二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[651: 匿名さん]

新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

　異変は郊外だけではない。「世田谷にある300戸強のマンションが、まだ15戸しか売れていないようだ」。デベロッパーの販売担当者は、ライバル他社の用地仕入れ・販売動向をにらみながら自身の用地仕入れの材料にするが、東京23区内、それも南西部なら大丈夫だろうという神話も、もはや崩れつつある。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

[652: 匿名さん]

2007年9月26日付けのお話ですか。
釣れますかねぇ。

[653: 匿名さん]

もう常識ですから。
今さらって感じですなｗ

[654: 匿名さん]

http://kimuratakeshi.cocolog-nifty.com/blog/2008/01/post_cc8d.html

[655: 匿名さん]

＠２５０以下を信じたいのは自由だけど、南千住と比べる非常識なひとがこのスレ見るようになったんだ。寂しい。
大手町の近くがいいなら、西日暮里のアパートにでも借りて住んだら？
距離だけで話をする単純さん。

[656: 匿名さん]

そうですよね。
勤務地だって大手町だけじゃなく品川、新宿、六本木いろいろあるのに。
この掲示板で自分の勤務地からの距離で云々言われても。
そもそも荒川区と世田谷区の公示地価じたい差がありすぎて比較にならない。

[657: 匿名さん]

大手町（都心）への近さが唯一の価値観である647は、南千住よりもっと大手町が近い吉原がお似合いかな。

　それから私は知らなかったけど、wikiによると山谷って、

　　台東区清川一・二丁目
　　同区日本堤一・二丁目
　　同区東浅草二丁目
　　同区橋場一・二丁目
　　荒川区南千住一・二・三・五・七丁目

なんだね。比較対象としてメジャーな北千住ではなく南千住を持ってきたのは、647が南千住の
簡易宿泊施設に住んでいるからかな。

[658: 匿名さん]

まあ安くなるわけはない。
ただあまり高くしても売れない。
ということは７０００万台という価格から入ると考えられて
結局７０平米台の狭い部屋が７０００万台という形で売りに出される。
７０平米弱が６０００万台後半から７０００万台後半でほぼ間違いない。

[659: どビギナーさん]

確かに第1期は客寄せで単価の安い住戸が出てくるんでしょうね。
早い者勝ちですね。
ちゃんと分別もお金もある人は、
やはりプレミアム住戸が出てくるのを待つべきでしょう。
私の予想は全体平均400万/坪なので、
プレミアム住戸希望の方は最低でも450万/坪を覚悟してください、
ということになります。

あと、高値予想だとデベ乙みたいな書き込みが余りに多いようですが、
私は純粋に売出し値予想を楽しみたいだけで、
高値誘導の意図はまったくありません。
実際に買う気もありません。（お金もないです・・・）

[660: 匿名さん]

>>659
買う金もないのに来るな。
なぜ、プレミアム住戸が第一期で少ないか知っているか？
価格が高すぎて買い手がつかないからだ。
第一期で売り切ってしまうマンションがあるだろう。それは、当初の予定価格で買い手がついたということ。
値付を間違ったのか超人気物件なのか、どちらかの理由だ。
わかったらもう来るな。じゃあな。

[661: 物件比較中さん]

坪250万円だったら頭金5％で年収600万円でもローンは組める。
やっと住宅を身近に感じられる時代が来たって感じですね。
今まで62㎡の狭さに家族5人で暮らしてきましたが家賃は13万円もします。
家賃と同じくらいの負担で75㎡以上が手に入ります。
これで4LDKがあれば文句なしですが予算が少ないのであまり贅沢は言えません。
引渡までに預金を増やせば支払も楽になります。
二子玉川駅徒歩10分なんて今のバス便に比べれば雲泥の差です。
2〜3Fで向きを妥協すればもっと広い部屋が叶うかもしれません。
とても楽しみです。

[662: 匿名さん]

