二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[221: 匿名さん]

@300は行かないだろう！どうころんでも。200戸くらいを半年で売るんならまだしも。
ここから売り下がっていって、神風吹いても平均290万ってことだろ。
近隣の最近の低層も、300万以上のとこは相当きついよ。
勿論、仕様は結構いいし、住民の質もある程度読めるところ。
周りは完成された住宅街立地。入居後のリスク要因はほとんどない。そんなとこでも。
ここ1年で様変わりだ。恐ろしくなるよ。そんな在庫レベル上昇中の
市場に、相場より上で1000戸出したら、ジャパネットの高田さんでも売れないよ。

ああ、それから、どうでもいいけど、再開発で高くなることは絶対にないよ。
こんな掲示板、素人が適当に書き捨ててるのが半分くらいはあるから注意しな。

[222: 匿名さん]

>>220さん
土地の取得が2007年3月ですか…
それじゃあ安くはならなさそうですね。
まあプラウド相当の坪350万はデフォですかね。

[223: 匿名さん]

>>205
一つ書き忘れてるよ。

フタコ好きの購入済みのおばかさん。

[224: 匿名さん]

ジャパネットの高田さん・・・

[225: 匿名さん]

220　222

権利変換の時期と、変換価格レベルは、直接的には全く関係ありませんので、心配無用です。
また、かなり部分を東急（電鉄）が元々（30年以上前）保有しておりましたので、この権利変換のインパクトは大きくありません。

更に、膨大な補助金が、区と都から出ますので、下げ相場でも、相当な粗利確保が可能です。

[226: 匿名さん]

219ですが、221さんのおっしゃるとおりです。
今、相場は下がり傾向だから売り主側にとって難しいと思いますよ。本当に。

多分、再開発だからこそのメリットが享受出来ない物件なんだと思いますね。
価格もですが、象徴的なのが2a街区計画白紙という点です。
マンションを購入する際に検討するであろう付加価値が「ゼロ」じゃないですか、これでは。

[227: サラリーマンさん]

＞ここの権利交換が認可されたのは昨年３月
＞つまり東急の土地取得コストは、ドンドン価格が上昇していた頃の相場が反映しているのです

ここまでデタラメだと笑い通り越して、目が点です。

[228: 匿名さん]

＞217

＞キムタク主演の月9ドラマのCMだよ。そこで気付くべき。
＞カローラ乗って、フタコのタワマンで、キムタクのドラマを見る。
＞最高じゃないですか。

ムフフ、、、、ちょっと書き方きっつーーて感じだけど、
まぁ、ありていに書けばそういうことでしょうね。

コンラン卿デザインだぜーって威張れるしね。
サイコーですかーぁ？！

[229: 匿名さん]

まぁ、一言で言うと、一種の

公的資金注入だから、「再開発」という隠れ（いや、隠れてないが）みのを着た。

[230: 周辺住民さん]

>222
>土地の取得が2007年3月ですか…

いいえ、全然違います、、、、
マジで書いてますか？

[231: 匿名さん]

で、いつ頃商業施設とか決まるんでしょうかね？
水面下では動いているか、裁判も終わったということでこれからか。

[232: 住まいに詳しい人]

>権利変換の時期と、変換価格レベルは、直接的には全く関係ありませんので

制度的には後からでも金額を調整できるのだけど
とにかく事業計画認可から２年以内で組合員の了承が得られないと
その膨大な補助金が得られないわけで、何が何でも2007年3月に通す必要があったのです

あと、ここは元々は東急の土地ですが、東急自体も組合員として参加してます
あくまで組合から土地を購入するのですから、形式的なお金のやり取りは発生します

[233: 匿名さん]

まぁ、一言で言うと、一種の

東急グループへの公的資金注入だから、「再開発」という隠れ（いや、隠れてないが）みのを着た。

[234: 匿名さん]

価格ですよね、価格。
販売期間が長いからこそ、第一期は、高めで出してくることも
予想されますが、そのことで、「シコリ物件」の汚名がついては、
それこそ全体の販売に響くから、むしろスタートは安めに設定、
「小さな成功」の実績をつくり、「即日完売」とかなんとか言って、
以降の値下がりを最小限に収める戦略かなぁ。

