二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[521: 匿名さん]

実際518さんの書いたようなことも想定して、
大損をする可能性が結構高いと認識してもマンションを買う人もおおいでしょうね。
マンションを買うことは単純な経済行為の枠をでて、いろんな意味がありますからね。

[522: 匿名さん]

よく言われる例えだけど、要は、城南の住宅地が完全に世界レベルで見ると、鳥取、島根（いや多分それ以下）になっていきつつあるということでしょう。

[523: 匿名さん]

古今東西、世界中のどの国の、どんな時代にも経験しない、
超スーパースピードの高齢化が起こっているにも関わらず、
政治は少子化対策に本腰を要れず、移民受け入れも全くその気無し。

かたや総合不動産から専業デベまで、何も考えずに供給量をキープ。
当然に中古マンションのストックはたまる一方。

老後を賃貸収入でまかなおうとする老人は増加の一方で、
賃貸物件のだぶつき感もますばかり。

かように日本の住宅街の需給は最悪です。

これは50-1000年はつづくメガ・トレンドです。

[524: 匿名さん]

ほお、と言うことは千葉や埼玉に家を買ってしまった人は、シベリアに家を買ってまだ不動産は下がらないと喜んでいるくらいのレベルってことですね。

[525: 物件比較中さん]

>>520
私は>>518でも>>483でも>>484でもないですが、
「今、マンションを買うと損、１０年後に買えばいい」なんて、誰も書いてないですよ。

坪平均３５０万円などという値段では、完売は無理だと皆さんは言っているのだと思います。
世間の相場的にみて、坪平均がもう少し低くなければ、完売できません。

二子玉川には居住する上で色々ネガティブな理由もありますが
ポジティブな理由もあるわけで、住みたい人もある一定数はいるのは当然です。

ただ、それが１０００戸となれば、このご時世、分相応の値付けをしなければ完売は無理ではないかと。

早期に全戸完売すればデベはうれしいでしょう。
地権者は高値でなければうれしくないかもしれませんが、売れ残ったら結局、
転売の時に安く買い叩かれてしまうんですから。

[526: 匿名さん]

522
初耳。どういう意味？もう少し説明しようよ。

[527: 匿名さん]

何だか偉そうに（失礼！）世田谷区の不動産価格の長期的な下落予想を書き込んでおられる
御仁が多いですが、根拠は人口減ぐらいですか？
あとは勝手な思い込みに見えます。

東京都の予想人口は今後20年スパンぐらいでは緩やかに増加傾向だったと思います。
それに長期的にはやはり緩やかなインフレ傾向でしょう。
こうしたことを考えると23区の利便性の高いエリアの不動産価格が10年から20年ぐらいは
底堅いのではないでしょうか。

それに、23区内の駅近エリアというのは、基本的に常に潜在需要が供給を上回っている
地域ですよね。だって価格が下がれば周辺県から流入してきますから基本的には
価格次第で必ず売れるわけです。
だから、つまるところ物件価格を決めるのは潜在購入層の購買力ですね。
ここでの購買力は名目購買力であり、名目賃金に下方硬直性がある以上、首都圏経済が
大崩れしない限り、まあここら辺りの不動産価格は安定推移していくのではないでしょうか。

スレ違いな話ですいません。

[528: 匿名さん]

シベリアには需要はないが、供給もないので、あまり下がらないんじゃないの？
シベリアは資源が豊富だから、長期的には有望かも。

[529: 匿名さん]

人気物件のスレらしくなってきたねw

[530: 購入検討中さん]

>>528
アハハハ、確かにその通りだ！
シベリアの土地を買うのは元々安い土地だからこれ以上下がる心配の少ない低リスク。
何か一発資源が出てくればそれこそ一攫千金、夢の土地。
だけど、二子玉川の相場より割高な物件を買うのはハイリスクかもね。

[531: 匿名さん]

っていうか、安い物件欲しさに少子化・少子化って連呼する人が多いよね。

俺の知ってる株屋なんて、不動産は安い時に買いたいから少子化で下がる、株は商売上がったりだし自分でも保有しているから上がる、だから不動産はやめて株買ったほうがいいよ、って凄い議論をするやつもいる。これって自分勝手じゃない？少子化で日本の競争力が下がれば株価も長期的に下落傾向じゃないの？

まぁ、少子化を連呼される方は見方が全国規模もしくはグローバル（世界規模でみたら人口爆発だけど）なんだから、東京は人口が流入して増加傾向とか、しばらくは世帯数が増加傾向とかそういったマイナスな情報には耳をかさないんだろうね。

＞528
522は日本のシベリア(千葉・埼玉）に需要もないのにマンションおったてて、何も知らない消費者に高い金額で買わせて、あー可愛そうっていう議論でしょ？

[532: 匿名さん]

＞527

あなたの仰る通りです。

でも、多分格安プライス期待のネガキャンチームはここは川を渡れば川崎の利便性の良くない地区だって理屈出してきますよ、きっと。
つーか、某氏のようにこの時代にニコタマ220万が妥当とか言う人は、都内に住むべきではないね。

[533: 匿名さん]

二子に住んでもいない方が、憶測や又聞きで書き込んでいるようですので、地元民として書き込みさせていただきます。

ヤンキーいません。確かに30年前の瀬田中は荒れていましたが、彼らも今は立派にやっています。
むしろセンメリの方が評判悪いです。川沿いは、警察、警備員の方が巡回しているので、治安良いです。

