二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[341: 申込予定さん]

>>334
ここまでネガキャンが必死だと驚愕しますね。
竣工まで2年もある物件ですから「とにかくスムースに売る」という行為は
竣工までにスムースに売ればいいということですよね。
販売期を４期くらいに分けて限定して売ればいいだけで済みますよ。
ダラダラと先着順申込を受け付けない販売スタイルにしただけで売れていない印象は
避けられますし、今時どこの大規模物件でもこのスタイルでやっています。
販売期を何度かに分けて販売する物件を「売れてない」と判断してしまう方もいますが、
すべてそうだとは限りません。

利幅、利益額は周辺相場への影響も全て二の次で、財務の脆弱を勘案したリスクテイク量が
半端じゃないなら逆に何故リスキーな単独でやることにしたのでしょう？
おいしい事業であることから他社に協力を求める必要がないと判断したのは明らかでしょ。

独特の天動説も面白いですが、それを周知の常識であるかのように発言するのは控えたほうが良いと思いますよ。

[342: 購入経験者さん]

>>339,340
渋谷で自営業してますが、そうですかねぇ？
パルコ近くに去年開業して話題になった綺麗な美容外科（クリニック）の
一月の売り上げが３０００万円以上らしいですよ。一店舗で。
まあ、先生の腕がいいんでしょうけど。
公園通りにはいくつも新しいビルが新築されて、家賃は３００万以上。
それでもちゃんとテナント埋まってるし。
それくらいのパワーはありますよ。
逆に、若い子向けではなく高級志向のお店が増えた気が地元民としてはしますね。
駅の周りは相変わらずですけど・・。
副都心線が開通して、安藤忠雄の設計した新しい地下鉄の駅も出来、
渋谷はますます楽しみですよ。

[343: 匿名さん]

いやはや渋谷の凋落まで持ち出して物件批判ですか。
全然関係ないじゃないですか。ネガキャンもいい加減にしてくださいよ。

[344: マンション投資家さん]

>>329
ここの賃料を12000円と予想してるんですか？
すごい相場観で驚きました。
貴方が大家さんになる時は是非教えてください。
私がマスターリースして第三者に転貸させて頂きます。

新築時は＠15000円、20F以上なら＠16000円取れますよ。
プラウドタワーだって3年経ってまだ＠14000円ですよ。
http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/search/?building_id=146559

ありとあらゆる手法で物件を貶めて何がしたいんでしょうか？

[345: 匿名さん]

>344

突っ込みどころ満載で乙。

まず、賃貸物件がネットに借主募集として出てる段階で、それは「その賃料じゃ、だーれも借り手がついてません」って家賃なわけだから、それをもって、こんな家賃が「取れてる」って何なの？
田舎から上京したばかりの学生さんさえだませないよ（笑）
（プラウドは貸主さんがチャレンジ価格で買っちゃったから、それを元に、利回り計算した、あくまで脳内生成家賃であって、相場とは全然違います）

さらにプラウドは今唯一の二子玉川唯一のタワマンで、だからこそ、借り手がないにしろ、この家賃で出てるが、タワマンが一気に6倍の戸数になったら、どうなるかは、分かるよね、君でも。

何で敢えてガイジン・外資向けの高額物件専門のKENのサイトで物件検索したか意図は不明（本当は見え透いてるが）ですが、リクルートisizeや、アットホームで見れば、大量の空き室（駅10分内マンション）が、1万強で供給されていることは明らかです。
これは、借り手がつかない部屋の、借り手がつかない家賃ですから、実際の借りられている部屋の家賃は推測に過ぎませんが、まぁ、0.9万からせいぜい1.2万でしょ。これはこの沿線の都区内部分の平均的な相場です。

いい加減、現実を見たほうがいいよ。

[346: 匿名さん]

＞プラウドタワーだって3年経ってまだ＠14000円ですよ。

三年たっても、まだ借り手が一度もついてないのに、なぜ賃料さげないか？
一度買った簿価が変わらないから！都心のつもりで買ったから！
タワマンの希少性が未来永劫続くと思ったから！

涙、、、、、

[347: マンション投資家さん]

>>345　>>346
まぁ、この人達に何を話しても無駄ですね。

証拠見せろとか言われそうだったのでソース示したんですけど、
募集賃料は成約賃料じゃないと反論してきますか？
ま、私が荒らしだったとしても同じ事言うでしょうから仕方ないですね。
ちなみにウチの関連会社でプラウドタワーは賃貸つけてますよ。
成約事例も賃貸借契約書写しもあります。
さすがにここで公開できませんが、そう言うと嘘だと騒ぐつもりでしょう。

エイ●ルが決めるような汚いボロアパートだって12000円ついてますよ。
とか言うと専有面積が小さいと単価が上がるの当たり前と大騒ぎするのが見えてますね。
もうバカバカしいので議論するのは止めます。

あなた方はここをなんとか安く買いたくて必死で物件を貶めて、誰も検討しないように
かつ坪単価が250万円設定で売り出されるように日夜、工作活動に精を出す郊外在住の方々ですもんね。
このチャンスを逃したら都内に住めませんからそりゃ必死でしょうねぇ。

だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

[348: 匿名さん]

ここのネガキャン組織的？
参考になる情報がほしいな？
ネガキャン専用の別スレ立ち上げて、そっちでやって

[349: 匿名さん]

価格発表までが第一の嵐。その後販売開始まで第二の嵐。
販売始まれば落ち着きますよ。
どうせ議論にもならないから、荒らしは放置が一番。
そして本当の検討者はただ見てるだけの人が多いはず。
積極的に書き込んでるのは荒らしと偽検討者だけだったりします。

[350: 物件比較中さん]

さっきテレビを見てたら、ハリセンボンの二人が綺麗に着飾って、とある撮影現場に行くという番組をやっていた。
ハリセンボンにはサプライズといことで、『綺麗になったところで、二人はとある郊外へ』というナレーション。
当然二子玉川へ来たんだけど、ハリセンボンは『二子玉川ってすごい遠い！！』と大声で言っていたよ。

二子玉川を聞いたことがあるという程度の人にはきっとこんなもんなのか・・・？

[351: 物件比較中さん]

↑失礼しました。

ルーキーズの撮影現場へ向かったのです。

[352: 匿名さん]

そもそもの疑問なんですが、
郊外の超高値の物件に興味を示す方々っていったいどのような人なんでしょう？
庶民には理解の範疇を超えています。
教えてください東急さん。ｗ

[353: 匿名さん]

お答えしましょう。感性豊かな金持ちです。

[354: 購入検討中さん]

初めて投稿します。
結構、真剣に購入を考えています。
ただ、坪350万円以上〜というのを読んで、世間の相場を考えてそれは厳しいと思います。

低層棟の場合や、高層棟の高層階は坪350万円以上もザラだと思いますが
タワーの低層階や、日当たり・眺望の悪いフロアは坪350万円以上では絶対、無理。

高層マンションは必ず、日当たり・眺望の悪いフロアがあって、しかも、
低層階は非常に条件が悪い。
それらの物件は坪250万円台も十分ありうると思います。

二子で大規模開発でその価格ならお得感はあります。
ただ、日中在宅時間が長い人には住みにくい。

ちなみに、友人は汐留ツインパークスを買いましたが、家には夜しか帰らず、
洗濯はクリーニング屋メインなので日当たりはあまり関係ないようです。
(友人の家の場合、眺望はイイので安くはない)
ツインパークスも高層マンションならではの住戸の坪単価の差が激しい。

それからたまプラとの比較なんかも出てますが、ドレッセの美しの森もまだ売れ残りがありますね。

[355: 匿名さん]

>>353
感性豊かなお金持ちは何人ぐらいいらっしゃるのでしょうか？
巷で聞くのは、ヒルズ族みたいは人ばかりですが？

それに、そのような感性豊かなお金持ちは今現在どこにお住まいでしょうか？

すみません疑問が尽きない庶民です。

[356: 匿名さん]

355
キミ、レベル低いね。精進しなさい

[357: 匿名さん]

>>356
精進すれば感性豊かなお金持ちになれるのでしょうか？
すみません疑問が尽きない庶民です。

[358: 購入検討中さん]

＞だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
＞1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

難しいことはよくわかりませんが、上記に深く同意。
こんな大規模物件で庶民的な価格になったら・・・、
偉そうですみません。逆に私は見送りたくなるかも。

[359: 匿名さん]

>>358
値段が高くなれば感性豊かなお金持ちに住んで頂けるのでしょうか？
それなら高くすれば良いと思います。

[360: 匿名さん]

俺は、この辺に家もって十年以上になる。二回住み替えた。
学生の時に宅建もとって、不動産はすきだから仲介の人とも継続的に
話すし、大手マンションデベ各社の会員誌にも一通り目を通してる。

で、思うんだが、この板で、ネガキャンネガキャンとキャンキャン行ってる奴のほうが
不自然に物件の肩持ってるように見えるんだが。バイアスかかってんのは高値支持派だろ。
なんで検討者が高値望むんだよ。あまりに安い物件があると住民の質云々ていうなら分かるが。
坪300万でも、90平米で8000万だから、少なくとも＊＊＊は買えないんだからいいじゃないか。

第一、個人的に、冷静に事実を書いてる奴に、ネガ「キャン」はねーだろうと思う。
選挙戦じゃねーんだから。なんで、キャンなんだよ。

350万はきついのも事実、250万前後から始まりそうなのも事実。
東急のこの土地の簿価が恐ろしく低くて（かつ補助金たんまり）安く出せるというのも事実。

どの板にも、地権者が張り付いて五月蝿いね。五月だから？

[361: 匿名さん]

>>360
値段が安くなると感性が低い人が集まってしまうらしいですよ。
周辺への悪影響が心配ではないでしょうか？

[362: 匿名さん]

360さん

Thanksよく言った。その通り。

[363: 匿名さん]

この近辺の住宅街の路地を猛スピードで走る人間が乗り回す車は
いわゆる高級外車ばかりなんだが(1台に限らず)
その人たちは感性豊かな金持ちなんだろうか?

