二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[281: 匿名さん]

結構持ってる人多いですよ。
280さんは、サラリーマンだから分からないのかもしれないですね。
いくら高給でも所詮サラリーマン。
本当の金持ちにはかないませんよ。

[282: 購入経験者さん]

以前二子玉川の新築マンションに住んでおりました。

気をつけていただきたいのですが田園都市線沿いというのはとにかくゴッキーの繁殖地です。
人生であれだけ見たのは本当に初めてでした。
周りが決して汚いという訳でもないし、どちらかというと綺麗な住宅地でした。
マンションの清掃も毎日されておりました。
家の中もとても綺麗にしておりましたし、こちらがゴッキーを招いたとも思えません。
売却する決心をする前にご近所さんにも聞きましたが田園都市線（246沿い）は多いですよと言われました。
同じ職場の人間にも聞いたのですが、三軒茶屋＞二子玉川＞駒沢＞用賀＞桜新町という順らしいです。繁華街の順ということです。
ちなみに住んでいたのは4階です。
みなさん、購入される時はゴッキーが登れない10階以上をお勧めします。

私のように、すごく期待して入居したのに。。。とならいことを祈っております。

[283: 新垣 結衣]

呼びました？

[284: 匿名さん]

必死にネガキャンしてる人がいますね。
呆れると言うか哀れです。

[285: 匿名さん]

>280
別にあなたが買えるか買えないか、あなたが決めてください。
買える人だけ買えばいいのです。

根拠もなく＠300があり得ないなんてナンセンス。
価格帯は夏には出てほしいものです。

TVCMはやめてほしい。販売前から売れ残りそう・・って言ってるようなもの。

[286: 匿名さん]

>>1億くらいのお金を住宅にかけられる人々の間では全く不人気エリアです。

>>278
チャレンジ価格のプラウドは瞬間蒸発でしたよ？？？
あなた、なんでそんなに必死なのでしょう？？？

[287: 匿名さん]

＞国内でも最高給レベルの会社に勤めており、1800万+家内のパート250万程度ですが、
教育費や将来への備えなど考えれば、手が出ません。

坪300でも80平米を買いたい？、100平米ないとだめだとか？、子供が何人いるか？、など、いろいろ条件も違うと思いますが、、、。

子ども二人小学生、280さんが42歳、所帯年収2000万だったら少なくとも80平米で坪300の物件は普通購入できます。できないのなら、何か無駄(?)をしてるんですよ。ベンツのEとか乗ってません？、子供二人私立の小学校ですか？。毎週外食とか？。年に2回、ゴールデンウイークと夏休みに100万ぐらいづつ使って海外旅行とか？。そんな生活なら無理ですよ。

自分のお金を何に使うかですけど、表現として正しくないと思いますが、派手な生活をすれば住居に使うお金は足りなくなるわけで、買えなくなります。ご存知のように都心のMSは駐車場半分しかありません。みんな車も持ってないってこと。そのお金がMSの予算に回って行くんです。280さんと違う価値観のもっと収入の少ない人でも坪300のMSなんか買ってますよ。

[288: 匿名さん]

「都心さえ憧れる」っていうそのココロは
この掲示板で言うところの「都心『部』さえ憧れる」ってことでしょうか。
すなわち城東湾岸のタワマンに吸い寄せられるタイプの人種が
意識しそうという意味で。

確かに同じ水辺の低地でも、土壌汚染リスクのある港湾地域工場跡地の埋立地と
河原の緑の潤いのある多摩川沿いでは、圧倒的に後者の環境が優れている。
二子玉川ブランドを持ち出すまでもなくね。
有楽町線て意外と不便だし、
銀座に近いってだけじゃ決定打にならない人は多いですからね。

[289: 匿名さん]

＞確かに同じ水辺の低地でも、土壌汚染リスクのある港湾地域工場跡地の埋立地と
河原の緑の潤いのある多摩川沿いでは、圧倒的に後者の環境が優れている。

この辺の人の思い込みですな。都心部でなくて都心から見れば目くそ鼻くそなのよ。

わからないのかな？、都心でも憧れるというフレーズは都心居住者が読むと異常に感じるのですよ。都心に住んでない人にはそうかな〜と思う。わかりますこの違い？。この物件のこのフレーズは、都心に住んでる人に買ってもらおうなんて考えてもいないってことよ。都心に住んでる人にこの辺の物件は相手にされてないって東急はわかってるってこと。その辺を理解してほしいです。

この辺の人は、高いんじゃないのって書き込みしてる人って、この辺の人が言うところの川向うの金のない人って思ってるみたいだけど、都心の人から見ても、こんな東京のはずれの川っぷちそんな値段で買う人いるんだって思って書き込みしてる人もいるからね。

[290: 匿名さん]

散歩がてらルイ・ヴィトンに立ち寄って、気に入ったサングラスを７,８万円で買って帰る。
時にはバーキン見つけて気張って買ってしまう。
こういう環境結構いいと思けどな。

[291: 匿名さん]

やっぱり気になるから
わざわざ「東京の外れの川っぷち」のエリアのスレまでやってきて
息巻くわけね。
かわいいね。

[292: 匿名さん]

289さんの必死さは哀れです。

[293: 購入経験者さん]

289さんも関係ないならここに来なくてもいいと思うけど・・、

必死さから言ったら、
「都心さえ憧れる街、二子玉川」の方が圧倒的に必死に聞こえますね。（笑）
やっぱりそうじゃないって思うから。確かに無理があるというか違和感ありますね。
289さんの言ってる事はあながち間違ってなくて、
都心の人達がターゲットなのではなく、
「二子玉川って都心の人でさえいいな〜って思うところなのかぁ」と素直に思う
都心在住者以外をターゲットにしてるんでしょうね。

[294: 購入検討中さん]