ゴキブリが多い？（笑）私の家ではここ10年1匹も見ていません。これは土地柄ではなく、１階に飲食店が入っているなどの要因のほうが大きいのでは。

風が強い。確かに土手に出るとそれなりですが、むしろ二子から都心に出たときには、都心のビル風のほうが強く感じます。（ライズができるとそのあたりは風がひどいかも）

二子は湿地？厳密に言えば川が近いので数値的にはそうかもしれませんが、私は４０年以上住んでますが、湿地と感じたことはありません。まったく問題ないと思います。

二子は元々お金持ちは住まない地域です。高級住宅地ではありません。私の友人で、崖上に住んでいる連中は、二子には住まないと言います。最近値が上がった高額な土地に家を建てて流入した方は居ますが。

高島屋によそから平日お買い物に来る方は本当にお金持ちが多いですが、地元民ではありません。

正直、二子は住みやすい町とは言えません。物価も高く、商店街もいまいち、洪水も無いとは言えません。（住民はそれを分かった上で住んでいますが）東急さんの再開発も、二子を理解しないダメダメ開発です。

しかし、二子にはかけがえの無い環境があります。学生時代、私の家にはいつも友人たちが遊びに来て、川原で釣りをしたり、バーベキューをしたり、サイクリング、夜中に悪さをしたり、花見、花火など、今でも同窓会で会うと、多摩川で遊んだ話で盛り上がります。

広尾や、麻布、恵比寿、中目黒に住む友人もいましたが、彼らも私の家に遊びに来ていました。逆に私も渋谷や、恵比寿には遊びに行きましたが、友人の家には行きませんでしたし、盛り上がれる思い出もあまりまりません。

二子はそんなところです。不便なところも沢山ありますが、子供に沢山の思い出を作ってあげられるところです。

高い安いは重要ですが、欲しくない人は買わなければ良いし、それなりの金額でも欲しい方は購入すればよいのでは。当たり前ですが。

ついでに、堤防については、京浜事務所はスーパー堤防化したい様ですが、だいぶ前に近所でアンケートを行ったところ、スーパー堤防反対の意見が多かったです。住民は、洪水のリスクも理解した上で、この景観を残したいとの意見が多数でした。とりあえず、仮の堤防を作るという計画があり、その説明看板が土手に立っています。

[534: ご近所さん]

ここら辺は住んでみないとわからないよさがあるよ！
ここを走っている車は青山などと変わらないような高級車がごろごろ走っているよ！
高い？？まあ交通の便とかは抜きにして買い物はすぐに出来て、側の多摩川などで犬の散歩とかサイクリングロードなんか自転車で走ってみるとここら辺のよさがわかるね！
このあたりと同等としたら・・この近辺には田園調布とか成城とか位なものでしょう！
まあ欲しい人だけ買えば良いマンションですね！それだけの価値があるか？価値のわからない人は買えないと思いますよ！

[535: 匿名さん]

↑家族持ちとしては同意かな。都心から何分とか、地価がいくらとか、こうしたデータでは
全く不十分。住んでみないと分からないかも。人によるだろうけどね。

[536: 購入検討中さん]

>>533-535
夜中の２時から４時近くまでインターネットにはりついて
必死になって二子多摩川のよさをアピールしなければならないような住民が住んでいる街なんですね。

[537: 匿名さん]

水曜日がお休みの業界ってあるからね。

[538: 匿名さん]

田園調布とか成城とか・・メジャー処ばかり挙げられても。
それしか知らないの？
ちなみに両方とも全く二子とは違うと思いますよ。
おっしゃりたい雰囲気はなんとなくわかりますが、地位がもともと違うでしょ。

[539: ビギナーさん２]

下がる、下がる論者が湧いて出てきていますが、実態としては不動産の「選別」が進んでおり、今までのように、立地、条件等において何らかの欠点がある物件については、デベが「笛吹けど踊らず」状態になっていると解釈されるのではないでしょうか。

物件的にはまだ分からないところも多いのですが、ブランド力のある二子玉川の、環境の良い再開発地区にあると思われるこの物件の売行きは興味深いです。

この物件の問題のありうる点としては、場所柄（比較的）外国人需要が見込みにくいこと、大規模なプロジェクトであること、デベが少し弱い（気がする）ことなどが挙げられると思います。また、不確定な要素としては、物件の仕様、値段、再開発の全体像、反対運動などがあると思います。個人的には、場所は好きなので、仕様と値段を確認した上で、検討したいと思っています。

ただし、値段は強気で来ると思いますけどね〜。プラウドタワーの市場価格並みかな。

[540: 匿名さん]

東急じゃなくて三井か三菱だったらちょっと違った計画になっていたんだろうなぁ・・
安普請にだけはしないで欲しい。

[541: 匿名さん]

都心さえも憧れる高い値段でしょ。

駅からつづく新しい街の誕生に、東京中があこがれる。

って、Ⅱa地区の竣工時期は未定。

しばらくは、
駅からつづく暗い夜道をとぼとぼと…。

[542: 匿名さん]

たしかにⅡ街区が歯抜けになっているのはマイナスですね。残念です。もしかしたら駅により近いⅡ街区にもマンションができるかもしれませんし・・。

[543: 匿名さん]

昨日話題にあがってたけどⅡ街区はホテルやシネコン、医療モールがとりあえず決まってるでしょ。

[544: 匿名さん]

