二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[661: 物件比較中さん]

坪250万円だったら頭金5％で年収600万円でもローンは組める。
やっと住宅を身近に感じられる時代が来たって感じですね。
今まで62㎡の狭さに家族5人で暮らしてきましたが家賃は13万円もします。
家賃と同じくらいの負担で75㎡以上が手に入ります。
これで4LDKがあれば文句なしですが予算が少ないのであまり贅沢は言えません。
引渡までに預金を増やせば支払も楽になります。
二子玉川駅徒歩10分なんて今のバス便に比べれば雲泥の差です。
2〜3Fで向きを妥協すればもっと広い部屋が叶うかもしれません。
とても楽しみです。

[662: 匿名さん]

>>660

落ち着け。レスを書いたらもう一度読み直してから投稿ボタンを押すのだ。

>>661

計算合ってるか？
75㎡、坪250万だと5672万円だよ。
頭金5％だとローンは5388万円。
年収600万円の9倍。
金利3％の35年返済で年間返済額約250万円。
年収比で4割超。
銀行が貸してくれるとは思えないが・・・。
貸してくれたらなお悲惨。
数年後には生活破綻必至。
2馬力にでもなる可能性があるなら別だが、
再考を薦める。

[663: 匿名さん]

坪単価議論はあきました。
新しい情報はないでしょうか？

早くモデルルームオープンしないかな。
そしたら予定価格がわかって、坪@250とかのつまらない議論もなくなるでしょうに。

[664: 匿名さん]

633

いや、私のであってますよ。630ですが。
間違い（と思って）指摘するのはいいけど、最後っ屁みたいに、人のカキコミを
浅はかだとか、見苦しいとか、吐き捨てて書き込みを終わるのは、やめたほうがいいですよ。
却って、説得力が大きく落ちますよ。

で本題ですが、上総層が近いのは、他の土地ではあるはずの上層土が、玉川のたびたびの
氾濫で、堆積することがなく、上総層が割りと浅いとこにあるだけです。

なので、住居を構えるに当たって、いい地盤とは全くいえません。
基礎を打つのに、手間がかからない、というだけです。
ま、技術屋と言うか、建設屋の身勝手な見方に過ぎません。
そこに住処を買おうかという人間の立場に全く立った意見ではないです。

それから、液状化が起っても、傾きませんって威張ってますが、液状化したら、
まず、建物の中にいた人は、建物から出られませんし、外にいた人は、
建物に近づけません。出入りできなければ、建物だけそこに建ち続けても、
資産価値はゼロです。

以上。

[665: 匿名さん]

＞633

連続カキコミ失礼。630です。

私は地元民ですから、グーグルマップ見る必要は全くないです。（大笑）
大気汚染は、岡本・瀬田とここは大差ないですが、玉川のこの建設予定地の特筆すべき点は
川の氾濫の脅威、風害、低湿地、そして大気汚染と、全てが高次元（？！）で
揃ってる点です。しかも都心でないと。

ここが稀有な立地とおっしゃる方がいましたが、それはマイナスの意味ではないのでしょうか？

二子玉川はのびりお茶したり、散歩したり、ショッピングするには、
最高に気分のいいところですが、こんな川の脇に、マンションを買って住む場所では
ないですよ。しかも東急のタワマンなど！

[666: 購入検討中さん]

>>665
で、その資産価値ゼロと貴方が分析するマンションに随分と情熱を持って書き込んでますけど
何の目的があるんですか？
あなたの意見に賛同してこのマンションが1戸でも売れなくなるのが願いなんですか？
しかも異常なほど必死なんですが、そのカキコミの真意が分かりません。

つまり自分が買うんだから誰も検討するなということですか？

[667: 匿名さん]

単なる情報提供でないの？二子玉をイメージでとらえてる方も多いようだから、こうい
う情報もあっていいのでは？気になる方はやめればいいし、そうでない方は買えばいい。
ネガティブな情報も情報ですよ。

[668: 住まいに詳しい人]

>>667
とは言っても>>665さんは必死すぎると思いません？

>>623さんが地盤を理由にして耐震性に疑問を持たれているよーでしたので
客観的事実として耐震化が成しやすい地盤であることを>>624で指摘したまでなのに

大気汚染まで持ち出して「地盤が悪い」と力説される
ココの地盤が良いと何か都合の悪いことがあるのでしょうか？
　
　
　
洪水リスク等を、ココで情報の交換＆共有化が必要だとお感じなのでしたら
改めて問題提起するなりすれば良いと思うのですが、貶したいだけに見えますね

[669: 匿名さん]

