二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[884: 購入経験者さん]

低層階の80㎡3LDKで8000万円くらいかな？？

まぁタワーの時点で環境に期待しちゃダメですよ。
上野毛〜等々力〜深沢辺りの閑静な住宅街とはちょっとコンセプトが違うでしょうし。
交通の便はいいんでしょうけれど。

大規模だから、日々の生活がテーマパークみたいになりそうですね。
賑やかで、そういうのが好きな人ならいいんでしょうが・・・。

[885: 周辺住民さん]

等々力在住でこの物件にちょっと興味ありますが、迷い中です。
二子玉川駅が田園都市線ということは別にたいした問題ではないとおもいますよ。
普段は自由が丘経由で東横利用ですが、たまに田園都市線も利用します。
混むのは何線でも同じ。とくに金融機関勤務の人とか朝の早い人なら全く問題なしかと。
７時前後の各駅はそんなにつらくはないし、乗っても１５分後には表参道でかなり空きます。
この物件で気になるのは低地立地の大規模物件という点と、少々商業施設が多すぎることかな。
それでちょっと迷います。所得水準の低い人が周りに多いのは避けたいなと。
タラレバですが丸子川よりも山側の中規模複数棟で、一戸７０００万円〜とかだったら
即決なんですけどねえ。
それにしても二子玉川もここ２０年でイメージが変わりましたよ。昔は湿地でアパートとか
建材の置き場みたいなのが多くて、お世辞にも高級イメージはなかった（というかその真逆
だった）のだけど。玉川高島屋のイメージアップ戦略が成功したのかな、と思う。
数年前に野村のタワーが建った時は、パチンコ店が向いの河川敷であの単価は高すぎる！
と、思っていたのが即日完売したのを見て、すでに二子玉川に対する世間の認識は
高級住宅地ってなっているなんだな、と確信しました。ただし今でも丘上地元民は
玉川１〜４丁目は住む所じゃないって思っている人がほとんどだと思いますけど。
昔の洪水とか覚えていますし。でもスーパー堤防もできるので、もはや洪水の心配は
ほとんどないと思う。それと一度高級化したらなかなか劣化しにくいから、現時点の
バリューは高いと思う。
あと願わくば二子玉川の町が商業化しすぎないことかな。商業化しすぎたら富裕層が
逃げて街がすさんでしまう危険が高いから。やはり富裕層は穏やかな環境を好むので、
得体のしれない人がうろつく街は避ける傾向があるし。迷ってます。

[886: 匿名さん]

何となくで申し訳ありませんが、あなたには向いていない気がします。
辞めた方がいいのでは？

たまプラあたりは如何ですか？

[887: 匿名さん]

7000万くらいで二子玉川ならいいのでは？
中には溝口の遥か先の辺りで、1億だしてマンション買う人もいるんですから・・・

[888: 物件比較中さん]

目くそ鼻くそを笑う。

[889: 匿名さん]

目くそって笑うんですか？

[890: 購入検討中さん]

コンセプトブックを読んでスカイラウンジと展望ラウンジ、ゲストルームにフィットネス、キッズルームが設置されるのが分かった。
34㎡〜218㎡の多様プランが用意されるが、送られてきた間取りサンプルプランから想像すると80〜100㎡のファミリータイプが中心になるのではないかと予測できた。
ゼネコンが大成建設で地下駐車場と内廊下がほぼ確実だと思われる。
なかなか期待感が高まってきた。

[891: 匿名さん]

ドレッセ青葉台のことですか？

[892: 周辺住民さん]

＞８９０
地下駐車場は洪水のとき一番にダメージを受けるでしょう。
この立地だと心配です。

[893: 匿名さん]

>>885

>ただし今でも丘上地元民は玉川１〜４丁目は住む所じゃないって思っている人がほとんどだと
>思いますけど。
>昔の洪水とか覚えていますし。

玉川地区が洪水になったのっていつ？　ググってもでてこないんだけど。適当に書いてない？

[894: 匿名さん]

