二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[321: 匿名さん]

314さんの意見、私の知り合いの不動産業の方かと思いました。
(もしかして同じ方ですかね?)

やはり今年いっぱいは厳しいですよね。買う方も売る方も。

[322: 匿名さん]

>>３１６さん
まとめていただくとよくわかります。お金の有無に関わらず、子持ちファミリー向け
としてはあまり良さそうではありませんね。将来の災害の可能性は別にしても、現状
でも交通、教育、医療の問題は致命的だと思います。今でも二子玉駅近辺（瀬田とか
高台は別）は同じ問題を抱えているわけで、ショッピングに来る場所という面はある
のですが。広い意味での社会インフラ不足でファミリーで住むにはかなりNGかと。

３１５さんの情報も総合すると、シングル、DINKS、老人のお金持ちが対象というこ
とでしょうかね（医療の面では老人も対象外かも）？こういう方々にはいいかもしれ
ませんが、ここは都心ではないですからね・・・。

[323: 匿名さん]

>>320さん
非常ベルが鳴ったら階段で上り下りだよ、きっと。海外のタワマンだけど何度も経験
した。だから帰ってきてからは、低層に住んでるよ。

[324: 匿名さん]

坪300万以下が基準だとしたら現金の持ち合わせが少ないですが自分も参加するかも。そのあたりの土地を買うだけでもそれ以上だと思いますし、軟弱な地盤ではありますが、賃貸に回せばそこそこ収入も取れますし。

[325: 購入経験者さん]

本当に必死にネガキャンするんですね。
仮に安くなったとしても>>308のような勘違いの人ばかりのマンションになりますよ。

[326: 匿名さん]

あのCMに映ってる多摩川ってドブみたいに見えるの私だけ？。
なんで夜のドス黒い多摩川なんか写したのかね？

[327: 匿名さん]

プラウドタワーの申込者は地元世田谷が約４０％だったらしいね。
年齢層も３０代が３２％だから一次取得のジモティが中心ってこと。
価格は坪３５０万で７０００万円台が中心だから普通のサラリーマン
にはちょっとムリ。地元の裕福な人たちで親援助が多いのかしら

とはいえ戸数が２００戸だから即売したのかもしれない。
５００戸超えると売り方は工夫がいりますねやっぱり

[328: 匿名さん]

>326
わたしも、あのCMなんか怖い。

[329: 匿名さん]

＞324

勿論、単なる居住の床を買おうと思えば、マンションの方が割安なのは、どこでも同じです。
しかし、マンションの場合、特にこのタワーの場合、ほとんどが、価値が減ずる建物の値段です。
戸建は逆にほとんどが土地代ですから、地価の下落分はあるにせよ、より価値が安定的です。

マンションと土地は、使い方は同じでも、資産としては別物です。

それから、坪300万で買っても、貸すときはせいぜい新築時で坪1.2万、すぐ借り手を捜そうと思えば1万というところです。
12ヶ月で12万から、14.4万。経費前表面利回りで4％から4.8％、ここから管理費・修繕費、税金、仲介手数料、修繕費、税金などなど引くと、まぁ、10年国債程度の利回りですかね。
ここに空室リスクや、火災などのリスクを加味すると、全くペイしないで、減価のダウンサイド・リスクだけを享受することになります。しかも、資産の一極集中運用になり、個人資産運用としては、全くなっていません。（資産が数十億おありになるなら、まだしも）

賃貸するなら、もっと都心の中古を安く買わないと絶対無理ですよ。
2002-03までの下落が、相場の息の長い基調トレンドです。人口が減り、国富が減じていますから当然ですが。
去年のピークと比べると、過熱感が落ち着いたは言え、まだまだ、今の相場は、長期下降トレンドラインから上ッ離れた相場レベルです。
ここで、長期の賃貸用に新築物件を買うのは、大やけどの公算大です。

[330: 周辺住民さん]

>>324

軟弱な地盤と分かっているなら、なお更、「借りる」べき物件で、「貸す」側に回るべき物件じゃないなぁ。賃貸には全く向かないと思うなぁ。

[331: 匿名さん]

低層階は坪300万以下の部屋が多少はあるのかもしれませんが、そういった部屋は人気でしょうね。
高層マンションって低層階は比較的安めに設定しますが、売れ行きいいし。
高齢者や独身女性が購入する事多いですよね。

313さんの言われたように売り主が東急で、この会社が手がける中では大プロジェクトでしょう。
わざわざ自らの路線価値や沿線住民以外でも知名度のある二子玉川ブランドを下げるような
事はしないと思います。売れる売れないは分かりませんが多摩川沿いの武蔵小杉辺りより安い事はないでしょう。

[332: 近所をよく知る人...かな？]

工事してる近くを良く通るので「今どんな感じなのかな」と思って検索から辿り着いたんですが、書き込みが熱くてびっくり！！
必死にネガキャンしてる人は反対運動してる周辺原住民かな〜？
HP立ち上げたりもしてるみたいだけど、あのページ気張って色々詰め込みすぎて見にくいよね。　結局誰も読まなくて逆効果だと思うんだけどな。

ただ、二子玉川を「お洒落」ってイメージで売ろうってのは無理があるんじゃないの？というのは近場住民として納得。　もうちょっとサービスとか隣に出来る（予定の）公園とかの詳細を決めてからプッシュしないと弱いんじゃないですかね？

[333: 匿名さん]

沿線の世田谷区内に住んでいます。
高島屋の駐車場が只なので、よく高島屋に車を止めて、河原で子供と遊びます。

子供が好きな遊びの一つが、凧揚げです。さすがによく上がります。
砧公園とはえらい違いです。あの風が吹き付けるタワマンは、
なかなかの迫力でしょうね。タワマンの間をすり抜けた風が、どんな風に
台地を駆け上がっていくのか、その辺もやや気がかりですね。

