二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[924: 周辺住民さん]

>>921さん

分かりにくくてすみません。私の解釈はこういうことです。

○湾岸タワマン購入者が感じているメリット
・都心至近
・タワマンによる眺望＆夜景
・大規模物件の施設・サービスのよさ。

⇒これらはお金があれば勿論内陸で実現できること。
　余程海に近い方がいいと思っている人は別として、高輪、麻布、青山等に変えることが
　できるならそっちがいいに決まっている。ブランド力もある。
　つまり、求めているベクトルが同じだが、お金が足りずに湾岸で我慢しているということ。


○本物件のメリット
・駅近
・大規模物件の施設・サービスのよさ
・二子玉川のブランド力（高島屋徒歩圏内・ニコタマって言いたい⇒多分にミーハー的だが）

　　↓　これはお金を払ったからすべてプラスに働くという性質のものではなく、
　　　　ベクトル（性格）が異なる。ミーハー的感覚では↑の方がいい！
　　
○岡本・瀬田・上用賀・深沢・弦巻のマンション
・駅遠
・小中規模中心・低層
・だけど生活環境として素晴らしい⇒閑静な住宅街
・高い


つまり、「港区の内陸に住みたい⇒だけどお金が無いから湾岸」と「世田谷区の内陸にすみたい
⇒だけどお金がないから川沿い」は前者は多分90％当てはまるけど、後者はそうでもないんじゃ
ないかなと思ったんです。

後は個人の価値観なのですが、私は921さんのように崖の上の住宅街の方が良いと思いますよ。

[925: 匿名さん]

＞923

コメントおよび考え方がミクロ。
港南とこれを比べたわけではない。
「優良住宅地」と「川沿い」「埋立」を比べただけ。
先入観ではなく、よく文章を読んでから話そうね。

[926: 匿名さん]

>>925
あ、内陸厨ね。なら分ったからもういいや。

[927: 匿名さん]

>>917
>>920

ここは堤防に守られた地域。
一方プラウドは堤防より川側（堤外地）。
安全性の条件は全く異なる。
去年の避難勧告も対象はプラウドのある堤外地。

[928: 匿名さん]

>>924さん
お金だけでなく、会社での地位・ポストもあるかもしれません。
会社の差し向ける黒塗りの社有車で送迎があるのなら、絶対に世田谷の内陸でしょう。
閑静な環境にもマッチする光景ですし。
あるいは自家用車通勤だけど最低、会社の駐車場は用意してくれてるとか。

そうでなければ高低差と距離は通勤上やはり労苦なので、お金はある程度あるものの
川沿いＭＳを選ぶというのもありでしょうね。

[929: 周辺住民さん]

氾濫、浸水の危険が高いのは多摩川ではなく丸子川のほうですよ。
そして当マンションに関しては洪水の心配はまずないと思います（ゼロとは言い
切れませんが。もし仮に多摩川が決壊するようなことがあれら、甚大な被害が
出るとは思いますが、その可能性は極めて低いと思われます）。
危険なのは高度水準がスーパー堤防よりも低い位置になる丸子川とスーパー堤防
に挟まれる旧住宅地（再開発に反対していた地元地権者の居住地区）のほうだと
思われます。

ただ、渋谷駅前と同じく二子玉川駅前〜玉川１〜4丁目に至るエリアも丘の下の
土地が低いところのため、雨量が多い時は通行時に水たまりができやすく、通行
が不快なのは避けられません。
といっても、最近は洒落たデザインのゴム製長靴もあり、靴の中やパンツの裾が
濡れないようにする方法はありますので、こういう地形の土地に暮らす特徴と
思えば問題ないかと思います（日差しの強い浦安舞浜に暮らす奥様方が、晴れた
の日の外出時には皆さんサンバーザーを着用されるようなものかと）。

[930: 匿名さん]

>>914さんへ

//www.news.janjan.jp/area/0801/0801199192/1.php
>　・過去に丸子川の洪水で床上浸水になったことが複数回ある

　このＨＰは左翼の方々のなので、鵜呑みにされるのはどうかと。現在の堤防等の治水工事後、
玉川１〜４丁目の堤防のこちら側で、水害は発生していないのでは？


>>915さんへ

　同じく地元民ですが、玉川１丁目と３丁目の避難勧告って堤防の向こう側ですよね。実際に
ニュースでも「避難勧告は玉川１丁目○番地から△番地、３丁目の●番地から▲番地、避難先
は二子玉川小」って言ってました。

