23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[No.151 by 匿名さん 2008-11-16 13:22:00]

今は現金確保に急いでいる人も多いから、売られてるものが悪いものとは限らない。
売れる価値あるものを売らないと当座資金確保できない。

ダメな物件売ろうとしても、二束三文では現金手にできないからね。

現生持ってるヤツが強いフェーズ。

[No.152 by 匿名さん 2008-11-16 13:29:00]

>>150 さん
よかったら、何処（ネットがいい）で見れるか教えてもらえませんか？

[No.153 by 匿名さん 2008-11-16 13:43:00]

う〜ん、確かにあるけど

高輪ビル　港区高輪１丁目　1980万円　3DK　60.27m2　中古売マンション　1967/12

とかじゃない。　これで坪１０８万だけど　２００８−１９６７＝４１年物ですよ

[No.154 by 匿名さん 150 2008-11-16 13:55:00]

知りあいの不動産屋からの資料だから、ファミリータイプはここでの紹介は出来ないです。
40㎡程度のなら、住宅情報ナビとかでもあると思いますけど。

>>153
今の価格から40年後には1/4〜1/5に落ちると言う事は、資産価値としてどんなもんなんでしょうか？
板橋とか荒川・江戸川あたりでも、同等の築年数なら、同じ程度の値段ですよね。

[No.155 by 匿名さん 2008-11-16 14:52:00]

>>140
新宿区、中野区、杉並区に関わった業者は５０％引きで父さんｗ

[No.156 by 匿名さん 2008-11-16 15:56:00]

極論は避けたいところだが、都内不動産会社は間違い無く半減するだろう。

借入過多で金融業に追い込まれての自滅破産型か、または不況型倒産のいづれかになるだろう。

数的にも飽和状態にある不動産業界の使命も終焉を迎えているので、地上げ屋デベの時代も再到来しない気がする。

[No.157 by 匿名さん 2008-11-16 20:16:00]

就職氷河期世代は
この不況で結婚も氷河期
まともな値段のマンションを買える人はほんの一握り。

不動産業界も氷河期

アエラで今回、30代、40代の婚活中の女性など525人に調査したところ、相手に望む条件として経済的な要素がますます重要視されていた。相手選びで重視するトップ3は、「性格」を除けば「金銭感覚」「職業の安定性」「収入」。相手の理想年収は、600万円以上が8割超、800万円以上に限っても55%に上った。だが、昨年度の国税庁の民間給与実態統計調査によると、年収600万円以上の男性は3割程度、800万円以上は15%だけだ。未婚の若手世代に限ればさらに割合は少ない。希望と現実の差はかくも大きいのだ。
http://www.aera-net.jp/summary/081116_000477.html

[No.158 by マンコミュファンさん 2008-11-16 20:31:00]

俺は４０歳で年収８４０万だから、合格ってことか？

[No.159 by 匿名さん 2008-11-16 20:46:00]

【実録】日本一安い漫画喫茶に行って来た
11月14日16時45分配信 ツカサネット新聞
日本で一番安い漫画喫茶を知っているだろうか。
1時間なんと100円。
それは、田舎にあるわけでもなく、東京都の蒲田駅のすぐ近くにある。
少し錆びれた雑居ビル、受付は4階。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081114-00000006-tsuka-l13

[No.160 by サラリーマンさん 2008-11-16 21:22:00]

マンション購入を夫婦で考えられるだけでも幸せな部類に入る時代になったってこと。

実際に買える人は超幸せ者ｗ

[No.161 by 匿名さん 2008-11-16 21:32:00]

背伸びしたマンション購入が契機で転落するパターンも多くなりそう。
無理なく買える人は確かに幸せ者なんだろうね。

[No.162 by サラリーマンさん 2008-11-16 21:38:00]

業者も周りの状況を考えて供給量を決めないとだめだよな。
分譲マンション、戸建は、今年みたいな供給量でこれからもずっと推移すると考えたほうが良いよ。
家賃を安めにできる近郊、郊外の賃貸に需要が集中するから、それを狙うべき。
地価が安くて、低仕様の上物。

[No.163 by 物件比較中さん 2008-11-16 22:34:00]

１６２さんへ
低仕様だと無理かと。
施工業者をたたいて、高仕様低価格にしないと
買う気が起きないと思われます。

[No.164 by 匿名はん 2008-11-16 23:14:00]

>>163
162　は、賃貸で商売する事を考えてるんだろ？
そうだとしたら、これから入居者も贅沢言ってられなくなるから、正解だと思う。
リスク考えたら、マンションよりアパートの方がいいね。

