23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[201: 匿名さん]

下げネタで荒らす気はないが、都心のマンションの値段が下がってるのは事実。
全体的に下がってるんだから仕方がない。

[202: 匿名さん]

高いところは下げもきついですね。
プレミアがついて美術品みたいなもんですからｗ

[203: 匿名さん]

新築で仕様の高い物件はそれほど落ちてないのでは？

[204: 匿名さん]

需要のないところはどんなマンションでも値下がりするよ。
成金嗜好の豪華風マンションも、その手の買い手が壊滅状態だから下げざるを得ないし、
悪条件でありながらバブルに便乗して企画されたチャレンジ価格物件も、
夢から覚めたら団地価格に下がらざるを得ない。

下落率でいくとド田舎とかの方が下がらない結果になるかもよ。
すでに何のプレミアムもつかないほど売り叩かれているからね。
もっとも市場参加者が少なすぎて売買が成立しないってのはあるかもしれないけど。

[205: 匿名さん]

郊外中古マンションは土地評価ゼロ査定どころかマイナス査定ですから、既にお荷物扱いです。近郊も同じ状況にならなければ良いのですが。なまじ変に高いとこがあるから、悲惨な下落率（半額とか？）も考えられる。

[206: 匿名さん]

これの2LDK、5500万まで下がらないかな？竣工済だし。
http://www.ph-nakameguro.jp/plan.html

目黒駅　徒歩8分、築3年、三井不動産分譲のマンションが9月に5500万で売りに出されてたからね。

[207: 匿名さん]

無理だよ。

俺が６５００万になったら買うから。

[208: 匿名さん]

即金７０００万なら応じるんじゃない？あとはオプション等つけさせるとか。

[209: 住まいに詳しい人]

>>203
>新築で仕様の高い物件はそれほど落ちてないのでは？

いくら仕様が良くても、80m2で１億円なんて物件は誰も買い手がいませんよ
やはり億ションなら最低でも100m2はないとねぇ
同じ＠400万円なら160m2で2億円にした方がまだ売れる

現在発売中の都心タワーだとこのクラスの住戸が結構あるけど
マジ25％offじゃないと売れないでしょ

[210: あのさー]

>>188

また、エエ加減なことを・・・。

インターネット技術の発展によって、資金移動が容易になったとしても
所詮、左から右に動くだけなので、そこにはレバレッジは掛からない。
実需（意味不明だけど）の何倍にもならない。
あくまでも1倍。

「担保・抵当」という考え方は弱まっていない。
例えば、ヘッジファンドに資金を融通するプライム・ブローカレッジ業務は、ヘッジファンドが保有する株式等を担保にとって資金を貸し付けていた。
問題は、市場がオカシクなると一気に流動性が無くなる商品（ABS CDOとか）を担保にとっていたこと。

過剰流動性を生んだ本源は、日銀の低金利政策によるキャリートレード。
日本でダブついた資金がレバレッジをともなってアメリカや新興国へ投資された。
実際、個人レベルでも東欧では円貨建の住宅ローンが流行っていた。

>「信用」というのは参加者大多数の合意によって形成されるから、合意が危うくなると、信用制度全体が崩れる。

これは事実だが、「サブプライム問題」ではない。
そもそも「サブプライム」を理解していない。
FICOスコアが600を下回ると、大体どんなLTVでもサブプライム。
FICOを決める変数は、過去の支払い履歴、借入可能額に対する借入比率、信用履歴の長さ、新しい借入を起こす頻度など。
だから、例えば、188を書いた人間がアメリカに行っていきなりローンを借りると、そもそも断られるか、あるいは幸運だった場合、信用履歴がないためにサブプライム扱いされる。
普通のアメリカ人、勤続15年、過去12ヶ月に一度も60日以上の延滞を起こさず、借入可能額の半分ぐらい借りているような状態だと、多分FICO600台後半から700台前半（850点満点）。
FICO630程度からサブプライム、と分類されるケースもあるので。
そんなに低所得者向けでないことは、ここからも分かる。

[211: 続きなんだけどさー]

FICOスコア780（ほぼ完璧な信用履歴）の人でも、頭金1割しか入れない（＝LTV90%）だと、サブプライム。
FICOスコアが600を下回ると、大体どんなLTVでもサブプライム。
だから、「サブプライムローン＝＊＊＊向け貸出、あるいは信用力の低い人向け貸出」、という単純な図式ではない。

その次に、「サブプライムローン＝最初は低利だけど2(あるいは3)年後から＊＊高い金利になる」という、「常識」。
確かに表面的には、最初2年の金利が8%程度、その後10%から10%台半ばぐらいに上がっていく形になっている。
しかし、大事なことは、アメリカでは住宅ローンの金利支払いは所得控除。
ざっくり言うと、税効果を考えると10%の金利でも、税率50%とすると、実質5%の支払いで済む。

問題なのは、アメリカ人はクレジットカードのリボルビング枠を使って、がんがん買い物すること。
その金利は、現在20%を超えるものも少なくない。
こちらは所得控除なし。

だから、単純に「サブプライムローン＝最初は低利だけど2(あるいは3)年後から＊＊高い金利になる」、というのは、正しいようで正しくない。

[212: 匿名さん]

>>210
２１０の話になんだか、うさんくささ、一種の人の分からない専門的な用語を使ってごまかそうとする
においを感じたので、１８８の話を読んでみた。

結論から言うと、２１０は１８８の論点をすり替えようとしている。
１８８はまともな事を言ってる様に私には思える。

専門用語を使って、知ったかぶりは　かじつたばっかりの人が良くやるんだよね。

[213: ごめんね、長くてー]

正直ベース、投資と投機に差は無い。
長期国債に投資しても、インフレ率等が長期金利を上回らないという予測にベットしているだけで、本質的に根拠の無い見通しなので、所謂、投機と変わりない。

ヘッジファンドの効用には、
①流動性の提供
②価格に対する透明性の提供
③資金の有効利用
等々があげられる。
ヘッジファンド監視は、意味が無い。
原油などの商品先物が異常な値上がりを見せたのは記憶に新しいが、その投機資金の出所は大半が年金基金。
一般的に「投資家」と言われている人達が、価格を歪ませたのは皮肉な事実。

信用制度を否定することは、現在の貨幣制度自体を否定することと同義。
紙切れには、価値の裏付けは無く、皆が「価値がある」と思い込んでいるに過ぎないのだから・・・。

[214: ばっち、こーい]

>>212

分からん単語があったら説明するけど？

[215: 不動産購入勉強中さん]

>>210
質問。

このクレジットスコアなるものを日本に導入しようと米が画策してるとの話を
小耳に挟んだんですけど、これってどんな思惑があるんですか？

個人マネーをトレースしてあぶり出しにかけようってんですか？

[216: 匿名さん]

マンション販売は来年四万戸割れる。中堅デベはここ一年仕入れが出来てないから、再来年はもっと減るだろう。

大手寡占になったとこで、住宅ローン減税。どうなるかは明らかだろう。

[217: 匿名はん]

>>216
1.供給量は減って、住宅減税による潜在需要が増える。
2.調子に乗った大手デベが、販売価格を高騰させる。
3.収入が増えないで安定感もない消費者は、住宅費をかける事も出来ないで、少ない供給であっても、売れない。
4.結局、せっかくの住宅減税もたいした貢献も出来ないで、不況を払拭できない。
5.仕入れを増やした大手デベも、さすがに・・・・・

かな？

[218: 匿名さん]

耐震偽装騒ぎで０７年の23区着工件数は激減したけど今年は同じくらいなのかな？

[219: 不動産購入勉強中さん]

◆マンション大手も抑制、発売戸数1—2割減　08年度下方修正　（18日　日経）

　マンションの販売低迷が続く中で、ブランド力や営業力で強みを持つ大手不動産が供給抑制に動き始めた。大京が2008年度当初6500戸を計画していた発売戸数を2割減の5200戸に下方修正したのを始め、三井不動産も計画戸数を1割減らした。消費者の購買意欲は大幅に減退しており、売り出す物件を絞り込むことで採算悪化を回避する。

　最大手の大京は07年度に約5000戸を発売したが、「来年前半まではマンション市況はかなり厳しい状況が続く」（田代正明社長）と判断した。三井不動産や三菱地所、東急不動産なども発売戸数を当初計画比で10—20％カットする。今期に予定した物件の発売時期を来期に遅らせる。

◆新築オフィスビルの下期賃料、東京で６年ぶり下落　日経調査　（17日　日経）

　景気悪化を背景に新築オフィスビルの賃貸料（募集ベース）が本格的な下落局面に入った。日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査（下期、10月下旬実施）によると、新築ビルの賃料は東京で6年ぶりに下落した。大阪でも賃料の下げが鮮明になった。テナント企業は新築オフィスへの移転や拡張に慎重になっており、ビル所有者は賃料を下げて成約を急ぐ動きが目立っている。

