二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[421: 匿名さん]

確かにここに書き込みする人は、個別物件の坪単価と全物件平均の坪単価くらい理解している（していて欲しい）よね。
平均にして坪400万だと高すぎる感はあると思うけど、プラウドタワーより少し高い350〜380万平均、最低が280万前後〜プレミアム住戸最高が480万前後といったところが結論じゃない？川を渡るムサコですら最近の物件は平米100万（坪330万）に迫る勢いだからね。

再開発の内容がどうとか言ってる人もいるみたいだけど、実際の街の雰囲気は歩いたこともないし、ましてやモデルルームすらも見てない現段階で、坪単価だけとって高いの安いの言う方が不毛な議論だと思うのは気のせい？確かに1000戸超を捌くのは大変だけど、今後タワーが建つ可能性が薄いこと、さらに低層を含めてニコタマ駅地下物件と考えてもなかなか新しいものが出る可能性が少ないことを考えると、やはり相当な注目度・集客（購入ではない）になるのは間違いないね。

[422: 近所をよく知る人]

駅徒歩十分しかも空き地を越えてこなければならず、
駅近ともいえない。遠くはないが。立地も微妙だ、、、、、

これは450万以上の部屋作っても売れないと思うな。
この立地じゃ。タワー好きな人はそもそもこういうエリアには住んでないよ。

[423: 匿名さん]

ＣＭ代なんて気にしてないよ。
東急の一大イベントだからあらゆることするよ。
金に糸目なんてつけない。

[424: 匿名さん]

TV、ネット、新聞、ビラ、などなどあらゆる媒体に露出しまくりですね。
かえって危ない物件じゃないのかと心配になってしまうよ。

[425: 匿名さん]

眺望が開けてて目の前が水辺。
それって湾岸と同じ。
だからタワー好きな人には好みの立地だよ。

湾岸と大きく違うのは世田谷区だって事。
城東には住みたくない、城南に住みたいって人を呼び込める。

ただし、都心が憧れるなんて有り得ない。
港区港南とか中央区佃などに、都心の水辺のタワーはあるからね。

[426: 匿名さん]

東西南北の半分しか活用できない（後ろは川、渡った向こうはただの家並み）ってのは街の価値として落ちるんでないかい？
まあレジデンスフォレストが高級感たっぷりで公園もセントラルパークみたいに素晴らしくなりそうなら高くても買わせてもらいます。

[427: 購入検討中さん]

>>398
あのCM、陰気臭いよね。
ゲゲゲの鬼太郎の世界を思い出したって書いてるけど、おかっぱ頭の女性といい、怪談風。

高級な大人の雰囲気や夕涼みをあらわしたかったのかもしれないけど、
方向性に少しずつ、少しずつ、ズレが重なってがトータルで暗くなってしまった。

あんな陰気臭いCMに億単位の広告料を費やすんだったらもっとやりようがあるだろうに。

[428: 匿名さん]

グループの広告会社使ってるからじゃない？どうせだったら電通使えばいいのに。そうもいかないのかね？私の試算ではＣＭ放映料で２億超えてるんじゃないかと思うよ。これで販売が不調だと儲かるのは広告会社だけだね。

[429: 匿名さん]

マドンナのギャラはいくらだっけ？

[430: 匿名さん]

仕様だけはケチらないで欲しいです。
免震は不可欠だな。

[431: 匿名さん]

ＴＶＣＭは一流じゃないのかな。あれは良くないよね。
買う気　うせちゃう。

[432: 匿名さん]

キャッチコピーもね

[433: 匿名さん]

五反田のプラウドタワーは、低層が賃貸なので13階から上で、最低350ぐらいからで、平均400ぐらいの物件なのですが、販売対象140ぐらいで8割が完売だそうです。

やっぱりこの価格帯は結構簡単にはけるよね。川崎とか、都下とか、湾岸とかを検討している人には無理でも、都心のMS購入検討者には平均400の物件って安いと感じるというのが現状でしょう。その都心が憧れる価値のある物件ですからね、ここは。価格は推して知るべしという事で。その予算が無い方は、言うまでもなくそれなりの対応をされた方が、時間の無駄では無いかと。

[434: 匿名さん]

ほら、販売価格に幅があるから一般庶民も大金持ちも一緒に仲良く住みましょう、ということで落ち着いたのにまた煽るんだから…。

[435: 購入経験者さん]

都心低層ＭＳに虐げられているのでしょうか。わざわざ完売もしていない都心ＭＳなのにここへきてうっぷん晴らそうとしているよ。
都心があこがれるとは子供の目線で考えればわかりそうだが燿燿爍それにあのＣＭ独身を対象にしていないように感じたけど。皆さんどう感じました。

[436: 購入検討中さん]

>>434さん
そうだよね。

>>433
空気読んだら？
あなたは地権者ですか？

[437: 購入検討中さん]

>>430
免震はもちろん、制震もお願いしたい。
タワーマンションの上階は揺れが結構続くので建物は倒壊しなくても
家の中がめちゃくちゃになりやすい。

以前、タワーマンションの30階に住んでいたからよくわかる。
当時は震度４が最高だったから酷い被害はなかったけど、揺れて酔いそうになった。

あの薄気味悪いＣＭに数億円かけるなら、免震・制震などの構造部分にどうぞ、力をいれていただきたい。

内装は多少グレードが落ちても、自費でオプションやリフォームできるけと
免震・制震などは建設段階でやってもらわないと。
東急さん、このスレ見てたらよろしくお願いします。

