二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[581: 圧派鱒]

アッパーマスってナに？

[582: わたし、アッパーマスですの。ホホホ。]

>>581
ググれば出てくるよ。

[583: 匿名さん]

早く価格が発表にならないかな。価格次第で検討したいと思ってます。

[584: 周辺住民さん]

都心、パークコート赤坂ザ・タワー、三井＆住友　麻布十番タワープロジェクト、、、
その他、都心でも高級タワーマンションはいっぱいあります。低層だけが高級ではない
です。

[585: どビギナーさん]

>>575 さん ＆ >>576さん

私は100平米で1.5億円くらいしてもちっともおかしくないと思います。
このタワーの中でも希少な住戸ですからね。

[586: 匿名さん]

この物件の販売状況予想

価格発表前
・デベは稀有の立地と思って強気
・二子玉川に憧れる検討者多数、しかも中層階@500でもおかしくないと言っているの輩がいる

予定価格検討段階
・デベでは平均@350での予定（低層眺望なし@270〜最上階多摩川側@550）

モデルルームオープン
・さすがは二子玉川、大反響となり新聞のニュースでも取り上げられたほどである
・しかし裏では、販売予定価格をみて購入をあきらめる検討者が多数

第一期分譲開始
・申込者は100戸程度。売れ残りは50戸。
・低層階は売れるのだが、高層階、中層階はほとんど購入者なし。
・デベはこのままでは完売が不可能と判断

第一期分譲後
・不動産市況はますます悪化中
・デベは販売済み物件を含めて値下げを発表（価格は非公開）

第ｎ期ｍ次分譲
・デベは焦るものの、数10戸ずつしか売り出しができない。
・先着順受付住戸も多数残っている状態。

物件完成、引き渡し
・この時点でも200戸の未販売住戸あり。現地モデルルームオープン。
・不動産市況はますます悪化し、販売完了の目途が立たず。

物件完成１年後
・デベは売り切をあきらめ、再販業者に一括で売却

その後
・物件は当初価格の４割引き程度で完売

物件完成２年後
・正規料金で買った住民と再販業者から割引で買った住民に感情的なしこりあり、管理が難航…


おつきあいいただきありがとうございました。
この文章に腹が立った方も多いかと思いますが、値付けを失敗するとこんなことになりかねません。
そうならないように、東急には適正価格で販売してもらいたいものですね。

[587: 匿名]

完成後、売れ残り物件を探します

[588: 匿名さん]

妄想乙。

腹が立つ?いえいえ、とんでもない。
楽しませてもらいましたよ。内容じゃなく、あなたみたいな人の存在に。

完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？

[589: ５８６]

>>588
さすがに４割引きは言い過ぎですね。
でも今後市況が悪化すると３割引きは可能性としてはあると思います。

このマンションは立地は抜群にいいと思うのですが、複数棟存在するのでお見合いの部屋が多いと思うんです。
そういう条件の悪い部屋をいかに適正値付け売り切るかが東急の腕の見せ所でしょうね。

[590: 周辺住民さん]

大規模すぎて
逆に値付けが難しいかもしれないですね。
ファミリー層がメインだろうから
本当のお金持ちは意外と買わないでしょうし……。
独身、若いファミリー層、定年退職夫婦の
複数世代をうまく組み合わせる間取りと
値段を設定できるかどうか、東急の手腕が問われるところですね。

[591: 購入検討中さん]

レスと同様に人気ですね
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

モデルオープンが楽しみです

[592: 購入検討中さん]

中層で南側、70平米5500万以内なら買いたいです！

[593: マンション投資家さん]

こちらの物件が坪350万と予想されて書き込んでいる方は、

デベ、煽り、あとは近隣住民および地権者、ですね。

近隣住民および地権者さんは、あわよくばもしくは最低でも坪300から320万で売却したいのでしょうね。

[594: 物件比較中さん]

>>586
ものすごくありうる展開だ。
４割引はいくらなんでも言いすぎだけど、売れ残り1年で他業者にバルク売りになれば３割引は
ありうる。

下丸子の同じように約1000戸で高層・低層棟がいりまじったマンションがそんな感じだった。
眺望・日照の悪い低価格物件は結構な競争率で売れたけど、
中価格〜高価格物件は、割高で売れなかった。

竣工後は、モデルルームに見に行っただけで、お茶のみならず、ケーキとかまで
出してくれて、もてなしてくれたっけな。

下丸子の物件は確か、スーパー堤防で、マンション前の遊歩道がものすごく綺麗に整備されてて
天海がおしゃれに散歩している姿が東横線の車内広告のテレビで流れてて
結構、あれを見て憧れた人も多かったと思う。

