二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[301: 匿名さん]

いや２７８のことに言及したかっただけ。間違い。

[302: 匿名さん]

>>278
チャレンジ価格のプラウドは瞬間蒸発でしたよ？？？

相場つきとエリア人気混同の典型例。
しかも瞬間蒸発なんかしてないので、虚言壁にも注意。

[303: 匿名さん]

お休みの日の高島屋の駐車場には川崎ナンバーが殆どだな〜と思うのは
私だけでしょうか？
世田谷でもあちら方面の方か、神奈川県民限定の人気の地だと思います。
特に神奈川県民には憧れの地なのかも？

[304: 匿名さん]

＞303

正直あなただけに言いたいわけではないのですが、この辺の人って本当に神奈川県民を　差　別　的に見てる人が多いのに正直びっくりしています。

都心の人から東京のはずれと書き込まれることへの反応なのかもしれませんが、正直感じ悪いですよ。

[305: 匿名さん]

自分はちょっと特別、と思いたい人がたくさんいるんでしょうね。
ここは人と競いたい小金持ちの街。
お疲れ様です。

[306: 匿名さん]

>299
２０１１年から慶応初等中等一貫校が荏田（田都・江田駅）に出来ますよ。
逆方面なのでそれほど混まないのでは？
高校も自由が丘乗換えで日吉まで30分弱。（女の子は大変かも知れませんが）
慶応に興味の無い人には無関係ですが・・・。

[307: 匿名さん]

あくまで参考意見として。ここを買うかどうかは別として人によっては2〜3億は現金で出せると思います
　まずこのあたりの地価はどの位するのでしょうか。

　　その金額を多少下げた金額(↓)＋再開発化住宅地(↑)＋建築費[もし自分が同じ広さの家を作っ　　たとしたら](↑)＋その他［階数、向き、地盤など］(?)

　で判断されると思います。
購入に対して活気がある場所を好むのは当たり前だと思います。若い人が多いのならなおさら購入意欲が出てくると思います。若い人だけの人気だから価値はなしというのは？

[308: 申込予定さん]

坪240万円だったらいいですね。
南向き角部屋の5階あたりの80㎡3LDKが坪240万円だったら5800万円になります。
自己資金が600万円前後と少ないですが、5200万円を35年払い10年固定ローンにしたら
月額返済12万円でボーナス35万円加算になります。

一応今年は年収700万円オーバーになるので支払も返済比率も30％以内なので問題なし。
20台で二子玉川の新築タワーマンションが買えたら人生の勝ち組と呼べそうです。
どうか完売目指して割安な240万円以内で価格設定してくれるようお願いします！！

[309: 匿名さん]

個人的にはもし自分が購入対象の立場でしたらこのマンションの一部屋を戸建に喩えてあらわすと、地盤は軟弱ですので地価(マンション)に対しては戸建(実際)の地価270万は出し建造物にはコンクリートですので100万。実際は世田谷では木造の場合は坪70万以上コンクリートでは100万以上ですのでこの線が妥当でしょうか。エントランスなど外溝工事のところは加味しません。なぜならこのような経済状況ですので下落するかもしれませんから安く(考慮なし)見積もりました。

[310: 購入経験者さん]

タワマンなら山手線沿線で駅近、これ以外は資産価値が落ちるような気がします。
今はどこにでもタワマンがあふれてますから。
二子玉川なら、やっぱり戸建てが似合うと個人的に思います。

[311: 匿名さん]

>>308
釣りですか？
そんな年収でそんなにローン組んじゃっても大丈夫だなんて、遺産相続でもあるのかな？
うらやましいぞ！
でも、心配しなくてもそんな安値ででないからね。安心してね。
万が一そんな安値で売りに出されたら、高島屋もららぽーとや郊外のイオンなどと
なんら変わらないショッピングモールになることでしょう。（あれ？今も？）

[312: 物件比較中さん]

坪単価240万円なんてあり得ないでしょう。
だいたい月々のローン以外に維持費が掛かるのをお忘れですか?
大規模タワーでも管理にお金を掛けていたりすれば80平米だと修繕費と合わせて月々4万円位は確実にしますよ。
月々返済12万＋4万程度さらに光熱費等々は必ず掛かってきます。
固定資産税も考えたらあなたの返済計画は破綻かと思いますが。夢を壊すようで申し訳ありませんが。
ご両親から頭金を大幅援助していただくのが賢明な手段ですかね。

[313: 地元不動産業者さん]

新玉川線沿線で売買仲介やってます。
全額キャッシュの方、自己資金50％以上で月額返済10万円以内の方ももいれば
308さんのように自己資金10％で月給の40％をローンなさるギリギリの方も結構います。
融資承認さえ下りれば無謀なローンでも果敢に支払う方って多いです。
お子さんがいないご家庭は特にその傾向が強く感じます。
でも無理して買うと家具や引越代をケチったり外食を避けたりと辛そうです。

ただ、ここが＠240万円だったらマーケットが大崩れしてしまうのでまずそれはないと思います。
東急不動産が自分で自分の首を絞めるようなことするはずありません。
プロのはしくれとして予想するとやはり＠350万円が妥当じゃないでしょうか？
向きの悪いプランは＠300万円を切るかもしれませんが、やはり南向きだと＠350万以上でしょうね。
ここ最近お客さんの動きが極端ににぶく成約が少ない状況ですが、＠300万円を切る築浅中古マンションであれば必ず成約しています。（よほど悪条件の物件は別ですが）
この沿線は依然人気があり適正価格であれば必ず売れるエリアです。
最近お客さんとの会話でこの物件が話題に出ることが多くなってきました。
きっと盛り上がるでしょうね。

[314: サラリーマンさん]

えーと、私も一応仲介業ですが、、、、、つかんでるお客さんが違うのか
物件は全然動きませんね。
特に1億超のところが、ほとんど動きません。
最近はそのラインが8000万くらいまで下がってきました（汗）

