二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[561: 匿名さん]

だからさ〜いくらネガキャン繰り返しても＠２５０万円にはならないから諦めろよｗ

[562: 匿名さん]

多摩川が見えない低層階の北向きならば、@250以下は十分あり得るでしょう。
昨今の市況低迷もあるので、あまり価格をあげすぎると大量の売れ残りの可能性もあります。

以下は、最近まで大量供給が続いた品川の市況です（2007年末のデータのようです）http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/?P=1
品川の中古マンションの単価は@270〜@320ぐらい(品川駅直結のＶタワーを除く)です。
おそらく市況が悪化した現在はもう少し下がっていると思います。
品川とは場所も違うし環境も違うので比較にならないと思う方も多いと思いますが、
相場的には似ている地域だと思いますよ。二子玉川に幻想をいだくのもいいですが、
現実を知った方がいいと思います。買う側にとっては安い方が良いじゃないですか。
階と方角を選ばなければ、一般サラリーマンにも手が届きそうなきがします。

とはいいましたが、この物件を買うなら多摩川の眺望は必須条件だと思います。
私なら多摩川が見える南向きの部屋を選びます。
そういった条件の良い部屋の単価がいくらになるのかは興味深いところです。

[563: 銀行関係者さん]

別に即日完売目指してるわけじゃないし、2010年3月までに売れればいいのに
@250万以下にして年収500〜600万円の人で溢れるマンションにする必要ないです。
もともと収入の高い方が好んで住みたがる新玉川線で、中でも知名度ピカイチの
二子玉川ですよ。
何が悲しくて@250万にする必要があるの？
北向き低層階でも@250はないでしょうね。

それにこの立地と開発はAクラスの評価を受けますよ。
湿地とか砂礫層とか崖下とかは関係ありませんからね。
必死の反論が予想されますが、価格発表が楽しみです。

[564: 物件比較中さん]

週末の交通渋滞には辟易しますが、
ここの一体開発はありだと感じます。
子供がいる家庭にはいい物件でしょう。
安全にサイクリングやらスポーツやらを楽しめて
釣りをしたり、上流でバーベキューしたり
アクティブな家族にはいい物件だと思います。
南向きが日当たり良好なのも羨ましいかも。

[565: 匿名さん]

必死に安値へ誘導しようとしてる方々は笑えますよ？

[566: 匿名さん]

私も、北向き低層@250はありだと思います。
@250といっても80㎡で6000万円なので、年収500〜600万円の人で溢れるマンションにはならないと思います。>>563さんの銀行では、年収500万の人に5000万以上も融資するんでしょうか？？
このマンションを考えている人は、@300、100㎡で1億程度の予算の人が多いんじゃないでしょうか？？
そこまでの予算を組めないけど二子玉川に憧れる人がやむなく低層階眺望無しの部屋を買っていくのだと思います。

ファミリー向けとは別にシングル向けの狭い部屋が結構多くあるかもしれませんね。
低層階、眺望無し、40㎡前後で、3000万円台といったところでしょうか。
こういうシングル向けは、早期に売り切るのかもしれませんね。

[567: 匿名さん]

いいかげん豊洲のスミフタワーに飽きたと思ったら、今度はこっちかよ・・・。
＊＊の一つ覚えみたいに３５０万、３５０万って・・・。
少しは学習能力ってものがないのかね。

まあ、分かっててやってんだろうけど・・・。

[568: 匿名さん]

ここの立地にシングル向けとか１Lの賃貸用は向かないよ。都心に遠すぎ。

[569: 匿名さん]

ファミリー向けにするには学校も病院も近くにないのでは？
ＤＩＮＫＳ向けってこと？

[570: 匿名さん]

>>568
>>569
検討者以外はこのスレッドから出て行ってください。
物件ＨＰを見ればわかることです。
１Ｒ（シングル用）もあれば、４ＬＤＫ（ファミリー用）もあります。