　募集賃料の水準を指数化したオフィスビル賃貸料指数（1985年2月＝100）は、東京の新築ビル（築後1年未満）が152.1となり、前年同期比43.48ポイント下がった。大阪でも新築ビルの指数は134.23と31.28ポイント下落。東京、大阪ともバブル崩壊後の1993年秋の調査以来、15年ぶりの急激な下落幅を記録した。

[220: 匿名さん]

デベとしては需要に合わせて供給絞るのは合理的な判断だけど、
再開発地域とかは人口増見込みが狂って、地域の人口が貧弱なまま放置されると、
マスタープラン自体が崩壊して、住民は取り残される危険性がある。

豊洲とかは一応、住環境として最低限の整備と資本投入がプチバブル期に終わっているから、
今後も自律的な街の発展というのも望めるだろうが、
計画の初期段階で自力の無いままバブルがはじけた地域は、
かつてのリゾート開発乱発が散々な結果になった二の舞になりかねない。

[221: 匿名さん]

豊洲もシティタワーや賃貸物件の苦戦振りを見ると計画通りとは行かないかもね。
ららぽーとのテナントも厳しい状況だし。

[222: 匿名はん]

>ららぽーとのテナントも厳しい状況

どのくらい厳しいの？具体的な数字教えて？

[223: 匿名さん]

>>220

例えば有明とか、有明とか、有明とかですか

[224: 匿名さん]

新築マンションの価格表というものはＭＲに行って小一時間説明聞かされて
もったいぶってようやく見せてもらえるものでありましたが、ごく最近は
ＤＭで普通に送ってくるようになりましたね。

大崎ウェストシティタワーズとパークコート麻布十番の価格表が送られて
きました。一度もＭＲいってないのですが・・・。

それにしても高いね。あとはＭＲでご相談ってことなのだろうか

[225: 住まいに詳しい人]

日本レジデンシャル投資法人は11月18日、横浜市にあるパシフィックロイヤルコートみなとみらい アーバンタワーの取得を中止すると発表した。投資法人は2008年11月までに、スポンサーであるパシフィックマネジメントなどが設立した特別目的会社（SPC）から約117億1500万円で取得する予定だった。取得を中止したことで、売買予定代金の20%に相当する23億4300万円の違約金を支払う。

[226: 匿名さん]

表題　23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？
について考えてみた。　だれぞやが言っていたが、不動産は株価に半年遅れる。
とすると、表題は株価はいつ下げ止まる？と置き換えてもそんなに違いはあるまい。

株価の２５日平均等をみていると実際の株価にタッチするまで、３−６ヶ月かかっている。
で、その後１−２ヶ月均衡を保ってからどちらかに動く。　まだ、暴落が始まってから２ヶ月くらい。
とすると、いずれ回復するにしても、この後もっと悪くなるにしてもいまから３−６ヶ月は下がった
状態が続く。その後もそれを引きずるので、やはり最良シナリオで１年、最悪シナリオで失われた１０
年よろしく１０年　かな。

[227: 匿名さん]

葛飾区のＪＲ金町駅近くの工場跡地に誘致する大学を公募していた同区は十七日の区議会総務委員会で、東京理科大学（新宿区）から応募があったことを明らかにした。公募は既に締め切られており、十九日の大学誘致選定委員会で同大の提案内容を審査した上、来月、誘致が正式決定する見通し。同大の構想では、区が所有する工場跡地約十一ヘクタールのうち三ヘクタールを取得、二〇一二年四月に学生数四千人規模のキャンパスをオープンさせる計画だ。総事業費は約三百五十億円（うち土地取得費百三十八億円）を見込む。区民も自由に散策できるよう一ヘクタール分は遊歩道や緑地とするほか、図書館やホールなどが入る建物を整備し、区民にも開放するという。同大は、こうした地域貢献策を実施するため、区に二十年間で総額五十三億二千万円の補助を求めている。
　理科大は、本部のある神楽坂キャンパスで校舎の高層化などを計画中だが、十分な増床が見込めないという。このため、金町で土地を追加取得して校舎を整備することも検討している。具体的なことは正式決定後に区と協議する。同大広報課は「地域に密着した市民型のキャンパスを目指したい。移転する学科などは本年度中に決定する」としている。同区の大学誘致をめぐっては、〇六年九月に順天堂大学（文京区）が進出の意向を表明したが、条件が折り合わず交渉が難航。このため区は六月から広く進出希望の大学を公募した。順大は結局、財政負担がかさむことを理由に十月、正式に辞退を申し入れた。工場跡地は区が二月、都市再生機構から購入するなどした。区の構想では、跡地の残る部分は公園に整備する計画。

[228: 連投ですが]

だれぞやが言っていたが、不動産は株価に半年遅れる。

まだ、株価の本格的暴落が始まってから２ヶ月くらい。
とすると、本格的に不動産が暴落するのは４ヶ月くらい先。つまり３−５月くらいか？

[229: 匿名さん]

掲示板でマンション価格が危険水準だといわれだしてから約1.5年くらいで崩落が顕在化。

これから類推すると、マンションももういいかげん底値だろうとここでいわれ始めてから、
さらに1.5年くらいあとが底だろう。

[230: 匿名さん]

>>228 >>229
おもしろいですね。まだ、本格的に底だと思ってる人は殆どいないから、これから２年は下がるって
ことかな。

[231: 匿名さん]

いきなり安くは、なりませんからね！

[232: 匿名さん]

>>231
バブル崩壊後の首都圏マンション供給量が参考になりますよ。
その程度の供給量で推移するのでは？ちょうど就職氷河期世代に当たる時期だからちょうど良いのでは？
５年くらいは続いて、購入層が次の世代になって不動産も動き始めるでしょう。

[233: 匿名さん]

来春には価格上昇が起き始めます
ただし郊外は下落の一途

[234: 匿名さん]

>233
なんで？

[235: 匿名さん]

来春あがって８年後にまた下落だね

[236: 大学教授さん]

前回の不動産バブル崩壊の場合、郊外でさえ高値でいわゆる超郊外でしか買えないような異常事態。
今回のミニバブルの場合と大きく異なる。

前回のバブル崩壊の時には、徐々に郊外の値段が買える水準まで落ち、
これが買い時と考え多くの人が郊外を購入したが、１０年不況であることが明らかになるにつれて、
郊外はさらに下落し、いままで考えられなかった都心部まで購入できる水準になって、
やっとマンションブームとなった。その底流には職住近接を欲する人間としての欲求があった。

ところで、今回のケースを考えて見ると、都心部の値段が上がり、数多くの人が買えるレベル
ではなくなっているものの、前回のような考えられないようなレベルには達していない。
長期にわたる不況となるかどうかはあくまで結果論であり、人間の心理としては半年程度で
都心部については買いに向かう人がでてくるだろう。
一方では供給量が減っていくことは確実であり、半年程度で元に戻る可能性が高い。
その間に若干の下落がある程度で都心部はおさまるだろう。

[237: 匿名さん]

教授の書き込みは常に願望含有率が極度に高いね

[238: 大学教授さん]

都心部のマンション供給量は昔の大量供給のレベルには到底戻らず、その半分以下で今後推移
して行くだろう。価格レベルは若干の下落程度だろう。
上昇するかどうかは、景気しだいだろう。

[239: にせ大学教授さん]

前回の不動産バブル崩壊の場合、郊外でさえ高値でいわゆる超郊外でしか買えないような異常事態。

これは、日本だけの現象であった。所が今回は米国が不動産バブルの崩壊を起こした。
そう、この道はいつか来た道である。これが、日本のミニバブル崩壊につながった。
その意味で、今回と前回は大きく異なる。

前回のバブル崩壊時、日本が不況から脱するのに１０年かかった。今回はそれが世界規模で起こっている。今だかつて経験した事のない事を認識するべきである。不動産のみに目をやっていると本質を見失う。まだ、まだ、不況の入り口である事を理解し、今後ありとあらゆる所で阿鼻叫喚の嵐が吹き荒れるで有ろう。一体、この不況を脱するのに何年かかるか予想もつかない。

出口のない不況はありえないが、今までの不況とは性質を異にする事を考えると今後半年程度で上昇に転じる等はあまりにも不謹慎、楽観的　な予想としか言い様がない。いわば、サブプライムローンで得た金を自分の金と勘違いして使いまくるアメリカ流の予想である。

住宅の供給量が減るとの予想は確かにあるが、一方で日本の現政権が高い住宅を維持する様な政策を取ろうとしており、この事が結果として不動産価格の反転をさらに遅らす事になろう。そう、若い世代はあまりにも高いローンは払いきれないのである。

