二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[581: 圧派鱒]

アッパーマスってナに？

[582: わたし、アッパーマスですの。ホホホ。]

>>581
ググれば出てくるよ。

[583: 匿名さん]

早く価格が発表にならないかな。価格次第で検討したいと思ってます。

[584: 周辺住民さん]

都心、パークコート赤坂ザ・タワー、三井＆住友　麻布十番タワープロジェクト、、、
その他、都心でも高級タワーマンションはいっぱいあります。低層だけが高級ではない
です。

[585: どビギナーさん]

>>575 さん ＆ >>576さん

私は100平米で1.5億円くらいしてもちっともおかしくないと思います。
このタワーの中でも希少な住戸ですからね。

[586: 匿名さん]

この物件の販売状況予想

価格発表前
・デベは稀有の立地と思って強気
・二子玉川に憧れる検討者多数、しかも中層階@500でもおかしくないと言っているの輩がいる

予定価格検討段階
・デベでは平均@350での予定（低層眺望なし@270〜最上階多摩川側@550）

モデルルームオープン
・さすがは二子玉川、大反響となり新聞のニュースでも取り上げられたほどである
・しかし裏では、販売予定価格をみて購入をあきらめる検討者が多数

第一期分譲開始
・申込者は100戸程度。売れ残りは50戸。
・低層階は売れるのだが、高層階、中層階はほとんど購入者なし。
・デベはこのままでは完売が不可能と判断

第一期分譲後
・不動産市況はますます悪化中
・デベは販売済み物件を含めて値下げを発表（価格は非公開）

第ｎ期ｍ次分譲
・デベは焦るものの、数10戸ずつしか売り出しができない。
・先着順受付住戸も多数残っている状態。

物件完成、引き渡し
・この時点でも200戸の未販売住戸あり。現地モデルルームオープン。
・不動産市況はますます悪化し、販売完了の目途が立たず。

物件完成１年後
・デベは売り切をあきらめ、再販業者に一括で売却

その後
・物件は当初価格の４割引き程度で完売

物件完成２年後
・正規料金で買った住民と再販業者から割引で買った住民に感情的なしこりあり、管理が難航…


おつきあいいただきありがとうございました。
この文章に腹が立った方も多いかと思いますが、値付けを失敗するとこんなことになりかねません。
そうならないように、東急には適正価格で販売してもらいたいものですね。

[587: 匿名]

完成後、売れ残り物件を探します

[588: 匿名さん]

妄想乙。

腹が立つ?いえいえ、とんでもない。
楽しませてもらいましたよ。内容じゃなく、あなたみたいな人の存在に。

完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？

[589: ５８６]

>>588
さすがに４割引きは言い過ぎですね。
でも今後市況が悪化すると３割引きは可能性としてはあると思います。

このマンションは立地は抜群にいいと思うのですが、複数棟存在するのでお見合いの部屋が多いと思うんです。
そういう条件の悪い部屋をいかに適正値付け売り切るかが東急の腕の見せ所でしょうね。

[590: 周辺住民さん]

大規模すぎて
逆に値付けが難しいかもしれないですね。
ファミリー層がメインだろうから
本当のお金持ちは意外と買わないでしょうし……。
独身、若いファミリー層、定年退職夫婦の
複数世代をうまく組み合わせる間取りと
値段を設定できるかどうか、東急の手腕が問われるところですね。

[591: 購入検討中さん]

レスと同様に人気ですね
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

モデルオープンが楽しみです

[592: 購入検討中さん]

中層で南側、70平米5500万以内なら買いたいです！

[593: マンション投資家さん]

こちらの物件が坪350万と予想されて書き込んでいる方は、

デベ、煽り、あとは近隣住民および地権者、ですね。

近隣住民および地権者さんは、あわよくばもしくは最低でも坪300から320万で売却したいのでしょうね。

[594: 物件比較中さん]

>>586
ものすごくありうる展開だ。
４割引はいくらなんでも言いすぎだけど、売れ残り1年で他業者にバルク売りになれば３割引は
ありうる。

下丸子の同じように約1000戸で高層・低層棟がいりまじったマンションがそんな感じだった。
眺望・日照の悪い低価格物件は結構な競争率で売れたけど、
中価格〜高価格物件は、割高で売れなかった。

竣工後は、モデルルームに見に行っただけで、お茶のみならず、ケーキとかまで
出してくれて、もてなしてくれたっけな。

下丸子の物件は確か、スーパー堤防で、マンション前の遊歩道がものすごく綺麗に整備されてて
天海がおしゃれに散歩している姿が東横線の車内広告のテレビで流れてて
結構、あれを見て憧れた人も多かったと思う。

二子玉川は、誰かが書いてたけど、スーパー堤防にならないの？
それが本当なら、残念だ。
販売時期(９月〜１０月)に台風で大雨降ったら、濁流と化した多摩川を見て、不安に思って
二の足踏む人もいると思う。

二子玉川の地元民達にも協力してもらって今からでもスーパー堤防に向けてなんとか頑張ればいいのに。

[595: 匿名さん]

＞586、594
そんなに甘い展開になれば良いのですが。検討したいのですが資金不足が心配です。
楽観的に考えないほうが良いのでは？
単なる意見なので、判断はお任せします。

ただただ早く価格が知りたい。

[596: どビギナーさん]

>>575 さん ＆ >>576さん　＆>>586さん

小学生の計算間違えましたスイマセン・・・。
「25階から30階程度、100平米」の方位がよい住戸なら＠400として1.2億円ですね。
そんなものでしょう。

なお私の予測はあくまで売り出し単価です。
適正価格なんて議論はどうでもいいです。

[597: 匿名]

そうですね。価格次第です。
財閥系の大手デベロッパーのように強気価格だと、完売はまずないと思います。

[598: ご近所さん]

まー、＠350なんて言うのはタダですからね。
私の予想は平均＠180万ですね。
低層階はきっと＠130万くらいから出てくると思います。
だって武蔵小杉や豊洲のほうがずっとマシですから当然でしょ。
東急不動産は倒産寸前だから藁にもすがる思いでこのマンションを完売しようと考えてるはず。
そうなると完売するには武蔵小杉や豊洲より安く設定して買得感をつけないとダメです。
インパクトのある価格設定、それは＠200万切りです。
東急不動産はこの土地を二束三文で仕入れてますから建築費+＠30万くらいで元が取れるはず。
建築費が＠120万だとしたら＠150万で十分なので低層は＠130万、高層で＠220万、平均すると
＠180万と予想したのが根拠です。
100㎡で3900万円前後だったら私も検討したいと思っています。
私の子供はまだ小さいので向きや眺望はあまり関心ありません。
多くの人は向きの良い部屋を好むので抽選もなく買えると期待してます。
＠350万なんて予想する地権者は東急に裏切られたとわめき散らすでしょうね。
いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。
価格発表が楽しみです。

[599: 匿名さん]

>>598
マンションの建築費なんて坪60万くらいですよ。
高級マンションやタワーマンションでも坪70万台です。
マンション価格は土地代と建築費が五分五分で、
宣伝費と営業の人権代が3割程度です。

[600: 匿名さん]

>>598
>いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。

当然あなたも対象だよね？