[364: 匿名さん]

すばらしいスピード感覚の持ち主ばかりなんですよ

[365: 匿名さん]

>>357
それはわかりません。
が、そんなあなたでも頑張れば世の中の役に立つかもしれません。

[366: 匿名さん]

プロ市民の芸風変わりましたね。

[367: 匿名さん]

<住宅街の路地>でのスピード感覚と感性の豊かさは相容れないと思うが。
他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

[368: 匿名さん]

マジレスThanks

[369: 匿名さん]

＞他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

この板でも分かる様に、この辺の住人としては特に普通ですが何か？。

[370: 匿名さん]

おれから一言お願いするとすれば、横断歩道付近に人影が見えたら、車は当然とまるべきだということ。
横断歩道前で、歩行者が車に道譲ってるのはおかしいよね。
車道には、大きなひし形マークが何十メートルも前に二つあって、この先、横断歩道ありって警告してんだから。

手を上げて、横断歩道を渡りましょう。

ハンドル握る時、自分にその資格があるか、自問してからキーまわして欲しいよ。

[371: 購入検討中さん]

>>370
スレ違い。

[372: 匿名さん]

あらゆるスレ違いレスより、
スレ違いと一言書くレスのほうが迷惑。

[373: 匿名さん]

横断歩道で人影があったから止まるべきとは危険な行為ですよ。まともに免許もっている方は絶対にしません。後続車に追突される危険があります。横断歩道では徐行はすべきです。

[374: 匿名さん]

上のほうでも書かれていましたが、この物件のＣＭって何であんなに暗い雰囲気なのかね。
フタコの良さって、燦々と降り注ぐ陽光にキラキラと照り返す川面と川原と国分寺崖線の
緑だと思うのですが、あのＣＭはそうした要素を全く感じさせませんね。

[375: 匿名さん]

>>372
悔しかったのネー
オマエはコドモか？

[376: どビギナーさん]

>>342 さん、339です。
渋谷地元ならではの肌感覚の情報、まことにありがとうございます。
渋谷凋落のソースらしきものを紹介はしましたが、
私自身は渋谷のポテンシャルを信じており、
新鮮開通による「渋谷パッシング」などは杞憂に終わると思っております。

そこら辺も踏まえてこのマンション、
私は平均坪400万円/坪と予想します。
そう遠くないうちに答えは出るのですから、
みなさんコテハンで楽しく予想合戦しましょうよ。

[377: 周辺住民さん]

渋谷駅でのプロモーションもすごいですね。
ＪＲの玉川口改札付近には天井からポスターが大量に下がっていましたし、
田園都市線の改札付近は壁一面に貼られていました。

[378: 匿名さん]

>>372
スレ違い

[379: 匿名さん]

おそらく削除されると思いますが、念のため東急の一般的な販売方法を御伝えしておきます。
以下、御確認下さい。

http://www.news.janjan.jp/area/0703/0703252410/1.php

東急は基本はまず高く出します。そして期末に値下げするのが基本的なやり方です。最近の事例ですと、小石川の物件もこの手法でした。そちらのスレも御確認下さい。

ここは、当初の売り出しは相当な高値で出してきます。350は越えて来ると思います。

[380: 匿名さん]

大井町のブレンズもそうだったな。

北側の低層は300割る物件もあるかと思うが。
平均的には350超えるくらいか。
ニコタマブランドといって嘘にならない（この
ために再開発したんだから）し、日本人はブランドに
弱いからね。とくにお金持ち（小金持ち）は。

[381: 散歩に来る人]

ブランドが似合わない人ほど、ブランドをコケにします。
私もニコタマブランドが似合いはしませんが、あこがれます。

[382: 匿名さん]

二子周辺は、だらしない人があまり見当たりません。これも一重にお互い気を付けてるんでしょうね。ブランドって結局こういう事なんですね。

[383: 匿名さん]

もともとミニ動物園や遊園地があった場所で、その後は犬猫のいた場所の跡地に建つマンション。
この建築場所自体にはもともとブランドなんてないよ。

[384: 匿名さん]

>横断歩道で人影があったから止まるべきとは危険な行為ですよ。まともに免許もっている方は絶対にしません。後続車に追突される危険があります。横断歩道では徐行はすべきです。

なことあるかいな。いい加減にしろ。恥知らずな自己正当化すんな。
あんたに道交法改正の権利も、曲解の権利もない。何様のつもりだ！

免許持ってたら、後ろの車の状況なんて常に把握してるし、
制限速度内で走ってたら、横断歩道までに無理なく止まれる位置に、ひし形予告が出てるんだから、人影がなかったら減速して通過、人がいれば停止するワイ。
あんたは、徐行しながら人をハネるのか？

おっかねーから、今日、警察署に免許返上に行ってくれ。
でないと「悪貨は良貨は駆逐する」で、道路の風紀が乱れてかなわん。

[385: 匿名さん]

>373
370さんは、そういうこと言ってるんじゃなくて、
交通弱者に思いやりを持てって言ってるんだよ。

人影がいたら止まれるくらいの覚悟で、行けって言ってるんだよ。

ちなみに、教習所では、完全に止まらないと教官にブレーキ踏まれるよ。

[386: 購入検討中さん]