したがって、今後２年以内に元に戻る可能性は殆どないと言い切って良いであろう。

[240: 匿名さん]

もちろん都心部には江東区のような城東エリアは含まれません

[241: 大学教授さん]

>>239
世界規模の不況が長引くと考える人は、今から１３年後に購入すれば良いでしょう。
２０２３年ですね。

[242: 大学教授さん]

２０２１年でした。

[243: 匿名さん]

これからは人口減、高齢化、経済規模縮小が所与の経済ファクター。

日本の不動産価格右肩上がりは経済規模の拡大によって維持されてきた。
その前提が崩れたことで、これから不動産は右肩下がりがデフォルトなんです。
下り坂の途中には、今回のようなプチバブルの小山はあるにしても。

[244: 匿名さん]

墨田区界隈はぎりぎり都心部といえるでしょうか？

[245: 匿名さん]

割高賃貸に20年暮らして、年取ってから安くなったマンション買っても「人生のメリット」が少ないと思う。
若い人がしばらく様子を見るのは理解できるが、30代、40代の層が様子見ても仕方がない。
朽ち果てる寸前の60代で購入するのがいいことなのだろうか？

ただし、決して高値掴みを推奨するわけではありません。
ここ数年で掘り出しモノが見つかる可能性大。そこがチャンスでしょう。

[246: 匿名さん]

墨田区は地盤とイメージが悪いので、都心には近いものの「都心部」の称号は与えることはできません

[247: 大学教授さん]

２３区の世帯数は2005年７２４７５増、2007年７１５６２増、2008年1月1日〜9月30日６０８９４増、
東京都の世帯数は２０１５年まで増加し続けると予想されている。
このような状況下で、都心部のマンション供給が減って行けばどうなるか？
かなりの不況にならない限りは、比較的短期間で戻すと考えるべきだろう。

問題は、今回の不況がどの程度深刻なものになるかだろう。

[248: にせ大学教授さん]

は〜い、にせ大学教授です。

>割高賃貸に20年暮らして、年取ってから安くなったマンション買っても「人生のメリット」が少ないと思う。
>若い人がしばらく様子を見るのは理解できるが、30代、40代の層が様子見ても仕方がない。
>朽ち果てる寸前の60代で購入するのがいいことなのだろうか？

この意見には同意致します。確かに、此処数年で掘りだし物が見つかる可能性が大きくなると思われます。不動産に掘り出し物なし、等と巷では言われますが、それは上昇過程にある場合の話であり、下降過程にある場合は、現金化を急ぐ、先行きの不安を感じる　などの理由で、掘り出し物価格で物件を手ばなす人もあるかと思います。したがって、３０代、４０代、５０代の人はある程度で妥協するのも必要かと思います。要はいかに自分が納得するかです。但し、これは自分用であって投資用ではない事を認識するべきかと．．．．。

[249: 匿名さん]

人生のメリットを住居一本に見出す必要もないでしょ。昭和の持ち家信仰じゃあるまいし。
住宅ローンであくせくするより、もっと有意義な若い時間と経済力の使い方がありますよ。

住まいだけをとっても、賃貸の質も向上してるし、
実際販売用の部屋がそのまま賃貸転用されてるからグレードはイコール。

なにより高値掴みや近隣におかしな住民が来てしまった場合のリスクコントロール、
そして老朽化や環境悪化した際には最新のところへ逃げられるオプション代
さらにローン金利の節減、資産の流動性など考えると、
今のような経済情勢で安易な住宅購入は、余りにも不利な選択におもいますが。

[250: 匿名さん]

不安が多い人は家を購入しないほうが良いですよ。

無理は禁物です。身の丈にあった人生があります。

[251: 匿名さん]

家を買うことで不安になるパターンが予想されるんですよ。

余裕があっても家を保有する事に固執する必要もないし、メリットも少ない。
もっと広い目でみて、自分がもっとも楽しめるお金の使い方を考えないとね。

[252: 住まいに詳しい人]

>このような状況下で、都心部のマンション供給が減って行けばどうなるか？
>かなりの不況にならない限りは、比較的短期間で戻すと考えるべきだろう。

デベが購入する用地が減って、土地が余って地価が下落
カタカナデベが息を吹き返して安値マンションが増えるだけじゃない？

結局、最終消費者の所得が増えない限りマンション価格は上昇しないつうことでしょ

[253: 匿名さん]

だから不安に思う人は家を買う必要なしっていってるでしょう。ｗ

[254: 匿名さん]

家を買うって楽しいことばかりじゃないですからね。落胆失望予想外の面倒も覚悟の上。

あるいみ買い物って買うまでが楽しい時間で、その時間が楽しめない状況なら買うべきじゃないんでしょうね。

値上がり、資産価値が語れた時代なら、割りきりも容易だったんですが。

[255: ばっち、こーい]

>>215

返事遅れて申し訳ありません。

日本の住宅ローン市場は、返済率が高い、リコースであることから回収率も高いということで、
米銀にとっては美味しそうな市場なんだそうです。
その際に自分達のノウハウを使うことができたら楽だよねということで
彼らのクレジットスコアを押し付けようとした。
ちゅーことを米銀の執行役員の人がのたもー。

銀行上位20行のディスクロージャーを眺めると、、、
実際、住宅ローンの残高伸び率は、メガバンと一部地銀は横ばいですが、大手地銀では積極的に住宅ローンを引き上げています。
”比率”では横ばいもあるけれど、1年間の伸び率はすべての銀行でプラスです。

[256: 匿名さん]

>>>236 VS >>>239

にせ大学教授の勝ち！

大学教授さん、経済に疎そうだね。来年から上昇？　ありえへん！
半年1年のことは今の経済をよく観察していればわかる。
あまりに楽観杉。
デベの人かと思った。

[257: 匿名さん]

>249

住宅ローンであくせくするより、もっと有意義な若い時間と経済力の使い方がありますよ。

どんな使い方があるのですか？
ローン組んで、手元資金を残して運用に回すという考え方は
今回のサブプラ問題で、完全に破綻しましたよね？

別にあるようでしたら、ぜひ参考にしたいです。

[258: 匿名さん]

値下がりは永遠つづくように感じる。
浮上する理由もない。

値上がりする理由がほしい。

[259: 匿名はん]

>>257

貴方の人生って、借金する事を前提？

[260: 匿名さん]

三連休
今度は何社が
すっ飛ぶの

[261: 匿名さん]

モリモトはどうなの？
モデルルームとかやってる？？？

[262: 匿名さん]

>ローン組んで、手元資金を残して運用に回すという考え方は
>今回のサブプラ問題で、完全に破綻しましたよね？

逆では？
市場ボラ上がり、株価や資産価格レベルが下がっている今、
投資環境としてはかなりいいですよ。

半年前にロング一辺倒でフルインベストメントしてたひとは大損
くらってるでしょうが、そういう人はあまりいないのでは？

いま、ローンが組めるなら目一杯借りて、投資準備に取り掛かるのは
非常にかしこいですよ。
でもショートサイドも考えとくべき。

[263: 匿名さん]

>クレッセント、ディアナコート、ピアーズというブランドで
>マンション分譲事業を続けている「モリモト」という会社。
>東証２部上場なのですが、昨日はストップ安、今日もストップ安気配。
>理由は「四半期報告書」というものを提出できなかったこと。

の様です。本日３連荘でストップ安。今度の３連休前があぶない。
他にも一杯あるかも。　こりゃ、まだまだマンション下げ止まるとは思えないね。

[264: 匿名さん]

モリモトはもとからヤバいじゃん。
イメージアップ図って成功したかに見えてもやっぱり底が浅い。
大手とは違いましたね。
私は十年前の＊＊＊なモリモトの印象が強すぎてずっとパスしてましたが正解でした。

[265: 匿名さん]

旨いものを存分に賞味し、気の会う仲間と大いに交友し、のんびり旅をして見聞を広め、
趣味に没頭し、あるいは事業を起こし、研鑽を積んで自分の能力を開拓し、
芝居や劇を楽しみ、絵画や美術を愉しみ、吾が子の成長に投資し、
寄付やボランティアをして社会貢献し・・・
そういうことにふんだんにお金を使う人生もアリでしょう。

お金の使い方、人生の大目標がマンション購入ってのは、
あまりに今の時代にそぐわない人生ではないですか。

[266: 匿名さん]

いろいろ業者のこと書かれてるが、ローンも相当絞られてるぞ。

定年までしかローン期間認めない、なんて話も出てる。

そうなったら65歳定年で30歳までしか、35年は組めなくなる。45歳とかだと、借りれる額は今までの半分。
共働き正社員じゃないと都心には家買えなくなるね。
都心３区の人口は50万いるかいないか。首都圏3000万の数％ともともと狭き門。バブル崩壊のどん底にサラリーマンでも買える価格になったが、今回はそこまでいくかね？