ふーーーむ。

[235: 匿名さん]

やっぱり価格ですよね、価格。

販売期間が長いからこそ、第一期は、高めで出してくることも
予想されますが、そのことで、「シコリ物件」の汚名がついては、
それこそ全体の販売に響くから、むしろスタートは安めに設定、
「小さな成功」の実績をつくり、「即日完売」とかなんとか言って、
以降の値下がりを最小限に収める戦略かなぁ。

ふーーーむ。

[236: 匿名さん]

販売される頃にはマンション価格は暴落してるでしょう。
郊外型は価格下落が激しいので、この物件の売り出しにも影響するかと。

[237: 周辺住民さん]

私は＠３５０万円なら購入しようと思っている周辺住民です。
しかし笑える書き込みが多いですね。
どうしても欲しいけど＠２５０万円以下でないと買えない人が必死でマイナス材料書き込んでる。
徹底的に悪口書いた上に、高値設定に肯定的な意見を徹底的に潰そうとする。

そんな価格設定じゃ完売できないとか、販売に時間がかかるとか、今後不景気は加速するとか、
ここに書き込むネガキャン層が、この事業が失敗することを本気で心配してるんですか？
東急不動産や東急電鉄の隆盛を祈ってるわけ？
二子玉川の健全な発展を望んでいるの？
それにしては、砂礫層だとか交通渋滞とか二子玉川が地に落ちたとか悪口多すぎますよね。
もうあまりにも必死すぎて気の毒になってくる。

販売開始して反響が余りにも悪くて第一期販売で30％も売れなかったら、
その時点で初めて価格設定を見直すことになるとは思いますが、
この掲示板でいくらネガキャン張っても価格設定が変わることはないですよ。
東証一部上場最大手企業なんですから、いくら土地を安く仕込んであったとしても、
仕入れ価格に応じて安く売る可能性はゼロです。
もはや＠３５０万円は揺るがないですね。

みっともないからお止めなさいよ。結局は欲しいんでしょ？
でもネガキャン層の皆さんは、どっちにしても安くならないから買えないのよ！
買えないなら諦めてスレッド立ち入りは止めた方がいいですよ。
あまりにもネガキャン層の皆さんが惨めで不愉快に映ります。

予算が＠２５０万円しかないなら、身分相応に鷺沼より西を狙ってください。
どうしてもタワマンが欲しいなら小杉か川崎でいいじゃないですか。
二子玉川で＠２５０万円の価格設定をいくら期待しても絶対にムリです。

どうしても本物件が気になってスレッド常連を続けるつもりなら
せめて悪口書くのはやめて、おとなしくしていてください。

[238: 匿名さん]

＞237
それは残念だけど無理なのよ。坪350以上の予算があって、購入したい人もネガキャンに加わる事に意味があるからね。
だって、倍率高くなったら買い難くなるんだから。自分の契約確保してから反転攻勢にでれば良い訳で、、、。

ここが本当に購入しようと思っていて予算に余裕がある人程、そんな価格で売れないって思わないから、ネガキャンのせいで大量在庫となるかもなんて考えないのです。

[239: 匿名さん]

ここのCMのキャッチコピーは
都心がうらやむだったっけ

まあ坪単価も都心並みを狙うんでしょう
ニコタマって、ちょい成功したミーハーさんが大好きな場所だから

[240: いつか買いたいさん]

他のモデルルームに行った時ここはきっと坪４００で出てくると業界の人間は予想していると言ってましたよ。

[241: 匿名さん]

なんだかんだいって、
平均坪４００、高層部分で１００㎡以上は５００近いよ（１００㎡　１．５億）

坪２５０なんて単なる希望で、非難してるだけでしょ。河向こうに行ってください。
ミーハーと言われようがなんて言われようが、フタコ買いたい人だけが来ればよい。競争率下がるし。

[242: 匿名さん]

坪200台を予想している人は相場観なさすぎですね。
恐らく株や為替で損し、購入資金不足のため苦し紛れに書いているのでしょう。

[243: 匿名さん]

プラウドがあのチャレンジ価格で完売だったんだから、それ以上は確実。
坪400から500でしょうね。
それでも買う人は買います。

[244: 匿名さん]

