二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[741: 匿名さん]

二子玉川にこんな高層マンションが必要なんでしょうか？
再開発といいますが、再開発＝高層マンション棟・オフィス棟。駅前なら何とか理解できますが、歩いて６分の場所に。三鷹駅前にも高層マンション。高層マンションは都心だけでいいのではないでしょうか？

[742: 匿名さん]

検討するにも価格が出ないと。

[743: 購入検討中さん]

>>742
このスレでは平均＠２５０万円確定です。
みなさん＠２５０万円で検討していますよ。
予算がない人は＠２００万、予算がある人は高層階で＠３００万で計算しています。

[744: 悪いけど…]

100万安いよ

[745: 匿名さん]

周辺の音とかはどうでしょうか？大通りに近いので

[746: 匿名さん]

多摩堤通りが大通り？

[747: 匿名さん]

＞743

検討するだけなら250万ではなく、無料なので幾らでもやったらいいさ。

200万で二子玉川のタワー買えたら、07年に誤ってたまプラーザ徒歩15分超犬蔵のマンションなんて高値で買ってしまった人は、人生破綻だね。
そんな人が大量に出てしまうというのは、日本経済にマイナスであれプラスになることは一つもないだろうけどね。743は安く買えればいいんだろうけど…。

でも、やっぱり200万じゃ買えないよ。
城南の人気地区が200万で買えたら、城東・城北はホントにスラム街になっちゃうんじゃない？

[748: 匿名さん]

ははは

スラム街になるかもなー

でもさ、不動産の価格どんどん落ちるよ

747の言うようなケースって今までもあったんだよね
牛久って知ってる？？？

バブルの時にはそんなところに家を建てちゃう人が
ごまんといたんだよ

今は失われた世代と呼ばれているけどｗ

まあ200以下もこの分だとありえるよ

俺は港区白金で250〜300が底値だと考えているけどな

[749: 匿名さん]

最近販売されている駅前タワーの平均坪単価

パークハウスワンズタワー（東村山市野口町北）　200万強
ブランズタワー南千住（荒川区南千住）　250万
The Kashiwa Tower（柏市柏）　230万
ベリスタタワー東戸塚（横浜市戸塚区）　280万
プラウドタワー練馬（練馬区中村北）　300万
プラウドタワー亀戸（江東区大島）　260万

二子玉川ライズ（世田谷区玉川）　予定価格　250万


すべて網羅出来ている訳ではないが、昨今の都心ではないタワマンの販売坪単価。
一部苦戦しているものの、概ね販売は好調に推移している模様。
ということで、このスレでの結論は

練馬＞＞戸塚＞＞亀戸＞南千住≒二子玉川＞＞柏＞東村山

ということで、南千住と柏の間、東京都と千葉県の県境と同じくらいってことになったのね。
つまり、東京都と千葉県の県境≒東京都と神奈川県の県境。なるほどねー、ぷっ。

このスレ、何も知らないプロ集団も多いけど、何も知らないネガキャン集団も多いってことだね。
市況市況っていうけど、首都圏を広く見渡せば、大体250万がありえない価格だってことは分かりそうなもんだけどね。

[750: 匿名さん]

時間軸を見てないで言っても意味なし

[751: 匿名さん]

＞750

では、練馬タワーは竣工前に6掛けってことですね？

「練馬タワー契約の方（他のタワーも）、手付金放棄で即キャンセルを！」

とのことだそうです。

[752: 購入検討中さん]

二子玉川ライスは湿地の水害ハザード地域だよ。
おまけに東急不動産は早期完売を目指しているから坪250万円じゃ有明や豊洲に客持ってかれて終わっちゃうでしょ？
土地も安く仕入れてるんだから坪200万円以下にならないと無理でしょう。
最上階で坪300万円くらいで低層階は150万円が実力でしょ？

[753: 匿名さん]

＞751

Exactly!

