二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[601: 物件比較中さん]

＞５９８
ぷっ、いくら何でも。
＠１８０だとこの沿線では南町田あたりの相場ですよ。
ここは腐ってもフ・タ・コ・タ・マ・ガ・ワなんですから。

[602: 匿名さん]

言わずもがなですが、
５９８は、取り合わずにスルーした方がいいかと・・・
いろんな意味で

[603: 匿名さん]

地権者や売主の書き込みは禁止じゃなかったですか？

[604: 匿名さん]

>>598-602
釣られるにしてもその相手があまりにもお粗末。
スルーしましょう。

[605: 申込予定さん]

やっぱり、平均坪300万円ってところが妥当なんじゃないでしょうか。方位や階にもよるだろうけど80平米で7200万円。周辺の中古マンションでも低層中心とはいえ、80平米で今でも7500-8000万円ぐらいしてるし。これが6000万円台前半とかになってくると、ものすごい倍率になりそう。品川の湾岸沿いのマンションが、大体平米100万円、坪330万円ってとこだし。ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、ま、坪300万円ぐらいじゃないかなーと思ってます☆　ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、景気状況によっては、値下げ販売などもあるかも知れませんが、とりあえず第一期販売では平均坪単価300万円ぐらいで階数、広さによって幅がでてくるとみています。みなさんはいかがですか？

[606: 通りすがり]

坪350万〜といったところでは・・。
坪300だったら今住んでるところ売ってライズに引っ越します。

[607: 匿名さん]

＞ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、

実際に売りに出されるのは900戸以下でしょ。
事業協力者向けが170戸あるんだから。
つまり、約850戸くらいになるんかな。

[608: 匿名さん]

品川の湾岸沿いのマンションと同じぐらいかそれ以上では出してくると思いますね。
逆に言えば品川の湾岸沿いのマンション（いわゆるバス便物件のことですよね？）は
一時期人気は出ましたが、世間的にはブランドとしては確立されなかったので。

セオリー別冊の売り出し価格予想の8000万を80平米で計算して坪330ぐらいかな〜と希望を抱いていますが。。。

[609: 物件比較中さん]

＞６０５
＞ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、

フタコの場合は都内ギリギリというのがミソなのでは？
ギリギリの立地であるが故の川や光や風がウリなんですから。
荒川や江戸川ではなく多摩川のね。

[610: 匿名さん]

プラウドタワーはたしかマックス２億７千万だったと思うんだけど
即日完売しましたよね。最近ではたまプラ駅３分の物件も坪@300弱で即日
完売だったので坪@300以上は確実かと。むしろもし坪@300程度なら
たまプラ〜青葉台の住民の住み替え組みが多数でて即完売になって
しまうんじゃないでしょうか。わたしも引越します。

[611: 匿名さん]

>>87
調べたらたまプラ中古はせいぜい坪@200ですね。
@300はどこから出てきているのでしょうか？
ソースを教えてください。

で、たまプラ坪200だとすれば、手持ち資産に余裕がないとこの物件への住み替えは厳しいと思います。
たまプラ住民が大挙してやってくるとは思えませんね。

[612: ６１１]

アンカー間違い訂正します。

×　>>87
○　>>610

[613: 匿名さん]

物の値段のつけ方にもいろいろありますからね。

- 原価積み上げた上に、利幅を乗せる
- 相場
- 客から見た価値

一番初めの方式だと、坪200万切ることは簡単です。この土地は、何十年も東急のバランスシートに載ってるもので、恐ろしく安い簿価です。

二番目だと、この下げ相場では、先安感をある程度先読みしないと、割高な大型再開発物件という、非常に重い（喜ばしくない）評判を得ることになります。坪300万か、それより下でないときつそうです。

三番目は、デベの腕の見せ所ですが、正直「都心さえ、憧れる街」には多くの人がのけぞったと思います。決定打は「ここまで都心と競える街が 他にあるか」ですかね。この文句は、完全に二子玉川のよさを分かってないし、それ以上に幼稚で、貧しい価値観を現していて、失望を買ったと思います。

CMも、季節感、ターゲット、商品イメージ、どれも全く不明で、そもそもこの時期に敢えてコストをかけて流すほどの出来ではないですね。まぁ、とりあえず、「告知」が目的なのでしょうが、だったら、もっと普通に明るく健康的で、割と洗練された普通の二子玉川をストレートにアピールすればよかったと思います。

