二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[351: 物件比較中さん]

↑失礼しました。

ルーキーズの撮影現場へ向かったのです。

[352: 匿名さん]

そもそもの疑問なんですが、
郊外の超高値の物件に興味を示す方々っていったいどのような人なんでしょう？
庶民には理解の範疇を超えています。
教えてください東急さん。ｗ

[353: 匿名さん]

お答えしましょう。感性豊かな金持ちです。

[354: 購入検討中さん]

初めて投稿します。
結構、真剣に購入を考えています。
ただ、坪350万円以上〜というのを読んで、世間の相場を考えてそれは厳しいと思います。

低層棟の場合や、高層棟の高層階は坪350万円以上もザラだと思いますが
タワーの低層階や、日当たり・眺望の悪いフロアは坪350万円以上では絶対、無理。

高層マンションは必ず、日当たり・眺望の悪いフロアがあって、しかも、
低層階は非常に条件が悪い。
それらの物件は坪250万円台も十分ありうると思います。

二子で大規模開発でその価格ならお得感はあります。
ただ、日中在宅時間が長い人には住みにくい。

ちなみに、友人は汐留ツインパークスを買いましたが、家には夜しか帰らず、
洗濯はクリーニング屋メインなので日当たりはあまり関係ないようです。
(友人の家の場合、眺望はイイので安くはない)
ツインパークスも高層マンションならではの住戸の坪単価の差が激しい。

それからたまプラとの比較なんかも出てますが、ドレッセの美しの森もまだ売れ残りがありますね。

[355: 匿名さん]

>>353
感性豊かなお金持ちは何人ぐらいいらっしゃるのでしょうか？
巷で聞くのは、ヒルズ族みたいは人ばかりですが？

それに、そのような感性豊かなお金持ちは今現在どこにお住まいでしょうか？

すみません疑問が尽きない庶民です。

[356: 匿名さん]

355
キミ、レベル低いね。精進しなさい

[357: 匿名さん]

>>356
精進すれば感性豊かなお金持ちになれるのでしょうか？
すみません疑問が尽きない庶民です。

[358: 購入検討中さん]

＞だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
＞1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

難しいことはよくわかりませんが、上記に深く同意。
こんな大規模物件で庶民的な価格になったら・・・、
偉そうですみません。逆に私は見送りたくなるかも。

[359: 匿名さん]

>>358
値段が高くなれば感性豊かなお金持ちに住んで頂けるのでしょうか？
それなら高くすれば良いと思います。

[360: 匿名さん]

俺は、この辺に家もって十年以上になる。二回住み替えた。
学生の時に宅建もとって、不動産はすきだから仲介の人とも継続的に
話すし、大手マンションデベ各社の会員誌にも一通り目を通してる。

で、思うんだが、この板で、ネガキャンネガキャンとキャンキャン行ってる奴のほうが
不自然に物件の肩持ってるように見えるんだが。バイアスかかってんのは高値支持派だろ。
なんで検討者が高値望むんだよ。あまりに安い物件があると住民の質云々ていうなら分かるが。
坪300万でも、90平米で8000万だから、少なくとも＊＊＊は買えないんだからいいじゃないか。

第一、個人的に、冷静に事実を書いてる奴に、ネガ「キャン」はねーだろうと思う。
選挙戦じゃねーんだから。なんで、キャンなんだよ。

350万はきついのも事実、250万前後から始まりそうなのも事実。
東急のこの土地の簿価が恐ろしく低くて（かつ補助金たんまり）安く出せるというのも事実。

どの板にも、地権者が張り付いて五月蝿いね。五月だから？

[361: 匿名さん]

>>360
値段が安くなると感性が低い人が集まってしまうらしいですよ。
周辺への悪影響が心配ではないでしょうか？

[362: 匿名さん]

360さん

Thanksよく言った。その通り。

[363: 匿名さん]

この近辺の住宅街の路地を猛スピードで走る人間が乗り回す車は
いわゆる高級外車ばかりなんだが(1台に限らず)
その人たちは感性豊かな金持ちなんだろうか?