私は崖線を越えた方に住んでいるので、直接関係ないですが。

行政区分上、世田谷区の同じ玉川地域でも、実際、環八とか、崖線が生活動線を
結構分断していて、いわゆる川沿いの宇奈根や鎌田（この二つは砧支所エリア）玉川の一部は、やや異質な感じがしますが、このタワマンが出来て、新しい住民が入ってくると、ますますその感が強まりますね。

崖線越えたところに人口が増えれば、新しい支所を作ってもいいかな？
いや、これ以上税金無駄使いされても困るか。

[334: 匿名さん]

331さん

全くおっしゃるとおりで、普通に理論的な思考でいけば、
手持ちブランドの二子玉川の相場を下げるようなことはしないはずなのですが、実際電鉄をとりまく環境は非常に厳しいのが現実であり、背に腹は変えられない状況があります。

簡単に言えば、過大債務問題です。

それが引き金となって、東急の総本山である渋谷の町が長期凋落状態にあり、都心の繁華街や、新宿などに比べたときの「一人まけ」状態が更に深刻化しています。

一方で、近い将来、大きな資金回収が出来るあてとしては、ここ以外あまりないのが現実です。
どなたかが、この物件に関して、（再開発ステータス供与が）公的資金注入みたいなものと書いておられましたが、あながち嘘でもないかもしれません。

電鉄の債務は減ってはいますが、非常にスピードは遅く、先に触れた、渋谷の再開発もあり、資金需要は経るどころか、増すばかりです。加えて、今期は大幅な減益予想を出しています。更に足元では長期金利が再び上昇し始め、不動産がらみの融資が着きにくくもなっています。

債務で苦しんでいる点では、この事業の3割を担う不動産も同じです。（こちらはかなり先行きが見えてきた感はありますが、それは飽くまで電鉄と比べたときの話）

ということで、私の、企業分析から見た読みとしては、東急の至上命題は、この物件をとにかくスムースに売る、ということです。
（残念ながら、このあたりは、事業組合のその他の零細地権者さん方とは足並みが揃わないかもしれません。）
利幅、利益額は二の次です。周辺相場への影響も、更に二の次です。普通、1000戸レベルのマンションは、三井・三菱であろうと、他社とJVを組んで、リスク分散をはかるものですが、ここはほとんどを東急グループが丸抱えで、財務の脆弱さから考えると、このリスクテイク量は半端じゃないです。

昨年までのいい相場が続くのを狙っての2005年の事業組合結成だったと思いますが、（特に地権者さんは）今となっては、鉄道としては、とにかく現金回収を滞りなく行いたいというのが偽りない現実と思います。

[335: 匿名さん]

もし坪300万以下が基準ですと7000万台でしょうか。大体70㎡ほどで6500万くらいかな。その金額で25万くらいで貸せるのでしたらまあいいかな。その金額で更地の状態の土地を買いますと税金が65万ほどきますのでそのことを考えると。大体今のマンションは手を入れないと耐久性は40年から50年、普通に手をいれれば70年は持ちますので(木造戸建も70年ほどです。)そんなに損はないと思います。

[336: 周辺住民さん]

>>334

　すばらしい企業分析、ありがとうございます。

　ところで「渋谷の町が長期凋落状態にあり、都心の繁華街や、新宿などに比べたときの「一人まけ」状態が更に深刻化しています。」とありますが、どこにソースがあるのでしょうか？

　池袋と勘違いされているのでは？

[337: 匿名さん]

>>336さん
その通りですね…
事実をねじ曲げてまで書き込みをせざるを得ない事情でもあるのでしょう（笑）

[338: 世田谷住人]

貸すのを前提に書いている人ウザイな
あと売れのこるとか　数が多いのでプラウドのように１発で売ることはできないが
期を分ければ完売間違いないよ　まだ販売先なのにCMもやって気合入っているし
あそこに住みたい人は死ぬほどいるからね。プラウドは抽選で外れたから
今度は当たってほしい。煽るのは買えない人だから皆さんスルーした方がいいよ
（CM見ただけでここに来る人が今後は増えるだろうからね）

[339: どビギナーさん]

>>336

渋谷没落の話、確か数ヶ月前の日経新聞に、
街分析みたいな特集で載ってましたよ。
今後の成長が期待できる街ランキングみたいので、
渋谷が上位20傑にも入ってなかった筈です。
あと「下流社会」を書いた三浦展氏の著書のどれかでも、
渋谷は最もカネが落ちない繁華街に成り下がった、
みたいな記載があったと思います。
確かに池袋とどっこいかもしれませんが、
渋谷の低落傾向に危機感を持っている人は多いのでは？
336さん＆337さんは渋谷が成長過程にあるとお考えですか？

[340: デベにお勤めさん]

>>336
明確なソースは手元にありませんが、渋谷の凋落はずいぶん前から話題になっており、
副都心線の開通がそれに拍車をかけるだろう（渋谷を通過し、新宿に行かれてしまう）という記事は、各紙・誌に掲載されています。
90年代以降、「若者の街」というイメージが定着し、80年代に西武・東急が作り出した「大人の街」
「文化的に洗練された街」というイメージは雲散霧消した。
若者のファッション品などが売れているように見えるが、落とすカネの絶対額が少なく、
街としてのポテンシャルが落ちている、というのが基本的な論調です。
「松濤住民と東急本店」のような点と線的な上流イメージは健在ですが、
街としての面的な発展が見込みにくいということでしょう。
東急による駅前再開発が流れを変えるかもしれませんが、失敗すれば凋落する街に対する過大な投資ということで、
大ダメージにもなりかねません。