二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[61: 匿名さん]

坪300なら広い部屋ほしいけど、当たらないか

[62: 住まいに詳しい人]

>>59
『プラウドタワー二子玉川』は平均は＠344万円で
一番数が多かったのは＠300〜349万円の107戸
つまりほとんどは＠300万円以上でした
　　
　
今回は販売戸数が950戸ぐらいあるし
流石にいまの相場じゃ、一気に売れていくのは難しいんじゃないかなぁ
まぁ竣工まで時間があるし、ゆっくりゆっくりでしょ

[63: 匿名さん]

プラウドより高くなるのは必然。中目のタワーともはると思うよ。

[64: 匿名さん]

このマンションの購入を考慮して二子玉川に住んでみたのですが、いわゆる普通の日常生活に関しては不便だと感じました。玉川高島屋があるだけというのが実感です。所謂、普通の生活パターンにおいて日常的に利用頻度の高い、お手頃なスーパー、ドラッグストア、一人飯、ファミリータイプ飲食店、100円ショップ、その他店舗、が10分弱の徒歩圏内にまとまってありません。生活コストは高いです。しかし二子は、住宅地の町並みは(高台を除いて)極めて普通です。つまり、よそから来る街と感じました。例えば用賀に住んでたまに気軽に高島屋に行く、河原でのんびりとかする、という方が良いと感じました。再開発の非住宅部分も引き続きその延長線でしょうかね。
一人の住民の独白でした。

[65: 匿名さん]

延長戦？？？

川沿いのエリアが開発地区に入っていないところが興醒めです。その為、タワーにせざるを得なかったようですね。また、低層階では周辺の民家が眺望の視野に入って商品価値は引くなります。

それよりも、駅からの距離が結構あることとその間の業務商業の開発が遅れることもこの住宅開発の欠点です。

まー、溝の口のパークシテイ程度と云いたいが、便利さが大きく違って生活の便は悪く、値段ははずれでも都内故に坪５００万超で、最悪の物件になるようです。

[66: 匿名さん]

＞63
＞プラウドより高くなるのは必然。中目のタワーともはると思うよ。

あなたの根拠なき願望を書くなら、自分のメモ帳にでもお願いします。
同じこと何度もしつこいよ。

[67: 物件比較中さん]

何で、濃すぎと比べたがったり、中目黒と競りたがったりする厨房がでてくるのかね？
なぜ二子玉川としての価値を考えないんだろう。
不思議だ。

[68: 匿名さん]

東急が売主、かつ血税突っ込んだ再開発大型団地物件だから、
捨て部屋は、坪２００万円台前半、超プレミアム部屋は、
それなりに面積も大きくなるので、総額を抑えるために、
坪３００万円台で収まるだろう。

環七超え（さらに環八超え）で、坪４００万という物件は
もうあと１００年はでてこないだろう。マーケットは不可逆な下降線を
ひたすら辿る。

ここは１０００戸ならなお更、平均２００万円台後半というところだろう。

住戸はあくまでオマケだから、公共・サービス、およびインフラ整備に
期待がかかるね。

[69: 匿名さん]

坪３００万でもきついと思うよ。

こんな半端な物件買う連中は、お金もないでしょ。

[70: 匿名さん]

MRもオープンしてないのに、ネガティブなカキコミが多いと
不満（？）を書いてる輩がいたが、批判の太宗は、コンセプトと
全体の開発プランの不出来、不整合、見通しの悪さを指摘してるんだから、
MRとは何の関係もないと見たが、違うのか？

[71: 匿名さん]

そろそろ判決か？

[72: 匿名さん]

再開発に反対運動して批判してる輩には、MRなど関係ない。

[73: 匿名さん]

ニコタマのあたりは、東急の戦略にまんまと嵌ってるな。
まあどこでもそうだが、このあたりも
久が原、田園調布、尾山台、上野毛など高級住宅街は全て崖の上
玉川なんて眼中になかったが、さすが東急は
うまい駅名付けとイメージ戦略で大昔に二束三文で仕入れたところを
うまく転がす。

一族は上野毛から玉川を見下ろして婆抜きできて微笑むんだろうね。
あのあたりは堤防よりも川側に家があったり
ある意味行政からも見放されていたような・・・・
冷静に考えた方がいいですよ。
本当に二子玉川ってそんなにいいところか。

