23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[222: 匿名はん]

>ららぽーとのテナントも厳しい状況

どのくらい厳しいの？具体的な数字教えて？

[223: 匿名さん]

>>220

例えば有明とか、有明とか、有明とかですか

[224: 匿名さん]

新築マンションの価格表というものはＭＲに行って小一時間説明聞かされて
もったいぶってようやく見せてもらえるものでありましたが、ごく最近は
ＤＭで普通に送ってくるようになりましたね。

大崎ウェストシティタワーズとパークコート麻布十番の価格表が送られて
きました。一度もＭＲいってないのですが・・・。

それにしても高いね。あとはＭＲでご相談ってことなのだろうか

[225: 住まいに詳しい人]

日本レジデンシャル投資法人は11月18日、横浜市にあるパシフィックロイヤルコートみなとみらい アーバンタワーの取得を中止すると発表した。投資法人は2008年11月までに、スポンサーであるパシフィックマネジメントなどが設立した特別目的会社（SPC）から約117億1500万円で取得する予定だった。取得を中止したことで、売買予定代金の20%に相当する23億4300万円の違約金を支払う。

[226: 匿名さん]

表題　23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？
について考えてみた。　だれぞやが言っていたが、不動産は株価に半年遅れる。
とすると、表題は株価はいつ下げ止まる？と置き換えてもそんなに違いはあるまい。

株価の２５日平均等をみていると実際の株価にタッチするまで、３−６ヶ月かかっている。
で、その後１−２ヶ月均衡を保ってからどちらかに動く。　まだ、暴落が始まってから２ヶ月くらい。
とすると、いずれ回復するにしても、この後もっと悪くなるにしてもいまから３−６ヶ月は下がった
状態が続く。その後もそれを引きずるので、やはり最良シナリオで１年、最悪シナリオで失われた１０
年よろしく１０年　かな。

[227: 匿名さん]

葛飾区のＪＲ金町駅近くの工場跡地に誘致する大学を公募していた同区は十七日の区議会総務委員会で、東京理科大学（新宿区）から応募があったことを明らかにした。公募は既に締め切られており、十九日の大学誘致選定委員会で同大の提案内容を審査した上、来月、誘致が正式決定する見通し。同大の構想では、区が所有する工場跡地約十一ヘクタールのうち三ヘクタールを取得、二〇一二年四月に学生数四千人規模のキャンパスをオープンさせる計画だ。総事業費は約三百五十億円（うち土地取得費百三十八億円）を見込む。区民も自由に散策できるよう一ヘクタール分は遊歩道や緑地とするほか、図書館やホールなどが入る建物を整備し、区民にも開放するという。同大は、こうした地域貢献策を実施するため、区に二十年間で総額五十三億二千万円の補助を求めている。
　理科大は、本部のある神楽坂キャンパスで校舎の高層化などを計画中だが、十分な増床が見込めないという。このため、金町で土地を追加取得して校舎を整備することも検討している。具体的なことは正式決定後に区と協議する。同大広報課は「地域に密着した市民型のキャンパスを目指したい。移転する学科などは本年度中に決定する」としている。同区の大学誘致をめぐっては、〇六年九月に順天堂大学（文京区）が進出の意向を表明したが、条件が折り合わず交渉が難航。このため区は六月から広く進出希望の大学を公募した。順大は結局、財政負担がかさむことを理由に十月、正式に辞退を申し入れた。工場跡地は区が二月、都市再生機構から購入するなどした。区の構想では、跡地の残る部分は公園に整備する計画。

[228: 連投ですが]

だれぞやが言っていたが、不動産は株価に半年遅れる。

まだ、株価の本格的暴落が始まってから２ヶ月くらい。
とすると、本格的に不動産が暴落するのは４ヶ月くらい先。つまり３−５月くらいか？

[229: 匿名さん]

掲示板でマンション価格が危険水準だといわれだしてから約1.5年くらいで崩落が顕在化。

これから類推すると、マンションももういいかげん底値だろうとここでいわれ始めてから、
さらに1.5年くらいあとが底だろう。

[230: 匿名さん]

>>228 >>229
おもしろいですね。まだ、本格的に底だと思ってる人は殆どいないから、これから２年は下がるって
ことかな。

[231: 匿名さん]

いきなり安くは、なりませんからね！

[232: 匿名さん]

>>231
バブル崩壊後の首都圏マンション供給量が参考になりますよ。
その程度の供給量で推移するのでは？ちょうど就職氷河期世代に当たる時期だからちょうど良いのでは？
５年くらいは続いて、購入層が次の世代になって不動産も動き始めるでしょう。