相場に疎い人たちの会話だな。売りたい希望的価格を述べているんだね。

[245: 匿名さん]

セオリー別冊の建設業者覆面座談会でも業界関係者が平均８０００万で売り出すのは、と予想していたこともあって＠３００台は揺るがないでしょう。
まあ＠３５０ぐらいに落ち着くと思いますよ。

[246: 匿名さん]

トヨス辺りとは後背地が違うからね

まあ350あたりからでしょう

[247: 匿名さん]

発表にならないとわかりませんが、＠４００から＠５００ですよ。東急は強気ですから。
余裕を持って、資金準備はしておいたほうが良いと思います。お金は持っている人は持っていますから。フタコはブランドイメージが高いので人気は必ずでます。
セオリーでも、有名不動産により今後の価値上昇有望地区として載っていました。

[248: 物件比較中さん]

坪250万円なんて事になったら大量に転売業者に買われちゃうよ（笑）
手付5％入れるだけで右から左で坪100万円は儲かる計算なんだから充分に有り得る。
ていうか手持ち資金ある人がとりあえず並んで買っておけば、1500万円以上儲かる話になる。

だいたい青葉台や鷺沼あたりでも250万以上する物件があるのに
何が悲しくて二子玉川の大規模開発を坪250万円にする必要があるのよ。
e-mansion掲示板のアドバイスにより坪250万円設定にしました。って有り得ると思ってるの？

[249: 購入検討中さん]

安ければ買う、高かったら買わない（買えない）。
市場原理の法則です。

＠250万円だったら抽選前日から野宿して並んで抽選に参加します。
＠300万円だったらよく検討して結局買うでしょう。
＠350万円だったらよく考えて諦めて、あんなク●物件いらないよって捨てセリフ吐くでしょう。
＠400万円だったら大笑いしておとなしく静観します。
＠500万円だったら富裕層のフリして抽選に参加して契約直前にキャンセルしてやります。

[250: 匿名さん]

>248 手付5％入れるだけで

この物件は、というか東急は手付5％って判明しているんですか？。世の中一流デべでも手付10％の物件ってたくさんあると思います（私が確実に知っているのは野村と三菱の一部の物件）。

[251: 購入検討中さん]

5％または1000万円を超える未完成不動産の手付金は保全措置が必要です。
東急不動産のような大手デベは通常10％の手付金を受領した上で手付金保全措置を行うのが
通例ですが、手付金保全措置をしたがらない中堅以下のデベは5％が通例です。

明確な決まりではありませんが、大手デベでも竣工が長いので手付金10％を支払いたくないと
申し入れれば、手付金5％を容認してくれるものです。
デベによっては絶対10％でなければダメと言われる可能性はゼロではありませんが、
手付金はその金種の特性上、売買代金の一部ではないため正当な理由があれば拒否しませんよ。

[252: ナンセンスな質問]

あなたがもし、子2人4人家族で5億円あったら、、、
田園調布中古戸建て400㎡4億円5SLDKと、この二子玉川ライズ高層階200㎡2億円4LDK、どちらを買いますか？

[253: 匿名さん]

基本、買い手側の情報交換板であるはずのこの板で、なぜにこうも高値希望の書き込みが多いのか、訳がわかりません。
（本当は分かり安すぎるくらい分かりやすい状況だけど、はっきり書くと板が荒れるから、自粛します--俺って大人でしょ）

この物件はマーケティング手法からも分かるように、田園調布の戸建てと比較する人は全く対象に入っていません。

基本は、毎朝、都心に近い二子玉川を恨めしく思いつつ通勤地獄に耐え忍んでいる、川向こうのサラリーマンの一次取得者です。

比較対象は、当然中目黒や青山ではなく、溝口やたまプラです。現在売りに出ることが分かっている物件の中心線は以下の通り

溝口　坪220万程度
宮前平など各駅停車駅　100万円台半ばからやや後半
たまプラ　坪200万程度
あざみ野　かなり幅あるが、中心はやはり200万程度

二子玉川プレミアムがある反面、地盤が悪く、風害も予想され、周囲の再開発の進捗懸念もありますから、これらの物件と比べて格段に高い価格は無理だと思います。

本物件が、地元に縁のあるある人を対象にした、小規模物件なら、現在の周辺にあるほか物件相場（320-340万程度）で出せる
かもしれませんが、実際は、長期販売による市場下落先読み分（10％程度）を差し引いた上で、地盤、周囲環境ディスカウント-15%
大規模プレミアム+5%を加えて、更に広域物件故に、競合の郊外物件との価格差を縮めるための調整-10%程度を勘案して、出来上がり240万といった
線ではないかと思います。

