二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[541: 匿名さん]

都心さえも憧れる高い値段でしょ。

駅からつづく新しい街の誕生に、東京中があこがれる。

って、Ⅱa地区の竣工時期は未定。

しばらくは、
駅からつづく暗い夜道をとぼとぼと…。

[542: 匿名さん]

たしかにⅡ街区が歯抜けになっているのはマイナスですね。残念です。もしかしたら駅により近いⅡ街区にもマンションができるかもしれませんし・・。

[543: 匿名さん]

昨日話題にあがってたけどⅡ街区はホテルやシネコン、医療モールがとりあえず決まってるでしょ。

[544: 匿名さん]

あっ、そうなんですか！決まっているなら早く着工してほしいものです。

[545: 匿名さん]

Ⅱ街区は2012年着工らしいです…

[546: 匿名さん]

＞525
350万を「もう少し下げないと」って、どんだけ少し値下げしたら売れるんですか？
＠345万くらいですか？もしかして＠300万以下ですか？
そうするとさすがにこの市況で即完とはいかないまでも、練馬で＠300万に迫る単価で
順調に売れているプラウドタワー練馬と同じ位の値段になるということですね。
練馬≒二子玉川ですか…。練馬区≒世田谷区ですか…。
もしくは野村＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞東急ってことなのかな。

ということであれば、再開発の方法とか仕様がどうこうとか言う前に野村や三井・三菱
あたりとＪＶにした方が手っ取り早いってことですね。
幸いにも“ブランズタワー二子玉川”とかいう名前じゃないから、名前的にはＪＶにしても
大丈夫そうだけど、今さら無理な話ね。
でも、二子玉川を練馬レベルまで下げてしまう東急不動産ってのも、もの凄いデベってこと
ですよね？
で、改めて聞きます。二子玉川300万以下くらいまで下げないと売れませんか？

[547: 匿名さん]

＞536
533です。
私は幸い朝から出社する必要の無い立場ですので、この時間に書き込みました。渋谷まで電車通勤していますが、朝の混雑とも無縁です。ちなみに不動産業者でもありませんし、地権者でもディベロッパーでもありません。こう書くと、夜の商売と言われそうですがそれでもありません。

また、二子のアピールはしていませんよ。事実を言っているまでです。
お名前を拝見すると、購入をご検討中のご様子ですが、人の意見に対してバイアスのかかった意見（では無くいやみ）しか言えない寂しい方に、住んでもらいたくはありませんし、そのような方が購入できる価格にはならないでしょう。

これも事実ですが、私の知人が、一昨年プラウドをご両親のために購入しました。価格は約1.5億円で、その際に内装を2千万円かけてやり直しました。プラウドの住人は、多少の前後はありますがこのレベルをご想像ください。朝には黒塗りの車が何台も住人を迎えに来ます。もちろん逆に親に援助していただいた、若い方も住んでますし、ローンをがんばって支払っている方もいます。
ただ、私は、あんなに管理人がうるさく（ヒステリックな若い女性、野村の人かも？）気取ったマンションはごめんです（笑）

ライズは、価格はそれなりだとは思いますが、プラウドよりは庶民的になるのではないかと思います。

また、何度も言いますが二子は元々成城や田園調布等のような高級住宅街ではありません。（法外な物件価格は別にして。）たまたま多少の人気が出て、地価も上がり、プラウド等の高額物件が話題になっただけです。しかし、二子の初期の川沿いマンションは、都心に住むお金持ちがセカンドハウスとして購入したケースが少なからずあります。まあ、それだけ田舎だったわけです。

そんな世田谷のはずれの田舎で、自然を愛でることができるような心豊かな方が、ライズに住まわれることを望みます。そんな方には二子はいいとこですよ。

[548: 匿名さん]

>>547
どっちにしろ限られた嗜好の人対象だから、販売戸数を減らさないといけませんね。
年100から200戸の間でしょうか

[549: 匿名さん]

間違いなく小出しにしてくるでしょうね。今は市況も悪いし、自ら一度に大量供給して相場を崩すようなことになったら目も当てられません。
1期は250戸くらいで、その後は100戸ずつくらいに分けて販売かな。長期戦だね。

[550: 匿名さん]

