二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[461: 匿名さん]

456さん、東急ストアー（プレッセ）がありますよ。マンション建設地は夜はとても世田谷とは思えない静かな環境です。タワーマンション建設は、やはりもったいない気がします。

[462: 匿名さん]

川崎市民さえあこがれる街。

[463: 匿名さん]

抽選が終わるまではこの調子でしょう。
反対派も、競合デべも、買う気のない人も、買いたい人も、
ネガキャンしたい人たちばかりだから。

抽選が終わった途端に、
当選者たちが褒め始めるんだろうけど。

[464: 購入検討中さん]

そうか、今の時期はそれぞれの理由でみんなネガキャンなんですね。

＜ネガキャン内訳＞
・買わないけど裕福な人・・・価値がないので安くなくちゃ価値がない。
・買えないし貧しい人・・・イソップ物語の狐「あんな葡萄ちっともおいしくなさそうだ！」
・買いたい裕福な人・・・競争相手を増やしたくないので徹底的に悪口攻勢でライバル蹴落とす。
・買いたいけど貧しい人・・・欠点を羅列して安値誘導。世論誘導に失敗したら買えない。
・競合デベ・・・近隣の売れてない物件を買わせたいので悪口攻勢。
・近隣住民反対派・・・敗訴するわ賠償金も取れない悔しさで徹底的につぶしにかかる。
・通りがかり・・・興味ないけど電車が混むのがイヤで悪口攻勢。CMきもい。

＜ポジキャン意見＞
・東急不動産関係者・・・高値誘導と都心のイメージで意見で煽る。
・地権者・・・盲目的に良いものと信じて坪400万円発言。（等価交換分を売却予定）

[465: 匿名さん]

ネガキャンには今までの流れを見ると
二子玉川には超高層は要らない、という人も入るんじゃないか。
超高層でなければ購入検討という人も結構いたと思う。
(買えるか買えないか、近隣か近隣でないかは分からないが)

[466: 匿名さん]

低層マンション（リゾート風に）にしたらきっと値段があがり、名所になるんだったんでしょうね。 残念。

[467: ご近所さん]

二子玉は休日にバーベキューしに行って

さんざんゴミ散らかしてる奴らが多いから街が臭いんだよなー

[468: 匿名さん]

450 の以下の質問は意図的に無視ですかね？

>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？

>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？

[469: ビギナーさん２]

この物件は、周辺環境も含めて考えれば、明らかに二子玉川プラウドタワーよりも高く出るでしょうから、やはり３５０万〜４００万の坪単価になるかな。しかしこれだと、五反田のプラウドタワーと同じ価格帯になるわけですよね。

う〜ん、周辺環境をうまく整備できれば、それなりの価値はあると思うけど、その辺が上手くいくのかどうかですね。

営業さんが一生懸命なのは、市況との関係で危機感を持っているのではないかと思います。

しかし「都心も憧れる」は、ちょっとイマイチのコピーですよね。場所にもよるとは思いますが、都心の人がわざわざ移ってくるとは、ちょっと考えにくいですけどね。（それとも、子供ができたら移ることを真剣に考えられるような設備が整備されているんでしょうか。）

[470: 匿名さん]

子供のいる世帯には五反田とかはちょっと抵抗あるかなぁ。
都心のいいところは価格的にきびしいし、埋立地なんかは論外とすると、
悪くない選択だとは思うけど。

二子玉だめっていってる人はどの辺検討してるの？

[471: 匿名さん]

否定もせずに話題をそらそうとする、450さんの指摘は、当を得ているのでしょうね。

>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？
Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら、Ⅲ街区のマンションを買わず、Ⅱ街区の完成を待った方がよさそうですよね。また、長期間、空き地として放置されるのも、治安上よくないですよね。

>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？公園ができるのと、例えば、ごみ焼却場ができるのとでは、住環境は全く違いますよね。

[472: 購入検討中さん]

TVCM、お盆の雰囲気。
お盆で親戚が集まって死んだじいちゃんの思い出にひたりながら家族で川べりを歩いている感じ。
来ている着物（浴衣）も喪服みたいに地味で暗い色だし。
最後に女が笑うのは、「じいちゃんと子供の頃ここらへんで遊んだな」と思い出にふけっている感じ。

「都心さえ憧れる街」のキャッチコピーとＣＭの映像に全然あってない。

家族でお盆かお通夜みたいに地味すぎる黒っぽい着物（浴衣）着て、
川べり歩くシチューエーション見て都心より憧れて住みたい人っているんだろうか？

[473: 匿名さん]

>Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら

その可能性も大かも、
これ以上商業施設いらないし、二子にオフィスビル群は必要ないし、
となるとマンションか？

それで今から必死に広告、営業して集客かけてまずここを即完にして次（Ⅱ街区）に
いこうとしているのか。

[474: 匿名さん]

みんなこの辺に住んでる人じゃないでしょ。坪単価が400とか450とか言ってる人は。
五反田なんてここから遠すぎて、全く何の関係もないよ。

2-30年の長いスパンで、この辺の不動産価格を知ってないと、価格予想は大きくはずすよ。
まぁ、バブルんときは、言うまでもなくすごかった（坪700-900万）けど、それを除くと、中長期的な坪単価の平均線は220-250万イメージ。

このマンションがいくらで出てくるかはわからないけど、220-250レンジにこの物件ならではのプレミアムとディスカウントを足し引きした値段だろう。

そして、中古になってく過程で、やっぱりその辺の価格からやや下の中古価格に収斂していく。

買う側はその辺を頭に入れて買うといいと思うよ。

株以上に、不動産も中長期には平均回帰するもんだからね。

[475: 匿名さん]

>470

そりゃ、この沿線なら、桜新町・用賀あたりでしょ。
どこぞのＭＯＯＫ本に、高額所得者の利用の多い駅として、
広尾、麻布十番、学芸大学に続き、首都圏の4位と5位にランクされてたね。
（学芸大学といい、地味好みの小金もちが心静かに住む町ってイメージがよく出てるね。）
勿論、駒澤大学あたりでもいいと思うけど。二子玉川は住む場所としてはランクが落ちるね。

