二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[681: 購入検討中さん]

>>630さん >>669さん
二子玉川の川の氾濫がどの程度なのかはわかりませんが
やはり、スーパー堤防になれば安心感はありますよね。
スーパー堤防なら、河川敷そのものは水で埋まっても、
その上の道路や街までは被害が及ばないようなので。

スーパー堤防　↓
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/index.htm
http://www.banktown.org/topics/tamagawa/tamagawa.html

二子玉川地区はスーパー堤防にならないのでしょうか？

近年で、多摩川がかなり増水したのは、去年の秋2007年９月と2004年10月だったと思うんですが
その頃の二子玉川地区の河川敷付近はどうだったんでしょうか？

>>512さんが、半年前の写真を掲載してくれていますが半年前といえば12月だから
去年の９月ほどの雨ではないですよね。
１２月でこれなら、去年の９月の時はどれほどだったのか…？

[682: 購入検討中さん]

スーパー堤防は洪水に強いだけじゃなく、地震(液状化やすべり)にも強いらしい。

http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/01.htm
普通の堤防は・・・軟弱な地盤では、大地震が起こると液状化現象やすべりを起こし、
堤防が壊れて市街地にダメージを与えることが予想されます。
スーパー堤防は・・・あらかじめ調査をし、必要に応じて軟弱な地盤を改良し液状化や
すべりに強い堤防にします。またスーパー堤防と一体化することで地震に強い土地になります。

二子玉川ライズがスーパー堤防の恩恵を受けるようになればいいんだけど。
そういう展開はないんだろうか？

[683: 周辺住民さん]

昨年夏の台風のときには増水のため玉川地区に避難勧告が出されましたね。
このリスクは認識すべきでしょう。
普通のお天気であれば近くに河の流れ、遠くには夕陽や富士山を望めるすばらしい立地です。
今日の夕暮れもとてもきれいでした。

[684: 購入検討中さん]

二子玉川の反対側徒歩５分くらいのところに住んでます。
今まで４０年住んでますが、多摩川が溢れたことはありませんよ。
岸辺のアルバムというテレビにもなりましたが、あの時もサイクリングロードギリギリでしたけど大丈夫でした。昨年の台風の時は、あの時よりましでしたよ。今は色々うるさいので早めに勧告を出したのではないでしょうか？
今後絶対無いとは申しませんが、まず大丈夫と思いますが。
そんな事を言っていたら品川とか横浜みなとみらいとか住めないのではないでしょうか？洪水とは関係無いですが、大地震がきたらあのあたりは液状化で水の中になるのでは？
玉川あたりが台風で洪水になる比率より地震の方が回数は多いと思うのですが・・・

[685: 大学教授さん]

>>677
パーセントで判断できるほど単純ではありません。
例えば８０ｍ２で
７０００万円と４０００万円の新築マンションがあるとしよう。
双方ともに建築コストが２５００万円とすれば、逆算から土地部分は４５００万円、１５００万円になる。
理論上土地は年数が経っても価値は減じないが、建物部分は減じる。
建物の償却を３０年とすれば、１０年後のあるべき価値は、
７０００万円のものは６６６６万円で９５％、
４０００万円のものは３１６６万円で７９％となる。
すなわち、もともと高いマンションは価値が減じるパーセントが低くて当たり前となる。

適正に判断しようとすれば、新築時に同じ坪単価だったところどうしを比べるべきだろう。

[686: 匿名さん]

>>684
液状化は埋め立て地よりも河川近辺の方が危険ですよ。知らなかった？

[687: 購入検討中さん]

玉川は液状化の危険のない地域ですけど・・・

[688: 大学教授さん]

失礼計算間違い
７０００万円のものは６１６６万円で８８％

[689: 大学教授さん]

さらに、１０年後の中古坪単価２３７万円から、
現在のあるべき坪単価を逆算すると、
２３７万円は８０ｍ２で５７４５万円
建物部分の減価分を戻すと、６５７８万円。
すなわち坪単価で２７１万円となる。

[690: 物件比較中さん]

なにも好き好んで
液状化の心配のある物件を買う必要はないと思うが・・

[691: 匿名さん]

世田谷区地震防災マップ
http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/yureyasus...