>>547
あんた二子、二子ってうざいよ。
二子は川崎市高津区の地名なんだよ。
短縮して言うなら玉川かニコタマにしてよ。

[551: 匿名さん]

＞間違いなく小出しにしてくるでしょうね。

そんなの売れ行きというか価格次第でしょ。

安くすりゃ、購入希望者殺到で1期完売あり得る物件だし、高くしたら小出しにするというよりも小出しにせざるおえなくなるもん。

[552: 匿名さん]

メジャーセブンマンショントレンド調査住みたい街ランキング２００７
1位　自由が丘、2位　吉祥寺、3位　横浜、4位　恵比寿、5位　広尾、6位　☆二子玉川☆、7位　鎌倉、8位代官山、9位　田園調布、10位　豊洲

長谷工アーベスト住んでみたい街（駅）ランキング２００７
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　恵比寿、4位　横浜、４位　鎌倉、6位　☆二子玉川☆、7位　新宿、8位　武蔵小杉、9位　田園調布、10位　品川

週刊ポスト東京幸せな街ランキング
1位　調布、2位　旗の台、3位　大崎、4位　護国寺、5位　武蔵小山、6位　月島、7位　三軒茶屋、8位　大井町、9位　成城学園前、9位　☆二子玉川☆、11位　自由が丘

東京ウォーカー東京住みたい街グランプリ2007
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　下北沢、4位　恵比寿、5位　神楽坂、6位　表参道、7位　お台場、8位　浅草、9位　代官山、10位　☆二子玉川☆、11位　麻布十番、12位　三軒茶屋、13位　品川、14位　中目黒、15位　秋葉原、16位　白金台、17位　中野、18位　六本木

一部の人たちがこのスレでどんなに異論を唱えたところで、各種ランキングで並居る都心の街を抑えて上位にランクされている二子玉川が憧れの住宅街ブランドであることは動かしがたい事実。

[553: 匿名さん]

駅前の歩道はもっと大きくなったり歩きやすくなるんだろうか？いつも人ごみで歩くの大変。特に若者多し。

[554: マンション住民さん]

都心に非常に近いのに自然がある程度残っており、水辺も近く、尚かつ高級ブランド店舗まで多数入居してる
デパートもある…高速道路(東名・第三)のICも近くレジャー等車の移動もなかなか便利。そして東急沿線で世田谷区。

こうしたセールスポイントを多々並べるとお気づきかと思いますが、とにかく女性が好きそうなキーワードが
ゴロゴロしているのが二子玉川なのです。人気がでない訳がありません。

[555: 匿名さん]

＞５５２

こういう人って幸せだよね。

たとえば、麻布、青山、白金、松濤、西片などの地域がなぜ、あなたが挙げたランキングにランクインしてないか考えました？、相対的に手が届く、憧れというよりは現実的な場所とみられているわけよ。

これらの結果をね、憧れの住宅ブランドと解釈してしまうあなたのセンスは、都心が憧れると銘打ってしまった東急と同じ切なさがあるね。せめて、憧れの街ランキング探したら？。

[556: 匿名さん]

そういう盲目的な＊＊が集う街の代表ってところでしょう。多摩川越えて隣の駅はただの川崎市。
朝の東急の殺人的なラッシュなどもお構いなしでしょう。

[557: 買いたいけど買えない人]

>>555

＞麻布、青山、白金
ランクインしてますけど、字が読めない？
＞松濤
街の範囲が狭すぎるからマイナーなのかも…
＞西片
それどこ？

[558: 匿名さん]

しかし全く西高東低はゆらぐ気配を見せないな。
これだけやってもまだ宣伝が足りないみたいだね。

[559: 匿名さん]

>557

まあ、ガンバレ。

あんまり東京のこと知らないみたいだね。

１）麻布と麻布十番って全然違うんだよ。
２）青山ってないけど、表参道のこと言いたいのかな？、これも全然違う。
３）白金と白金台って価値が全然違うよ。
４）松濤がマイナーだとか、西片（文京区の高級住宅地ね）を知らないとか、田　舎もん（もしくは貧　乏）丸出しダネあんた。

[560: 匿名さん]

>>555

「街」ランキングつーより「駅」ランキングですよねコレ

[561: 匿名さん]