東急の売り方で一環してるのは、売り行きを見ながら、無理せず、後半は値引きなり、購買者支援をするという点だけ。（一部他デベのようにあまりダラダラ販売しない）

高めで出すか否かは、相場次第。先高感があれば、東急にかぎらず、チャレンジ価格で出してくる。
ここ数年の例も、相場要因。しかし、この相場では、高値で出してくるとは思えない。

加えて、この物件は、昔からの保有地なので、土地代はタダとは言わないが、すごく安い。利益出すのには、めずらしく無理しなくて済む物件。
おそらく平均価格で坪300からやや下で出してくる。他のデベは嫌がるだろうが、少しくらいの安値では、1000戸ではとても売り切れない。驚きを演出する意味で、坪300以下は間違いない。

[387: 購入経験者さん]

安値支持派をネガキャンって騒いでいる者です。
だからと言って高値支持派ではありません。

なぜ安値支持派の意見を否定するのかと言えば、
他愛もないことを欠点として羅列してを物件を貶めて安くないと売れないとか
二子玉川は貧困層しか集まらないブランド力の欠片もない不人気な汚い街だとか、
東急不動産の財務状況が危険だし安値で土地を仕入ているし景気の先行き不安から
坪250万円がいいとこだという論法で放言する無駄な工作活動に反感を抱いてしまうからです。
それは明らかに公な事実とは違う有害虚偽情報です。
そんな参考にならない詭弁が余りにも掲示板に溢れているので止めて欲しいと思っています。

東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか？
mixiや会員制の不動産サイトならともかく匿名掲示板など参考にしませんよ。

正直この物件って業界でも経済上も注目を浴びる物件になると思います。
電車の混雑やCMの出来や再開発の是非は関係ありません。
住みたい街ランキングに登場する街の1000戸規模の再開発ですから当然です。
今後の不動産業界の行方を示すメルクマールと行っても過言ではありません。
そう考えると平均坪単価@300だったら買得、@350だと残念ながら妥当、@400以上ならさすがに無謀でしょう。
それを欠点並べて@250でも難しいとか大騒ぎする目的ってやはり下記ネガキャンでしょう。

・物件を貶めてここを閲覧する潜在客に興味を持たせない。
・ここを閲覧する潜在客に評価が低い印象、物件企画が悪い印象を与えたい。
・ここを見た東急不動産が@250で設定せざるを得ないようにしたい。
・そもそも@250でないと買えない。

おそらくもう価格設定は内定しています。
モデルルームがオープンして具体的な購入検討客の反響を元に価格微調整をするはず。
したがって本気でネガキャンしたいのであれば、販売担当者にネガキャンして@350など有り得ないとアピールするのが有効でしょう。
このスレを閲覧する人全員がそうすれば相当な効果がありますよ。
この方法で前向きにネガキャンした方がベターです。

しかし@250でないと買えない人は検討客にカウントされませんから、自己資金欄と年収記入欄はふかして書いた方が良いでしょう。

[388: 周辺住民さん]

久々にこのサイトを見ていたら、崖下の街は大騒ぎですね。確かに周辺住民（私は用賀周辺在住）としては、土地の低い二子玉川駅前はあまり魅力的な土地ではないとは思いますが、やはりニコタマのブランド力は侮れないですよ。『都心する憧れる街』ですから用賀住人も相当気になる物件だと思いますね。で、結局これだけのネガキャンがあっても結論からすると結果オーライ的なことになりそうな気がしますね、私は。月島、品川港南、豊洲、小杉がそうであったように、いくらニコタマにそぐわない開発と言っても出来あがってしまえば、そんなネガキャンも忘れられるのよ。
で、坪単価のお話ですが＠250万ですよね。その価格だったら私引っ越しちゃおうかな。でも＠250万しか出せない人はニコタマは息苦しいよ。物価は高いし、周りは金持ちばっかりだし、マンション買って毎日猫飯じゃ辛いでしょ。そんな方は物価の安い用賀にいらっしゃい！なのでそんな切ない人を大量に出さないためにも＠350万平均くらいが妥当じゃないでしょうかねぇ。

[389: 匿名さん]

>東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか？

これも小石川の物件で実際に見られた現象ですが、実際の発表前に物件の当初の価格を100万円単位まで正確に予想した人がいました。これは、実際どう考えてもデベの実験的（反応を見る）書き込みだったと読まれています。

嘘だと思うのなら、この小石川の物件のスレを読んでください。驚きますよ。

[390: 購入検討中さん]

二子玉は元来高級ではなかったという点には同意だが、一方でこれといった弱点もなく
周辺が高級住宅街ということもあって付加価値をつけ易いんだろうな。
ネガキャン氏が「こんなとこ@250だ！」としか連呼できないのも弱点が少ない表れだと思う。

タマタカの成功もそういった背景があったと思うし、ライズもそれなりの値段（@350ぐらい？）で売ってくるんだろうね。

[391: 匿名さん]

長塚・・・

[392: 購入検討中さん]

そうですね、坪250になっちゃったら70㎡で約5000万円ですよ。
頭金1000万円あれば年収460万円の人でも無理なく買えちゃいますよ。
（元金4,000万円　月額102,000円　ボーナス加算205,000円、35年、2.2％10年固定）
頭金250万円しかなくても年収560万円あれば買えちゃいます。
（元金4,750万円　月額117,000円　ボーナス加算267,000円、35年、2.2％10年固定）