[267: 通りすがり]

今の若い人たちはほしいとも思わないと平然というように車が全く売れなくなってしまい、
マンションについてもそんな意識の変化が起きて来ないとも限らない。

そういう大きなものを購入し所有することは、今までであれば目的とか夢になってきたのに、
ほしくもない、興味がない、要らない、となってしまうと、これはトヨタの首脳陣ではないが、市場自体がなくなってしまうこともありえる。
もう少し、成り行きを見てからでも遅くはないと思う。
底打ちはまだまだ、、、

[268: 匿名さん]

＞267
貧しい層はこれからどんどん増大するでしょう
「若い人の価値観」という言葉で表現されることも多いですが、
要は金がないんですよ。
そういった層には都心マンション相場は関係のない話です。
身の丈にあった郊外のアパートに住んでいただければいいのです。

[269: 匿名さん]

持ち家が欲しい若者の率はかなり増えてるよ。

買えないだけで。


中古がメインになり新築は勝ち組が手にする、そんな未来になるんじゃないかな？

[270: 匿名さん]

>>268
買えない人は買わなくて良いって世界になるよ。
消費者って言うか、一人前の人間として見てもらえない
冷たい世界になりそ。

[271: 匿名さん]

今や不動産所有にかかる負担とリスクが大きすぎるんですよ。
家をネタにローンを組ませて、金利という小作料をせしめつづける、
戦後のカラクリが見透かされてきてるんでしょ。

建てつづけなきゃ潰れる巨大デベと、
隙間を縫って価格破壊でのし上がりたい新興デベが生まれ続ける限り、
供給のコントロールは不能、バブルと崩壊のサイクルを続けながら、
マクロでは長期に値下がりしていくんでしょう。

[272: サラリーマンさん]

>建てつづけなきゃ潰れる巨大デベと、隙間を縫って価格破壊でのし上がりたい新興デベが生まれ続ける限り、供給のコントロールは不能、バブルと崩壊のサイクルを続けながら、マクロでは長期に値下がりしていくんでしょう。

所が事はそう美味くは行かない。なぜならば、政治介入と言う厄介な物がある。
政策で高値を維持するべく動くというわけ。今や、不動産業者が口を開くと５００万ローン減税。
一体、普通のサラリーマンがそんなに借りて返せるのかね。

[273: 匿名さん]

無理は禁物。
買えない人は一生賃貸でもよしとしないと。
持ち家の夢をみんなが持てるようなパラダイスは終わったんだよ。

[274: 匿名さん]

20代の若手と家について話したが、戸建離れが明らかで、都心のタワマン選好が強かったです。

親が郊外の戸建から一時間かけて通勤してるのを見て、自分は絶対都心に住みたいと思ったそうです。

郊外が苦戦するのも仕方ないでしょう。30年前と違い身近に郊外で苦労した人を見て学習してる層が今の購入層ですから。

[275: 匿名さん]

ローン減税よりも、住宅購入手当てみたいなものが良かったなあ。
居住用の住宅購入に対しては、国が１割補助しますとか。

[276: 匿名さん]

ちゃんとしたリーマンじゃないと都心部マンションの購入は無理ッス。
その他の人は一生賃貸かな？

[277: 匿名さん]

>>274
20代の若手と家について話したが、意外と2世帯住宅とか郊外の戸建てが多かったな。
マンションスレからすると、思ったより保守的な印象。
埋立地に拒否的な人は多かった。

[278: 匿名さん]

>>274
親の心、子知らずなんだろうね。
子供を育てる環境を重視した選択だっただろうに。
たぶん２０代の彼も、子供を持つ年頃になると、色々考えさせられるだろうね。

[279: サラリーマンさん]

多分、都心のタワマン、需要はあるのでしょう。でも、それも優先順位の問題で、価格次第。
一生、ローンを返す様な価格ではやはり売れないでしょう。都内は高くなりすぎました。
今回の不況は良いチャンスです。一般のサラリーマンが買える価格、そう、ピーク時の半額程度まで
下落する政策を望みます。

そうすれば、あまったお金を消費に回す事ができて、景気も良くなるというものです。

[280: 匿名さん]

５００万ローン減税なんて思いっきり覚めた眼で見られてるじゃん。
実効ないよ。政策の筋も悪すぎ。

高値維持のために供給を絞らせたいなら、
もっともっと建築基準を強化したり、瑕疵担保引当金を積ませたり、
最低資本金制度を導入したりして、参入障壁を高くして新興デベ乱立を排除しないと。

今企業やデベや不動産屋がが苦しくて安値で吐き出してる土地が、
次の価格破壊の萌芽にならないようにね。

[281: 匿名さん]

結婚せずにずっとパラサイトの人めちゃくちゃ多くなってるぞ。

特に就職氷河期世代。

[282: サラリーマンさん]

>今企業やデベや不動産屋がが苦しくて安値で吐き出してる土地が、次の価格破壊の萌芽にならないようにね。

てっ言うか、価格破壊が好ましいんだけど。

[283: 匿名さん]

世間で埋立地のマンションの話が出ようものなら、
「埋立地？地震が来たらどうするの？」
というごく当たり前の反応が返ってくる。

[284: 匿名さん]

親が郊外の戸建から一時間かけて通勤してるのを見て、自分は絶対働きたくないと思ったそうです。
パラサイトが横行するのも仕方ないでしょう。30年前と違い身近に社畜になって苦労した人を見て学習してる層が今の氷河期世代ですから。

という結論でしょうか。寒くなってまいりました。

[285: 匿名さん]

帰宅難民問題のほうがもっと深刻と見ている人が多いよ。

とにかく職住近接の状態を賃貸でもなんでも良いから確保しとかないととんでもないことになるよ。

[286: 匿名さん]

なんか井戸端会議になってるぞ。

23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？　はどこに行ったの？

[287: 匿名さん]

湾岸も好きではないけど、郊外はもっとイヤだ
郊外戸建は、子育てに良い環境？
必ずしもそうとは言えないと思う。

[288: 匿名さん]

職住近接を実現するにはちゃんとしたリーマンにならないとね。

[289: 匿名さん]

〉283

仕事場も埋め立て地の高層オフィスだったりするので、無知でなければ心配する人いないですよ。

発想が単純すぎです。陸地の戸建は大丈夫とでも思ってるのでしょうか？一族で都心の高層オフィスに勤めている方がいるようでしたら、すぐに辞めて農業をするよう勧めてください。

[290: 匿名さん]

数年は下げ止まらないというのが暗黙の了解では。

[291: 匿名さん]

県境外周区ネタになると急に暗い話になるよな。都心部の話に戻したら？

[292: 匿名さん]

傾いても壊れても修復可能なのと、完全に無価値になるのはリスクが違いすぎ。

[293: 匿名さん]

「県境外周区」ってもうやめない？

[294: 匿名さん]

郊外の話は厳禁にしましょう
（山手線エリアの話に限定）

[295: 匿名さん]

>>289
単純な発想があいまって、湾岸マンションは暴落してんじゃないの？
そこんとこどうなのよ？

[296: 匿名さん]

都心部じゃなくて都心の話がいいんじゃない？
だれかさんの定義の都心部だと、同人発案の県境外周区と同じ暗い話題にならざるを得ない。

[297: 匿名さん]

ちがうと思うよ、湾岸マンションの暴落ではなくて、元々、価値の無い物に無謀な価格をつけてただけだから
湾岸マンションの適正価格化じゃないかと。

[298: 匿名さん]

都心の新築マンションは価格下がってないですよね。
麻布十番とか、都心ではないが二子玉とか、最近売り出した物件の
値段見ても、全然安くなってないです。

下がってるという人はどんな物件のことを言ってるのですかね。
大手デべ、タワー、大規模、都心で探してる人にとっては実感ないん
ですが、どうでしょう。

[299: 匿名さん]

>>298
売残りや、倒産デベのアウトレット品が下がっているってことでしょ。
普通に売りに出る物件はあまり下がってはいない。

[300: 匿名さん]

湾岸マンションが暴落って、未だに売り出し価格より高い値段で売買されてるのに。
暴落っていうのは、少なくとも買値より安く投げ売りしてる状態じゃないのかな。

[301: 匿名さん]

県境外周区って言い方が気になる人がいるみたいですが
別に差別用語じゃないですよ。

県境外周区と内周区
２３区の構造はそうなってます。

[302: 匿名さん]

>>300
>暴落っていうのは、少なくとも買値より安く投げ売りしてる状態じゃないのかな。
すでにそういう状況なんですが。
いつの話してんの？

[303: 匿名さん]