だからさ〜いくらネガキャン繰り返しても＠２５０万円にはならないから諦めろよｗ

[562: 匿名さん]

多摩川が見えない低層階の北向きならば、@250以下は十分あり得るでしょう。
昨今の市況低迷もあるので、あまり価格をあげすぎると大量の売れ残りの可能性もあります。

以下は、最近まで大量供給が続いた品川の市況です（2007年末のデータのようです）http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/?P=1
品川の中古マンションの単価は@270〜@320ぐらい(品川駅直結のＶタワーを除く)です。
おそらく市況が悪化した現在はもう少し下がっていると思います。
品川とは場所も違うし環境も違うので比較にならないと思う方も多いと思いますが、
相場的には似ている地域だと思いますよ。二子玉川に幻想をいだくのもいいですが、
現実を知った方がいいと思います。買う側にとっては安い方が良いじゃないですか。
階と方角を選ばなければ、一般サラリーマンにも手が届きそうなきがします。

とはいいましたが、この物件を買うなら多摩川の眺望は必須条件だと思います。
私なら多摩川が見える南向きの部屋を選びます。
そういった条件の良い部屋の単価がいくらになるのかは興味深いところです。

[563: 銀行関係者さん]

別に即日完売目指してるわけじゃないし、2010年3月までに売れればいいのに
@250万以下にして年収500〜600万円の人で溢れるマンションにする必要ないです。
もともと収入の高い方が好んで住みたがる新玉川線で、中でも知名度ピカイチの
二子玉川ですよ。
何が悲しくて@250万にする必要があるの？
北向き低層階でも@250はないでしょうね。

それにこの立地と開発はAクラスの評価を受けますよ。
湿地とか砂礫層とか崖下とかは関係ありませんからね。
必死の反論が予想されますが、価格発表が楽しみです。

[564: 物件比較中さん]

週末の交通渋滞には辟易しますが、
ここの一体開発はありだと感じます。
子供がいる家庭にはいい物件でしょう。
安全にサイクリングやらスポーツやらを楽しめて
釣りをしたり、上流でバーベキューしたり
アクティブな家族にはいい物件だと思います。
南向きが日当たり良好なのも羨ましいかも。

[565: 匿名さん]

必死に安値へ誘導しようとしてる方々は笑えますよ？

[566: 匿名さん]

私も、北向き低層@250はありだと思います。
@250といっても80㎡で6000万円なので、年収500〜600万円の人で溢れるマンションにはならないと思います。>>563さんの銀行では、年収500万の人に5000万以上も融資するんでしょうか？？
このマンションを考えている人は、@300、100㎡で1億程度の予算の人が多いんじゃないでしょうか？？
そこまでの予算を組めないけど二子玉川に憧れる人がやむなく低層階眺望無しの部屋を買っていくのだと思います。

ファミリー向けとは別にシングル向けの狭い部屋が結構多くあるかもしれませんね。
低層階、眺望無し、40㎡前後で、3000万円台といったところでしょうか。
こういうシングル向けは、早期に売り切るのかもしれませんね。

[567: 匿名さん]

いいかげん豊洲のスミフタワーに飽きたと思ったら、今度はこっちかよ・・・。
＊＊の一つ覚えみたいに３５０万、３５０万って・・・。
少しは学習能力ってものがないのかね。

まあ、分かっててやってんだろうけど・・・。

[568: 匿名さん]

ここの立地にシングル向けとか１Lの賃貸用は向かないよ。都心に遠すぎ。

[569: 匿名さん]

ファミリー向けにするには学校も病院も近くにないのでは？
ＤＩＮＫＳ向けってこと？

[570: 匿名さん]

>>568
>>569
検討者以外はこのスレッドから出て行ってください。
物件ＨＰを見ればわかることです。
１Ｒ（シングル用）もあれば、４ＬＤＫ（ファミリー用）もあります。

総戸数 1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
間取り 1R〜4LDK(予定)
専有面積 34.48m2〜218.57m2(予定)

[571: 匿名さん]

街の人気ランキングと価格は比例しないわな（笑）。調布、中野、武蔵小杉あたりが入っ
てんだから。ここら辺は住みたいかどうかより、「予算に合った範囲で」住みたいところ
という意味でしょ。となるとランキング入りしてても価格はそんなに高いとはかぎらんよ
ね。

