が、「金融機関は」と書いていたから、銀行サイドの話をしたまでだ。もちろん銀行サイドが保証会社に代わって不正取引が行われていないかをチェックする義務があるから、同じことではあるが。銀行は保証会社と債務者との間の仲介業者のようなものだと思えば自ずと分かることだ。

そして、レインズ成約価格と、保証会社は何の関係もない。レインズはあくまでも不動産会社間の情報交換サイトだ。
ただ、君がレインズの成約価格を、その思考怠慢、発想能力の欠如から鵜呑みにすることは分かった。

[348: 匿名さん]

都心１０区の着工数は2007年、2008年と低水準。

2009年の入居がピークで後は減って行きそう。

[349: 匿名さん]

>基本は金銭授受に立会い、その領収書のコピーをもらうということで、金の流れを把握する。

実態をわかっていないね。銀行の決済時にはデリバリーのみ担当する人が立ち会うが、
そんなところはチェックしない。大抵は売買契約書すら見てないよ。

銀行にとってローンは単なる事務。与信判断、チェックは保証会社の仕事なんだよ。

そんなことはどうでもいいが、保証会社はレインズのデータをチェックしているし、
担保評価の際にも参考にしている。それは帝国データの企業情報と同じ大概信用出来ること
を知っているからだ。

[350: 匿名さん]

>>349
私の経験では、銀行担当者が、決済立会いまで同じであったことがほとんどだが、確かにデリバリーのみ担当する人もいた時もある。しかしそれは銀行サイドの都合でしかない。
誰が来るにしろ、あくまでも銀行の人間が立会い、そしてキャッシュの場合は売主の領収書のコピーを要求される（チェックされる）。
また、売買契約書を見ていない怠慢銀行マンの話しなど、どうでもいい。もし怠慢でいいのなら、違う取引の売買契約書を渡してもいいのかと言えば、違うだろ？
銀行マンは保証会社がチェックするために求める資料の提出をチェックする義務があるだろ？違うか？

保証会社が担保評価でレインズをチェックしているのは、充分理解できる。ただ、その成約価格を利用して、不正融資をいちいちチェックし、再調査を請求するようなことは、聞いたこともない。仮に再調査をされたとしてもなぜその成約価格を打ち込んだのかの理由付けができればいいわけで、ブラックリストに載るだとかは考えにくい。ナンセンスだ。
故に、不動産会社もいちいち保証会社に気遣って、成約価格を打ち込んだりはしてはいないはずだ。

[351: 匿名さん]

>350

まだ理解していないようだが、最近のローンはローンセンターが扱ってるケースが
多い。ローンセンターが申込書類を業者から預かり、保証会社に送る。審査が通れば
銀行の支店に書類を送り、契約と決済を行う。

これは流れ作業で、銀行の支店はきた書類の通りに事務を処理するだけ。
売買契約書なんてみないし、水増しのチェックなんて気にもしない。

レインズをもとに再調査してますなんて言わないから聞いたことないのは当然。
金の動きで売買金額をチェックするのはそれこそ不可能。
4000万の物件を5000万に膨らませて案件で、4000万は振込、1000万はキャッシュ
決済するんですって言われれば、それまででしょ。

[352: 匿名さん]

業者同士のお話は他所でしてくれんかの

アエラだとTTTも分譲価格を下回らないと成約できないとあったけど
実際どうなのよ

[353: 匿名さん]

>>351
なぜ、通じないのかなあ。
銀行が売買契約書をみないだろうが、水増しのチェックをしないだろうが、保証会社から言われた通りの書類があるかチェックするわけだろ？
近所のスーパーの領収書ではダメだろ？車の売買契約書ではダメだろ？
車の売買契約書では通らないから、銀行は、融資を通す為に原則チェックをしなくてはいけないだろ？違うか？

金の流れは、１０００万がキャッシュなら、その領収書のコピーを求められると書いているだろ？
金の流れを把握しない保証会社なんて聞いたことない。水増し融資見破りは、そうやって把握され続けてきたんだよ、昔から。知らないのか？

まあ、分かった。がんばれ。
アホくさ。
もう寝る。

[354: ばっち、こーい]