木村剛のブログから転載

　テレビ東京の「ガイアの夜明け」で、緊迫！不動産不況〜金融危機がニッポンを襲うという番組を放映していたのですが、「アウトレット」不動産業者が、「ブリリアマーレ有明」を格安で仕入れて、「特価」で販売しているのが、バレちゃったみたいですねえ。「ブリリアマーレ有明」は、２１年３月完成予定で、今も、普通に販売していて、通常価格で買ったお客様もたくさんいることから、火をつけちゃったみたいです…。もう、ネット上は大騒ぎ、販売会社にも苦情の嵐だとか…。・・・最近は、ご承知の通りの不動産不況ですから、「値引き販売」とか、再販業者への「１棟売り」「残物処分」とか、けっこうありますし、小さなウチの会社にも物件情報が来ますけど、「完成前」にやってしまうのは、ちょっとマズイかな…。それに、それだけ東京建物とかプロパストが「苦しい」っていうのを、公表しているようなものですしね。・・・「ブリリアマーレ有明」を買ったお客様、お気の毒です…。

・・・「ブリリアマーレ有明」を買ったお客様、お気の毒です…。
・・・「ブリリアマーレ有明」を買ったお客様、お気の毒です…。
・・・「ブリリアマーレ有明」を買ったお客様、お気の毒です…。

[304: 匿名さん]

>302

先週の話です。
レインズの成約価格調べればすぐわかるでしょ。
業者に知り合いいないの？

[305: 匿名さん]

>>300
成約価格見れば暴落してるのがわかりますよ。

[306: 匿名さん]

>305

成約価格見れますが、どこの物件のことを言ってるのでしょうか？
すぐに教えてください。

[307: 匿名さん]

>305

早く教えてくれよ。
ネットで検索して探してるのかい？
今なら正直に嘘だと言えば先生怒らないぞ。

[309: 匿名さん]

湾岸買ってしまった人なんでしょう…

[310: 匿名さん]

いや、俺も本当なら知りたい
まぁデマだと思うが

[311: 匿名さん]

トヨタワの北向き39階が、坪220で売りに出されてるけど、これってどうなの？

[312: 匿名さん]

匿名掲示板の情報なんてそんなもんでしょ。
成約価格見ればわかりますよ、なんて言って
レインズ見れると言われた途端返答なし。

305のすべての発言の信憑性が疑われます。

[313: 匿名さん]

>成約価格見れますが、どこの物件のことを言ってるのでしょうか？
>すぐに教えてください。

成約価格見れるなんて、うそじゃないの。
うそじゃなかったら、ネットにに晒してみて。

今なら正直に嘘だと言えば先生怒らないぞ。

[314: 匿名さん]

”県境外周区”の検索結果 19 件中 11 - 19 件目 (0.12 秒)

[315: 匿名さん]

TOTの未入居が分譲時の値段より安く売り出されてますね。
それでも売れないから成約価格にはならないですが。

[316: 匿名さん]

>313

面倒だから、『レインズ』で検索してくれ。

[317: 匿名さん]

>>313
やっぱりな…

[318: 匿名さん]

>317

なにがやっぱりなの？
レインズは朝８時から夜９時までしか見れないんだよ。

明日調べるから、早く成約事例だしてくれよ。

[319: 匿名さん]

>>314
だよね、なんか恥ずかしくってさぁ…構造がどうのとかじゃなくって
そう名づけて、嬉々と使って？さもこの掲示板既定の言葉ですぅみたいな感じが…
ゲロはきそうなんだよ！！
だから「県境外周区」は今後使わないでね（はぁと）

[320: サラリーマン]

湾岸の埋立地は高くても坪200万が限界です。
そこまでは下がりますよ。
湾岸は郊外ですから、都心価格は最初から無理だったんです。

[321: 匿名さん]

あのさぁ、２００万だなんだって言ってるけど、きっと　一年後に読み直してみると、なんで
あんな高い価格で限界なんて言ってたんだろうと思うね。ためしに半年前の価格を考えてごらんよ。
この不況は底なしなんだから、そんな程度で限界な訳ないでしょ。湾岸地域はそもそも土壌汚染で
人間が住むには適さないんじゃないの。

なんで、あんな高い価格で限界なんて言ってたんだろう

[322: 匿名さん]

レインズの成約価格を鵜呑みにしているんだね。
あんなの業者がかってに打ち込むだけなのに。
たいていは購入者を気遣ったり、他業者への牽制として売り出し価格を打ち込むくらいだろうに・・・。

[324: 匿名さん]

〉322

レインズがなんたるかも知らないみたいだね。

早く物件名出して欲しいな。

[325: 匿名さん]

湾岸タワマンの平均取得価格なんて250万もいってないだろ。三年前なら200〜230万程度だった。

それが例え200万になったところで、そんなに痛いかね？株も原油も半値以下になってるご時世に、ここまで値を保ってるのは他にある？しかも自宅として住めるメリットもある。

[326: 匿名さん]

はっきりいって下落論者の意見聞いてると、不況だからマンションが買いやすくなるといってるのと同じだよ。
しょせんは格差社会が広がるだけだから…。自分が勝ち組だと思えば待てばいいし、＊＊＊なら時間の経過と共にもっと悪くなるよ。勿論、『買わなくてよかった』を否定するきはありませんが、そう思うときはおそらく今買える物件すら買えなくなってるよ。庶民は基礎体力が乏しいんだから、まずそれを自覚して、次に何処でリスクをとるかを考えるないと、いつまでたっても浮上できないと思うよ。

[327: 匿名さん]

不況とか関係なく、人為的につくられた新価格とやらはありえないだろ。
旧価格の水準までは普通に戻ると考えるのが自然。
そこから先、上がるのか下がるのかは、確かに不況なら経済成長率と連動して
価格も下がる程度なんじゃないか。

[328: 匿名はん]

新価格だの旧価格だのって言い方ももなんだかなぁ〜・・・
教授と同じレベルか？

結局、前回のバブルを基準に考えてるだけだね。

[329: サラリーマン]

320です。
坪200万までしかさがらないということじゃなくて、坪200万までは間違いなく下がると言いたかったんです。
文章力がなくてすいません。
私はどんなに安くても埋立地はいやです。

[330: 匿名さん]

>>324
レインズぐらい誰でも知っているだろ。。。
牛角経営している会社のことだろw

[331: 匿名さん]

成城石井も経営してます。

[332: 匿名さん]

>>324
そうです。レインズは神です。すばらしい信仰の対象です。疑う余地なんてこれっぽっちもございません。
それを信用できないなんていう人間は、レインズのなんたるかを知り得ていません。
あ〜恐ろしや。
とにかく、レインズの成約価格を信用できないなんて言う人は信用できないという証拠を早く出しなさい！
さあ出しなさい！
つべこべ言わず早く出しなさい。
それも出さないのに、レインズ様を疑るとはもう許せません。
なに？、私にもレインズ様が神だという証拠を出せだと？
君達は頭大丈夫か？
レインズ様を疑ってきたのは君達だよ？
レインズの何たるかもしらない君達が出すに決まってるだろーが！！バカモン！

この無知で身の程知らずがああああ！！！
アーメン。

[333: 匿名さん]

レインズが信用出来ないなら、あなたは何をもって成約価格を知ったのでしょうか？

レインズに登録になる価格が信用に値することは、確認出来るんだよ。金融機関の保証会社は売買契約書とレインズ登録の成約価格をチェックしている。登録されてるデータが違えば、偽造した書類を持ち込んだとして、業者はブラックリストにのるからね。売買契約書も偽造してたら把握無理だが、メリットもないのにそんなリスクとるやつはいない。

早く成約事例教えてくれよ。

[334: 匿名さん]

今日のクローズアップ現代は
急増する“荒廃”マンション

面白そうだね

[335: 匿名さん]

>>333
チェックしてないよ、いちいちそんなもん。
レインズの資料と、売買契約書との重みの違いくらい把握できるだろ？
君の言う「登録されてるデータが違えば、偽造した書類を持ち込んだ」の偽造した書類とはなんなのか？
そのすぐ後に「売買契約書も偽造してたら把握無理だが」と書いているということは、少なくとも売買契約書ではないとは読み取れるが。
いいかな？
ブラックリストって言うのは、売買契約書の価格が、実際の取引価格より“多く”偽造され、融資枠を上げて申し込まれたケースで、それが発覚されたときに、その仲介会社や売主会社がブラックリストに載るということだよ。
それはレインズの成約価格なんかは根拠にはしない。
仮に参考程度にしたとはしても、その価格が違っていたとしてブラックリストなんかには載せない。
ナンセンスだよ。

何か勘違いされたみたいだが、そもそも俺は最初の当事者ではない。
だから、いちいち君の為にレインズの会員向け情報（成約価格）を引っ張り出して、ここに何かを書き出すつもりもない。
君もいちいち証拠を出せ出せと言い募るなら、君のそのブラックリスト情報は、どこの保証会社の、どこの担当者がそう言ったのかをきちんとさらけだすべきだろ？違うか？