[233: 匿名さん]

来春には価格上昇が起き始めます
ただし郊外は下落の一途

[234: 匿名さん]

>233
なんで？

[235: 匿名さん]

来春あがって８年後にまた下落だね

[236: 大学教授さん]

前回の不動産バブル崩壊の場合、郊外でさえ高値でいわゆる超郊外でしか買えないような異常事態。
今回のミニバブルの場合と大きく異なる。

前回のバブル崩壊の時には、徐々に郊外の値段が買える水準まで落ち、
これが買い時と考え多くの人が郊外を購入したが、１０年不況であることが明らかになるにつれて、
郊外はさらに下落し、いままで考えられなかった都心部まで購入できる水準になって、
やっとマンションブームとなった。その底流には職住近接を欲する人間としての欲求があった。

ところで、今回のケースを考えて見ると、都心部の値段が上がり、数多くの人が買えるレベル
ではなくなっているものの、前回のような考えられないようなレベルには達していない。
長期にわたる不況となるかどうかはあくまで結果論であり、人間の心理としては半年程度で
都心部については買いに向かう人がでてくるだろう。
一方では供給量が減っていくことは確実であり、半年程度で元に戻る可能性が高い。
その間に若干の下落がある程度で都心部はおさまるだろう。

[237: 匿名さん]

教授の書き込みは常に願望含有率が極度に高いね

[238: 大学教授さん]

都心部のマンション供給量は昔の大量供給のレベルには到底戻らず、その半分以下で今後推移
して行くだろう。価格レベルは若干の下落程度だろう。
上昇するかどうかは、景気しだいだろう。

[239: にせ大学教授さん]

前回の不動産バブル崩壊の場合、郊外でさえ高値でいわゆる超郊外でしか買えないような異常事態。

これは、日本だけの現象であった。所が今回は米国が不動産バブルの崩壊を起こした。
そう、この道はいつか来た道である。これが、日本のミニバブル崩壊につながった。
その意味で、今回と前回は大きく異なる。

前回のバブル崩壊時、日本が不況から脱するのに１０年かかった。今回はそれが世界規模で起こっている。今だかつて経験した事のない事を認識するべきである。不動産のみに目をやっていると本質を見失う。まだ、まだ、不況の入り口である事を理解し、今後ありとあらゆる所で阿鼻叫喚の嵐が吹き荒れるで有ろう。一体、この不況を脱するのに何年かかるか予想もつかない。

出口のない不況はありえないが、今までの不況とは性質を異にする事を考えると今後半年程度で上昇に転じる等はあまりにも不謹慎、楽観的　な予想としか言い様がない。いわば、サブプライムローンで得た金を自分の金と勘違いして使いまくるアメリカ流の予想である。

住宅の供給量が減るとの予想は確かにあるが、一方で日本の現政権が高い住宅を維持する様な政策を取ろうとしており、この事が結果として不動産価格の反転をさらに遅らす事になろう。そう、若い世代はあまりにも高いローンは払いきれないのである。

したがって、今後２年以内に元に戻る可能性は殆どないと言い切って良いであろう。

[240: 匿名さん]

もちろん都心部には江東区のような城東エリアは含まれません

[241: 大学教授さん]

>>239
世界規模の不況が長引くと考える人は、今から１３年後に購入すれば良いでしょう。
２０２３年ですね。

[242: 大学教授さん]

２０２１年でした。

[243: 匿名さん]

これからは人口減、高齢化、経済規模縮小が所与の経済ファクター。

日本の不動産価格右肩上がりは経済規模の拡大によって維持されてきた。
その前提が崩れたことで、これから不動産は右肩下がりがデフォルトなんです。
下り坂の途中には、今回のようなプチバブルの小山はあるにしても。

[244: 匿名さん]

墨田区界隈はぎりぎり都心部といえるでしょうか？

[245: 匿名さん]

割高賃貸に20年暮らして、年取ってから安くなったマンション買っても「人生のメリット」が少ないと思う。
若い人がしばらく様子を見るのは理解できるが、30代、40代の層が様子見ても仕方がない。
朽ち果てる寸前の60代で購入するのがいいことなのだろうか？

ただし、決して高値掴みを推奨するわけではありません。
ここ数年で掘り出しモノが見つかる可能性大。そこがチャンスでしょう。

[246: 匿名さん]

墨田区は地盤とイメージが悪いので、都心には近いものの「都心部」の称号は与えることはできません

[247: 大学教授さん]