もし仮に@350になると、90平米をちょっと越えたあたりで1億ですね。
管理費の一括払いやら考えると、85平米あたりで実質1億超えそうですね。
ここはたとえば用賀などのように社宅が沢山あったというような地域でないので、
地元に、家族もちの住み替え層があまりいないのですよ。
その辺も、たとえばトワイシア用賀が割りとすんなり売れたのから単純に推量できないところです。
（そもそも相場の状態が全く異なりますが）

＠350は、やはり厳しいでしょうね。絶対ないとは言いませんが。
平均は高くても@300でしょう。で、向きの悪い低層はやはり@200万円台半ば前後でないかと思います。（それでも、結局は向きの悪い低層が一番販売に苦しむと思います）

お金持ち向けの大きな高い部屋と、小ぶりな安い部屋が割りとすんなり売れて、
大部分を占める「普通の部屋」が厳しいでしょうね。だから、ここは@300以下と思います。

単なる沿線仲介業者の独り言です。

[315: いつか買いたいさん]

資料請求したらアンケートが届きました。

予算のチェック項目は５０００万円〜４億となっていました。
つまり５０００万以下の部屋はないってことですね。

１ＬＤＫで５０００万くらいなのかな？

普通の世帯持ちのサラリーマンは検討すらできませんね。

[316: 匿名さん]

当たり前ですが、ごく一部のこの物件　ま　ん　せ　ーさん（地権者？）
が出てこないと、結構この物件に懐疑的な人が多いということがよくわかりますね。

鉄道の殺人的混雑と殺伐とした雰囲気（客の間のトラブル、目に見えて増えています）
やはり渋滞が常態化した道路
低湿地
風害
団地仕様
両隣地用途への不安
教育・医療などのキャパシティへの不安
継続的な相場下落（特に城南の外周部）
近い将来の大地震・火災への不安（はしご車は全く届きません）

と考えると、「自分の命の値段が高い」お金持ちは、こういう土地に建つタワマンは買わないでしょうね。高台の戸建、あるいは低層マンションが王道であり続けるでしょう。

将来の貧民窟にならないか、ちょっとだけ不安（これは言いすぎか）

[317: 匿名さん]

>>313さん
そうですか。
色々な情報を合わせると、やはり概ね＠３５０といったところですか。
参考になります。

[318: 匿名さん]

仮に買えたとしても３０８さんみたいな方を勝ち組というのかな？何が勝ち組か
分かりませんが、ご本人がこだわっているようなので・・・。

３１３さんの話だと、要するに坪３００万以下でないと動かない、すなわち
３００万を超えるとかなりきついということでしょう？結局、３１４さんの読みと
あまり変わりない読みだと思いますので、平均して坪２５０〜３００万くらい
、南向きのかなりいい部屋でも３５０万いかないくらいということようですね。

[319: 匿名さん]

Grand design/master planなき町の行く末は惨めだねぇ。

全く理解できないのは、玉川のホライゾンタルな景観の中に、ヴァーティカルな
このライズが聳え立つ図が全く美しくないのに、いろんな画家に絵を描かせてるとこころ。

一生懸命なんとか絵にしようとしてるけど、どれ一つとして、絵になってない。
あんなに絵を並べると、その印象は一生鮮やかで、却ってマイナスだと思うんだけど。
そう思った人は他にいませんか？

[320: 匿名さん]

＞近い将来の大地震・火災への不安（はしご車は全く届きません

消防車のはしごが届かないのか！
それ想定してませんでした。これはちょっと嫌ですね。

[321: 匿名さん]

314さんの意見、私の知り合いの不動産業の方かと思いました。
(もしかして同じ方ですかね?)

やはり今年いっぱいは厳しいですよね。買う方も売る方も。

[322: 匿名さん]

>>３１６さん
まとめていただくとよくわかります。お金の有無に関わらず、子持ちファミリー向け
としてはあまり良さそうではありませんね。将来の災害の可能性は別にしても、現状
でも交通、教育、医療の問題は致命的だと思います。今でも二子玉駅近辺（瀬田とか
高台は別）は同じ問題を抱えているわけで、ショッピングに来る場所という面はある
のですが。広い意味での社会インフラ不足でファミリーで住むにはかなりNGかと。

３１５さんの情報も総合すると、シングル、DINKS、老人のお金持ちが対象というこ
とでしょうかね（医療の面では老人も対象外かも）？こういう方々にはいいかもしれ
ませんが、ここは都心ではないですからね・・・。

[323: 匿名さん]

>>320さん
非常ベルが鳴ったら階段で上り下りだよ、きっと。海外のタワマンだけど何度も経験
した。だから帰ってきてからは、低層に住んでるよ。

[324: 匿名さん]

坪300万以下が基準だとしたら現金の持ち合わせが少ないですが自分も参加するかも。そのあたりの土地を買うだけでもそれ以上だと思いますし、軟弱な地盤ではありますが、賃貸に回せばそこそこ収入も取れますし。

[325: 購入経験者さん]

本当に必死にネガキャンするんですね。
仮に安くなったとしても>>308のような勘違いの人ばかりのマンションになりますよ。

[326: 匿名さん]

あのCMに映ってる多摩川ってドブみたいに見えるの私だけ？。
なんで夜のドス黒い多摩川なんか写したのかね？

[327: 匿名さん]

プラウドタワーの申込者は地元世田谷が約４０％だったらしいね。
年齢層も３０代が３２％だから一次取得のジモティが中心ってこと。
価格は坪３５０万で７０００万円台が中心だから普通のサラリーマン
にはちょっとムリ。地元の裕福な人たちで親援助が多いのかしら

とはいえ戸数が２００戸だから即売したのかもしれない。
５００戸超えると売り方は工夫がいりますねやっぱり

[328: 匿名さん]

>326
わたしも、あのCMなんか怖い。

[329: 匿名さん]