少し金融市場から見た様子を。

去年まで、商業用不動産（賃貸マンション含む）を証券化した商品を海外も含めた投資家が買っていました
しかし、今年からほとんどCMBS等が組成されていません。
また、上場REITを含む私募ファンドに対するファイナンスも非常に厳しい状況にあります。
要するにレバレッジをかけていた買い手が一気にいなくなりました。
このことは、今年以降からレバレッジに相当する購買力が無くなったことを意味しています。
だいたいレバレッジは2〜5倍程度掛かっていましたので、
総供給（供給量と供給金額の組み合わせ）を半分に絞っても、まだ供給過多です。
そのため、不動産市場が底入れするためには、①レバレッジを供与する人達（銀行とか）が戻ってくる、あるいは、②もっと総供給を絞る必要があります。
新規建設は減らすことはできますが、在庫は投げるしかなく、供給量を減らすことは難しいかもしれません。
量を減らすことができない以上、総供給を減らすためには金額を減らすしかありません。
レバレッジを供与できる人達が戻ってくることが期待できない現状では、マンション価格も含めた不動産価格はそう簡単に底入れしないと考えます。
少なくとも景気の底入れが期待されている来年後半までは不動産の底入れは無いと思います。

[355: 匿名さん]

>353

だからさー、受付段階では売買契約書はチェックするけど、決済の時は
売買契約書なんてみないし、人も違う人がやってるから金額チェックなんて
してないって言ってるんだよ。

１０００万キャッシュの領収書コピーなんて求めないよ。
そんなの領収書簡単に作れるじゃん。
売契偽造するくらいなら普通やるでしょ。頭悪いなぁ。

金の流れ見るのは売主、買主双方の口座の動きが把握できる税務署、国税
くらいで、片方しかみれない銀行は実態掴めないんだって。

[356: 過去スレの４０]

>>210,211,213
返答が遅れたが、サブプライムの2年後の住宅ローン変動金利は、年によって違う。FF金利が段階的に上がっていたときに、変動金利に移ると、2年固定の時代に比べて急激に金利が上昇した。
FICOスコアどうのこうのという話ではない。米は金余りのため、失業者にすら住宅ローンを貸し付けていた。構造はこうだ。

無・低所得の住宅購入者（土地が上がっているので、家を転売したら利益がでる）→住宅ローン会社（銀行に債権を売って手数料で儲ける）→銀行（証券会社に債権を売って手数料で儲ける）→証券会社（債権をデリヴァティヴ化し、世界の金融機関に売って手数料で儲ける）→世界の金融機関（買った金融商品を信託投資として自分の顧客に売って儲ける）→顧客（信託投資で利益が出ているときは儲かる）

誰も損をしない、おかしな構造である。米の金余りの原因は、「日銀の低金利政策」だけではなく、日・米・欧の政策金利の格差。米金融機関は、金利が低い国から金を借りて、レヴァレッジで儲けて、金利の高い国に資金を誘導するということをしていた。

ネット金融取引以前は、ある国の金融市場から別の国の金融市場に資金を移動するのに、最低でも３日かかった。大金だと、より時間を要した。ネット取引時代になると、巨大資金を瞬間移動できるようになる。金融市場には常に盲点がある。この盲点を衝いて、世界の金融市場を瞬間的に遊牧して、荒稼ぎするヘッジファンドの投機が生じた。ヘッジファンドは会員制富裕層から資金を集めている。プライム・ブローカレッジ業務などは、２次的な現象だ。ヘッジファンドは監視だけでなく、国際機関で統制すべきだと思う。

今年前期の原油・穀物価格急騰は、年金基金だけでなく、米証券会社（ロンドン・ドバイの支店や提携会社を通じても）、ＳＷＦなども介入していた。海外からの電子取引は３割に達し、今まではエンロン規制でこれを監視できなかったが、米政府が監視する決定をした。これからは、米商品先物市場において、取引主を登録制にして、取引高の上限を定めるべきだ。例えば、どの国でも小麦製品の国内需要はほぼ一定している。小麦の世界的供給減というような緊急事態がない限り、小麦の国際価格は大きく変動しないはずだ。要因のない価格変動は、投機が原因と考えられる。原油はとにかく、穀物は先物をやめて固定相場制にすべきだろう。

今年１月、ソロスはドルの基軸通貨からの転落を、N.Rubini・NY大学教授は信用収縮のクレジットローン（車などの）への波及を予測した。正確だった。日本バブル崩壊後、麻布・六本木・広尾・白金などのＭＳ価格が半値まで下落した。バブル時代にはやったゴルフ会員権や（ハワイなどの）リゾート地コンドミニアムや絵画への投機は、バブル崩壊後、消滅した。関連会社も消滅した。現在、世界同時不況前夜と感じるが、日本への影響もバブル崩壊を上回るのでないかと懸念する。

[357: 匿名さん]