結論としては、この線からも、そうそう高い価格を訴求できる見通しは薄いように思います。

私は、フタコより、駒沢ー桜新町ー用賀間のほうが圧倒的にいいと思いますし、川の近くのタワーは買いません。ワンショットあたりの価額が高く、流動性が低く、売買の手数料も高い不動産というアセットは、タダでさえリスクが高いのに、十分な時の経過’（特に災害への脆弱性）という試練に耐えてきた実績もない、河原のタワマンは買えません。

[614: サラリーマンさん]

ちょっと前に、年収と、買えるマンションの坪単価を結構断定的に
論じたレスがあったように思いますが、私の見方は、

不動産は、必要最小限のものを買うのが一番だと思います。
つまり、買えるかどうかは、勿論大切な尺度ですが、十分余裕を持って
買えるレベル、あるいは、最低限、これくらいの物件には住みたいという
レベルで「抑えておく」のが大切だと思います。

言うまでもなく、家は飽くまでハコですから、そこでどう暮らすかが大事ですし、
楽しく充実して暮らすためのお金が、より重要です。

それから、年収が上がれば、ものすごい勢いで税率は（地方税は一年遅れで）上がってきますし、
固定費（子供をいい学校に入れたり、メンテの高い外車に乗ったり）も同じか
それ以上のスピードで上がりますので、結局、本当にフリーになるお金は、
正直大して変わりません。（これは年収が、高くても1-2億円以下の話です。それ以上は知りません）

加えて、年金はご覧のありさまで、日本の大きな利点の一つだった、健康保険制度も
相当きつくなっています。正直、国の社会保障制度は、完全に瓦解していると覚悟を
した方が、懸命でしょう。

となると、老後の蓄えも、相当額必要になってきます。新興国が豊かになっていくこれからは
食品やエネルギーなどのユニバーサルな生活必需品の価格が上昇する可能性が高いので、
単なる円預金ではいけないことも言うまでもありません。

よって、私のイメージですと、たとえ、一流商社に勤めようが、大手メディアに勤めようが
なかなか坪300万の35坪超（総額一億超え）物件は買えたものではないと思います。

老後（60歳時）夫婦で（住処を確保した上で）1億は残しておきたいところですから。

[615: 匿名さん]

坪@300弱だったのは新築物件です。
今売り出し中の青葉台の物件も似たようなものじゃないですか？
田都は高すぎですね。

[616: 申込予定さん]

やっぱり坪200万円以下だよね。
そうでなければ完売できなくて東急が潰れちゃうから大変ね。
坪250とかアホなこと抜かしたら絶対に俺買わない。
モデルルームも行かないね。

[617: 近所をよく知る人]

616はめちゃくちゃ言いすぎだよ（笑）

[618: 住まいに詳しい人]

まぁ、３ヶ月で860戸を完売させるなら＠270でしょうが
竣工まで２年間あるわけだから＠350で構わないでしょ

問題は現在の適正坪単価＠310が２年間でもっと下がるじゃないか？つうことで
もし竣工後も残ったら東急は例え地権者に嫌がられても最後には安売りをしちゃうのか？

[619: 匿名さん]

ここが坪200とか言ってる人は間違えなく田都の住民じゃないし
今までこの沿線の物件を検討したことない人だよね。
そもそもこの沿線で駅から徒歩５〜６分程度の新築MSなら坪200以下なんて
終点の中央林間でもないんじゃないの？

[620: 匿名さん]

世田谷なら＠２５０は固いでしょ。願望と現実は違うから。

[621: 匿名さん]

坪200とか言ってるのは坪350とかいっているお＊＊な地権者や近隣物件のオーナーをからかっているだけだっつうのｗ

[622: 周辺住民さん]

>>616
資本剰余金と利益剰余金の合計が電鉄は1,830億、不動産は910億あります。

　1室あたり1億とすると、1億×900室 = 900億ですから、例え1室も売れなくても
大ダメージを受けることがあっても、潰れることはありません。

[623: 近所をよく知る人]