[754: 匿名はん]

＞752

752さんって「購入検討中さん」ってなってますけど、湿地の水害ハザード地域なのに何で購入検討するんですか？200万以下だったら買ってやるよ、ってことですか？

だったら、埋立地の有明も、土壌汚染の豊洲も検討せず、東村山に行けばいいじゃん。
そうすれば、今ならディスカウントプライスで200万以下で売ってくれるよ。
ご懸念の地盤もしっかりしてるよ。

「購入検討」してんのに「水害ハザード」アピールなんて、ただのネガキャンじゃん。

[755: 匿名さん]

しょうがないじゃん、予算がなくても二子玉川に住みたいんだからさぁ。スルーしとけばいいよ。

[756: 匿名さん]

業者同士みたいな争いは掲示板ではやめてくれないかな

純粋に素人は不動産を大安売りで買いたいと思っているし
値下がりを指をくわえて待っているだけなんだから。

[757: 匿名さん]

>752
誤》玉川ライス→正》玉川ライズ
わざとぼけたんですか？ライスじゃ坪150ですね。

[758: 匿名さん]

まあ、みんな落ち着け。

坪２５０なんてあるわけない。都心の新築マンションは言うほど下がってない。
ここは坪３３０から３５０の間くらいが妥当だろうけど、時期的に競合する物件の価格によっては
３００位もあるかもね。

高層の方角の良い部屋は坪４３０、低層の客引き物件が坪２６０くらいかな。

[759: 散歩にくる人]

少し雨で、少し暑い日には、お散歩の終わりにタマタカで、
涼みながら何か美味しいものを買って帰ります。
きれいな緑のお庭を思い出しながら、ビールをごくり。

そんな週末になりそうです。

荏原神社のお祭りも行きたいな。

[760: 物件比較中さん]

坪200万なら買ってもいいな。
100㎡6000万円だろ？年収1080万円の自分なら自己資金5％でもローン審査通る。
南向き3LDKで30階あたりだったら90㎡で妥協してもいいや。
でも年収800万円未満の＊＊＊はマンションのグレード下がって邪魔だから買わないでほしいな。

[761: 匿名さん]

>760
年収1000ちょいでニコタマはキツイんじゃないですか？
坪200でギリギリ低層階の日当たり眺望悪の部屋が買えたとしても
せっかく駅周辺に商業施設があるものの物価高いので毎日食料品買ったり
週末ごとに外食したりニコタマ生活を楽しむのはムリだと思います。
そもそもこのMSのターゲットはもっと年収が上の世帯なんじゃ？

[762: 携帯さん]

760は釣りだって・・

[763: 匿名さん]

761も釣りだろ？
そう信じたい…

[764: 匿名さん]

真剣に検討しようとしている者としての希望的観測も含め
平均は＠３００から＠３３０辺りと予想。
プレミアム住戸など上は＠４００前後まであるだろうが、
条件の悪い部屋は＠２００台後半から買える物もあるだろう。
世田谷の物件としては、やはり平米数×１００万位が居心地のいい数字。
最近の下向きのマーケットトレンド及び大量販売の売り難さというネガ材料と
人気の住宅地である二子玉川ブランドの再開発プレミアムが相殺し合うイメージだろうか。

それにしても最近の注目度といったらないね。
もともとこのエリアは、格下の城東湾岸や川向こうの市外局番044地域から
妙に目の敵にされてイジられる傾向にあったが、
最近は例のキャッチコピーのせいで俄か都心住民の対抗心にまで火をつけてしまった。

[765: 匿名さん]

現在、港区山の手内側のいわゆる　都心　に住んでいますが、ここはやはり別格では？
沿線沿いの池尻のタワーや三茶の大規模物件などは苦戦しているようですが、
二子玉立地は全く別物と考えたほうがいいでしょう。
なんせ、数年前のプラウドのときも近辺でひとり飛びぬけた単価でだしてましたが、
（確か３００万〜３５０万くらい？）あっという間に完売し、今でもいい値段で
売買されているようですし。
通勤とか考えると自分で住む気にはなれませんが、ここは安くは出てこない気がします。

[766: 匿名さん]

プラウドタワーの坪@300当時は非常識なまでに高い値づけだったのにも
かかわらず抽選多数で即日完売。
よく考えると二子玉川の近隣って成城に上野毛、等々力、とんでもない
お金持ちが大量に住んでるんですよね。
900戸って大規模ですが坪300を高いと思わない世帯この辺では900以上明らかに
存在しますよね。