>>278
276を書いた者です。
278さんは予算が250万円しかないから必死でネガキャンしてるのかなと邪推してしまいます。
けんか腰にならないよう口調を改めて書き込みます。

>>＞人気の二子玉川
>>いきなり爆笑ものですが、二子玉川の人気は、商業地としての人気です。
>>しかも、玉川高島屋に「あこがれる」人からの支持です。
>>実際はスタバでお茶して、無印で買い物するだけの客が数的にはほとんどです。

二子玉川は人気がない。
汚らしい繁華街には貧しい通りがかりの人しかいないんだと言いたいのでしょうか？
だから本物件に反響するなと言いたいように聞こえます。
貴方がどう考えているのか分かりませんが、二子玉川は明らかに人気スポットです。

>>住宅街としては、瀬田・岡本などを背景にもちますが、ここは二子玉川ではないです。
>>ましてや河原の低湿地とは正反対の世界です。

そう思うなら、二子玉川ライズに憧れて興味を持っている人に不愉快な話をする必要ないと思いますよ。
心の中でこんなところを買うなんてとバカにするのは勝手ですが、ここを真剣に検討している方々を掲示板上で中傷する神経がわかりません。

>>よって、フタコが人気というのは、若い女性むけの雑誌のなかでの話あるいは、郊外のニュータウ>>ンに住む若い夫婦の「憧れ」程度であって、実際に1億くらいのお金を住宅にかけられる人々の間>>では全く不人気エリアです。

私は実際に1億円以上のお金を住宅にかけられる身分ですが、そう勝手に思い込んでいるのは
貴方だけではないですか？
仮にここが不人気エリアであったとしても、どうして貴方に罵倒する権利や資格があるのでしょう？
貴方は自分をお金持ちだと言いたげですが、とてもそうとは思えませんし、
説得力がない論説からして不動産の知識に造詣が深いとも思えません。
貴方はどんなご職業のどれだけ資産をお持ちでどれだけ不動産に詳しい方だと言うのですか？
せめてどこにお住まいなのか教えていただけませんか？

>>おしゃれでカッコイイ商業施設が、「自宅の目の前にある」ことが本当にプラスでしょうか？
>>おしゃれでカッコイイ商業施設が、マナーを知らない若者や、実際使うお金もないのに、ふらふら>>する、「買い物客」を、あなたの自宅のしばに引き寄せるんですが、本当にそんなこと望みますか？
>>まぁ、類は友を呼ぶということでしょうか、、、、、

私は貴方のことを知りませんが、貴方も私のことを知らないでしょ？
それで何故に類は友を呼ぶなどと、貴方に中傷されなければならないのですか？
それに自宅の目の前にカッコイイ商業施設があって欲しいなどと言った覚えもありません。
貴方は脳に取り入れた情報を自分なりに解釈して勝手に思い込んで他人を罵倒する癖を
お持ちのようですが、それで社会生活をまともに送っていらっしゃるのでしょうか？

>>他の方も指摘してますが、この物件は、お金をある人をひきつける魅力は全くないです。
>>せいぜい、溝の口脱出組程度でしょう。二子玉川の未来が懸念されます。
>>多分、その「おしゃれでカッコイイ商業施設」が、自分の子供が他人に迷惑をかけても謝れないよ>>うなヤンママで埋め尽くされることでしょう。

そう思っているのは貴方だけだと思いますよ。
貴方の勝手に抱いているイメージです。
少なくとも他の方全員がそう思うことではありません。

そんなに本物件に失望なさっているのであれば、もうここへの立ち入りをお止めになったら
いかがでしょうか？
貴方の意見は貴方特有の思い込みでしかなくて世間の常識とは大きく乖離していますので
何の参考にもなりません。
「教えてやっている」感覚があるようですが、貴方から学べるようなことはひとつもありません。
あるとしたら、世の中には危ない人がいるんだなということです。
そして貴方のような危ない方が、本物件を購入しない様子なので安心だなということの2点だけです。

[295: 購入経験者さん]

294さん、お、落ち着いて・・！
二子玉川はいいところですよ、それでいいじゃない。

ただ、私もよく雑誌や住宅情報などで見る
住んでみたい街アンケートなどをみて不思議に思うことがあります。

第一位、吉祥寺、第二位、自由が丘・・って感じでしょ？
「あ〜、若い人向けのアンケートなんだな」って思います。
もちろん自由が丘も可愛い街だと思うけど、都心住まいの人にとっては
いつも住んでみたい街ランキングで一位や二位をとるのが不思議でならないんですよ。

なんかそれと感覚が似てるっていうか・・、
二子玉川も良い街で、独特の文化があり、商業施設も中々充実してると思いますけど、
郊外で、立地条件やアクセスはあまり良いとは言えないのも事実ではないかと。

[296: 匿名さん]

＞289

溝ノ口の物件の宣伝文句が、＜二子玉川の住民でさえ憧れる＞となっていたら、二子玉川の皆さんはどう感じるか？、を考えると良いですね。

[297: 二子住民]

ここは、さりげなくお洒落出来る奥様には最高のロケーションですよね。でも、毎日、通勤地獄の私にしてみれば、少々首をかしげます。現状、朝の二子玉川駅は既にパンク状態。東急が仕切ってる物件なのに何を考えてるのでしょう。この物件に興味のある方は、一度足を運んでみて、それから検討してみて下さい。

[298: 田都線利用者]

私も、朝のラッシュ時の田園都市線上りが心配です。乗り換え客で、ホームから人が転落しそうな勢いですよね。恐るべし、たまプラや青葉台の「金妻エリアの住民達」

[299: 購入経験者さん]

殿方は、自分が都心に買えなかったのだから仕方ないとしても、
子供達の通学が大変になるのは悲しいですね。（中学から私学だとして）
殺人的な田園都市線に毎日乗らなくてはいけないのは、ほんときついですよ。

