23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[201: 匿名さん]

下げネタで荒らす気はないが、都心のマンションの値段が下がってるのは事実。
全体的に下がってるんだから仕方がない。

[202: 匿名さん]

高いところは下げもきついですね。
プレミアがついて美術品みたいなもんですからｗ

[203: 匿名さん]

新築で仕様の高い物件はそれほど落ちてないのでは？

[204: 匿名さん]

需要のないところはどんなマンションでも値下がりするよ。
成金嗜好の豪華風マンションも、その手の買い手が壊滅状態だから下げざるを得ないし、
悪条件でありながらバブルに便乗して企画されたチャレンジ価格物件も、
夢から覚めたら団地価格に下がらざるを得ない。

下落率でいくとド田舎とかの方が下がらない結果になるかもよ。
すでに何のプレミアムもつかないほど売り叩かれているからね。
もっとも市場参加者が少なすぎて売買が成立しないってのはあるかもしれないけど。

[205: 匿名さん]

郊外中古マンションは土地評価ゼロ査定どころかマイナス査定ですから、既にお荷物扱いです。近郊も同じ状況にならなければ良いのですが。なまじ変に高いとこがあるから、悲惨な下落率（半額とか？）も考えられる。

[206: 匿名さん]

これの2LDK、5500万まで下がらないかな？竣工済だし。
http://www.ph-nakameguro.jp/plan.html

目黒駅　徒歩8分、築3年、三井不動産分譲のマンションが9月に5500万で売りに出されてたからね。

[207: 匿名さん]

無理だよ。

俺が６５００万になったら買うから。

[208: 匿名さん]

即金７０００万なら応じるんじゃない？あとはオプション等つけさせるとか。

[209: 住まいに詳しい人]

>>203
>新築で仕様の高い物件はそれほど落ちてないのでは？

いくら仕様が良くても、80m2で１億円なんて物件は誰も買い手がいませんよ
やはり億ションなら最低でも100m2はないとねぇ
同じ＠400万円なら160m2で2億円にした方がまだ売れる

現在発売中の都心タワーだとこのクラスの住戸が結構あるけど
マジ25％offじゃないと売れないでしょ

[210: あのさー]

>>188

また、エエ加減なことを・・・。

インターネット技術の発展によって、資金移動が容易になったとしても
所詮、左から右に動くだけなので、そこにはレバレッジは掛からない。
実需（意味不明だけど）の何倍にもならない。
あくまでも1倍。

「担保・抵当」という考え方は弱まっていない。
例えば、ヘッジファンドに資金を融通するプライム・ブローカレッジ業務は、ヘッジファンドが保有する株式等を担保にとって資金を貸し付けていた。
問題は、市場がオカシクなると一気に流動性が無くなる商品（ABS CDOとか）を担保にとっていたこと。

過剰流動性を生んだ本源は、日銀の低金利政策によるキャリートレード。
日本でダブついた資金がレバレッジをともなってアメリカや新興国へ投資された。
実際、個人レベルでも東欧では円貨建の住宅ローンが流行っていた。

>「信用」というのは参加者大多数の合意によって形成されるから、合意が危うくなると、信用制度全体が崩れる。

これは事実だが、「サブプライム問題」ではない。
そもそも「サブプライム」を理解していない。
FICOスコアが600を下回ると、大体どんなLTVでもサブプライム。
FICOを決める変数は、過去の支払い履歴、借入可能額に対する借入比率、信用履歴の長さ、新しい借入を起こす頻度など。
だから、例えば、188を書いた人間がアメリカに行っていきなりローンを借りると、そもそも断られるか、あるいは幸運だった場合、信用履歴がないためにサブプライム扱いされる。
普通のアメリカ人、勤続15年、過去12ヶ月に一度も60日以上の延滞を起こさず、借入可能額の半分ぐらい借りているような状態だと、多分FICO600台後半から700台前半（850点満点）。
FICO630程度からサブプライム、と分類されるケースもあるので。
そんなに低所得者向けでないことは、ここからも分かる。

[211: 続きなんだけどさー]

FICOスコア780（ほぼ完璧な信用履歴）の人でも、頭金1割しか入れない（＝LTV90%）だと、サブプライム。
FICOスコアが600を下回ると、大体どんなLTVでもサブプライム。
だから、「サブプライムローン＝＊＊＊向け貸出、あるいは信用力の低い人向け貸出」、という単純な図式ではない。