二子玉川は、誰かが書いてたけど、スーパー堤防にならないの？
それが本当なら、残念だ。
販売時期(９月〜１０月)に台風で大雨降ったら、濁流と化した多摩川を見て、不安に思って
二の足踏む人もいると思う。

二子玉川の地元民達にも協力してもらって今からでもスーパー堤防に向けてなんとか頑張ればいいのに。

[595: 匿名さん]

＞586、594
そんなに甘い展開になれば良いのですが。検討したいのですが資金不足が心配です。
楽観的に考えないほうが良いのでは？
単なる意見なので、判断はお任せします。

ただただ早く価格が知りたい。

[596: どビギナーさん]

>>575 さん ＆ >>576さん　＆>>586さん

小学生の計算間違えましたスイマセン・・・。
「25階から30階程度、100平米」の方位がよい住戸なら＠400として1.2億円ですね。
そんなものでしょう。

なお私の予測はあくまで売り出し単価です。
適正価格なんて議論はどうでもいいです。

[597: 匿名]

そうですね。価格次第です。
財閥系の大手デベロッパーのように強気価格だと、完売はまずないと思います。

[598: ご近所さん]

まー、＠350なんて言うのはタダですからね。
私の予想は平均＠180万ですね。
低層階はきっと＠130万くらいから出てくると思います。
だって武蔵小杉や豊洲のほうがずっとマシですから当然でしょ。
東急不動産は倒産寸前だから藁にもすがる思いでこのマンションを完売しようと考えてるはず。
そうなると完売するには武蔵小杉や豊洲より安く設定して買得感をつけないとダメです。
インパクトのある価格設定、それは＠200万切りです。
東急不動産はこの土地を二束三文で仕入れてますから建築費+＠30万くらいで元が取れるはず。
建築費が＠120万だとしたら＠150万で十分なので低層は＠130万、高層で＠220万、平均すると
＠180万と予想したのが根拠です。
100㎡で3900万円前後だったら私も検討したいと思っています。
私の子供はまだ小さいので向きや眺望はあまり関心ありません。
多くの人は向きの良い部屋を好むので抽選もなく買えると期待してます。
＠350万なんて予想する地権者は東急に裏切られたとわめき散らすでしょうね。
いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。
価格発表が楽しみです。

[599: 匿名さん]

>>598
マンションの建築費なんて坪60万くらいですよ。
高級マンションやタワーマンションでも坪70万台です。
マンション価格は土地代と建築費が五分五分で、
宣伝費と営業の人権代が3割程度です。

[600: 匿名さん]

>>598
>いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。

当然あなたも対象だよね？

[601: 物件比較中さん]

＞５９８
ぷっ、いくら何でも。
＠１８０だとこの沿線では南町田あたりの相場ですよ。
ここは腐ってもフ・タ・コ・タ・マ・ガ・ワなんですから。

[602: 匿名さん]

言わずもがなですが、
５９８は、取り合わずにスルーした方がいいかと・・・
いろんな意味で

[603: 匿名さん]

地権者や売主の書き込みは禁止じゃなかったですか？

[604: 匿名さん]

>>598-602
釣られるにしてもその相手があまりにもお粗末。
スルーしましょう。

[605: 申込予定さん]

やっぱり、平均坪300万円ってところが妥当なんじゃないでしょうか。方位や階にもよるだろうけど80平米で7200万円。周辺の中古マンションでも低層中心とはいえ、80平米で今でも7500-8000万円ぐらいしてるし。これが6000万円台前半とかになってくると、ものすごい倍率になりそう。品川の湾岸沿いのマンションが、大体平米100万円、坪330万円ってとこだし。ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、ま、坪300万円ぐらいじゃないかなーと思ってます☆　ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、景気状況によっては、値下げ販売などもあるかも知れませんが、とりあえず第一期販売では平均坪単価300万円ぐらいで階数、広さによって幅がでてくるとみています。みなさんはいかがですか？

[606: 通りすがり]

坪350万〜といったところでは・・。
坪300だったら今住んでるところ売ってライズに引っ越します。

[607: 匿名さん]

＞ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、

実際に売りに出されるのは900戸以下でしょ。
事業協力者向けが170戸あるんだから。
つまり、約850戸くらいになるんかな。

[608: 匿名さん]

品川の湾岸沿いのマンションと同じぐらいかそれ以上では出してくると思いますね。
逆に言えば品川の湾岸沿いのマンション（いわゆるバス便物件のことですよね？）は
一時期人気は出ましたが、世間的にはブランドとしては確立されなかったので。

セオリー別冊の売り出し価格予想の8000万を80平米で計算して坪330ぐらいかな〜と希望を抱いていますが。。。

[609: 物件比較中さん]