評判を聞いたことがあるかどうかで回答してんじゃないの？どなたかが書いてたけど、東
京をあまり知らない層が回答してそう。多分にイメージで、住んだことがある人の評価と
は思えない。買い物や遊びに向いてても、住むのに向いてないとこもあるからね。ニコタ
マはむしろ周囲のほうが住み易い気がするが・・・。

[572: 匿名さん]

＞専有面積 34.48m2
せまっ！
どういう人が買うんだろう？
二流デベが作る物件なんてそんなものなのかなぁ。

[573: 物件比較中さん]

>>547
>ちなみに不動産業者でもありませんし、地権者でもディベロッパーでもありません。

>お名前を拝見すると、購入をご検討中のご様子ですが、人の意見に対してバイアスのかかった意見
>（では無くいやみ）しか言えない寂しい方に、住んでもらいたくはありませんし、そのような方が
>購入できる価格にはならないでしょう。

デベでも地権者でもない人が、「住んでもらいたくありません」などと言えるあなたは何様なんだろう？
デベなら売る側だし、地権者なら一緒に住むことになるから、いい悪いは別として
このマンションに住んでほしい人、住んでほしくない人という希望があるのはわからないでもないが。

あなたも、購入予定だとしたら、他の購入予定者と同じ立場でそんなこと言うのもどうなんでしょう？

>>533で地元民って書いてるけど、地権者ではなく、単に近所に住んでいる人なら、
夜中の三時に度々二子玉川の良さをしつこいくらい長々と書き込みして、近所のマンションに
「住んでほしくない」などと高飛車っていうか、余計なお世話を言う人が二子玉川には
住んでるってことはよくわかったよ。
物件を検討する上でとても参考になりました。

[574: デベにお勤めさん]

34㎡はスタデイオタイプとすれば、この企画は有りでしょう。
超高層も低層階を埋める為には、小規模で安い住戸やフアミリータイプで広めで割安な住戸などを組み込む策が不可欠です。

[575: 匿名さん]

川と公園に面した角部屋で、25階から30階程度、100平米の3LDKって幾ら位と思ってたらいいのでしょうか。やはり、1億は覚悟しておかないとダメですかね？

1億を大幅に超えるとなると、買った瞬間、損を抱えるようで正直腰が引けてしまいます。

[576: 匿名さん]

>>575
南東角部屋の一番いい部分ですよね。
ここにどんな部屋を持ってくるかでこの物件の格が決まりそうですね。
私個人的な考えでは、120㎡で1.5億ぐらいの部屋になりそうな気がするんですがどうでしょう。

[577: 匿名さん]

南東角と南西角とどちらがいいでしょうかね。
多摩川ビューを考えると南西角の方が良いかもしれません。
公園は見えなくなるけど。でも富士山が見えそう。
但し、リビングは３角形だったり、西日がきつかったりしそうです。

私は、タワーイーストの南側中住戸がいいかなと考えています。
公園も見えるし多摩川もみえるし。
実際に南側にするかどうかは間取りと価格次第です。

[578: 匿名さん]

>>555
>>556
>>557
>>571
こういう人って不幸せだよね（笑）。
23区価格動向スレとかならともかく、わざわざ二子玉川スレまでやってきてさ。
ネガの書き込みに熱くなっちゃって、滑稽すぎだよ。
そんなに二子玉川は人気がある事実を認めたくないの？

大体、誰もランキング上位だから（本物の）都心より比較優位にあるとか
ランキングが価格に比例するなんて話しはしてないんだが（笑）。

多くの人にとって高嶺の花過ぎて決して手の届くはずのない憧れの対象なんかより
アッパーマス層みたいにある程度ボリュームのある買い手集団の
手の届くところにある現実的な憧れの的であるほうが、
１０００戸もの大規模分譲にとっては重要だってことが判らないのかな。
住みたがっている人の多い人気の街である事は間違いないんだから
他より多少割高でも十分売れるくらいだよ。

[579: 匿名さん]