210さんではないけど
>>356

日・米・欧の政策金利の格差なんだけどさ、日＜米＜欧だったじゃん。
そうすると日銀の低金利政策という指摘で合ってると思うけど。
あとヘッジファンドに対する認識もおかしい。
ヘッジファンドのうち、グローバルに何にでも投資するいわゆる「グローバル・マクロ」と呼ばれている戦略を採用するヘッジファンドは業界の数%。
50%が株式L/Sだよ。
30%が債券アービトラージ。
210さんの言うようにもう少しチャンと勉強したほうが良いよ。
もしかして学生さん？

[358: 過去スレの４０]

もう一つ。投資（investment）と投機（speculation）の違いを説明する。

例えば、先進国（Ａ）が発展途上国（Ｂ）の空港や道路に「投資」する。Ｂは国内の物流がスムーズ化するので助かる。半面、長期的にみると、Ａの側でも、この活動は貿易拡大、企業進出、ヒト・モノ・サービスの交流による新たな産業の創出などを促進するので、結局は利益となる。投資は、長期的視野に立つ、共存共栄を目的とした資金投下の方略。投機は、この反対で、資金投下した側（Ａ）の短期的な利益回収のみが目的。資金投下された側（Ｂ）の状況が、自らの行為によって悪化することは念頭にいれない。つまり、投機は利己主義的。

新古典主義経済学では、投機が投資と混同される事態にまで至って、国際システムがおかしくなった。投資と投機の区別は難しいが、明白な投機は排除されるべきだろうというのが私の立場。

[359: 匿名さん]

投資だって十分利己的だろ。なに頭の悪そうなこと書いてんだよ。

[360: 匿名さん]

TOTの39階が220万って本当？
釣られてるのか？

[361: 匿名さん]

>>358
僕はデイトレーダーですが、売買差益だけが目的ではありません。
適正価格の形成と流動性の提供も目的として、日々短期売買を繰り返しています。
長期的視野に立ち、投資家や投資対象と共存共栄を目的として資金投下している僕は
投資家ですよね？

[362: 匿名さん]

僕は株の空売りを専門に行っています。
株価が大暴落したときには買い戻すことによって価格崩壊を防ぎ、
同時に売買差益をいただくことが目的です。
共存共栄を目的とした僕も投資家ですか？

[363: 匿名さん]

ニューヨーク　444.99㌦安。　
本日は、昨日7703円の日経平均だって7000円切るかも。
うわさのモリモト　本日の15時後があぶない。
モリモトだけで済むとは到底思えない。

はたして、23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？

[364: 匿名さん]

〉356

たいして目新しいことも書いてないし、内容も微妙に？と思う点が多い。

新聞、雑誌から拾った知識の寄せ集めみたいだ。

[365: 匿名さん]

作りすぎたから３年くらいは休憩だな。

その間に中小の業者が潰れて、
地域間競争が激しくなって優劣がはっきりして来ます。
限られたパイの奪い合い。

県境外周区は厳しいよ。

[366: 匿名さん]

三年〜五年は、休憩してもらって！デベは、古いマンションを立て替えとかで改修工事で、頑張って貰いたいな！そしたら中古市場が活性化するかな？？

[367: 匿名さん]

負けがはっきりしたところの新規供給はストップするけど、しぶとく勝ち残るところの新築は続くだろうな。これからは、地域によって発展の度合いの差が大きくなって行くよ。
最終的にしわ寄せは賃貸に行くから、負けのとこは賃貸が有り余って行くよ。賃貸募集物件数は要チェックですね。

[368: 匿名さん]

地価下落クッキリ　上昇地区ゼロ　３大都市では９割が下落

[369: 匿名さん]

幾らなんでも建てすぎたからね！世田谷なんて、もぉ〜いらないでしょ〜

[370: 匿名さん]

それを言ったら、江東区なんて、過剰供給の嵐ですがな。

[371: 大学教授さん]

都心部居住が進んで行くとその利便性と住み易さが周知されて行く。
また、都心部の住宅ストックの厚みが増してくれば、選択余地も広がる。

そのような状況下では、高家賃の県境外周区に好んで住もうと思う人は自ずから少なくなる。
今後、県境外周区は低家賃が生き残りのＭＵＳＴになろう。

[372: 匿名さん]

国土交通省が２１日発表した今年１０月１日時点の全国主要都市の地価動向報告によると、調査対象の１５０地点のうち、３カ月前の７月１日に比べ下落したのは１２８地点に上り、８５％を占めた。残る２２地点も横ばいで、７月時点の前回調査で１３地点あった上昇が姿を消した。

　下落地点の割合は前回の３８％から急増しており、景気後退による地価下落が鮮明になった。同省では「地価は上昇の鈍化から下落傾向に移った」（地価調査課）と警戒している。