大井町線なら上野毛、等々力、尾山台（個人的には尾山台いいと思う）

東横も悪くないが、やはり公園や公的施設の充実という意味では、田園都市線かな。

[476: 匿名さん]

急行止まる駅は行き交う人・住人のレベルが低く、
マナーのできてない若い奴が多いから、子持ちには全く向いてないよ。
三茶しかり、二子しかり、溝の口しかり。

とくに二子玉川から先は朝の通勤通学の時間帯に限って言えば、全部各駅になって、メリットもないし。

[477: 匿名さん]

>二子玉川から先
やっぱし、この物件て田園都市線の溝の口以西の方が結構狙っているのでしょうか？
人のことを見下げていう人のレベルは知れているので、ここを検討している人のレベルが心配。
せっかくだから、良い人が住む街になってほしい。

[478: 匿名さん]

「都心さえ憧れる」ってのは、都心並みに高くするぞってことで、実際に都心の人が憧れるかどうかはどうでもいいんじゃ？？

[479: 匿名さん]

>474

あんまり高値を煽るつもりはないけど、中長期的な平均線が220-250ってのは言いすぎでしょ？
それだと下限は200万以下に下がっちゃうよ！まさか終戦後から平均しちゃったんでは？

そもそも不動産の平均線を語ることにどれだけの意味があるのか。2-30年の長いスパンで考えたって
今この時にニコタマタワーマンションが350万で出てしまったら、それで終わりじゃない。
2-30年も経ったら、いい物件があるかどうかも分からないし、下手したらこの世にいないかもしれないし、首都移転でニコタマが大田舎になってるかもしれないし、全く分からないじゃん。

平均値というより、これからは賃料ベースの利回りで妥当な水準（5％くらいなのかな許せる水準って？）に収束していくんじゃないの。とすると265〜285が田園都市線世田谷区内（徒歩5分〜8分）の相場じゃない？だからこの物件は中長期的に見ると高めの水準で出てくるということが言えるかもしれないけど、あとはタワーマンションのプレミアムや再開発物件という注目度を勘案して個々人が判断すればいいんじゃないかと思いますけど。

不動産はもはや金融商品化してきているんだから、その相場の動きの中で今は高いゾーン、220-250は低いゾーン（2000年〜2004年くらい）というだけのことだよ。どのタイミングで買うかは個人の都合もあるんだから、一番安いとき（もしくは高いとき）を取って他人がとやかく言うことでもない気がするな。ちなみに今回ミニバブル崩壊、ミニバブル崩壊といってマスコミは大騒ぎだけど、ホントのバブルの時は474さんが書かれている通り坪1000万に迫る勢いだったわけで、早めに調整が入ったのはある意味良かったんじゃないかと思うよ。2000年〜2004年はバブル後遺症の超高値のゆり戻しだからあそこまでの安値になってしまったかもしれないけど、今回は上ブレも小さかった分、下ブレも大きくないんじゃないかって個人的には思っているけどね。

[480: 匿名さん]

その時その時のマンションの価格の高低を判断するのは難しいですが、今後20年〜30年くらい先のことまで考えると、資源のない日本の通貨円の価値が相対的に下がり、輸入物価の上昇によりインフレがじわじわと継続して進行すると予想されるので、固定金利でローンを組んで不動産を購入しておくのはインフレ対策として賢明な判断かもしれません。
どのマンションを買うのがいいかは、また別の判断が必要ですが。

[481: 住まいに詳しい人]

>>478
そーいうこと
別に都心居住者に売りたいわけじゃなく（売れるなら嬉しいだーけど）
何かと周りと比べたがる世田谷“ハイソ”層のキモチを揺るがそーというだけでしょ

このスレを観ていると制作者の目論見通りハマっているって感じですね
赤坂と月島の人はココを読んで笑っているんじゃないかな？

[482: 匿名さん]

赤坂はともかく都心も憧れる下町に買っちゃった月島の人は、そんなに笑ってないかな。

[483: 匿名さん]

479

長期トレンドが下向いてるの知りませんか？
とにかく、大きな長期のトレンドにつく。

これが全ての相場の基本です。
ましてや流動性が低く、bid-offerスプレッドが大きく、かつ取引コストの高い不動産は、流れに逆らうと痛いです。

私たちの生きてる間は、基本下降トレンドが続くでしょう。

480

日本円で借金は賛成しますが、日本の不動産は全くインフレヘッジにはなりません。
この掲示板サイトのいろんな板で既に言い尽くされていますので、詳細は繰り返しませんが、
一言で言うと、グローバル・インフレは、中国やインドの新中流層の需要増が引き起こします。
このインパクトは未曾有の大きさです。一方、日本の不動産への需要は逓減です。（供給は一定です。）
全く値動きが異なりますので、要注意。

[484: 匿名さん]

>中長期的な平均線が220-250ってのは言いすぎでしょ？

あなたいくつですか？
80年代バブル前の相場も知らないの？
あのころはJapan as NO.1で、日本の人口も世帯数も増えてて、世界経済の成長を日本が引っ張ってた（おお、今では信じがたいが！）
それでも200万円前半から半ばだったんだよなぁ。

[485: 周辺住民さん]

今の借地借家法がある限り、そして今の、完全に供給過剰な賃貸市場が劇的に変わらない限り、
賃貸利回り上昇はありえませんね。
そもそも需給がどんどん緩んでるのに。今の若い賃貸層は、ドライに利便性で割り切るから、
二子玉川より、城東の方がまだ望みあるんじゃないの？賃貸には最悪だよ。城南「おブランド」地域は

[486: 匿名さん]