富裕層、富裕層、って臆面もなく書き連ねる神経についていけません。

[895: 匿名さん]

>>893さん

885さんの情報は、おおむね正しいですよ。

私も子供だったので記憶があいまいですが、35〜40年位前ですが、もう少し上流の方で洪水が起こり、一戸建てが流されたはずです。

何年後かにTVドラマの題材にもなったそうですよ。

[896: 匿名さん]

狛江市あたりのことてすよね？
“岸部のアルバム”だったかな？

[897: 匿名さん]

すみません。”岸辺のアルバム”でした。

[898: 団塊ジュニアは知らない…]

1974年（昭和49年）9月の台風16号により堤防が決壊したため、狛江市の民家19戸が流出した（狛江水害）。

家が濁流に呑み込まれるシーンは、テレビニュースで繰返し流され、TBSドラマ「岸辺のアルバム」でも使用された。

[899: 散歩にくる人]

丘の上と再開発前の崖下の落差は、885のイメージ通りだった。
再開発で崖の２合目くらいのポジションは確保しただろうが、
３合目、５合目に値する地域になるかは、東急の能力次第。

[900: 申込予定さん]

内廊下や地下駐車場は、いまさらでしょ。再開発の公式ページの図面に、年初からでてるよ。
フィットネス・ゲストルーム等全体共有施設もすべてタワーイーストの中階層に集約されています。
やわりイーストのグレードが一番高くなるんでしょうね。説明会楽しみ。

[901: 匿名さん]

自称プロ市民がまた洪水ネタですか。狛江市？遠いな。
裁判負けて打つ手なし。

[902: 匿名さん]

洪水ネタはもう勘弁してください。見飽きました。
検討しなきゃいいじゃん。

[903: 購入検討中さん]

>869

こことは？
世田谷区玉川は、高級住宅地ではないですよ。
内陸のほうは少しはましですが、こんな河原前の土地で
高級住宅地なんてどこにもないです。

瀬田・岡本・上野毛はいい住宅地ですけどね。

[904: 匿名さん]

>>903
ここは戸建のスレではありません。何か勘違いなさっているようですが？

マンション適地。
だから都心もあこがれるんでしょ。
高層マンション、眺望っす。

[905: 匿名さん]

>マンション適地


？？？

すまいにマンションも戸建もないです。
岡本や瀬田にも、有名な傑作マンション沢山ありますよ。
ご存じないですか？

マンション＝展望台ではないので。

ここは高級住宅街にうなずく人は、
ここを全くご存じない人でしょうね。

[906: 住まいに詳しい人]

869ってこれでしょ。↓
相手にしなくていいのでは。
分かってなさ杉。

＞少なくてもここは高級住宅街です。

[907: 匿名さん]

今日もいい天気で、ひねもす大音量の
音楽騒音を強制的に聞かされましたね。

役所、警察に働きかけて、音楽を流すのを禁止にしてもらいたいものです。

このマンションも、休みの日にはせっかくの川風を感じられない
つまらないことのなってしまいますよ。

ご存じない方は、是非河原に行ってみてください。

うるさいし、マナー悪いですよ、本当に。

[908: 匿名さん]

まぁ、高級住宅街だって言ってくれる人がいるんだから。

ヤンキーやジャンキーが週末ごとに、騒音とゴミを撒き散らすために
集うこの地でも、うまい商売が出来そうですね。東急さん。

簿価は目ん玉とびでるくらいに安いし、ここを高く買ったら、
かなり恥ずかしいよ。

[909: 匿名さん]

目黒川のドブ川沿いにマンションがいっぱい作られているけど。
多摩川のほうが良いですよね。

[910: 匿名さん]

高級住宅地はどうでもよいけれど
>>845
が気になります。

[911: 物件比較中さん]

先週多摩川沿い（世田谷側）でピクニックをしました。
多摩川の水が思ったよりキレイだったのには驚き。
泳いでいる元気な小学生の男の子もいて、都内でこの環境は正直すばらしいなと思いました。
対岸の音楽騒音も空間が広いのでさほど気にならず。
今時分は蚊とか虫も少ないのでとても気持ちよかったです。