[300: 匿名さん]

いろんな人がいるんだから、いいんじゃないの
２９３の意見は大きく間違ってるところはないと思うよ。

この物件は金持ちは見向きもしないと思うよ。

[301: 匿名さん]

いや２７８のことに言及したかっただけ。間違い。

[302: 匿名さん]

>>278
チャレンジ価格のプラウドは瞬間蒸発でしたよ？？？

相場つきとエリア人気混同の典型例。
しかも瞬間蒸発なんかしてないので、虚言壁にも注意。

[303: 匿名さん]

お休みの日の高島屋の駐車場には川崎ナンバーが殆どだな〜と思うのは
私だけでしょうか？
世田谷でもあちら方面の方か、神奈川県民限定の人気の地だと思います。
特に神奈川県民には憧れの地なのかも？

[304: 匿名さん]

＞303

正直あなただけに言いたいわけではないのですが、この辺の人って本当に神奈川県民を　差　別　的に見てる人が多いのに正直びっくりしています。

都心の人から東京のはずれと書き込まれることへの反応なのかもしれませんが、正直感じ悪いですよ。

[305: 匿名さん]

自分はちょっと特別、と思いたい人がたくさんいるんでしょうね。
ここは人と競いたい小金持ちの街。
お疲れ様です。

[306: 匿名さん]

>299
２０１１年から慶応初等中等一貫校が荏田（田都・江田駅）に出来ますよ。
逆方面なのでそれほど混まないのでは？
高校も自由が丘乗換えで日吉まで30分弱。（女の子は大変かも知れませんが）
慶応に興味の無い人には無関係ですが・・・。

[307: 匿名さん]

あくまで参考意見として。ここを買うかどうかは別として人によっては2〜3億は現金で出せると思います
　まずこのあたりの地価はどの位するのでしょうか。

　　その金額を多少下げた金額(↓)＋再開発化住宅地(↑)＋建築費[もし自分が同じ広さの家を作っ　　たとしたら](↑)＋その他［階数、向き、地盤など］(?)

　で判断されると思います。
購入に対して活気がある場所を好むのは当たり前だと思います。若い人が多いのならなおさら購入意欲が出てくると思います。若い人だけの人気だから価値はなしというのは？

[308: 申込予定さん]

坪240万円だったらいいですね。
南向き角部屋の5階あたりの80㎡3LDKが坪240万円だったら5800万円になります。
自己資金が600万円前後と少ないですが、5200万円を35年払い10年固定ローンにしたら
月額返済12万円でボーナス35万円加算になります。

一応今年は年収700万円オーバーになるので支払も返済比率も30％以内なので問題なし。
20台で二子玉川の新築タワーマンションが買えたら人生の勝ち組と呼べそうです。
どうか完売目指して割安な240万円以内で価格設定してくれるようお願いします！！

[309: 匿名さん]

個人的にはもし自分が購入対象の立場でしたらこのマンションの一部屋を戸建に喩えてあらわすと、地盤は軟弱ですので地価(マンション)に対しては戸建(実際)の地価270万は出し建造物にはコンクリートですので100万。実際は世田谷では木造の場合は坪70万以上コンクリートでは100万以上ですのでこの線が妥当でしょうか。エントランスなど外溝工事のところは加味しません。なぜならこのような経済状況ですので下落するかもしれませんから安く(考慮なし)見積もりました。

[310: 購入経験者さん]

タワマンなら山手線沿線で駅近、これ以外は資産価値が落ちるような気がします。
今はどこにでもタワマンがあふれてますから。
二子玉川なら、やっぱり戸建てが似合うと個人的に思います。

[311: 匿名さん]

>>308
釣りですか？
そんな年収でそんなにローン組んじゃっても大丈夫だなんて、遺産相続でもあるのかな？
うらやましいぞ！
でも、心配しなくてもそんな安値ででないからね。安心してね。
万が一そんな安値で売りに出されたら、高島屋もららぽーとや郊外のイオンなどと
なんら変わらないショッピングモールになることでしょう。（あれ？今も？）

[312: 物件比較中さん]

坪単価240万円なんてあり得ないでしょう。
だいたい月々のローン以外に維持費が掛かるのをお忘れですか?
大規模タワーでも管理にお金を掛けていたりすれば80平米だと修繕費と合わせて月々4万円位は確実にしますよ。
月々返済12万＋4万程度さらに光熱費等々は必ず掛かってきます。
固定資産税も考えたらあなたの返済計画は破綻かと思いますが。夢を壊すようで申し訳ありませんが。
ご両親から頭金を大幅援助していただくのが賢明な手段ですかね。

[313: 地元不動産業者さん]

新玉川線沿線で売買仲介やってます。
全額キャッシュの方、自己資金50％以上で月額返済10万円以内の方ももいれば
308さんのように自己資金10％で月給の40％をローンなさるギリギリの方も結構います。
融資承認さえ下りれば無謀なローンでも果敢に支払う方って多いです。
お子さんがいないご家庭は特にその傾向が強く感じます。
でも無理して買うと家具や引越代をケチったり外食を避けたりと辛そうです。

ただ、ここが＠240万円だったらマーケットが大崩れしてしまうのでまずそれはないと思います。
東急不動産が自分で自分の首を絞めるようなことするはずありません。
プロのはしくれとして予想するとやはり＠350万円が妥当じゃないでしょうか？
向きの悪いプランは＠300万円を切るかもしれませんが、やはり南向きだと＠350万以上でしょうね。
ここ最近お客さんの動きが極端ににぶく成約が少ない状況ですが、＠300万円を切る築浅中古マンションであれば必ず成約しています。（よほど悪条件の物件は別ですが）
この沿線は依然人気があり適正価格であれば必ず売れるエリアです。
最近お客さんとの会話でこの物件が話題に出ることが多くなってきました。
きっと盛り上がるでしょうね。