その次に、「サブプライムローン＝最初は低利だけど2(あるいは3)年後から＊＊高い金利になる」という、「常識」。
確かに表面的には、最初2年の金利が8%程度、その後10%から10%台半ばぐらいに上がっていく形になっている。
しかし、大事なことは、アメリカでは住宅ローンの金利支払いは所得控除。
ざっくり言うと、税効果を考えると10%の金利でも、税率50%とすると、実質5%の支払いで済む。

問題なのは、アメリカ人はクレジットカードのリボルビング枠を使って、がんがん買い物すること。
その金利は、現在20%を超えるものも少なくない。
こちらは所得控除なし。

だから、単純に「サブプライムローン＝最初は低利だけど2(あるいは3)年後から＊＊高い金利になる」、というのは、正しいようで正しくない。

[212: 匿名さん]

>>210
２１０の話になんだか、うさんくささ、一種の人の分からない専門的な用語を使ってごまかそうとする
においを感じたので、１８８の話を読んでみた。

結論から言うと、２１０は１８８の論点をすり替えようとしている。
１８８はまともな事を言ってる様に私には思える。

専門用語を使って、知ったかぶりは　かじつたばっかりの人が良くやるんだよね。

[213: ごめんね、長くてー]

正直ベース、投資と投機に差は無い。
長期国債に投資しても、インフレ率等が長期金利を上回らないという予測にベットしているだけで、本質的に根拠の無い見通しなので、所謂、投機と変わりない。

ヘッジファンドの効用には、
①流動性の提供
②価格に対する透明性の提供
③資金の有効利用
等々があげられる。
ヘッジファンド監視は、意味が無い。
原油などの商品先物が異常な値上がりを見せたのは記憶に新しいが、その投機資金の出所は大半が年金基金。
一般的に「投資家」と言われている人達が、価格を歪ませたのは皮肉な事実。

信用制度を否定することは、現在の貨幣制度自体を否定することと同義。
紙切れには、価値の裏付けは無く、皆が「価値がある」と思い込んでいるに過ぎないのだから・・・。

[214: ばっち、こーい]

>>212

分からん単語があったら説明するけど？

[215: 不動産購入勉強中さん]

>>210
質問。

このクレジットスコアなるものを日本に導入しようと米が画策してるとの話を
小耳に挟んだんですけど、これってどんな思惑があるんですか？

個人マネーをトレースしてあぶり出しにかけようってんですか？

[216: 匿名さん]

マンション販売は来年四万戸割れる。中堅デベはここ一年仕入れが出来てないから、再来年はもっと減るだろう。

大手寡占になったとこで、住宅ローン減税。どうなるかは明らかだろう。

[217: 匿名はん]

>>216
1.供給量は減って、住宅減税による潜在需要が増える。
2.調子に乗った大手デベが、販売価格を高騰させる。
3.収入が増えないで安定感もない消費者は、住宅費をかける事も出来ないで、少ない供給であっても、売れない。
4.結局、せっかくの住宅減税もたいした貢献も出来ないで、不況を払拭できない。
5.仕入れを増やした大手デベも、さすがに・・・・・

かな？

[218: 匿名さん]

耐震偽装騒ぎで０７年の23区着工件数は激減したけど今年は同じくらいなのかな？

[219: 不動産購入勉強中さん]

◆マンション大手も抑制、発売戸数1—2割減　08年度下方修正　（18日　日経）

　マンションの販売低迷が続く中で、ブランド力や営業力で強みを持つ大手不動産が供給抑制に動き始めた。大京が2008年度当初6500戸を計画していた発売戸数を2割減の5200戸に下方修正したのを始め、三井不動産も計画戸数を1割減らした。消費者の購買意欲は大幅に減退しており、売り出す物件を絞り込むことで採算悪化を回避する。

　最大手の大京は07年度に約5000戸を発売したが、「来年前半まではマンション市況はかなり厳しい状況が続く」（田代正明社長）と判断した。三井不動産や三菱地所、東急不動産なども発売戸数を当初計画比で10—20％カットする。今期に予定した物件の発売時期を来期に遅らせる。