[364: 匿名さん]

すばらしいスピード感覚の持ち主ばかりなんですよ

[365: 匿名さん]

>>357
それはわかりません。
が、そんなあなたでも頑張れば世の中の役に立つかもしれません。

[366: 匿名さん]

プロ市民の芸風変わりましたね。

[367: 匿名さん]

<住宅街の路地>でのスピード感覚と感性の豊かさは相容れないと思うが。
他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

[368: 匿名さん]

マジレスThanks

[369: 匿名さん]

＞他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

この板でも分かる様に、この辺の住人としては特に普通ですが何か？。

[370: 匿名さん]

おれから一言お願いするとすれば、横断歩道付近に人影が見えたら、車は当然とまるべきだということ。
横断歩道前で、歩行者が車に道譲ってるのはおかしいよね。
車道には、大きなひし形マークが何十メートルも前に二つあって、この先、横断歩道ありって警告してんだから。

手を上げて、横断歩道を渡りましょう。

ハンドル握る時、自分にその資格があるか、自問してからキーまわして欲しいよ。

[371: 購入検討中さん]

>>370
スレ違い。

[372: 匿名さん]

あらゆるスレ違いレスより、
スレ違いと一言書くレスのほうが迷惑。

[373: 匿名さん]

横断歩道で人影があったから止まるべきとは危険な行為ですよ。まともに免許もっている方は絶対にしません。後続車に追突される危険があります。横断歩道では徐行はすべきです。

[374: 匿名さん]

上のほうでも書かれていましたが、この物件のＣＭって何であんなに暗い雰囲気なのかね。
フタコの良さって、燦々と降り注ぐ陽光にキラキラと照り返す川面と川原と国分寺崖線の
緑だと思うのですが、あのＣＭはそうした要素を全く感じさせませんね。

[375: 匿名さん]

>>372
悔しかったのネー
オマエはコドモか？

[376: どビギナーさん]

>>342 さん、339です。
渋谷地元ならではの肌感覚の情報、まことにありがとうございます。
渋谷凋落のソースらしきものを紹介はしましたが、
私自身は渋谷のポテンシャルを信じており、
新鮮開通による「渋谷パッシング」などは杞憂に終わると思っております。

そこら辺も踏まえてこのマンション、
私は平均坪400万円/坪と予想します。
そう遠くないうちに答えは出るのですから、
みなさんコテハンで楽しく予想合戦しましょうよ。

[377: 周辺住民さん]

渋谷駅でのプロモーションもすごいですね。
ＪＲの玉川口改札付近には天井からポスターが大量に下がっていましたし、
田園都市線の改札付近は壁一面に貼られていました。

[378: 匿名さん]

>>372
スレ違い

[379: 匿名さん]

おそらく削除されると思いますが、念のため東急の一般的な販売方法を御伝えしておきます。
以下、御確認下さい。

http://www.news.janjan.jp/area/0703/0703252410/1.php

東急は基本はまず高く出します。そして期末に値下げするのが基本的なやり方です。最近の事例ですと、小石川の物件もこの手法でした。そちらのスレも御確認下さい。

ここは、当初の売り出しは相当な高値で出してきます。350は越えて来ると思います。

[380: 匿名さん]

大井町のブレンズもそうだったな。

北側の低層は300割る物件もあるかと思うが。
平均的には350超えるくらいか。
ニコタマブランドといって嘘にならない（この
ために再開発したんだから）し、日本人はブランドに
弱いからね。とくにお金持ち（小金持ち）は。

[381: 散歩に来る人]

ブランドが似合わない人ほど、ブランドをコケにします。
私もニコタマブランドが似合いはしませんが、あこがれます。

[382: 匿名さん]

二子周辺は、だらしない人があまり見当たりません。これも一重にお互い気を付けてるんでしょうね。ブランドって結局こういう事なんですね。

[383: 匿名さん]

もともとミニ動物園や遊園地があった場所で、その後は犬猫のいた場所の跡地に建つマンション。
この建築場所自体にはもともとブランドなんてないよ。

[384: 匿名さん]