＞６０５
＞ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、

フタコの場合は都内ギリギリというのがミソなのでは？
ギリギリの立地であるが故の川や光や風がウリなんですから。
荒川や江戸川ではなく多摩川のね。

[610: 匿名さん]

プラウドタワーはたしかマックス２億７千万だったと思うんだけど
即日完売しましたよね。最近ではたまプラ駅３分の物件も坪@300弱で即日
完売だったので坪@300以上は確実かと。むしろもし坪@300程度なら
たまプラ〜青葉台の住民の住み替え組みが多数でて即完売になって
しまうんじゃないでしょうか。わたしも引越します。

[611: 匿名さん]

>>87
調べたらたまプラ中古はせいぜい坪@200ですね。
@300はどこから出てきているのでしょうか？
ソースを教えてください。

で、たまプラ坪200だとすれば、手持ち資産に余裕がないとこの物件への住み替えは厳しいと思います。
たまプラ住民が大挙してやってくるとは思えませんね。

[612: ６１１]

アンカー間違い訂正します。

×　>>87
○　>>610

[613: 匿名さん]

物の値段のつけ方にもいろいろありますからね。

- 原価積み上げた上に、利幅を乗せる
- 相場
- 客から見た価値

一番初めの方式だと、坪200万切ることは簡単です。この土地は、何十年も東急のバランスシートに載ってるもので、恐ろしく安い簿価です。

二番目だと、この下げ相場では、先安感をある程度先読みしないと、割高な大型再開発物件という、非常に重い（喜ばしくない）評判を得ることになります。坪300万か、それより下でないときつそうです。

三番目は、デベの腕の見せ所ですが、正直「都心さえ、憧れる街」には多くの人がのけぞったと思います。決定打は「ここまで都心と競える街が 他にあるか」ですかね。この文句は、完全に二子玉川のよさを分かってないし、それ以上に幼稚で、貧しい価値観を現していて、失望を買ったと思います。

CMも、季節感、ターゲット、商品イメージ、どれも全く不明で、そもそもこの時期に敢えてコストをかけて流すほどの出来ではないですね。まぁ、とりあえず、「告知」が目的なのでしょうが、だったら、もっと普通に明るく健康的で、割と洗練された普通の二子玉川をストレートにアピールすればよかったと思います。

結論としては、この線からも、そうそう高い価格を訴求できる見通しは薄いように思います。

私は、フタコより、駒沢ー桜新町ー用賀間のほうが圧倒的にいいと思いますし、川の近くのタワーは買いません。ワンショットあたりの価額が高く、流動性が低く、売買の手数料も高い不動産というアセットは、タダでさえリスクが高いのに、十分な時の経過’（特に災害への脆弱性）という試練に耐えてきた実績もない、河原のタワマンは買えません。

[614: サラリーマンさん]

ちょっと前に、年収と、買えるマンションの坪単価を結構断定的に
論じたレスがあったように思いますが、私の見方は、

不動産は、必要最小限のものを買うのが一番だと思います。
つまり、買えるかどうかは、勿論大切な尺度ですが、十分余裕を持って
買えるレベル、あるいは、最低限、これくらいの物件には住みたいという
レベルで「抑えておく」のが大切だと思います。

言うまでもなく、家は飽くまでハコですから、そこでどう暮らすかが大事ですし、
楽しく充実して暮らすためのお金が、より重要です。

それから、年収が上がれば、ものすごい勢いで税率は（地方税は一年遅れで）上がってきますし、
固定費（子供をいい学校に入れたり、メンテの高い外車に乗ったり）も同じか
それ以上のスピードで上がりますので、結局、本当にフリーになるお金は、
正直大して変わりません。（これは年収が、高くても1-2億円以下の話です。それ以上は知りません）

加えて、年金はご覧のありさまで、日本の大きな利点の一つだった、健康保険制度も
相当きつくなっています。正直、国の社会保障制度は、完全に瓦解していると覚悟を
した方が、懸命でしょう。

となると、老後の蓄えも、相当額必要になってきます。新興国が豊かになっていくこれからは
食品やエネルギーなどのユニバーサルな生活必需品の価格が上昇する可能性が高いので、
単なる円預金ではいけないことも言うまでもありません。

よって、私のイメージですと、たとえ、一流商社に勤めようが、大手メディアに勤めようが
なかなか坪300万の35坪超（総額一億超え）物件は買えたものではないと思います。

老後（60歳時）夫婦で（住処を確保した上で）1億は残しておきたいところですから。

[615: 匿名さん]

坪@300弱だったのは新築物件です。
今売り出し中の青葉台の物件も似たようなものじゃないですか？
田都は高すぎですね。

[616: 申込予定さん]