ここは都内板なので、「え、そんなに安いのか！買う買う！すぐ完売だろ！」と思う方もいるかもしれませんが、ここは川一本隔てて、神奈川県川崎市です。
（しかも、この物件はその川に片足つっこんでます）思いっきり東京のはずれのはずれです。
駒沢や桜新町のお金持ちは、勿論高島屋には来ますが、あえてこんな端っこには来ませんし、いわんや港区や、成城・田園調布の人間も、ここに住居を構えることは
普通考えません。

比較対象は明らかに沿線の神奈川物件なので、（勿論売主は電鉄だから、その辺は誰よりも分かってます。）
まぁ、少なくとも、エントリ・ポイントは明らかに200万円台から出てくると思います。
高い部屋は、350万に近いものもあるかもしれません。（都心と比べてくれる、皆さんのようなお金持ちに買ってもらう作戦）

多分また地権者さんなどから、批判の書き込みが来ると思いますが、これが現実です。（今時点の。相場が下がれば、更に安く）

[254: ご近所さん]

ああ、何故こんな書き込みが！
都心しか知らない人にもっと高く売りつける予定がぁ！

[255: 匿名さん]

川向こうのマンションは一声坪200万ですね。
平米70万したら、それは相当高いです。

[256: 匿名さん]

ここは昔から行楽地で、あまり住宅には向いてないからなぁ。
住むなら、たまプラとかの方がきれいで、住民の粒もそろってていいような気がするよ。

[257: 匿名さん]

＞基本、買い手側の情報交換板であるはずのこの板で、なぜにこうも高値希望の書き込みが多いのか、訳がわかりません。

ヒント：水曜日

[258: 匿名さん]

＞253

残念だけど、君買えないから時間の無駄だから他行ったほうがよい。

違うんだよ対象が。川向こうの金のない奴なんて最初から頭にないよ。＜都心＞という言葉を出したろ。そこで理解しろって。
１）一番買ってほしいのは年寄り。年取るとね鍵一箇所だけで出かけられて、駅に近いとこに住みたいの。これが一番の対象よ。この辺はそういうのがうじゃうじゃyいるわけ。タワーは年寄りが嫌がるから低層まで用意したわけ。

２）若いとこでは、いわゆる団塊ジュニアはね、この辺は、ここが都会でカッコいい街だと思ってるんですよ。都心のタワマン買えないジャン。でもそこから15％ぐらい下げた価格なら買えるんだな。その上、＜都心＞、＜タワマン＞＜駅近＞とくれば、この辺のMS購入検討者がうじゃうじゃ寄ってなるわけ。東京のはずれのはずれですというお話はそのとおり。でもねここがかっこいい街だと思い込んでいる（思い込みたい）人たちがたくさんいるわけよ（世田谷区民ね）この辺には。その辺の感覚をこっちは利用させてもらうのですね。

だからこの値段で行けるのよ、難癖つけて高いなんて言ってる連中、はなから相手にしてないよ。平均300下回る価格なんかで出してみな？、即日完売であんたも買えないよ。

[259: 匿名さん]

デベの書き込みを仄めかすひとがたくさんいるけど匿名掲示板でいくら煽ったところで
何も変わらんでしょう・・・。消費者はバ○じゃないですよ。

この板みてると「３００」の攻防戦かと一瞬思っちゃった・笑。

まぁ想像は自由だし、価格はすぐわかることですしね。

[260: 周辺住民さん]

＞２５３
＞基本は、毎朝、都心に近い二子玉川を恨めしく思いつつ通勤地獄に耐え忍んでいる、川向こうの＞サラリーマンの一次取得者です。

そうですか？
川向こうといっても、この沿線は奥に進むにつれ寂れていくわけではなく、
たまプラ、あざみ野、青葉台、つくし野といった
東急が手塩にかけて造り上げてきた珠玉の街が続いているのですよ。
通勤電車は酷くとも、緑や公園が多くて、ほどよく洗練されたショッピングタウンがあって・・・そんな川崎市宮前区、横浜市青葉区、東京都町田市などの住宅街には
郊外居住を好む方がたくさん住まわれているのではないでしょうか。