◆新築オフィスビルの下期賃料、東京で６年ぶり下落　日経調査　（17日　日経）

　景気悪化を背景に新築オフィスビルの賃貸料（募集ベース）が本格的な下落局面に入った。日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査（下期、10月下旬実施）によると、新築ビルの賃料は東京で6年ぶりに下落した。大阪でも賃料の下げが鮮明になった。テナント企業は新築オフィスへの移転や拡張に慎重になっており、ビル所有者は賃料を下げて成約を急ぐ動きが目立っている。

　募集賃料の水準を指数化したオフィスビル賃貸料指数（1985年2月＝100）は、東京の新築ビル（築後1年未満）が152.1となり、前年同期比43.48ポイント下がった。大阪でも新築ビルの指数は134.23と31.28ポイント下落。東京、大阪ともバブル崩壊後の1993年秋の調査以来、15年ぶりの急激な下落幅を記録した。

[220: 匿名さん]

デベとしては需要に合わせて供給絞るのは合理的な判断だけど、
再開発地域とかは人口増見込みが狂って、地域の人口が貧弱なまま放置されると、
マスタープラン自体が崩壊して、住民は取り残される危険性がある。

豊洲とかは一応、住環境として最低限の整備と資本投入がプチバブル期に終わっているから、
今後も自律的な街の発展というのも望めるだろうが、
計画の初期段階で自力の無いままバブルがはじけた地域は、
かつてのリゾート開発乱発が散々な結果になった二の舞になりかねない。

[221: 匿名さん]

豊洲もシティタワーや賃貸物件の苦戦振りを見ると計画通りとは行かないかもね。
ららぽーとのテナントも厳しい状況だし。

[222: 匿名はん]

>ららぽーとのテナントも厳しい状況

どのくらい厳しいの？具体的な数字教えて？

[223: 匿名さん]

>>220

例えば有明とか、有明とか、有明とかですか

[224: 匿名さん]

新築マンションの価格表というものはＭＲに行って小一時間説明聞かされて
もったいぶってようやく見せてもらえるものでありましたが、ごく最近は
ＤＭで普通に送ってくるようになりましたね。

大崎ウェストシティタワーズとパークコート麻布十番の価格表が送られて
きました。一度もＭＲいってないのですが・・・。

それにしても高いね。あとはＭＲでご相談ってことなのだろうか

[225: 住まいに詳しい人]

日本レジデンシャル投資法人は11月18日、横浜市にあるパシフィックロイヤルコートみなとみらい アーバンタワーの取得を中止すると発表した。投資法人は2008年11月までに、スポンサーであるパシフィックマネジメントなどが設立した特別目的会社（SPC）から約117億1500万円で取得する予定だった。取得を中止したことで、売買予定代金の20%に相当する23億4300万円の違約金を支払う。

[226: 匿名さん]

表題　23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？
について考えてみた。　だれぞやが言っていたが、不動産は株価に半年遅れる。
とすると、表題は株価はいつ下げ止まる？と置き換えてもそんなに違いはあるまい。

株価の２５日平均等をみていると実際の株価にタッチするまで、３−６ヶ月かかっている。
で、その後１−２ヶ月均衡を保ってからどちらかに動く。　まだ、暴落が始まってから２ヶ月くらい。
とすると、いずれ回復するにしても、この後もっと悪くなるにしてもいまから３−６ヶ月は下がった
状態が続く。その後もそれを引きずるので、やはり最良シナリオで１年、最悪シナリオで失われた１０
年よろしく１０年　かな。

[227: 匿名さん]