よく週刊誌が特集組んでますね。賃料を新築マンション価格で割って「ベスト利回りエリア」とかって。大抵、都心三区、中でも日本橋とか月島あたりの東寄りと、あとはJR各線沿線が高利回りですね。意外に南武線なんかも利回りは良かった気がする。最悪なのは、世田谷、杉並エリア。特に井の頭線沿線は最悪だったと思う。見栄っ張りが多いエリアはやはり避けるべきでしょうね。

[487: 物件比較中さん]

いや〜時期がいいのか悪いのか？
売り出し時期としては最悪の市況だけど、新玉川線沿線で他にいい物件がひとつもない。
あるにはあるけど、駅から遠いか30戸以下の小戸数マンションしかない。
大規模はGH三軒茶屋とプリズムタワーがあるけどどっちもウルトラバカ高で話にならない物件。
しかも何ひとつ完売見込みが立つ販売好調な物件がない。
そこでこの物件は注目度はピカイチになるだろう。
問題となるのは価格設定だが、東急はKYデベだからきっと高値で出してくるだろうな。
俺もMR行くつもりだけど、徹底的に安値誘導してやろうと思ってる。
秋には更にマーケットが冷え込んで倒産デベがいっぱい出てくるだろうしね。

[488: 匿名はん]

>30戸以下の小戸数マンションしかない

駅前タワマンの信奉者って多いのですかね。小規模MSの利点ってこんなとこで言うまでもないですがたくさんありますよ。

長期経過観察された駅前タワマンの例がないからこういう評価となるわけで、昔から、、、
１）下駄履きMSは通常資産価値に問題あるとされる。
２）大規模は、MS内格差で管理組合がまとまらないのはよくある。
３）規模が大きくなるほど、変わった人が入る可能性は当然高くなる
４）駅前商業地って普通居住地として選択しないでしょ。閑静、高台とかがよいと言われるでしょ？。
５）駅前が騒がしいというのはどこも同じ。前にこの辺は静かと書き込みしてる人いたけど、空き地と工事中地区だもん夜は静かに決まってるよね。道もできたら静かじゃないでしょ。
６）私は投資としての検討なので、関係ないけど、自分が住みたいとは思いません。

小規模msは特に卑　下　されるものとは思いませんけどね、上向きの団地呼ばわりされるタワマンより、小規模高級ＭＳの方が羨望の目で見られるものではないですか？。ここも低層レジデンスはそこそこの価格となると思いますよ。

[489: 匿名さん]

沿線の都区内区間のマンション7階角部屋に住んでますが
今日のような暴風雨だと、7階（スーパーゼネコン建設、三井分譲）でも
怖いから、俺は河原のタワマンは無理だなぁ。

[490: ビギナーさん]

プラウドタワー二子玉川が中古価格、64平米ほどで8000万円以上するみたいなんですけど、ここと比べてどうなんでしょうか？64平米で8000万円ってほんと山の手線の内側並みです・・・

[491: 匿名さん]

64平米で8000万なんて冷静に考えると、数字ゲームだな。（笑）

[492: 契約済みさん]

こうなったらせめて低層レジデンスだけでも格の高い造りにしてもらいたい！
タワーと同等だと、イラストだけで判断する限りはタワーの圧迫感がそうとうだし・・・。
仕様も高級にして、間取りも広くして、タワーの高層階よりも高値ぐらいで
いってほしいもんだ。

[493: 匿名さん]

初期デザインはこんな感じだったのでしょうか。
レジデンス棟は、今の完成予想図の外観と少し違いますね。
真ん中の２棟は第II-a街区の建物でしょうか。
外観同様に配棟計画も変更しているかもしれませんが。

http://www.conranandpartners.com/index.php/work/architecture/landscape...

[494: 購入検討中さん]

４年前、多摩川沿いの下丸子に約１０００戸の高層３棟、低層３棟を東急他が分譲。
時任三郎、清原の嫁（セレブ妻のイメージ）、天海祐希など芸能人のＣＭを大々的にして
売り出したものの、竣工後もかなり売れ残った。
離婚弁護士で弁護士の天海が住んでいるマンションという設定で（セレブなイメージ）
ロケもしてたみたいだけどなかなか売れず。

二駅から徒歩７〜８分で、近くには大型スーパーもあり、マンションの目の前の多摩川沿いは
車道がないので騒音もなく、春は桜がきれいで、建物のグレードも良く、
敷地内にはクリニックもあり良質な物件。
確か、１００年マンションとかいってコンクリートの質の高さも売りだったと思う。

ネックは当時、地価がすごく下がっててそのあたり供給過剰気味だったのに、
価格設定が割高だったこと。

物件自体がいいものだから、強気の値段設定したんだろうけど、当時の市場と一致してなかった。
川が見えなかったり、日当たりや眺望がイマイチな低価格物件はあっという間に売りきれたけど、
眺望・日当たりがいい高値の部屋はなかなか売れず。
１億円以上の部屋もなかなか売れず・・・。

当然、○期販売と、販売時期を何段階にもずらしていたけどそれで解決するわけじゃない。

売れ残りが１割だったとしても約１００戸も残ることになるから、イメージ的には
「たくさん売れ残っている」となる。

購入希望者は「待てばもっと値下げするのでは？」「売れ残るには何か理由があるのでは？」と
思案するのでますます売れ残る負の連鎖。

二子と下丸子ではもちろん利便性が違うし、開発の規模も違うから下丸子よりは二子の方が
坪単価は当然上なんだけど、１０００戸売るって言うのは大変なこと。
東急もその時の教訓があるから、市場価格とズレた高値はむやみにつけてこないと思う。

[495: 物件比較中さん]