　地域別でみると、３大都市圏では、下落地点が９割以上を占めた。東京圏は調査対象の６５地点のうち下落が６１地点を占めた。下落幅は、４７地区が３％以下だったが、１４地点が３％超だった。これまで上昇を続けていた銀座や大手町などブランド力のある地域も軒並み下落に転じており、「景気停滞に加え、資金調達の悪化の影響が出始めている」（同）という。

　大阪圏は３９地点のうち３６地点で下落し、３％以下の下落が１５地点、３％超が２１地点だった。名古屋圏は１４地点のうち１３地点が下落し、３％以下が４地点、３％超は９地点となった。大阪、名古屋は、需要が少ないこともあり、東京よりも下落幅が大きくなっているとみられる。

　これに対し、地方圏では３２地区のうち１８地点が下落したが、１４地点が横ばいを保った。下落幅は３％以下が１５地点、３％超は３地点だった。（産經新聞）

[373: 匿名さん]

来年は上昇する。
今こそ買いだ！

[374: 匿名さん]

過去スレの４０＝大学教授、ってのは定説？

[375: 匿名さん]

世田谷もお先真っ暗な感じがするけど、江東区には負けるな

[376: 大学教授さん]

都心部のマンションストックの厚みが増して行けば、
賃貸物件数も増え、中古物件数も増えて行く、そして選択余地は大きく広がる。

都市部に適した住居形態であるマンションは、
超長期で見た場合、都心部のみで生き残る事になるかもしれない。
中古のリフォームは当たり前になり、若いうちは賃貸、そして中古マンション。
経済的基盤が確立されたら新築マンションを購入し、それを生涯の資産とする。

利便性に優れた都心部マンションは、賃貸需要、中古需要ともに永遠にあり、
生涯の資産価値は保障されている。

[377: 大学教授さん]

都心部マンションが一般化して行けば、その希少性、ステータスはしだいに失われて行く。
一部の超高級マンションを除き、新築坪単価は２００〜３００万円のレンジに収斂されるだろう。

そして、一般的な住みやすさ、すなわち職場までの距離、小学校までの距離、
近くに大規模商業施設、大きな公園があるか、治安は良いか等が重視され、
これが坪単価を決めるようになる。

一方、超都心の坪単価４００万円を超える物件については、
現在のように数が増えて行けば、その希少性は無くなる。
真のステータスを保ちえる地域とそうでない地域が出てくる。
外れた地域は新築坪単価２００〜３００万円レンジの仲間入りとなろう。
その見極めは非常に重要になる。

[378: 大学教授さん]

東京への一極集中、都心回帰により、地方および都市部郊外で老朽マンションの空室が急増中、
マンションの荒廃化が進んでいる。都心部地価高騰の再現が起こらない限りは、資産価値維持
の観点からも都心回帰は継続するだろう。

クローズアップ現代１１月２０日（木）放送
急増する“荒廃”マンション
壁にひび、敷地内にはゴミが散乱、エレベーターは動かない・・・今、全国で、管理が破綻し、修繕が
出来ずに荒廃が進むマンションが増えている。これらの多くがバブル期に投資や投機目的で購入
された物件。その後のマンション価格の下落で、転売の機会を失い、また家賃収入も減った結果、
持ち主が管理費や修繕積立金を払わないケースが増えているのだ。管理や修繕が出来なくなった
マンションは値段を下げてもほとんど売れず空き家となり、さらに荒廃が進むという悪循環を
引き起こしている。背景にあるのは、バブル後の景気対策や、地価下落によって再び活性化した
開発ブームがある。 マンションなど集合住宅の空き家は、今や240万戸。どうすればマンション
の荒廃を防げるのか？「社会の共有資産」として再利用する発想も紹介しつつ、日本の住宅政策のあり方を考える。
（NO.2663）

[379: 大学教授さん]

最後の最後は貸せるかどうかが大きなポイントとなる。
貸せるエリアであれば、リフォームして貸し出せばマンションの興廃にはつながらない。

一般人にとってのマンション選びの最重要ポイントは職場までの利便性、
すなわち都心までの利便性となる。

[380: 匿名さん]

売れてないからなぁそっちのほう。
気持ちはわかるけど・・・

[381: 匿名さん]

いよいよ尻に火がついて、なり振り構っていられなくなったか。
買い煽りのよいしょが必死すぎ。
しかも全て前から言ってることの繰り返し。
さんざん啓蒙活動頑張ったのに誰からも賛同して貰えてなかったみたいだね。