総戸数 1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
間取り 1R〜4LDK(予定)
専有面積 34.48m2〜218.57m2(予定)

[571: 匿名さん]

街の人気ランキングと価格は比例しないわな（笑）。調布、中野、武蔵小杉あたりが入っ
てんだから。ここら辺は住みたいかどうかより、「予算に合った範囲で」住みたいところ
という意味でしょ。となるとランキング入りしてても価格はそんなに高いとはかぎらんよ
ね。

評判を聞いたことがあるかどうかで回答してんじゃないの？どなたかが書いてたけど、東
京をあまり知らない層が回答してそう。多分にイメージで、住んだことがある人の評価と
は思えない。買い物や遊びに向いてても、住むのに向いてないとこもあるからね。ニコタ
マはむしろ周囲のほうが住み易い気がするが・・・。

[572: 匿名さん]

＞専有面積 34.48m2
せまっ！
どういう人が買うんだろう？
二流デベが作る物件なんてそんなものなのかなぁ。

[573: 物件比較中さん]

>>547
>ちなみに不動産業者でもありませんし、地権者でもディベロッパーでもありません。

>お名前を拝見すると、購入をご検討中のご様子ですが、人の意見に対してバイアスのかかった意見
>（では無くいやみ）しか言えない寂しい方に、住んでもらいたくはありませんし、そのような方が
>購入できる価格にはならないでしょう。

デベでも地権者でもない人が、「住んでもらいたくありません」などと言えるあなたは何様なんだろう？
デベなら売る側だし、地権者なら一緒に住むことになるから、いい悪いは別として
このマンションに住んでほしい人、住んでほしくない人という希望があるのはわからないでもないが。

あなたも、購入予定だとしたら、他の購入予定者と同じ立場でそんなこと言うのもどうなんでしょう？

>>533で地元民って書いてるけど、地権者ではなく、単に近所に住んでいる人なら、
夜中の三時に度々二子玉川の良さをしつこいくらい長々と書き込みして、近所のマンションに
「住んでほしくない」などと高飛車っていうか、余計なお世話を言う人が二子玉川には
住んでるってことはよくわかったよ。
物件を検討する上でとても参考になりました。

[574: デベにお勤めさん]

34㎡はスタデイオタイプとすれば、この企画は有りでしょう。
超高層も低層階を埋める為には、小規模で安い住戸やフアミリータイプで広めで割安な住戸などを組み込む策が不可欠です。

[575: 匿名さん]

川と公園に面した角部屋で、25階から30階程度、100平米の3LDKって幾ら位と思ってたらいいのでしょうか。やはり、1億は覚悟しておかないとダメですかね？

1億を大幅に超えるとなると、買った瞬間、損を抱えるようで正直腰が引けてしまいます。

[576: 匿名さん]

>>575
南東角部屋の一番いい部分ですよね。
ここにどんな部屋を持ってくるかでこの物件の格が決まりそうですね。
私個人的な考えでは、120㎡で1.5億ぐらいの部屋になりそうな気がするんですがどうでしょう。

[577: 匿名さん]

南東角と南西角とどちらがいいでしょうかね。
多摩川ビューを考えると南西角の方が良いかもしれません。
公園は見えなくなるけど。でも富士山が見えそう。
但し、リビングは３角形だったり、西日がきつかったりしそうです。

私は、タワーイーストの南側中住戸がいいかなと考えています。
公園も見えるし多摩川もみえるし。
実際に南側にするかどうかは間取りと価格次第です。

[578: 匿名さん]

>>555
>>556
>>557
>>571
こういう人って不幸せだよね（笑）。
23区価格動向スレとかならともかく、わざわざ二子玉川スレまでやってきてさ。
ネガの書き込みに熱くなっちゃって、滑稽すぎだよ。
そんなに二子玉川は人気がある事実を認めたくないの？