[438: 匿名さん]

エアコンと換気システムだけはどうにもならないので、ケチらないでね。

[439: 匿名さん]

現在港北ＮＴのマンションに住んでるけど、ここに買い換え予定です。
4LDKの100平米中層階だといくらぐらいになるでしょうか？

[440: 匿名さん]

12,000万前後ってとこじゃない？

[441: 匿名さん]

中層階に100平米の部屋ってあまり無いのでは？。あったら角部屋になるし1.1億ぐらいかな？。

[442: 匿名さん]

>436

なぜか自分は空気が読めてると思っている、それが不思議。そして現実を見るべし。

[443: 匿名さん]

>>442・・・・・・・・・・・・・

[444: 匿名さん]

>>407
このスレに最近来てこの物件のことを最近知ったのですが、
プロ市民が弱小地権者の集まりとのこと。
どんな裁判をこのプロ市民や地権者の人たちはしていたんですか？
その人たちもこのマンションに住む予定なんですか？

[445: 匿名さん]

あのCMは、ホント薄気味悪いですね（笑）。浴衣みたいな衣装がわからんですね。

[446: ご近所さん]

マンションの価格はともかく、これだけ大規模物件
となると、田園都市線の混雑に拍車がかかることは
間違いなさそう。現在の通勤者も、マンションの入居者
で都心に通勤する予定の人もかなりの覚悟がいりそうな
気がします。長期的には田園都市線沿線の資産価値が下がる
こともあるのでは、と心配です。

[447: 匿名さん]

>>446
間違いないですね。ここはCMやポスタを見てもファミリーを相手にしておらず完全なDINKS狙いです。
よって住民の都心通勤率の高さは推して知るべし。しかしそんな目鼻効く２馬力カップルが今さら田都通勤選ぶか？という気も。

[448: 匿名さん]

通勤考えると武蔵小杉の方が便利ですから
やはり周辺住民対象の物件になるんでしょうね。
そうなると戸数が多過ぎるような・・・

[449: 匿名さん]

ほんと、変なＣＭ。
笑い方も、にーっと気味悪いし・・そのうち、イヒヒヒヒとか、ギャハハハハとか笑い出しそう。
　　ぶるぶる。
物件案内文も、甘ったるくて思い入れたっぷりで恥ずかしい。

物件そのものは良いものが建つのかどうか知らないが、ＣＭに関しては、プラウドのほうが全然ましだったような気がする。
よく覚えていないが、「風も川も駅も、すべてがそこにある」　てな風味で。


とにかく安くて新鮮な大型スーパー作って、ハンズだけは確実に戻して欲しい。

[450: 購入検討中さん]

駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？
Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら、Ⅲ街区のマンションを買わず、Ⅱ街区の完成を待った方がよさそうですよね。また、長期間、空き地として放置されるのも、治安上よくないですよね。

そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？公園ができるのと、例えば、ごみ焼却場ができるのとでは、住環境は全く違いますよね。

今は世田谷公園の近くに住んでおり、RISEの100平米超の部屋を投資(賃貸)用に購入しておいて、退職後に広々と自然の多い環境で過ごしたいと思っているので、両隣の開発計画がとても気になります。

田園都市線の混雑ぶりは殺人的な上に、通勤時間帯は急行がないので(二子玉川から渋谷までは各駅停車のみ)、渋谷まで電車通勤しないといけない人は、RISEは購入しない方がいいと思います。

[451: Isn't it ironic?]

折込チラシ見ましたが、
都心にしかない一流ブランド店と、都心にははない、日差しとそよ風、、、、、

皮肉ですよね。
第一点については、このような低湿地の1000戸なんていうタワマンは、昔で言えば、長屋そのもの。
一流ブランドは縁ないです。基本的に。

第二点は、このマンションの登場自体が、二子玉川の良好な環境をスポイルすること。
陽光はさえぎられ、景観も破壊され、そよ風はビル風突風に。

今の二子玉川のいいところをイメージして買ったら、痛い目に合いそう。

子供の学校と幼稚園の関係から、ここは買わないと思うけど、週末に遊びに行く街・二子玉川が安っぽくなって、環境まで悪化するのはさびしいねぇ。

なんとか、高層化だけは今からでも撤回してもらえないかなぁ。
中層で3-400戸がベストシナリオだと思うけどなぁ。

[452: 匿名さん]

おれも、今日広告見たけど、
悲しいねー。なんだろねー、このマンション。
イメージとしては、それこそ川向こうの駅前低仕様ファミリー向け格安物件だね。@150-180くらいの。
こんなの二子玉川に作るのやめて欲しいな。

用賀の相場まで下がる気がしてくる。

[453: 匿名さん]

てか、危ない低湿地にあぶないタワー建てて、なんのつもり？っていう。
リスク考えない、30代前半までのちょっと思慮の足りない残念な若夫婦しか手が出ないでしょ。

溝の口あたりにそういう対象が沢山いそうだけど。

[454: 匿名さん]