[No.165 by 物件比較中さん 2008-11-16 23:34:00]

１６３さんへ
なるほど。でも今の市況で土地を仕込んで上物を建ててしまうより、
周辺よりも安い賃料を設定できる状況になるまで、
様子見が良いかと思われます。

[No.166 by 匿名はん 2008-11-17 00:11:00]

>>165
貸し剥がしにあってるのは、企業だけじゃないよ。
手持ちも持たないで、個人で賃貸経営やってるのも多いから、買叩ける物件が出始めてるね。
入居者が一か月分でも滞ったらアウトって、賃貸経営勧めたデベも酷い。

[No.167 by 大学教授さん 2008-11-17 07:03:00]

>>165
世田谷区を除いたすべての県境外周区の１Ｋ・１ＤＫアパート家賃は今後下がり続けて、
都心部との家賃格差が拡大、所得レベルによる住み分けが進んで行くでしょう。

世田谷区を除く県境外周区の１Ｋ・１ＤＫアパート家賃及び物件数の現状
葛飾区５．９３万円、５３５戸
板橋区５．９５万円、１１９３戸
足立区５．９８万円、１１２９戸
江戸川区６．１１万円、５８５戸
北区６．４３万円、７０１戸
練馬区６．４５万円１９０５戸
杉並区６．９５万円２４２２戸
大田区７．３１万円、１０４６戸

[No.168 by 匿名さん 2008-11-17 07:28:00]

↑
世田谷区も下がるから心配するな。

[No.169 by 匿名はん 2008-11-17 07:50:00]

>>167
所得レベルの住み分け？
絶対数で低所得層が多くて、これからも増え続けるのが予想されてるって事は、県境で賃貸やった方が安定を見込めるって事ジャン。
で、空洞化していく中心部はどうなるのかね？家賃は下がらないのかいｗ

[No.170 by 大学教授さん 2008-11-17 08:30:00]

>>169
年間約７万人の若者が２３区に流入しています。

内３０％が都心部居住とすれば約２万戸の賃貸が必要になります。
若者の都心部居住はまだ始まったばかりで、しばらくは（５年程度）結婚等による住み替えは少なく、
流入者数にほぼ等しい数の賃貸が必要となると推測されます。
従って、空洞化といった現象は発生せず、コンスタントに居住人口が増えて行くでしょう。

しかし、現在の在庫は少々過剰ですから、高家賃水準のところは家賃レベルを下げて主に県境外周区から、
家賃負担力がある２０代後半から３０代前半の独身者を取り込んで行くでしょう。

内周区で１Ｋ・１ＤＫマンション在庫が多い区
新宿区９．９１万円、５４０７戸
港区１２．４０万円、３８９１戸
墨田区８．８８万円、３２４７戸
豊島区８．４５万円、３２４１戸
中央区１０．６０万円、３１０６戸

[No.171 by 匿名はん 2008-11-17 08:56:00]

>>167　　>家賃格差が拡大

>>170　　>現在の在庫は少々過剰ですから、高家賃水準のところは家賃レベルを下げて

どっち？

[No.172 by 大学教授さん 2008-11-17 09:22:00]

>>171
県境外周区は低所得層に合わせて家賃を大きく下落
内周区は一部の高家賃区がレベル調整、全体では小幅な下落

県境外周区と内周区の家賃格差は拡大。

[No.173 by 大学教授さん 2008-11-17 09:55:00]

少子化による上京学生の減少が県境外周区の家賃下落に拍車をかけるでしょう。
また、県境外周区間の値下げ競争もあるでしょう。

[No.174 by 匿名さん 2008-11-17 10:00:00]

県境外周区

こんなことば、世の中には存在しないよ。

[No.175 by 匿名さん 2008-11-17 10:29:00]

大学教授は湾岸に人を来させたいのだろうけど

実際は
北千住や亀戸、西大島〜船堀、南砂町とかに流入すると思うよ。
このあたりは中古も手頃だし新築も手頃。

城東の中に限っての話で。

[No.176 by 匿名はん 2008-11-17 12:40:00]

>>172

へぇ〜？
まだ、今の都心部の家賃を払い続けられるぐらい、多数の人の賃金収入が上がってくと思ってるんだ？
それなら、消費税上げる必要無くなるはずなんだけどなぁ〜・・・・・

[No.177 by 匿名さん 2008-11-17 14:55:00]