＞324

勿論、単なる居住の床を買おうと思えば、マンションの方が割安なのは、どこでも同じです。
しかし、マンションの場合、特にこのタワーの場合、ほとんどが、価値が減ずる建物の値段です。
戸建は逆にほとんどが土地代ですから、地価の下落分はあるにせよ、より価値が安定的です。

マンションと土地は、使い方は同じでも、資産としては別物です。

それから、坪300万で買っても、貸すときはせいぜい新築時で坪1.2万、すぐ借り手を捜そうと思えば1万というところです。
12ヶ月で12万から、14.4万。経費前表面利回りで4％から4.8％、ここから管理費・修繕費、税金、仲介手数料、修繕費、税金などなど引くと、まぁ、10年国債程度の利回りですかね。
ここに空室リスクや、火災などのリスクを加味すると、全くペイしないで、減価のダウンサイド・リスクだけを享受することになります。しかも、資産の一極集中運用になり、個人資産運用としては、全くなっていません。（資産が数十億おありになるなら、まだしも）

賃貸するなら、もっと都心の中古を安く買わないと絶対無理ですよ。
2002-03までの下落が、相場の息の長い基調トレンドです。人口が減り、国富が減じていますから当然ですが。
去年のピークと比べると、過熱感が落ち着いたは言え、まだまだ、今の相場は、長期下降トレンドラインから上ッ離れた相場レベルです。
ここで、長期の賃貸用に新築物件を買うのは、大やけどの公算大です。

[330: 周辺住民さん]

>>324

軟弱な地盤と分かっているなら、なお更、「借りる」べき物件で、「貸す」側に回るべき物件じゃないなぁ。賃貸には全く向かないと思うなぁ。

[331: 匿名さん]

低層階は坪300万以下の部屋が多少はあるのかもしれませんが、そういった部屋は人気でしょうね。
高層マンションって低層階は比較的安めに設定しますが、売れ行きいいし。
高齢者や独身女性が購入する事多いですよね。

313さんの言われたように売り主が東急で、この会社が手がける中では大プロジェクトでしょう。
わざわざ自らの路線価値や沿線住民以外でも知名度のある二子玉川ブランドを下げるような
事はしないと思います。売れる売れないは分かりませんが多摩川沿いの武蔵小杉辺りより安い事はないでしょう。

[332: 近所をよく知る人...かな？]

工事してる近くを良く通るので「今どんな感じなのかな」と思って検索から辿り着いたんですが、書き込みが熱くてびっくり！！
必死にネガキャンしてる人は反対運動してる周辺原住民かな〜？
HP立ち上げたりもしてるみたいだけど、あのページ気張って色々詰め込みすぎて見にくいよね。　結局誰も読まなくて逆効果だと思うんだけどな。

ただ、二子玉川を「お洒落」ってイメージで売ろうってのは無理があるんじゃないの？というのは近場住民として納得。　もうちょっとサービスとか隣に出来る（予定の）公園とかの詳細を決めてからプッシュしないと弱いんじゃないですかね？

[333: 匿名さん]

沿線の世田谷区内に住んでいます。
高島屋の駐車場が只なので、よく高島屋に車を止めて、河原で子供と遊びます。

子供が好きな遊びの一つが、凧揚げです。さすがによく上がります。
砧公園とはえらい違いです。あの風が吹き付けるタワマンは、
なかなかの迫力でしょうね。タワマンの間をすり抜けた風が、どんな風に
台地を駆け上がっていくのか、その辺もやや気がかりですね。

私は崖線を越えた方に住んでいるので、直接関係ないですが。

行政区分上、世田谷区の同じ玉川地域でも、実際、環八とか、崖線が生活動線を
結構分断していて、いわゆる川沿いの宇奈根や鎌田（この二つは砧支所エリア）玉川の一部は、やや異質な感じがしますが、このタワマンが出来て、新しい住民が入ってくると、ますますその感が強まりますね。

崖線越えたところに人口が増えれば、新しい支所を作ってもいいかな？
いや、これ以上税金無駄使いされても困るか。

[334: 匿名さん]

331さん

全くおっしゃるとおりで、普通に理論的な思考でいけば、
手持ちブランドの二子玉川の相場を下げるようなことはしないはずなのですが、実際電鉄をとりまく環境は非常に厳しいのが現実であり、背に腹は変えられない状況があります。

簡単に言えば、過大債務問題です。

それが引き金となって、東急の総本山である渋谷の町が長期凋落状態にあり、都心の繁華街や、新宿などに比べたときの「一人まけ」状態が更に深刻化しています。

一方で、近い将来、大きな資金回収が出来るあてとしては、ここ以外あまりないのが現実です。
どなたかが、この物件に関して、（再開発ステータス供与が）公的資金注入みたいなものと書いておられましたが、あながち嘘でもないかもしれません。

電鉄の債務は減ってはいますが、非常にスピードは遅く、先に触れた、渋谷の再開発もあり、資金需要は経るどころか、増すばかりです。加えて、今期は大幅な減益予想を出しています。更に足元では長期金利が再び上昇し始め、不動産がらみの融資が着きにくくもなっています。

債務で苦しんでいる点では、この事業の3割を担う不動産も同じです。（こちらはかなり先行きが見えてきた感はありますが、それは飽くまで電鉄と比べたときの話）

ということで、私の、企業分析から見た読みとしては、東急の至上命題は、この物件をとにかくスムースに売る、ということです。
（残念ながら、このあたりは、事業組合のその他の零細地権者さん方とは足並みが揃わないかもしれません。）
利幅、利益額は二の次です。周辺相場への影響も、更に二の次です。普通、1000戸レベルのマンションは、三井・三菱であろうと、他社とJVを組んで、リスク分散をはかるものですが、ここはほとんどを東急グループが丸抱えで、財務の脆弱さから考えると、このリスクテイク量は半端じゃないです。