地図をみれば地震で揺れやすい地域＝地盤が弱く液状化が起こりやすい地域、がわかります。
>>687さん、知ってた？

[692: 匿名さん]

＞685・689

これらの話ですが、私が考えるにあくまでも駅近物件もバス便も、大手デベ物件も中小零細デベ物件も一切合切のアベレージだと思われるのですが違いますか？
10年前と言うとタワーマンションもあまり存在していませんでしたし、駅近物件も勿論今あるプラウドタワー二子玉川以上に近い物なんてなかったわけだし、ライズと比べて駅近というのもそんなに多くなかったと考えると、なんとも言えませんよね。
東京カンテイとかの調査データを見ても、タワーや駅地価物件の価格維持率は軒並み高くなっているし、一概にこの計算式に当てはめられるものではない気がしております。不動産は個別性が非常に高いものですから。
この先10年を考えてもタワーマンションを建てるスペースはニコタマにはここ以外にあまりないわけですし、駅近大規模物件と可能性を広げても難しいかもしれない。そう考えると271万円が妥当かどうかは分からないのでは？まぁ、不動産市況が永遠に下がり続けるのか、好不調を繰り返すのかによっても大きく変わってきますけど。意外にこの近くのピアース二子玉川があらゆるもののアベレージとして妥当なのかもしれませんね。

[693: 物件比較中さん]

>691
やはり多摩川そばのタワーマンションは
水害＆液状化の危険性が高いようですね。

[694: 匿名さん]

東急は池尻大橋で十分懲りているのでは？
ここは、豊洲の住友や、大崎GS、麻布十番あたりの売れ行きを見ながら
秋までにじっくり価格を決めるのでしょう。
大型物件だし、あまりにKY価格で出すと大やけどすると思うので、
平均@280程度でいかがでしょうか。
それでも80平米7000万弱。。。うーん、高いかなあ。

[695: 周辺住民さん]

「以上」と書きながら連続投稿される>>630 >>664 >>665 さまへ

　どうも理解が悪いようなので、再度説明いたします。

　液状化は否定しません。しかし液状化しても上総層から支持をとっているタワマンは傾きません。
構造評定をとっている超高層建物（タワマン）は、被害がきわめて少ないです。阪神大震災でも、神戸市役所旧庁舎は崩壊、超高層の新庁舎は無被害に近い状態です。だから中低層には不安があるが、
超高層は安全と言っているわけです。

　周辺土地が液状化しても、そりゃあ地震が起きていてまさに液状化している瞬間は近づけない
でしょうが、その後はマンションにアクセスできます。液状化の事例の写真を見たことありますか？

　それから道路は行政が復旧してくれるので、マンション購入者が負担するとしたら、敷地内
の復旧費用だけです。不等沈下した中低層マンションの建て替え費用に比べると、１／１００
くらいでしょう。

　震災後にちゃんと建っているタワマンが「資産価値０」という考え方って、「某国には蝿が一匹も
いない」と言っていた方々に近いと思います。

[696: 匿名さん]

>>694
豊洲と比較すんな
平均@280…ぷっ

[697: 物件比較中さん]

昨今下がっているといっても280〜420万くらい、
200万円台は客寄せ兼ねて平均330万くらいじゃないでしょうか

[698: 匿名はん]

＞696・697

仰る通りですね。豊洲のような埋立＆土壌汚染と一緒では幾らなんでもニコタマが可愛そうでしょう。豊洲好きには銀座・東京に近いからという主張が多いのですが、要は都心をどこと捉えるかと言うことに尽きるのではないでしょうか？丸の内近辺在住であれば都心＝東京駅ですが、週末重視やミーハー的な人は恵比寿・青山と考える人もいるでしょうし、個々人でだいぶ感覚が違うのでは？