[314: サラリーマンさん]

えーと、私も一応仲介業ですが、、、、、つかんでるお客さんが違うのか
物件は全然動きませんね。
特に1億超のところが、ほとんど動きません。
最近はそのラインが8000万くらいまで下がってきました（汗）

もし仮に@350になると、90平米をちょっと越えたあたりで1億ですね。
管理費の一括払いやら考えると、85平米あたりで実質1億超えそうですね。
ここはたとえば用賀などのように社宅が沢山あったというような地域でないので、
地元に、家族もちの住み替え層があまりいないのですよ。
その辺も、たとえばトワイシア用賀が割りとすんなり売れたのから単純に推量できないところです。
（そもそも相場の状態が全く異なりますが）

＠350は、やはり厳しいでしょうね。絶対ないとは言いませんが。
平均は高くても@300でしょう。で、向きの悪い低層はやはり@200万円台半ば前後でないかと思います。（それでも、結局は向きの悪い低層が一番販売に苦しむと思います）

お金持ち向けの大きな高い部屋と、小ぶりな安い部屋が割りとすんなり売れて、
大部分を占める「普通の部屋」が厳しいでしょうね。だから、ここは@300以下と思います。

単なる沿線仲介業者の独り言です。

[315: いつか買いたいさん]

資料請求したらアンケートが届きました。

予算のチェック項目は５０００万円〜４億となっていました。
つまり５０００万以下の部屋はないってことですね。

１ＬＤＫで５０００万くらいなのかな？

普通の世帯持ちのサラリーマンは検討すらできませんね。

[316: 匿名さん]

当たり前ですが、ごく一部のこの物件　ま　ん　せ　ーさん（地権者？）
が出てこないと、結構この物件に懐疑的な人が多いということがよくわかりますね。

鉄道の殺人的混雑と殺伐とした雰囲気（客の間のトラブル、目に見えて増えています）
やはり渋滞が常態化した道路
低湿地
風害
団地仕様
両隣地用途への不安
教育・医療などのキャパシティへの不安
継続的な相場下落（特に城南の外周部）
近い将来の大地震・火災への不安（はしご車は全く届きません）

と考えると、「自分の命の値段が高い」お金持ちは、こういう土地に建つタワマンは買わないでしょうね。高台の戸建、あるいは低層マンションが王道であり続けるでしょう。

将来の貧民窟にならないか、ちょっとだけ不安（これは言いすぎか）

[317: 匿名さん]

>>313さん
そうですか。
色々な情報を合わせると、やはり概ね＠３５０といったところですか。
参考になります。

[318: 匿名さん]

仮に買えたとしても３０８さんみたいな方を勝ち組というのかな？何が勝ち組か
分かりませんが、ご本人がこだわっているようなので・・・。

３１３さんの話だと、要するに坪３００万以下でないと動かない、すなわち
３００万を超えるとかなりきついということでしょう？結局、３１４さんの読みと
あまり変わりない読みだと思いますので、平均して坪２５０〜３００万くらい
、南向きのかなりいい部屋でも３５０万いかないくらいということようですね。

[319: 匿名さん]

Grand design/master planなき町の行く末は惨めだねぇ。

全く理解できないのは、玉川のホライゾンタルな景観の中に、ヴァーティカルな
このライズが聳え立つ図が全く美しくないのに、いろんな画家に絵を描かせてるとこころ。

一生懸命なんとか絵にしようとしてるけど、どれ一つとして、絵になってない。
あんなに絵を並べると、その印象は一生鮮やかで、却ってマイナスだと思うんだけど。
そう思った人は他にいませんか？

[320: 匿名さん]

＞近い将来の大地震・火災への不安（はしご車は全く届きません

消防車のはしごが届かないのか！
それ想定してませんでした。これはちょっと嫌ですね。

[321: 匿名さん]

314さんの意見、私の知り合いの不動産業の方かと思いました。
(もしかして同じ方ですかね?)

やはり今年いっぱいは厳しいですよね。買う方も売る方も。

[322: 匿名さん]

>>３１６さん
まとめていただくとよくわかります。お金の有無に関わらず、子持ちファミリー向け
としてはあまり良さそうではありませんね。将来の災害の可能性は別にしても、現状
でも交通、教育、医療の問題は致命的だと思います。今でも二子玉駅近辺（瀬田とか
高台は別）は同じ問題を抱えているわけで、ショッピングに来る場所という面はある
のですが。広い意味での社会インフラ不足でファミリーで住むにはかなりNGかと。

３１５さんの情報も総合すると、シングル、DINKS、老人のお金持ちが対象というこ
とでしょうかね（医療の面では老人も対象外かも）？こういう方々にはいいかもしれ
ませんが、ここは都心ではないですからね・・・。

[323: 匿名さん]

>>320さん
非常ベルが鳴ったら階段で上り下りだよ、きっと。海外のタワマンだけど何度も経験
した。だから帰ってきてからは、低層に住んでるよ。

[324: 匿名さん]

坪300万以下が基準だとしたら現金の持ち合わせが少ないですが自分も参加するかも。そのあたりの土地を買うだけでもそれ以上だと思いますし、軟弱な地盤ではありますが、賃貸に回せばそこそこ収入も取れますし。

[325: 購入経験者さん]

本当に必死にネガキャンするんですね。
仮に安くなったとしても>>308のような勘違いの人ばかりのマンションになりますよ。

[326: 匿名さん]

あのCMに映ってる多摩川ってドブみたいに見えるの私だけ？。
なんで夜のドス黒い多摩川なんか写したのかね？

[327: 匿名さん]