あっ、そうなんですか！決まっているなら早く着工してほしいものです。

[545: 匿名さん]

Ⅱ街区は2012年着工らしいです…

[546: 匿名さん]

＞525
350万を「もう少し下げないと」って、どんだけ少し値下げしたら売れるんですか？
＠345万くらいですか？もしかして＠300万以下ですか？
そうするとさすがにこの市況で即完とはいかないまでも、練馬で＠300万に迫る単価で
順調に売れているプラウドタワー練馬と同じ位の値段になるということですね。
練馬≒二子玉川ですか…。練馬区≒世田谷区ですか…。
もしくは野村＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞東急ってことなのかな。

ということであれば、再開発の方法とか仕様がどうこうとか言う前に野村や三井・三菱
あたりとＪＶにした方が手っ取り早いってことですね。
幸いにも“ブランズタワー二子玉川”とかいう名前じゃないから、名前的にはＪＶにしても
大丈夫そうだけど、今さら無理な話ね。
でも、二子玉川を練馬レベルまで下げてしまう東急不動産ってのも、もの凄いデベってこと
ですよね？
で、改めて聞きます。二子玉川300万以下くらいまで下げないと売れませんか？

[547: 匿名さん]

＞536
533です。
私は幸い朝から出社する必要の無い立場ですので、この時間に書き込みました。渋谷まで電車通勤していますが、朝の混雑とも無縁です。ちなみに不動産業者でもありませんし、地権者でもディベロッパーでもありません。こう書くと、夜の商売と言われそうですがそれでもありません。

また、二子のアピールはしていませんよ。事実を言っているまでです。
お名前を拝見すると、購入をご検討中のご様子ですが、人の意見に対してバイアスのかかった意見（では無くいやみ）しか言えない寂しい方に、住んでもらいたくはありませんし、そのような方が購入できる価格にはならないでしょう。

これも事実ですが、私の知人が、一昨年プラウドをご両親のために購入しました。価格は約1.5億円で、その際に内装を2千万円かけてやり直しました。プラウドの住人は、多少の前後はありますがこのレベルをご想像ください。朝には黒塗りの車が何台も住人を迎えに来ます。もちろん逆に親に援助していただいた、若い方も住んでますし、ローンをがんばって支払っている方もいます。
ただ、私は、あんなに管理人がうるさく（ヒステリックな若い女性、野村の人かも？）気取ったマンションはごめんです（笑）

ライズは、価格はそれなりだとは思いますが、プラウドよりは庶民的になるのではないかと思います。

また、何度も言いますが二子は元々成城や田園調布等のような高級住宅街ではありません。（法外な物件価格は別にして。）たまたま多少の人気が出て、地価も上がり、プラウド等の高額物件が話題になっただけです。しかし、二子の初期の川沿いマンションは、都心に住むお金持ちがセカンドハウスとして購入したケースが少なからずあります。まあ、それだけ田舎だったわけです。

そんな世田谷のはずれの田舎で、自然を愛でることができるような心豊かな方が、ライズに住まわれることを望みます。そんな方には二子はいいとこですよ。

[548: 匿名さん]

>>547
どっちにしろ限られた嗜好の人対象だから、販売戸数を減らさないといけませんね。
年100から200戸の間でしょうか

[549: 匿名さん]

間違いなく小出しにしてくるでしょうね。今は市況も悪いし、自ら一度に大量供給して相場を崩すようなことになったら目も当てられません。
1期は250戸くらいで、その後は100戸ずつくらいに分けて販売かな。長期戦だね。

[550: 匿名さん]

>>547
あんた二子、二子ってうざいよ。
二子は川崎市高津区の地名なんだよ。
短縮して言うなら玉川かニコタマにしてよ。

[551: 匿名さん]

＞間違いなく小出しにしてくるでしょうね。

そんなの売れ行きというか価格次第でしょ。

安くすりゃ、購入希望者殺到で1期完売あり得る物件だし、高くしたら小出しにするというよりも小出しにせざるおえなくなるもん。

[552: 匿名さん]

メジャーセブンマンショントレンド調査住みたい街ランキング２００７
1位　自由が丘、2位　吉祥寺、3位　横浜、4位　恵比寿、5位　広尾、6位　☆二子玉川☆、7位　鎌倉、8位代官山、9位　田園調布、10位　豊洲

長谷工アーベスト住んでみたい街（駅）ランキング２００７
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　恵比寿、4位　横浜、４位　鎌倉、6位　☆二子玉川☆、7位　新宿、8位　武蔵小杉、9位　田園調布、10位　品川

週刊ポスト東京幸せな街ランキング
1位　調布、2位　旗の台、3位　大崎、4位　護国寺、5位　武蔵小山、6位　月島、7位　三軒茶屋、8位　大井町、9位　成城学園前、9位　☆二子玉川☆、11位　自由が丘

東京ウォーカー東京住みたい街グランプリ2007
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　下北沢、4位　恵比寿、5位　神楽坂、6位　表参道、7位　お台場、8位　浅草、9位　代官山、10位　☆二子玉川☆、11位　麻布十番、12位　三軒茶屋、13位　品川、14位　中目黒、15位　秋葉原、16位　白金台、17位　中野、18位　六本木