　再開発エリアは堤防のこちら側ですから、向こう側のリスクと同一視するのは？？です。

[931: 購入経験者さん]

924さん

921です。説明ありがとうございます。
分かりました。

まぁ、この物件も言われてるほど実際は駅から近い（早い）
わけではなさそうですがね。

岡本・瀬田・上用賀・深沢・弦巻のマンションでも、駅10分程度
（あるいはもう少し近いところも）数はかなり限られますが、
ないことはないです。

徒歩15分を超えてくるとさすがに電車勤め人にはきついですね。
雨の日、寒暑の厳しい季節など。歩くこと自体は、健康にはよさそうですが。

[932: 匿名さん]

お金だけでなく社会地位も関係するとの928さんの意見は尤もだな。

問題は、黒塗り車送迎族が最近とみに減少している事だ。
昔は平取に昇進すれば上場企業なら大概　車が付いたが、今やちょっとした大企業でも
副社長以上にならないと付けない所が多いらしい。

いつまでたっても電車痛勤から開放されないとなれば、せめて駅近の便利な所に居を
構えたい、つまりここのような大規模タワマンが注目されるようになるのも無理
からぬ話だろう。

[933: 購入経験者さん]

929

マンション適地ではないですよね。
住宅適地ではない。

まぁ、それを埋め合わせる工夫をするのでしょうが。

[934: 周辺住民さん]

>>930
氾濫するのは多摩川ではなく丸子川ですよ。
丸子川が氾濫した時には、丸子川と多摩堤通りの間の低地が浸水する危険があるのです。
それを考慮した上で、当マンションは洪水に関してはまず問題ない、と申し上げている
わけですよ。
堤防の位置は分かっているのでしょうか？そもそも丸子川のことを理解されていない
ところを見る限り、地元の方だとはとても思えないのですが。

[935: 匿名さん]

時差出勤するとか、
（出勤時間の自由になるような）裁量労働制の仕事を選ぶとか、
いろいろ工夫の余地はあると思いますよ。
（そういう余地がない人も多いでしょうが）

上場会社の役員が、運転手を抱えられる時代じゃないですね。
いろんな意味で時代にそぐわない。
自己運転の車通勤も、基本的には、ほめられたもんじゃないですよね。
温暖化は本当に差し迫った問題です。

国交省の天下り先の会社とか、すごい数の
お抱え運転手と黒塗り車だけどね。

あいつらは論外として。

>いつまでたっても電車痛勤から開放されないとなれば、せめて駅近の便利な所に居を
>構えたい、つまりここのような大規模タワマンが注目されるようになるのも無理
>からぬ話だろう。

[936: 匿名さん]

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

今見つけましたが、やはりここは危険地域ですね。
この地図上、最悪の、「二メートル以上沈む」地域(そういう地域自体
そんなにおおくはないが）として、ここは最大の地域です。

ちゃんと対応するとしても、「筋の悪さ」は否定しがたい気がしますね。

[937: 匿名さん]

>>934

　多摩川でも丸子川でもどちらでもいい。再開発エリアで水害はあったの？

[938: 玉川住人]

多摩川から玉堤通りの玉川地区の範囲で避難勧告が出ました。再開発地域は多分、大丈夫だと思いますよ。多分ですよ。

[939: 匿名さん]

>>937
私が子どものころですが、丸子川は大雨が降ると溢れて
いまの再開発地区あたりは冠水していた記憶があります。
あと蛇足ながら、安全面で重要な情報は、こんな掲示板でしつこく訊きまくらないで、
世田谷区役所にお尋ねになるのがスマートだと思いますよ。
私は再開発後の当地区は水害の危険が大きく改善すると期待しています。

[940: 匿名さん]

936さん

情報ありがとうございます。
あくまで様々な考慮すべき情報のうちの一つですが
これは押えておきたい情報の一つですね。

少なくとも売主からは出てこない情報でしょう。

[941: 匿名さん]

>>936
それは信用できる情報なのでしょうか？再開発により対水害キャパシティ
は改善されることが予想されるのに、まるで危険な地区であるかのような
情報を提示して、購入検討者の不安感を煽ろうとはしていませんか？
もし仮に、故意に古い情報やネガティブなバイアスがかかった情報を
不特定多数の者が見る掲示板に載せた場合、営業妨害と受け取られて、
大ごとになりかねませんよ。
情報を交換するのは結構ですが、情報を受け取るほうも提供するほうも、
気をつけたいものですね。
まあ、もし不安であれば、事業者にきちんと確認して、そこで納得でき
るのであれば問題ないと思います。
ここは東急沿線の街のイメージを代表する二子玉川ですから、いい加減な
ものができるとは思えません。これからの東急を支えるのは、東横線では
なく田園都市線。その田園都市線の顔ともいえる街が二子玉川なのです。