他の地では得難いこの開放感と洪水のリスク、どちらを取るかで迷います。
洪水の危険性を軽視されている方も見受けられますが、
温暖化で局地的な豪雨や台風が頻発する昨今、甘く見ないほうがよいのでは。
仮に水が出た場合、地下駐車場は確実にアウトですから。

[912: 住まいに詳しい人]

ググると判ると思うけど
狛江水害の原因は堤防が低かったとか強度が足りなかったとかじゃないから
あれを根拠に20年に１回ぐらいは水浸しになっているかのよーなことを言っても
ちょっと現実的な話ではないわな

それにこのマンションは足下は人工地盤で6mぐらい浮いているから
もし水害になっても駅まで自由に移動出来るだろーし
周辺住民の避難経路として重宝するんじゃない？

[913: 匿名さん]

893です。

　私の質問は「玉川地区でいつ洪水の被害にあったか？」であり「多摩川」ではありません。
岸辺のアルバムはドラマを見てましたので、当然知っております。

　実際に洪水で玉川２丁目あたりに被害が及びそうな時は、玉堤通り沿いにある陸閘が本当に
閉じられるのでしょうか？両サイドに溝が切ってあるので、板があれば簡単に閉じられそう
なんですが、その時は１丁目は見捨てられることになる。

　どなたかあの陸閘について、詳しい方いらっしゃいますか？

[914: 周辺住民さん]

すみません、昨日、885で投稿した等々力在住の購入検討中の者です。
私の書いた「昔の洪水を覚えている」という話がみなさんをお騒がせしてしまったようで
すみませんでした。
玉川での浸水被害は確かにありましたよ。氾濫したのは多摩川ではなく丸子川・野川です。
野川は3年ぐらい前にも鎌田付近で氾濫があったと区報せたがやで見た記憶があります。
「丸子川　二子　洪水」で検索してみてください。
下のリンク先にも言及がありますのでご参考までに。
//www.news.janjan.jp/area/0801/0801199192/1.php
＞　・過去に丸子川の洪水で床上浸水になったことが複数回ある

なお、私の記憶する範囲では多摩川の決壊はありません。ただ、台風の時の増水は
少々怖いですが。下のリンクは多摩川増水時の二子橋付近の動画です。参考までに。
//jp.youtube.com/watch?v=mwEplo3ckxU&feature=related

ただし二子玉川ライズはスーパー堤防の上に建つと思われるので、当マンションに限って
言えば、洪水の心配はまずないと思いますよ。

先に建った野村のタワーは、旧堤防から河川敷側に入っているので、多摩川増水時には
浸水の危険があるような印象を受けましたが、その後実際にどうなのかは存じ上げません。

[915: 匿名さん]

永らく二子に住んでますが、今年の大雨による玉川1丁目と3丁目の避難勧告騒動は記憶に新しいですよね。そんなの考慮して開発されてるはずですが…。対岸の騒音餓鬼は日曜の朝、二子玉川の駅に出没してるのには驚きました。彼らは、そのまま河原生活をする程の勢いです。建物完成までに規制されると良いですが。

[916: 匿名さん]

>対岸の音楽騒音も空間が広いのでさほど気にならず。

マジですか？！
それはすごいですね。信じがたいです。
日本人は騒音に鈍感というが、そうなのかな？
ものすごい重低音で、生理的に不快ですが。
好んで行くクラブ（ディスコ）なら別ですが、、、、、、

[917: 購入経験者さん]

昨年も増水で避難勧告が出て、非難した世帯もありますよ。
覚悟の上で住まないと、えらい面倒で怖い思いをします。

普通に高台の住宅を選ぶのが常識人の行動と思いますよ。
予算がつかないなら、他で譲歩すべき。
金が足りないから安全性には目をつぶるというのは、どうでしょうか？

[918: 周辺住民さん]