２３区の世帯数は2005年７２４７５増、2007年７１５６２増、2008年1月1日〜9月30日６０８９４増、
東京都の世帯数は２０１５年まで増加し続けると予想されている。
このような状況下で、都心部のマンション供給が減って行けばどうなるか？
かなりの不況にならない限りは、比較的短期間で戻すと考えるべきだろう。

問題は、今回の不況がどの程度深刻なものになるかだろう。

[248: にせ大学教授さん]

は〜い、にせ大学教授です。

>割高賃貸に20年暮らして、年取ってから安くなったマンション買っても「人生のメリット」が少ないと思う。
>若い人がしばらく様子を見るのは理解できるが、30代、40代の層が様子見ても仕方がない。
>朽ち果てる寸前の60代で購入するのがいいことなのだろうか？

この意見には同意致します。確かに、此処数年で掘りだし物が見つかる可能性が大きくなると思われます。不動産に掘り出し物なし、等と巷では言われますが、それは上昇過程にある場合の話であり、下降過程にある場合は、現金化を急ぐ、先行きの不安を感じる　などの理由で、掘り出し物価格で物件を手ばなす人もあるかと思います。したがって、３０代、４０代、５０代の人はある程度で妥協するのも必要かと思います。要はいかに自分が納得するかです。但し、これは自分用であって投資用ではない事を認識するべきかと．．．．。

[249: 匿名さん]

人生のメリットを住居一本に見出す必要もないでしょ。昭和の持ち家信仰じゃあるまいし。
住宅ローンであくせくするより、もっと有意義な若い時間と経済力の使い方がありますよ。

住まいだけをとっても、賃貸の質も向上してるし、
実際販売用の部屋がそのまま賃貸転用されてるからグレードはイコール。

なにより高値掴みや近隣におかしな住民が来てしまった場合のリスクコントロール、
そして老朽化や環境悪化した際には最新のところへ逃げられるオプション代
さらにローン金利の節減、資産の流動性など考えると、
今のような経済情勢で安易な住宅購入は、余りにも不利な選択におもいますが。

[250: 匿名さん]

不安が多い人は家を購入しないほうが良いですよ。

無理は禁物です。身の丈にあった人生があります。

[251: 匿名さん]

家を買うことで不安になるパターンが予想されるんですよ。

余裕があっても家を保有する事に固執する必要もないし、メリットも少ない。
もっと広い目でみて、自分がもっとも楽しめるお金の使い方を考えないとね。

[252: 住まいに詳しい人]

>このような状況下で、都心部のマンション供給が減って行けばどうなるか？
>かなりの不況にならない限りは、比較的短期間で戻すと考えるべきだろう。

デベが購入する用地が減って、土地が余って地価が下落
カタカナデベが息を吹き返して安値マンションが増えるだけじゃない？

結局、最終消費者の所得が増えない限りマンション価格は上昇しないつうことでしょ

[253: 匿名さん]

だから不安に思う人は家を買う必要なしっていってるでしょう。ｗ

[254: 匿名さん]

家を買うって楽しいことばかりじゃないですからね。落胆失望予想外の面倒も覚悟の上。

あるいみ買い物って買うまでが楽しい時間で、その時間が楽しめない状況なら買うべきじゃないんでしょうね。

値上がり、資産価値が語れた時代なら、割りきりも容易だったんですが。

[255: ばっち、こーい]

>>215

返事遅れて申し訳ありません。

日本の住宅ローン市場は、返済率が高い、リコースであることから回収率も高いということで、
米銀にとっては美味しそうな市場なんだそうです。
その際に自分達のノウハウを使うことができたら楽だよねということで
彼らのクレジットスコアを押し付けようとした。
ちゅーことを米銀の執行役員の人がのたもー。

銀行上位20行のディスクロージャーを眺めると、、、
実際、住宅ローンの残高伸び率は、メガバンと一部地銀は横ばいですが、大手地銀では積極的に住宅ローンを引き上げています。
”比率”では横ばいもあるけれど、1年間の伸び率はすべての銀行でプラスです。

[256: 匿名さん]

>>>236 VS >>>239

にせ大学教授の勝ち！

大学教授さん、経済に疎そうだね。来年から上昇？　ありえへん！
半年1年のことは今の経済をよく観察していればわかる。
あまりに楽観杉。
デベの人かと思った。

[257: 匿名さん]

>249

住宅ローンであくせくするより、もっと有意義な若い時間と経済力の使い方がありますよ。

どんな使い方があるのですか？
ローン組んで、手元資金を残して運用に回すという考え方は
今回のサブプラ問題で、完全に破綻しましたよね？

別にあるようでしたら、ぜひ参考にしたいです。

[258: 匿名さん]