[767: 匿名さん]

私も765さんの意見に同感です。
大崎のタワーを昨年購入したのですが、ここのことは知りませんでした。
二子玉川は世田谷でも別格です。自由が丘と同じ印象。田都の混雑はいやですが、やはりブランドなので、大崎（＠３３０）より安く出たら悔やむかも。

[768: 匿名さん]

>>７６０さん
そうかなあ？年収１０００万程度は見向きもしないなんて、１０００戸もある
集合住宅ではありえないでしょ。もっと上の層が近辺にいるのは事実だが、あ
えてここを買う理由はないよね。

年収１０００万でも数千万の頭金があれば、８〜９０００万くらいの物件はそ
こそこ余裕ありで買えますよ。年収増が見込めるならなおさら。それともこの
物件は全て１億円以上になるとでもいいたいのかね？

[769: 匿名さん]

坪３００万なら山手線内を買うよ。
こんな田舎じゃ坪２５０がいいとこ。
タワーマンションが高級というのは幻想で、
低層階で緑が多く、広いの物件が高級マンション。

[770: 匿名さん]

>都心住民の対抗心

対抗心？？？

>年収１０００万でも数千万の頭金があれば、８〜９０００万くらいの物件はそ
>こそこ余裕ありで買えますよ。

ローンが組める＝買えるではない
上昇カーブが保障されていて
独身なら何とかなるかもだが

[771: 匿名さん]

>>769
坪300なら山手線内を買うって、いったいどこをかうんですか？今時そんな価格で山手線内で買える物件教えてください。それとも底値時代にタイムスリップですか？？

[772: 匿名さん]

まず月々の管理費、修繕積み立て費、駐車場、固定資産税などの維持費が支払えないでしょう。
そんな物件購入したら維持費だけで月10万以上＋ローンで破産です。

[773: 匿名さん]

↑すみませんTO：>>768です。

[774: 物件比較中さん]

＞771さん


別に3Ａとか千代田区番町を300万で買ってやるなんて言ってないんだから…。
多分769の意見を拡大解釈してみると、「300万も出すんだから、山手線(徒歩圏)内を買ってやるよ。」ってことだと思いますよ。
その条件で探してみると、まだまだあります300万以内で山手線徒歩圏内！
二子玉川と比較して、こちらを選ぶ理由はあまりなさそうですが、それも人それぞれの価値観ですから…。圧倒的に東京駅には近いし、769の意見も尊重してあげましょう・笑


http://www.luna-town.com/index.html

http://www.h-nippori.com/

http://lxm.lexel.co.jp/mansions/MV000619/index.html?banner_id=mv000619...

http://www.otsuka8.com/

http://www.ph-ss.net/?adid=a00000010000917

[775: 物件比較中さん]

そうそう東京駅とか近いほうがいい人は江東区とか足立区とか買ったほうがいいよ。
城東・城北のほうが物件価格も安いし物価も安いし商店街あって便利ですよ。
世田谷なんて犯罪多発の辺鄙な田舎だから無理して検討する必要ないですよ。
だからこのスレにも寄ってこないでね。ばいばい

[776: 匿名さん]

>月々の管理費、修繕積み立て費、駐車場、固定資産税などの維持費

これは結構大きいですね。ただ、この地域のそこそこのマンションでも管理費、
修繕積み立て費、駐車場は合わせても５〜６万くらいですよ。ローンは月十数万とし
て月々必要なのは２０万弱。固定資産税は年一回の２０〜３０万。

年収１千万で払えない額とは思えませんが。もっとも維持費が異常に高い物件は無理
でしょうが、１千戸規模の集合住宅の維持費がそんなに高いことはないのでは？

うちは多少の臨時収入あり経費につけられる出費もありですが、子供の習い事含め、
９千万越の物件を５千万ローンで買っても十分まわってきましたよ。年数か月は海外
なので二重所帯ですが経済的支障はほとんど感じません・・家族は１０日くらいしか
ついてきませんので。

年収１千万では無理という方々は、よほど日常的にリッチな生活をしてるとお見受けし
ました。でもそこまで二子玉はリッチで物価が高い場所とは思えませんね。

[777: 匿名さん]

