二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[301: 匿名さん]

いや２７８のことに言及したかっただけ。間違い。

[302: 匿名さん]

>>278
チャレンジ価格のプラウドは瞬間蒸発でしたよ？？？

相場つきとエリア人気混同の典型例。
しかも瞬間蒸発なんかしてないので、虚言壁にも注意。

[303: 匿名さん]

お休みの日の高島屋の駐車場には川崎ナンバーが殆どだな〜と思うのは
私だけでしょうか？
世田谷でもあちら方面の方か、神奈川県民限定の人気の地だと思います。
特に神奈川県民には憧れの地なのかも？

[304: 匿名さん]

＞303

正直あなただけに言いたいわけではないのですが、この辺の人って本当に神奈川県民を　差　別　的に見てる人が多いのに正直びっくりしています。

都心の人から東京のはずれと書き込まれることへの反応なのかもしれませんが、正直感じ悪いですよ。

[305: 匿名さん]

自分はちょっと特別、と思いたい人がたくさんいるんでしょうね。
ここは人と競いたい小金持ちの街。
お疲れ様です。

[306: 匿名さん]

>299
２０１１年から慶応初等中等一貫校が荏田（田都・江田駅）に出来ますよ。
逆方面なのでそれほど混まないのでは？
高校も自由が丘乗換えで日吉まで30分弱。（女の子は大変かも知れませんが）
慶応に興味の無い人には無関係ですが・・・。

[307: 匿名さん]

あくまで参考意見として。ここを買うかどうかは別として人によっては2〜3億は現金で出せると思います
　まずこのあたりの地価はどの位するのでしょうか。

　　その金額を多少下げた金額(↓)＋再開発化住宅地(↑)＋建築費[もし自分が同じ広さの家を作っ　　たとしたら](↑)＋その他［階数、向き、地盤など］(?)

　で判断されると思います。
購入に対して活気がある場所を好むのは当たり前だと思います。若い人が多いのならなおさら購入意欲が出てくると思います。若い人だけの人気だから価値はなしというのは？

[308: 申込予定さん]

坪240万円だったらいいですね。
南向き角部屋の5階あたりの80㎡3LDKが坪240万円だったら5800万円になります。
自己資金が600万円前後と少ないですが、5200万円を35年払い10年固定ローンにしたら
月額返済12万円でボーナス35万円加算になります。

一応今年は年収700万円オーバーになるので支払も返済比率も30％以内なので問題なし。
20台で二子玉川の新築タワーマンションが買えたら人生の勝ち組と呼べそうです。
どうか完売目指して割安な240万円以内で価格設定してくれるようお願いします！！

[309: 匿名さん]

個人的にはもし自分が購入対象の立場でしたらこのマンションの一部屋を戸建に喩えてあらわすと、地盤は軟弱ですので地価(マンション)に対しては戸建(実際)の地価270万は出し建造物にはコンクリートですので100万。実際は世田谷では木造の場合は坪70万以上コンクリートでは100万以上ですのでこの線が妥当でしょうか。エントランスなど外溝工事のところは加味しません。なぜならこのような経済状況ですので下落するかもしれませんから安く(考慮なし)見積もりました。

[310: 購入経験者さん]

タワマンなら山手線沿線で駅近、これ以外は資産価値が落ちるような気がします。
今はどこにでもタワマンがあふれてますから。
二子玉川なら、やっぱり戸建てが似合うと個人的に思います。

[311: 匿名さん]

>>308
釣りですか？
そんな年収でそんなにローン組んじゃっても大丈夫だなんて、遺産相続でもあるのかな？
うらやましいぞ！
でも、心配しなくてもそんな安値ででないからね。安心してね。
万が一そんな安値で売りに出されたら、高島屋もららぽーとや郊外のイオンなどと
なんら変わらないショッピングモールになることでしょう。（あれ？今も？）

[312: 物件比較中さん]

坪単価240万円なんてあり得ないでしょう。
だいたい月々のローン以外に維持費が掛かるのをお忘れですか?
大規模タワーでも管理にお金を掛けていたりすれば80平米だと修繕費と合わせて月々4万円位は確実にしますよ。
月々返済12万＋4万程度さらに光熱費等々は必ず掛かってきます。
固定資産税も考えたらあなたの返済計画は破綻かと思いますが。夢を壊すようで申し訳ありませんが。
ご両親から頭金を大幅援助していただくのが賢明な手段ですかね。

[313: 地元不動産業者さん]

新玉川線沿線で売買仲介やってます。
全額キャッシュの方、自己資金50％以上で月額返済10万円以内の方ももいれば
308さんのように自己資金10％で月給の40％をローンなさるギリギリの方も結構います。
融資承認さえ下りれば無謀なローンでも果敢に支払う方って多いです。
お子さんがいないご家庭は特にその傾向が強く感じます。
でも無理して買うと家具や引越代をケチったり外食を避けたりと辛そうです。