[336: 不動産購入勉強中さん]

>>334
今見ました。

これまでのどんなニュース、情報番組よりも
これはインパクトあった。

実際買う気がスットーンと落ちた。

マンションは、立地、規模、設備、仕様、とかなんとかより、
最も重要なものはそこに住む人間だと思わされた。

[337: 匿名さん]

〉335

もちろんレインズの価格と売契上の価格が違ってるだけじゃ即アウトにはならないが、売主、買主、仲介に再調査はする。逆に金融機関はレインズ以外で売買価格を把握できない。

売契水増しは一番多い不正だし、まともな銀行の保証会社ならピックアップして検査してる。次に多い源泉徴収票偽造も所得額だけ変えたりしても、税金欄がそのままだとすぐにわかるチェック機能がある。

不正がわかっても、法的手段なんかとらない。ただ粛々と不芳属性業者として登録され、そこが関わった取引にはいっさい融資が出なくなるだけ。銀行同士情報共有はしない。

どこの担当者が言ってたなんてナンセンスなことは回答しない。書いてる内容で察してくれ。

[338: 匿名さん]

>>337
お楽しみ中横から失礼だか、結局あんたはレインズ、れいんずとほざいてるだけで、肝心の情報に
なるとナンセンスだから察してくれかい。
なんか、俺の言ってる事はすべて正しい、でも情報はだせない、と言ってるだけだよね。

霊感商法の人間と話してるみたいだね。まったく信用できない。

[339: 匿名さん]

この1週間・・我が家に大量のＤＭが送られてきた。
以前問い合わせしたデベ新築物件から近所の中古物件のチラシまで。
以前の価格よりもだいぶ安くなっていた。（キャンセル・モニター・価格改定等々・・）
年初は買う気満々だったし、先月まではローン減税拡大ラッキー位に思っていたのに、
来年は社会人になって初めての減収（1割〜2割？）確定だと思うと、
今は購入は考えられない状態。

いつか経済に薄日がさす頃、
もしくは不景気に慣れてきた頃に改めて考えようと思う。

そのとき今販売中の物件はどうなっているのだろう・・？

[340: 匿名さん]

>>337

>逆に金融機関はレインズ以外で売買価格を把握できない。

薄々感じてはいたが、上記の君の文章を読むだけでも、君がドシロウトだということがわかる。
金融機関がどのように実際の取引価格と、売買契約書の相違を見つけるかは、金の流れだ。
契約書通りの金額が、買主から売主の口座へと支払われたかというところだ。
つまり売買契約書よりも少ない金額での金銭授受をしていた場合に、水増し不正を疑う時だ。
だから、融資する際は、その流れを把握できる自分の銀行において決済するのだ。
レインズの成約価格から、再調査が入ったなんて聞いたこともない。

[341: 匿名さん]

レインズ見たけど湾岸系は新規分譲の価格より安い値段で売り出してる物件普通にあるじゃん。
レインズ厨は自分が湾岸買って、値が下がったから自己正当化したいだけなんじゃないの？

[342: 匿名さん]

〉340

決済は振込だけじゃない。キャッシュも出る。だからどのお金が何に使われたかは把握できない。だいたい決済に立ち合う銀行員は処理するだけで、中身はみてない。

ローンの不正をチェックするのは、保証会社なんだよ。銀行は書類のやりとりだけ。保証会社は銀行の口座の動きは照会しない限り見れない。

売買契約書の価格＝レインズ価格は一致してるのがほとんど。つまり信用に足ると言いたいだけだ。

[343: 匿名さん]

レインズの話はどうでもいいよ

[344: 匿名さん]

はい、はい　レインズ厨の負け。もう出てこないでね。うっとうしいから。

[345: 匿名さん]

だいたいレインズは大丈夫なわけ？
AM/PMも売りにだしてるしさ。
M&Aででかくなったが、買った多くの企業は売れ残りのアウトレット企業じゃん。

[346: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？　に戻らないかい。

[347: 匿名さん]

>>342
もちろん少数ではあるが、キャッシュでの取引もあるだろう。しかしその場合は、基本は金銭授受に立会い、その領収書のコピーをもらうということで、金の流れを把握する。
なかには怠慢な銀行マンもいるだろう。しかし保証会社はその領収書から金の流れを把握し、不正水増しがされていないかをチェックする。そしてここでは怠慢銀行マンの話なんかは問題にはしていない。
君が「金融機関はレインズ以外で売買価格を把握できない」と書いていたから、そんなわけないだろう、このドシロウトが！と書いたまでだ。振込みでも現金でも同じことだ。

そして君が、「金融機関は」と書いていたから、銀行サイドの話をしたまでだ。もちろん銀行サイドが保証会社に代わって不正取引が行われていないかをチェックする義務があるから、同じことではあるが。銀行は保証会社と債務者との間の仲介業者のようなものだと思えば自ずと分かることだ。

そして、レインズ成約価格と、保証会社は何の関係もない。レインズはあくまでも不動産会社間の情報交換サイトだ。
ただ、君がレインズの成約価格を、その思考怠慢、発想能力の欠如から鵜呑みにすることは分かった。

[348: 匿名さん]

都心１０区の着工数は2007年、2008年と低水準。

2009年の入居がピークで後は減って行きそう。

[349: 匿名さん]

>基本は金銭授受に立会い、その領収書のコピーをもらうということで、金の流れを把握する。

実態をわかっていないね。銀行の決済時にはデリバリーのみ担当する人が立ち会うが、
そんなところはチェックしない。大抵は売買契約書すら見てないよ。

銀行にとってローンは単なる事務。与信判断、チェックは保証会社の仕事なんだよ。

そんなことはどうでもいいが、保証会社はレインズのデータをチェックしているし、
担保評価の際にも参考にしている。それは帝国データの企業情報と同じ大概信用出来ること
を知っているからだ。

[350: 匿名さん]

>>349
私の経験では、銀行担当者が、決済立会いまで同じであったことがほとんどだが、確かにデリバリーのみ担当する人もいた時もある。しかしそれは銀行サイドの都合でしかない。
誰が来るにしろ、あくまでも銀行の人間が立会い、そしてキャッシュの場合は売主の領収書のコピーを要求される（チェックされる）。
また、売買契約書を見ていない怠慢銀行マンの話しなど、どうでもいい。もし怠慢でいいのなら、違う取引の売買契約書を渡してもいいのかと言えば、違うだろ？
銀行マンは保証会社がチェックするために求める資料の提出をチェックする義務があるだろ？違うか？

保証会社が担保評価でレインズをチェックしているのは、充分理解できる。ただ、その成約価格を利用して、不正融資をいちいちチェックし、再調査を請求するようなことは、聞いたこともない。仮に再調査をされたとしてもなぜその成約価格を打ち込んだのかの理由付けができればいいわけで、ブラックリストに載るだとかは考えにくい。ナンセンスだ。
故に、不動産会社もいちいち保証会社に気遣って、成約価格を打ち込んだりはしてはいないはずだ。

[351: 匿名さん]

>350

まだ理解していないようだが、最近のローンはローンセンターが扱ってるケースが
多い。ローンセンターが申込書類を業者から預かり、保証会社に送る。審査が通れば
銀行の支店に書類を送り、契約と決済を行う。

これは流れ作業で、銀行の支店はきた書類の通りに事務を処理するだけ。
売買契約書なんてみないし、水増しのチェックなんて気にもしない。

レインズをもとに再調査してますなんて言わないから聞いたことないのは当然。
金の動きで売買金額をチェックするのはそれこそ不可能。
4000万の物件を5000万に膨らませて案件で、4000万は振込、1000万はキャッシュ
決済するんですって言われれば、それまででしょ。

[352: 匿名さん]

業者同士のお話は他所でしてくれんかの

アエラだとTTTも分譲価格を下回らないと成約できないとあったけど
実際どうなのよ

[353: 匿名さん]

>>351
なぜ、通じないのかなあ。
銀行が売買契約書をみないだろうが、水増しのチェックをしないだろうが、保証会社から言われた通りの書類があるかチェックするわけだろ？
近所のスーパーの領収書ではダメだろ？車の売買契約書ではダメだろ？
車の売買契約書では通らないから、銀行は、融資を通す為に原則チェックをしなくてはいけないだろ？違うか？

金の流れは、１０００万がキャッシュなら、その領収書のコピーを求められると書いているだろ？
金の流れを把握しない保証会社なんて聞いたことない。水増し融資見破りは、そうやって把握され続けてきたんだよ、昔から。知らないのか？

まあ、分かった。がんばれ。
アホくさ。
もう寝る。

[354: ばっち、こーい]