[942: 匿名さん]

>>941

＞ここは東急沿線の街のイメージを代表する二子玉川ですから、いい加減な
＞ものができるとは思えません。
あなた、おめでたすぎますね(笑)

[943: 匿名さん]

941さんは売り主側の業者さん?
購入者が検討する掲示板なのだから、
洪水情報のようなあまり表沙汰にならない情報が知りたくて
ここを見る人もいるでしょう。

しかも936さんの教えてくれたサイトって東京都の情報でしょ?これ。
東京都が業者さんにとっては営業妨害なんじゃないの?
教えてくれた人が営業妨害じゃないよ。

[944: 匿名さん]

下のリンクはある雑誌で行われたアンケートですが、世間一般における
二子玉川の評価の高さを裏付けるものではないかと思われます。
アンケート結果からは、丘の上の街を代表するともいえる自由が丘エリア
をも上回るセレブな街というのが、二子玉川の世間一般のイメージのよう
です。
また多摩川の自然を満喫するという点に関して、東急沿線きっての高級
住宅街である田園調布エリアにある多摩川駅との比較においても、二子
玉川のほうが魅力が高いと感じている方が多いようです。
そして発展著しい多摩田園都市を代表する邸宅街のたまプラーザとの比較
においても、二子玉川の方が、今後ますます発展する街というイメージを
持たれているようです。
二子玉川の水害のイメージは、もはや過去のものとも言えるのではない
でしょうか。それでもまだ安心できませんか？
土地の評価は自分の意見ではなく、世間大多数がどう評価するのかで
決まるのです。もちろん、そこに住むのか住まないのかは、ご自分の
責任で判断するものですが。

http://salus.jp/supporters/vote02.shtml
第1回　＜二子玉川 vs 自由が丘＞
セレブの街だと感じるのはどっち？
（結果）
二子玉川 ５９％、自由が丘　４１％

第13回　＜多摩川 vs 二子玉川＞
多摩川沿いを散策するなら？
（結果）
二子玉川 ６０％、多摩川　４０％

第21回　＜二子玉川 vs たまプラーザ＞
これからの発展を期待する街は？
（結果）
二子玉川 ５５％、たまプラーザ　４５％

[945: 元周辺住民さん]

台風で堤防スレスレまで増水した多摩川を、実際に見たことのある人はいるのでしょうか? それはもう迫力ありますよ。武蔵工大あたりのテニスコートとか当然全部水没。たしか何年か前に鎌田のあたりで家が流されてニュースになってましたよね。あのときは、機動隊が土嚢を積んでいました。丸子川以前に、多摩川は結構怖いんですよ。

[946: 匿名さん]

次々と覆されるアンチ氏の書き込みを見ていると、この物件て弱点少ないのね。

[947: 周辺住民さん]

多摩川に限らず、川沿いは賢い人が家を立てる場所ではない。
川沿いと言うマイナスポイントを補うべく進められる再開発。
それを評価できる人は買えばよい。

[948: 匿名さん]

>>947
反証：佃という実例。

[949: 匿名さん]

佃は川沿いと言うよりも、もともとは中州。
川の中に作った街。開発して大きくなっていった。
水害は聞かないなぁ。

[950: 匿名さん]

>>945

　武蔵工大のテニスコートは河川敷。増水したら水没して当たり前。

　家が流されたのは狛江のとこ。何年か前でなく昭和40年代。

　再開発エリア近辺の堤防は玉堤通りに沿ったとこ。玉川1丁目に避難勧告はここ10年で
数回出ているが、堤防すれすれまで増水したのはここ何十年もない。

　土嚢を積んでいたのは機動隊ではなく、消防（消防団含む）では？

[951: 匿名さん]

>>945
>>台風で堤防スレスレまで増水した多摩川を、実際に見たことのある人はいるのでしょうか? それは>>もう迫力ありますよ。

田園都市線で、二子玉川および以西から電車で通勤通学する人は、みんな見たことありますよ。
ここや、まちネットBBSでもたびたび話題になりますよ。
車両中が、その光景に息を呑む音がするそうですね。