多摩川そばの地盤が脆弱な土地に建つ高層マンション、地震の時本当に大丈夫なの？
それと国道２４６、環八、第三京浜、東名の影響で排気ガスの多いところだし
はっきり言って、住むところでなくショッピングをするところです。

[624: 住まいに詳しい人]

>>623
前のスレでも書いたけど
ココの土地って東京23区の中で一番頑丈な土地です

5m掘るだけで上総層という安定した地層が出てくるので杭を打つ必要がありません
横浜のランドマークタワーと同様に上総層にベタ基礎するだけで充分な強度を得られます

[625: 匿名さん]

購入する際はこういった地盤についてもどのような対策をとっているかも
きちんと問い合わせた方が良さそうですね。
どうやら液状化の問題は避けられないようだし・・・。

624さんが責任を取る訳ではないのですから、
断言しない方がいいですよ。デベさんに迷惑をかけますよ。

[626: 匿名さん]

>>624
安く建てることが可能ってことでしょうか？
お手ごろ価格が期待できそうですね。

[627: 匿名さん]

>>624
いくら地盤がしっかりしてても、多摩川が氾濫したときにその流れの中になってしまう土地では価値がないですよね。
この点に関して正確な情報が欲しいところです。

[628: 購入検討中さん]

まぁ、田都というか、気持ちは未だに「新玉川線」ですがね。
ここ坪200万あると思いますよ。

まず、ここは駅10分です。
かつ駅が比較的大きく、エスカレータも長いし、駅前は人通りも多いので、
実際に電車に乗り降りすのにかなりの時間を要します。小さな各駅停車駅にも
それなりのメリットはあるのです。

それから、相場観については、バブル相場前から、今日まで、
相場の上げさげをずーーーと見てきた人にとっては、二子玉川の駅10分
大型再開発物件が坪200万でも、特段驚きはないです。
（昨年の春に、200万で出てきたら驚きますが）

上がれば下げる、下げれば上がる、それが相場です。

かつ、ここは東急がかなり以前から仕入れいた、安ーーーい土地ですから、
200万台は十分現実的だと思います。

それが分からないのは、

①相場を見てきた期間が短い
②相場の方向性が分かっていない
③売主のコスト構造が分かっていない
④どうしても高値誘導したい個人的利害関係がある

のいずれかではないでしょうか？


>616
>ここが坪200とか言ってる人は間違えなく田都の住民じゃないし
>今までこの沿線の物件を検討したことない人だよね。
>そもそもこの沿線で駅から徒歩５〜６分程度の新築MSなら坪200以下なんて
>終点の中央林間でもないんじゃないの？

[629: 匿名さん]

川向こうでは坪１００万円台からありますよ。
終点は朝座れるからやや人気だけど。

[630: 匿名さん]

地盤がいいという言い方は正確でないですね。
常に表土が川の氾濫にっよって流されてきただけのことです。

そのことだけとって、いい地盤などとは言えません。

川の氾濫の脅威、風害、主要道路による大気汚染からは逃れられない。
また、低湿地であることも事実。

瀬田や岡本とは、距離は近くても全く異なる世界です。

[631: 匿名さん]

週末は高島屋に群がる川崎市民たちで、ただでさえ周辺道路は大混雑。そこにこの規模のマンションが建ち、「都心に憧れる」川崎市民がこぞって大移動。さらに駅前が再開発されることによって駅周辺は平日でも大変なことになりそうですね…。

[632: 匿名さん]

地盤が強いのは崖線の上であってこことは関係ないんじゃないの？

[633: 匿名さん]

>>623,630
　タワーマンションの基礎は多摩川によって上流から運ばれてきた表層土ではなく、Ｎ値50以上
の強固な上総層から支持をとります。よってお二人の論理は間違ってます。液状化してもタワマン
は傾きません。

　一方一般的な低層マンションは上総層まで基礎を打たないので、液状化や地盤の変動等により
傾く可能性はタワマンより高いです。

　つまり玉川の地盤は「表面は柔いがタワマンの基礎は強固」ということです。もし周辺土地が
液状化しても復旧できます。もちろんタワマンは傾かないので、費用負担は外構程度でしょう。
一方低層マンションが傾いたら、解体建て替えが必要です。もちろん費用はマンションオーナー
負担です。