プラウドタワーの申込者は地元世田谷が約４０％だったらしいね。
年齢層も３０代が３２％だから一次取得のジモティが中心ってこと。
価格は坪３５０万で７０００万円台が中心だから普通のサラリーマン
にはちょっとムリ。地元の裕福な人たちで親援助が多いのかしら

とはいえ戸数が２００戸だから即売したのかもしれない。
５００戸超えると売り方は工夫がいりますねやっぱり

[328: 匿名さん]

>326
わたしも、あのCMなんか怖い。

[329: 匿名さん]

＞324

勿論、単なる居住の床を買おうと思えば、マンションの方が割安なのは、どこでも同じです。
しかし、マンションの場合、特にこのタワーの場合、ほとんどが、価値が減ずる建物の値段です。
戸建は逆にほとんどが土地代ですから、地価の下落分はあるにせよ、より価値が安定的です。

マンションと土地は、使い方は同じでも、資産としては別物です。

それから、坪300万で買っても、貸すときはせいぜい新築時で坪1.2万、すぐ借り手を捜そうと思えば1万というところです。
12ヶ月で12万から、14.4万。経費前表面利回りで4％から4.8％、ここから管理費・修繕費、税金、仲介手数料、修繕費、税金などなど引くと、まぁ、10年国債程度の利回りですかね。
ここに空室リスクや、火災などのリスクを加味すると、全くペイしないで、減価のダウンサイド・リスクだけを享受することになります。しかも、資産の一極集中運用になり、個人資産運用としては、全くなっていません。（資産が数十億おありになるなら、まだしも）

賃貸するなら、もっと都心の中古を安く買わないと絶対無理ですよ。
2002-03までの下落が、相場の息の長い基調トレンドです。人口が減り、国富が減じていますから当然ですが。
去年のピークと比べると、過熱感が落ち着いたは言え、まだまだ、今の相場は、長期下降トレンドラインから上ッ離れた相場レベルです。
ここで、長期の賃貸用に新築物件を買うのは、大やけどの公算大です。

[330: 周辺住民さん]

>>324

軟弱な地盤と分かっているなら、なお更、「借りる」べき物件で、「貸す」側に回るべき物件じゃないなぁ。賃貸には全く向かないと思うなぁ。

[331: 匿名さん]

低層階は坪300万以下の部屋が多少はあるのかもしれませんが、そういった部屋は人気でしょうね。
高層マンションって低層階は比較的安めに設定しますが、売れ行きいいし。
高齢者や独身女性が購入する事多いですよね。

313さんの言われたように売り主が東急で、この会社が手がける中では大プロジェクトでしょう。
わざわざ自らの路線価値や沿線住民以外でも知名度のある二子玉川ブランドを下げるような
事はしないと思います。売れる売れないは分かりませんが多摩川沿いの武蔵小杉辺りより安い事はないでしょう。

[332: 近所をよく知る人...かな？]

工事してる近くを良く通るので「今どんな感じなのかな」と思って検索から辿り着いたんですが、書き込みが熱くてびっくり！！
必死にネガキャンしてる人は反対運動してる周辺原住民かな〜？
HP立ち上げたりもしてるみたいだけど、あのページ気張って色々詰め込みすぎて見にくいよね。　結局誰も読まなくて逆効果だと思うんだけどな。

ただ、二子玉川を「お洒落」ってイメージで売ろうってのは無理があるんじゃないの？というのは近場住民として納得。　もうちょっとサービスとか隣に出来る（予定の）公園とかの詳細を決めてからプッシュしないと弱いんじゃないですかね？

[333: 匿名さん]

沿線の世田谷区内に住んでいます。
高島屋の駐車場が只なので、よく高島屋に車を止めて、河原で子供と遊びます。

子供が好きな遊びの一つが、凧揚げです。さすがによく上がります。
砧公園とはえらい違いです。あの風が吹き付けるタワマンは、
なかなかの迫力でしょうね。タワマンの間をすり抜けた風が、どんな風に
台地を駆け上がっていくのか、その辺もやや気がかりですね。

私は崖線を越えた方に住んでいるので、直接関係ないですが。

行政区分上、世田谷区の同じ玉川地域でも、実際、環八とか、崖線が生活動線を
結構分断していて、いわゆる川沿いの宇奈根や鎌田（この二つは砧支所エリア）玉川の一部は、やや異質な感じがしますが、このタワマンが出来て、新しい住民が入ってくると、ますますその感が強まりますね。

崖線越えたところに人口が増えれば、新しい支所を作ってもいいかな？
いや、これ以上税金無駄使いされても困るか。

[334: 匿名さん]

331さん

全くおっしゃるとおりで、普通に理論的な思考でいけば、
手持ちブランドの二子玉川の相場を下げるようなことはしないはずなのですが、実際電鉄をとりまく環境は非常に厳しいのが現実であり、背に腹は変えられない状況があります。

簡単に言えば、過大債務問題です。

それが引き金となって、東急の総本山である渋谷の町が長期凋落状態にあり、都心の繁華街や、新宿などに比べたときの「一人まけ」状態が更に深刻化しています。

一方で、近い将来、大きな資金回収が出来るあてとしては、ここ以外あまりないのが現実です。
どなたかが、この物件に関して、（再開発ステータス供与が）公的資金注入みたいなものと書いておられましたが、あながち嘘でもないかもしれません。

電鉄の債務は減ってはいますが、非常にスピードは遅く、先に触れた、渋谷の再開発もあり、資金需要は経るどころか、増すばかりです。加えて、今期は大幅な減益予想を出しています。更に足元では長期金利が再び上昇し始め、不動産がらみの融資が着きにくくもなっています。