[74: デベにお勤めさん]

ここは腐っても都内！

しかし崖下の水に弱いところで最悪の場所、道路事情も良くないし、川向こうの眺望は川崎で決してほめられたものではないし、悩ましい立地です。

デベとしては継続的所有は避けて如何にして売り逃げるか、が最大の課題の物件だね。

[75: 匿名さん]

二子玉の一角だし堤防よりも川側ではないし、腐ってはいないでしょう。
戸建てでもないしそんなに水に弱いのかな？

まあ、都内にも腐ってしまって、ホントに都内？とか川向こうにも負けているのでは？
なんてしょうもない場所はたくさん有りそうだけど。

[76: 匿名さん]

>73

久が原はきっぱり却下。碁盤の目の住宅街という点は認めるが、それ以上でもない。地価も比較的安い。そんなところ、東急エリアには他にもいくつもある。敢えて、ここで列挙すべき地名じゃない。

二子玉川という地名は、まんま（「園」はつけたりはずしたりしたが）で、うまい名づけも何もないと思うが。

とは言っても、もともと世田谷区玉川は住宅街として全くいいネームじゃないしね。

[77: 物件比較中さん]

>>68
物件を貶めた上で自分の予算と希望を書いても意味ないのに、なんでこんな書き込みばっかりなの？
だから貴方達は賃貸暮らしなんだよと教えてあげたいですね。
価格を予想する書き込みならともかく、ここは僻地の貧民街で地盤も悪いから価格設定を低くするべきだなんて話は聞き飽きました。

特に物件を褒める必要はないけど、参加者に有益な情報をアウトプットする意識がないと、
ここも２ちゃんねるみたいになるだけですよ。
有益な情報がない掲示板に有益な情報は集まりません。
ネガキャン発言で荒らしたいだけの人は書き込まないで欲しいです。

[78: 匿名さん]

>>68
そんなリーズナブルな訳ないよ！だから団塊ジュニアはBBNって言われる〜

[79: 匿名さん]

ここの坪単価は業界でも注目の的とのこと。
早く知りたい！

[80: 匿名さん]

＞７９

大規模MSの価格ってどこでも業界で注目って書いてありますよ。業界が注目して何の意味があんの？。東急が高値で出して、期末に値下げして売るのは東急の会社としてのやり方だから、ここも同じだよ。

[81: 匿名さん]

MSって何ですか？

[82: 住民さんＡ]

>>81
MSはマンションの事だよ

[83: 匿名さん]

批判的な書き込みが多いですね
しかし坪２００万台なんて、そんな訳ないでしょ
相場観ゼロですね

このあたりに住んだことない人たち同士でけなしあっても
意味ないですよ
それなりの価格で売れていくでしょう

[84: 匿名さん]

３０階以上の高層で南東または南西の角部屋を希望です。
広さは１００平米〜１１０平米前後。

建物のスペックが良く分かりませんが、できたら免震で、内廊下、２４時間全熱交換式換気、
全部屋天井カセットエアコンで床暖房つき、二重床・二重天井、トイレ２つ、２４時間有人管理、
ディスポーザ、オール電化、LOW-E複層ガラスのハイサッシ、リビング天井高２７０、
バリアフリー仕様、駐車場から各戸までのダイレクトアクセス、等が実現されているとぐっと
魅力が高まります。

予算は１．０億円が理想で、１．２億円が本当に上限。
この予算ではちょっと厳しいかもしれませんねぇ。

[85: マンション投資家さん]

>>84
ご希望のお部屋が実在したとすればおそらく11500万円〜13000万前後でしょうね。
ただ100㎡〜110㎡の南面角部屋プランがあるかどうかが分かりません。
高層階の南面角部屋はいわゆる目玉プランですから80〜90㎡になるかもしれませんね。
80〜90㎡だと価格設定が1億円前後になり売りやすいプランになりますので。

東急不動産と東急電鉄が悲壮なほどに弱気で本物件完売に自信が全くなかったとしても、
本物件の上層階価格設定は＠380万円以下にはならないと思います。
下層階の客寄せプランが18坪の＠280万円で4980万円といった感じになるのではないでしょうか？
たぶんアベレージで＠350万円くらいでしょう。