まあ、大多数の庶民＆地方出身者＆若いカップル等には憧れでありますよ。
そして、そういう人気が大切ですよ、ここは大所帯のいわゆる縦に伸びた団地だもの。
松涛や上大崎、元麻布あたりに建つ重厚な低層高級マンションとは購入層が違いますもん。
本当の都心の住宅街は一般人には接点のない世界だから、アンケートで上位に出てくるわけないですよ。
我々庶民＆地方出身者には、池田山とか西片って言われても？？だものね。
白金と白金台の区別、西麻布と元麻布の区別、つきませんって。

[580: 匿名さん]

ランキングについては、誰も二子玉のネガキャンなどしていないと思うが・・・。

でも５７８さんや５７９さんには同意。もっとも、ここはアッパーマスのなかでも
さらにアッパーな購買層狙いでしょ。庶民が簡単に手が届く物件ではないことも確
か。というより、そんな価格にされたらこの地域のブランドは落ちるよね。この周
辺に住んでいて購入も視野に入れてるものとしては、やはりミドルアッパーマス向
けでは困るかな。

[581: 圧派鱒]

アッパーマスってナに？

[582: わたし、アッパーマスですの。ホホホ。]

>>581
ググれば出てくるよ。

[583: 匿名さん]

早く価格が発表にならないかな。価格次第で検討したいと思ってます。

[584: 周辺住民さん]

都心、パークコート赤坂ザ・タワー、三井＆住友　麻布十番タワープロジェクト、、、
その他、都心でも高級タワーマンションはいっぱいあります。低層だけが高級ではない
です。

[585: どビギナーさん]

>>575 さん ＆ >>576さん

私は100平米で1.5億円くらいしてもちっともおかしくないと思います。
このタワーの中でも希少な住戸ですからね。

[586: 匿名さん]

この物件の販売状況予想

価格発表前
・デベは稀有の立地と思って強気
・二子玉川に憧れる検討者多数、しかも中層階@500でもおかしくないと言っているの輩がいる

予定価格検討段階
・デベでは平均@350での予定（低層眺望なし@270〜最上階多摩川側@550）

モデルルームオープン
・さすがは二子玉川、大反響となり新聞のニュースでも取り上げられたほどである
・しかし裏では、販売予定価格をみて購入をあきらめる検討者が多数

第一期分譲開始
・申込者は100戸程度。売れ残りは50戸。
・低層階は売れるのだが、高層階、中層階はほとんど購入者なし。
・デベはこのままでは完売が不可能と判断

第一期分譲後
・不動産市況はますます悪化中
・デベは販売済み物件を含めて値下げを発表（価格は非公開）

第ｎ期ｍ次分譲
・デベは焦るものの、数10戸ずつしか売り出しができない。
・先着順受付住戸も多数残っている状態。

物件完成、引き渡し
・この時点でも200戸の未販売住戸あり。現地モデルルームオープン。
・不動産市況はますます悪化し、販売完了の目途が立たず。

物件完成１年後
・デベは売り切をあきらめ、再販業者に一括で売却

その後
・物件は当初価格の４割引き程度で完売

物件完成２年後
・正規料金で買った住民と再販業者から割引で買った住民に感情的なしこりあり、管理が難航…


おつきあいいただきありがとうございました。
この文章に腹が立った方も多いかと思いますが、値付けを失敗するとこんなことになりかねません。
そうならないように、東急には適正価格で販売してもらいたいものですね。

[587: 匿名]

完成後、売れ残り物件を探します

[588: 匿名さん]

妄想乙。

腹が立つ?いえいえ、とんでもない。
楽しませてもらいましたよ。内容じゃなく、あなたみたいな人の存在に。

完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？

[589: ５８６]

>>588
さすがに４割引きは言い過ぎですね。
でも今後市況が悪化すると３割引きは可能性としてはあると思います。

このマンションは立地は抜群にいいと思うのですが、複数棟存在するのでお見合いの部屋が多いと思うんです。
そういう条件の悪い部屋をいかに適正値付け売り切るかが東急の腕の見せ所でしょうね。

[590: 周辺住民さん]

大規模すぎて
逆に値付けが難しいかもしれないですね。
ファミリー層がメインだろうから
本当のお金持ちは意外と買わないでしょうし……。
独身、若いファミリー層、定年退職夫婦の
複数世代をうまく組み合わせる間取りと
値段を設定できるかどうか、東急の手腕が問われるところですね。