湾岸の埋立地を買う人もいるわけですから。

[455: 匿名さん]

心配してたらキリがないですからねえ

[456: 匿名さん]

ところで、この辺だと、
高島屋以外での買い物はどこになるんでしょうか？

[457: 購入検討中さん]

よほど他の人に興味を持たれたくないと見える。
こんなに必死で悪口書き込むと異様ですよ。
ほんとにショボイ物件だったらこれほど悪口書き込まれないのに変です。
モデルルームオープン＆抽選日までこの調子でしょうね。

[458: 匿名さん]

>イメージとしては、それこそ川向こうの駅前低仕様ファミリー向け格安物件だね。@150-180くらいの。こんなの二子玉川に作るのやめて欲しいな。

私のイメージとしては、それこそ川岸の駅前低仕様ファミリー向け格安物件だね。@150-180くらいの。こんなのは二子玉川に作るのが分相応だね。

[459: 匿名さん]

>>457
ネガティブなことを書いている人たちの真の意図や正確性はともかくも、
あのＣＭが購買意欲を減らしているのは確か。

東急自らがあの変なＣＭでこのマンションのイメージダウン(不気味で暗い)させて
興味を持たせないようにしている。

興味を持たせたいならあの陰気なＣＭに莫大な広告費を使うことを今からでも
やめた方がいいと思う。
ＣＭ制作費は既に支払っているだろうから無理だけど、
放送広告料を減らすだけで相当、無駄な支出も減るし、
人々に「不気味なマンション」と思わせない効果もある。

広尾のガーデンフォレストなんて、テレビＣＭはほとんどうってないと思うけど完売。
しかも超高級マンションであり大規模開発。(タワーではないけど)

東急の宣伝担当は、やり方をもう少し考えた方がいいのでは？

[460: 匿名さん]

CMに一生懸命噛みついているのはナニモノ？
こんな匿名掲示板でグジクジ言っても仕方ないよ。東急に電話して直接話したら？

[461: 匿名さん]

456さん、東急ストアー（プレッセ）がありますよ。マンション建設地は夜はとても世田谷とは思えない静かな環境です。タワーマンション建設は、やはりもったいない気がします。

[462: 匿名さん]

川崎市民さえあこがれる街。

[463: 匿名さん]

抽選が終わるまではこの調子でしょう。
反対派も、競合デべも、買う気のない人も、買いたい人も、
ネガキャンしたい人たちばかりだから。

抽選が終わった途端に、
当選者たちが褒め始めるんだろうけど。

[464: 購入検討中さん]

そうか、今の時期はそれぞれの理由でみんなネガキャンなんですね。

＜ネガキャン内訳＞
・買わないけど裕福な人・・・価値がないので安くなくちゃ価値がない。
・買えないし貧しい人・・・イソップ物語の狐「あんな葡萄ちっともおいしくなさそうだ！」
・買いたい裕福な人・・・競争相手を増やしたくないので徹底的に悪口攻勢でライバル蹴落とす。
・買いたいけど貧しい人・・・欠点を羅列して安値誘導。世論誘導に失敗したら買えない。
・競合デベ・・・近隣の売れてない物件を買わせたいので悪口攻勢。
・近隣住民反対派・・・敗訴するわ賠償金も取れない悔しさで徹底的につぶしにかかる。
・通りがかり・・・興味ないけど電車が混むのがイヤで悪口攻勢。CMきもい。

＜ポジキャン意見＞
・東急不動産関係者・・・高値誘導と都心のイメージで意見で煽る。
・地権者・・・盲目的に良いものと信じて坪400万円発言。（等価交換分を売却予定）

[465: 匿名さん]

ネガキャンには今までの流れを見ると
二子玉川には超高層は要らない、という人も入るんじゃないか。
超高層でなければ購入検討という人も結構いたと思う。
(買えるか買えないか、近隣か近隣でないかは分からないが)

[466: 匿名さん]

低層マンション（リゾート風に）にしたらきっと値段があがり、名所になるんだったんでしょうね。 残念。

[467: ご近所さん]

二子玉は休日にバーベキューしに行って

さんざんゴミ散らかしてる奴らが多いから街が臭いんだよなー

[468: 匿名さん]

450 の以下の質問は意図的に無視ですかね？

>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？

>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？

[469: ビギナーさん２]

この物件は、周辺環境も含めて考えれば、明らかに二子玉川プラウドタワーよりも高く出るでしょうから、やはり３５０万〜４００万の坪単価になるかな。しかしこれだと、五反田のプラウドタワーと同じ価格帯になるわけですよね。

う〜ん、周辺環境をうまく整備できれば、それなりの価値はあると思うけど、その辺が上手くいくのかどうかですね。

営業さんが一生懸命なのは、市況との関係で危機感を持っているのではないかと思います。

しかし「都心も憧れる」は、ちょっとイマイチのコピーですよね。場所にもよるとは思いますが、都心の人がわざわざ移ってくるとは、ちょっと考えにくいですけどね。（それとも、子供ができたら移ることを真剣に考えられるような設備が整備されているんでしょうか。）

[470: 匿名さん]