>>660

落ち着け。レスを書いたらもう一度読み直してから投稿ボタンを押すのだ。

>>661

計算合ってるか？
75㎡、坪250万だと5672万円だよ。
頭金5％だとローンは5388万円。
年収600万円の9倍。
金利3％の35年返済で年間返済額約250万円。
年収比で4割超。
銀行が貸してくれるとは思えないが・・・。
貸してくれたらなお悲惨。
数年後には生活破綻必至。
2馬力にでもなる可能性があるなら別だが、
再考を薦める。

[663: 匿名さん]

坪単価議論はあきました。
新しい情報はないでしょうか？

早くモデルルームオープンしないかな。
そしたら予定価格がわかって、坪@250とかのつまらない議論もなくなるでしょうに。

[664: 匿名さん]

633

いや、私のであってますよ。630ですが。
間違い（と思って）指摘するのはいいけど、最後っ屁みたいに、人のカキコミを
浅はかだとか、見苦しいとか、吐き捨てて書き込みを終わるのは、やめたほうがいいですよ。
却って、説得力が大きく落ちますよ。

で本題ですが、上総層が近いのは、他の土地ではあるはずの上層土が、玉川のたびたびの
氾濫で、堆積することがなく、上総層が割りと浅いとこにあるだけです。

なので、住居を構えるに当たって、いい地盤とは全くいえません。
基礎を打つのに、手間がかからない、というだけです。
ま、技術屋と言うか、建設屋の身勝手な見方に過ぎません。
そこに住処を買おうかという人間の立場に全く立った意見ではないです。

それから、液状化が起っても、傾きませんって威張ってますが、液状化したら、
まず、建物の中にいた人は、建物から出られませんし、外にいた人は、
建物に近づけません。出入りできなければ、建物だけそこに建ち続けても、
資産価値はゼロです。

以上。

[665: 匿名さん]

＞633

連続カキコミ失礼。630です。

私は地元民ですから、グーグルマップ見る必要は全くないです。（大笑）
大気汚染は、岡本・瀬田とここは大差ないですが、玉川のこの建設予定地の特筆すべき点は
川の氾濫の脅威、風害、低湿地、そして大気汚染と、全てが高次元（？！）で
揃ってる点です。しかも都心でないと。

ここが稀有な立地とおっしゃる方がいましたが、それはマイナスの意味ではないのでしょうか？

二子玉川はのびりお茶したり、散歩したり、ショッピングするには、
最高に気分のいいところですが、こんな川の脇に、マンションを買って住む場所では
ないですよ。しかも東急のタワマンなど！

[666: 購入検討中さん]

>>665
で、その資産価値ゼロと貴方が分析するマンションに随分と情熱を持って書き込んでますけど
何の目的があるんですか？
あなたの意見に賛同してこのマンションが1戸でも売れなくなるのが願いなんですか？
しかも異常なほど必死なんですが、そのカキコミの真意が分かりません。

つまり自分が買うんだから誰も検討するなということですか？

[667: 匿名さん]

単なる情報提供でないの？二子玉をイメージでとらえてる方も多いようだから、こうい
う情報もあっていいのでは？気になる方はやめればいいし、そうでない方は買えばいい。
ネガティブな情報も情報ですよ。

[668: 住まいに詳しい人]

>>667
とは言っても>>665さんは必死すぎると思いません？

>>623さんが地盤を理由にして耐震性に疑問を持たれているよーでしたので
客観的事実として耐震化が成しやすい地盤であることを>>624で指摘したまでなのに

大気汚染まで持ち出して「地盤が悪い」と力説される
ココの地盤が良いと何か都合の悪いことがあるのでしょうか？
　
　
　
洪水リスク等を、ココで情報の交換＆共有化が必要だとお感じなのでしたら
改めて問題提起するなりすれば良いと思うのですが、貶したいだけに見えますね

[669: 匿名さん]