>横断歩道で人影があったから止まるべきとは危険な行為ですよ。まともに免許もっている方は絶対にしません。後続車に追突される危険があります。横断歩道では徐行はすべきです。

なことあるかいな。いい加減にしろ。恥知らずな自己正当化すんな。
あんたに道交法改正の権利も、曲解の権利もない。何様のつもりだ！

免許持ってたら、後ろの車の状況なんて常に把握してるし、
制限速度内で走ってたら、横断歩道までに無理なく止まれる位置に、ひし形予告が出てるんだから、人影がなかったら減速して通過、人がいれば停止するワイ。
あんたは、徐行しながら人をハネるのか？

おっかねーから、今日、警察署に免許返上に行ってくれ。
でないと「悪貨は良貨は駆逐する」で、道路の風紀が乱れてかなわん。

[385: 匿名さん]

>373
370さんは、そういうこと言ってるんじゃなくて、
交通弱者に思いやりを持てって言ってるんだよ。

人影がいたら止まれるくらいの覚悟で、行けって言ってるんだよ。

ちなみに、教習所では、完全に止まらないと教官にブレーキ踏まれるよ。

[386: 購入検討中さん]

東急の売り方で一環してるのは、売り行きを見ながら、無理せず、後半は値引きなり、購買者支援をするという点だけ。（一部他デベのようにあまりダラダラ販売しない）

高めで出すか否かは、相場次第。先高感があれば、東急にかぎらず、チャレンジ価格で出してくる。
ここ数年の例も、相場要因。しかし、この相場では、高値で出してくるとは思えない。

加えて、この物件は、昔からの保有地なので、土地代はタダとは言わないが、すごく安い。利益出すのには、めずらしく無理しなくて済む物件。
おそらく平均価格で坪300からやや下で出してくる。他のデベは嫌がるだろうが、少しくらいの安値では、1000戸ではとても売り切れない。驚きを演出する意味で、坪300以下は間違いない。

[387: 購入経験者さん]

安値支持派をネガキャンって騒いでいる者です。
だからと言って高値支持派ではありません。

なぜ安値支持派の意見を否定するのかと言えば、
他愛もないことを欠点として羅列してを物件を貶めて安くないと売れないとか
二子玉川は貧困層しか集まらないブランド力の欠片もない不人気な汚い街だとか、
東急不動産の財務状況が危険だし安値で土地を仕入ているし景気の先行き不安から
坪250万円がいいとこだという論法で放言する無駄な工作活動に反感を抱いてしまうからです。
それは明らかに公な事実とは違う有害虚偽情報です。
そんな参考にならない詭弁が余りにも掲示板に溢れているので止めて欲しいと思っています。

東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか？
mixiや会員制の不動産サイトならともかく匿名掲示板など参考にしませんよ。

正直この物件って業界でも経済上も注目を浴びる物件になると思います。
電車の混雑やCMの出来や再開発の是非は関係ありません。
住みたい街ランキングに登場する街の1000戸規模の再開発ですから当然です。
今後の不動産業界の行方を示すメルクマールと行っても過言ではありません。
そう考えると平均坪単価@300だったら買得、@350だと残念ながら妥当、@400以上ならさすがに無謀でしょう。
それを欠点並べて@250でも難しいとか大騒ぎする目的ってやはり下記ネガキャンでしょう。

・物件を貶めてここを閲覧する潜在客に興味を持たせない。
・ここを閲覧する潜在客に評価が低い印象、物件企画が悪い印象を与えたい。
・ここを見た東急不動産が@250で設定せざるを得ないようにしたい。
・そもそも@250でないと買えない。

おそらくもう価格設定は内定しています。
モデルルームがオープンして具体的な購入検討客の反響を元に価格微調整をするはず。
したがって本気でネガキャンしたいのであれば、販売担当者にネガキャンして@350など有り得ないとアピールするのが有効でしょう。
このスレを閲覧する人全員がそうすれば相当な効果がありますよ。
この方法で前向きにネガキャンした方がベターです。