子供のいる世帯には五反田とかはちょっと抵抗あるかなぁ。
都心のいいところは価格的にきびしいし、埋立地なんかは論外とすると、
悪くない選択だとは思うけど。

二子玉だめっていってる人はどの辺検討してるの？

[471: 匿名さん]

否定もせずに話題をそらそうとする、450さんの指摘は、当を得ているのでしょうね。

>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？
Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら、Ⅲ街区のマンションを買わず、Ⅱ街区の完成を待った方がよさそうですよね。また、長期間、空き地として放置されるのも、治安上よくないですよね。

>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？公園ができるのと、例えば、ごみ焼却場ができるのとでは、住環境は全く違いますよね。

[472: 購入検討中さん]

TVCM、お盆の雰囲気。
お盆で親戚が集まって死んだじいちゃんの思い出にひたりながら家族で川べりを歩いている感じ。
来ている着物（浴衣）も喪服みたいに地味で暗い色だし。
最後に女が笑うのは、「じいちゃんと子供の頃ここらへんで遊んだな」と思い出にふけっている感じ。

「都心さえ憧れる街」のキャッチコピーとＣＭの映像に全然あってない。

家族でお盆かお通夜みたいに地味すぎる黒っぽい着物（浴衣）着て、
川べり歩くシチューエーション見て都心より憧れて住みたい人っているんだろうか？

[473: 匿名さん]

>Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら

その可能性も大かも、
これ以上商業施設いらないし、二子にオフィスビル群は必要ないし、
となるとマンションか？

それで今から必死に広告、営業して集客かけてまずここを即完にして次（Ⅱ街区）に
いこうとしているのか。

[474: 匿名さん]

みんなこの辺に住んでる人じゃないでしょ。坪単価が400とか450とか言ってる人は。
五反田なんてここから遠すぎて、全く何の関係もないよ。

2-30年の長いスパンで、この辺の不動産価格を知ってないと、価格予想は大きくはずすよ。
まぁ、バブルんときは、言うまでもなくすごかった（坪700-900万）けど、それを除くと、中長期的な坪単価の平均線は220-250万イメージ。

このマンションがいくらで出てくるかはわからないけど、220-250レンジにこの物件ならではのプレミアムとディスカウントを足し引きした値段だろう。

そして、中古になってく過程で、やっぱりその辺の価格からやや下の中古価格に収斂していく。

買う側はその辺を頭に入れて買うといいと思うよ。

株以上に、不動産も中長期には平均回帰するもんだからね。

[475: 匿名さん]

>470

そりゃ、この沿線なら、桜新町・用賀あたりでしょ。
どこぞのＭＯＯＫ本に、高額所得者の利用の多い駅として、
広尾、麻布十番、学芸大学に続き、首都圏の4位と5位にランクされてたね。
（学芸大学といい、地味好みの小金もちが心静かに住む町ってイメージがよく出てるね。）
勿論、駒澤大学あたりでもいいと思うけど。二子玉川は住む場所としてはランクが落ちるね。

大井町線なら上野毛、等々力、尾山台（個人的には尾山台いいと思う）

東横も悪くないが、やはり公園や公的施設の充実という意味では、田園都市線かな。

[476: 匿名さん]

急行止まる駅は行き交う人・住人のレベルが低く、
マナーのできてない若い奴が多いから、子持ちには全く向いてないよ。
三茶しかり、二子しかり、溝の口しかり。

とくに二子玉川から先は朝の通勤通学の時間帯に限って言えば、全部各駅になって、メリットもないし。

[477: 匿名さん]

>二子玉川から先
やっぱし、この物件て田園都市線の溝の口以西の方が結構狙っているのでしょうか？
人のことを見下げていう人のレベルは知れているので、ここを検討している人のレベルが心配。
せっかくだから、良い人が住む街になってほしい。

[478: 匿名さん]

「都心さえ憧れる」ってのは、都心並みに高くするぞってことで、実際に都心の人が憧れるかどうかはどうでもいいんじゃ？？

[479: 匿名さん]

>474

あんまり高値を煽るつもりはないけど、中長期的な平均線が220-250ってのは言いすぎでしょ？
それだと下限は200万以下に下がっちゃうよ！まさか終戦後から平均しちゃったんでは？

そもそも不動産の平均線を語ることにどれだけの意味があるのか。2-30年の長いスパンで考えたって
今この時にニコタマタワーマンションが350万で出てしまったら、それで終わりじゃない。
2-30年も経ったら、いい物件があるかどうかも分からないし、下手したらこの世にいないかもしれないし、首都移転でニコタマが大田舎になってるかもしれないし、全く分からないじゃん。

平均値というより、これからは賃料ベースの利回りで妥当な水準（5％くらいなのかな許せる水準って？）に収束していくんじゃないの。とすると265〜285が田園都市線世田谷区内（徒歩5分〜8分）の相場じゃない？だからこの物件は中長期的に見ると高めの水準で出てくるということが言えるかもしれないけど、あとはタワーマンションのプレミアムや再開発物件という注目度を勘案して個々人が判断すればいいんじゃないかと思いますけど。