浸水想定区域図です
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/disaster/flood/index.htm
ＧＩＳ版とＧＩＦ版がありますが、是非ＧＩＳ版で見てください（ソフトのインストールが必要です）

これを見ると、ますます心配になることでしょう。

[670: 匿名さん]

購入検討中の方。
不動産ってのは高い買い物だから、自分が欲しいと思ってる物件のネガティブな点を挙げられると腹が立つのはわかるけど、
逆に高い買い物だから色々な意見を参考にした方がいいと思うよ。
そして自分で物件周囲を歩いていろいろ見た方がいい。川沿い低地の環境がどんな感じか。駅から上下流に１〜２kmくらい。
水害のことも自分でよく調べてみてね。
他人の主観は参考にならないから、自分が納得することが大切。
そのためには労力を惜しまないこと。

[671: 購入検討中さん]

ここっていつから販売開始なんだろう。
早く値段知りたいな。変える値段だといいのだけど。
＠280くらいで出してくれないかな〜

[672: 匿名さん]

>>671
せめて周辺の中古物件の価格ぐらい調査したらどうなの？
甘い希望だけ持って夢見てても、マンションは買えないよ。

[673: 匿名さん]

>>672
東洋経済に首都圏リセールバリューが出てるけど、今から１０年前に分譲されたマンションの中古の値段ですが、二子玉川は都心部なみに80％以上ですよ。山手線でも田畑、日暮里は70％台です。

[674: 匿名さん]

>>669
何が言いたいの？
やめて、他に行って。私が買いたいから・・・・？
そうはいきません。
洪水対策がどこまで完璧か知りませんが、検討します。
類似情報、これまでも何度も出てきて承知してます。

[675: 匿名さん]

６７２です。

>>673

そういうことではなくて…
新築当時と比較して値上がりしたとか値下がりしてないとかでなくてですね…
今現在の近隣物件の中古相場を調べましょうよということです。
例えば比較の対象としてはプラウドタワー二子玉川などがありますが、条件が悪いものでも坪@380以上です。（今日現在、YAHOO不動産への登録物件での調査）
このマンションが仮にプラウドと比較してグレードが低く立地も悪いとしても、坪@280はないだろうということが想像できるのですが…

[676: 申込予定さん]

わたしも672さんに賛成です。プラウドは、あの界隈では珍しい高層物件かつ、徒歩2分という好立地で希少価値がかなりあったとはいえ、坪400万円ごえですものね・・・。パークハウス二子玉川/築6年/徒歩7分/見た目しょぼめ、の中古物件が坪270万円ぐらいででてるので、同じ徒歩7分、新築で280万円ってのはちょっと楽観的すぎるかと・・・。かといって350万円/坪なんかで出して、完売できるのかなーとも思うし。結局、極端なことをいう人々の間に決まるのかなー・・・。

[677: 匿名さん]

川向こうになると70％台ｗ
東洋経済だと二子玉川の９７年新築のマンションの坪単価は２７４万円で、
１０年後の中古で２３７万円でした。
１０年経って２００万円台は都心なみです。
武蔵小杉は２２８万円で１７１万円ですから、比べること自体おかしいですよね。

[678: 購入検討中さん]

>>672、676

671です。

いや、280で出るとはおもってないですよ。沿線含め周辺相場は勉強しています。そのくらいで出してくれたらナーっていう願望を書いたまでです。280じゃやすすぎて完売だろうし350じゃ売れ残るだろうし、300-320くらいなんじゃないかなと思ってるんですけどね。

これでも楽観的と言われるかもしれませんが、再開発の超大型川沿いの風害の学校の問題・・・などもあるのでプラウドみたいな値段では今の相場で完売できないと思います。

この物件はこの近隣住民と沿線の横浜からのサラリーマン住民が多く検討する物件だと思うので高すぎると売れないのではないかな、と。素人予測ですけどね。

[679: 匿名さん]