池尻ですよね。幾ら駅徒歩2分と言ってもあの環境と少し離れても二子玉川の環境とどちらが住居として優れているのか、それも人それぞれの感性に尽きるんではないでしょうか？あらゆるメリット・デメリットを検討しても平均坪単価で池尻の9掛け・8.5掛け位の価値はあるのではないでしょうか。そうすると単純計算で350〜360万くらい。で、池尻の反省を踏まえてさらに5％ダウンで330万前後がひとつのラインだと思います。

というか、池尻自体がもともと今の9掛けくらいの価値しかなく、それの10％ダウンくらいと言ってもいいかも知れません。私も田園都市線在住ですから、よくプリズムタワーの前を通りますが、周辺の空気が淀んでいて暗ーい感じ、住むならよっぽど二子玉川って思うんですよね。勿論プリズムタワーの利便性が優れているのは否定できませんけど。

[699: 匿名さん]

結局は知らない内に売れていくのですよ、こういった物件は…。
マンション不況と言っても順調な物件は順調。東洋経済を見ても話のほとんどは郊外物件＆湾岸物件ですから。その証拠がこのレスの数。注目されている物件というだけで価値があるってもんです。あぁ、あそこに住んでるのね！と誰でも知ってる物件な訳ですから。さすがに以前言われてた平均400万超は全くない話ですが、330位は別に高くないと思われます。勿論一般人には安くもないですけど。

[700: 匿名さん]

城南の都心からやや離れた良好な住宅地
そして城南の都心から離れた良好な住宅地＆吉祥寺

更に、城南の都心から離れた普通の住宅地となるが、

ここ世田谷区玉川は、当然ながら最後のカテゴリ。

で、相場だけど、

先行指標である株価は下げ続けてるよね。
今日の米市場もめちゃ弱だ。夏から秋に底を見ると言う希望的観測も
あるが、欧州を巻き添えにして、世界不況のリスクもある。

今年の後半に向けて売りに出るこの物件は、とりあえず、
バブル前とは言わないが、2000年以降の底値圏付近で出てくることは
十分ある。

思い出して欲しい
2001年
青山一丁目のアクシアは坪280万を切る価格から売り出されたね。
2002年
超強気で鳴らす住友の白金新築物件なんか、坪255万からだった。
恵比寿はなんと坪250万を切る部屋も。
2003年
地所の芝のタワーは、阿鼻叫喚の坪237万スタート。
プレイス白金は、怒涛の坪226万から！

下げ相場にあって、城南の普通の住宅街「世田谷区玉川」の
河原低湿地大規模再開発団地タワーに、坪250万くらいからじゃないの
というのは、むしろ結構甘めの好意的な意見だと思うが、

一部の地権者さん連中と思しき輩は、何をどう誤解したか、
坪350万を絶対死守ラインに定め、人格攻撃、揚げ足取り、何でもござれの
総攻撃。

いやいや、相場は人を狂わすって本当ですね。

身の程を知りましょうよ。

[701: 匿名さん]

>>700

冒頭部分、なんかおかしかった。失礼。以下の通り。

相場次第だよ。一言で言うと。

まず、確認の意味で、都心から城南に向かっての序列で言うと、

都心3A　- その他都心 - 旧山の手、以下、
城南の都心に近い良好な住宅地、
城南の都心からやや離れた良好な住宅地
そして城南の都心から離れた良好な住宅地＆吉祥寺

更に、城南の都心から離れた普通の住宅地となるが、

ここ世田谷区玉川は、当然ながら最後のカテゴリ。

で、相場だけど、

[702: 物件比較中さん]

確かにこの景気と株価では、年末には、250万でも相当割高に見えてくる可能性は高いですね。
下げるときはとにかく早いもの。中古は動きが止まるだけでおしまいだけど、新築はどうしたって売りたいから、価格はどんどん下げ続けるほかない。

静観が吉だなぁ。

[703: 匿名さん]