70㎡の賃貸借りたら家賃は25万円くらいですから、これなら無理してでも買うでしょう。
ていうか意地でも買うでしょう。
各部屋10倍以上の抽選になる可能性大です。

こんな方々ばかりのマンションになったらポーチに物置と子供用自転車、鯉のぼりのような洗濯物、分別されず散乱して臭気を放つゴミ置場、しつけの悪い吠えまくる小型犬と糞尿を始末しない飼主、くわえタバコのジャージ姿で共用部を歩き回る太ったおっさん、走り回るガキと注意しない茶髪のヤンママ、あらゆる惨状が目に浮かんできます。
年収が低い方は一般的に、自分の生活に精一杯でゆとりがなく周りに気配りできない事情の方が多く、賃貸と同じ感覚で住む方が多い傾向です。

金持ちならそんなこと一切ないのかと問われれば、そうだと肯定できません。
しかし収入の高い方はモラルや常識、礼節を備えた方が多く、非常識な方がいる確率は減ります。
またマンションを財産だと考え、マンションの価値が下がるようなことはしない傾向にあります。

そう考えると余りにも価格設定が安いマンションは敬遠したいものです。

[393: 匿名さん]

需要って、何だと思います?　今までの高島屋が作り上げたブランドイメージに便乗して
売れると思っているんだったら、戦略として後手に回っていますよ。消費者は目が肥えていますから。
せっかくの再開発地域です。魅力的な街作りが加味されてこその、需要だと思いますので
(例えば今までになかったものが補完されるならば、より住みたいと思わせるでしょう)
再開発の中身はとりわけ重要だと思いますよ。
将来性を買うという点で。
(武蔵小杉はそれだから人気があったのでは?)

[394: 周辺住民さん]

でも、周辺住民として最大の願いはこのマンションを面積200㎡〜、坪単価平均600万以上、物件価格平均が3億をはるかに超える都内でも競合する物件がないくらいの超ハイグレードな高級タワーマンションに設計変更して欲しい。高級マンションに求められる設備・仕様満載の…。そして電車で通勤しなくてもいい上場会社の社長経験者とか役員クラスしか住めないレジデンスにして欲しい。そして超金持ちコミュニティを形成する。
何故か？もうあの満員電車に乗るスペースはない！！庶民が増えてこれ以上電車が混んだら会社に時差出勤制度制定を訴えるしか選択肢がないよ。今でも既に殺人電車なんだから！！
それに、単価250万で1000戸売るより、600万で400戸売る方が販売も楽だって。ありえないくらいの金持ちって世の中にはいるんだから。その方がＴＱのブランドもニコタマのブランドも守られるってものだよ。頼むよＴＱさん。

[395: 匿名さん]

> 、600万で400戸売る方が販売も楽だって。ありえないくらいの金持ちって世の中にはいるんだから。その方がＴＱのブランドもニコタマのブランドも守られるってものだよ。

さすがにここまで行くと、ネガレスみたいなもんだよね。嫌味にしか見えない。でもこの辺の人だろうからニコタマってブランドだと思ってる。坪600万の物件を購入するひとがたくさんいる街だと思いたいという願望かな。しかし、次のとこで現実が出てきて

＞庶民が増えて

とニコタマは庶民の街だと一方で本音も出ていて。庶民の街なのに坪600万で400戸が売れてしまう街ってどんなとこですか？、ここは。少なくとも上場会社の社長経験者とか役員クラスが坪600だしたら3AにMS買えるから。ここまで野に下る意味がないよ。

[396: 匿名さん]

370さんは気が短いですね。ちなみに私373はゴールドです。横断歩道付近に人がいるから止まるかどうかはその場での状況です。交通規則では信号のない横断歩道では歩行者が横断しようとしている時は停止ですが現実では横断するかどうか分からない。それに後続車がいるのがほとんどですので、減速してセンターラインよりにするのが大半だと思います。教習所では停止を促しますが教官が言うと思いますが、実際に運転する時は法規に反することも必要だと教わったはずです。つまり臨機応変ですね。例えば公道で法定速度で走っていたらすぐに渋滞になってしまうから流れに沿って走れなど。横断歩道の場合も同じだと思います。私も運転のマナーが悪いやつ例えば自分勝手で我慢できずにクラクションを鳴らすしたりする連中を見ると腹が立ちます。ところで二輪ももっている人は歩行者に気遣う人が多いですね。
　マンションでも住人同士の思いやりが必要ですね。住民同士が協力しないと物事が運ばないことも多いですから。

[397: 匿名さん]

私もゴールドですが(ペーパーではないです。15年所持)　373さんの考えとは違いますね。
後続車から追突される危惧よりも、歩行者への配慮を最優先しますが。
歩行者がどんな動きをするか予測しにくいから、対応しやすいように徐行する、
停止して歩行者に横断するか合図を送って促す、などゆとりを持った運転を心がけています。

[398: 匿名さん]