ところで、この物件ってこれだけ戸数があれば新築段階から賃貸もそこそこ出てくると思いますが、賃料はどれくらいで出てきますかね。
賃貸で入って気に入ったら中古を買うのもありかと。

[778: 匿名さん]

ここは見栄っ張りたちが集う掲示板でっか？

[779: 物件比較中さん]

今日田園都市線の車内でＣＭ見てびっくり。
明るい車内で液晶の小さめのモニターのせいかもしれないけど
真っ暗い中を黒い人々がお通夜のようにとぼとぼ歩いていて、亡霊の行列のようにさえ見えた。
家のテレビで見た時も暗いとは思ったけど、あそこまで暗くはない。
車内ＣＭにはあの暗さは向かないと思う。

この物件、買おうかと思っているから、あのCMのせいで逆に購入希望者が減れば
我が家にとっては得なのかもしれないけど。

[780: 匿名さん]

>>776
えらく出費の少ない生活してるんだね
年収1千万で5千万ローンか・・・

教育費にはほとんど回せないね
繰り上げも当然ほとんどしていないのかな

[781: 匿名さん]

あのＣＭ、けっこうハイソな感じで気に入ってる。
ニコタマらしさがそこはかとなく出てるというか。

[782: 匿名さん]

≫７８０さん
ま〜ね。出費は普通なんじゃないの？臨時収入でやりくりしてるからＯＫなのかも。１．５
〜２倍くらいの年収を別のところからオファーされることもあるけど、多少の年収増より、
自由さと仕事の広がりを優先してるから仕方ないかな。

教育費か・・・、あんまり気にしたことないな。早慶クラスに行かせるのに私立行かせる必
要も感じないし。子供が中高受験のころには確実に何割か給与年収増えてるから、東大・京大
を狙えそうなら考えるよ。

いずれにしても、１０００戸もある物件は特別高収入の人だけが入るところにはならないし、
この界隈は普通の庶民生活を送れる街だというだけのことなのだが・・・。二子玉はプチ・
リッチ中心でとてもハイソな層が中心ではないよ（そんな街は日本にいくつもないだろうが）。
ハイソ云云より単純に高収入でない競争相手が増えると困るってこと？

[783: 匿名さん]

いやあ、ニコタマはやっぱり「ハイソ」な街でしょう。
憧れますね、ホント。

[784: 匿名さん]

↑ドバイだったら年収が１千万、２千万・・・なんて大差ないもんねｗ

[785: 匿名さん]

>ま〜ね。出費は普通なんじゃないの？臨時収入でやりくりしてるからＯＫなのかも。１．５
>〜２倍くらいの年収を別のところからオファーされることもあるけど、多少の年収増より、
>自由さと仕事の広がりを優先してるから仕方ないかな。

いやぁ、なかなか知性と余裕を感じさせる名文ですなぁ。

[786: 匿名さん]

年収でハイソを競う（ハイソってそういう意味か？）.
そんなのばっかだっ入ったらイヤな街になりそうだな.

[787: 匿名さん]

まったくだね、やはり仕様は妥協せずにいいものを作って欲しい。
その分、坪単価は高くても構わんよ。当方、東南角部屋、高層の
30坪程度の部屋を希望してます。

[788: 購入経験者さん]

>>787

こんにちは。
当家も787さんと似たようなイメージを持っています。
角部屋、100平米程度、2BED、気持ちのよい眺望が希望です。
希望の住戸が重なってしまうかもしれませんね。
1億2千万円程度かと漠然と考えています。

[789: 匿名さん]

その予算なら赤坂が買えるぽ

[790: 匿名さん]

都心さえ憧れる街＝×
神奈川県民が憧れる街＝○

のどかな雰囲気の多摩川、髙島屋を中心とした街並、とても良いんだが、週末に二子玉川で遊んでいる人達で地元の人達ってどの程度いるんだろ…？遊びに行くにはいいんだけど、住んだら他の地域から遊びに来ている人達でごったがえしているのにうんざりしてしまいそう。あの多摩川と溝の口を繋ぐ橋が鳴ければもっとましなのかもしれないけど…