大体、誰もランキング上位だから（本物の）都心より比較優位にあるとか
ランキングが価格に比例するなんて話しはしてないんだが（笑）。

多くの人にとって高嶺の花過ぎて決して手の届くはずのない憧れの対象なんかより
アッパーマス層みたいにある程度ボリュームのある買い手集団の
手の届くところにある現実的な憧れの的であるほうが、
１０００戸もの大規模分譲にとっては重要だってことが判らないのかな。
住みたがっている人の多い人気の街である事は間違いないんだから
他より多少割高でも十分売れるくらいだよ。

[579: 匿名さん]

まあ、大多数の庶民＆地方出身者＆若いカップル等には憧れでありますよ。
そして、そういう人気が大切ですよ、ここは大所帯のいわゆる縦に伸びた団地だもの。
松涛や上大崎、元麻布あたりに建つ重厚な低層高級マンションとは購入層が違いますもん。
本当の都心の住宅街は一般人には接点のない世界だから、アンケートで上位に出てくるわけないですよ。
我々庶民＆地方出身者には、池田山とか西片って言われても？？だものね。
白金と白金台の区別、西麻布と元麻布の区別、つきませんって。

[580: 匿名さん]

ランキングについては、誰も二子玉のネガキャンなどしていないと思うが・・・。

でも５７８さんや５７９さんには同意。もっとも、ここはアッパーマスのなかでも
さらにアッパーな購買層狙いでしょ。庶民が簡単に手が届く物件ではないことも確
か。というより、そんな価格にされたらこの地域のブランドは落ちるよね。この周
辺に住んでいて購入も視野に入れてるものとしては、やはりミドルアッパーマス向
けでは困るかな。

[581: 圧派鱒]

アッパーマスってナに？

[582: わたし、アッパーマスですの。ホホホ。]

>>581
ググれば出てくるよ。

[583: 匿名さん]

早く価格が発表にならないかな。価格次第で検討したいと思ってます。

[584: 周辺住民さん]

都心、パークコート赤坂ザ・タワー、三井＆住友　麻布十番タワープロジェクト、、、
その他、都心でも高級タワーマンションはいっぱいあります。低層だけが高級ではない
です。

[585: どビギナーさん]

>>575 さん ＆ >>576さん

私は100平米で1.5億円くらいしてもちっともおかしくないと思います。
このタワーの中でも希少な住戸ですからね。

[586: 匿名さん]

この物件の販売状況予想

価格発表前
・デベは稀有の立地と思って強気
・二子玉川に憧れる検討者多数、しかも中層階@500でもおかしくないと言っているの輩がいる

予定価格検討段階
・デベでは平均@350での予定（低層眺望なし@270〜最上階多摩川側@550）

モデルルームオープン
・さすがは二子玉川、大反響となり新聞のニュースでも取り上げられたほどである
・しかし裏では、販売予定価格をみて購入をあきらめる検討者が多数

第一期分譲開始
・申込者は100戸程度。売れ残りは50戸。
・低層階は売れるのだが、高層階、中層階はほとんど購入者なし。
・デベはこのままでは完売が不可能と判断

第一期分譲後
・不動産市況はますます悪化中
・デベは販売済み物件を含めて値下げを発表（価格は非公開）

第ｎ期ｍ次分譲
・デベは焦るものの、数10戸ずつしか売り出しができない。
・先着順受付住戸も多数残っている状態。

物件完成、引き渡し
・この時点でも200戸の未販売住戸あり。現地モデルルームオープン。
・不動産市況はますます悪化し、販売完了の目途が立たず。

物件完成１年後
・デベは売り切をあきらめ、再販業者に一括で売却

その後
・物件は当初価格の４割引き程度で完売

物件完成２年後
・正規料金で買った住民と再販業者から割引で買った住民に感情的なしこりあり、管理が難航…


おつきあいいただきありがとうございました。
この文章に腹が立った方も多いかと思いますが、値付けを失敗するとこんなことになりかねません。
そうならないように、東急には適正価格で販売してもらいたいものですね。