[86: 匿名さん]

＠350万円なんて希望的感触。@400万円近くになるよ。間違いなく。
批判的意見や楽観意見が多いようだけど。

[87: 匿名さん]

>高層階の南面角部屋はいわゆる目玉プランですから80〜90㎡になるかもしれませんね。

意味不明。金持ちがそんな狭いプラン買うかい？
坪単価はせいぜいいい部屋で350万ところだろう。

40坪でも、1.5億で収まるよ。
東急の河原タワーなら、その辺が上限だろ。

[88: 匿名さん]

高い坪単価予想を書き込んでる輩は自分のポジションをこれ以上明確に
語る方法はないくらいに、自分の立場を宣言してることに何故気付かん？

本当に欲しい奴が、そんなカキコミするわけないわな。
利○関係者は、おとなしくすっこんでろ。

どうせ、部屋の割り当てもらった弱小地主とかだろ。
金は、働いてかせぐもんだよ。あさましいもんだ。

[89: 匿名さん]

今週の不動産各社の決算と今期見通しをチェックしてたんだが、
まぁ、分譲については超々弱気だね。実態は、計数より相当悪いのが見え見えだった。

多分、ここも「裁判を理由にお蔵入り」は出来レースだと思うが、
一応、一時は本気だった証拠を残そうと、敢えてriseとかtowerとか名づけ、CMも打つらしい。

ま、お蔵入りは賢い選択と思うよ。
隣地の事業主さえ決まってない低湿地マンションなんかだれも買わない。
下手したら、相場を完全に壊すよ。沿線坪単価が、50万超さげてもおかしくない。

平均250万レベルと思うが（低層階込み）それじゃ、売れないだろう。
山手線外側は、安値の方の「チャレンジ価格」が続々でてくるだろう。
今年は下げ相場ぶりが見もの。売り物抱えてる個人は、今すぐ処分が吉。

[90: 匿名さん]

下げ相場の中では、この物件は強いんでは？
再開発扱いもらってるから、他より安く売りだしても採算はとれる。
坪200万円台前半でも利益は出そうだ。

[91: 匿名さん]

三菱系の藤和の溝の口物件が、坪180-230くらいだから、
この物件は、+50万で、230-280万がベース。

隣地の空き地（多分10年くらいは手付かずで残りそう）と
低湿地、水害・風害リスク、東急ディスカウントをどれくらい
折り込むか。発売時期が遅れるので、相場がさらに悪化すれば、
安い部屋は、坪200万切って、溝の口に並ぶレベルになる可能性もある。

今年の川向こう物件の価格動向が見逃せない。

[92: 匿名さん]

現状、二子玉川-用賀あたりの新築マンションは、坪200万円台から300万円台前半で売りだれてる。
でも、実際販売はめちゃくちゃきつい。有名な、小規模物件のくせに1年売り続けてる「ロングセラー」も存在する。

これから出てくる物件は、300万またがない可能性が高い。
部屋の間で格差がある物件なら、超プレミアムな部屋で、せいぜい坪320万ってとこでしょう。
（これも、とりあえずの売主希望価格。売れればラッキーっていう姿勢。）

いやいや、一年前と様変わり。
ビデオの逆回転再生を見てるようだね。相場って罪だよね。
新々価格（笑）で買った人たちはどんな気持ちだろうね、、、、、

ま、長期的に見て、日本の不動産価格が上がる要因なんてほとんどないからね、
冷静に考えれば。

[93: 匿名さん]

じゃ、中心線は200万円台の前半イメージだな。
金持ち相手の物件じゃないもんな。

溝の口脱出を目論む、若い夫婦が検討する感じが、
ホームページからもありありと出てるしね。

[94: 匿名さん]

＞じゃ、中心線は200万円台の前半イメージだな。

今の相場が持てば、ね。
難しいと思うが。

[95: 匿名さん]

いくらなんでも坪200万前半が中心ということは無いでしょう・・
くさっても世田谷区内で、やはり足立や葛飾とは違うわけだし。
東急線の駅徒歩6分に魅力を感じる人は多いよ。

300万-350万が中心と予想。客寄せの低層の小部屋が270万程度かな。

[96: 匿名さん]

中心が坪200万台前半とか、それ以下といっている人たちは
もし予想が外れて、それでも完売したら
地団駄踏んで泣いて悔しがる様子をこのスレに書き込んでくれますか?

