二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[441: 匿名さん]

中層階に100平米の部屋ってあまり無いのでは？。あったら角部屋になるし1.1億ぐらいかな？。

[442: 匿名さん]

>436

なぜか自分は空気が読めてると思っている、それが不思議。そして現実を見るべし。

[443: 匿名さん]

>>442・・・・・・・・・・・・・

[444: 匿名さん]

>>407
このスレに最近来てこの物件のことを最近知ったのですが、
プロ市民が弱小地権者の集まりとのこと。
どんな裁判をこのプロ市民や地権者の人たちはしていたんですか？
その人たちもこのマンションに住む予定なんですか？

[445: 匿名さん]

あのCMは、ホント薄気味悪いですね（笑）。浴衣みたいな衣装がわからんですね。

[446: ご近所さん]

マンションの価格はともかく、これだけ大規模物件
となると、田園都市線の混雑に拍車がかかることは
間違いなさそう。現在の通勤者も、マンションの入居者
で都心に通勤する予定の人もかなりの覚悟がいりそうな
気がします。長期的には田園都市線沿線の資産価値が下がる
こともあるのでは、と心配です。

[447: 匿名さん]

>>446
間違いないですね。ここはCMやポスタを見てもファミリーを相手にしておらず完全なDINKS狙いです。
よって住民の都心通勤率の高さは推して知るべし。しかしそんな目鼻効く２馬力カップルが今さら田都通勤選ぶか？という気も。

[448: 匿名さん]

通勤考えると武蔵小杉の方が便利ですから
やはり周辺住民対象の物件になるんでしょうね。
そうなると戸数が多過ぎるような・・・

[449: 匿名さん]

ほんと、変なＣＭ。
笑い方も、にーっと気味悪いし・・そのうち、イヒヒヒヒとか、ギャハハハハとか笑い出しそう。
　　ぶるぶる。
物件案内文も、甘ったるくて思い入れたっぷりで恥ずかしい。

物件そのものは良いものが建つのかどうか知らないが、ＣＭに関しては、プラウドのほうが全然ましだったような気がする。
よく覚えていないが、「風も川も駅も、すべてがそこにある」　てな風味で。


とにかく安くて新鮮な大型スーパー作って、ハンズだけは確実に戻して欲しい。

[450: 購入検討中さん]

駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？
Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら、Ⅲ街区のマンションを買わず、Ⅱ街区の完成を待った方がよさそうですよね。また、長期間、空き地として放置されるのも、治安上よくないですよね。

そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？公園ができるのと、例えば、ごみ焼却場ができるのとでは、住環境は全く違いますよね。

今は世田谷公園の近くに住んでおり、RISEの100平米超の部屋を投資(賃貸)用に購入しておいて、退職後に広々と自然の多い環境で過ごしたいと思っているので、両隣の開発計画がとても気になります。

田園都市線の混雑ぶりは殺人的な上に、通勤時間帯は急行がないので(二子玉川から渋谷までは各駅停車のみ)、渋谷まで電車通勤しないといけない人は、RISEは購入しない方がいいと思います。

[451: Isn't it ironic?]

折込チラシ見ましたが、
都心にしかない一流ブランド店と、都心にははない、日差しとそよ風、、、、、

皮肉ですよね。
第一点については、このような低湿地の1000戸なんていうタワマンは、昔で言えば、長屋そのもの。
一流ブランドは縁ないです。基本的に。

第二点は、このマンションの登場自体が、二子玉川の良好な環境をスポイルすること。
陽光はさえぎられ、景観も破壊され、そよ風はビル風突風に。

今の二子玉川のいいところをイメージして買ったら、痛い目に合いそう。

子供の学校と幼稚園の関係から、ここは買わないと思うけど、週末に遊びに行く街・二子玉川が安っぽくなって、環境まで悪化するのはさびしいねぇ。

なんとか、高層化だけは今からでも撤回してもらえないかなぁ。
中層で3-400戸がベストシナリオだと思うけどなぁ。

[452: 匿名さん]

おれも、今日広告見たけど、
悲しいねー。なんだろねー、このマンション。
イメージとしては、それこそ川向こうの駅前低仕様ファミリー向け格安物件だね。@150-180くらいの。
こんなの二子玉川に作るのやめて欲しいな。