私もここにタワー物件要らないと思うけど、上に伸びて自分が興味のない高層階に利益が
乗っかって売り出されるわけだし低層階は買得になるんじゃないかと期待してます。

自分は小規模20戸の低層マンションに住んでいますが、色々とデメリットがあって
やっぱり大規模戸数のマンションに憧れます。

＜小規模デメリット＞

・小規模だと敷地が小さくなり、共用部分がチープになる。
・エントランスやホールなど共用部分が小さいとどうしても貧相に見えてしまう。
・外構や植栽が寂しくゆとりがない。
・組合理事や役員になる確率が高い。
・管理費、修繕積立金、駐車場代なんかが割高になる。
・管理費節減のため、巡回管理を採用せざるを得ない。（日勤だと管理費大幅アップを招く）
・大規模修繕を迎える時に修繕一時金支払義務の不安がある。
・変わった人がひとりでも居ると鼻につく。
・賃料プレミアムが期待できない。
・マイナーな存在のためいい値段で売却しづらい。（相場より安くなるケースが多い。）

逆にメリットは、顔見知りが多く管理組合の運営がしやすい。
住環境がいいといったところですね。

[496: 匿名さん]

どうみてもⅡ街区はマンションでしょ。

Ⅱ街区は事業主体が東急ではないので、
まずはこの物件の出だしを見て、物件構想を最終判断するのかと。

そういった意味では、Ⅱ街区のマンションの方が、よりユーザーに近い
仕様なり相場なりになる可能性大？

この物件が好調だったら、むしろ、Ⅱ街区は強気の設定になるかも。
そうしたら、この物件が意外にお買い得だったということも。。。

[497: 匿名さん]

プラウドタワーが64平米8000万？？？
いくらなんでも高すぎるでしょう。
分譲時も高いと思ったが、ニコタマ＆多摩川にプレステージを感じる人はいるのですね。
個人的には都心からの距離と、あの土手とパチンコ屋の雰囲気がどうも・・・。

[498: 申込予定さん]

＜マンション＞在庫重く３割引きも……大量売れ残りの現場で何が起きているのか
毎日新聞
ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

不動産経済研究所によると
首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが今年１月に５２％に急落。
買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。
あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、
人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」

「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は
「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。
「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」と
もう一段の値下がりを予想する。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

[499: 匿名さん]

>>498さん
記事を拝見させて頂きましたがニュースソースが少々古いようです。
この物件価格の大勢に影響はあまりないでしょうね。

[500: 匿名さん]

＞498　坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

どうでもいいけど、コスモの浜田山の売れ残りの話でしょ。

人にニュース見ろもいいけど、ネットの情報鵜呑みにしないほうが良いってあなたには進言させていただきます。

具体的に都心の一流デベの物件でそういう情報が出ているっての探してみなよ。もちろんゴークレみたいな３流デベとか、北区とかほとんど郊外みたいなとこなら例はあるかもね、でもさ、格差社会ってニュースよく見てんなら知ってんだろ、下がってるとこと下がってないとこがあるんだよ。ここは都心も憧れるようなとこなんだからそんなとこと一緒かい？。まあ、あなたがこの辺は川崎とおんなじ値動きするとこだと主張するなら同意します。

[501: 物件比較中さん]

>>499
ニュースソースが古いって、昨日配信のニュースで、
今年１月の首都圏のマンションの契約率が５２％に急落した話しだから
古いってほどじゃないと思うが。
１月以降、景気は上向いていないし、それどころか原油高がきいてきて、この春から
続々と食料品や光熱費や流通コストにより、その他諸々、値上がり、家計の懐は厳しくなってる。

>>500
今年の１月の首都圏のマンションの契約率が５２％に急落、及び
買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破、
の話は浜田山の物件に限った話じゃないが。

そもそもそんなに高値にしたい理由は何？
高値にして大量に売れ残っても意味ないと思うが。

>>464が指摘している↓が図星？

・東急不動産関係者・・・高値誘導と都心のイメージで意見で煽る。
・地権者・・・盲目的に良いものと信じて坪400万円発言。（等価交換分を売却予定）

[502: 匿名さん]

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県などの地域を首都圏と定義されています。

都心の情報とはかけ離れているのですよ。

まあ、ニュースを良く見ているから、首都圏がどこであるかは当然ご存知だと思いますが、その上でどうして、山梨、群馬などの物件を集めての情報が都心の物件の売れ行きを物語っているのか教えて下さい。

何度も申し上げますが、都心限定の情報を是非見せて下さい。山梨とか茨城の情報要りません。

[503: 物件比較中さん]

ここってここって海抜何ｍになるんだろうか？
かなり低いような気がする。。。
洪水の心配ないのかなぁ？

[504: 匿名さん]

実際、マンション業界でがよく使う都心6区（千代田、渋谷、港、新宿、文京、中央）で、一流デベ（住友、三井、三菱、東急、野村ぐらい？）の物件に限ってどうなってるかを知りたいですね。

[505: 匿名さん]

あくまでこの近辺を住もうとしている方たちが坪３５０万ほどで高すぎると思うのでしたら住まないほうががいい気がするのは自分だけでしょうか。また同様に都心に対しても言えることだと思います。土地の比重が高い戸建に住んでいる方がどれくらい掛かって今そこで生活しているかお分かりでしょうか。その方たちと同様な生活をするということです。余裕を持った生活をするほうがいいのではないでしょうか。家は生活するためのただの入れ物なんだから。そんなことに振り回されるより生活を楽しめるほうがいいと思います。ＣＭに批判がありますが結構好きです。大貫妙子の曲がほっとさせてくれるように感じました。都心では味わえないスーローライフができるといいですね。余計のお世話でした。

[506: 周辺住民さん]

第２期事業で開発するIIa街区は絶対にマンションにはなりません。都市計画の
内容に沿うからです。それに、事業主体は東急です。１期事業の主体は再開発
組合ですから、事業主体が異なりますと書かれているのです。再開発の事業主
体と、その中の物件の売り主とは異なります。

第２期事業についおては、東急電鉄のHPで触れられています。ホテル、事務所、
店舗です。実際にはシネコンや医療モールが決まっています。

http://www.ir.tokyu.co.jp/files/pdf/in_080328_0.pdf

[507: 購入検討中さん]

販売のころ消費税はどうなりますかね？

[508: 匿名さん]

>>506

情報ありがとうございます。
安心材料ですね。

[509: 購入検討中さん]