浸水想定区域図です
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/disaster/flood/index.htm
ＧＩＳ版とＧＩＦ版がありますが、是非ＧＩＳ版で見てください（ソフトのインストールが必要です）

これを見ると、ますます心配になることでしょう。

[670: 匿名さん]

購入検討中の方。
不動産ってのは高い買い物だから、自分が欲しいと思ってる物件のネガティブな点を挙げられると腹が立つのはわかるけど、
逆に高い買い物だから色々な意見を参考にした方がいいと思うよ。
そして自分で物件周囲を歩いていろいろ見た方がいい。川沿い低地の環境がどんな感じか。駅から上下流に１〜２kmくらい。
水害のことも自分でよく調べてみてね。
他人の主観は参考にならないから、自分が納得することが大切。
そのためには労力を惜しまないこと。

[671: 購入検討中さん]

ここっていつから販売開始なんだろう。
早く値段知りたいな。変える値段だといいのだけど。
＠280くらいで出してくれないかな〜

[672: 匿名さん]

>>671
せめて周辺の中古物件の価格ぐらい調査したらどうなの？
甘い希望だけ持って夢見てても、マンションは買えないよ。

[673: 匿名さん]

>>672
東洋経済に首都圏リセールバリューが出てるけど、今から１０年前に分譲されたマンションの中古の値段ですが、二子玉川は都心部なみに80％以上ですよ。山手線でも田畑、日暮里は70％台です。

[674: 匿名さん]

>>669
何が言いたいの？
やめて、他に行って。私が買いたいから・・・・？
そうはいきません。
洪水対策がどこまで完璧か知りませんが、検討します。
類似情報、これまでも何度も出てきて承知してます。

[675: 匿名さん]

６７２です。

>>673

そういうことではなくて…
新築当時と比較して値上がりしたとか値下がりしてないとかでなくてですね…
今現在の近隣物件の中古相場を調べましょうよということです。
例えば比較の対象としてはプラウドタワー二子玉川などがありますが、条件が悪いものでも坪@380以上です。（今日現在、YAHOO不動産への登録物件での調査）
このマンションが仮にプラウドと比較してグレードが低く立地も悪いとしても、坪@280はないだろうということが想像できるのですが…

[676: 申込予定さん]

わたしも672さんに賛成です。プラウドは、あの界隈では珍しい高層物件かつ、徒歩2分という好立地で希少価値がかなりあったとはいえ、坪400万円ごえですものね・・・。パークハウス二子玉川/築6年/徒歩7分/見た目しょぼめ、の中古物件が坪270万円ぐらいででてるので、同じ徒歩7分、新築で280万円ってのはちょっと楽観的すぎるかと・・・。かといって350万円/坪なんかで出して、完売できるのかなーとも思うし。結局、極端なことをいう人々の間に決まるのかなー・・・。

[677: 匿名さん]

川向こうになると70％台ｗ
東洋経済だと二子玉川の９７年新築のマンションの坪単価は２７４万円で、
１０年後の中古で２３７万円でした。
１０年経って２００万円台は都心なみです。
武蔵小杉は２２８万円で１７１万円ですから、比べること自体おかしいですよね。

[678: 購入検討中さん]

>>672、676

671です。

いや、280で出るとはおもってないですよ。沿線含め周辺相場は勉強しています。そのくらいで出してくれたらナーっていう願望を書いたまでです。280じゃやすすぎて完売だろうし350じゃ売れ残るだろうし、300-320くらいなんじゃないかなと思ってるんですけどね。

これでも楽観的と言われるかもしれませんが、再開発の超大型川沿いの風害の学校の問題・・・などもあるのでプラウドみたいな値段では今の相場で完売できないと思います。

この物件はこの近隣住民と沿線の横浜からのサラリーマン住民が多く検討する物件だと思うので高すぎると売れないのではないかな、と。素人予測ですけどね。

[679: 匿名さん]

坪280万以下の可能性はあるのではないでしょうか。真剣にそう思っています。

ネガティブ要素
　マンション全体
　・不動産市況悪化
　・多摩川氾濫の危険性
　個別の住戸
　・北向き低層階
　・日当たりなし
　・眺望なし
　・向いの棟から見下ろされ部屋の中が丸見え

まあ、そんな条件の悪い住戸は私ならごめんですけどね。
それより１憶円程度の住戸がどんな条件のものになるのかが気になっています。狭かったり眺望が悪かったりするならば、私はあきらめます。

[680: 匿名さん]

素人ですが、今まで販売された千戸を超える物件で坪単価が高い順に並べるとどうなるのでしょうか？