不動産はもはや金融商品化してきているんだから、その相場の動きの中で今は高いゾーン、220-250は低いゾーン（2000年〜2004年くらい）というだけのことだよ。どのタイミングで買うかは個人の都合もあるんだから、一番安いとき（もしくは高いとき）を取って他人がとやかく言うことでもない気がするな。ちなみに今回ミニバブル崩壊、ミニバブル崩壊といってマスコミは大騒ぎだけど、ホントのバブルの時は474さんが書かれている通り坪1000万に迫る勢いだったわけで、早めに調整が入ったのはある意味良かったんじゃないかと思うよ。2000年〜2004年はバブル後遺症の超高値のゆり戻しだからあそこまでの安値になってしまったかもしれないけど、今回は上ブレも小さかった分、下ブレも大きくないんじゃないかって個人的には思っているけどね。

[480: 匿名さん]

その時その時のマンションの価格の高低を判断するのは難しいですが、今後20年〜30年くらい先のことまで考えると、資源のない日本の通貨円の価値が相対的に下がり、輸入物価の上昇によりインフレがじわじわと継続して進行すると予想されるので、固定金利でローンを組んで不動産を購入しておくのはインフレ対策として賢明な判断かもしれません。
どのマンションを買うのがいいかは、また別の判断が必要ですが。

[481: 住まいに詳しい人]

>>478
そーいうこと
別に都心居住者に売りたいわけじゃなく（売れるなら嬉しいだーけど）
何かと周りと比べたがる世田谷“ハイソ”層のキモチを揺るがそーというだけでしょ

このスレを観ていると制作者の目論見通りハマっているって感じですね
赤坂と月島の人はココを読んで笑っているんじゃないかな？

[482: 匿名さん]

赤坂はともかく都心も憧れる下町に買っちゃった月島の人は、そんなに笑ってないかな。

[483: 匿名さん]

479

長期トレンドが下向いてるの知りませんか？
とにかく、大きな長期のトレンドにつく。

これが全ての相場の基本です。
ましてや流動性が低く、bid-offerスプレッドが大きく、かつ取引コストの高い不動産は、流れに逆らうと痛いです。

私たちの生きてる間は、基本下降トレンドが続くでしょう。

480

日本円で借金は賛成しますが、日本の不動産は全くインフレヘッジにはなりません。
この掲示板サイトのいろんな板で既に言い尽くされていますので、詳細は繰り返しませんが、
一言で言うと、グローバル・インフレは、中国やインドの新中流層の需要増が引き起こします。
このインパクトは未曾有の大きさです。一方、日本の不動産への需要は逓減です。（供給は一定です。）
全く値動きが異なりますので、要注意。

[484: 匿名さん]

>中長期的な平均線が220-250ってのは言いすぎでしょ？

あなたいくつですか？
80年代バブル前の相場も知らないの？
あのころはJapan as NO.1で、日本の人口も世帯数も増えてて、世界経済の成長を日本が引っ張ってた（おお、今では信じがたいが！）
それでも200万円前半から半ばだったんだよなぁ。

[485: 周辺住民さん]

今の借地借家法がある限り、そして今の、完全に供給過剰な賃貸市場が劇的に変わらない限り、
賃貸利回り上昇はありえませんね。
そもそも需給がどんどん緩んでるのに。今の若い賃貸層は、ドライに利便性で割り切るから、
二子玉川より、城東の方がまだ望みあるんじゃないの？賃貸には最悪だよ。城南「おブランド」地域は

[486: 匿名さん]

よく週刊誌が特集組んでますね。賃料を新築マンション価格で割って「ベスト利回りエリア」とかって。大抵、都心三区、中でも日本橋とか月島あたりの東寄りと、あとはJR各線沿線が高利回りですね。意外に南武線なんかも利回りは良かった気がする。最悪なのは、世田谷、杉並エリア。特に井の頭線沿線は最悪だったと思う。見栄っ張りが多いエリアはやはり避けるべきでしょうね。

[487: 物件比較中さん]

いや〜時期がいいのか悪いのか？
売り出し時期としては最悪の市況だけど、新玉川線沿線で他にいい物件がひとつもない。
あるにはあるけど、駅から遠いか30戸以下の小戸数マンションしかない。
大規模はGH三軒茶屋とプリズムタワーがあるけどどっちもウルトラバカ高で話にならない物件。
しかも何ひとつ完売見込みが立つ販売好調な物件がない。
そこでこの物件は注目度はピカイチになるだろう。
問題となるのは価格設定だが、東急はKYデベだからきっと高値で出してくるだろうな。
俺もMR行くつもりだけど、徹底的に安値誘導してやろうと思ってる。
秋には更にマーケットが冷え込んで倒産デベがいっぱい出てくるだろうしね。

[488: 匿名はん]

>30戸以下の小戸数マンションしかない

駅前タワマンの信奉者って多いのですかね。小規模MSの利点ってこんなとこで言うまでもないですがたくさんありますよ。

長期経過観察された駅前タワマンの例がないからこういう評価となるわけで、昔から、、、
１）下駄履きMSは通常資産価値に問題あるとされる。
２）大規模は、MS内格差で管理組合がまとまらないのはよくある。
３）規模が大きくなるほど、変わった人が入る可能性は当然高くなる
４）駅前商業地って普通居住地として選択しないでしょ。閑静、高台とかがよいと言われるでしょ？。
５）駅前が騒がしいというのはどこも同じ。前にこの辺は静かと書き込みしてる人いたけど、空き地と工事中地区だもん夜は静かに決まってるよね。道もできたら静かじゃないでしょ。
６）私は投資としての検討なので、関係ないけど、自分が住みたいとは思いません。