昨年までのいい相場が続くのを狙っての2005年の事業組合結成だったと思いますが、（特に地権者さんは）今となっては、鉄道としては、とにかく現金回収を滞りなく行いたいというのが偽りない現実と思います。

[335: 匿名さん]

もし坪300万以下が基準ですと7000万台でしょうか。大体70㎡ほどで6500万くらいかな。その金額で25万くらいで貸せるのでしたらまあいいかな。その金額で更地の状態の土地を買いますと税金が65万ほどきますのでそのことを考えると。大体今のマンションは手を入れないと耐久性は40年から50年、普通に手をいれれば70年は持ちますので(木造戸建も70年ほどです。)そんなに損はないと思います。

[336: 周辺住民さん]

>>334

　すばらしい企業分析、ありがとうございます。

　ところで「渋谷の町が長期凋落状態にあり、都心の繁華街や、新宿などに比べたときの「一人まけ」状態が更に深刻化しています。」とありますが、どこにソースがあるのでしょうか？

　池袋と勘違いされているのでは？

[337: 匿名さん]

>>336さん
その通りですね…
事実をねじ曲げてまで書き込みをせざるを得ない事情でもあるのでしょう（笑）

[338: 世田谷住人]

貸すのを前提に書いている人ウザイな
あと売れのこるとか　数が多いのでプラウドのように１発で売ることはできないが
期を分ければ完売間違いないよ　まだ販売先なのにCMもやって気合入っているし
あそこに住みたい人は死ぬほどいるからね。プラウドは抽選で外れたから
今度は当たってほしい。煽るのは買えない人だから皆さんスルーした方がいいよ
（CM見ただけでここに来る人が今後は増えるだろうからね）

[339: どビギナーさん]

>>336

渋谷没落の話、確か数ヶ月前の日経新聞に、
街分析みたいな特集で載ってましたよ。
今後の成長が期待できる街ランキングみたいので、
渋谷が上位20傑にも入ってなかった筈です。
あと「下流社会」を書いた三浦展氏の著書のどれかでも、
渋谷は最もカネが落ちない繁華街に成り下がった、
みたいな記載があったと思います。
確かに池袋とどっこいかもしれませんが、
渋谷の低落傾向に危機感を持っている人は多いのでは？
336さん＆337さんは渋谷が成長過程にあるとお考えですか？

[340: デベにお勤めさん]

>>336
明確なソースは手元にありませんが、渋谷の凋落はずいぶん前から話題になっており、
副都心線の開通がそれに拍車をかけるだろう（渋谷を通過し、新宿に行かれてしまう）という記事は、各紙・誌に掲載されています。
90年代以降、「若者の街」というイメージが定着し、80年代に西武・東急が作り出した「大人の街」
「文化的に洗練された街」というイメージは雲散霧消した。
若者のファッション品などが売れているように見えるが、落とすカネの絶対額が少なく、
街としてのポテンシャルが落ちている、というのが基本的な論調です。
「松濤住民と東急本店」のような点と線的な上流イメージは健在ですが、
街としての面的な発展が見込みにくいということでしょう。
東急による駅前再開発が流れを変えるかもしれませんが、失敗すれば凋落する街に対する過大な投資ということで、
大ダメージにもなりかねません。

[341: 申込予定さん]

>>334
ここまでネガキャンが必死だと驚愕しますね。
竣工まで2年もある物件ですから「とにかくスムースに売る」という行為は
竣工までにスムースに売ればいいということですよね。
販売期を４期くらいに分けて限定して売ればいいだけで済みますよ。
ダラダラと先着順申込を受け付けない販売スタイルにしただけで売れていない印象は
避けられますし、今時どこの大規模物件でもこのスタイルでやっています。
販売期を何度かに分けて販売する物件を「売れてない」と判断してしまう方もいますが、
すべてそうだとは限りません。

利幅、利益額は周辺相場への影響も全て二の次で、財務の脆弱を勘案したリスクテイク量が
半端じゃないなら逆に何故リスキーな単独でやることにしたのでしょう？
おいしい事業であることから他社に協力を求める必要がないと判断したのは明らかでしょ。

独特の天動説も面白いですが、それを周知の常識であるかのように発言するのは控えたほうが良いと思いますよ。

[342: 購入経験者さん]

>>339,340
渋谷で自営業してますが、そうですかねぇ？
パルコ近くに去年開業して話題になった綺麗な美容外科（クリニック）の
一月の売り上げが３０００万円以上らしいですよ。一店舗で。
まあ、先生の腕がいいんでしょうけど。
公園通りにはいくつも新しいビルが新築されて、家賃は３００万以上。
それでもちゃんとテナント埋まってるし。
それくらいのパワーはありますよ。
逆に、若い子向けではなく高級志向のお店が増えた気が地元民としてはしますね。
駅の周りは相変わらずですけど・・。
副都心線が開通して、安藤忠雄の設計した新しい地下鉄の駅も出来、
渋谷はますます楽しみですよ。

[343: 匿名さん]

いやはや渋谷の凋落まで持ち出して物件批判ですか。
全然関係ないじゃないですか。ネガキャンもいい加減にしてくださいよ。

[344: マンション投資家さん]

>>329
ここの賃料を12000円と予想してるんですか？
すごい相場観で驚きました。
貴方が大家さんになる時は是非教えてください。
私がマスターリースして第三者に転貸させて頂きます。

新築時は＠15000円、20F以上なら＠16000円取れますよ。
プラウドタワーだって3年経ってまだ＠14000円ですよ。
http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/search/?building_id=146559

ありとあらゆる手法で物件を貶めて何がしたいんでしょうか？

[345: 匿名さん]

>344

突っ込みどころ満載で乙。

まず、賃貸物件がネットに借主募集として出てる段階で、それは「その賃料じゃ、だーれも借り手がついてません」って家賃なわけだから、それをもって、こんな家賃が「取れてる」って何なの？
田舎から上京したばかりの学生さんさえだませないよ（笑）
（プラウドは貸主さんがチャレンジ価格で買っちゃったから、それを元に、利回り計算した、あくまで脳内生成家賃であって、相場とは全然違います）