やっぱり坪200万円以下だよね。
そうでなければ完売できなくて東急が潰れちゃうから大変ね。
坪250とかアホなこと抜かしたら絶対に俺買わない。
モデルルームも行かないね。

[617: 近所をよく知る人]

616はめちゃくちゃ言いすぎだよ（笑）

[618: 住まいに詳しい人]

まぁ、３ヶ月で860戸を完売させるなら＠270でしょうが
竣工まで２年間あるわけだから＠350で構わないでしょ

問題は現在の適正坪単価＠310が２年間でもっと下がるじゃないか？つうことで
もし竣工後も残ったら東急は例え地権者に嫌がられても最後には安売りをしちゃうのか？

[619: 匿名さん]

ここが坪200とか言ってる人は間違えなく田都の住民じゃないし
今までこの沿線の物件を検討したことない人だよね。
そもそもこの沿線で駅から徒歩５〜６分程度の新築MSなら坪200以下なんて
終点の中央林間でもないんじゃないの？

[620: 匿名さん]

世田谷なら＠２５０は固いでしょ。願望と現実は違うから。

[621: 匿名さん]

坪200とか言ってるのは坪350とかいっているお＊＊な地権者や近隣物件のオーナーをからかっているだけだっつうのｗ

[622: 周辺住民さん]

>>616
資本剰余金と利益剰余金の合計が電鉄は1,830億、不動産は910億あります。

　1室あたり1億とすると、1億×900室 = 900億ですから、例え1室も売れなくても
大ダメージを受けることがあっても、潰れることはありません。

[623: 近所をよく知る人]

多摩川そばの地盤が脆弱な土地に建つ高層マンション、地震の時本当に大丈夫なの？
それと国道２４６、環八、第三京浜、東名の影響で排気ガスの多いところだし
はっきり言って、住むところでなくショッピングをするところです。

[624: 住まいに詳しい人]

>>623
前のスレでも書いたけど
ココの土地って東京23区の中で一番頑丈な土地です

5m掘るだけで上総層という安定した地層が出てくるので杭を打つ必要がありません
横浜のランドマークタワーと同様に上総層にベタ基礎するだけで充分な強度を得られます

[625: 匿名さん]

購入する際はこういった地盤についてもどのような対策をとっているかも
きちんと問い合わせた方が良さそうですね。
どうやら液状化の問題は避けられないようだし・・・。

624さんが責任を取る訳ではないのですから、
断言しない方がいいですよ。デベさんに迷惑をかけますよ。

[626: 匿名さん]

>>624
安く建てることが可能ってことでしょうか？
お手ごろ価格が期待できそうですね。

[627: 匿名さん]

>>624
いくら地盤がしっかりしてても、多摩川が氾濫したときにその流れの中になってしまう土地では価値がないですよね。
この点に関して正確な情報が欲しいところです。

[628: 購入検討中さん]

まぁ、田都というか、気持ちは未だに「新玉川線」ですがね。
ここ坪200万あると思いますよ。

まず、ここは駅10分です。
かつ駅が比較的大きく、エスカレータも長いし、駅前は人通りも多いので、
実際に電車に乗り降りすのにかなりの時間を要します。小さな各駅停車駅にも
それなりのメリットはあるのです。

それから、相場観については、バブル相場前から、今日まで、
相場の上げさげをずーーーと見てきた人にとっては、二子玉川の駅10分
大型再開発物件が坪200万でも、特段驚きはないです。
（昨年の春に、200万で出てきたら驚きますが）

上がれば下げる、下げれば上がる、それが相場です。

かつ、ここは東急がかなり以前から仕入れいた、安ーーーい土地ですから、
200万台は十分現実的だと思います。

それが分からないのは、

①相場を見てきた期間が短い
②相場の方向性が分かっていない
③売主のコスト構造が分かっていない
④どうしても高値誘導したい個人的利害関係がある

のいずれかではないでしょうか？


>616
>ここが坪200とか言ってる人は間違えなく田都の住民じゃないし
>今までこの沿線の物件を検討したことない人だよね。
>そもそもこの沿線で駅から徒歩５〜６分程度の新築MSなら坪200以下なんて
>終点の中央林間でもないんじゃないの？

[629: 匿名さん]

川向こうでは坪１００万円台からありますよ。
終点は朝座れるからやや人気だけど。

[630: 匿名さん]

地盤がいいという言い方は正確でないですね。
常に表土が川の氾濫にっよって流されてきただけのことです。

そのことだけとって、いい地盤などとは言えません。

川の氾濫の脅威、風害、主要道路による大気汚染からは逃れられない。
また、低湿地であることも事実。

瀬田や岡本とは、距離は近くても全く異なる世界です。