506さん
情報ありがとうございます！
シネコン等ができるのは両刃の剣ですね。便利と考えるべきか、閑静さがなくなるか…。

公園の実現可能性は分かりますか？

[510: 匿名さん]

>>506さま
情報どうもです！
模型があるだけでもイメージが膨らみますね〜

[511: 匿名さん]

皆さんがよく仰る「川向こう」「溝の口以西が購買層なら民度が心配」
あまりにも上から目線で見ていて気分が悪くなります。
世田谷、田舎っぽさが好きなので購入検討しようかと思ってましたが
こんなにプライドの塊の方たちがご近所さんになると思うと見栄の張り合いが
容易に想像できますね・・・。
この辺ってきっと地方出身の方が大半だと思いますが人間性を疑います・・。

[512: 匿名さん]

＞503さん

海抜は判らないけど、多摩川決壊のリスクはありますよ。
半年前の写真ですが、ぎりぎりでした。

携帯でとったから画質あまり良くないですが、土嚢を積んでるの判ります？
二子玉川駅の電車の中から撮りました。

地下駐車場とかだと被害が大きそうです。

[513: 匿名さん]

＞483、484

人の文章呼んでます？
そんな大昔の地価や物価の安い時代（勿論家賃も）を含めて平均化するからバブル時の相場の山とか今回のミニバブルとか考えずに220万とか言っちゃってるんじゃないのか？っていう議論をしてるわけです。で、不動産は金融商品化しているんだから山もあれば、谷もあるっていうことを言ってるわけですよ。だから現状不動産価格が下落傾向っていうことを否定してる訳でも何でもないわけ。下がったものはプラスに転じる局面もあるって言ってるだけの話。で、山と谷を考えたら平均はもう少しうえなんじゃないのってこと。

人の知識に疑問を持つ前に現状海外のファンドが日本の不動産が底値になるのを待って、買いを入れようとしているとか、不動産と株価はある程度連動性があり、株価が上がれば投資意欲が増すということもご存知ないのですかね？しかも我々が不動産を買うか買わないかって、長い期間で捕らえてもここ5年〜10年の話なんでしょ？少子化でずっと下がり不動産価格が下がり続けるって鳥取県か島根県の話でもしてるんですか？ここは腐っても都内では住みたい街と言われる地域ですよ。というか不動産価格が永遠に下がり続けるんだとすれば、あなた方は一生不動産を購入しないほうがいいわけですよね？常に明日が買い時なんだから。であればなんで購入検討版なんかに参上されるのでしょ？

[514: 匿名はん]

ということで、そういう方はボーナス2回分で不動産が買える時代になるまで待ってマンション購入してください！

[515: 匿名さん]

513さん

まぁまぁ
先の底値を買い損ねた人たちの見解なんてそんなもんですよ。

[516: 匿名さん]

512さん

ありがとうございます。
この板でも、この日の朝、電車が鉄橋の上に差し掛かったときに、
社内の人が、川の様子を見て、息を呑んだというカキコミがあったのに、
やれネガキャンだなんだと言われたような記憶があります。

水と風、怖いですね。あと、夏の西日も本当に直ですから怖いです。

まぁ、他に選択肢がある人は、敢えてこういう、色物というか、ゲテモノというか、
低湿地河原のタワマンは手を出さないのが懸命だと思いますよ。

[517: 匿名さん]

＞513・515

そうそう、そう言う方は大卒初任給10万位の時代までタイムスリップするつもりなんだよ。

[518: 匿名さん]

483でも484でもないですが、、、、、

日本の不動産を買ってる外人投資家は常にいますよ。
その数が多いのか、少ないのか、増えてるのか、減ってるのか？
どういう筋が買ってるのか？この辺が大事。今は明らかに減ってるし、筋もよくない。
それから、当たり前だけど、「外人投資家」は神じゃない。半分は金すってる。

日本の不動産（少なくとも世田谷の住宅地）が永遠でなくとも、50年くらいのタームで
下げ続けることはほぼ間違いないです。勿論買い手は常にいます。不動産適齢期の人が。
しかし、問題は、買い手と売り手の需給バランスです。これはネット供給過剰がこの先ずーっと続きます。
賃貸マーケットも同じ。
ご自身が書いてるように数年タームの短いサイクルは勿論あります。
+/-10-20%くらいの上昇・下落の波はあります。時には30-40%に達するかも知れません。（団塊JRJRの適齢期のときとか？）
しかし、それと、十年以上の長期トレンドをごちゃ混ぜにするのは危険です。

バブル崩壊から、人口減を先取りする形で、15年ほど下げた地価が、ここ3-4年上昇を見せましたが、
それはまさしく、短いサイクルで、基本、長期下落トレンドには乗ったままです。02-03年の下値を必ず切り下げてきます。
また、バブルの高値には決して到達しません。

よほど余裕を持って買うなり、他の資産の値上がりでオフセットできるのでなければ、
アウトライトに二子玉川の不動産を買うのは、（純粋な経済行動という意味にとどまりますが）
あまり賢い行動とは思いませんよ。

[519: 匿名さん]

>>605さん
ありがとうございます。
第二期事業施工築地区の低層建築物が医療モール、シネコン、高層ビルがホテルってとこでしょうか？
正式発表が楽しみですね。

[520: 匿名さん]

＞518

じゃあ、マンションいつ買ったらいいですか？10年以上先ですか？

[521: 匿名さん]

実際518さんの書いたようなことも想定して、
大損をする可能性が結構高いと認識してもマンションを買う人もおおいでしょうね。
マンションを買うことは単純な経済行為の枠をでて、いろんな意味がありますからね。

[522: 匿名さん]

よく言われる例えだけど、要は、城南の住宅地が完全に世界レベルで見ると、鳥取、島根（いや多分それ以下）になっていきつつあるということでしょう。

[523: 匿名さん]

古今東西、世界中のどの国の、どんな時代にも経験しない、
超スーパースピードの高齢化が起こっているにも関わらず、
政治は少子化対策に本腰を要れず、移民受け入れも全くその気無し。