一部の人たちがこのスレでどんなに異論を唱えたところで、各種ランキングで並居る都心の街を抑えて上位にランクされている二子玉川が憧れの住宅街ブランドであることは動かしがたい事実。

[553: 匿名さん]

駅前の歩道はもっと大きくなったり歩きやすくなるんだろうか？いつも人ごみで歩くの大変。特に若者多し。

[554: マンション住民さん]

都心に非常に近いのに自然がある程度残っており、水辺も近く、尚かつ高級ブランド店舗まで多数入居してる
デパートもある…高速道路(東名・第三)のICも近くレジャー等車の移動もなかなか便利。そして東急沿線で世田谷区。

こうしたセールスポイントを多々並べるとお気づきかと思いますが、とにかく女性が好きそうなキーワードが
ゴロゴロしているのが二子玉川なのです。人気がでない訳がありません。

[555: 匿名さん]

＞５５２

こういう人って幸せだよね。

たとえば、麻布、青山、白金、松濤、西片などの地域がなぜ、あなたが挙げたランキングにランクインしてないか考えました？、相対的に手が届く、憧れというよりは現実的な場所とみられているわけよ。

これらの結果をね、憧れの住宅ブランドと解釈してしまうあなたのセンスは、都心が憧れると銘打ってしまった東急と同じ切なさがあるね。せめて、憧れの街ランキング探したら？。

[556: 匿名さん]

そういう盲目的な＊＊が集う街の代表ってところでしょう。多摩川越えて隣の駅はただの川崎市。
朝の東急の殺人的なラッシュなどもお構いなしでしょう。

[557: 買いたいけど買えない人]

>>555

＞麻布、青山、白金
ランクインしてますけど、字が読めない？
＞松濤
街の範囲が狭すぎるからマイナーなのかも…
＞西片
それどこ？

[558: 匿名さん]

しかし全く西高東低はゆらぐ気配を見せないな。
これだけやってもまだ宣伝が足りないみたいだね。

[559: 匿名さん]

>557

まあ、ガンバレ。

あんまり東京のこと知らないみたいだね。

１）麻布と麻布十番って全然違うんだよ。
２）青山ってないけど、表参道のこと言いたいのかな？、これも全然違う。
３）白金と白金台って価値が全然違うよ。
４）松濤がマイナーだとか、西片（文京区の高級住宅地ね）を知らないとか、田　舎もん（もしくは貧　乏）丸出しダネあんた。

[560: 匿名さん]

>>555

「街」ランキングつーより「駅」ランキングですよねコレ

[561: 匿名さん]

だからさ〜いくらネガキャン繰り返しても＠２５０万円にはならないから諦めろよｗ

[562: 匿名さん]

多摩川が見えない低層階の北向きならば、@250以下は十分あり得るでしょう。
昨今の市況低迷もあるので、あまり価格をあげすぎると大量の売れ残りの可能性もあります。

以下は、最近まで大量供給が続いた品川の市況です（2007年末のデータのようです）http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/?P=1
品川の中古マンションの単価は@270〜@320ぐらい(品川駅直結のＶタワーを除く)です。
おそらく市況が悪化した現在はもう少し下がっていると思います。
品川とは場所も違うし環境も違うので比較にならないと思う方も多いと思いますが、
相場的には似ている地域だと思いますよ。二子玉川に幻想をいだくのもいいですが、
現実を知った方がいいと思います。買う側にとっては安い方が良いじゃないですか。
階と方角を選ばなければ、一般サラリーマンにも手が届きそうなきがします。

とはいいましたが、この物件を買うなら多摩川の眺望は必須条件だと思います。
私なら多摩川が見える南向きの部屋を選びます。
そういった条件の良い部屋の単価がいくらになるのかは興味深いところです。

[563: 銀行関係者さん]

別に即日完売目指してるわけじゃないし、2010年3月までに売れればいいのに
@250万以下にして年収500〜600万円の人で溢れるマンションにする必要ないです。
もともと収入の高い方が好んで住みたがる新玉川線で、中でも知名度ピカイチの
二子玉川ですよ。
何が悲しくて@250万にする必要があるの？
北向き低層階でも@250はないでしょうね。

それにこの立地と開発はAクラスの評価を受けますよ。
湿地とか砂礫層とか崖下とかは関係ありませんからね。
必死の反論が予想されますが、価格発表が楽しみです。

[564: 物件比較中さん]

週末の交通渋滞には辟易しますが、
ここの一体開発はありだと感じます。
子供がいる家庭にはいい物件でしょう。
安全にサイクリングやらスポーツやらを楽しめて
釣りをしたり、上流でバーベキューしたり
アクティブな家族にはいい物件だと思います。
南向きが日当たり良好なのも羨ましいかも。

[565: 匿名さん]

必死に安値へ誘導しようとしてる方々は笑えますよ？

[566: 匿名さん]

私も、北向き低層@250はありだと思います。
@250といっても80㎡で6000万円なので、年収500〜600万円の人で溢れるマンションにはならないと思います。>>563さんの銀行では、年収500万の人に5000万以上も融資するんでしょうか？？
このマンションを考えている人は、@300、100㎡で1億程度の予算の人が多いんじゃないでしょうか？？
そこまでの予算を組めないけど二子玉川に憧れる人がやむなく低層階眺望無しの部屋を買っていくのだと思います。

ファミリー向けとは別にシングル向けの狭い部屋が結構多くあるかもしれませんね。
低層階、眺望無し、40㎡前後で、3000万円台といったところでしょうか。
こういうシングル向けは、早期に売り切るのかもしれませんね。