用賀の相場まで下がる気がしてくる。

[453: 匿名さん]

てか、危ない低湿地にあぶないタワー建てて、なんのつもり？っていう。
リスク考えない、30代前半までのちょっと思慮の足りない残念な若夫婦しか手が出ないでしょ。

溝の口あたりにそういう対象が沢山いそうだけど。

[454: 匿名さん]

湾岸の埋立地を買う人もいるわけですから。

[455: 匿名さん]

心配してたらキリがないですからねえ

[456: 匿名さん]

ところで、この辺だと、
高島屋以外での買い物はどこになるんでしょうか？

[457: 購入検討中さん]

よほど他の人に興味を持たれたくないと見える。
こんなに必死で悪口書き込むと異様ですよ。
ほんとにショボイ物件だったらこれほど悪口書き込まれないのに変です。
モデルルームオープン＆抽選日までこの調子でしょうね。

[458: 匿名さん]

>イメージとしては、それこそ川向こうの駅前低仕様ファミリー向け格安物件だね。@150-180くらいの。こんなの二子玉川に作るのやめて欲しいな。

私のイメージとしては、それこそ川岸の駅前低仕様ファミリー向け格安物件だね。@150-180くらいの。こんなのは二子玉川に作るのが分相応だね。

[459: 匿名さん]

>>457
ネガティブなことを書いている人たちの真の意図や正確性はともかくも、
あのＣＭが購買意欲を減らしているのは確か。

東急自らがあの変なＣＭでこのマンションのイメージダウン(不気味で暗い)させて
興味を持たせないようにしている。

興味を持たせたいならあの陰気なＣＭに莫大な広告費を使うことを今からでも
やめた方がいいと思う。
ＣＭ制作費は既に支払っているだろうから無理だけど、
放送広告料を減らすだけで相当、無駄な支出も減るし、
人々に「不気味なマンション」と思わせない効果もある。

広尾のガーデンフォレストなんて、テレビＣＭはほとんどうってないと思うけど完売。
しかも超高級マンションであり大規模開発。(タワーではないけど)

東急の宣伝担当は、やり方をもう少し考えた方がいいのでは？

[460: 匿名さん]

CMに一生懸命噛みついているのはナニモノ？
こんな匿名掲示板でグジクジ言っても仕方ないよ。東急に電話して直接話したら？

[461: 匿名さん]

456さん、東急ストアー（プレッセ）がありますよ。マンション建設地は夜はとても世田谷とは思えない静かな環境です。タワーマンション建設は、やはりもったいない気がします。

[462: 匿名さん]

川崎市民さえあこがれる街。

[463: 匿名さん]

抽選が終わるまではこの調子でしょう。
反対派も、競合デべも、買う気のない人も、買いたい人も、
ネガキャンしたい人たちばかりだから。

抽選が終わった途端に、
当選者たちが褒め始めるんだろうけど。

[464: 購入検討中さん]

そうか、今の時期はそれぞれの理由でみんなネガキャンなんですね。

＜ネガキャン内訳＞
・買わないけど裕福な人・・・価値がないので安くなくちゃ価値がない。
・買えないし貧しい人・・・イソップ物語の狐「あんな葡萄ちっともおいしくなさそうだ！」
・買いたい裕福な人・・・競争相手を増やしたくないので徹底的に悪口攻勢でライバル蹴落とす。
・買いたいけど貧しい人・・・欠点を羅列して安値誘導。世論誘導に失敗したら買えない。
・競合デベ・・・近隣の売れてない物件を買わせたいので悪口攻勢。
・近隣住民反対派・・・敗訴するわ賠償金も取れない悔しさで徹底的につぶしにかかる。
・通りがかり・・・興味ないけど電車が混むのがイヤで悪口攻勢。CMきもい。

＜ポジキャン意見＞
・東急不動産関係者・・・高値誘導と都心のイメージで意見で煽る。
・地権者・・・盲目的に良いものと信じて坪400万円発言。（等価交換分を売却予定）

[465: 匿名さん]

ネガキャンには今までの流れを見ると
二子玉川には超高層は要らない、という人も入るんじゃないか。
超高層でなければ購入検討という人も結構いたと思う。
(買えるか買えないか、近隣か近隣でないかは分からないが)

[466: 匿名さん]