かたや総合不動産から専業デベまで、何も考えずに供給量をキープ。
当然に中古マンションのストックはたまる一方。

老後を賃貸収入でまかなおうとする老人は増加の一方で、
賃貸物件のだぶつき感もますばかり。

かように日本の住宅街の需給は最悪です。

これは50-1000年はつづくメガ・トレンドです。

[524: 匿名さん]

ほお、と言うことは千葉や埼玉に家を買ってしまった人は、シベリアに家を買ってまだ不動産は下がらないと喜んでいるくらいのレベルってことですね。

[525: 物件比較中さん]

>>520
私は>>518でも>>483でも>>484でもないですが、
「今、マンションを買うと損、１０年後に買えばいい」なんて、誰も書いてないですよ。

坪平均３５０万円などという値段では、完売は無理だと皆さんは言っているのだと思います。
世間の相場的にみて、坪平均がもう少し低くなければ、完売できません。

二子玉川には居住する上で色々ネガティブな理由もありますが
ポジティブな理由もあるわけで、住みたい人もある一定数はいるのは当然です。

ただ、それが１０００戸となれば、このご時世、分相応の値付けをしなければ完売は無理ではないかと。

早期に全戸完売すればデベはうれしいでしょう。
地権者は高値でなければうれしくないかもしれませんが、売れ残ったら結局、
転売の時に安く買い叩かれてしまうんですから。

[526: 匿名さん]

522
初耳。どういう意味？もう少し説明しようよ。

[527: 匿名さん]

何だか偉そうに（失礼！）世田谷区の不動産価格の長期的な下落予想を書き込んでおられる
御仁が多いですが、根拠は人口減ぐらいですか？
あとは勝手な思い込みに見えます。

東京都の予想人口は今後20年スパンぐらいでは緩やかに増加傾向だったと思います。
それに長期的にはやはり緩やかなインフレ傾向でしょう。
こうしたことを考えると23区の利便性の高いエリアの不動産価格が10年から20年ぐらいは
底堅いのではないでしょうか。

それに、23区内の駅近エリアというのは、基本的に常に潜在需要が供給を上回っている
地域ですよね。だって価格が下がれば周辺県から流入してきますから基本的には
価格次第で必ず売れるわけです。
だから、つまるところ物件価格を決めるのは潜在購入層の購買力ですね。
ここでの購買力は名目購買力であり、名目賃金に下方硬直性がある以上、首都圏経済が
大崩れしない限り、まあここら辺りの不動産価格は安定推移していくのではないでしょうか。

スレ違いな話ですいません。

[528: 匿名さん]

シベリアには需要はないが、供給もないので、あまり下がらないんじゃないの？
シベリアは資源が豊富だから、長期的には有望かも。

[529: 匿名さん]

人気物件のスレらしくなってきたねw

[530: 購入検討中さん]

>>528
アハハハ、確かにその通りだ！
シベリアの土地を買うのは元々安い土地だからこれ以上下がる心配の少ない低リスク。
何か一発資源が出てくればそれこそ一攫千金、夢の土地。
だけど、二子玉川の相場より割高な物件を買うのはハイリスクかもね。

[531: 匿名さん]

っていうか、安い物件欲しさに少子化・少子化って連呼する人が多いよね。

俺の知ってる株屋なんて、不動産は安い時に買いたいから少子化で下がる、株は商売上がったりだし自分でも保有しているから上がる、だから不動産はやめて株買ったほうがいいよ、って凄い議論をするやつもいる。これって自分勝手じゃない？少子化で日本の競争力が下がれば株価も長期的に下落傾向じゃないの？

まぁ、少子化を連呼される方は見方が全国規模もしくはグローバル（世界規模でみたら人口爆発だけど）なんだから、東京は人口が流入して増加傾向とか、しばらくは世帯数が増加傾向とかそういったマイナスな情報には耳をかさないんだろうね。

＞528
522は日本のシベリア(千葉・埼玉）に需要もないのにマンションおったてて、何も知らない消費者に高い金額で買わせて、あー可愛そうっていう議論でしょ？

[532: 匿名さん]

＞527

あなたの仰る通りです。

でも、多分格安プライス期待のネガキャンチームはここは川を渡れば川崎の利便性の良くない地区だって理屈出してきますよ、きっと。
つーか、某氏のようにこの時代にニコタマ220万が妥当とか言う人は、都内に住むべきではないね。

[533: 匿名さん]

二子に住んでもいない方が、憶測や又聞きで書き込んでいるようですので、地元民として書き込みさせていただきます。

ヤンキーいません。確かに30年前の瀬田中は荒れていましたが、彼らも今は立派にやっています。
むしろセンメリの方が評判悪いです。川沿いは、警察、警備員の方が巡回しているので、治安良いです。

ゴキブリが多い？（笑）私の家ではここ10年1匹も見ていません。これは土地柄ではなく、１階に飲食店が入っているなどの要因のほうが大きいのでは。

風が強い。確かに土手に出るとそれなりですが、むしろ二子から都心に出たときには、都心のビル風のほうが強く感じます。（ライズができるとそのあたりは風がひどいかも）

二子は湿地？厳密に言えば川が近いので数値的にはそうかもしれませんが、私は４０年以上住んでますが、湿地と感じたことはありません。まったく問題ないと思います。

二子は元々お金持ちは住まない地域です。高級住宅地ではありません。私の友人で、崖上に住んでいる連中は、二子には住まないと言います。最近値が上がった高額な土地に家を建てて流入した方は居ますが。

高島屋によそから平日お買い物に来る方は本当にお金持ちが多いですが、地元民ではありません。

正直、二子は住みやすい町とは言えません。物価も高く、商店街もいまいち、洪水も無いとは言えません。（住民はそれを分かった上で住んでいますが）東急さんの再開発も、二子を理解しないダメダメ開発です。