>>936
これは個人的には決定打です。情報ありがとうございました。

>>941
人の投稿に文句言う前に、自分でちょっとは確認したらどうですか？
都の資料であることくらいすぐ分かるだろうに。
おかしな人だなぁ。どんな立場なんだろう。ここは検討者の板だよ。

[952: 匿名さん]

丘の上の瀬田や上野毛は古くからのお屋敷町ですから、そこに住む安心感は認めます。
しかし年をとったとき、急こう配で坂道だらけの町に住むのは、ちょっと出かけるの
も億劫になることでしょう。自慢の高台からの眺望も、本当に斜面際に立地していな
ければ、窓から見える景色は隣の家の屋根。あまりいい眺めではないですよね。
それに歴史ある高級住宅街と言えば聞こえはいいですが、古いだけにある意味年寄り
くささもありますし、新住民にとっては古くからの住民がうるさく感じられることも
あるのではないでしょうか。

一方、再開発エリアは駅やデパートまでフラットで、街そのものが新しくて機能的。
タワーマンションは最新の設備で快適、そのうえほとんどの住戸で眺望が良い。
また販売単価は高めになることが予想されますから、一定水準以上の新住民が、
この新しい街の新しいマンションで暮らしを始めるという安心感があります。
また丘の上の町の住民層よりは若い世代の比率が高くなるであろうことも、街の
将来性と言う点では、評価できると思われます。
そして当マンションを都心臨海エリアのタワーマンションと同等にみなしている方が
いらっしゃるようですが、臨海部と決定的に違う点があります。それは、当マンション
の周辺環境は工業地帯ではなく、自然あふれる河畔だということです。

二子玉川再開発エリアが街開きをする頃には、マスコミ等でも大々的に取り上げ
られるでしょうね。そして世間における二子玉川に対するセレブイメージは一層上昇
し、住みたい街としての確固たる地位を獲得することが期待されます。
いずれ、瀬田や上野毛の高台の古い住宅街に住んでいらっしゃる方々も、河畔に開発
された、新しくて機能的な街に建つ高級タワーマンション群を見て、うらやましく
なることは十分にあり得ると思いますよ。その時は、もし当マンションに住みたい
ならば中古物件が出るのを待つしかないでしょうね。

ここで二子玉川の欠点と指摘されている、水害の心配、富裕層が住む場所ではない
という点は、もはや過去のものとなりそうです。
それでもまだ、二子玉川を認められないというのであれば、当マンションの購入を
検討しなければいいということです。

[953: 匿名さん]

はい、わかりました。

[954: 匿名さん]

検討板に、割り当て分住戸の売り抜けをたくらむ、弱小地権者がうるさく張り付いている件について

[955: 匿名さん]

ところで、今日もあの人の迷惑顧みず、公然と集団で音楽マスターべションを
貪る集団が出没していたので、本当に頭に来ました。
（私は始めて出くわしましたが、ネットで調べると、随分前からいるようですね）

もとより鉄橋下なので、多少の雨は平気で、告知の掲示板なんか
見ても、雨天決行とか書いてあったりするようです。

なんとか根絶やしにできないものでしょうかねぇ。

[956: 匿名さん]

まじまじと地図を見てたら、
ここ、両隣地がかなり怪しい状態なんですね。

駅側は、から広い土地が、建設計画も未定なんでしょ。
河原の空き地なんて、ろくな人間がろくな理由であつまる場所じゃないよねぇ。
やや不安。

駅の反対側は、公園と。公園は悪くないけど、やっぱり場所が悪いよな。
交番もセットで作るくらいしてもらわないと、族や、それこそ爆音パーティ
なんかやられた日にはたまんないなぁ。

河原の空地と公園に挟まれた1000戸の垂直長屋ってどうだろうね。
ちょっと微妙だよね、、、、、、

[957: いつか買いたいさん]

955

ああいう輩は本当に情けないね。
いい大人が自分の楽しみだけにしか思いが及ばない。

自分を犠牲にしても、人の幸せのために行動できるのが、大人だと思うけど。

[958: 匿名さん]

とにもかくにも、不安要素、不確定要素多すぎで、ここはパス。
誰かが書いてた通り、プラスとマイナスの、潜在的なマイナス点を
ちゃんと評価・解釈できないと、駅からデッキでつながってるタワマンって
だけで飛びついちゃう人もでそうだけど、そういう注意力や思慮のない人の
あつまったマンションは管理組合の運営がめちゃくちゃ大変そうだね。