[587: 匿名]

完成後、売れ残り物件を探します

[588: 匿名さん]

妄想乙。

腹が立つ?いえいえ、とんでもない。
楽しませてもらいましたよ。内容じゃなく、あなたみたいな人の存在に。

完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？

[589: ５８６]

>>588
さすがに４割引きは言い過ぎですね。
でも今後市況が悪化すると３割引きは可能性としてはあると思います。

このマンションは立地は抜群にいいと思うのですが、複数棟存在するのでお見合いの部屋が多いと思うんです。
そういう条件の悪い部屋をいかに適正値付け売り切るかが東急の腕の見せ所でしょうね。

[590: 周辺住民さん]

大規模すぎて
逆に値付けが難しいかもしれないですね。
ファミリー層がメインだろうから
本当のお金持ちは意外と買わないでしょうし……。
独身、若いファミリー層、定年退職夫婦の
複数世代をうまく組み合わせる間取りと
値段を設定できるかどうか、東急の手腕が問われるところですね。

[591: 購入検討中さん]

レスと同様に人気ですね
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

モデルオープンが楽しみです

[592: 購入検討中さん]

中層で南側、70平米5500万以内なら買いたいです！

[593: マンション投資家さん]

こちらの物件が坪350万と予想されて書き込んでいる方は、

デベ、煽り、あとは近隣住民および地権者、ですね。

近隣住民および地権者さんは、あわよくばもしくは最低でも坪300から320万で売却したいのでしょうね。

[594: 物件比較中さん]

>>586
ものすごくありうる展開だ。
４割引はいくらなんでも言いすぎだけど、売れ残り1年で他業者にバルク売りになれば３割引は
ありうる。

下丸子の同じように約1000戸で高層・低層棟がいりまじったマンションがそんな感じだった。
眺望・日照の悪い低価格物件は結構な競争率で売れたけど、
中価格〜高価格物件は、割高で売れなかった。

竣工後は、モデルルームに見に行っただけで、お茶のみならず、ケーキとかまで
出してくれて、もてなしてくれたっけな。

下丸子の物件は確か、スーパー堤防で、マンション前の遊歩道がものすごく綺麗に整備されてて
天海がおしゃれに散歩している姿が東横線の車内広告のテレビで流れてて
結構、あれを見て憧れた人も多かったと思う。

二子玉川は、誰かが書いてたけど、スーパー堤防にならないの？
それが本当なら、残念だ。
販売時期(９月〜１０月)に台風で大雨降ったら、濁流と化した多摩川を見て、不安に思って
二の足踏む人もいると思う。

二子玉川の地元民達にも協力してもらって今からでもスーパー堤防に向けてなんとか頑張ればいいのに。

[595: 匿名さん]

＞586、594
そんなに甘い展開になれば良いのですが。検討したいのですが資金不足が心配です。
楽観的に考えないほうが良いのでは？
単なる意見なので、判断はお任せします。

ただただ早く価格が知りたい。

[596: どビギナーさん]

>>575 さん ＆ >>576さん　＆>>586さん

小学生の計算間違えましたスイマセン・・・。
「25階から30階程度、100平米」の方位がよい住戸なら＠400として1.2億円ですね。
そんなものでしょう。

なお私の予測はあくまで売り出し単価です。
適正価格なんて議論はどうでもいいです。

[597: 匿名]

そうですね。価格次第です。
財閥系の大手デベロッパーのように強気価格だと、完売はまずないと思います。

[598: ご近所さん]