秋の販売開始まで今のCMって続けるとどれぐらいのCM広告費っているんですか？。

　今のはとっても薄暗くてなぜか和服で水辺のじめじめした印象で（私の感想はゲゲゲのきたろうの世界感）たぶん夏バージョンとか秋バージョンがあるんでしょうし。

[399: 匿名さん]

>>396
そんな考えでは人を殺すぞ。

[400: 大貫妙子ファン]

唐突で申し訳ないが…

CMのおかっぱ髪の女性は誰ですか？　
あちこち検索しても分からないんですよ。

[401: 匿名さん]

>>396

私も397さんと同じです。
車も運転するし、横断歩道も渡りますが、交通においては、歩行者を一番守ってあげたいと思いますよ。

歩行者のほうが弱いから、車は一歩ひくべきなんです。

本当に止まるかどうかはその場の状況としても、
人がいるかもしれない→渡るかもしれない→止まることを前提に進め

というのが教習所の教えであり、370さんの希望だと思います。
思いやりを持てる方がより大人ですから。

法定速度云々はこの際関係ない話ですね。

[402: 購入検討中さん]

もう安全運転の話やめませんか？
どうでもいいです。

[403: 申込予定さん]

五月晴れの土曜日に暇でどうしても議論吹っかけたい
弱小地権者さんが五月蝿いですが、別に坪250万からと言ってる人たちと
350もあると言う人は、意見があまり違うとは思わんが。
低層の向きの悪い捨て部屋は当然200万円台からあるだろうし、
トップの部屋は350或いはそれ以上もあるだろう。

俺には逆にその多様性（あるいは格差）がちょっとリスクだな。
34平米からってのが絶対にヤバイ気がする。

[404: 申込予定さん]

>低層の向きの悪い捨て部屋は当然200万円台からあるだろうし、
>トップの部屋は350或いはそれ以上もあるだろう。
>俺には逆にその多様性（あるいは格差）がちょっとリスクだな。

その通り。
それがタワーマンションの宿命。
ハイクラスの部屋もあれば、低層・日当たり眺望悪しの低価格物件が混在する。

坪350万円以上だっていい張っている人は、他のタワーマンションの価格表見たことないの？

おそろしいくらいの金持ちっていうのは、広尾ガーデンフォレストみたいに日赤の定期借地権付
で、駅からも遠く、低層マンションしかない坪単価が非常に高い物件を選びがちなんだよ。
ああいう物件は、住戸による坪単価のバラ付が少ない。

>>392
なんか相当差別的なことを書いてる人だね。
坪250万円程度を買える人なら、あなたが書いているようなスラム的な人ばかりじゃないと思うよ。
それに、大金持ちだからって常識的とは限らない。
よく、ニュースでごみ屋敷なんかが紹介されてるけど、ああいうのって大抵、かなり広い敷地
もってる人で、中には３軒、４軒と自己所有の家を持ってることもある。
あと、少し前にニュースになってたけど、大豪邸に住みながら子供を餓死寸前にして
遊び歩いていた母親もいる。

価格差があって当然のタワーマンションの坪単価を一律のように書いたり、
所得によって、民度を決め付けたり、何か、一面的にものを見すぎでは？

[405: 購入検討中さん]

セレブ妻殺人事件や、エリート一家殺人事件なんてのもあるな。
金持ち＝品のいい人　とは限らない。

そもそも、プチセレブ程度の人間は住民のレベルだなんだのを気にして
少しでも自分より下だと思える人を見下しがち。
富豪・大富豪クラスになると、他人のレベルなんかよりもっと違うことを気にするだろ。

庶民的で安定したサラリーマンなどは管理費滞納が多いとは限らないが
成金の金持ちは、管理費滞納を起す可能性もある。
事業が失敗した、ハイリスクの投資をした、などで途端に金がまわらなくなることがあるから。

給食費滞納も、ほんとにお金がない人ではなく、金もってるくせに自己の権利を正当化して
払わないやつが多い。
高級外車で学校にのりつけて、クレームを言いにくるモンスターペアレンツなどが典型。

金持っているかどうかだけで人間の質ははかれない。

[406: 申込予定さん]

>>217
>無知丸出しの高値願望垂れ流してんのは
>せいぜい弱小地権者とかだろ。
>この相場でこんな悪条件揃いの城南大規模再開発なんだから、
>出来上がり価格は、相当低くならざるをえんだろう。
>それが分かってるからこそ、付近の金持ち連中は反対した。

なるほど！
この物件を買おうと思っている人がわざわざ高値で吊り上げようとは思わないはずだし、
東急がそこまで必死に高値煽りにくるのもおかしいと思っていた。
相場より高値で出して、結局、売れ残りを多数抱えて、値下げして売れば意味ないし、
上の方で誰かがスレ貼ってるけど、下手に値下げして売った後で裁判沙汰や
他の住民からクレームくるのもいやだろうし。
1000戸もの大量供給なんだから、東急も大量に売れ残らない手堅い価格で出してくるのが当然。

誰が高値煽りを必死にしてるのかと思ったら、そういうことか。

あなたがその後に書いているキムタクドラマ(カローラ含む)の分析といい、あなた、鋭い！

キムタクのドラマ自体、サラブレッドとはいえ庶民的な教師が総理になるようなドラマだもんな。
同じキムタクでも「華麗なる一族」とは違うし。

[407: 匿名さん]