>それと国道２４６、環八、第三京浜、東名の影響で排気ガスの多いところだし

>川の氾濫の脅威、風害、主要道路による大気汚染からは逃れられない。
>また、低湿地であることも事実。
>瀬田や岡本とは、距離は近くても全く異なる世界です。

　各道路と玉川・瀬田・岡本の位置関係をご存じでしょうか？瀬田・岡本の方が２４６・環八・
東名に近いんですよ。グーグルマップでも確認してみてください。

　風が一般的に西から吹くことより、渋滞の名所環八瀬田交差点の排ガスの影響は、用賀・中町
方面がより深刻ではないかと。　

　掲示板には気分ではなく理屈で書き込んでください。見苦しいですよ。

[634: 匿名さん]

>628ここ坪200万あると思いますよ。

わたしはここ２〜３年たまプラ〜青葉台駅徒歩５分ぐらいの新築MSを見てきましたが
東名や246の真横でもない限り坪250以上はあたりまえでそれらの物件が中古で出たと
しても新築時を大幅に下回る金額ではまず出てきません。
東急が川向こうより坪単価下げてまで大規模マンションの大安売りをする意味って
あるのでしょうか？もちろん坪200ならこんな嬉しいことはないですが。

[635: 申込予定さん]

2年前に購入したたまぷらの分譲マンションに住む者ですが、二人目の子供が生まれたので70㎡では手狭になるので、ここを検討しています。

不動産屋さんの話では自宅は3500万円くらいで売れるらしいので、5000万円以内で80㎡以上だったらなんとか購入できると考えています。（90㎡以上なら5500万円まで予算があります。）

2年前に自己資金を使い果たしてしまったので引渡の2年後までには頭金は700万円、2年後のローン残債3300万円なのでうまく行きそうな気がするのですが、買替特約は最長どのくらいまで受任してもらえるでしょうか？
できれば引渡ギリギリまで買替期間を設定してもらいたいのですが不動産屋さんはせいぜい3ヶ月がいっぱいでそれ以上は無理と言いますが、それが業界の常識でしょうか？
もしそうだとすれば引渡しまで1年以上も残して自宅を売却して賃貸住宅へ転居することになるのですが、無駄な家賃を1年以上払うなど言語道断です。
それに2年後までには相場が回復して自宅が3500万円より高く売れる可能性も高く、私自身も期限の利益を喪失してしまいます。

幸いにも東急不動産役員のコネがあるので期間延長をお願いしてみるつもりですが、上手な交渉のコツはありますか？
詳しい方に回答よろしくお願いします。

[636: 匿名さん]

釣りなのか、ホントにズレた人なのか判断が難しい・・・

[637: 購入経験者さん]

今の時期に完売はいずれにしても難しいのではないでしょうか。。。。

[638: 匿名さん]

都心でも坪２６０万くらいの物件増えてますからね。
坪２００万はどうかと思いますが、坪２２０万くらいからはあるでしょうね。

[639: 散歩に来る人]

大井町から徒歩５分の物件が坪300万円以上で完売とのこと。

[640: 匿名さん]

>>598の＠180万説は大笑いですね。
もっとも釣りとかではなく、>>588の
>完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
>その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？
の発言によって格の違いを指摘されて、事実であるがゆえにト チ 狂 っ てしまった
それら地域の「ご近所さん」でしょう。
>>598の言いたかったことは
>武蔵小杉や豊洲のほうがずっとマシ
という誰にも賛同してもらえない自説だけです。

[641: 匿名さん]

特約云々の前に80平米が8000万以内なんかで買えるわけがないですよ。
万が一その価格だとしても、必ずや抽選になるでしょうから、買いたくても買えない事態もあるでしょうね。
って、やっぱり釣りかな？

[642: 匿名さん]

特約云々の前に80平米が5000万以内なんかで買えるわけがないですよ。
万が一その価格だとしても、必ずや抽選になるでしょうから、買いたくても買えない事態もあるでしょうね。
って、やっぱり釣りかな？

[643: 匿名さん]

ここと同じ南千住の東急が坪２６０万ですよ。
そこと大差ない田舎度（もっと田舎か）で
坪３００なんてありえないね。
市場状況を読み違えて売れ残り多数の物件にならなければいいね。
ここは田舎の二子玉川。
閑静な住宅街でもない再開発地域。
そして高級住宅地にはない高層マンション。
幻想しすぎだよ。
坪２２０〜平均坪２５０、最上階で億ション。
そんな平凡なマンションでしょ。