底値時代は都心がそんなに安かったなんて…最近しか知らないので信じられない価格ですね。自分の予算は7000万強ってところですが、その時代だと都心に80平米台が買えたのかと思うと切なすぎる。まあ、その時代には先立つものがなかったから結局買えなかったんですけどね。不動産て難しい…。
本当に年末に向けてそんなに下がっていくんだろうか？だとしたらしばらく静観しようか…。
あぁ、こうやっていつになっても買えない自分。

[704: 住まいに詳しい人]

>>703
>>700さんは意図的になのかは判らないが、平均と最低をまぜこぜにしています
この物件が平均＠350なら最低は＠270だし、最低が＠250なら平均は＠330です
さほど差があるわけではありません

あと３Ａの平均坪単価はこんな感じ
対象：赤坂、北青山、南青山、西麻布、南麻布、元麻布、麻布十番、
麻布永坂町、東麻布、六本木だと
1998年_＠347.5
1999年_＠379.3
2000年_＠328.4
2001年_＠345.4
2002年_＠389.6
2003年_＠434.6
2004年_＠420.8
2005年_＠434.4
2006年_＠468.4
2007年_＠747.2
2008年_＠568.6

>>700は書いているめちゃくちゃだなぁ
現在の相場＝2000年以降の底値説なら、３Ａの現在の相場は＠350になってしまいます
かなり急落しているとは言え、そこまでは落ちていません

2008年は『パークコート赤坂』が多数を占めるので
それを勘案すれば、相場としては＠450〜500ってとこです
＃これでもかなりのブレーキ感はある

二子玉川最寄り徒歩15分以内の平均坪単価だと
1998年_＠339.9
1999年_＠255.8
2000年_＠275.0
2001年_＠254.8
2002年_＠299.6
2003年_＠261.3
2004年_＠344.0
2005年_＠295.6
2006年_物件なし
2007年_物件なし
2008年_物件なし

ちなみに徒歩圏でない2007年『岡本レジデンス』は＠362.6

現在の二子玉川の相場は＠310、タワープレミアをつけて＠340〜360ってとこ
あとは下落相場の中で２年で完売出来るか？つうことだね

[705: 匿名さん]

うーーーーん。

坪３００以下を予想する人は野村の練馬タワーや三鷹タワーの値段とか知らないんだろうか。

９，０００万くらいの予算もってるひとはウジャウジャいるのに、いまそういう人の食指が
動きそうな物件はなかなか無い状態。３５０なら即だけど、野村の三鷹タワーなみの単価は
狙ってくると考えるのが順当だと思うけど。

[706: 購入検討中さん]

>>705
いや、だから彼等はこの掲示板で東急不動産に語りかけてるのよ。
安くしないと売れないよって。
＠250万が相場だよって教えてあげてるのよ。

それとここを検討している方にここが高かったら損だから買わないほうがいいよ。
僕が買えなくなるから値下げするまで買わないでねって言いたいわけですよ。
それほど必死なんだから放っておくしかないです。
価格発表があったらまた大騒ぎするだろうけどね。
第一次抽選が終わってら終わったでまた全然売れてないとか大騒ぎするんですよ。

[707: 購入検討中さん]

>>695 周辺住民さん

>だから中低層には不安があるが、超高層は安全と言っているわけです。

>不等沈下した中低層マンションの建て替え費用に比べると、１／１００くらいでしょう。

周辺住民がこのマンションを購入するわけでもないのに度々投稿していますが
これを読むと、二子玉川ライズのタワーマンションは安全性が高いかもしれませんが
ライズには、中低層棟もあるわけで、そっちの方は、不安があり、不等沈下した場合は
タワーのなんと、１００倍もの建替え費用がかかるということでしょうか？

それなら、中低層棟はよほど安くしてくれないと割があいませんが
往々にして、敷地面積と住戸数の関係で行くと、タワーより中低層の方が戸数が少ないから
決して安くはないですよね。
二子玉川ライズの場合は、川に近く、おそらくスーパー堤防にもならないため
リスクを考慮して中低層棟はかなり割安にしてくれるんでしょうかね？