小規模msは特に卑　下　されるものとは思いませんけどね、上向きの団地呼ばわりされるタワマンより、小規模高級ＭＳの方が羨望の目で見られるものではないですか？。ここも低層レジデンスはそこそこの価格となると思いますよ。

[489: 匿名さん]

沿線の都区内区間のマンション7階角部屋に住んでますが
今日のような暴風雨だと、7階（スーパーゼネコン建設、三井分譲）でも
怖いから、俺は河原のタワマンは無理だなぁ。

[490: ビギナーさん]

プラウドタワー二子玉川が中古価格、64平米ほどで8000万円以上するみたいなんですけど、ここと比べてどうなんでしょうか？64平米で8000万円ってほんと山の手線の内側並みです・・・

[491: 匿名さん]

64平米で8000万なんて冷静に考えると、数字ゲームだな。（笑）

[492: 契約済みさん]

こうなったらせめて低層レジデンスだけでも格の高い造りにしてもらいたい！
タワーと同等だと、イラストだけで判断する限りはタワーの圧迫感がそうとうだし・・・。
仕様も高級にして、間取りも広くして、タワーの高層階よりも高値ぐらいで
いってほしいもんだ。

[493: 匿名さん]

初期デザインはこんな感じだったのでしょうか。
レジデンス棟は、今の完成予想図の外観と少し違いますね。
真ん中の２棟は第II-a街区の建物でしょうか。
外観同様に配棟計画も変更しているかもしれませんが。

http://www.conranandpartners.com/index.php/work/architecture/landscape...

[494: 購入検討中さん]

４年前、多摩川沿いの下丸子に約１０００戸の高層３棟、低層３棟を東急他が分譲。
時任三郎、清原の嫁（セレブ妻のイメージ）、天海祐希など芸能人のＣＭを大々的にして
売り出したものの、竣工後もかなり売れ残った。
離婚弁護士で弁護士の天海が住んでいるマンションという設定で（セレブなイメージ）
ロケもしてたみたいだけどなかなか売れず。

二駅から徒歩７〜８分で、近くには大型スーパーもあり、マンションの目の前の多摩川沿いは
車道がないので騒音もなく、春は桜がきれいで、建物のグレードも良く、
敷地内にはクリニックもあり良質な物件。
確か、１００年マンションとかいってコンクリートの質の高さも売りだったと思う。

ネックは当時、地価がすごく下がっててそのあたり供給過剰気味だったのに、
価格設定が割高だったこと。

物件自体がいいものだから、強気の値段設定したんだろうけど、当時の市場と一致してなかった。
川が見えなかったり、日当たりや眺望がイマイチな低価格物件はあっという間に売りきれたけど、
眺望・日当たりがいい高値の部屋はなかなか売れず。
１億円以上の部屋もなかなか売れず・・・。

当然、○期販売と、販売時期を何段階にもずらしていたけどそれで解決するわけじゃない。

売れ残りが１割だったとしても約１００戸も残ることになるから、イメージ的には
「たくさん売れ残っている」となる。

購入希望者は「待てばもっと値下げするのでは？」「売れ残るには何か理由があるのでは？」と
思案するのでますます売れ残る負の連鎖。

二子と下丸子ではもちろん利便性が違うし、開発の規模も違うから下丸子よりは二子の方が
坪単価は当然上なんだけど、１０００戸売るって言うのは大変なこと。
東急もその時の教訓があるから、市場価格とズレた高値はむやみにつけてこないと思う。

[495: 物件比較中さん]

私もここにタワー物件要らないと思うけど、上に伸びて自分が興味のない高層階に利益が
乗っかって売り出されるわけだし低層階は買得になるんじゃないかと期待してます。

自分は小規模20戸の低層マンションに住んでいますが、色々とデメリットがあって
やっぱり大規模戸数のマンションに憧れます。

＜小規模デメリット＞

・小規模だと敷地が小さくなり、共用部分がチープになる。
・エントランスやホールなど共用部分が小さいとどうしても貧相に見えてしまう。
・外構や植栽が寂しくゆとりがない。
・組合理事や役員になる確率が高い。
・管理費、修繕積立金、駐車場代なんかが割高になる。
・管理費節減のため、巡回管理を採用せざるを得ない。（日勤だと管理費大幅アップを招く）
・大規模修繕を迎える時に修繕一時金支払義務の不安がある。
・変わった人がひとりでも居ると鼻につく。
・賃料プレミアムが期待できない。
・マイナーな存在のためいい値段で売却しづらい。（相場より安くなるケースが多い。）

逆にメリットは、顔見知りが多く管理組合の運営がしやすい。
住環境がいいといったところですね。

[496: 匿名さん]

どうみてもⅡ街区はマンションでしょ。

Ⅱ街区は事業主体が東急ではないので、
まずはこの物件の出だしを見て、物件構想を最終判断するのかと。

そういった意味では、Ⅱ街区のマンションの方が、よりユーザーに近い
仕様なり相場なりになる可能性大？

この物件が好調だったら、むしろ、Ⅱ街区は強気の設定になるかも。
そうしたら、この物件が意外にお買い得だったということも。。。

[497: 匿名さん]