ましてや、30平米台から200平米まででしょ。
両隣が整備されて、マンションの感じも安定してくる数年後に
大コケしてなかたっらもう一度検討すればいい感じ。
竣工後の実際の周囲の感じ、マンション住民の筋を確認してからね。

[959: サラリーマンさん]

チェーン店ばっかりのガレリアはパスだね。
そんな、何処に言ってもいるような店の、
全く心のこもってないサービスなんか、
この辺に住んでる人は誰も望んじゃいないよ。

ロゴとインテリアだけおしゃれな食い物屋なんて
存在価値なしだろ。

[960: 物件比較中さん]

939

てか、今後に治水改善に期待せざるを得ないような場所のマンションを
検討しようかと思ってる自分に、今ちょっと引いた。

ありがと。めぇ覚めた。

[961: 匿名さん]

買えないかライバル減らそうとしている人の
ネガキャンじゃぁないかな。いまどきあの
立派な堤防が決壊する恐れなんてどの程度
あるのだろうか。

[962: 匿名さん]

堤防は普通、100年に一度の規模の洪水、とか、75年に一度の大きさの台風とか、
一定の大きさの大水まで耐えられるように設計されています。

「何年に一度起こるような大きさの自然災害」というのは、ある程度モデルが
できていて、災害の規模が計算可能です。

堤防も頑丈であればあるほどいいという訳ではありません。例えば300年に一度
起こるような超大規模な大水にも耐えられるようなものを作ろうとすれば、きっと
高さ10メートル以上で厚さ1mのコンクリートの堤防でも作らないといけなくなる
ことでしょう。そんなものは、コストの面からも生活環境の面からも受け入れられ
ません。

要するに、絶対安全ということは有り得ない、ということなのです。あたりまえの
ことなのですが、安全対策もコストとの見合いで行われるものだということを、
忘れてはいけませんね。

[963: 匿名さん]

近いのはこれかな？。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

[964: 購入検討中さん]

ネガキャンしないと気が済まないんだな。
水害心配な人はここを買わなきゃいいじゃん。
多摩川の傍で低地なんだから当たり前でしょ。
まだ建築概要も分かってないのに危険だ危険だってアホウですか？

[965: 匿名さん]

水害の心配より、近くにどんな店ができるかとか教育面で何か考慮されるかだとかの方がよっぽど重要。
敷地内にも店舗棟ができるようですが、何が入るか知っていたら教えてほしいです。
また、治安は大事だから交番は増やしてほしい。迷惑者の取り締まりも。

水害情報は、他のスレでやったら？多摩川沿いで水害が起きる可能性があるのは、ここだけじゃないんだから。もっと危ないところは他にもあるはず。荒川や神田川沿いも。

[966: 匿名さん]

多摩川上流、集中豪雨、子供取り残される。やはり、自然は予測不可能ですね。

[967: 匿名さん]

>965
相手にしない方が良いですよ。
966みたいに発想が乏しい人は、めげずに書き込みますから。

[968: 玉川住人]

966は、本日実際に発生した案件なので、とてもタイムリーだと思いますが…。別に再開発に反対している訳ではないですよ。良い人が集まり、街が活性化すれば喜ばしいんじゃないですか？
調査して再開発してるのに、洪水の事を心配してるあなたこそ見識が浅いですよ。

[969: 匿名さん]

はっきり言って、手取り1500万だの2000万だの
@400だ、@450だ、で検討されてる方は、自然災害ごときで動揺してはいけませんよ。

[970: 物件比較中さん]

気になる購入層と価格帯ですが、私の予想では、豊洲あたりのマンションを買う購入層と同じと考えていますが、いかがでしょうか。
ゆえに価格帯はほぼ同じになると考えています。
豊洲と比較して
マイナス要因→場所が都心から遠い
プラス要因→一応、埋め立てではない

[971: 匿名さん]

>>970
近隣の富裕層が買う可能性はゼロでしょうか？
カキコ見る限りみなさんお嫌いのようですが

[972: 購入検討中さん]

936さん貴重な情報ありがとうございました。
やっと目が覚めました。
これからは地球温暖化の影響でどんな異常気象がおきてもおかしくありませんね。
もう一度、冷静になって考え直したいと思います。
一生の買い物ですものね！

[973: 匿名さん]

豊洲が平均坪３５０万ほどならおなじかもしれませんね。
豊洲自体に興味がないのでどのくらい価値があるかわかりません。