[708: 購入検討中さん]

>>707
お疲れ様。
あなた達の必死さには頭が下がります。
この物件が１戸も売れずに坪200万円になるといいですね。

[709: 通りすがり]

残念なのは

検討板なのに、なぜか（ホント、何故だろう？ニヤリ）高値希望派が跋扈してる点。

いまや渋谷センター街の女子高生や２ちゃんねらーさえ使わない「必死」というNGワードを臆面もなく連発する点。

[711: 匿名さん]

相場的には、やっぱり　もう一回02-03年辺りの下値を試しに行かざるを得ないだろうね。

（まぁ、野村の三鷹物件は思いっきり仇花になりそうだね。やけどするのは吉祥寺や三鷹の地主さんだから、心配あるまいが）

こっから、2-3年は、出てくる物件、出てくる物件、全て下値を切り下げてくるだろう。
ちょうど去年の半ばまでの逆の現象だね。

まぁ、長期的には相場は下がり続けるのは東急自身が分かってるから、こんなひどい状況でも、売出しを決めたんだろう。5年後に売り出したら、もっとひどいことになるのは明らかだ。

[712: 匿名さん]

金融、不動産周りは全滅だね。
今回の欧米の不況の引き金が、まざに不動産がらみの金融が引き金だから、当然不動産の調整は避けられないね。

団塊ジュニアの一時取得は一段落、しかも長期金利が再上昇中。
小金もちの運用資産も大打撃を受け、手が引っ込む、、、、、、

ここはまだ値付け前だからいいけど、それこそ岡本レジデンスとか、用賀三条通りとか、
調子に乗りまくった勘違い物件はどうするんだろうね？
まぁ、小規模だからできた強気の価格設定だね。
ここは慎重の上にも慎重にいかないとね。

個人的な関心は、プラウドタワー二子玉川の中古がどんだけ下がるかだなぁ。
見ものですよ。

[713: 物件比較中さん]

私は他のマンションもふくめて様々な物件を検討中ですが、他の物件のスレッドと
ここのスレッドが大きく違う点があります。
それは、近所に住んでいるという人が、>>547のように「住んで欲しくない」と書いたり、
高値煽りの投稿をしていることです。

他のスレッドではここまで、近隣住民が購入検討のマンションに口出ししてくることは
ほとんど見かけません。

それが二子玉川ライズの特性なんでしょうか？
裁判が起きたり、地権者が総戸数の１割以上、約170戸分もいるからでしょうか？

住む前からこれでは、住んでからは更に、近所に住んでいる人や地権者から、
あれやこれやうるさく言われるんでしょうか？

[714: 匿名さん]

>>713

「高値煽り」ねー・・・

坪３５０−４００っていう数字は関係者が言ってる数字だし、この掲示板見てる
セミプロ（笑）もそれを知っててカキコしてるんでしょ。それをしたところで、客が
ついてこなければどうしようもないわけで。

とりあえず３７０−３８０で見せて客の反応みてドン引きなら下限の３５０まで下げるだろうし
好感触なら上げてくるだろうし。いつものパターンですわな。

３００以下じゃ原価割れだよ・笑。

１億アッパーくらいの予算層はワンサカいるエリアだから３５０なら足はやいでしょう。。。
そんなに安く出してくるとは思わんがね。。。

[715: 匿名さん]

>>706

城東にいってね〜

[716: 匿名さん]

３５０ってあんた・・・
ここより格上と思われる深沢の某大型中古物件でも
＠３００超えるとなかなか動かないですよ。
田園都市線の川べりでそこまで客がついてこれるかなあ？

[717: 匿名さん]

>>716
深沢ハウス？
あそこ２流デベだし、不便なとこにありますからねぇ。

[719: 匿名さん]

さすがに深沢ハウスとここを比べちゃこの物件に失礼でしょう。
駅遠、長谷工、団地風ですからね、深沢ハウス。
売出当時、売り切るのに本当に苦労してましたよね。
まあこの物件も売り切るのに苦労するのは同じでしょうが。