[567: 匿名さん]

いいかげん豊洲のスミフタワーに飽きたと思ったら、今度はこっちかよ・・・。
＊＊の一つ覚えみたいに３５０万、３５０万って・・・。
少しは学習能力ってものがないのかね。

まあ、分かっててやってんだろうけど・・・。

[568: 匿名さん]

ここの立地にシングル向けとか１Lの賃貸用は向かないよ。都心に遠すぎ。

[569: 匿名さん]

ファミリー向けにするには学校も病院も近くにないのでは？
ＤＩＮＫＳ向けってこと？

[570: 匿名さん]

>>568
>>569
検討者以外はこのスレッドから出て行ってください。
物件ＨＰを見ればわかることです。
１Ｒ（シングル用）もあれば、４ＬＤＫ（ファミリー用）もあります。

総戸数 1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
間取り 1R〜4LDK(予定)
専有面積 34.48m2〜218.57m2(予定)

[571: 匿名さん]

街の人気ランキングと価格は比例しないわな（笑）。調布、中野、武蔵小杉あたりが入っ
てんだから。ここら辺は住みたいかどうかより、「予算に合った範囲で」住みたいところ
という意味でしょ。となるとランキング入りしてても価格はそんなに高いとはかぎらんよ
ね。

評判を聞いたことがあるかどうかで回答してんじゃないの？どなたかが書いてたけど、東
京をあまり知らない層が回答してそう。多分にイメージで、住んだことがある人の評価と
は思えない。買い物や遊びに向いてても、住むのに向いてないとこもあるからね。ニコタ
マはむしろ周囲のほうが住み易い気がするが・・・。

[572: 匿名さん]

＞専有面積 34.48m2
せまっ！
どういう人が買うんだろう？
二流デベが作る物件なんてそんなものなのかなぁ。

[573: 物件比較中さん]

>>547
>ちなみに不動産業者でもありませんし、地権者でもディベロッパーでもありません。

>お名前を拝見すると、購入をご検討中のご様子ですが、人の意見に対してバイアスのかかった意見
>（では無くいやみ）しか言えない寂しい方に、住んでもらいたくはありませんし、そのような方が
>購入できる価格にはならないでしょう。

デベでも地権者でもない人が、「住んでもらいたくありません」などと言えるあなたは何様なんだろう？
デベなら売る側だし、地権者なら一緒に住むことになるから、いい悪いは別として
このマンションに住んでほしい人、住んでほしくない人という希望があるのはわからないでもないが。

あなたも、購入予定だとしたら、他の購入予定者と同じ立場でそんなこと言うのもどうなんでしょう？

>>533で地元民って書いてるけど、地権者ではなく、単に近所に住んでいる人なら、
夜中の三時に度々二子玉川の良さをしつこいくらい長々と書き込みして、近所のマンションに
「住んでほしくない」などと高飛車っていうか、余計なお世話を言う人が二子玉川には
住んでるってことはよくわかったよ。
物件を検討する上でとても参考になりました。

[574: デベにお勤めさん]

34㎡はスタデイオタイプとすれば、この企画は有りでしょう。
超高層も低層階を埋める為には、小規模で安い住戸やフアミリータイプで広めで割安な住戸などを組み込む策が不可欠です。

[575: 匿名さん]

川と公園に面した角部屋で、25階から30階程度、100平米の3LDKって幾ら位と思ってたらいいのでしょうか。やはり、1億は覚悟しておかないとダメですかね？

1億を大幅に超えるとなると、買った瞬間、損を抱えるようで正直腰が引けてしまいます。

[576: 匿名さん]

>>575
南東角部屋の一番いい部分ですよね。
ここにどんな部屋を持ってくるかでこの物件の格が決まりそうですね。
私個人的な考えでは、120㎡で1.5億ぐらいの部屋になりそうな気がするんですがどうでしょう。

[577: 匿名さん]

南東角と南西角とどちらがいいでしょうかね。
多摩川ビューを考えると南西角の方が良いかもしれません。
公園は見えなくなるけど。でも富士山が見えそう。
但し、リビングは３角形だったり、西日がきつかったりしそうです。

私は、タワーイーストの南側中住戸がいいかなと考えています。
公園も見えるし多摩川もみえるし。
実際に南側にするかどうかは間取りと価格次第です。

[578: 匿名さん]

>>555
>>556
>>557
>>571
こういう人って不幸せだよね（笑）。
23区価格動向スレとかならともかく、わざわざ二子玉川スレまでやってきてさ。
ネガの書き込みに熱くなっちゃって、滑稽すぎだよ。
そんなに二子玉川は人気がある事実を認めたくないの？

大体、誰もランキング上位だから（本物の）都心より比較優位にあるとか
ランキングが価格に比例するなんて話しはしてないんだが（笑）。

多くの人にとって高嶺の花過ぎて決して手の届くはずのない憧れの対象なんかより
アッパーマス層みたいにある程度ボリュームのある買い手集団の
手の届くところにある現実的な憧れの的であるほうが、
１０００戸もの大規模分譲にとっては重要だってことが判らないのかな。
住みたがっている人の多い人気の街である事は間違いないんだから
他より多少割高でも十分売れるくらいだよ。

[579: 匿名さん]