少し金融市場から見た様子を。

去年まで、商業用不動産（賃貸マンション含む）を証券化した商品を海外も含めた投資家が買っていました
しかし、今年からほとんどCMBS等が組成されていません。
また、上場REITを含む私募ファンドに対するファイナンスも非常に厳しい状況にあります。
要するにレバレッジをかけていた買い手が一気にいなくなりました。
このことは、今年以降からレバレッジに相当する購買力が無くなったことを意味しています。
だいたいレバレッジは2〜5倍程度掛かっていましたので、
総供給（供給量と供給金額の組み合わせ）を半分に絞っても、まだ供給過多です。
そのため、不動産市場が底入れするためには、①レバレッジを供与する人達（銀行とか）が戻ってくる、あるいは、②もっと総供給を絞る必要があります。
新規建設は減らすことはできますが、在庫は投げるしかなく、供給量を減らすことは難しいかもしれません。
量を減らすことができない以上、総供給を減らすためには金額を減らすしかありません。
レバレッジを供与できる人達が戻ってくることが期待できない現状では、マンション価格も含めた不動産価格はそう簡単に底入れしないと考えます。
少なくとも景気の底入れが期待されている来年後半までは不動産の底入れは無いと思います。

[355: 匿名さん]

>353

だからさー、受付段階では売買契約書はチェックするけど、決済の時は
売買契約書なんてみないし、人も違う人がやってるから金額チェックなんて
してないって言ってるんだよ。

１０００万キャッシュの領収書コピーなんて求めないよ。
そんなの領収書簡単に作れるじゃん。
売契偽造するくらいなら普通やるでしょ。頭悪いなぁ。

金の流れ見るのは売主、買主双方の口座の動きが把握できる税務署、国税
くらいで、片方しかみれない銀行は実態掴めないんだって。

[356: 過去スレの４０]

>>210,211,213
返答が遅れたが、サブプライムの2年後の住宅ローン変動金利は、年によって違う。FF金利が段階的に上がっていたときに、変動金利に移ると、2年固定の時代に比べて急激に金利が上昇した。
FICOスコアどうのこうのという話ではない。米は金余りのため、失業者にすら住宅ローンを貸し付けていた。構造はこうだ。

無・低所得の住宅購入者（土地が上がっているので、家を転売したら利益がでる）→住宅ローン会社（銀行に債権を売って手数料で儲ける）→銀行（証券会社に債権を売って手数料で儲ける）→証券会社（債権をデリヴァティヴ化し、世界の金融機関に売って手数料で儲ける）→世界の金融機関（買った金融商品を信託投資として自分の顧客に売って儲ける）→顧客（信託投資で利益が出ているときは儲かる）

誰も損をしない、おかしな構造である。米の金余りの原因は、「日銀の低金利政策」だけではなく、日・米・欧の政策金利の格差。米金融機関は、金利が低い国から金を借りて、レヴァレッジで儲けて、金利の高い国に資金を誘導するということをしていた。

ネット金融取引以前は、ある国の金融市場から別の国の金融市場に資金を移動するのに、最低でも３日かかった。大金だと、より時間を要した。ネット取引時代になると、巨大資金を瞬間移動できるようになる。金融市場には常に盲点がある。この盲点を衝いて、世界の金融市場を瞬間的に遊牧して、荒稼ぎするヘッジファンドの投機が生じた。ヘッジファンドは会員制富裕層から資金を集めている。プライム・ブローカレッジ業務などは、２次的な現象だ。ヘッジファンドは監視だけでなく、国際機関で統制すべきだと思う。

今年前期の原油・穀物価格急騰は、年金基金だけでなく、米証券会社（ロンドン・ドバイの支店や提携会社を通じても）、ＳＷＦなども介入していた。海外からの電子取引は３割に達し、今まではエンロン規制でこれを監視できなかったが、米政府が監視する決定をした。これからは、米商品先物市場において、取引主を登録制にして、取引高の上限を定めるべきだ。例えば、どの国でも小麦製品の国内需要はほぼ一定している。小麦の世界的供給減というような緊急事態がない限り、小麦の国際価格は大きく変動しないはずだ。要因のない価格変動は、投機が原因と考えられる。原油はとにかく、穀物は先物をやめて固定相場制にすべきだろう。

今年１月、ソロスはドルの基軸通貨からの転落を、N.Rubini・NY大学教授は信用収縮のクレジットローン（車などの）への波及を予測した。正確だった。日本バブル崩壊後、麻布・六本木・広尾・白金などのＭＳ価格が半値まで下落した。バブル時代にはやったゴルフ会員権や（ハワイなどの）リゾート地コンドミニアムや絵画への投機は、バブル崩壊後、消滅した。関連会社も消滅した。現在、世界同時不況前夜と感じるが、日本への影響もバブル崩壊を上回るのでないかと懸念する。

[357: 匿名さん]

210さんではないけど
>>356

日・米・欧の政策金利の格差なんだけどさ、日＜米＜欧だったじゃん。
そうすると日銀の低金利政策という指摘で合ってると思うけど。
あとヘッジファンドに対する認識もおかしい。
ヘッジファンドのうち、グローバルに何にでも投資するいわゆる「グローバル・マクロ」と呼ばれている戦略を採用するヘッジファンドは業界の数%。
50%が株式L/Sだよ。
30%が債券アービトラージ。
210さんの言うようにもう少しチャンと勉強したほうが良いよ。
もしかして学生さん？

[358: 過去スレの４０]

もう一つ。投資（investment）と投機（speculation）の違いを説明する。

例えば、先進国（Ａ）が発展途上国（Ｂ）の空港や道路に「投資」する。Ｂは国内の物流がスムーズ化するので助かる。半面、長期的にみると、Ａの側でも、この活動は貿易拡大、企業進出、ヒト・モノ・サービスの交流による新たな産業の創出などを促進するので、結局は利益となる。投資は、長期的視野に立つ、共存共栄を目的とした資金投下の方略。投機は、この反対で、資金投下した側（Ａ）の短期的な利益回収のみが目的。資金投下された側（Ｂ）の状況が、自らの行為によって悪化することは念頭にいれない。つまり、投機は利己主義的。

新古典主義経済学では、投機が投資と混同される事態にまで至って、国際システムがおかしくなった。投資と投機の区別は難しいが、明白な投機は排除されるべきだろうというのが私の立場。

[359: 匿名さん]

投資だって十分利己的だろ。なに頭の悪そうなこと書いてんだよ。

[360: 匿名さん]

TOTの39階が220万って本当？
釣られてるのか？

[361: 匿名さん]

>>358
僕はデイトレーダーですが、売買差益だけが目的ではありません。
適正価格の形成と流動性の提供も目的として、日々短期売買を繰り返しています。
長期的視野に立ち、投資家や投資対象と共存共栄を目的として資金投下している僕は
投資家ですよね？

[362: 匿名さん]

僕は株の空売りを専門に行っています。
株価が大暴落したときには買い戻すことによって価格崩壊を防ぎ、
同時に売買差益をいただくことが目的です。
共存共栄を目的とした僕も投資家ですか？

[363: 匿名さん]

ニューヨーク　444.99㌦安。　
本日は、昨日7703円の日経平均だって7000円切るかも。
うわさのモリモト　本日の15時後があぶない。
モリモトだけで済むとは到底思えない。

はたして、23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？

[364: 匿名さん]

〉356

たいして目新しいことも書いてないし、内容も微妙に？と思う点が多い。

新聞、雑誌から拾った知識の寄せ集めみたいだ。

[365: 匿名さん]

作りすぎたから３年くらいは休憩だな。

その間に中小の業者が潰れて、
地域間競争が激しくなって優劣がはっきりして来ます。
限られたパイの奪い合い。

県境外周区は厳しいよ。

[366: 匿名さん]

三年〜五年は、休憩してもらって！デベは、古いマンションを立て替えとかで改修工事で、頑張って貰いたいな！そしたら中古市場が活性化するかな？？

[367: 匿名さん]

負けがはっきりしたところの新規供給はストップするけど、しぶとく勝ち残るところの新築は続くだろうな。これからは、地域によって発展の度合いの差が大きくなって行くよ。
最終的にしわ寄せは賃貸に行くから、負けのとこは賃貸が有り余って行くよ。賃貸募集物件数は要チェックですね。

[368: 匿名さん]

地価下落クッキリ　上昇地区ゼロ　３大都市では９割が下落

[369: 匿名さん]

幾らなんでも建てすぎたからね！世田谷なんて、もぉ〜いらないでしょ〜

[370: 匿名さん]

それを言ったら、江東区なんて、過剰供給の嵐ですがな。

[371: 大学教授さん]

都心部居住が進んで行くとその利便性と住み易さが周知されて行く。
また、都心部の住宅ストックの厚みが増してくれば、選択余地も広がる。

そのような状況下では、高家賃の県境外周区に好んで住もうと思う人は自ずから少なくなる。
今後、県境外周区は低家賃が生き残りのＭＵＳＴになろう。

[372: 匿名さん]