さらにプラウドは今唯一の二子玉川唯一のタワマンで、だからこそ、借り手がないにしろ、この家賃で出てるが、タワマンが一気に6倍の戸数になったら、どうなるかは、分かるよね、君でも。

何で敢えてガイジン・外資向けの高額物件専門のKENのサイトで物件検索したか意図は不明（本当は見え透いてるが）ですが、リクルートisizeや、アットホームで見れば、大量の空き室（駅10分内マンション）が、1万強で供給されていることは明らかです。
これは、借り手がつかない部屋の、借り手がつかない家賃ですから、実際の借りられている部屋の家賃は推測に過ぎませんが、まぁ、0.9万からせいぜい1.2万でしょ。これはこの沿線の都区内部分の平均的な相場です。

いい加減、現実を見たほうがいいよ。

[346: 匿名さん]

＞プラウドタワーだって3年経ってまだ＠14000円ですよ。

三年たっても、まだ借り手が一度もついてないのに、なぜ賃料さげないか？
一度買った簿価が変わらないから！都心のつもりで買ったから！
タワマンの希少性が未来永劫続くと思ったから！

涙、、、、、

[347: マンション投資家さん]

>>345　>>346
まぁ、この人達に何を話しても無駄ですね。

証拠見せろとか言われそうだったのでソース示したんですけど、
募集賃料は成約賃料じゃないと反論してきますか？
ま、私が荒らしだったとしても同じ事言うでしょうから仕方ないですね。
ちなみにウチの関連会社でプラウドタワーは賃貸つけてますよ。
成約事例も賃貸借契約書写しもあります。
さすがにここで公開できませんが、そう言うと嘘だと騒ぐつもりでしょう。

エイ●ルが決めるような汚いボロアパートだって12000円ついてますよ。
とか言うと専有面積が小さいと単価が上がるの当たり前と大騒ぎするのが見えてますね。
もうバカバカしいので議論するのは止めます。

あなた方はここをなんとか安く買いたくて必死で物件を貶めて、誰も検討しないように
かつ坪単価が250万円設定で売り出されるように日夜、工作活動に精を出す郊外在住の方々ですもんね。
このチャンスを逃したら都内に住めませんからそりゃ必死でしょうねぇ。

だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

[348: 匿名さん]

ここのネガキャン組織的？
参考になる情報がほしいな？
ネガキャン専用の別スレ立ち上げて、そっちでやって

[349: 匿名さん]

価格発表までが第一の嵐。その後販売開始まで第二の嵐。
販売始まれば落ち着きますよ。
どうせ議論にもならないから、荒らしは放置が一番。
そして本当の検討者はただ見てるだけの人が多いはず。
積極的に書き込んでるのは荒らしと偽検討者だけだったりします。

[350: 物件比較中さん]

さっきテレビを見てたら、ハリセンボンの二人が綺麗に着飾って、とある撮影現場に行くという番組をやっていた。
ハリセンボンにはサプライズといことで、『綺麗になったところで、二人はとある郊外へ』というナレーション。
当然二子玉川へ来たんだけど、ハリセンボンは『二子玉川ってすごい遠い！！』と大声で言っていたよ。

二子玉川を聞いたことがあるという程度の人にはきっとこんなもんなのか・・・？

[351: 物件比較中さん]

↑失礼しました。

ルーキーズの撮影現場へ向かったのです。

[352: 匿名さん]

そもそもの疑問なんですが、
郊外の超高値の物件に興味を示す方々っていったいどのような人なんでしょう？
庶民には理解の範疇を超えています。
教えてください東急さん。ｗ

[353: 匿名さん]

お答えしましょう。感性豊かな金持ちです。

[354: 購入検討中さん]

初めて投稿します。
結構、真剣に購入を考えています。
ただ、坪350万円以上〜というのを読んで、世間の相場を考えてそれは厳しいと思います。

低層棟の場合や、高層棟の高層階は坪350万円以上もザラだと思いますが
タワーの低層階や、日当たり・眺望の悪いフロアは坪350万円以上では絶対、無理。

高層マンションは必ず、日当たり・眺望の悪いフロアがあって、しかも、
低層階は非常に条件が悪い。
それらの物件は坪250万円台も十分ありうると思います。

二子で大規模開発でその価格ならお得感はあります。
ただ、日中在宅時間が長い人には住みにくい。

ちなみに、友人は汐留ツインパークスを買いましたが、家には夜しか帰らず、
洗濯はクリーニング屋メインなので日当たりはあまり関係ないようです。
(友人の家の場合、眺望はイイので安くはない)
ツインパークスも高層マンションならではの住戸の坪単価の差が激しい。

それからたまプラとの比較なんかも出てますが、ドレッセの美しの森もまだ売れ残りがありますね。

[355: 匿名さん]

>>353
感性豊かなお金持ちは何人ぐらいいらっしゃるのでしょうか？
巷で聞くのは、ヒルズ族みたいは人ばかりですが？

それに、そのような感性豊かなお金持ちは今現在どこにお住まいでしょうか？

すみません疑問が尽きない庶民です。

[356: 匿名さん]

355
キミ、レベル低いね。精進しなさい

[357: 匿名さん]

>>356
精進すれば感性豊かなお金持ちになれるのでしょうか？
すみません疑問が尽きない庶民です。

[358: 購入検討中さん]

＞だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
＞1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

難しいことはよくわかりませんが、上記に深く同意。
こんな大規模物件で庶民的な価格になったら・・・、
偉そうですみません。逆に私は見送りたくなるかも。

[359: 匿名さん]

>>358
値段が高くなれば感性豊かなお金持ちに住んで頂けるのでしょうか？
それなら高くすれば良いと思います。

[360: 匿名さん]