葛飾区のＪＲ金町駅近くの工場跡地に誘致する大学を公募していた同区は十七日の区議会総務委員会で、東京理科大学（新宿区）から応募があったことを明らかにした。公募は既に締め切られており、十九日の大学誘致選定委員会で同大の提案内容を審査した上、来月、誘致が正式決定する見通し。同大の構想では、区が所有する工場跡地約十一ヘクタールのうち三ヘクタールを取得、二〇一二年四月に学生数四千人規模のキャンパスをオープンさせる計画だ。総事業費は約三百五十億円（うち土地取得費百三十八億円）を見込む。区民も自由に散策できるよう一ヘクタール分は遊歩道や緑地とするほか、図書館やホールなどが入る建物を整備し、区民にも開放するという。同大は、こうした地域貢献策を実施するため、区に二十年間で総額五十三億二千万円の補助を求めている。
　理科大は、本部のある神楽坂キャンパスで校舎の高層化などを計画中だが、十分な増床が見込めないという。このため、金町で土地を追加取得して校舎を整備することも検討している。具体的なことは正式決定後に区と協議する。同大広報課は「地域に密着した市民型のキャンパスを目指したい。移転する学科などは本年度中に決定する」としている。同区の大学誘致をめぐっては、〇六年九月に順天堂大学（文京区）が進出の意向を表明したが、条件が折り合わず交渉が難航。このため区は六月から広く進出希望の大学を公募した。順大は結局、財政負担がかさむことを理由に十月、正式に辞退を申し入れた。工場跡地は区が二月、都市再生機構から購入するなどした。区の構想では、跡地の残る部分は公園に整備する計画。

[228: 連投ですが]

だれぞやが言っていたが、不動産は株価に半年遅れる。

まだ、株価の本格的暴落が始まってから２ヶ月くらい。
とすると、本格的に不動産が暴落するのは４ヶ月くらい先。つまり３−５月くらいか？

[229: 匿名さん]

掲示板でマンション価格が危険水準だといわれだしてから約1.5年くらいで崩落が顕在化。

これから類推すると、マンションももういいかげん底値だろうとここでいわれ始めてから、
さらに1.5年くらいあとが底だろう。

[230: 匿名さん]

>>228 >>229
おもしろいですね。まだ、本格的に底だと思ってる人は殆どいないから、これから２年は下がるって
ことかな。

[231: 匿名さん]

いきなり安くは、なりませんからね！

[232: 匿名さん]

>>231
バブル崩壊後の首都圏マンション供給量が参考になりますよ。
その程度の供給量で推移するのでは？ちょうど就職氷河期世代に当たる時期だからちょうど良いのでは？
５年くらいは続いて、購入層が次の世代になって不動産も動き始めるでしょう。

[233: 匿名さん]

来春には価格上昇が起き始めます
ただし郊外は下落の一途

[234: 匿名さん]

>233
なんで？

[235: 匿名さん]

来春あがって８年後にまた下落だね

[236: 大学教授さん]

前回の不動産バブル崩壊の場合、郊外でさえ高値でいわゆる超郊外でしか買えないような異常事態。
今回のミニバブルの場合と大きく異なる。

前回のバブル崩壊の時には、徐々に郊外の値段が買える水準まで落ち、
これが買い時と考え多くの人が郊外を購入したが、１０年不況であることが明らかになるにつれて、
郊外はさらに下落し、いままで考えられなかった都心部まで購入できる水準になって、
やっとマンションブームとなった。その底流には職住近接を欲する人間としての欲求があった。

ところで、今回のケースを考えて見ると、都心部の値段が上がり、数多くの人が買えるレベル
ではなくなっているものの、前回のような考えられないようなレベルには達していない。
長期にわたる不況となるかどうかはあくまで結果論であり、人間の心理としては半年程度で
都心部については買いに向かう人がでてくるだろう。
一方では供給量が減っていくことは確実であり、半年程度で元に戻る可能性が高い。
その間に若干の下落がある程度で都心部はおさまるだろう。

[237: 匿名さん]

教授の書き込みは常に願望含有率が極度に高いね

[238: 大学教授さん]

都心部のマンション供給量は昔の大量供給のレベルには到底戻らず、その半分以下で今後推移
して行くだろう。価格レベルは若干の下落程度だろう。
上昇するかどうかは、景気しだいだろう。

[239: にせ大学教授さん]

前回の不動産バブル崩壊の場合、郊外でさえ高値でいわゆる超郊外でしか買えないような異常事態。

これは、日本だけの現象であった。所が今回は米国が不動産バブルの崩壊を起こした。
そう、この道はいつか来た道である。これが、日本のミニバブル崩壊につながった。
その意味で、今回と前回は大きく異なる。

前回のバブル崩壊時、日本が不況から脱するのに１０年かかった。今回はそれが世界規模で起こっている。今だかつて経験した事のない事を認識するべきである。不動産のみに目をやっていると本質を見失う。まだ、まだ、不況の入り口である事を理解し、今後ありとあらゆる所で阿鼻叫喚の嵐が吹き荒れるで有ろう。一体、この不況を脱するのに何年かかるか予想もつかない。