＞泳いでいる元気な小学生の男の子もいて

どうもこの人の書き込みはいろいろ胡散臭いなぁ。

いやいや、泳いではいないでしょ。
正確に海パンで水遊びと書きましょう。

ちなみに、この辺で泳ぐのは危険です。（水も見た目以上に汚染されていますし、流れも速い）
おととしも、幼稚園のお子さんがなくなりました。

玉川も、あと10kmさかのぼると、別世界なのですが、この辺は悲しいレベルです。

[919: 匿名さん]

>>917

おっしゃる通りですけど、金が足りないから地震発生時の安全性には目を瞑った方が、
品川港南、芝浦、豊洲、東雲あたりに沢山いらっしゃいます。

ちなみにここは安全性と予算の比較以外に、ここに拘る理由があるのでは？
湾岸物件のメリットはお金さえあれば内陸部で言い訳ですが、二子玉川は別。
今思えば「都心されも憧れる」ではなく、「湾岸在住の方さえも憧れる」だったのでは
ないかと思います。

[920: 周辺住民さん]

ここと比較するとプラウドタワーの方が危険な気がするのは気のせい！？
「たまがわ」って看板より河原側に立ってるんだよあのマンション。
あそこでも金持ちが住んでもいいと判断してしまった以上、ここに住むのも問題ないと
判断される方はいるのでは？赤信号、皆で渡れば怖くない。

[921: 購入経験者さん]

＞919　さん

ここのところがよく分かりません。
岡本・瀬田、或いは、上用賀や深沢、弦巻のマンションのほうがいいのではないですか？
タワーじゃないとダメですか？

＞湾岸物件のメリットはお金さえあれば内陸部で言い訳ですが、二子玉川は別。

[922: 親と同居中さん]

＞赤信号、皆で渡れば怖くない。


世の中、リスクとリターンのトレードオフで成り立っています。

リスクが実現するまでは、多くの人はメリットサイドしか見ませんし、
リスク実現までは、確かにいいことづくめかもしれません。
その意味では、デベのパンフ類の文言も、全くの嘘ではないのかもしれません。

「こと」がおこるまでは

[923: 匿名さん]

>>919
？
ＪＩＳの出している『地震の地域別危険度』では、港区湾岸よりここ、玉川地区の方が
危険度の順位が高いというリサーチ結果なんだけど？
ものごとは感覚論でなく、客観データに基づいて話そうね。

[924: 周辺住民さん]

>>921さん

分かりにくくてすみません。私の解釈はこういうことです。

○湾岸タワマン購入者が感じているメリット
・都心至近
・タワマンによる眺望＆夜景
・大規模物件の施設・サービスのよさ。

⇒これらはお金があれば勿論内陸で実現できること。
　余程海に近い方がいいと思っている人は別として、高輪、麻布、青山等に変えることが
　できるならそっちがいいに決まっている。ブランド力もある。
　つまり、求めているベクトルが同じだが、お金が足りずに湾岸で我慢しているということ。


○本物件のメリット
・駅近
・大規模物件の施設・サービスのよさ
・二子玉川のブランド力（高島屋徒歩圏内・ニコタマって言いたい⇒多分にミーハー的だが）

　　↓　これはお金を払ったからすべてプラスに働くという性質のものではなく、
　　　　ベクトル（性格）が異なる。ミーハー的感覚では↑の方がいい！
　　
○岡本・瀬田・上用賀・深沢・弦巻のマンション
・駅遠
・小中規模中心・低層
・だけど生活環境として素晴らしい⇒閑静な住宅街
・高い


つまり、「港区の内陸に住みたい⇒だけどお金が無いから湾岸」と「世田谷区の内陸にすみたい
⇒だけどお金がないから川沿い」は前者は多分90％当てはまるけど、後者はそうでもないんじゃ
ないかなと思ったんです。

後は個人の価値観なのですが、私は921さんのように崖の上の住宅街の方が良いと思いますよ。

[925: 匿名さん]

＞923

コメントおよび考え方がミクロ。
港南とこれを比べたわけではない。
「優良住宅地」と「川沿い」「埋立」を比べただけ。
先入観ではなく、よく文章を読んでから話そうね。