[97: 匿名さん]

それ是非見たいけど、無理でしょうね。
豊洲で400オーバー確実ってさんざん吹いてた方も
だれ一人出てきませんから。

あんがい同じ人だったりして。
ついでに中目のタワーにやたらからんでる人も。

[98: 匿名さん]

>>96
その値段でしか買えない層が低価格予想を必死で書き込んでいるんだから、
悔しがるというより、「やはり駄目だったか」という諦めの境地でしょうね。

[99: 匿名さん]

豊洲で400って話で騒いでいた人たちは多分、相場を読んでいた、というよりはスミフの＊＊な値付けでの売れ残りをあざ笑っていただけですよ。おそらく結果としては同じで、価格は低くてもスーパー低仕様物件なので大量売れ残り必死で、400と言っていた人たちは地団駄っていうより、ニコニコですよ。考えても見てよ、スミフに入るお金が少なくなる上に売れないんだもん。

ここももし、平均が250とかと思ってるんなら、皆さんは二コタマは豊洲以下と考えているという事ですね。個人的には豊洲レベルというのは賛成ですが、実際の相場は平均では330ぐらいでしょう。もし300とかでここが出て来たら、豊洲と同じスーパー低仕様ですよ。まあ、金銭的にそれを希望する人もいるから何とも言えないけどね。結局デベは利益が確保出来れば良い訳で、安いものを安く売れば良いのであって、MSの外観デザインとエントランス以外は後から買う人には分からないので長期的MSの評価に関係ないし。

[100: 匿名さん]

豊洲の方が上でしょう。何を今更。

[101: 匿名さん]

即日完売のプラウドの前例があるから坪350あたりの価格前後で売り出される可能性は手堅いでしょう。

武蔵小杉の次は豊洲との比較ですか…
豊洲って埋立地、コリアタウン至近、治安悪し、学区のレベルはイマイチ、足立ナンバー、土壌汚染という地域でしょ？
あそこは築浅中古の価格も坪250程度ですし、住環境も値段としても二子玉の比較になりませんね。

[102: 物件比較中さん]

アハハ、坪２００万前半なんて笑っちゃいます。
たまプラ、あざみ野でも最低それくらいはしますよ。
ただこのタイミングですからね・・・
２００万後半という値付けのお部屋は出るのではないでしょうか。

[103: 匿名さん]

８０００万を基準として売り出すでしょう。どうこう言っても欠陥などがない限り完売間違いありませんね。個人的には低層マンションにして欲しいです。いまさらいっても無駄ですね。

[104: 匿名さん]

７０㎡　８０００万〜８５００万でしょうね。
タワーより低層だとまだ高くなるかもしれませんが、私も希望します。

１２日判決のようです。
http://www.futakotown.net/

[105: サラリーマンさん]

A棟の低層階にでも住まない限り駅まで１０分以上は確実、その先は悪名高き田園都市線です。
電車通勤の人がここを無理して買うとも思えませんが、どんなリッチが買うのか見物です。

[106: 匿名さん]

>二子玉川再開発の差止めを求めて提訴した民事裁判
>伊代伊代5月12日判決！


結果は見えているが…

[107: 匿名さん]

田園都市線を知っている人は沿線に住みたいという人はあまりいないね。
何も知らない人がイメージで語ってる。
あんな殺人的な電車乗りたくない。
その上、道路も渋滞ばかり。

豊洲のほうが楽でいいけど。
銀座も近いし。

[108: 匿名さん]

焼肉もおいしいしね！

[109: 匿名さん]

このマンション以外は高層マンションはできにくいでしょう。同じようなものを作ろうにも周辺は戸建地区つまり規制が掛かりますので住民から相当買い取らないと用途を変更できません。つまり無理ということですね。昔から住んでいる連中は手放しにくいので。完売は確実ですがいくらで提供するかが問題ですね。裁判では業者が負けると話題としては盛り上がりますが。

[110: 匿名さん]

小田急は複々線化によって混雑軽減、時短を勧めているが
田都は複々線化とか出来ないから沿線が発展すれば混む一方か。
川向こうでもまだまだマンション分譲増えそうですしね。