債務で苦しんでいる点では、この事業の3割を担う不動産も同じです。（こちらはかなり先行きが見えてきた感はありますが、それは飽くまで電鉄と比べたときの話）

ということで、私の、企業分析から見た読みとしては、東急の至上命題は、この物件をとにかくスムースに売る、ということです。
（残念ながら、このあたりは、事業組合のその他の零細地権者さん方とは足並みが揃わないかもしれません。）
利幅、利益額は二の次です。周辺相場への影響も、更に二の次です。普通、1000戸レベルのマンションは、三井・三菱であろうと、他社とJVを組んで、リスク分散をはかるものですが、ここはほとんどを東急グループが丸抱えで、財務の脆弱さから考えると、このリスクテイク量は半端じゃないです。

昨年までのいい相場が続くのを狙っての2005年の事業組合結成だったと思いますが、（特に地権者さんは）今となっては、鉄道としては、とにかく現金回収を滞りなく行いたいというのが偽りない現実と思います。

[335: 匿名さん]

もし坪300万以下が基準ですと7000万台でしょうか。大体70㎡ほどで6500万くらいかな。その金額で25万くらいで貸せるのでしたらまあいいかな。その金額で更地の状態の土地を買いますと税金が65万ほどきますのでそのことを考えると。大体今のマンションは手を入れないと耐久性は40年から50年、普通に手をいれれば70年は持ちますので(木造戸建も70年ほどです。)そんなに損はないと思います。

[336: 周辺住民さん]

>>334

　すばらしい企業分析、ありがとうございます。

　ところで「渋谷の町が長期凋落状態にあり、都心の繁華街や、新宿などに比べたときの「一人まけ」状態が更に深刻化しています。」とありますが、どこにソースがあるのでしょうか？

　池袋と勘違いされているのでは？

[337: 匿名さん]

>>336さん
その通りですね…
事実をねじ曲げてまで書き込みをせざるを得ない事情でもあるのでしょう（笑）

[338: 世田谷住人]

貸すのを前提に書いている人ウザイな
あと売れのこるとか　数が多いのでプラウドのように１発で売ることはできないが
期を分ければ完売間違いないよ　まだ販売先なのにCMもやって気合入っているし
あそこに住みたい人は死ぬほどいるからね。プラウドは抽選で外れたから
今度は当たってほしい。煽るのは買えない人だから皆さんスルーした方がいいよ
（CM見ただけでここに来る人が今後は増えるだろうからね）

[339: どビギナーさん]

>>336

渋谷没落の話、確か数ヶ月前の日経新聞に、
街分析みたいな特集で載ってましたよ。
今後の成長が期待できる街ランキングみたいので、
渋谷が上位20傑にも入ってなかった筈です。
あと「下流社会」を書いた三浦展氏の著書のどれかでも、
渋谷は最もカネが落ちない繁華街に成り下がった、
みたいな記載があったと思います。
確かに池袋とどっこいかもしれませんが、
渋谷の低落傾向に危機感を持っている人は多いのでは？
336さん＆337さんは渋谷が成長過程にあるとお考えですか？

[340: デベにお勤めさん]

>>336
明確なソースは手元にありませんが、渋谷の凋落はずいぶん前から話題になっており、
副都心線の開通がそれに拍車をかけるだろう（渋谷を通過し、新宿に行かれてしまう）という記事は、各紙・誌に掲載されています。
90年代以降、「若者の街」というイメージが定着し、80年代に西武・東急が作り出した「大人の街」
「文化的に洗練された街」というイメージは雲散霧消した。
若者のファッション品などが売れているように見えるが、落とすカネの絶対額が少なく、
街としてのポテンシャルが落ちている、というのが基本的な論調です。
「松濤住民と東急本店」のような点と線的な上流イメージは健在ですが、
街としての面的な発展が見込みにくいということでしょう。
東急による駅前再開発が流れを変えるかもしれませんが、失敗すれば凋落する街に対する過大な投資ということで、
大ダメージにもなりかねません。

[341: 申込予定さん]

>>334
ここまでネガキャンが必死だと驚愕しますね。
竣工まで2年もある物件ですから「とにかくスムースに売る」という行為は
竣工までにスムースに売ればいいということですよね。
販売期を４期くらいに分けて限定して売ればいいだけで済みますよ。
ダラダラと先着順申込を受け付けない販売スタイルにしただけで売れていない印象は
避けられますし、今時どこの大規模物件でもこのスタイルでやっています。
販売期を何度かに分けて販売する物件を「売れてない」と判断してしまう方もいますが、
すべてそうだとは限りません。

利幅、利益額は周辺相場への影響も全て二の次で、財務の脆弱を勘案したリスクテイク量が
半端じゃないなら逆に何故リスキーな単独でやることにしたのでしょう？
おいしい事業であることから他社に協力を求める必要がないと判断したのは明らかでしょ。

独特の天動説も面白いですが、それを周知の常識であるかのように発言するのは控えたほうが良いと思いますよ。

[342: 購入経験者さん]

>>339,340
渋谷で自営業してますが、そうですかねぇ？
パルコ近くに去年開業して話題になった綺麗な美容外科（クリニック）の
一月の売り上げが３０００万円以上らしいですよ。一店舗で。
まあ、先生の腕がいいんでしょうけど。
公園通りにはいくつも新しいビルが新築されて、家賃は３００万以上。
それでもちゃんとテナント埋まってるし。
それくらいのパワーはありますよ。
逆に、若い子向けではなく高級志向のお店が増えた気が地元民としてはしますね。
駅の周りは相変わらずですけど・・。
副都心線が開通して、安藤忠雄の設計した新しい地下鉄の駅も出来、
渋谷はますます楽しみですよ。

[343: 匿名さん]

いやはや渋谷の凋落まで持ち出して物件批判ですか。
全然関係ないじゃないですか。ネガキャンもいい加減にしてくださいよ。

[344: マンション投資家さん]

>>329
ここの賃料を12000円と予想してるんですか？
すごい相場観で驚きました。
貴方が大家さんになる時は是非教えてください。
私がマスターリースして第三者に転貸させて頂きます。