まあ、大多数の庶民＆地方出身者＆若いカップル等には憧れでありますよ。
そして、そういう人気が大切ですよ、ここは大所帯のいわゆる縦に伸びた団地だもの。
松涛や上大崎、元麻布あたりに建つ重厚な低層高級マンションとは購入層が違いますもん。
本当の都心の住宅街は一般人には接点のない世界だから、アンケートで上位に出てくるわけないですよ。
我々庶民＆地方出身者には、池田山とか西片って言われても？？だものね。
白金と白金台の区別、西麻布と元麻布の区別、つきませんって。

[580: 匿名さん]

ランキングについては、誰も二子玉のネガキャンなどしていないと思うが・・・。

でも５７８さんや５７９さんには同意。もっとも、ここはアッパーマスのなかでも
さらにアッパーな購買層狙いでしょ。庶民が簡単に手が届く物件ではないことも確
か。というより、そんな価格にされたらこの地域のブランドは落ちるよね。この周
辺に住んでいて購入も視野に入れてるものとしては、やはりミドルアッパーマス向
けでは困るかな。

[581: 圧派鱒]

アッパーマスってナに？

[582: わたし、アッパーマスですの。ホホホ。]

>>581
ググれば出てくるよ。

[583: 匿名さん]

早く価格が発表にならないかな。価格次第で検討したいと思ってます。

[584: 周辺住民さん]

都心、パークコート赤坂ザ・タワー、三井＆住友　麻布十番タワープロジェクト、、、
その他、都心でも高級タワーマンションはいっぱいあります。低層だけが高級ではない
です。

[585: どビギナーさん]

>>575 さん ＆ >>576さん

私は100平米で1.5億円くらいしてもちっともおかしくないと思います。
このタワーの中でも希少な住戸ですからね。

[586: 匿名さん]

この物件の販売状況予想

価格発表前
・デベは稀有の立地と思って強気
・二子玉川に憧れる検討者多数、しかも中層階@500でもおかしくないと言っているの輩がいる

予定価格検討段階
・デベでは平均@350での予定（低層眺望なし@270〜最上階多摩川側@550）

モデルルームオープン
・さすがは二子玉川、大反響となり新聞のニュースでも取り上げられたほどである
・しかし裏では、販売予定価格をみて購入をあきらめる検討者が多数

第一期分譲開始
・申込者は100戸程度。売れ残りは50戸。
・低層階は売れるのだが、高層階、中層階はほとんど購入者なし。
・デベはこのままでは完売が不可能と判断

第一期分譲後
・不動産市況はますます悪化中
・デベは販売済み物件を含めて値下げを発表（価格は非公開）

第ｎ期ｍ次分譲
・デベは焦るものの、数10戸ずつしか売り出しができない。
・先着順受付住戸も多数残っている状態。

物件完成、引き渡し
・この時点でも200戸の未販売住戸あり。現地モデルルームオープン。
・不動産市況はますます悪化し、販売完了の目途が立たず。

物件完成１年後
・デベは売り切をあきらめ、再販業者に一括で売却

その後
・物件は当初価格の４割引き程度で完売

物件完成２年後
・正規料金で買った住民と再販業者から割引で買った住民に感情的なしこりあり、管理が難航…


おつきあいいただきありがとうございました。
この文章に腹が立った方も多いかと思いますが、値付けを失敗するとこんなことになりかねません。
そうならないように、東急には適正価格で販売してもらいたいものですね。

[587: 匿名]

完成後、売れ残り物件を探します

[588: 匿名さん]

妄想乙。

腹が立つ?いえいえ、とんでもない。
楽しませてもらいましたよ。内容じゃなく、あなたみたいな人の存在に。

完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？

[589: ５８６]

>>588
さすがに４割引きは言い過ぎですね。
でも今後市況が悪化すると３割引きは可能性としてはあると思います。

このマンションは立地は抜群にいいと思うのですが、複数棟存在するのでお見合いの部屋が多いと思うんです。
そういう条件の悪い部屋をいかに適正値付け売り切るかが東急の腕の見せ所でしょうね。

[590: 周辺住民さん]

大規模すぎて
逆に値付けが難しいかもしれないですね。
ファミリー層がメインだろうから
本当のお金持ちは意外と買わないでしょうし……。
独身、若いファミリー層、定年退職夫婦の
複数世代をうまく組み合わせる間取りと
値段を設定できるかどうか、東急の手腕が問われるところですね。

[591: 購入検討中さん]

レスと同様に人気ですね
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

モデルオープンが楽しみです

[592: 購入検討中さん]

中層で南側、70平米5500万以内なら買いたいです！

[593: マンション投資家さん]

こちらの物件が坪350万と予想されて書き込んでいる方は、

デベ、煽り、あとは近隣住民および地権者、ですね。

近隣住民および地権者さんは、あわよくばもしくは最低でも坪300から320万で売却したいのでしょうね。

[594: 物件比較中さん]

>>586
ものすごくありうる展開だ。
４割引はいくらなんでも言いすぎだけど、売れ残り1年で他業者にバルク売りになれば３割引は
ありうる。

下丸子の同じように約1000戸で高層・低層棟がいりまじったマンションがそんな感じだった。
眺望・日照の悪い低価格物件は結構な競争率で売れたけど、
中価格〜高価格物件は、割高で売れなかった。