しかし、二子にはかけがえの無い環境があります。学生時代、私の家にはいつも友人たちが遊びに来て、川原で釣りをしたり、バーベキューをしたり、サイクリング、夜中に悪さをしたり、花見、花火など、今でも同窓会で会うと、多摩川で遊んだ話で盛り上がります。

広尾や、麻布、恵比寿、中目黒に住む友人もいましたが、彼らも私の家に遊びに来ていました。逆に私も渋谷や、恵比寿には遊びに行きましたが、友人の家には行きませんでしたし、盛り上がれる思い出もあまりまりません。

二子はそんなところです。不便なところも沢山ありますが、子供に沢山の思い出を作ってあげられるところです。

高い安いは重要ですが、欲しくない人は買わなければ良いし、それなりの金額でも欲しい方は購入すればよいのでは。当たり前ですが。

ついでに、堤防については、京浜事務所はスーパー堤防化したい様ですが、だいぶ前に近所でアンケートを行ったところ、スーパー堤防反対の意見が多かったです。住民は、洪水のリスクも理解した上で、この景観を残したいとの意見が多数でした。とりあえず、仮の堤防を作るという計画があり、その説明看板が土手に立っています。

[534: ご近所さん]

ここら辺は住んでみないとわからないよさがあるよ！
ここを走っている車は青山などと変わらないような高級車がごろごろ走っているよ！
高い？？まあ交通の便とかは抜きにして買い物はすぐに出来て、側の多摩川などで犬の散歩とかサイクリングロードなんか自転車で走ってみるとここら辺のよさがわかるね！
このあたりと同等としたら・・この近辺には田園調布とか成城とか位なものでしょう！
まあ欲しい人だけ買えば良いマンションですね！それだけの価値があるか？価値のわからない人は買えないと思いますよ！

[535: 匿名さん]

↑家族持ちとしては同意かな。都心から何分とか、地価がいくらとか、こうしたデータでは
全く不十分。住んでみないと分からないかも。人によるだろうけどね。

[536: 購入検討中さん]

>>533-535
夜中の２時から４時近くまでインターネットにはりついて
必死になって二子多摩川のよさをアピールしなければならないような住民が住んでいる街なんですね。

[537: 匿名さん]

水曜日がお休みの業界ってあるからね。

[538: 匿名さん]

田園調布とか成城とか・・メジャー処ばかり挙げられても。
それしか知らないの？
ちなみに両方とも全く二子とは違うと思いますよ。
おっしゃりたい雰囲気はなんとなくわかりますが、地位がもともと違うでしょ。

[539: ビギナーさん２]

下がる、下がる論者が湧いて出てきていますが、実態としては不動産の「選別」が進んでおり、今までのように、立地、条件等において何らかの欠点がある物件については、デベが「笛吹けど踊らず」状態になっていると解釈されるのではないでしょうか。

物件的にはまだ分からないところも多いのですが、ブランド力のある二子玉川の、環境の良い再開発地区にあると思われるこの物件の売行きは興味深いです。

この物件の問題のありうる点としては、場所柄（比較的）外国人需要が見込みにくいこと、大規模なプロジェクトであること、デベが少し弱い（気がする）ことなどが挙げられると思います。また、不確定な要素としては、物件の仕様、値段、再開発の全体像、反対運動などがあると思います。個人的には、場所は好きなので、仕様と値段を確認した上で、検討したいと思っています。

ただし、値段は強気で来ると思いますけどね〜。プラウドタワーの市場価格並みかな。

[540: 匿名さん]

東急じゃなくて三井か三菱だったらちょっと違った計画になっていたんだろうなぁ・・
安普請にだけはしないで欲しい。

[541: 匿名さん]

都心さえも憧れる高い値段でしょ。

駅からつづく新しい街の誕生に、東京中があこがれる。

って、Ⅱa地区の竣工時期は未定。

しばらくは、
駅からつづく暗い夜道をとぼとぼと…。

[542: 匿名さん]

たしかにⅡ街区が歯抜けになっているのはマイナスですね。残念です。もしかしたら駅により近いⅡ街区にもマンションができるかもしれませんし・・。

[543: 匿名さん]

昨日話題にあがってたけどⅡ街区はホテルやシネコン、医療モールがとりあえず決まってるでしょ。

[544: 匿名さん]

あっ、そうなんですか！決まっているなら早く着工してほしいものです。

[545: 匿名さん]

Ⅱ街区は2012年着工らしいです…

[546: 匿名さん]

＞525
350万を「もう少し下げないと」って、どんだけ少し値下げしたら売れるんですか？
＠345万くらいですか？もしかして＠300万以下ですか？
そうするとさすがにこの市況で即完とはいかないまでも、練馬で＠300万に迫る単価で
順調に売れているプラウドタワー練馬と同じ位の値段になるということですね。
練馬≒二子玉川ですか…。練馬区≒世田谷区ですか…。
もしくは野村＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞東急ってことなのかな。

ということであれば、再開発の方法とか仕様がどうこうとか言う前に野村や三井・三菱
あたりとＪＶにした方が手っ取り早いってことですね。
幸いにも“ブランズタワー二子玉川”とかいう名前じゃないから、名前的にはＪＶにしても
大丈夫そうだけど、今さら無理な話ね。
でも、二子玉川を練馬レベルまで下げてしまう東急不動産ってのも、もの凄いデベってこと
ですよね？
で、改めて聞きます。二子玉川300万以下くらいまで下げないと売れませんか？

[547: 匿名さん]

＞536
533です。
私は幸い朝から出社する必要の無い立場ですので、この時間に書き込みました。渋谷まで電車通勤していますが、朝の混雑とも無縁です。ちなみに不動産業者でもありませんし、地権者でもディベロッパーでもありません。こう書くと、夜の商売と言われそうですがそれでもありません。

また、二子のアピールはしていませんよ。事実を言っているまでです。
お名前を拝見すると、購入をご検討中のご様子ですが、人の意見に対してバイアスのかかった意見（では無くいやみ）しか言えない寂しい方に、住んでもらいたくはありませんし、そのような方が購入できる価格にはならないでしょう。