新築時は＠15000円、20F以上なら＠16000円取れますよ。
プラウドタワーだって3年経ってまだ＠14000円ですよ。
http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/search/?building_id=146559

ありとあらゆる手法で物件を貶めて何がしたいんでしょうか？

[345: 匿名さん]

>344

突っ込みどころ満載で乙。

まず、賃貸物件がネットに借主募集として出てる段階で、それは「その賃料じゃ、だーれも借り手がついてません」って家賃なわけだから、それをもって、こんな家賃が「取れてる」って何なの？
田舎から上京したばかりの学生さんさえだませないよ（笑）
（プラウドは貸主さんがチャレンジ価格で買っちゃったから、それを元に、利回り計算した、あくまで脳内生成家賃であって、相場とは全然違います）

さらにプラウドは今唯一の二子玉川唯一のタワマンで、だからこそ、借り手がないにしろ、この家賃で出てるが、タワマンが一気に6倍の戸数になったら、どうなるかは、分かるよね、君でも。

何で敢えてガイジン・外資向けの高額物件専門のKENのサイトで物件検索したか意図は不明（本当は見え透いてるが）ですが、リクルートisizeや、アットホームで見れば、大量の空き室（駅10分内マンション）が、1万強で供給されていることは明らかです。
これは、借り手がつかない部屋の、借り手がつかない家賃ですから、実際の借りられている部屋の家賃は推測に過ぎませんが、まぁ、0.9万からせいぜい1.2万でしょ。これはこの沿線の都区内部分の平均的な相場です。

いい加減、現実を見たほうがいいよ。

[346: 匿名さん]

＞プラウドタワーだって3年経ってまだ＠14000円ですよ。

三年たっても、まだ借り手が一度もついてないのに、なぜ賃料さげないか？
一度買った簿価が変わらないから！都心のつもりで買ったから！
タワマンの希少性が未来永劫続くと思ったから！

涙、、、、、

[347: マンション投資家さん]

>>345　>>346
まぁ、この人達に何を話しても無駄ですね。

証拠見せろとか言われそうだったのでソース示したんですけど、
募集賃料は成約賃料じゃないと反論してきますか？
ま、私が荒らしだったとしても同じ事言うでしょうから仕方ないですね。
ちなみにウチの関連会社でプラウドタワーは賃貸つけてますよ。
成約事例も賃貸借契約書写しもあります。
さすがにここで公開できませんが、そう言うと嘘だと騒ぐつもりでしょう。

エイ●ルが決めるような汚いボロアパートだって12000円ついてますよ。
とか言うと専有面積が小さいと単価が上がるの当たり前と大騒ぎするのが見えてますね。
もうバカバカしいので議論するのは止めます。

あなた方はここをなんとか安く買いたくて必死で物件を貶めて、誰も検討しないように
かつ坪単価が250万円設定で売り出されるように日夜、工作活動に精を出す郊外在住の方々ですもんね。
このチャンスを逃したら都内に住めませんからそりゃ必死でしょうねぇ。

だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

[348: 匿名さん]

ここのネガキャン組織的？
参考になる情報がほしいな？
ネガキャン専用の別スレ立ち上げて、そっちでやって

[349: 匿名さん]

価格発表までが第一の嵐。その後販売開始まで第二の嵐。
販売始まれば落ち着きますよ。
どうせ議論にもならないから、荒らしは放置が一番。
そして本当の検討者はただ見てるだけの人が多いはず。
積極的に書き込んでるのは荒らしと偽検討者だけだったりします。

[350: 物件比較中さん]

さっきテレビを見てたら、ハリセンボンの二人が綺麗に着飾って、とある撮影現場に行くという番組をやっていた。
ハリセンボンにはサプライズといことで、『綺麗になったところで、二人はとある郊外へ』というナレーション。
当然二子玉川へ来たんだけど、ハリセンボンは『二子玉川ってすごい遠い！！』と大声で言っていたよ。

二子玉川を聞いたことがあるという程度の人にはきっとこんなもんなのか・・・？

[351: 物件比較中さん]

↑失礼しました。

ルーキーズの撮影現場へ向かったのです。

[352: 匿名さん]

そもそもの疑問なんですが、
郊外の超高値の物件に興味を示す方々っていったいどのような人なんでしょう？
庶民には理解の範疇を超えています。
教えてください東急さん。ｗ

[353: 匿名さん]

お答えしましょう。感性豊かな金持ちです。

[354: 購入検討中さん]

初めて投稿します。
結構、真剣に購入を考えています。
ただ、坪350万円以上〜というのを読んで、世間の相場を考えてそれは厳しいと思います。

低層棟の場合や、高層棟の高層階は坪350万円以上もザラだと思いますが
タワーの低層階や、日当たり・眺望の悪いフロアは坪350万円以上では絶対、無理。

高層マンションは必ず、日当たり・眺望の悪いフロアがあって、しかも、
低層階は非常に条件が悪い。
それらの物件は坪250万円台も十分ありうると思います。

二子で大規模開発でその価格ならお得感はあります。
ただ、日中在宅時間が長い人には住みにくい。

ちなみに、友人は汐留ツインパークスを買いましたが、家には夜しか帰らず、
洗濯はクリーニング屋メインなので日当たりはあまり関係ないようです。
(友人の家の場合、眺望はイイので安くはない)
ツインパークスも高層マンションならではの住戸の坪単価の差が激しい。

それからたまプラとの比較なんかも出てますが、ドレッセの美しの森もまだ売れ残りがありますね。

[355: 匿名さん]

>>353
感性豊かなお金持ちは何人ぐらいいらっしゃるのでしょうか？
巷で聞くのは、ヒルズ族みたいは人ばかりですが？

それに、そのような感性豊かなお金持ちは今現在どこにお住まいでしょうか？

すみません疑問が尽きない庶民です。

[356: 匿名さん]