[644: 匿名さん]

>>643

田舎者とか、東京育ちでも山谷のドヤ街近くの貧民窟で育った向きには
二子玉川と南千住の決定的な違いが分からないんだね。

坊や、何も知らないのに無理して書き込みとかしなくていいんだよ。
さあ、もう山谷のおウチにお帰り。

[645: 匿名さん]

>>644
>坊や、何も知らないのに無理して書き込みとかしなくていいんだよ。
では具体的にどうぞ。


東急不動産　坪３００万？　駅徒歩１０分物件
二子玉川→大手町
08:06出発 08:38到着
32分（乗車32分）距離：18.1km
運賃：片道380円乗り換え：0回
定期代：1か月14,520円　3か月41,390円　6か月78,420円


東急不動産　坪２６０万　駅徒歩１分物件
南千住→大手町
08:17出発 08:38到着
21分（乗車19分、ほか2分）距離：8.4km
運賃：片道190円乗り換え：1回
定期代：1か月7,310円　3か月20,840円　6か月39,480円

南千住と二子玉川だと、二子玉川の方が、
都内の大手町オフィスまで２倍以上田舎にあるんですね。
３０分以上通勤電車に乗車なんて田舎物件の何物でもないですね。

[646: 匿名さん]

こんなこと書いてる人って南千住に行ったことがないんだと思う。
一度行ってみるといいよ。
私は頼まれても絶対に住みたくない！

[647: 匿名さん]

タクシー運賃比較

東急不動産　坪３００万？　駅徒歩１０分物件
二子玉川→大手町
総距離は約18.3kmです。
乗車区間： 東京都 世田谷区〜東京都 千代田区
予想運賃： 日中 5,760円〜6,650円
深夜 7,520円〜7,940円

東急不動産　坪２６０万　駅徒歩１分物件
南千住→大手町
総距離は約8363mです。
乗車区間： 東京都 荒川区〜東京都 千代田区
予想運賃： 日中 2,720円〜3,050円
深夜 3,520円〜3,700円

世田谷ブランドを語りたいのならご自由にどうぞ。
事実は事実ですから。

[648: 匿名さん]

>>646
私はどちらも住みませんが、
市場の空気を読めない論戦に意義を唱えているだけですよ。

最近話題のこの物件
住友不動産　駅徒歩４分
08:22出発 08:38到着
16分（乗車8分、徒歩5分、ほか3分）距離：4.8km
運賃：片道260円乗り換え：1回
定期代：1か月10,770円　3か月30,710円　6か月58,160円

だって坪３５０万は妥当と言われ、
蓋を開けてみたら坪２６０万からだったことをお忘れなく。

[649: 匿名さん]

最近、このスレッドも荒れてますね。
>>586の書き込みが、結構、真実をついているのかもしれません。

城南地域だと辺鄙なところを除けば、つい最近までは最低でも坪@300以上で取引されています。まして、ここは二子玉川でも稀有の立地ですから、それ以上の価格がつくのは当然なのです。

但し、坪@250以下を期待している人にも可能性がないという訳ではないと思います。
・今後、市況がさらに悪化する可能性がある。
・そのうえで、低層階＆眺望無し＆日当たり無し＆別棟とお見合いの、狭かろう安かろうの部屋
と条件がそろえば、可能性が出てくるかもしれません。まぁ、安いところを期待して狙うのは勝手なので、せいぜい夢をみて夢がかなったら申し込んでくださいな。

繰り返しますが、ここは二子玉川でも稀有な立地なんです。この物件の中でもさらに条件の良い住戸には、相応の価格がつきます。ファミリーで考えるならば、最低でも１憶必要だと思いますよ。それが用意できない人は、眺望無し＆日当たり無しの狭い部屋に住んでくださいな。この物件を完売するには、そういう住戸の購入者も必要です。

[650: 匿名さん]

距離だけで価値云々言う人って豊○とか城東・城北がお似合い、というかすでに住民なのかな？
まあ満足してるならこんなスレに来るわきゃないわなw