プロ市民は裁判に負けて、尻尾巻いて退散したんですか？
控訴しないの？

まぁ、プロと言えば聞こえは良いが、実際は弱小地権者の集まりなのでもうお金ないとは聞いていますが。

[408: 匿名さん]

今日渋谷で降りた際、ライズのポスターが貼ってありましたが思ったよりイイですね。
0歳の乳母車が外車だった的なキャッチコピーがありましたが、それを見て安値では売らないだろうなと思いました。

>>406
>同じキムタクでも「華麗なる一族」とは違うし。
いや…アンタ絶対「華麗なる一族」見たことないでしょ。
この一文だけで文化に対するレベルがわかっちゃうのが凄いな。

こういう人って相場観もそれなりなのねw
ある意味興味深いよ。
ま、がんばって。

[409: ご近所さん]

＞乳母車が外車だった
どうせマクラーレンの事でしょ。あんなの安いよ。あれぐらいに高級感を感じてる様じゃというか、そんなんで高級感出そうって発想がとってもチープ。

[410: 周辺住民さん]

先日ガーデンアイランドで○○年ぶりかに会社時代の知人と出くわしました。
渋谷区にお住まいの方ですが、ガーデニング用の花苗を選ぶときには
必ずここの第一園芸まで出てくるそうです。
「都心さえあこがれる街、二子玉川」って、こういうことなのかもしれませんね。

人間は欲張りですから、都心ならではの利便性を掌握してしまうと、
今度は逆に郊外の自然やフレッシュな空気を求めてしまう・・・
その日はお天気が良く二子の緑と風があまりにも心地よかったものですから
ついそんなことを考えてしまいました。
だから尚更この地でタワーは止めて欲しかった、とも思うのです。

[411: 匿名さん]

＞410

怪しいね〜、君の話。

[412: 匿名さん]

>0歳の乳母車が外車だった的なキャッチコピー

マジですか
やっぱりここも田都沿線らしいマインドだな

[413: ｒ]

営業電話がものすごいんですけど。。
ここそんな人はいらなそうな物件なんでしょうか。。

[414: 匿名さん]

ポスターの数も尋常じゃないもんね。焦りすぎだよね。宣伝費全部やめて安くした方が簡単に売れるのにね。

[415: 購入経験者さん]

確かに焦りすぎ。
ＣＭ代はすべて値段にはね返ってくるからね。
そこまで危機感もってる物件なのかな？って思う。
大所帯だからね、上に伸びる団地にならない事を祈ってます。

[416: 匿名さん]

豊洲だってデべたちがＣＭで都心と思い込ませて、イメージアップに成功したんだから、
ＣＭは販売戦略上重要なんでしょ。

[417: 買い換え検討中]

高値願望垂れ流しの弱小地権者、ウザイな。
マンション住み始めて管理組合ができたら、こういう輩がグダグダ言ってきそう。

地権者でも良識ある人はいるだろうから全ての地権者がよくないとはいわない。
まともな地権者もいるだろう。
でも、このスレに書いているようなウルサイ弱小地権者のような輩は
もともとたいした金もってないくせに、今回の開発で小金を手にいれた成金だからウルサイ。

ウザイ弱小地権者がいる物件は管理組合の運営がうまくいかないという話は聞いたことが
あったけど、こういうことかと・・・。

[418: 匿名さん]

裁判に負けたプロ市民の中身のない荒らしの方がうざい。
弱小地権者はおまえだろ？

[419: どビギナーさん]

>低層の向きの悪い捨て部屋は当然200万円台からあるだろうし、
>トップの部屋は350或いはそれ以上もあるだろう。

>それがタワーマンションの宿命。
>ハイクラスの部屋もあれば、低層・日当たり眺望悪しの低価格物件が混在する。

>坪350万円以上だっていい張っている人は、他のタワーマンションの価格表見たことないの？

あれー？みなさんがおっしゃってる坪単価って、マンション全体の平均じゃなかったんですか？
私は、全フロア・全住戸での平均で400万円/坪くらいじゃないかなって予想してます。
もちろん平均ですから、もっともっと高い住戸も低い住戸もあると思いますよ。
そんなの当然じゃないですか（笑）

[420: 匿名さん]

今日、新聞広告が入ってました。

150m2プランの間取りだけが載っていました。

[421: 匿名さん]

確かにここに書き込みする人は、個別物件の坪単価と全物件平均の坪単価くらい理解している（していて欲しい）よね。
平均にして坪400万だと高すぎる感はあると思うけど、プラウドタワーより少し高い350〜380万平均、最低が280万前後〜プレミアム住戸最高が480万前後といったところが結論じゃない？川を渡るムサコですら最近の物件は平米100万（坪330万）に迫る勢いだからね。