値下がりは永遠つづくように感じる。
浮上する理由もない。

値上がりする理由がほしい。

[259: 匿名はん]

>>257

貴方の人生って、借金する事を前提？

[260: 匿名さん]

三連休
今度は何社が
すっ飛ぶの

[261: 匿名さん]

モリモトはどうなの？
モデルルームとかやってる？？？

[262: 匿名さん]

>ローン組んで、手元資金を残して運用に回すという考え方は
>今回のサブプラ問題で、完全に破綻しましたよね？

逆では？
市場ボラ上がり、株価や資産価格レベルが下がっている今、
投資環境としてはかなりいいですよ。

半年前にロング一辺倒でフルインベストメントしてたひとは大損
くらってるでしょうが、そういう人はあまりいないのでは？

いま、ローンが組めるなら目一杯借りて、投資準備に取り掛かるのは
非常にかしこいですよ。
でもショートサイドも考えとくべき。

[263: 匿名さん]

>クレッセント、ディアナコート、ピアーズというブランドで
>マンション分譲事業を続けている「モリモト」という会社。
>東証２部上場なのですが、昨日はストップ安、今日もストップ安気配。
>理由は「四半期報告書」というものを提出できなかったこと。

の様です。本日３連荘でストップ安。今度の３連休前があぶない。
他にも一杯あるかも。　こりゃ、まだまだマンション下げ止まるとは思えないね。

[264: 匿名さん]

モリモトはもとからヤバいじゃん。
イメージアップ図って成功したかに見えてもやっぱり底が浅い。
大手とは違いましたね。
私は十年前の＊＊＊なモリモトの印象が強すぎてずっとパスしてましたが正解でした。

[265: 匿名さん]

旨いものを存分に賞味し、気の会う仲間と大いに交友し、のんびり旅をして見聞を広め、
趣味に没頭し、あるいは事業を起こし、研鑽を積んで自分の能力を開拓し、
芝居や劇を楽しみ、絵画や美術を愉しみ、吾が子の成長に投資し、
寄付やボランティアをして社会貢献し・・・
そういうことにふんだんにお金を使う人生もアリでしょう。

お金の使い方、人生の大目標がマンション購入ってのは、
あまりに今の時代にそぐわない人生ではないですか。

[266: 匿名さん]

いろいろ業者のこと書かれてるが、ローンも相当絞られてるぞ。

定年までしかローン期間認めない、なんて話も出てる。

そうなったら65歳定年で30歳までしか、35年は組めなくなる。45歳とかだと、借りれる額は今までの半分。
共働き正社員じゃないと都心には家買えなくなるね。
都心３区の人口は50万いるかいないか。首都圏3000万の数％ともともと狭き門。バブル崩壊のどん底にサラリーマンでも買える価格になったが、今回はそこまでいくかね？

[267: 通りすがり]

今の若い人たちはほしいとも思わないと平然というように車が全く売れなくなってしまい、
マンションについてもそんな意識の変化が起きて来ないとも限らない。

そういう大きなものを購入し所有することは、今までであれば目的とか夢になってきたのに、
ほしくもない、興味がない、要らない、となってしまうと、これはトヨタの首脳陣ではないが、市場自体がなくなってしまうこともありえる。
もう少し、成り行きを見てからでも遅くはないと思う。
底打ちはまだまだ、、、

[268: 匿名さん]

＞267
貧しい層はこれからどんどん増大するでしょう
「若い人の価値観」という言葉で表現されることも多いですが、
要は金がないんですよ。
そういった層には都心マンション相場は関係のない話です。
身の丈にあった郊外のアパートに住んでいただければいいのです。

[269: 匿名さん]

持ち家が欲しい若者の率はかなり増えてるよ。

買えないだけで。


中古がメインになり新築は勝ち組が手にする、そんな未来になるんじゃないかな？

[270: 匿名さん]

>>268
買えない人は買わなくて良いって世界になるよ。
消費者って言うか、一人前の人間として見てもらえない
冷たい世界になりそ。

[271: 匿名さん]

今や不動産所有にかかる負担とリスクが大きすぎるんですよ。
家をネタにローンを組ませて、金利という小作料をせしめつづける、
戦後のカラクリが見透かされてきてるんでしょ。

建てつづけなきゃ潰れる巨大デベと、
隙間を縫って価格破壊でのし上がりたい新興デベが生まれ続ける限り、
供給のコントロールは不能、バブルと崩壊のサイクルを続けながら、
マクロでは長期に値下がりしていくんでしょう。