[382: 匿名さん]

２４０万戸空いているのなら２４０万世帯移民受け入れるしかないでしょう。
治安や言語の面では不安いっぱい、古きよき日本とは決別しないといけないんだろうけど
経済が沈下してしまったら元も子も無くなるから受け入れざるをえない。
移民向けの借り上げ制度かなんかができて空き住戸を埋めて行くイメージかな。

[383: 匿名さん]

うわごとのように繰り返す定型煽り。
なすすべなく崩落する城東不動産業を象徴してる。

[384: 匿名さん]

つまり城東は移民で溢れかえると言うことですね。

[385: 匿名さん]

城東は今でも移民っぽい人が多いね。
中国人や韓国人とか。

移民受け入れになったらさらに加速するだろう。

[386: 匿名さん]

散々移民としてあちこちの国に受け入れてらったくせに、
いつから日本てこんな人間ばかりになってしまったんだろうね？
って昔からかｗ

[387: 匿名さん]

城東はどうでも良いが、移民がどうのと言ってるやつはマジクズ

[389: 匿名さん]

↑は何を言いたいのか、煽りたいのかわからんが…
レスに対する意見を言わず、ネタだけを投下するのであれば
せめてスレタイに沿ったものにして欲しい。

[390: 匿名さん]

教授は以前から移民受け入れ推進派だよね
日本の将来と言うより、経団連と同じく目先の数字を追いかけてるだけ
受け入れ後の弊害なんて知ったこっちゃないんだよ

日本人が移民した国は、そもそもが移民で成り立っている国

[391: 匿名さん]

ドイツ、フランス、オランダなんて移民で大変なことになったというのに…

[392: サラリーマン]

今、もっとも暴落してるのは江東区を筆頭にした城東です。
とくに湾岸埋立地のような公共交通も貧弱で無理やり住宅地にしたところは悲惨です。
だいたい職場への距離が住宅購入に重要な要素だってのがムチャクチャです。
そういう人は転勤が限られた地域の中でしかない、市役所や町工場みたいな零細企業にお勤めなんでしょう。
それに、普通は城東に買おうなんて言うと妻に大反対されますよ。

[393: 銀行関係者さん]

むしろ妻が買いたがっているのが現状
妄想で言わないように

[394: 匿名さん]

>むしろ妻が買いたがっているのが現状
>妄想で言わないように

う〜ん。今から埋立地を買いたいとは、銀行関係者も先行きはまったく見通せないって事ね。
あっ、日本の銀行はな〜んにもリスクは取らないから、先行き見通せないのも当然かな>

[395: サラリーマン]

うちの妻は東京生まれですが、京浜東北線から東側に住むなんて考えられないそうです。
地方出身で、東京のことはなんにもわかんなくて、マスコミやデベの戦略に簡単に騙される女房をお持ちなんですね。

[396: 匿名さん]

ま　何処のデベも大変な時代だなｗ

[397: 匿名さん]

足の引っ張り合いも醜いけど　他人の足元心配する余裕あるのかね

[398: 匿名はん]

恥ずかしくて値切りなんて…いまドキッ酉の市、熊手に“値札”
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081122-00000035-yom-soci

こういう田舎者連中は、城東に来て欲しくないねｗ

[399: 匿名さん]

まさに不動産の値段なんてあってないようなもの。
需給のバランスで価格が決定されるはずなのに、
現状はデベの恣意的な高値設定。そんなんじゃ誰も買わねえ。

[400: 匿名さん]

家に長い時間いるのは妻だから
できるだけ意見は聞いてあげようとも思うのだけれど
いかんせん経済には疎いから、話を聞きすぎるとエラいことに・・
イメージで左右されがちだからね


と書いていたら妻に発見されました

[401: 匿名さん]

>まさに不動産の値段なんてあってないようなもの。
>需給のバランスで価格が決定されるはずなのに、

まったく、仰る通りですが、一つだけ..高値を設定しているのはデベが中心ではなくて
銀行、政府　だと思います。

銀行はノンリコースローンで優良な借主を多く作りたいし、政府は不動産屋、デベとつるんで
景気対策に名を借りてどんどんマンションを開発したい、それも高値を維持して。

要は銀行が金を貸さなければ、買い手がなくなるので、下げざるを得ない。
そうならない様に政府とつるんで、減税をやりつづける。
その結果、スラム化したマンションが増えている。(クローズアップ現代みた?)