再開発の内容がどうとか言ってる人もいるみたいだけど、実際の街の雰囲気は歩いたこともないし、ましてやモデルルームすらも見てない現段階で、坪単価だけとって高いの安いの言う方が不毛な議論だと思うのは気のせい？確かに1000戸超を捌くのは大変だけど、今後タワーが建つ可能性が薄いこと、さらに低層を含めてニコタマ駅地下物件と考えてもなかなか新しいものが出る可能性が少ないことを考えると、やはり相当な注目度・集客（購入ではない）になるのは間違いないね。

[422: 近所をよく知る人]

駅徒歩十分しかも空き地を越えてこなければならず、
駅近ともいえない。遠くはないが。立地も微妙だ、、、、、

これは450万以上の部屋作っても売れないと思うな。
この立地じゃ。タワー好きな人はそもそもこういうエリアには住んでないよ。

[423: 匿名さん]

ＣＭ代なんて気にしてないよ。
東急の一大イベントだからあらゆることするよ。
金に糸目なんてつけない。

[424: 匿名さん]

TV、ネット、新聞、ビラ、などなどあらゆる媒体に露出しまくりですね。
かえって危ない物件じゃないのかと心配になってしまうよ。

[425: 匿名さん]

眺望が開けてて目の前が水辺。
それって湾岸と同じ。
だからタワー好きな人には好みの立地だよ。

湾岸と大きく違うのは世田谷区だって事。
城東には住みたくない、城南に住みたいって人を呼び込める。

ただし、都心が憧れるなんて有り得ない。
港区港南とか中央区佃などに、都心の水辺のタワーはあるからね。

[426: 匿名さん]

東西南北の半分しか活用できない（後ろは川、渡った向こうはただの家並み）ってのは街の価値として落ちるんでないかい？
まあレジデンスフォレストが高級感たっぷりで公園もセントラルパークみたいに素晴らしくなりそうなら高くても買わせてもらいます。

[427: 購入検討中さん]

>>398
あのCM、陰気臭いよね。
ゲゲゲの鬼太郎の世界を思い出したって書いてるけど、おかっぱ頭の女性といい、怪談風。

高級な大人の雰囲気や夕涼みをあらわしたかったのかもしれないけど、
方向性に少しずつ、少しずつ、ズレが重なってがトータルで暗くなってしまった。

あんな陰気臭いCMに億単位の広告料を費やすんだったらもっとやりようがあるだろうに。

[428: 匿名さん]

グループの広告会社使ってるからじゃない？どうせだったら電通使えばいいのに。そうもいかないのかね？私の試算ではＣＭ放映料で２億超えてるんじゃないかと思うよ。これで販売が不調だと儲かるのは広告会社だけだね。

[429: 匿名さん]

マドンナのギャラはいくらだっけ？

[430: 匿名さん]

仕様だけはケチらないで欲しいです。
免震は不可欠だな。

[431: 匿名さん]

ＴＶＣＭは一流じゃないのかな。あれは良くないよね。
買う気　うせちゃう。

[432: 匿名さん]

キャッチコピーもね

[433: 匿名さん]

五反田のプラウドタワーは、低層が賃貸なので13階から上で、最低350ぐらいからで、平均400ぐらいの物件なのですが、販売対象140ぐらいで8割が完売だそうです。

やっぱりこの価格帯は結構簡単にはけるよね。川崎とか、都下とか、湾岸とかを検討している人には無理でも、都心のMS購入検討者には平均400の物件って安いと感じるというのが現状でしょう。その都心が憧れる価値のある物件ですからね、ここは。価格は推して知るべしという事で。その予算が無い方は、言うまでもなくそれなりの対応をされた方が、時間の無駄では無いかと。

[434: 匿名さん]

ほら、販売価格に幅があるから一般庶民も大金持ちも一緒に仲良く住みましょう、ということで落ち着いたのにまた煽るんだから…。

[435: 購入経験者さん]

都心低層ＭＳに虐げられているのでしょうか。わざわざ完売もしていない都心ＭＳなのにここへきてうっぷん晴らそうとしているよ。
都心があこがれるとは子供の目線で考えればわかりそうだが燿燿爍それにあのＣＭ独身を対象にしていないように感じたけど。皆さんどう感じました。

[436: 購入検討中さん]

>>434さん
そうだよね。

>>433
空気読んだら？
あなたは地権者ですか？

[437: 購入検討中さん]

>>430
免震はもちろん、制震もお願いしたい。
タワーマンションの上階は揺れが結構続くので建物は倒壊しなくても
家の中がめちゃくちゃになりやすい。

以前、タワーマンションの30階に住んでいたからよくわかる。
当時は震度４が最高だったから酷い被害はなかったけど、揺れて酔いそうになった。

あの薄気味悪いＣＭに数億円かけるなら、免震・制震などの構造部分にどうぞ、力をいれていただきたい。

内装は多少グレードが落ちても、自費でオプションやリフォームできるけと
免震・制震などは建設段階でやってもらわないと。
東急さん、このスレ見てたらよろしくお願いします。

[438: 匿名さん]

エアコンと換気システムだけはどうにもならないので、ケチらないでね。

[439: 匿名さん]

現在港北ＮＴのマンションに住んでるけど、ここに買い換え予定です。
4LDKの100平米中層階だといくらぐらいになるでしょうか？

[440: 匿名さん]

12,000万前後ってとこじゃない？