出口のない不況はありえないが、今までの不況とは性質を異にする事を考えると今後半年程度で上昇に転じる等はあまりにも不謹慎、楽観的　な予想としか言い様がない。いわば、サブプライムローンで得た金を自分の金と勘違いして使いまくるアメリカ流の予想である。

住宅の供給量が減るとの予想は確かにあるが、一方で日本の現政権が高い住宅を維持する様な政策を取ろうとしており、この事が結果として不動産価格の反転をさらに遅らす事になろう。そう、若い世代はあまりにも高いローンは払いきれないのである。

したがって、今後２年以内に元に戻る可能性は殆どないと言い切って良いであろう。

[240: 匿名さん]

もちろん都心部には江東区のような城東エリアは含まれません

[241: 大学教授さん]

>>239
世界規模の不況が長引くと考える人は、今から１３年後に購入すれば良いでしょう。
２０２３年ですね。

[242: 大学教授さん]

２０２１年でした。

[243: 匿名さん]

これからは人口減、高齢化、経済規模縮小が所与の経済ファクター。

日本の不動産価格右肩上がりは経済規模の拡大によって維持されてきた。
その前提が崩れたことで、これから不動産は右肩下がりがデフォルトなんです。
下り坂の途中には、今回のようなプチバブルの小山はあるにしても。

[244: 匿名さん]

墨田区界隈はぎりぎり都心部といえるでしょうか？

[245: 匿名さん]

割高賃貸に20年暮らして、年取ってから安くなったマンション買っても「人生のメリット」が少ないと思う。
若い人がしばらく様子を見るのは理解できるが、30代、40代の層が様子見ても仕方がない。
朽ち果てる寸前の60代で購入するのがいいことなのだろうか？

ただし、決して高値掴みを推奨するわけではありません。
ここ数年で掘り出しモノが見つかる可能性大。そこがチャンスでしょう。

[246: 匿名さん]

墨田区は地盤とイメージが悪いので、都心には近いものの「都心部」の称号は与えることはできません

[247: 大学教授さん]

２３区の世帯数は2005年７２４７５増、2007年７１５６２増、2008年1月1日〜9月30日６０８９４増、
東京都の世帯数は２０１５年まで増加し続けると予想されている。
このような状況下で、都心部のマンション供給が減って行けばどうなるか？
かなりの不況にならない限りは、比較的短期間で戻すと考えるべきだろう。

問題は、今回の不況がどの程度深刻なものになるかだろう。

[248: にせ大学教授さん]

は〜い、にせ大学教授です。

>割高賃貸に20年暮らして、年取ってから安くなったマンション買っても「人生のメリット」が少ないと思う。
>若い人がしばらく様子を見るのは理解できるが、30代、40代の層が様子見ても仕方がない。
>朽ち果てる寸前の60代で購入するのがいいことなのだろうか？

この意見には同意致します。確かに、此処数年で掘りだし物が見つかる可能性が大きくなると思われます。不動産に掘り出し物なし、等と巷では言われますが、それは上昇過程にある場合の話であり、下降過程にある場合は、現金化を急ぐ、先行きの不安を感じる　などの理由で、掘り出し物価格で物件を手ばなす人もあるかと思います。したがって、３０代、４０代、５０代の人はある程度で妥協するのも必要かと思います。要はいかに自分が納得するかです。但し、これは自分用であって投資用ではない事を認識するべきかと．．．．。

[249: 匿名さん]

人生のメリットを住居一本に見出す必要もないでしょ。昭和の持ち家信仰じゃあるまいし。
住宅ローンであくせくするより、もっと有意義な若い時間と経済力の使い方がありますよ。

住まいだけをとっても、賃貸の質も向上してるし、
実際販売用の部屋がそのまま賃貸転用されてるからグレードはイコール。

なにより高値掴みや近隣におかしな住民が来てしまった場合のリスクコントロール、
そして老朽化や環境悪化した際には最新のところへ逃げられるオプション代
さらにローン金利の節減、資産の流動性など考えると、
今のような経済情勢で安易な住宅購入は、余りにも不利な選択におもいますが。

[250: 匿名さん]

不安が多い人は家を購入しないほうが良いですよ。

無理は禁物です。身の丈にあった人生があります。