プラウドタワーが64平米8000万？？？
いくらなんでも高すぎるでしょう。
分譲時も高いと思ったが、ニコタマ＆多摩川にプレステージを感じる人はいるのですね。
個人的には都心からの距離と、あの土手とパチンコ屋の雰囲気がどうも・・・。

[498: 申込予定さん]

＜マンション＞在庫重く３割引きも……大量売れ残りの現場で何が起きているのか
毎日新聞
ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

不動産経済研究所によると
首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが今年１月に５２％に急落。
買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。
あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、
人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」

「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は
「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。
「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」と
もう一段の値下がりを予想する。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

[499: 匿名さん]

>>498さん
記事を拝見させて頂きましたがニュースソースが少々古いようです。
この物件価格の大勢に影響はあまりないでしょうね。

[500: 匿名さん]

＞498　坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

どうでもいいけど、コスモの浜田山の売れ残りの話でしょ。

人にニュース見ろもいいけど、ネットの情報鵜呑みにしないほうが良いってあなたには進言させていただきます。

具体的に都心の一流デベの物件でそういう情報が出ているっての探してみなよ。もちろんゴークレみたいな３流デベとか、北区とかほとんど郊外みたいなとこなら例はあるかもね、でもさ、格差社会ってニュースよく見てんなら知ってんだろ、下がってるとこと下がってないとこがあるんだよ。ここは都心も憧れるようなとこなんだからそんなとこと一緒かい？。まあ、あなたがこの辺は川崎とおんなじ値動きするとこだと主張するなら同意します。

[501: 物件比較中さん]

>>499
ニュースソースが古いって、昨日配信のニュースで、
今年１月の首都圏のマンションの契約率が５２％に急落した話しだから
古いってほどじゃないと思うが。
１月以降、景気は上向いていないし、それどころか原油高がきいてきて、この春から
続々と食料品や光熱費や流通コストにより、その他諸々、値上がり、家計の懐は厳しくなってる。

>>500
今年の１月の首都圏のマンションの契約率が５２％に急落、及び
買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破、
の話は浜田山の物件に限った話じゃないが。

そもそもそんなに高値にしたい理由は何？
高値にして大量に売れ残っても意味ないと思うが。

>>464が指摘している↓が図星？

・東急不動産関係者・・・高値誘導と都心のイメージで意見で煽る。
・地権者・・・盲目的に良いものと信じて坪400万円発言。（等価交換分を売却予定）

[502: 匿名さん]

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県などの地域を首都圏と定義されています。

都心の情報とはかけ離れているのですよ。

まあ、ニュースを良く見ているから、首都圏がどこであるかは当然ご存知だと思いますが、その上でどうして、山梨、群馬などの物件を集めての情報が都心の物件の売れ行きを物語っているのか教えて下さい。

何度も申し上げますが、都心限定の情報を是非見せて下さい。山梨とか茨城の情報要りません。

[503: 物件比較中さん]

ここってここって海抜何ｍになるんだろうか？
かなり低いような気がする。。。
洪水の心配ないのかなぁ？

[504: 匿名さん]

実際、マンション業界でがよく使う都心6区（千代田、渋谷、港、新宿、文京、中央）で、一流デベ（住友、三井、三菱、東急、野村ぐらい？）の物件に限ってどうなってるかを知りたいですね。

[505: 匿名さん]

あくまでこの近辺を住もうとしている方たちが坪３５０万ほどで高すぎると思うのでしたら住まないほうががいい気がするのは自分だけでしょうか。また同様に都心に対しても言えることだと思います。土地の比重が高い戸建に住んでいる方がどれくらい掛かって今そこで生活しているかお分かりでしょうか。その方たちと同様な生活をするということです。余裕を持った生活をするほうがいいのではないでしょうか。家は生活するためのただの入れ物なんだから。そんなことに振り回されるより生活を楽しめるほうがいいと思います。ＣＭに批判がありますが結構好きです。大貫妙子の曲がほっとさせてくれるように感じました。都心では味わえないスーローライフができるといいですね。余計のお世話でした。

[506: 周辺住民さん]

第２期事業で開発するIIa街区は絶対にマンションにはなりません。都市計画の
内容に沿うからです。それに、事業主体は東急です。１期事業の主体は再開発
組合ですから、事業主体が異なりますと書かれているのです。再開発の事業主
体と、その中の物件の売り主とは異なります。

第２期事業についおては、東急電鉄のHPで触れられています。ホテル、事務所、
店舗です。実際にはシネコンや医療モールが決まっています。

http://www.ir.tokyu.co.jp/files/pdf/in_080328_0.pdf

[507: 購入検討中さん]

販売のころ消費税はどうなりますかね？

[508: 匿名さん]

>>506

情報ありがとうございます。
安心材料ですね。

[509: 購入検討中さん]

506さん
情報ありがとうございます！
シネコン等ができるのは両刃の剣ですね。便利と考えるべきか、閑静さがなくなるか…。

公園の実現可能性は分かりますか？

[510: 匿名さん]