低層マンション（リゾート風に）にしたらきっと値段があがり、名所になるんだったんでしょうね。 残念。

[467: ご近所さん]

二子玉は休日にバーベキューしに行って

さんざんゴミ散らかしてる奴らが多いから街が臭いんだよなー

[468: 匿名さん]

450 の以下の質問は意図的に無視ですかね？

>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？

>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？

[469: ビギナーさん２]

この物件は、周辺環境も含めて考えれば、明らかに二子玉川プラウドタワーよりも高く出るでしょうから、やはり３５０万〜４００万の坪単価になるかな。しかしこれだと、五反田のプラウドタワーと同じ価格帯になるわけですよね。

う〜ん、周辺環境をうまく整備できれば、それなりの価値はあると思うけど、その辺が上手くいくのかどうかですね。

営業さんが一生懸命なのは、市況との関係で危機感を持っているのではないかと思います。

しかし「都心も憧れる」は、ちょっとイマイチのコピーですよね。場所にもよるとは思いますが、都心の人がわざわざ移ってくるとは、ちょっと考えにくいですけどね。（それとも、子供ができたら移ることを真剣に考えられるような設備が整備されているんでしょうか。）

[470: 匿名さん]

子供のいる世帯には五反田とかはちょっと抵抗あるかなぁ。
都心のいいところは価格的にきびしいし、埋立地なんかは論外とすると、
悪くない選択だとは思うけど。

二子玉だめっていってる人はどの辺検討してるの？

[471: 匿名さん]

否定もせずに話題をそらそうとする、450さんの指摘は、当を得ているのでしょうね。

>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？
Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら、Ⅲ街区のマンションを買わず、Ⅱ街区の完成を待った方がよさそうですよね。また、長期間、空き地として放置されるのも、治安上よくないですよね。

>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？公園ができるのと、例えば、ごみ焼却場ができるのとでは、住環境は全く違いますよね。

[472: 購入検討中さん]

TVCM、お盆の雰囲気。
お盆で親戚が集まって死んだじいちゃんの思い出にひたりながら家族で川べりを歩いている感じ。
来ている着物（浴衣）も喪服みたいに地味で暗い色だし。
最後に女が笑うのは、「じいちゃんと子供の頃ここらへんで遊んだな」と思い出にふけっている感じ。

「都心さえ憧れる街」のキャッチコピーとＣＭの映像に全然あってない。

家族でお盆かお通夜みたいに地味すぎる黒っぽい着物（浴衣）着て、
川べり歩くシチューエーション見て都心より憧れて住みたい人っているんだろうか？

[473: 匿名さん]

>Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら

その可能性も大かも、
これ以上商業施設いらないし、二子にオフィスビル群は必要ないし、
となるとマンションか？

それで今から必死に広告、営業して集客かけてまずここを即完にして次（Ⅱ街区）に
いこうとしているのか。

[474: 匿名さん]

みんなこの辺に住んでる人じゃないでしょ。坪単価が400とか450とか言ってる人は。
五反田なんてここから遠すぎて、全く何の関係もないよ。

2-30年の長いスパンで、この辺の不動産価格を知ってないと、価格予想は大きくはずすよ。
まぁ、バブルんときは、言うまでもなくすごかった（坪700-900万）けど、それを除くと、中長期的な坪単価の平均線は220-250万イメージ。

このマンションがいくらで出てくるかはわからないけど、220-250レンジにこの物件ならではのプレミアムとディスカウントを足し引きした値段だろう。

そして、中古になってく過程で、やっぱりその辺の価格からやや下の中古価格に収斂していく。

買う側はその辺を頭に入れて買うといいと思うよ。

株以上に、不動産も中長期には平均回帰するもんだからね。

[475: 匿名さん]

>470

そりゃ、この沿線なら、桜新町・用賀あたりでしょ。
どこぞのＭＯＯＫ本に、高額所得者の利用の多い駅として、
広尾、麻布十番、学芸大学に続き、首都圏の4位と5位にランクされてたね。
（学芸大学といい、地味好みの小金もちが心静かに住む町ってイメージがよく出てるね。）
勿論、駒澤大学あたりでもいいと思うけど。二子玉川は住む場所としてはランクが落ちるね。