この2つが不動産高値の元凶だと思いますが。

[402: 匿名さん]

銀行は本音では、不動産高止まりもしくは上昇し続けるのを
有難いとおもってるでしょうけど、政府は関係ないのでは？
もちろん族議員とかは別だけど、開発してお金を落とす事が
目的で、それが不動産高値とは関係ない気がする。
銀行は今回も上昇局面では湯水のように融資しておきながら、
下降局面では貸し剥がし。さすが羊の皮を被った＊＊＊です。

[403: 匿名さん]

ん〜とね、まず銀行なんだけどね、ノンリコースローンつて言うのは家を担保にとった上に、保証人または保障会社をいれて、二重に担保を取っている、返す方はもし破綻しようものなら、家で決済できない場合は借金が残ってどこまでも返さないといけない。つまり銀行に取っては超おいしいお客なのです。だから、たとえ不況でも貸してくれる。

一方、政府ですけど要はどこかに金の落とし所をさがしている。それが、ここ10年以上ずっと不動産、もしくは土地開発だった、ずっとそうだったので、業界と癒着しているのよ。で、今回だって500万ローン減税なんて言っている。つまり、ローンを多くできる様にしている。結局、不動産の高値を維持する構造なのよ。最も500万を一年に借りる人なんかほとんどないから、実効はないと言われているけど、気分的に高値を維持するよね。この辺りは政治家が　馬だったり、鹿だったりするので結局官僚にいい様に牛耳られているんだけどね。つまり、最大の減税をしますな〜んて官僚にいわれているけど
結局借りる人がいないので、実際には減税しない政策を官僚が提案したのですよ。

で、デベなんだけど彼らは物が開発できれば仕事がある。それが安ければ安いなりの利益があるし
高ければ高いなりの利益で割合はまあ、大きくは変わらないのよ。基本的に開発を続けられれば良い。
だから、高値を維持している本体ではない。まあ、もちろん政治と癒着してるけどね。

[404: 匿名さん]

>403

ノンリコースローンの説明間違ってるよ。ノンリコースローンは非遡及型融資。原則として
保証人は取らないし、返済は物件からのキャッシュフローに限定される。知ったかぶりはよくないよ。

[405: 匿名さん]

>>404 さん

はい、間違いです。ノンリコースローンとリコースローンが逆でした。
日本はリコースローンが一般的、アメリカはノンリコースローンが一般的です。
ただし、ノンリコースローンの場合は金利が高いという特徴があります。
また、銀行側も建物の価値以上には貸し付けないので、むやみに多量の貸付を行いません。

http://www.investors-net.jp/glossary/ra/recourse_loan.html

[406: 物件比較中さん]

404さんの言うとおり。米国のサブプライムローンを借りて家を買った人はほとんどがこの
「ノンリコースローン」。それゆえ、家を差し押さえされたらそれで借金はチャラです。
日本の住宅ローンとはここが大違いです。

[407: 匿名さん]

投機商品としてみれば、価格の維持や高騰はフィーバーを呼び、
またリスクに対する麻薬としても作用するから、必須の構成要素。

多くの不動産関連業が、実需に応える堅実な経営を目指してるというより、
右肩上がりのバブルに乗じた、濡れ手で粟の一攫千金を狙って参入している。
値上がりする限りにおいてのみ、チューリップの球根が1000万円をつけ得るわけで、
この層が一番下落、調整を恐れている。
もちろんババを摑んでしまった購入者も下落を望んではいないが、
これはもう市場への影響力を失ってしまって、プレーヤーではなくなっているからね。

銀行さんはそういう投機的駆け引きとは離れながらも利用して、
住宅ローンを個人の労働収入を担保に売っている。
購入者がが10年分の収入を賭けるか30年分の収入を賭けるかは、投機の加熱具合によるから、
値上がり局面が稼ぎどきなのは一緒。
ただ、下落局面に入ったと見れば、
優良担保があるからリスク遮断へすばやく動くというだけ。

[408: 匿名さん]

>>403
高値を維持（っていうのかな？この場合）している原因はデベですよ。
奴らがア・ホみたいな高値で土地を仕入れちゃったから、誰も買わない
変な値段で売り出していてマンション不況とか言われてるんですから。

[409: 匿名さん]

そもそも高値を維持しているのではない。
高値しかつけられず、誰にも見向きされない。
これが現状。

[410: 匿名さん]

そもそも与信としては「ノンリコースローン」って欠陥品じゃない？
相場が崩れたら担保価値割れで金融機関死亡

ああもうアメでは始まってるね

[411: 買いたいけど買えない人]

買えない人が集まって茶飲み談義ですかｗ
ここなんか景気が良い話で盛り上がってるよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/

[412: 買いたいけど買えない人]