しかし@250でないと買えない人は検討客にカウントされませんから、自己資金欄と年収記入欄はふかして書いた方が良いでしょう。

[388: 周辺住民さん]

久々にこのサイトを見ていたら、崖下の街は大騒ぎですね。確かに周辺住民（私は用賀周辺在住）としては、土地の低い二子玉川駅前はあまり魅力的な土地ではないとは思いますが、やはりニコタマのブランド力は侮れないですよ。『都心する憧れる街』ですから用賀住人も相当気になる物件だと思いますね。で、結局これだけのネガキャンがあっても結論からすると結果オーライ的なことになりそうな気がしますね、私は。月島、品川港南、豊洲、小杉がそうであったように、いくらニコタマにそぐわない開発と言っても出来あがってしまえば、そんなネガキャンも忘れられるのよ。
で、坪単価のお話ですが＠250万ですよね。その価格だったら私引っ越しちゃおうかな。でも＠250万しか出せない人はニコタマは息苦しいよ。物価は高いし、周りは金持ちばっかりだし、マンション買って毎日猫飯じゃ辛いでしょ。そんな方は物価の安い用賀にいらっしゃい！なのでそんな切ない人を大量に出さないためにも＠350万平均くらいが妥当じゃないでしょうかねぇ。

[389: 匿名さん]

>東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか？

これも小石川の物件で実際に見られた現象ですが、実際の発表前に物件の当初の価格を100万円単位まで正確に予想した人がいました。これは、実際どう考えてもデベの実験的（反応を見る）書き込みだったと読まれています。

嘘だと思うのなら、この小石川の物件のスレを読んでください。驚きますよ。

[390: 購入検討中さん]

二子玉は元来高級ではなかったという点には同意だが、一方でこれといった弱点もなく
周辺が高級住宅街ということもあって付加価値をつけ易いんだろうな。
ネガキャン氏が「こんなとこ@250だ！」としか連呼できないのも弱点が少ない表れだと思う。

タマタカの成功もそういった背景があったと思うし、ライズもそれなりの値段（@350ぐらい？）で売ってくるんだろうね。

[391: 匿名さん]

長塚・・・

[392: 購入検討中さん]

そうですね、坪250になっちゃったら70㎡で約5000万円ですよ。
頭金1000万円あれば年収460万円の人でも無理なく買えちゃいますよ。
（元金4,000万円　月額102,000円　ボーナス加算205,000円、35年、2.2％10年固定）
頭金250万円しかなくても年収560万円あれば買えちゃいます。
（元金4,750万円　月額117,000円　ボーナス加算267,000円、35年、2.2％10年固定）

70㎡の賃貸借りたら家賃は25万円くらいですから、これなら無理してでも買うでしょう。
ていうか意地でも買うでしょう。
各部屋10倍以上の抽選になる可能性大です。

こんな方々ばかりのマンションになったらポーチに物置と子供用自転車、鯉のぼりのような洗濯物、分別されず散乱して臭気を放つゴミ置場、しつけの悪い吠えまくる小型犬と糞尿を始末しない飼主、くわえタバコのジャージ姿で共用部を歩き回る太ったおっさん、走り回るガキと注意しない茶髪のヤンママ、あらゆる惨状が目に浮かんできます。
年収が低い方は一般的に、自分の生活に精一杯でゆとりがなく周りに気配りできない事情の方が多く、賃貸と同じ感覚で住む方が多い傾向です。

金持ちならそんなこと一切ないのかと問われれば、そうだと肯定できません。
しかし収入の高い方はモラルや常識、礼節を備えた方が多く、非常識な方がいる確率は減ります。
またマンションを財産だと考え、マンションの価値が下がるようなことはしない傾向にあります。

そう考えると余りにも価格設定が安いマンションは敬遠したいものです。

[393: 匿名さん]

需要って、何だと思います?　今までの高島屋が作り上げたブランドイメージに便乗して
売れると思っているんだったら、戦略として後手に回っていますよ。消費者は目が肥えていますから。
せっかくの再開発地域です。魅力的な街作りが加味されてこその、需要だと思いますので
(例えば今までになかったものが補完されるならば、より住みたいと思わせるでしょう)
再開発の中身はとりわけ重要だと思いますよ。
将来性を買うという点で。
(武蔵小杉はそれだから人気があったのでは?)