俺は、この辺に家もって十年以上になる。二回住み替えた。
学生の時に宅建もとって、不動産はすきだから仲介の人とも継続的に
話すし、大手マンションデベ各社の会員誌にも一通り目を通してる。

で、思うんだが、この板で、ネガキャンネガキャンとキャンキャン行ってる奴のほうが
不自然に物件の肩持ってるように見えるんだが。バイアスかかってんのは高値支持派だろ。
なんで検討者が高値望むんだよ。あまりに安い物件があると住民の質云々ていうなら分かるが。
坪300万でも、90平米で8000万だから、少なくとも＊＊＊は買えないんだからいいじゃないか。

第一、個人的に、冷静に事実を書いてる奴に、ネガ「キャン」はねーだろうと思う。
選挙戦じゃねーんだから。なんで、キャンなんだよ。

350万はきついのも事実、250万前後から始まりそうなのも事実。
東急のこの土地の簿価が恐ろしく低くて（かつ補助金たんまり）安く出せるというのも事実。

どの板にも、地権者が張り付いて五月蝿いね。五月だから？

[361: 匿名さん]

>>360
値段が安くなると感性が低い人が集まってしまうらしいですよ。
周辺への悪影響が心配ではないでしょうか？

[362: 匿名さん]

360さん

Thanksよく言った。その通り。

[363: 匿名さん]

この近辺の住宅街の路地を猛スピードで走る人間が乗り回す車は
いわゆる高級外車ばかりなんだが(1台に限らず)
その人たちは感性豊かな金持ちなんだろうか?

[364: 匿名さん]

すばらしいスピード感覚の持ち主ばかりなんですよ

[365: 匿名さん]

>>357
それはわかりません。
が、そんなあなたでも頑張れば世の中の役に立つかもしれません。

[366: 匿名さん]

プロ市民の芸風変わりましたね。

[367: 匿名さん]

<住宅街の路地>でのスピード感覚と感性の豊かさは相容れないと思うが。
他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

[368: 匿名さん]

マジレスThanks

[369: 匿名さん]

＞他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

この板でも分かる様に、この辺の住人としては特に普通ですが何か？。

[370: 匿名さん]

おれから一言お願いするとすれば、横断歩道付近に人影が見えたら、車は当然とまるべきだということ。
横断歩道前で、歩行者が車に道譲ってるのはおかしいよね。
車道には、大きなひし形マークが何十メートルも前に二つあって、この先、横断歩道ありって警告してんだから。

手を上げて、横断歩道を渡りましょう。

ハンドル握る時、自分にその資格があるか、自問してからキーまわして欲しいよ。

[371: 購入検討中さん]

>>370
スレ違い。

[372: 匿名さん]

あらゆるスレ違いレスより、
スレ違いと一言書くレスのほうが迷惑。

[373: 匿名さん]

横断歩道で人影があったから止まるべきとは危険な行為ですよ。まともに免許もっている方は絶対にしません。後続車に追突される危険があります。横断歩道では徐行はすべきです。

[374: 匿名さん]

上のほうでも書かれていましたが、この物件のＣＭって何であんなに暗い雰囲気なのかね。
フタコの良さって、燦々と降り注ぐ陽光にキラキラと照り返す川面と川原と国分寺崖線の
緑だと思うのですが、あのＣＭはそうした要素を全く感じさせませんね。

[375: 匿名さん]

>>372
悔しかったのネー
オマエはコドモか？

[376: どビギナーさん]

>>342 さん、339です。
渋谷地元ならではの肌感覚の情報、まことにありがとうございます。
渋谷凋落のソースらしきものを紹介はしましたが、
私自身は渋谷のポテンシャルを信じており、
新鮮開通による「渋谷パッシング」などは杞憂に終わると思っております。

そこら辺も踏まえてこのマンション、
私は平均坪400万円/坪と予想します。
そう遠くないうちに答えは出るのですから、
みなさんコテハンで楽しく予想合戦しましょうよ。

[377: 周辺住民さん]

渋谷駅でのプロモーションもすごいですね。
ＪＲの玉川口改札付近には天井からポスターが大量に下がっていましたし、
田園都市線の改札付近は壁一面に貼られていました。

[378: 匿名さん]

>>372
スレ違い

[379: 匿名さん]

おそらく削除されると思いますが、念のため東急の一般的な販売方法を御伝えしておきます。
以下、御確認下さい。

http://www.news.janjan.jp/area/0703/0703252410/1.php

東急は基本はまず高く出します。そして期末に値下げするのが基本的なやり方です。最近の事例ですと、小石川の物件もこの手法でした。そちらのスレも御確認下さい。

ここは、当初の売り出しは相当な高値で出してきます。350は越えて来ると思います。

[380: 匿名さん]

大井町のブレンズもそうだったな。

北側の低層は300割る物件もあるかと思うが。
平均的には350超えるくらいか。
ニコタマブランドといって嘘にならない（この
ために再開発したんだから）し、日本人はブランドに
弱いからね。とくにお金持ち（小金持ち）は。

[381: 散歩に来る人]

ブランドが似合わない人ほど、ブランドをコケにします。
私もニコタマブランドが似合いはしませんが、あこがれます。

[382: 匿名さん]

二子周辺は、だらしない人があまり見当たりません。これも一重にお互い気を付けてるんでしょうね。ブランドって結局こういう事なんですね。

[383: 匿名さん]

もともとミニ動物園や遊園地があった場所で、その後は犬猫のいた場所の跡地に建つマンション。
この建築場所自体にはもともとブランドなんてないよ。

[384: 匿名さん]

>横断歩道で人影があったから止まるべきとは危険な行為ですよ。まともに免許もっている方は絶対にしません。後続車に追突される危険があります。横断歩道では徐行はすべきです。