東京急行電鉄と東急不動産は11月21日（金）から11月29日(土)の間、東京・世田谷区に開発中の「二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス」（ http://www.rise.sc/ 、地下１階、地上42階・28階・塔屋２階・地上６階他、総戸数1,033戸（権利者等住戸134戸含む）、他店舗棟)の第１期販売登録の受付を開始する。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20081121-00000005-jsn-ind.html

[413: 匿名さん]

↑歴史に残る失敗作の宣伝乙

[414: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産の賃貸物件登録数
かなり〜来てますよｗ

23区
足立区（7,969） 荒川区（2,416） 板橋区（10,809） 江戸川区（7,752） 大田区（11,184） 葛飾区（4,175） 北区（5,799） 江東区（5,896） 品川区（7,531） 渋谷区（10,786） 新宿区（12,578） 杉並区（13,690） 墨田区（4,560） 世田谷区（20,923） 台東区（3,705） 中央区（6,998） 千代田区（2,913） 豊島区（7,823） 中野区（9,139） 練馬区（14,189） 文京区（6,699） 港区（12,831） 目黒区（7,468）

[415: 匿名さん]

教授は少しは空気を読む力を付けてくれよ
掲示板で一番迷惑なんだよ

[416: 匿名さん]

>歴史に残る失敗作の宣伝乙

それはブリリアマーレ有明でしょ。

[417: 匿名さん]

どっちが酷いか見所だ

[418: 購入検討中さん]

今までROM専でした。
みなさんの「アッチが下がった、コッチも下がった」情報は、不動産市場を俯瞰する上で役に立ちました。
また、ばっち、こーいさんのマクロ的な視点も参考になりました。
職場に近い所で探していましたが、マンションのブランド等に拘っていないので、今無理して買わずにもう少し待つことにしました。
皆さん、ありがとうございました。

[419: 匿名さん]

今完成しているマンションは、建設過程における資材の高騰もあり、かなりのコストダウンが仕掛けられているため、大幅値引きがあっても購入は見合わせたほうが良いか、建築への目利きのある人のコンサルの下で購入物件を選別した方が良いね。

[420: 匿名さん]

2007年、2008年の23区着工数量は2006年の約3割減です。
2010年、2011年竣工物件はめちゃくちゃ少なくなります。
来年の着工数量はさらに減るでしょうから、2012年は不足状態か？

[421: 匿名さん]

来年春竣工予定の物件は逆にめちゃくちゃ多いですからいろいろと選べます。経済的に安定してて、永住予定の人は選んで購入して良いと思います。値引き交渉ができる物件もあります。

[422: 匿名さん]

>>420さん

そうなる可能性ありますね。選択肢を少なくして、
今売れ残っている在庫をなんとか買わせるという作戦をデベが取りそうな気がします。
これだけ売れ残りがあると、地価が下がっても購入者にとってあまりメリットが
ないかもしれませんね。

[423: 匿名さん]

材料費は高騰しているのに物件価格は抑えなければならない世情で、物件の仕様が低くなりそうな気がしますが、そんなことないのでしょうか。

[424: 匿名さん]

今売れ残ってる物件を何とか高値を維持して強気で少しづつ販売する高値派と、とにかく在庫を掃いて
次に行きたい処分派に分かれる様な気がします。よってマンション価格も2極化すると予想します。

今の時期、なんでも二極化と言うと大抵当たります(笑)

[425: 匿名さん]

材料費の高騰なんて過去のもの、しかも一過性。
着工件数が減ったといってもここ最近マンションを作り過ぎてただけ。
適正な水準に戻るということ。
すでに人口減少、逆三角形の人口ピラミッドが形成されつつあります。
将来のない国、それが日本の現実です。
プチバブル崩壊はマンションデベ大淘汰時代のはじまりとみていいでしょう。

[426: 購入検討中さん]

この前大手デベの人と個人的な場で話しをする機会がありました。
マンション購入を検討していることを伝えるとあと２年ぐらいは下がるので待ったほうがいいといわれました。ちなみに私が以前にモデルルームを見に行ったマンションも１年半が経ちますがまだＤＭが届きます。どうなっているの？

[427: 匿名さん]

＞＞４２５
23区はすごい勢いで世帯数が増え続けていますが？

[428: 購入検討中さん]

首都圏への人口流入で２３区内の世帯数は２０２５年ぐらいまでは維持される見込み。ただその流入世帯がマンションを買えるだけの所得・資産を有する層なのか？そもそもライフスタイルとして購入するのかが分からない。