西側近郊ではアパート家賃が払えなくて追い出されて新宿、池袋あたりのネエトカフェ難民になってる奴等か大量発生だよ。教授は下々のことよく知らないよな。そのうち大変なことになるぜ麻生さん。若いホームレスでいっぱいになれば暴動だぜ。

[No.178 by 匿名さん 2008-11-17 15:34:00]

>>177
あんた教授自身だろw

下々www

[No.179 by 匿名さん 2008-11-17 16:33:00]

166さん

本当に貸し剥がしだね・・・・
まだまだ続くよどこまでも・・・・２０１０年あたりまで続くかな？

個人で、不動産投資していた愚かな不動産屋もどきも、店じまいだろうね・・・・(笑)
資金もないのにサラリーマンごときがマンション投資何んてさ。
フザケタ連中も全て今回の下落の波に飲み込まれるんだよ。
金利低いのが幸いだが、自分がリストラされたら洒落にならんて(笑)
『金持ち父さん・・・』等の本読んで本気にして、金持ちになれたら世話いらないっての。


個人の場合は、ちょっと金持つと必ず過信するオッチョコチョイが居るから洒落んならんね。
収入は旦那１人で、妻子供抱えてマンション３戸持ってたりするお頭の悪いサラリーマン結構いるね。
競売にされて、アパートでもマンションでも持ってかれるのがオチだろうな。

不動産屋も競売事件もの急増で来年は不動産鑑定士も大忙しだろうこれからが本番だよ。
破産ラッシュ倒産ラッシュだろう・・・心当たりの皆さんご用心。。。。

[No.180 by 住まいに詳しい人 2008-11-17 17:30:00]

世田谷区の下げ方が一番大きいのでは？

1000万、2000万円値引き　首都圏マンション大暴落始まる
高級住宅街で知られる世田谷区成城の築15年・3LDKのマンションは3000万円台を割った。築5年、売り出し当時は「億ション」だった物件も、郵便ポストへの投げ込みチラシには9800万円に下がった。周辺にはまだ新築工事中のマンションや予定地があり、「中古マンションの空きを減らしたいんです」（大手不動産販売の担当者）という。大幅値下げのウラには、「外資系企業をはじめとした企業の借り上げ社宅の減少もある」（外資系証券の幹部）と指摘する。成城界隈の高級マンションや、中央区などの都心に近い超高層マンションなどに影響が出ているという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081117-00000001-jct-bus_all

[No.181 by 匿名さん 2008-11-17 17:57:00]

しかし最低坪単価と平気坪単価、新築と中古、23区内と郊外、駅前とバス便。
まったく合判する条件をまぜこぜにしてよく語るよ。

[No.182 by 匿名さん 2008-11-17 18:11:00]

今、銀座の売り上げがひどいと聞いていますが本当ですか？

[No.183 by 匿名さん 2008-11-17 18:11:00]

合判ってにゃあにぃ？

[No.184 by 匿名さん 2008-11-17 18:17:00]

相反

[No.185 by 匿名はん 2008-11-17 18:23:00]

銀座の売上げ？
クラブはいつ行っても空いてるよ！

[No.186 by 匿名さん 2008-11-17 18:43:00]

郊外で高い家賃払って住む人いなくなりますね。

[No.187 by 匿名さん 2008-11-17 19:50:00]

ピラミッドが徐々に水没していくようなもので、一等地は標高がさがるだけだが、
水面下に沈んだところは、元値の如何を問わず快適な住宅地としての価値を失いスラム化する。

ただ、住居に関して、これから不況が進んでも雨露しのぐ場所には困らないだろう。
通勤30分圏にいくらでもバッファがあるから。
逆に言えば、このバッファがある限り、都心部も高値を追っていく事は不可能でしょう。

[No.188 by 過去スレの４０ 2008-11-17 19:54:00]

従来の２３区スレはなくなったの？

新古典主義経済学が、どうして生じたのか説明しておく。恐慌の抑制→公共性の高い経済セクターの国有化もしくは大規模な国家介入→戦後の社会資本整備完了→公共セクターと民間セクターの比較→公共セクターの明らかな非効率性→市場に任せろ（レッセ・フェール）→民営化や規制緩和