355
キミ、レベル低いね。精進しなさい

[357: 匿名さん]

>>356
精進すれば感性豊かなお金持ちになれるのでしょうか？
すみません疑問が尽きない庶民です。

[358: 購入検討中さん]

＞だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
＞1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

難しいことはよくわかりませんが、上記に深く同意。
こんな大規模物件で庶民的な価格になったら・・・、
偉そうですみません。逆に私は見送りたくなるかも。

[359: 匿名さん]

>>358
値段が高くなれば感性豊かなお金持ちに住んで頂けるのでしょうか？
それなら高くすれば良いと思います。

[360: 匿名さん]

俺は、この辺に家もって十年以上になる。二回住み替えた。
学生の時に宅建もとって、不動産はすきだから仲介の人とも継続的に
話すし、大手マンションデベ各社の会員誌にも一通り目を通してる。

で、思うんだが、この板で、ネガキャンネガキャンとキャンキャン行ってる奴のほうが
不自然に物件の肩持ってるように見えるんだが。バイアスかかってんのは高値支持派だろ。
なんで検討者が高値望むんだよ。あまりに安い物件があると住民の質云々ていうなら分かるが。
坪300万でも、90平米で8000万だから、少なくとも＊＊＊は買えないんだからいいじゃないか。

第一、個人的に、冷静に事実を書いてる奴に、ネガ「キャン」はねーだろうと思う。
選挙戦じゃねーんだから。なんで、キャンなんだよ。

350万はきついのも事実、250万前後から始まりそうなのも事実。
東急のこの土地の簿価が恐ろしく低くて（かつ補助金たんまり）安く出せるというのも事実。

どの板にも、地権者が張り付いて五月蝿いね。五月だから？

[361: 匿名さん]

>>360
値段が安くなると感性が低い人が集まってしまうらしいですよ。
周辺への悪影響が心配ではないでしょうか？

[362: 匿名さん]

360さん

Thanksよく言った。その通り。

[363: 匿名さん]

この近辺の住宅街の路地を猛スピードで走る人間が乗り回す車は
いわゆる高級外車ばかりなんだが(1台に限らず)
その人たちは感性豊かな金持ちなんだろうか?

[364: 匿名さん]

すばらしいスピード感覚の持ち主ばかりなんですよ

[365: 匿名さん]

>>357
それはわかりません。
が、そんなあなたでも頑張れば世の中の役に立つかもしれません。

[366: 匿名さん]

プロ市民の芸風変わりましたね。

[367: 匿名さん]

<住宅街の路地>でのスピード感覚と感性の豊かさは相容れないと思うが。
他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

[368: 匿名さん]

マジレスThanks

[369: 匿名さん]

＞他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

この板でも分かる様に、この辺の住人としては特に普通ですが何か？。

[370: 匿名さん]

おれから一言お願いするとすれば、横断歩道付近に人影が見えたら、車は当然とまるべきだということ。
横断歩道前で、歩行者が車に道譲ってるのはおかしいよね。
車道には、大きなひし形マークが何十メートルも前に二つあって、この先、横断歩道ありって警告してんだから。

手を上げて、横断歩道を渡りましょう。

ハンドル握る時、自分にその資格があるか、自問してからキーまわして欲しいよ。

[371: 購入検討中さん]

>>370
スレ違い。

[372: 匿名さん]

あらゆるスレ違いレスより、
スレ違いと一言書くレスのほうが迷惑。

[373: 匿名さん]

横断歩道で人影があったから止まるべきとは危険な行為ですよ。まともに免許もっている方は絶対にしません。後続車に追突される危険があります。横断歩道では徐行はすべきです。

[374: 匿名さん]

上のほうでも書かれていましたが、この物件のＣＭって何であんなに暗い雰囲気なのかね。
フタコの良さって、燦々と降り注ぐ陽光にキラキラと照り返す川面と川原と国分寺崖線の
緑だと思うのですが、あのＣＭはそうした要素を全く感じさせませんね。

[375: 匿名さん]

>>372
悔しかったのネー
オマエはコドモか？

[376: どビギナーさん]

>>342 さん、339です。
渋谷地元ならではの肌感覚の情報、まことにありがとうございます。
渋谷凋落のソースらしきものを紹介はしましたが、
私自身は渋谷のポテンシャルを信じており、
新鮮開通による「渋谷パッシング」などは杞憂に終わると思っております。

そこら辺も踏まえてこのマンション、
私は平均坪400万円/坪と予想します。
そう遠くないうちに答えは出るのですから、
みなさんコテハンで楽しく予想合戦しましょうよ。

[377: 周辺住民さん]

渋谷駅でのプロモーションもすごいですね。
ＪＲの玉川口改札付近には天井からポスターが大量に下がっていましたし、
田園都市線の改札付近は壁一面に貼られていました。

[378: 匿名さん]

>>372
スレ違い

[379: 匿名さん]

おそらく削除されると思いますが、念のため東急の一般的な販売方法を御伝えしておきます。
以下、御確認下さい。

http://www.news.janjan.jp/area/0703/0703252410/1.php

東急は基本はまず高く出します。そして期末に値下げするのが基本的なやり方です。最近の事例ですと、小石川の物件もこの手法でした。そちらのスレも御確認下さい。

ここは、当初の売り出しは相当な高値で出してきます。350は越えて来ると思います。

[380: 匿名さん]

大井町のブレンズもそうだったな。

北側の低層は300割る物件もあるかと思うが。
平均的には350超えるくらいか。
ニコタマブランドといって嘘にならない（この
ために再開発したんだから）し、日本人はブランドに
弱いからね。とくにお金持ち（小金持ち）は。