大井町線なら上野毛、等々力、尾山台（個人的には尾山台いいと思う）

東横も悪くないが、やはり公園や公的施設の充実という意味では、田園都市線かな。

[476: 匿名さん]

急行止まる駅は行き交う人・住人のレベルが低く、
マナーのできてない若い奴が多いから、子持ちには全く向いてないよ。
三茶しかり、二子しかり、溝の口しかり。

とくに二子玉川から先は朝の通勤通学の時間帯に限って言えば、全部各駅になって、メリットもないし。

[477: 匿名さん]

>二子玉川から先
やっぱし、この物件て田園都市線の溝の口以西の方が結構狙っているのでしょうか？
人のことを見下げていう人のレベルは知れているので、ここを検討している人のレベルが心配。
せっかくだから、良い人が住む街になってほしい。

[478: 匿名さん]

「都心さえ憧れる」ってのは、都心並みに高くするぞってことで、実際に都心の人が憧れるかどうかはどうでもいいんじゃ？？

[479: 匿名さん]

>474

あんまり高値を煽るつもりはないけど、中長期的な平均線が220-250ってのは言いすぎでしょ？
それだと下限は200万以下に下がっちゃうよ！まさか終戦後から平均しちゃったんでは？

そもそも不動産の平均線を語ることにどれだけの意味があるのか。2-30年の長いスパンで考えたって
今この時にニコタマタワーマンションが350万で出てしまったら、それで終わりじゃない。
2-30年も経ったら、いい物件があるかどうかも分からないし、下手したらこの世にいないかもしれないし、首都移転でニコタマが大田舎になってるかもしれないし、全く分からないじゃん。

平均値というより、これからは賃料ベースの利回りで妥当な水準（5％くらいなのかな許せる水準って？）に収束していくんじゃないの。とすると265〜285が田園都市線世田谷区内（徒歩5分〜8分）の相場じゃない？だからこの物件は中長期的に見ると高めの水準で出てくるということが言えるかもしれないけど、あとはタワーマンションのプレミアムや再開発物件という注目度を勘案して個々人が判断すればいいんじゃないかと思いますけど。

不動産はもはや金融商品化してきているんだから、その相場の動きの中で今は高いゾーン、220-250は低いゾーン（2000年〜2004年くらい）というだけのことだよ。どのタイミングで買うかは個人の都合もあるんだから、一番安いとき（もしくは高いとき）を取って他人がとやかく言うことでもない気がするな。ちなみに今回ミニバブル崩壊、ミニバブル崩壊といってマスコミは大騒ぎだけど、ホントのバブルの時は474さんが書かれている通り坪1000万に迫る勢いだったわけで、早めに調整が入ったのはある意味良かったんじゃないかと思うよ。2000年〜2004年はバブル後遺症の超高値のゆり戻しだからあそこまでの安値になってしまったかもしれないけど、今回は上ブレも小さかった分、下ブレも大きくないんじゃないかって個人的には思っているけどね。

[480: 匿名さん]

その時その時のマンションの価格の高低を判断するのは難しいですが、今後20年〜30年くらい先のことまで考えると、資源のない日本の通貨円の価値が相対的に下がり、輸入物価の上昇によりインフレがじわじわと継続して進行すると予想されるので、固定金利でローンを組んで不動産を購入しておくのはインフレ対策として賢明な判断かもしれません。
どのマンションを買うのがいいかは、また別の判断が必要ですが。

[481: 住まいに詳しい人]

>>478
そーいうこと
別に都心居住者に売りたいわけじゃなく（売れるなら嬉しいだーけど）
何かと周りと比べたがる世田谷“ハイソ”層のキモチを揺るがそーというだけでしょ

このスレを観ていると制作者の目論見通りハマっているって感じですね
赤坂と月島の人はココを読んで笑っているんじゃないかな？

[482: 匿名さん]

赤坂はともかく都心も憧れる下町に買っちゃった月島の人は、そんなに笑ってないかな。

[483: 匿名さん]