[261: 周辺住民さん]

＞東急が手塩にかけて

これは同意。でもそれは商売上であってはたして現実は？？

＞青葉区、郊外居住を好む方がたくさん住まわれている

はぁ？？みなさん泣く泣くですよ。
それに輪をかけて、結果南欧『風』、洋『風』な均一、無個性な街に文化は育ちもしなかった。だからみんなリタイア後はほっぽり捨てて『子育て終わってこんな広さ要らない！』⇒『あこがれの都心へ〜』

それは元々入っていく層が、中堅知的層とかいわれつつ実は『第二世代』の大企業エリート＝無個性だったから。

ここらの人は海外帰国組が多いとか言って偽エリート気取ってるけど、この世代の海外組の大半は『第一世代海外組』に憧れたそれなりの層だよ。今更海外って（笑）

だから同じ田園都市線だからといって、川の向こうが比較対象になったりすることそのものが不快！！
彼らとは根本的に思想が違うとおもってるよ区民は。高い安いではなく、価値観が！

ホントに自然が好きなら、あんな無個性な山を切り崩しまくりの碁盤の目、ガーデニング『風』満載の人口住宅街は選ばない。
これは３０年前からの陰の常識。

[262: 購入経験者さん]

テレビＣＭの、
「都心も憧れる二子玉川」にコーヒーを噴き出してしまい、
カーペットを汚しました。（涙）
高輪在住ですが、二子玉川には三年前の花火大会くらいしか足を運んでいないもので。
蓼食う虫も好き好き、ですね。

[263: ナンセンスな質問]

なんか爆弾落としちゃったみたいでスミマセン。
不動産購入を検討するのが初めてで、土地勘もなく、軽薄なイメージだけで投稿してしまいました。
しかし、皆様の暖かい本音の(怒りの?)レスポンスで、ほんの少しだけ理解したように感じます。
ありがとうございました。
因みに本当に購入を検討していたので、悪意はありません。
お気を悪くされた方にお詫び申し上げます。

[264: 匿名さん]

>262
おとなしく引っ込んでなさい

[265: 近所をよく知る人]

私もニコタマ好きで、タマタカも利用してますが、
「都心も憧れる」
は、自らの価値を敢えて落としているようで違和感あります。

ニコタマはニコタマに自信を持って欲しいものです。

[266: 匿名さん]

セオリー「高級住宅街の真実」を見たけど中目黒物件の価格予想は大体ピタリだったな。
@350で75平米ぐらいか？

[267: 周辺住民さん]

>261
一度でも青葉区の住宅街に足を運ばれたことはあるのでしょうか？

>山を切り崩しまくりの碁盤の目
碁盤の目にはなっていませんね。
放射状とまではいきませんが曲線の道が多いですし、邸宅地にはクルドサックもあります。

だいたい世田谷だってピンキリでしょう！？

[268: 匿名さん]

>262さん
私もね、最初にこのコピー見て笑いましたよ。
CMでもやっちゃったんですね。
はあ。ライズのサイトでCM見てみました。
ナレーションも恥ずかしそうに言ってるように聞こえるのは私だけかな。

>264さん
どうしたの？そんなに必死で。
攻撃的なのはよくないですよ。ネチケット違反になりますよ。

どうもこの板は気性が荒い人（変にプライド高くて）多くて、二子玉川ってそんなとこなのかと、住むの怖くなっちゃいますね。

[269: 購入検討中さん]

資料請求した方には東急からアンケートが封書で届いていると思いますよね。ゆっくりではありますが、販売が近づいてきたという感じですね。

[270: 匿名さん]

都心を意識したＣＭは
富裕層の都心回帰をどうしても止めたい意識があるからでしょうね。
郊外らしくないＣＭで必死さが笑える。

普通は緑がいっぱいとか木が何本あるとか、子育てに最適とかなんですが、
どういった人を購入者として想定しているんでしょうか？
周辺部に住む高齢富裕層？

[271: 匿名さん]