ただ、ここが＠240万円だったらマーケットが大崩れしてしまうのでまずそれはないと思います。
東急不動産が自分で自分の首を絞めるようなことするはずありません。
プロのはしくれとして予想するとやはり＠350万円が妥当じゃないでしょうか？
向きの悪いプランは＠300万円を切るかもしれませんが、やはり南向きだと＠350万以上でしょうね。
ここ最近お客さんの動きが極端ににぶく成約が少ない状況ですが、＠300万円を切る築浅中古マンションであれば必ず成約しています。（よほど悪条件の物件は別ですが）
この沿線は依然人気があり適正価格であれば必ず売れるエリアです。
最近お客さんとの会話でこの物件が話題に出ることが多くなってきました。
きっと盛り上がるでしょうね。

[314: サラリーマンさん]

えーと、私も一応仲介業ですが、、、、、つかんでるお客さんが違うのか
物件は全然動きませんね。
特に1億超のところが、ほとんど動きません。
最近はそのラインが8000万くらいまで下がってきました（汗）

もし仮に@350になると、90平米をちょっと越えたあたりで1億ですね。
管理費の一括払いやら考えると、85平米あたりで実質1億超えそうですね。
ここはたとえば用賀などのように社宅が沢山あったというような地域でないので、
地元に、家族もちの住み替え層があまりいないのですよ。
その辺も、たとえばトワイシア用賀が割りとすんなり売れたのから単純に推量できないところです。
（そもそも相場の状態が全く異なりますが）

＠350は、やはり厳しいでしょうね。絶対ないとは言いませんが。
平均は高くても@300でしょう。で、向きの悪い低層はやはり@200万円台半ば前後でないかと思います。（それでも、結局は向きの悪い低層が一番販売に苦しむと思います）

お金持ち向けの大きな高い部屋と、小ぶりな安い部屋が割りとすんなり売れて、
大部分を占める「普通の部屋」が厳しいでしょうね。だから、ここは@300以下と思います。

単なる沿線仲介業者の独り言です。

[315: いつか買いたいさん]

資料請求したらアンケートが届きました。

予算のチェック項目は５０００万円〜４億となっていました。
つまり５０００万以下の部屋はないってことですね。

１ＬＤＫで５０００万くらいなのかな？

普通の世帯持ちのサラリーマンは検討すらできませんね。

[316: 匿名さん]

当たり前ですが、ごく一部のこの物件　ま　ん　せ　ーさん（地権者？）
が出てこないと、結構この物件に懐疑的な人が多いということがよくわかりますね。

鉄道の殺人的混雑と殺伐とした雰囲気（客の間のトラブル、目に見えて増えています）
やはり渋滞が常態化した道路
低湿地
風害
団地仕様
両隣地用途への不安
教育・医療などのキャパシティへの不安
継続的な相場下落（特に城南の外周部）
近い将来の大地震・火災への不安（はしご車は全く届きません）

と考えると、「自分の命の値段が高い」お金持ちは、こういう土地に建つタワマンは買わないでしょうね。高台の戸建、あるいは低層マンションが王道であり続けるでしょう。

将来の貧民窟にならないか、ちょっとだけ不安（これは言いすぎか）

[317: 匿名さん]

>>313さん
そうですか。
色々な情報を合わせると、やはり概ね＠３５０といったところですか。
参考になります。

[318: 匿名さん]

仮に買えたとしても３０８さんみたいな方を勝ち組というのかな？何が勝ち組か
分かりませんが、ご本人がこだわっているようなので・・・。

３１３さんの話だと、要するに坪３００万以下でないと動かない、すなわち
３００万を超えるとかなりきついということでしょう？結局、３１４さんの読みと
あまり変わりない読みだと思いますので、平均して坪２５０〜３００万くらい
、南向きのかなりいい部屋でも３５０万いかないくらいということようですね。

[319: 匿名さん]

Grand design/master planなき町の行く末は惨めだねぇ。

全く理解できないのは、玉川のホライゾンタルな景観の中に、ヴァーティカルな
このライズが聳え立つ図が全く美しくないのに、いろんな画家に絵を描かせてるとこころ。

一生懸命なんとか絵にしようとしてるけど、どれ一つとして、絵になってない。
あんなに絵を並べると、その印象は一生鮮やかで、却ってマイナスだと思うんだけど。
そう思った人は他にいませんか？

[320: 匿名さん]

＞近い将来の大地震・火災への不安（はしご車は全く届きません

消防車のはしごが届かないのか！
それ想定してませんでした。これはちょっと嫌ですね。