坪280万以下の可能性はあるのではないでしょうか。真剣にそう思っています。

ネガティブ要素
　マンション全体
　・不動産市況悪化
　・多摩川氾濫の危険性
　個別の住戸
　・北向き低層階
　・日当たりなし
　・眺望なし
　・向いの棟から見下ろされ部屋の中が丸見え

まあ、そんな条件の悪い住戸は私ならごめんですけどね。
それより１憶円程度の住戸がどんな条件のものになるのかが気になっています。狭かったり眺望が悪かったりするならば、私はあきらめます。

[680: 匿名さん]

素人ですが、今まで販売された千戸を超える物件で坪単価が高い順に並べるとどうなるのでしょうか？

[681: 購入検討中さん]

>>630さん >>669さん
二子玉川の川の氾濫がどの程度なのかはわかりませんが
やはり、スーパー堤防になれば安心感はありますよね。
スーパー堤防なら、河川敷そのものは水で埋まっても、
その上の道路や街までは被害が及ばないようなので。

スーパー堤防　↓
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/index.htm
http://www.banktown.org/topics/tamagawa/tamagawa.html

二子玉川地区はスーパー堤防にならないのでしょうか？

近年で、多摩川がかなり増水したのは、去年の秋2007年９月と2004年10月だったと思うんですが
その頃の二子玉川地区の河川敷付近はどうだったんでしょうか？

>>512さんが、半年前の写真を掲載してくれていますが半年前といえば12月だから
去年の９月ほどの雨ではないですよね。
１２月でこれなら、去年の９月の時はどれほどだったのか…？

[682: 購入検討中さん]

スーパー堤防は洪水に強いだけじゃなく、地震(液状化やすべり)にも強いらしい。

http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/01.htm
普通の堤防は・・・軟弱な地盤では、大地震が起こると液状化現象やすべりを起こし、
堤防が壊れて市街地にダメージを与えることが予想されます。
スーパー堤防は・・・あらかじめ調査をし、必要に応じて軟弱な地盤を改良し液状化や
すべりに強い堤防にします。またスーパー堤防と一体化することで地震に強い土地になります。

二子玉川ライズがスーパー堤防の恩恵を受けるようになればいいんだけど。
そういう展開はないんだろうか？

[683: 周辺住民さん]

昨年夏の台風のときには増水のため玉川地区に避難勧告が出されましたね。
このリスクは認識すべきでしょう。
普通のお天気であれば近くに河の流れ、遠くには夕陽や富士山を望めるすばらしい立地です。
今日の夕暮れもとてもきれいでした。

[684: 購入検討中さん]

二子玉川の反対側徒歩５分くらいのところに住んでます。
今まで４０年住んでますが、多摩川が溢れたことはありませんよ。
岸辺のアルバムというテレビにもなりましたが、あの時もサイクリングロードギリギリでしたけど大丈夫でした。昨年の台風の時は、あの時よりましでしたよ。今は色々うるさいので早めに勧告を出したのではないでしょうか？
今後絶対無いとは申しませんが、まず大丈夫と思いますが。
そんな事を言っていたら品川とか横浜みなとみらいとか住めないのではないでしょうか？洪水とは関係無いですが、大地震がきたらあのあたりは液状化で水の中になるのでは？
玉川あたりが台風で洪水になる比率より地震の方が回数は多いと思うのですが・・・

[685: 大学教授さん]

>>677
パーセントで判断できるほど単純ではありません。
例えば８０ｍ２で
７０００万円と４０００万円の新築マンションがあるとしよう。
双方ともに建築コストが２５００万円とすれば、逆算から土地部分は４５００万円、１５００万円になる。
理論上土地は年数が経っても価値は減じないが、建物部分は減じる。
建物の償却を３０年とすれば、１０年後のあるべき価値は、
７０００万円のものは６６６６万円で９５％、
４０００万円のものは３１６６万円で７９％となる。
すなわち、もともと高いマンションは価値が減じるパーセントが低くて当たり前となる。