[394: 周辺住民さん]

でも、周辺住民として最大の願いはこのマンションを面積200㎡〜、坪単価平均600万以上、物件価格平均が3億をはるかに超える都内でも競合する物件がないくらいの超ハイグレードな高級タワーマンションに設計変更して欲しい。高級マンションに求められる設備・仕様満載の…。そして電車で通勤しなくてもいい上場会社の社長経験者とか役員クラスしか住めないレジデンスにして欲しい。そして超金持ちコミュニティを形成する。
何故か？もうあの満員電車に乗るスペースはない！！庶民が増えてこれ以上電車が混んだら会社に時差出勤制度制定を訴えるしか選択肢がないよ。今でも既に殺人電車なんだから！！
それに、単価250万で1000戸売るより、600万で400戸売る方が販売も楽だって。ありえないくらいの金持ちって世の中にはいるんだから。その方がＴＱのブランドもニコタマのブランドも守られるってものだよ。頼むよＴＱさん。

[395: 匿名さん]

> 、600万で400戸売る方が販売も楽だって。ありえないくらいの金持ちって世の中にはいるんだから。その方がＴＱのブランドもニコタマのブランドも守られるってものだよ。

さすがにここまで行くと、ネガレスみたいなもんだよね。嫌味にしか見えない。でもこの辺の人だろうからニコタマってブランドだと思ってる。坪600万の物件を購入するひとがたくさんいる街だと思いたいという願望かな。しかし、次のとこで現実が出てきて

＞庶民が増えて

とニコタマは庶民の街だと一方で本音も出ていて。庶民の街なのに坪600万で400戸が売れてしまう街ってどんなとこですか？、ここは。少なくとも上場会社の社長経験者とか役員クラスが坪600だしたら3AにMS買えるから。ここまで野に下る意味がないよ。

[396: 匿名さん]

370さんは気が短いですね。ちなみに私373はゴールドです。横断歩道付近に人がいるから止まるかどうかはその場での状況です。交通規則では信号のない横断歩道では歩行者が横断しようとしている時は停止ですが現実では横断するかどうか分からない。それに後続車がいるのがほとんどですので、減速してセンターラインよりにするのが大半だと思います。教習所では停止を促しますが教官が言うと思いますが、実際に運転する時は法規に反することも必要だと教わったはずです。つまり臨機応変ですね。例えば公道で法定速度で走っていたらすぐに渋滞になってしまうから流れに沿って走れなど。横断歩道の場合も同じだと思います。私も運転のマナーが悪いやつ例えば自分勝手で我慢できずにクラクションを鳴らすしたりする連中を見ると腹が立ちます。ところで二輪ももっている人は歩行者に気遣う人が多いですね。
　マンションでも住人同士の思いやりが必要ですね。住民同士が協力しないと物事が運ばないことも多いですから。

[397: 匿名さん]

私もゴールドですが(ペーパーではないです。15年所持)　373さんの考えとは違いますね。
後続車から追突される危惧よりも、歩行者への配慮を最優先しますが。
歩行者がどんな動きをするか予測しにくいから、対応しやすいように徐行する、
停止して歩行者に横断するか合図を送って促す、などゆとりを持った運転を心がけています。

[398: 匿名さん]

秋の販売開始まで今のCMって続けるとどれぐらいのCM広告費っているんですか？。

　今のはとっても薄暗くてなぜか和服で水辺のじめじめした印象で（私の感想はゲゲゲのきたろうの世界感）たぶん夏バージョンとか秋バージョンがあるんでしょうし。

[399: 匿名さん]

>>396
そんな考えでは人を殺すぞ。

[400: 大貫妙子ファン]

唐突で申し訳ないが…

CMのおかっぱ髪の女性は誰ですか？　
あちこち検索しても分からないんですよ。