なことあるかいな。いい加減にしろ。恥知らずな自己正当化すんな。
あんたに道交法改正の権利も、曲解の権利もない。何様のつもりだ！

免許持ってたら、後ろの車の状況なんて常に把握してるし、
制限速度内で走ってたら、横断歩道までに無理なく止まれる位置に、ひし形予告が出てるんだから、人影がなかったら減速して通過、人がいれば停止するワイ。
あんたは、徐行しながら人をハネるのか？

おっかねーから、今日、警察署に免許返上に行ってくれ。
でないと「悪貨は良貨は駆逐する」で、道路の風紀が乱れてかなわん。

[385: 匿名さん]

>373
370さんは、そういうこと言ってるんじゃなくて、
交通弱者に思いやりを持てって言ってるんだよ。

人影がいたら止まれるくらいの覚悟で、行けって言ってるんだよ。

ちなみに、教習所では、完全に止まらないと教官にブレーキ踏まれるよ。

[386: 購入検討中さん]

東急の売り方で一環してるのは、売り行きを見ながら、無理せず、後半は値引きなり、購買者支援をするという点だけ。（一部他デベのようにあまりダラダラ販売しない）

高めで出すか否かは、相場次第。先高感があれば、東急にかぎらず、チャレンジ価格で出してくる。
ここ数年の例も、相場要因。しかし、この相場では、高値で出してくるとは思えない。

加えて、この物件は、昔からの保有地なので、土地代はタダとは言わないが、すごく安い。利益出すのには、めずらしく無理しなくて済む物件。
おそらく平均価格で坪300からやや下で出してくる。他のデベは嫌がるだろうが、少しくらいの安値では、1000戸ではとても売り切れない。驚きを演出する意味で、坪300以下は間違いない。

[387: 購入経験者さん]

安値支持派をネガキャンって騒いでいる者です。
だからと言って高値支持派ではありません。

なぜ安値支持派の意見を否定するのかと言えば、
他愛もないことを欠点として羅列してを物件を貶めて安くないと売れないとか
二子玉川は貧困層しか集まらないブランド力の欠片もない不人気な汚い街だとか、
東急不動産の財務状況が危険だし安値で土地を仕入ているし景気の先行き不安から
坪250万円がいいとこだという論法で放言する無駄な工作活動に反感を抱いてしまうからです。
それは明らかに公な事実とは違う有害虚偽情報です。
そんな参考にならない詭弁が余りにも掲示板に溢れているので止めて欲しいと思っています。

東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか？
mixiや会員制の不動産サイトならともかく匿名掲示板など参考にしませんよ。

正直この物件って業界でも経済上も注目を浴びる物件になると思います。
電車の混雑やCMの出来や再開発の是非は関係ありません。
住みたい街ランキングに登場する街の1000戸規模の再開発ですから当然です。
今後の不動産業界の行方を示すメルクマールと行っても過言ではありません。
そう考えると平均坪単価@300だったら買得、@350だと残念ながら妥当、@400以上ならさすがに無謀でしょう。
それを欠点並べて@250でも難しいとか大騒ぎする目的ってやはり下記ネガキャンでしょう。

・物件を貶めてここを閲覧する潜在客に興味を持たせない。
・ここを閲覧する潜在客に評価が低い印象、物件企画が悪い印象を与えたい。
・ここを見た東急不動産が@250で設定せざるを得ないようにしたい。
・そもそも@250でないと買えない。

おそらくもう価格設定は内定しています。
モデルルームがオープンして具体的な購入検討客の反響を元に価格微調整をするはず。
したがって本気でネガキャンしたいのであれば、販売担当者にネガキャンして@350など有り得ないとアピールするのが有効でしょう。
このスレを閲覧する人全員がそうすれば相当な効果がありますよ。
この方法で前向きにネガキャンした方がベターです。

しかし@250でないと買えない人は検討客にカウントされませんから、自己資金欄と年収記入欄はふかして書いた方が良いでしょう。

[388: 周辺住民さん]

久々にこのサイトを見ていたら、崖下の街は大騒ぎですね。確かに周辺住民（私は用賀周辺在住）としては、土地の低い二子玉川駅前はあまり魅力的な土地ではないとは思いますが、やはりニコタマのブランド力は侮れないですよ。『都心する憧れる街』ですから用賀住人も相当気になる物件だと思いますね。で、結局これだけのネガキャンがあっても結論からすると結果オーライ的なことになりそうな気がしますね、私は。月島、品川港南、豊洲、小杉がそうであったように、いくらニコタマにそぐわない開発と言っても出来あがってしまえば、そんなネガキャンも忘れられるのよ。
で、坪単価のお話ですが＠250万ですよね。その価格だったら私引っ越しちゃおうかな。でも＠250万しか出せない人はニコタマは息苦しいよ。物価は高いし、周りは金持ちばっかりだし、マンション買って毎日猫飯じゃ辛いでしょ。そんな方は物価の安い用賀にいらっしゃい！なのでそんな切ない人を大量に出さないためにも＠350万平均くらいが妥当じゃないでしょうかねぇ。

[389: 匿名さん]

>東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか？

これも小石川の物件で実際に見られた現象ですが、実際の発表前に物件の当初の価格を100万円単位まで正確に予想した人がいました。これは、実際どう考えてもデベの実験的（反応を見る）書き込みだったと読まれています。

嘘だと思うのなら、この小石川の物件のスレを読んでください。驚きますよ。

[390: 購入検討中さん]

二子玉は元来高級ではなかったという点には同意だが、一方でこれといった弱点もなく
周辺が高級住宅街ということもあって付加価値をつけ易いんだろうな。
ネガキャン氏が「こんなとこ@250だ！」としか連呼できないのも弱点が少ない表れだと思う。

タマタカの成功もそういった背景があったと思うし、ライズもそれなりの値段（@350ぐらい？）で売ってくるんだろうね。

[391: 匿名さん]

長塚・・・

[392: 購入検討中さん]