まー、＠350なんて言うのはタダですからね。
私の予想は平均＠180万ですね。
低層階はきっと＠130万くらいから出てくると思います。
だって武蔵小杉や豊洲のほうがずっとマシですから当然でしょ。
東急不動産は倒産寸前だから藁にもすがる思いでこのマンションを完売しようと考えてるはず。
そうなると完売するには武蔵小杉や豊洲より安く設定して買得感をつけないとダメです。
インパクトのある価格設定、それは＠200万切りです。
東急不動産はこの土地を二束三文で仕入れてますから建築費+＠30万くらいで元が取れるはず。
建築費が＠120万だとしたら＠150万で十分なので低層は＠130万、高層で＠220万、平均すると
＠180万と予想したのが根拠です。
100㎡で3900万円前後だったら私も検討したいと思っています。
私の子供はまだ小さいので向きや眺望はあまり関心ありません。
多くの人は向きの良い部屋を好むので抽選もなく買えると期待してます。
＠350万なんて予想する地権者は東急に裏切られたとわめき散らすでしょうね。
いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。
価格発表が楽しみです。

[599: 匿名さん]

>>598
マンションの建築費なんて坪60万くらいですよ。
高級マンションやタワーマンションでも坪70万台です。
マンション価格は土地代と建築費が五分五分で、
宣伝費と営業の人権代が3割程度です。

[600: 匿名さん]

>>598
>いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。

当然あなたも対象だよね？

[601: 物件比較中さん]

＞５９８
ぷっ、いくら何でも。
＠１８０だとこの沿線では南町田あたりの相場ですよ。
ここは腐ってもフ・タ・コ・タ・マ・ガ・ワなんですから。

[602: 匿名さん]

言わずもがなですが、
５９８は、取り合わずにスルーした方がいいかと・・・
いろんな意味で

[603: 匿名さん]

地権者や売主の書き込みは禁止じゃなかったですか？

[604: 匿名さん]

>>598-602
釣られるにしてもその相手があまりにもお粗末。
スルーしましょう。

[605: 申込予定さん]

やっぱり、平均坪300万円ってところが妥当なんじゃないでしょうか。方位や階にもよるだろうけど80平米で7200万円。周辺の中古マンションでも低層中心とはいえ、80平米で今でも7500-8000万円ぐらいしてるし。これが6000万円台前半とかになってくると、ものすごい倍率になりそう。品川の湾岸沿いのマンションが、大体平米100万円、坪330万円ってとこだし。ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、ま、坪300万円ぐらいじゃないかなーと思ってます☆　ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、景気状況によっては、値下げ販売などもあるかも知れませんが、とりあえず第一期販売では平均坪単価300万円ぐらいで階数、広さによって幅がでてくるとみています。みなさんはいかがですか？

[606: 通りすがり]

坪350万〜といったところでは・・。
坪300だったら今住んでるところ売ってライズに引っ越します。

[607: 匿名さん]

＞ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、

実際に売りに出されるのは900戸以下でしょ。
事業協力者向けが170戸あるんだから。
つまり、約850戸くらいになるんかな。

[608: 匿名さん]

品川の湾岸沿いのマンションと同じぐらいかそれ以上では出してくると思いますね。
逆に言えば品川の湾岸沿いのマンション（いわゆるバス便物件のことですよね？）は
一時期人気は出ましたが、世間的にはブランドとしては確立されなかったので。

セオリー別冊の売り出し価格予想の8000万を80平米で計算して坪330ぐらいかな〜と希望を抱いていますが。。。

[609: 物件比較中さん]

＞６０５
＞ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、

フタコの場合は都内ギリギリというのがミソなのでは？
ギリギリの立地であるが故の川や光や風がウリなんですから。
荒川や江戸川ではなく多摩川のね。

[610: 匿名さん]

プラウドタワーはたしかマックス２億７千万だったと思うんだけど
即日完売しましたよね。最近ではたまプラ駅３分の物件も坪@300弱で即日
完売だったので坪@300以上は確実かと。むしろもし坪@300程度なら
たまプラ〜青葉台の住民の住み替え組みが多数でて即完売になって
しまうんじゃないでしょうか。わたしも引越します。