>>268
ネチケット（笑）

[272: 匿名さん]

ＴＶＣＭの登場人物たち、和服を着てるんだね。
和のイメージでこのマンションを売る気なのか？

[273: 匿名さん]

270

多分そうじゃないんでしょうね。
都心に住む人に、都心さえあこがれると言ってみても、鼻で笑われるんでしょう。もともと価値観が違います。

私は、田園都市線のもっと郊外よりの人たちが、都心は無理でも、都心さえあこがれる二子玉川なら買えると思わせる作戦だと思います。

[274: 匿名さん]

価格に関して、ここの比較対象としては、

- 城南のマンション（売れ線は250-300あたり。都心寄りは450もあるが、全く売れない。昨年の瞬間最大風速。販売時期、ロケーション−−−ここは都心から一番遠いから無理）
- 田園都市線の神奈川物件（駅によるが、180-240万あたり）

だから、おそらく、一番安いのが@240-250万くらいから始まり、350万超くらいまでの品揃えかな。

[275: 購入検討中さん]

274

とすると、中央値は300万あたり？

少し高くない？これから相場がもっと軟化してくのに。今でもこのエリアじゃ300はきついよ。

デベ各社も今年はマンション販売のマージン低下を予想していて、（そのくせあまり売り出し戸数は絞らないし）
住友はじめ、在庫回転がえらい下がってるね。
金利負担も徐々に上昇してるから、財務がある程度しっかり仕事して、発言権がある会社なら、
強気の価格はありえない。東急はビミョー（笑）

[276: 購入検討中さん]

>>253
こんな予想する人がデベロッパーの社長だったら3日で倒産するだろうね。

>>本物件が、地元に縁のあるある人を対象にした、小規模物件なら、現在の周辺にあるほか物件相場（320-340万程度）で出せるかもしれませんが、
>>実際は、長期販売による市場下落先読み分（10％程度）を差し引いた上で、地盤、周囲環境ディスカウント-15%大規模プレミアム+5%を加えて、更に広域物件故に、競合の郊外物件との価格差を縮めるための調整-10%程度を勘案して、出来上がり240万といった線ではないかと思います。

緑が多い小規模物件の方が人気があって価値があると思ってるんだね。
パークマンション仕様ならともかく、パークハウス程度の仕様じゃ小規模物件のアドバンテージにならないよ。
地盤が悪いとか周辺環境が悪いとか景気先行不安を全て積み上げた上にネガティブに考えて、
しかも川向こうの隣駅との価格競合まで踏まえて240万円にしないとダメなんだ。へー。

どんな不動産相場観なんだろう？
何を見てそう思う思考回路が形成されたんだろ？
不良債権処理が片付く見込みが立たず開発計画が目白押しだった1999年頃の
湾岸マンションを検討してた人かな？それで結局買わ（え）なかった人なんだろうね。
あの頃は確かに異常だったし実際に港区で坪200万円前半があったからな。

田園都市線の鷺沼以西のバス便の大規模開発物件だったら>>253の考えが正しい場合もあるけど、
二子玉川でその考え方はおかしいと思う。
人気の二子玉川でお洒落でカッコイイ商業施設を備えた大規模一体開発に、
共用部に豪華エントランスや地下駐車場などスケールメリットを最大限に生かせるタワーマンション
に必要以上のネガティブ思考は加味しないよ。

自分の予想ではボトム＠260万円台（北向き低層階）、アッパー＠500万（高層階角部屋プレミアム仕様）、アベレージで＠330万円くらいじゃないかと思ってます。
ただ建物がかぶる眺望や北向きなど、向きが悪い部屋が多そうなので条件の悪い部屋は＠300前半、
南向きや角部屋など条件の良い部屋は＠350万円は軽く超えちゃうんだろうな。

[277: 匿名さん]

276の考え方に大体同意。
ただ、もっと金額に幅があると思う。
北向き低層は@260万では高い。
南向き高層角部屋は@500万を超えるのでは。

[278: 購入検討中さん]

あまり分かってないようなので、説明しましょうか。

＞人気の二子玉川でお洒落でカッコイイ商業施設を備えた大規模一体開発に、
＞共用部に豪華エントランスや地下駐車場などスケールメリットを最大限に生かせるタワーマンション