[720: 匿名さん]

たまにこのスレで深川ハウス＊＊を見かけるがそこまでいい物件なのか？
もちろん悪いとまでは思わないにしてもだ。

[721: 申込予定さん]

300で原価割れ???　簿価ありえないぐらい安いでしょう。いくら資材が高騰してるっていったってねぇ・・・。　そういえば東洋経済で不動産特集やってましたね・・・

[722: 703]

>>704さん
詳しくありがとうございました。
やはり底値時代でも都心に80平米は無理そうですね。
ある意味あきらめがついたというか、スッキリしました。笑
でも、二子玉川あたりなら底値時代なら十分買えたようですね。
都心と言わずとも城南エリアなら買えたのかな〜。
と過去を振り返っても仕方がないのですけどね。

[723: 匿名さん]

イーストの南東向きを思いっきり高くして、お見合い部屋の元とるんじゃないですか？
なんだかんだ言って、皆さん本当に住みたいのはイーストだけでしょ。

後は、投資対象となるかどうかですよね。

[724: 匿名さん]

>>707さん

　一般論ではご指摘の通り、中低層の方が液状化には弱いです。

　ただあくまでも一般論であり、ライズの中低層棟を建てる地盤において、①対液状化の土壌改良をするのかどうか？　②Ｎ値５０以上の上総層が浅く分布することから、中低層棟も上総層から支持をとるのか？　についての情報がないため、不安か不等沈下を起こすかどうか（またはおこしやすいか）は判断できません。

　１００倍云々は、タワーと中低層の比較ではなく、震災を受けて建て替えが必要なケース（新潟地震の液状化のような不等沈下）と、上総層から支持をとり建物はほとんど無傷だが液状化された外構周りのみ復旧との費用比較です。

　割安にするかどうかは、上記の点やデベの戦略も絡んでくるので当然わかりかねます。

　ただ景色の良い立地なのでタワーにはプレミアムがつくでしょうから、やはり中低層は割安になると想像します。

[725: 購入経験者さん]

>>722さん
いえいえ、底値期なら都心でも十分に手が届きましたよ。
例えば・・・
・文京区春日駅徒歩8分の低層物件南向き角部屋→坪単価260万円
・高輪台駅徒歩8分の三菱地所物件南向き角部屋→坪単価300万円
・白金台駅徒歩10分の丸紅物件南向き低層階→坪単価310万円
・四谷駅徒歩8分の三菱地所物件南向き低層階（日当たり良）→坪単価300万円
など。
上記はいずれも2004年頃に私が実際に検討した実例です。
しかも、上記のうちいくつかは「売れ残り」で値引きにも応じるスタンスでした。

中古はもっとすごかったです。
文京区や新宿区辺りなら、築5年以内南向き物件でも250万円以下がゴロゴロ。
ちなみに、二子玉川の徒歩9分の築2年最上階南向き物件（ライズから割と近い）が
坪240万円でした。（都心に比べて意外と高い印象がありましたね）

まあ、世の中そんなもんです。

[726: 匿名さん]

＞725

で、今さら世田谷の最果ての掲示板まで来て、底値で都心マンションをご購入された自慢話？

[727: 匿名さん]

いや、これだけのネガキャンはきっと底値で買い損なったやっかみかも。

725がそこまで言うなら恵比寿ガーデンプレイス壱番館、代官山アドレス、青山パークタワーあたりが中古で坪300万切るのを待ってでも購入は遅くないってことですね。（多分そこまで下がらないけど…。）要は地域一番のランドマークマンションや誰でも買いたい条件のいいマンション（部屋）は当時の底値でもそれなりの値段が付いていたということ。二子玉川の新しいランドマークが平均250万前後で買えればいいけど、無理だろうね。

[728: 匿名はん]

確かにあの当時の自慢されてもねぇ。

[729: 匿名さん]

725は底値買いそびれ→結局現在もノンホルのマノタだな。

[730: 匿名さん]

同感。
こんなスレにはりついて何がしたいのか。