国土交通省が２１日発表した今年１０月１日時点の全国主要都市の地価動向報告によると、調査対象の１５０地点のうち、３カ月前の７月１日に比べ下落したのは１２８地点に上り、８５％を占めた。残る２２地点も横ばいで、７月時点の前回調査で１３地点あった上昇が姿を消した。

　下落地点の割合は前回の３８％から急増しており、景気後退による地価下落が鮮明になった。同省では「地価は上昇の鈍化から下落傾向に移った」（地価調査課）と警戒している。

　地域別でみると、３大都市圏では、下落地点が９割以上を占めた。東京圏は調査対象の６５地点のうち下落が６１地点を占めた。下落幅は、４７地区が３％以下だったが、１４地点が３％超だった。これまで上昇を続けていた銀座や大手町などブランド力のある地域も軒並み下落に転じており、「景気停滞に加え、資金調達の悪化の影響が出始めている」（同）という。

　大阪圏は３９地点のうち３６地点で下落し、３％以下の下落が１５地点、３％超が２１地点だった。名古屋圏は１４地点のうち１３地点が下落し、３％以下が４地点、３％超は９地点となった。大阪、名古屋は、需要が少ないこともあり、東京よりも下落幅が大きくなっているとみられる。

　これに対し、地方圏では３２地区のうち１８地点が下落したが、１４地点が横ばいを保った。下落幅は３％以下が１５地点、３％超は３地点だった。（産經新聞）

[373: 匿名さん]

来年は上昇する。
今こそ買いだ！

[374: 匿名さん]

過去スレの４０＝大学教授、ってのは定説？

[375: 匿名さん]

世田谷もお先真っ暗な感じがするけど、江東区には負けるな

[376: 大学教授さん]

都心部のマンションストックの厚みが増して行けば、
賃貸物件数も増え、中古物件数も増えて行く、そして選択余地は大きく広がる。

都市部に適した住居形態であるマンションは、
超長期で見た場合、都心部のみで生き残る事になるかもしれない。
中古のリフォームは当たり前になり、若いうちは賃貸、そして中古マンション。
経済的基盤が確立されたら新築マンションを購入し、それを生涯の資産とする。

利便性に優れた都心部マンションは、賃貸需要、中古需要ともに永遠にあり、
生涯の資産価値は保障されている。

[377: 大学教授さん]

都心部マンションが一般化して行けば、その希少性、ステータスはしだいに失われて行く。
一部の超高級マンションを除き、新築坪単価は２００〜３００万円のレンジに収斂されるだろう。

そして、一般的な住みやすさ、すなわち職場までの距離、小学校までの距離、
近くに大規模商業施設、大きな公園があるか、治安は良いか等が重視され、
これが坪単価を決めるようになる。

一方、超都心の坪単価４００万円を超える物件については、
現在のように数が増えて行けば、その希少性は無くなる。
真のステータスを保ちえる地域とそうでない地域が出てくる。
外れた地域は新築坪単価２００〜３００万円レンジの仲間入りとなろう。
その見極めは非常に重要になる。

[378: 大学教授さん]

東京への一極集中、都心回帰により、地方および都市部郊外で老朽マンションの空室が急増中、
マンションの荒廃化が進んでいる。都心部地価高騰の再現が起こらない限りは、資産価値維持
の観点からも都心回帰は継続するだろう。

クローズアップ現代１１月２０日（木）放送
急増する“荒廃”マンション
壁にひび、敷地内にはゴミが散乱、エレベーターは動かない・・・今、全国で、管理が破綻し、修繕が
出来ずに荒廃が進むマンションが増えている。これらの多くがバブル期に投資や投機目的で購入
された物件。その後のマンション価格の下落で、転売の機会を失い、また家賃収入も減った結果、
持ち主が管理費や修繕積立金を払わないケースが増えているのだ。管理や修繕が出来なくなった
マンションは値段を下げてもほとんど売れず空き家となり、さらに荒廃が進むという悪循環を
引き起こしている。背景にあるのは、バブル後の景気対策や、地価下落によって再び活性化した
開発ブームがある。 マンションなど集合住宅の空き家は、今や240万戸。どうすればマンション
の荒廃を防げるのか？「社会の共有資産」として再利用する発想も紹介しつつ、日本の住宅政策のあり方を考える。
（NO.2663）

[379: 大学教授さん]

最後の最後は貸せるかどうかが大きなポイントとなる。
貸せるエリアであれば、リフォームして貸し出せばマンションの興廃にはつながらない。

一般人にとってのマンション選びの最重要ポイントは職場までの利便性、
すなわち都心までの利便性となる。

[380: 匿名さん]

売れてないからなぁそっちのほう。
気持ちはわかるけど・・・

[381: 匿名さん]

いよいよ尻に火がついて、なり振り構っていられなくなったか。
買い煽りのよいしょが必死すぎ。
しかも全て前から言ってることの繰り返し。
さんざん啓蒙活動頑張ったのに誰からも賛同して貰えてなかったみたいだね。

[382: 匿名さん]

２４０万戸空いているのなら２４０万世帯移民受け入れるしかないでしょう。
治安や言語の面では不安いっぱい、古きよき日本とは決別しないといけないんだろうけど
経済が沈下してしまったら元も子も無くなるから受け入れざるをえない。
移民向けの借り上げ制度かなんかができて空き住戸を埋めて行くイメージかな。

[383: 匿名さん]

うわごとのように繰り返す定型煽り。
なすすべなく崩落する城東不動産業を象徴してる。

[384: 匿名さん]

つまり城東は移民で溢れかえると言うことですね。

[385: 匿名さん]

城東は今でも移民っぽい人が多いね。
中国人や韓国人とか。

移民受け入れになったらさらに加速するだろう。

[386: 匿名さん]

散々移民としてあちこちの国に受け入れてらったくせに、
いつから日本てこんな人間ばかりになってしまったんだろうね？
って昔からかｗ

[387: 匿名さん]

城東はどうでも良いが、移民がどうのと言ってるやつはマジクズ

[389: 匿名さん]

↑は何を言いたいのか、煽りたいのかわからんが…
レスに対する意見を言わず、ネタだけを投下するのであれば
せめてスレタイに沿ったものにして欲しい。

[390: 匿名さん]

教授は以前から移民受け入れ推進派だよね
日本の将来と言うより、経団連と同じく目先の数字を追いかけてるだけ
受け入れ後の弊害なんて知ったこっちゃないんだよ

日本人が移民した国は、そもそもが移民で成り立っている国

[391: 匿名さん]

ドイツ、フランス、オランダなんて移民で大変なことになったというのに…

[392: サラリーマン]

今、もっとも暴落してるのは江東区を筆頭にした城東です。
とくに湾岸埋立地のような公共交通も貧弱で無理やり住宅地にしたところは悲惨です。
だいたい職場への距離が住宅購入に重要な要素だってのがムチャクチャです。
そういう人は転勤が限られた地域の中でしかない、市役所や町工場みたいな零細企業にお勤めなんでしょう。
それに、普通は城東に買おうなんて言うと妻に大反対されますよ。

[393: 銀行関係者さん]

むしろ妻が買いたがっているのが現状
妄想で言わないように

[394: 匿名さん]

>むしろ妻が買いたがっているのが現状
>妄想で言わないように

う〜ん。今から埋立地を買いたいとは、銀行関係者も先行きはまったく見通せないって事ね。
あっ、日本の銀行はな〜んにもリスクは取らないから、先行き見通せないのも当然かな>

[395: サラリーマン]

うちの妻は東京生まれですが、京浜東北線から東側に住むなんて考えられないそうです。
地方出身で、東京のことはなんにもわかんなくて、マスコミやデベの戦略に簡単に騙される女房をお持ちなんですね。

[396: 匿名さん]

ま　何処のデベも大変な時代だなｗ

[397: 匿名さん]

足の引っ張り合いも醜いけど　他人の足元心配する余裕あるのかね

[398: 匿名はん]

恥ずかしくて値切りなんて…いまドキッ酉の市、熊手に“値札”
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081122-00000035-yom-soci

こういう田舎者連中は、城東に来て欲しくないねｗ

[399: 匿名さん]

まさに不動産の値段なんてあってないようなもの。
需給のバランスで価格が決定されるはずなのに、
現状はデベの恣意的な高値設定。そんなんじゃ誰も買わねえ。

[400: 匿名さん]

家に長い時間いるのは妻だから
できるだけ意見は聞いてあげようとも思うのだけれど
いかんせん経済には疎いから、話を聞きすぎるとエラいことに・・
イメージで左右されがちだからね


と書いていたら妻に発見されました