>>506さま
情報どうもです！
模型があるだけでもイメージが膨らみますね〜

[511: 匿名さん]

皆さんがよく仰る「川向こう」「溝の口以西が購買層なら民度が心配」
あまりにも上から目線で見ていて気分が悪くなります。
世田谷、田舎っぽさが好きなので購入検討しようかと思ってましたが
こんなにプライドの塊の方たちがご近所さんになると思うと見栄の張り合いが
容易に想像できますね・・・。
この辺ってきっと地方出身の方が大半だと思いますが人間性を疑います・・。

[512: 匿名さん]

＞503さん

海抜は判らないけど、多摩川決壊のリスクはありますよ。
半年前の写真ですが、ぎりぎりでした。

携帯でとったから画質あまり良くないですが、土嚢を積んでるの判ります？
二子玉川駅の電車の中から撮りました。

地下駐車場とかだと被害が大きそうです。

[513: 匿名さん]

＞483、484

人の文章呼んでます？
そんな大昔の地価や物価の安い時代（勿論家賃も）を含めて平均化するからバブル時の相場の山とか今回のミニバブルとか考えずに220万とか言っちゃってるんじゃないのか？っていう議論をしてるわけです。で、不動産は金融商品化しているんだから山もあれば、谷もあるっていうことを言ってるわけですよ。だから現状不動産価格が下落傾向っていうことを否定してる訳でも何でもないわけ。下がったものはプラスに転じる局面もあるって言ってるだけの話。で、山と谷を考えたら平均はもう少しうえなんじゃないのってこと。

人の知識に疑問を持つ前に現状海外のファンドが日本の不動産が底値になるのを待って、買いを入れようとしているとか、不動産と株価はある程度連動性があり、株価が上がれば投資意欲が増すということもご存知ないのですかね？しかも我々が不動産を買うか買わないかって、長い期間で捕らえてもここ5年〜10年の話なんでしょ？少子化でずっと下がり不動産価格が下がり続けるって鳥取県か島根県の話でもしてるんですか？ここは腐っても都内では住みたい街と言われる地域ですよ。というか不動産価格が永遠に下がり続けるんだとすれば、あなた方は一生不動産を購入しないほうがいいわけですよね？常に明日が買い時なんだから。であればなんで購入検討版なんかに参上されるのでしょ？

[514: 匿名はん]

ということで、そういう方はボーナス2回分で不動産が買える時代になるまで待ってマンション購入してください！

[515: 匿名さん]

513さん

まぁまぁ
先の底値を買い損ねた人たちの見解なんてそんなもんですよ。

[516: 匿名さん]

512さん

ありがとうございます。
この板でも、この日の朝、電車が鉄橋の上に差し掛かったときに、
社内の人が、川の様子を見て、息を呑んだというカキコミがあったのに、
やれネガキャンだなんだと言われたような記憶があります。

水と風、怖いですね。あと、夏の西日も本当に直ですから怖いです。

まぁ、他に選択肢がある人は、敢えてこういう、色物というか、ゲテモノというか、
低湿地河原のタワマンは手を出さないのが懸命だと思いますよ。

[517: 匿名さん]

＞513・515

そうそう、そう言う方は大卒初任給10万位の時代までタイムスリップするつもりなんだよ。

[518: 匿名さん]

483でも484でもないですが、、、、、

日本の不動産を買ってる外人投資家は常にいますよ。
その数が多いのか、少ないのか、増えてるのか、減ってるのか？
どういう筋が買ってるのか？この辺が大事。今は明らかに減ってるし、筋もよくない。
それから、当たり前だけど、「外人投資家」は神じゃない。半分は金すってる。

日本の不動産（少なくとも世田谷の住宅地）が永遠でなくとも、50年くらいのタームで
下げ続けることはほぼ間違いないです。勿論買い手は常にいます。不動産適齢期の人が。
しかし、問題は、買い手と売り手の需給バランスです。これはネット供給過剰がこの先ずーっと続きます。
賃貸マーケットも同じ。
ご自身が書いてるように数年タームの短いサイクルは勿論あります。
+/-10-20%くらいの上昇・下落の波はあります。時には30-40%に達するかも知れません。（団塊JRJRの適齢期のときとか？）
しかし、それと、十年以上の長期トレンドをごちゃ混ぜにするのは危険です。

バブル崩壊から、人口減を先取りする形で、15年ほど下げた地価が、ここ3-4年上昇を見せましたが、
それはまさしく、短いサイクルで、基本、長期下落トレンドには乗ったままです。02-03年の下値を必ず切り下げてきます。
また、バブルの高値には決して到達しません。

よほど余裕を持って買うなり、他の資産の値上がりでオフセットできるのでなければ、
アウトライトに二子玉川の不動産を買うのは、（純粋な経済行動という意味にとどまりますが）
あまり賢い行動とは思いませんよ。

[519: 匿名さん]

>>605さん
ありがとうございます。
第二期事業施工築地区の低層建築物が医療モール、シネコン、高層ビルがホテルってとこでしょうか？
正式発表が楽しみですね。

[520: 匿名さん]

＞518

じゃあ、マンションいつ買ったらいいですか？10年以上先ですか？