そうですね、坪250になっちゃったら70㎡で約5000万円ですよ。
頭金1000万円あれば年収460万円の人でも無理なく買えちゃいますよ。
（元金4,000万円　月額102,000円　ボーナス加算205,000円、35年、2.2％10年固定）
頭金250万円しかなくても年収560万円あれば買えちゃいます。
（元金4,750万円　月額117,000円　ボーナス加算267,000円、35年、2.2％10年固定）

70㎡の賃貸借りたら家賃は25万円くらいですから、これなら無理してでも買うでしょう。
ていうか意地でも買うでしょう。
各部屋10倍以上の抽選になる可能性大です。

こんな方々ばかりのマンションになったらポーチに物置と子供用自転車、鯉のぼりのような洗濯物、分別されず散乱して臭気を放つゴミ置場、しつけの悪い吠えまくる小型犬と糞尿を始末しない飼主、くわえタバコのジャージ姿で共用部を歩き回る太ったおっさん、走り回るガキと注意しない茶髪のヤンママ、あらゆる惨状が目に浮かんできます。
年収が低い方は一般的に、自分の生活に精一杯でゆとりがなく周りに気配りできない事情の方が多く、賃貸と同じ感覚で住む方が多い傾向です。

金持ちならそんなこと一切ないのかと問われれば、そうだと肯定できません。
しかし収入の高い方はモラルや常識、礼節を備えた方が多く、非常識な方がいる確率は減ります。
またマンションを財産だと考え、マンションの価値が下がるようなことはしない傾向にあります。

そう考えると余りにも価格設定が安いマンションは敬遠したいものです。

[393: 匿名さん]

需要って、何だと思います?　今までの高島屋が作り上げたブランドイメージに便乗して
売れると思っているんだったら、戦略として後手に回っていますよ。消費者は目が肥えていますから。
せっかくの再開発地域です。魅力的な街作りが加味されてこその、需要だと思いますので
(例えば今までになかったものが補完されるならば、より住みたいと思わせるでしょう)
再開発の中身はとりわけ重要だと思いますよ。
将来性を買うという点で。
(武蔵小杉はそれだから人気があったのでは?)

[394: 周辺住民さん]

でも、周辺住民として最大の願いはこのマンションを面積200㎡〜、坪単価平均600万以上、物件価格平均が3億をはるかに超える都内でも競合する物件がないくらいの超ハイグレードな高級タワーマンションに設計変更して欲しい。高級マンションに求められる設備・仕様満載の…。そして電車で通勤しなくてもいい上場会社の社長経験者とか役員クラスしか住めないレジデンスにして欲しい。そして超金持ちコミュニティを形成する。
何故か？もうあの満員電車に乗るスペースはない！！庶民が増えてこれ以上電車が混んだら会社に時差出勤制度制定を訴えるしか選択肢がないよ。今でも既に殺人電車なんだから！！
それに、単価250万で1000戸売るより、600万で400戸売る方が販売も楽だって。ありえないくらいの金持ちって世の中にはいるんだから。その方がＴＱのブランドもニコタマのブランドも守られるってものだよ。頼むよＴＱさん。

[395: 匿名さん]

> 、600万で400戸売る方が販売も楽だって。ありえないくらいの金持ちって世の中にはいるんだから。その方がＴＱのブランドもニコタマのブランドも守られるってものだよ。

さすがにここまで行くと、ネガレスみたいなもんだよね。嫌味にしか見えない。でもこの辺の人だろうからニコタマってブランドだと思ってる。坪600万の物件を購入するひとがたくさんいる街だと思いたいという願望かな。しかし、次のとこで現実が出てきて

＞庶民が増えて

とニコタマは庶民の街だと一方で本音も出ていて。庶民の街なのに坪600万で400戸が売れてしまう街ってどんなとこですか？、ここは。少なくとも上場会社の社長経験者とか役員クラスが坪600だしたら3AにMS買えるから。ここまで野に下る意味がないよ。

[396: 匿名さん]

370さんは気が短いですね。ちなみに私373はゴールドです。横断歩道付近に人がいるから止まるかどうかはその場での状況です。交通規則では信号のない横断歩道では歩行者が横断しようとしている時は停止ですが現実では横断するかどうか分からない。それに後続車がいるのがほとんどですので、減速してセンターラインよりにするのが大半だと思います。教習所では停止を促しますが教官が言うと思いますが、実際に運転する時は法規に反することも必要だと教わったはずです。つまり臨機応変ですね。例えば公道で法定速度で走っていたらすぐに渋滞になってしまうから流れに沿って走れなど。横断歩道の場合も同じだと思います。私も運転のマナーが悪いやつ例えば自分勝手で我慢できずにクラクションを鳴らすしたりする連中を見ると腹が立ちます。ところで二輪ももっている人は歩行者に気遣う人が多いですね。
　マンションでも住人同士の思いやりが必要ですね。住民同士が協力しないと物事が運ばないことも多いですから。

[397: 匿名さん]

私もゴールドですが(ペーパーではないです。15年所持)　373さんの考えとは違いますね。
後続車から追突される危惧よりも、歩行者への配慮を最優先しますが。
歩行者がどんな動きをするか予測しにくいから、対応しやすいように徐行する、
停止して歩行者に横断するか合図を送って促す、などゆとりを持った運転を心がけています。

[398: 匿名さん]

秋の販売開始まで今のCMって続けるとどれぐらいのCM広告費っているんですか？。

　今のはとっても薄暗くてなぜか和服で水辺のじめじめした印象で（私の感想はゲゲゲのきたろうの世界感）たぶん夏バージョンとか秋バージョンがあるんでしょうし。

[399: 匿名さん]

>>396
そんな考えでは人を殺すぞ。

[400: 大貫妙子ファン]

唐突で申し訳ないが…

CMのおかっぱ髪の女性は誰ですか？　
あちこち検索しても分からないんですよ。