これも事実ですが、私の知人が、一昨年プラウドをご両親のために購入しました。価格は約1.5億円で、その際に内装を2千万円かけてやり直しました。プラウドの住人は、多少の前後はありますがこのレベルをご想像ください。朝には黒塗りの車が何台も住人を迎えに来ます。もちろん逆に親に援助していただいた、若い方も住んでますし、ローンをがんばって支払っている方もいます。
ただ、私は、あんなに管理人がうるさく（ヒステリックな若い女性、野村の人かも？）気取ったマンションはごめんです（笑）

ライズは、価格はそれなりだとは思いますが、プラウドよりは庶民的になるのではないかと思います。

また、何度も言いますが二子は元々成城や田園調布等のような高級住宅街ではありません。（法外な物件価格は別にして。）たまたま多少の人気が出て、地価も上がり、プラウド等の高額物件が話題になっただけです。しかし、二子の初期の川沿いマンションは、都心に住むお金持ちがセカンドハウスとして購入したケースが少なからずあります。まあ、それだけ田舎だったわけです。

そんな世田谷のはずれの田舎で、自然を愛でることができるような心豊かな方が、ライズに住まわれることを望みます。そんな方には二子はいいとこですよ。

[548: 匿名さん]

>>547
どっちにしろ限られた嗜好の人対象だから、販売戸数を減らさないといけませんね。
年100から200戸の間でしょうか

[549: 匿名さん]

間違いなく小出しにしてくるでしょうね。今は市況も悪いし、自ら一度に大量供給して相場を崩すようなことになったら目も当てられません。
1期は250戸くらいで、その後は100戸ずつくらいに分けて販売かな。長期戦だね。

[550: 匿名さん]

>>547
あんた二子、二子ってうざいよ。
二子は川崎市高津区の地名なんだよ。
短縮して言うなら玉川かニコタマにしてよ。

[551: 匿名さん]

＞間違いなく小出しにしてくるでしょうね。

そんなの売れ行きというか価格次第でしょ。

安くすりゃ、購入希望者殺到で1期完売あり得る物件だし、高くしたら小出しにするというよりも小出しにせざるおえなくなるもん。

[552: 匿名さん]

メジャーセブンマンショントレンド調査住みたい街ランキング２００７
1位　自由が丘、2位　吉祥寺、3位　横浜、4位　恵比寿、5位　広尾、6位　☆二子玉川☆、7位　鎌倉、8位代官山、9位　田園調布、10位　豊洲

長谷工アーベスト住んでみたい街（駅）ランキング２００７
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　恵比寿、4位　横浜、４位　鎌倉、6位　☆二子玉川☆、7位　新宿、8位　武蔵小杉、9位　田園調布、10位　品川

週刊ポスト東京幸せな街ランキング
1位　調布、2位　旗の台、3位　大崎、4位　護国寺、5位　武蔵小山、6位　月島、7位　三軒茶屋、8位　大井町、9位　成城学園前、9位　☆二子玉川☆、11位　自由が丘

東京ウォーカー東京住みたい街グランプリ2007
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　下北沢、4位　恵比寿、5位　神楽坂、6位　表参道、7位　お台場、8位　浅草、9位　代官山、10位　☆二子玉川☆、11位　麻布十番、12位　三軒茶屋、13位　品川、14位　中目黒、15位　秋葉原、16位　白金台、17位　中野、18位　六本木

一部の人たちがこのスレでどんなに異論を唱えたところで、各種ランキングで並居る都心の街を抑えて上位にランクされている二子玉川が憧れの住宅街ブランドであることは動かしがたい事実。

[553: 匿名さん]

駅前の歩道はもっと大きくなったり歩きやすくなるんだろうか？いつも人ごみで歩くの大変。特に若者多し。

[554: マンション住民さん]

都心に非常に近いのに自然がある程度残っており、水辺も近く、尚かつ高級ブランド店舗まで多数入居してる
デパートもある…高速道路(東名・第三)のICも近くレジャー等車の移動もなかなか便利。そして東急沿線で世田谷区。

こうしたセールスポイントを多々並べるとお気づきかと思いますが、とにかく女性が好きそうなキーワードが
ゴロゴロしているのが二子玉川なのです。人気がでない訳がありません。

[555: 匿名さん]

＞５５２

こういう人って幸せだよね。

たとえば、麻布、青山、白金、松濤、西片などの地域がなぜ、あなたが挙げたランキングにランクインしてないか考えました？、相対的に手が届く、憧れというよりは現実的な場所とみられているわけよ。

これらの結果をね、憧れの住宅ブランドと解釈してしまうあなたのセンスは、都心が憧れると銘打ってしまった東急と同じ切なさがあるね。せめて、憧れの街ランキング探したら？。

[556: 匿名さん]

そういう盲目的な＊＊が集う街の代表ってところでしょう。多摩川越えて隣の駅はただの川崎市。
朝の東急の殺人的なラッシュなどもお構いなしでしょう。

[557: 買いたいけど買えない人]

>>555

＞麻布、青山、白金
ランクインしてますけど、字が読めない？
＞松濤
街の範囲が狭すぎるからマイナーなのかも…
＞西片
それどこ？

[558: 匿名さん]

しかし全く西高東低はゆらぐ気配を見せないな。
これだけやってもまだ宣伝が足りないみたいだね。

[559: 匿名さん]

>557

まあ、ガンバレ。

あんまり東京のこと知らないみたいだね。

１）麻布と麻布十番って全然違うんだよ。
２）青山ってないけど、表参道のこと言いたいのかな？、これも全然違う。
３）白金と白金台って価値が全然違うよ。
４）松濤がマイナーだとか、西片（文京区の高級住宅地ね）を知らないとか、田　舎もん（もしくは貧　乏）丸出しダネあんた。

[560: 匿名さん]

>>555

「街」ランキングつーより「駅」ランキングですよねコレ