竣工後は、モデルルームに見に行っただけで、お茶のみならず、ケーキとかまで
出してくれて、もてなしてくれたっけな。

下丸子の物件は確か、スーパー堤防で、マンション前の遊歩道がものすごく綺麗に整備されてて
天海がおしゃれに散歩している姿が東横線の車内広告のテレビで流れてて
結構、あれを見て憧れた人も多かったと思う。

二子玉川は、誰かが書いてたけど、スーパー堤防にならないの？
それが本当なら、残念だ。
販売時期(９月〜１０月)に台風で大雨降ったら、濁流と化した多摩川を見て、不安に思って
二の足踏む人もいると思う。

二子玉川の地元民達にも協力してもらって今からでもスーパー堤防に向けてなんとか頑張ればいいのに。

[595: 匿名さん]

＞586、594
そんなに甘い展開になれば良いのですが。検討したいのですが資金不足が心配です。
楽観的に考えないほうが良いのでは？
単なる意見なので、判断はお任せします。

ただただ早く価格が知りたい。

[596: どビギナーさん]

>>575 さん ＆ >>576さん　＆>>586さん

小学生の計算間違えましたスイマセン・・・。
「25階から30階程度、100平米」の方位がよい住戸なら＠400として1.2億円ですね。
そんなものでしょう。

なお私の予測はあくまで売り出し単価です。
適正価格なんて議論はどうでもいいです。

[597: 匿名]

そうですね。価格次第です。
財閥系の大手デベロッパーのように強気価格だと、完売はまずないと思います。

[598: ご近所さん]

まー、＠350なんて言うのはタダですからね。
私の予想は平均＠180万ですね。
低層階はきっと＠130万くらいから出てくると思います。
だって武蔵小杉や豊洲のほうがずっとマシですから当然でしょ。
東急不動産は倒産寸前だから藁にもすがる思いでこのマンションを完売しようと考えてるはず。
そうなると完売するには武蔵小杉や豊洲より安く設定して買得感をつけないとダメです。
インパクトのある価格設定、それは＠200万切りです。
東急不動産はこの土地を二束三文で仕入れてますから建築費+＠30万くらいで元が取れるはず。
建築費が＠120万だとしたら＠150万で十分なので低層は＠130万、高層で＠220万、平均すると
＠180万と予想したのが根拠です。
100㎡で3900万円前後だったら私も検討したいと思っています。
私の子供はまだ小さいので向きや眺望はあまり関心ありません。
多くの人は向きの良い部屋を好むので抽選もなく買えると期待してます。
＠350万なんて予想する地権者は東急に裏切られたとわめき散らすでしょうね。
いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。
価格発表が楽しみです。

[599: 匿名さん]

>>598
マンションの建築費なんて坪60万くらいですよ。
高級マンションやタワーマンションでも坪70万台です。
マンション価格は土地代と建築費が五分五分で、
宣伝費と営業の人権代が3割程度です。

[600: 匿名さん]

>>598
>いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。

当然あなたも対象だよね？

[601: 物件比較中さん]

＞５９８
ぷっ、いくら何でも。
＠１８０だとこの沿線では南町田あたりの相場ですよ。
ここは腐ってもフ・タ・コ・タ・マ・ガ・ワなんですから。

[602: 匿名さん]

言わずもがなですが、
５９８は、取り合わずにスルーした方がいいかと・・・
いろんな意味で

[603: 匿名さん]

地権者や売主の書き込みは禁止じゃなかったですか？

[604: 匿名さん]

>>598-602
釣られるにしてもその相手があまりにもお粗末。
スルーしましょう。

[605: 申込予定さん]

やっぱり、平均坪300万円ってところが妥当なんじゃないでしょうか。方位や階にもよるだろうけど80平米で7200万円。周辺の中古マンションでも低層中心とはいえ、80平米で今でも7500-8000万円ぐらいしてるし。これが6000万円台前半とかになってくると、ものすごい倍率になりそう。品川の湾岸沿いのマンションが、大体平米100万円、坪330万円ってとこだし。ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、ま、坪300万円ぐらいじゃないかなーと思ってます☆　ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、景気状況によっては、値下げ販売などもあるかも知れませんが、とりあえず第一期販売では平均坪単価300万円ぐらいで階数、広さによって幅がでてくるとみています。みなさんはいかがですか？

[606: 通りすがり]

坪350万〜といったところでは・・。
坪300だったら今住んでるところ売ってライズに引っ越します。

[607: 匿名さん]

＞ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、

実際に売りに出されるのは900戸以下でしょ。
事業協力者向けが170戸あるんだから。
つまり、約850戸くらいになるんかな。

[608: 匿名さん]

品川の湾岸沿いのマンションと同じぐらいかそれ以上では出してくると思いますね。
逆に言えば品川の湾岸沿いのマンション（いわゆるバス便物件のことですよね？）は
一時期人気は出ましたが、世間的にはブランドとしては確立されなかったので。

セオリー別冊の売り出し価格予想の8000万を80平米で計算して坪330ぐらいかな〜と希望を抱いていますが。。。

[609: 物件比較中さん]

＞６０５
＞ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、

フタコの場合は都内ギリギリというのがミソなのでは？
ギリギリの立地であるが故の川や光や風がウリなんですから。
荒川や江戸川ではなく多摩川のね。

[610: 匿名さん]