この論理は80年代まで正しかった。しかし、90年代にネット化による資本の瞬間移動という不測の現象が起きた。例えば、利率の高いマレーシアの国債市場に投下していた10億円の金を、一瞬にしてアメリカの株式に移動する。金融市場は常に完璧でないから、正当に評価されていない企業の株がこれから上がることなど専門家ならすぐに見抜ける。で、これは投機行為である。ネットで流通する金銭取引のうち、投機による取引が実需取引の数倍にも上る事態になった。さらに、「担保・抵当」という考えが、信用制度の肥大化で、弱まった。ヴァーチュアルな金が、一体化された世界金融市場でネットによって飛び交い、利潤を生みだすという異常な構造ができあがった。「信用」というのは参加者大多数の合意によって形成されるから、合意が危うくなると、信用制度全体が崩れる。これが「サブプライム問題」。

では、どうすればよいか？　投機を排除する、のみ。東京の住居プチバブルが、建築基準法改正や原材料高騰で始まったという新聞記事を読んだが、正しくない。アメリカの金余りの影響で、外資が東京の商業用・住宅用不動産に投機し、中心部で値上がりし、周縁まで波及したのだ。

どのように投機を排除したらよいのか？　一定額（例えば、１兆円）以上の取引を許認可制度にする→資本の瞬間移動は不可能、ヘッジファンドはすべて登録制で全面監視、担保（借りれ入れられる根拠）を厳密化するなど。要するに、地球上で、正体不明な金銭が流通している事態を禁止すること。

[No.189 by 匿名さん 2008-11-17 20:07:00]

＞１８０
少しマスコミが煽ってる気がするな。しっかりした仕様の都心部ＭＳは
それほど下がっていない。　危機感煽って価格を下げるのはいいけど、
住宅が売れなくなって経済的に大きなダメージを与えると回復に時間がかかる。
中期的に見ればマスコミへの影響は大きいと思うが。明日は我が身と。

[No.190 by 匿名さん 2008-11-17 20:31:00]

>しっかりした仕様の都心部ＭＳはそれほど下がっていない。

嘘つくな。成約していないから、下がっていないように見えるだけ。
実勢価格は大暴落ですよ。

[No.191 by 匿名さん 2008-11-17 20:33:00]

>>189
都心は結構下がってますよ。

[No.192 by 匿名さん 2008-11-17 20:35:00]

＞１９０
うそつくなあ？　たとえばどこだよ。
「仕様がよくて大暴落してる都心のマンション」
いってみろ！

[No.193 by 匿名さん 2008-11-17 20:43:00]

今はぎりぎり売れ残り状態でも価格を維持しているだけ。
そのうち、一気に暴落しますよ。
適正価格などあってないもの。
東京の人口は増えても全体的な収入低下は間違い無し。
限られた資金の中で、住居にかけられる割合は低下する。

[No.194 by 匿名さん 2008-11-17 20:44:00]

>>192　逆切れみっともないね。
売れなくていらいらしてるのは分かるけど、掲示板で切れても何も変わらないぞｗ
分かったら、さっさと営業電話をかけ続けろ。

[No.195 by 匿名さん 2008-11-17 20:47:00]

＞１９４
なっマンション名言えないジャン。
仕様がいいマンションは大暴落してないんだよ。
偉そうなこと言ってもデータさえ持ってない。
哀れ。デベじゃないし。ｗ

[No.196 by 匿名さん 2008-11-17 20:52:00]

>>195　はいはい。涙目で掲示板に書き込んでもマンションは売れませんよ。
さっさと転職先を探した方が良いと思うんだけど...。

[No.197 by 匿名さん 2008-11-17 20:55:00]

>>187
ひょっとして中野区のことでしょうか？

[No.198 by 匿名はん 2008-11-17 20:58:00]

表示価格なんて、簡単に落とすわけ無いジャン！
そんな事したら、既契約者が大騒ぎして収集つかなくなるだけだぁねｗ
裏？の値引きでが当たり前。

[No.199 by 物件比較中さん 2008-11-17 21:04:00]

たとえば赤坂TR、プラウド千代田富士見、虎ノ門TR、パークコート愛宕山、グレディール赤坂、
銀座タワー、シーフォートタワー、青山パークタワー、パークハウス六本木、表参道常盤松フォレスト、古いところではドムス、ペアシティ、パレロワイヤル、ホーマット、も大幅値下がりしています。これから値下がり本番でしょ。何せ現在１億以上の部屋は買手と売り手の希望価格差が３割もあると言われていますので。これから最低２０％程度は下がらないと売買が活発化しないのでは。

[No.200 by 不動産購入勉強中さん 2008-11-17 21:07:00]

ここで騒いでいるほど、価格は下がっていないね。このまま持ちこたえるのかなあ。下がって欲しい期待はあるけど、その時は余程の不況になっているから、下がっても買えないよなあ。