適正に判断しようとすれば、新築時に同じ坪単価だったところどうしを比べるべきだろう。

[686: 匿名さん]

>>684
液状化は埋め立て地よりも河川近辺の方が危険ですよ。知らなかった？

[687: 購入検討中さん]

玉川は液状化の危険のない地域ですけど・・・

[688: 大学教授さん]

失礼計算間違い
７０００万円のものは６１６６万円で８８％

[689: 大学教授さん]

さらに、１０年後の中古坪単価２３７万円から、
現在のあるべき坪単価を逆算すると、
２３７万円は８０ｍ２で５７４５万円
建物部分の減価分を戻すと、６５７８万円。
すなわち坪単価で２７１万円となる。

[690: 物件比較中さん]

なにも好き好んで
液状化の心配のある物件を買う必要はないと思うが・・

[691: 匿名さん]

世田谷区地震防災マップ
http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/yureyasus...

地図をみれば地震で揺れやすい地域＝地盤が弱く液状化が起こりやすい地域、がわかります。
>>687さん、知ってた？

[692: 匿名さん]

＞685・689

これらの話ですが、私が考えるにあくまでも駅近物件もバス便も、大手デベ物件も中小零細デベ物件も一切合切のアベレージだと思われるのですが違いますか？
10年前と言うとタワーマンションもあまり存在していませんでしたし、駅近物件も勿論今あるプラウドタワー二子玉川以上に近い物なんてなかったわけだし、ライズと比べて駅近というのもそんなに多くなかったと考えると、なんとも言えませんよね。
東京カンテイとかの調査データを見ても、タワーや駅地価物件の価格維持率は軒並み高くなっているし、一概にこの計算式に当てはめられるものではない気がしております。不動産は個別性が非常に高いものですから。
この先10年を考えてもタワーマンションを建てるスペースはニコタマにはここ以外にあまりないわけですし、駅近大規模物件と可能性を広げても難しいかもしれない。そう考えると271万円が妥当かどうかは分からないのでは？まぁ、不動産市況が永遠に下がり続けるのか、好不調を繰り返すのかによっても大きく変わってきますけど。意外にこの近くのピアース二子玉川があらゆるもののアベレージとして妥当なのかもしれませんね。

[693: 物件比較中さん]

>691
やはり多摩川そばのタワーマンションは
水害＆液状化の危険性が高いようですね。

[694: 匿名さん]

東急は池尻大橋で十分懲りているのでは？
ここは、豊洲の住友や、大崎GS、麻布十番あたりの売れ行きを見ながら
秋までにじっくり価格を決めるのでしょう。
大型物件だし、あまりにKY価格で出すと大やけどすると思うので、
平均@280程度でいかがでしょうか。
それでも80平米7000万弱。。。うーん、高いかなあ。

[695: 周辺住民さん]

「以上」と書きながら連続投稿される>>630 >>664 >>665 さまへ

　どうも理解が悪いようなので、再度説明いたします。

　液状化は否定しません。しかし液状化しても上総層から支持をとっているタワマンは傾きません。
構造評定をとっている超高層建物（タワマン）は、被害がきわめて少ないです。阪神大震災でも、神戸市役所旧庁舎は崩壊、超高層の新庁舎は無被害に近い状態です。だから中低層には不安があるが、
超高層は安全と言っているわけです。

　周辺土地が液状化しても、そりゃあ地震が起きていてまさに液状化している瞬間は近づけない
でしょうが、その後はマンションにアクセスできます。液状化の事例の写真を見たことありますか？

　それから道路は行政が復旧してくれるので、マンション購入者が負担するとしたら、敷地内
の復旧費用だけです。不等沈下した中低層マンションの建て替え費用に比べると、１／１００
くらいでしょう。