プラウドタワーはたしかマックス２億７千万だったと思うんだけど
即日完売しましたよね。最近ではたまプラ駅３分の物件も坪@300弱で即日
完売だったので坪@300以上は確実かと。むしろもし坪@300程度なら
たまプラ〜青葉台の住民の住み替え組みが多数でて即完売になって
しまうんじゃないでしょうか。わたしも引越します。

[611: 匿名さん]

>>87
調べたらたまプラ中古はせいぜい坪@200ですね。
@300はどこから出てきているのでしょうか？
ソースを教えてください。

で、たまプラ坪200だとすれば、手持ち資産に余裕がないとこの物件への住み替えは厳しいと思います。
たまプラ住民が大挙してやってくるとは思えませんね。

[612: ６１１]

アンカー間違い訂正します。

×　>>87
○　>>610

[613: 匿名さん]

物の値段のつけ方にもいろいろありますからね。

- 原価積み上げた上に、利幅を乗せる
- 相場
- 客から見た価値

一番初めの方式だと、坪200万切ることは簡単です。この土地は、何十年も東急のバランスシートに載ってるもので、恐ろしく安い簿価です。

二番目だと、この下げ相場では、先安感をある程度先読みしないと、割高な大型再開発物件という、非常に重い（喜ばしくない）評判を得ることになります。坪300万か、それより下でないときつそうです。

三番目は、デベの腕の見せ所ですが、正直「都心さえ、憧れる街」には多くの人がのけぞったと思います。決定打は「ここまで都心と競える街が 他にあるか」ですかね。この文句は、完全に二子玉川のよさを分かってないし、それ以上に幼稚で、貧しい価値観を現していて、失望を買ったと思います。

CMも、季節感、ターゲット、商品イメージ、どれも全く不明で、そもそもこの時期に敢えてコストをかけて流すほどの出来ではないですね。まぁ、とりあえず、「告知」が目的なのでしょうが、だったら、もっと普通に明るく健康的で、割と洗練された普通の二子玉川をストレートにアピールすればよかったと思います。

結論としては、この線からも、そうそう高い価格を訴求できる見通しは薄いように思います。

私は、フタコより、駒沢ー桜新町ー用賀間のほうが圧倒的にいいと思いますし、川の近くのタワーは買いません。ワンショットあたりの価額が高く、流動性が低く、売買の手数料も高い不動産というアセットは、タダでさえリスクが高いのに、十分な時の経過’（特に災害への脆弱性）という試練に耐えてきた実績もない、河原のタワマンは買えません。

[614: サラリーマンさん]

ちょっと前に、年収と、買えるマンションの坪単価を結構断定的に
論じたレスがあったように思いますが、私の見方は、

不動産は、必要最小限のものを買うのが一番だと思います。
つまり、買えるかどうかは、勿論大切な尺度ですが、十分余裕を持って
買えるレベル、あるいは、最低限、これくらいの物件には住みたいという
レベルで「抑えておく」のが大切だと思います。

言うまでもなく、家は飽くまでハコですから、そこでどう暮らすかが大事ですし、
楽しく充実して暮らすためのお金が、より重要です。

それから、年収が上がれば、ものすごい勢いで税率は（地方税は一年遅れで）上がってきますし、
固定費（子供をいい学校に入れたり、メンテの高い外車に乗ったり）も同じか
それ以上のスピードで上がりますので、結局、本当にフリーになるお金は、
正直大して変わりません。（これは年収が、高くても1-2億円以下の話です。それ以上は知りません）

加えて、年金はご覧のありさまで、日本の大きな利点の一つだった、健康保険制度も
相当きつくなっています。正直、国の社会保障制度は、完全に瓦解していると覚悟を
した方が、懸命でしょう。

となると、老後の蓄えも、相当額必要になってきます。新興国が豊かになっていくこれからは
食品やエネルギーなどのユニバーサルな生活必需品の価格が上昇する可能性が高いので、
単なる円預金ではいけないことも言うまでもありません。

よって、私のイメージですと、たとえ、一流商社に勤めようが、大手メディアに勤めようが
なかなか坪300万の35坪超（総額一億超え）物件は買えたものではないと思います。

老後（60歳時）夫婦で（住処を確保した上で）1億は残しておきたいところですから。

[615: 匿名さん]

坪@300弱だったのは新築物件です。
今売り出し中の青葉台の物件も似たようなものじゃないですか？
田都は高すぎですね。

[616: 申込予定さん]

やっぱり坪200万円以下だよね。
そうでなければ完売できなくて東急が潰れちゃうから大変ね。
坪250とかアホなこと抜かしたら絶対に俺買わない。
モデルルームも行かないね。

[617: 近所をよく知る人]

616はめちゃくちゃ言いすぎだよ（笑）

[618: 住まいに詳しい人]

まぁ、３ヶ月で860戸を完売させるなら＠270でしょうが
竣工まで２年間あるわけだから＠350で構わないでしょ

問題は現在の適正坪単価＠310が２年間でもっと下がるじゃないか？つうことで
もし竣工後も残ったら東急は例え地権者に嫌がられても最後には安売りをしちゃうのか？

[619: 匿名さん]

ここが坪200とか言ってる人は間違えなく田都の住民じゃないし
今までこの沿線の物件を検討したことない人だよね。
そもそもこの沿線で駅から徒歩５〜６分程度の新築MSなら坪200以下なんて
終点の中央林間でもないんじゃないの？

[620: 匿名さん]

世田谷なら＠２５０は固いでしょ。願望と現実は違うから。