[926: 匿名さん]

>>925
あ、内陸厨ね。なら分ったからもういいや。

[927: 匿名さん]

>>917
>>920

ここは堤防に守られた地域。
一方プラウドは堤防より川側（堤外地）。
安全性の条件は全く異なる。
去年の避難勧告も対象はプラウドのある堤外地。

[928: 匿名さん]

>>924さん
お金だけでなく、会社での地位・ポストもあるかもしれません。
会社の差し向ける黒塗りの社有車で送迎があるのなら、絶対に世田谷の内陸でしょう。
閑静な環境にもマッチする光景ですし。
あるいは自家用車通勤だけど最低、会社の駐車場は用意してくれてるとか。

そうでなければ高低差と距離は通勤上やはり労苦なので、お金はある程度あるものの
川沿いＭＳを選ぶというのもありでしょうね。

[929: 周辺住民さん]

氾濫、浸水の危険が高いのは多摩川ではなく丸子川のほうですよ。
そして当マンションに関しては洪水の心配はまずないと思います（ゼロとは言い
切れませんが。もし仮に多摩川が決壊するようなことがあれら、甚大な被害が
出るとは思いますが、その可能性は極めて低いと思われます）。
危険なのは高度水準がスーパー堤防よりも低い位置になる丸子川とスーパー堤防
に挟まれる旧住宅地（再開発に反対していた地元地権者の居住地区）のほうだと
思われます。

ただ、渋谷駅前と同じく二子玉川駅前〜玉川１〜4丁目に至るエリアも丘の下の
土地が低いところのため、雨量が多い時は通行時に水たまりができやすく、通行
が不快なのは避けられません。
といっても、最近は洒落たデザインのゴム製長靴もあり、靴の中やパンツの裾が
濡れないようにする方法はありますので、こういう地形の土地に暮らす特徴と
思えば問題ないかと思います（日差しの強い浦安舞浜に暮らす奥様方が、晴れた
の日の外出時には皆さんサンバーザーを着用されるようなものかと）。

[930: 匿名さん]

>>914さんへ

//www.news.janjan.jp/area/0801/0801199192/1.php
>　・過去に丸子川の洪水で床上浸水になったことが複数回ある

　このＨＰは左翼の方々のなので、鵜呑みにされるのはどうかと。現在の堤防等の治水工事後、
玉川１〜４丁目の堤防のこちら側で、水害は発生していないのでは？


>>915さんへ

　同じく地元民ですが、玉川１丁目と３丁目の避難勧告って堤防の向こう側ですよね。実際に
ニュースでも「避難勧告は玉川１丁目○番地から△番地、３丁目の●番地から▲番地、避難先
は二子玉川小」って言ってました。

　再開発エリアは堤防のこちら側ですから、向こう側のリスクと同一視するのは？？です。

[931: 購入経験者さん]

924さん

921です。説明ありがとうございます。
分かりました。

まぁ、この物件も言われてるほど実際は駅から近い（早い）
わけではなさそうですがね。

岡本・瀬田・上用賀・深沢・弦巻のマンションでも、駅10分程度
（あるいはもう少し近いところも）数はかなり限られますが、
ないことはないです。

徒歩15分を超えてくるとさすがに電車勤め人にはきついですね。
雨の日、寒暑の厳しい季節など。歩くこと自体は、健康にはよさそうですが。

[932: 匿名さん]

お金だけでなく社会地位も関係するとの928さんの意見は尤もだな。

問題は、黒塗り車送迎族が最近とみに減少している事だ。
昔は平取に昇進すれば上場企業なら大概　車が付いたが、今やちょっとした大企業でも
副社長以上にならないと付けない所が多いらしい。

いつまでたっても電車痛勤から開放されないとなれば、せめて駅近の便利な所に居を
構えたい、つまりここのような大規模タワマンが注目されるようになるのも無理
からぬ話だろう。

[933: 購入経験者さん]

929

マンション適地ではないですよね。
住宅適地ではない。

まぁ、それを埋め合わせる工夫をするのでしょうが。