479

長期トレンドが下向いてるの知りませんか？
とにかく、大きな長期のトレンドにつく。

これが全ての相場の基本です。
ましてや流動性が低く、bid-offerスプレッドが大きく、かつ取引コストの高い不動産は、流れに逆らうと痛いです。

私たちの生きてる間は、基本下降トレンドが続くでしょう。

480

日本円で借金は賛成しますが、日本の不動産は全くインフレヘッジにはなりません。
この掲示板サイトのいろんな板で既に言い尽くされていますので、詳細は繰り返しませんが、
一言で言うと、グローバル・インフレは、中国やインドの新中流層の需要増が引き起こします。
このインパクトは未曾有の大きさです。一方、日本の不動産への需要は逓減です。（供給は一定です。）
全く値動きが異なりますので、要注意。

[484: 匿名さん]

>中長期的な平均線が220-250ってのは言いすぎでしょ？

あなたいくつですか？
80年代バブル前の相場も知らないの？
あのころはJapan as NO.1で、日本の人口も世帯数も増えてて、世界経済の成長を日本が引っ張ってた（おお、今では信じがたいが！）
それでも200万円前半から半ばだったんだよなぁ。

[485: 周辺住民さん]

今の借地借家法がある限り、そして今の、完全に供給過剰な賃貸市場が劇的に変わらない限り、
賃貸利回り上昇はありえませんね。
そもそも需給がどんどん緩んでるのに。今の若い賃貸層は、ドライに利便性で割り切るから、
二子玉川より、城東の方がまだ望みあるんじゃないの？賃貸には最悪だよ。城南「おブランド」地域は

[486: 匿名さん]

よく週刊誌が特集組んでますね。賃料を新築マンション価格で割って「ベスト利回りエリア」とかって。大抵、都心三区、中でも日本橋とか月島あたりの東寄りと、あとはJR各線沿線が高利回りですね。意外に南武線なんかも利回りは良かった気がする。最悪なのは、世田谷、杉並エリア。特に井の頭線沿線は最悪だったと思う。見栄っ張りが多いエリアはやはり避けるべきでしょうね。

[487: 物件比較中さん]

いや〜時期がいいのか悪いのか？
売り出し時期としては最悪の市況だけど、新玉川線沿線で他にいい物件がひとつもない。
あるにはあるけど、駅から遠いか30戸以下の小戸数マンションしかない。
大規模はGH三軒茶屋とプリズムタワーがあるけどどっちもウルトラバカ高で話にならない物件。
しかも何ひとつ完売見込みが立つ販売好調な物件がない。
そこでこの物件は注目度はピカイチになるだろう。
問題となるのは価格設定だが、東急はKYデベだからきっと高値で出してくるだろうな。
俺もMR行くつもりだけど、徹底的に安値誘導してやろうと思ってる。
秋には更にマーケットが冷え込んで倒産デベがいっぱい出てくるだろうしね。

[488: 匿名はん]

>30戸以下の小戸数マンションしかない

駅前タワマンの信奉者って多いのですかね。小規模MSの利点ってこんなとこで言うまでもないですがたくさんありますよ。

長期経過観察された駅前タワマンの例がないからこういう評価となるわけで、昔から、、、
１）下駄履きMSは通常資産価値に問題あるとされる。
２）大規模は、MS内格差で管理組合がまとまらないのはよくある。
３）規模が大きくなるほど、変わった人が入る可能性は当然高くなる
４）駅前商業地って普通居住地として選択しないでしょ。閑静、高台とかがよいと言われるでしょ？。
５）駅前が騒がしいというのはどこも同じ。前にこの辺は静かと書き込みしてる人いたけど、空き地と工事中地区だもん夜は静かに決まってるよね。道もできたら静かじゃないでしょ。
６）私は投資としての検討なので、関係ないけど、自分が住みたいとは思いません。

小規模msは特に卑　下　されるものとは思いませんけどね、上向きの団地呼ばわりされるタワマンより、小規模高級ＭＳの方が羨望の目で見られるものではないですか？。ここも低層レジデンスはそこそこの価格となると思いますよ。

[489: 匿名さん]

沿線の都区内区間のマンション7階角部屋に住んでますが
今日のような暴風雨だと、7階（スーパーゼネコン建設、三井分譲）でも
怖いから、俺は河原のタワマンは無理だなぁ。

[490: ビギナーさん]

プラウドタワー二子玉川が中古価格、64平米ほどで8000万円以上するみたいなんですけど、ここと比べてどうなんでしょうか？64平米で8000万円ってほんと山の手線の内側並みです・・・