実需で一生住むならどこでも良いかなと思うけど、荒廃マンションが増えている話もあり、資産性・再販性はやはり重視したほうがいいかなあ・・・とか色々迷っちゃいます。

[429: 匿名さん]

23区は30代が多くてここ数年結婚ラッシュです。潜在需要はどんどん膨らんでいますよ。でもお金が無い。

[430: 匿名さん]

>>428
荒廃マンション候補＝郊外マンションだけは買わないほうが良い。

[431: 匿名さん]

残念ながら、銀行がお金出さないから、大手以外はマンション作れなくなってる。

いま土地を仕入れられないということは二年間は供給が細るということ。

[432: 匿名さん]

景気悪いと結婚は増える気がする…
確かに潜在需要だけど、そういう時期は購買力のあるカップルばかりじゃないからなぁ。
家を買うよりささやかな小さな幸せが主流でしょ。

ある程度蓄えてリストラ懸念の低い４０歳前後の購買欲が全体に刺激される策が無いとなー。

こう不安感あると買える人が遠慮するよ。
今が買い！キャンペーンを政府が進めないかな。

[433: 匿名さん]

買える人が買っていくだけでその内に需給がバランスしそうですね。

郊外はみんなが避けるから、買えない人が増えると賃貸が不足して行くかも。
賃貸なら郊外でもリスクは無いかな？

[434: 匿名さん]

購入検討者は、MRや現地見学巡りをすべき時かな。
数多く見ることで、自分なりの価値が確立できると思う。

[435: 匿名さん]

郊外はこれからも土地が余り続けるから、購入は危険だよ。

パナソニックが藤沢工場を閉鎖/ディスプレー生産を集約
藤沢市の花上誠一副市長は「残念としか言いようがない」と述べたうえで、以前に閉鎖された旧松下電器産業子会社の二工場と合わせると、約十八万九千平方メートルに上る跡地について言及。「大規模な共同住宅などができると、学校の新設にもつながる。（パナソニック側に）市の要望をあらためて伝えた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081122-00000000-kana-l14

[436: 匿名さん]

そこで働く人が減っているのに、そこに共同住宅をバンバン建てればどうなるか。結果はだれでも分かるでしょうに。

[437: 住まいに詳しい人]

>>427
人口、世帯数が増えているのは22〜26歳の世代で
実際に住宅を購入をする35〜44歳の世代は23区外に流出しているわけですが・・・

元々一定数は23区の外で住宅購入するので、この年齢層は人口が減るのが普通だけど
2005年と2006年は人口流入となっています
これは2003〜2005年に販売された都心や湾岸の大規模が入居時期になったのが要因でしょう

しかしその後は価格上昇もあり供給が続かず、
１年で一気に流出超過に転じています

結局、地方から人が流れてくるとかじゃなくて
23区内でサラリーマンが購入出来る価格で住宅が供給されるか否かが
人口の社会動態を支配しているってことでしょ

[438: 匿名さん]

家計部門が本当に苦しくなれば、
職場から通勤圏の郊外に落ち延びていくほかないんでしょう。
ある意味僻地の下落が最低限のセーフティーネットにはなっている。
そういう不可避の需要にささえられて、
東京近郊の安価な住宅地に関しては大底でふみとどまるのでは。

むしろ今後の崩落が深刻なのは、プチ成金が打撃を受けた事で、
ちょっといい暮らし、ちょっとセレブ気分みたいなミーハー層をターゲットにしていた、
一流半みたいな地域です。一部はもう顕在化。

特に開発がらみのところは開発自体がとまってしまう危険性が高く、
そうすると住環境自体の価値すら担保できなくなり、
ネガティブスパイラルに陥るでしょう。

[439: 匿名さん]

港区の内陸(赤坂、三田等）や湾岸（アイランド、品川港南＋豊洲TTTやPCT）などの
都心部竣工築浅や販売中は全然安くなってないぞや。このスレのご意見展望みたく
安くなるならもう一つ仕入れたいけど、都心部安値願望は無理と違うの。
サブプラ→金融危機が現実化してもこの状況だから、来年半場以降は徐々に
調整局面を脱して上昇に向かうぞや。
まあ、ミレニアム以降資金甲斐性無くて買えなかった椰子は、県境外周か
隣接県で身の丈に合わすしかないだろうな。

[440: 入居済みさん]

＞439
全くの同感
都心部の何億もするようなプレミア物件の価格は今後も調整/下落する可能性があるますが、それ以外（以下）は再び上昇するような気がします。（城東エリア、築年数の古いもの、ドボンデベ物件は除く）
供給が追いつかなくなる状況になれば、少なくとも価格下落に歯止めがかかります。