　震災後にちゃんと建っているタワマンが「資産価値０」という考え方って、「某国には蝿が一匹も
いない」と言っていた方々に近いと思います。

[696: 匿名さん]

>>694
豊洲と比較すんな
平均@280…ぷっ

[697: 物件比較中さん]

昨今下がっているといっても280〜420万くらい、
200万円台は客寄せ兼ねて平均330万くらいじゃないでしょうか

[698: 匿名はん]

＞696・697

仰る通りですね。豊洲のような埋立＆土壌汚染と一緒では幾らなんでもニコタマが可愛そうでしょう。豊洲好きには銀座・東京に近いからという主張が多いのですが、要は都心をどこと捉えるかと言うことに尽きるのではないでしょうか？丸の内近辺在住であれば都心＝東京駅ですが、週末重視やミーハー的な人は恵比寿・青山と考える人もいるでしょうし、個々人でだいぶ感覚が違うのでは？

池尻ですよね。幾ら駅徒歩2分と言ってもあの環境と少し離れても二子玉川の環境とどちらが住居として優れているのか、それも人それぞれの感性に尽きるんではないでしょうか？あらゆるメリット・デメリットを検討しても平均坪単価で池尻の9掛け・8.5掛け位の価値はあるのではないでしょうか。そうすると単純計算で350〜360万くらい。で、池尻の反省を踏まえてさらに5％ダウンで330万前後がひとつのラインだと思います。

というか、池尻自体がもともと今の9掛けくらいの価値しかなく、それの10％ダウンくらいと言ってもいいかも知れません。私も田園都市線在住ですから、よくプリズムタワーの前を通りますが、周辺の空気が淀んでいて暗ーい感じ、住むならよっぽど二子玉川って思うんですよね。勿論プリズムタワーの利便性が優れているのは否定できませんけど。

[699: 匿名さん]

結局は知らない内に売れていくのですよ、こういった物件は…。
マンション不況と言っても順調な物件は順調。東洋経済を見ても話のほとんどは郊外物件＆湾岸物件ですから。その証拠がこのレスの数。注目されている物件というだけで価値があるってもんです。あぁ、あそこに住んでるのね！と誰でも知ってる物件な訳ですから。さすがに以前言われてた平均400万超は全くない話ですが、330位は別に高くないと思われます。勿論一般人には安くもないですけど。

[700: 匿名さん]

城南の都心からやや離れた良好な住宅地
そして城南の都心から離れた良好な住宅地＆吉祥寺

更に、城南の都心から離れた普通の住宅地となるが、

ここ世田谷区玉川は、当然ながら最後のカテゴリ。

で、相場だけど、

先行指標である株価は下げ続けてるよね。
今日の米市場もめちゃ弱だ。夏から秋に底を見ると言う希望的観測も
あるが、欧州を巻き添えにして、世界不況のリスクもある。

今年の後半に向けて売りに出るこの物件は、とりあえず、
バブル前とは言わないが、2000年以降の底値圏付近で出てくることは
十分ある。

思い出して欲しい
2001年
青山一丁目のアクシアは坪280万を切る価格から売り出されたね。
2002年
超強気で鳴らす住友の白金新築物件なんか、坪255万からだった。
恵比寿はなんと坪250万を切る部屋も。
2003年
地所の芝のタワーは、阿鼻叫喚の坪237万スタート。
プレイス白金は、怒涛の坪226万から！

下げ相場にあって、城南の普通の住宅街「世田谷区玉川」の
河原低湿地大規模再開発団地タワーに、坪250万くらいからじゃないの
というのは、むしろ結構甘めの好意的な意見だと思うが、

一部の地権者さん連中と思しき輩は、何をどう誤解したか、
坪350万を絶対死守ラインに定め、人格攻撃、揚げ足取り、何でもござれの
総攻撃。

いやいや、相場は人を狂わすって本当ですね。

身の程を知りましょうよ。