＞人気の二子玉川
いきなり爆笑ものですが、二子玉川の人気は、商業地としての人気です。
しかも、玉川高島屋に「あこがれる」人からの支持です。
実際はスタバでお茶して、無印で買い物するだけの客が数的にはほとんどです。

住宅街としては、瀬田・岡本などを背景にもちますが、ここは二子玉川ではないです。
ましてや河原の低湿地とは正反対の世界です。

こういうところに住む人（或いは近隣の深沢、弦巻、成城、上野毛、田園調布など）は、敢えてこういう低湿地、あるいは多種雑多な人が住んだり出入りする駅前再開発物件を検討することはまれです。
金持ちにとって、大事なのはセキュリティとプライバシーですから。

よって、フタコが人気というのは、若い女性むけの雑誌のなかでの話あるいは、郊外のニュータウンに住む若い夫婦の「憧れ」程度であって、実際に1億くらいのお金を住宅にかけられる人々の間では全く不人気エリアです。

＞お洒落でカッコイイ商業施設

ここも笑うと言うか、あきれると言うか、、、、、

発想がよく分かりません。
よほどの田舎で生まれ育ったか、よほどお若い方でしょうか、、、
おしゃれでカッコイイ商業施設が、「自宅の目の前にある」ことが本当にプラスでしょうか？
おしゃれでカッコイイ商業施設が、マナーを知らない若者や、実際使うお金もないのに、ふらふらする、「買い物客」を、あなたの自宅のしばに引き寄せるんですが、本当にそんなこと望みますか？
まぁ、類は友を呼ぶということでしょうか、、、、、

他の方も指摘してますが、この物件は、お金をある人をひきつける魅力は全くないです。
せいぜい、溝の口脱出組程度でしょう。二子玉川の未来が懸念されます。
多分、その「おしゃれでカッコイイ商業施設」が、自分の子供が他人に迷惑をかけても謝れないようなヤンママで埋め尽くされることでしょう。

本当なら、6-7階程度の高さの、各室40坪以上の高級マンションを望んでいましたが、難しそうです。

[279: ビギナーさん]

＞276

不動産ビジネス分かってる？
デベが倒産するのは、利益がでなくて倒産するんじゃないよ。
金繰りができなくなって倒産するんだよ。

なんで金繰りが悪化するのか？
売れないからだよ。入金がないから。

マージンが低くたって、多少赤字だって、回転があるかぎりそうそうつぶれやしない。
倒産するのはあなたの経営する会社が先ですね。

[280: サラリーマンさん]

坪300なんてありえません。
私は買えません。

国内でも最高給レベルの会社に勤めており、1800万+家内のパート250万程度ですが、
教育費や将来への備えなど考えれば、手が出ません。

皆さん、そんなにお金持ちなのですか？？

[281: 匿名さん]

結構持ってる人多いですよ。
280さんは、サラリーマンだから分からないのかもしれないですね。
いくら高給でも所詮サラリーマン。
本当の金持ちにはかないませんよ。

[282: 購入経験者さん]

以前二子玉川の新築マンションに住んでおりました。

気をつけていただきたいのですが田園都市線沿いというのはとにかくゴッキーの繁殖地です。
人生であれだけ見たのは本当に初めてでした。
周りが決して汚いという訳でもないし、どちらかというと綺麗な住宅地でした。
マンションの清掃も毎日されておりました。
家の中もとても綺麗にしておりましたし、こちらがゴッキーを招いたとも思えません。
売却する決心をする前にご近所さんにも聞きましたが田園都市線（246沿い）は多いですよと言われました。
同じ職場の人間にも聞いたのですが、三軒茶屋＞二子玉川＞駒沢＞用賀＞桜新町という順らしいです。繁華街の順ということです。
ちなみに住んでいたのは4階です。
みなさん、購入される時はゴッキーが登れない10階以上をお勧めします。

私のように、すごく期待して入居したのに。。。とならいことを祈っております。

[283: 新垣 結衣]

呼びました？

[284: 匿名さん]

必死にネガキャンしてる人がいますね。
呆れると言うか哀れです。

[285: 匿名さん]

>280
別にあなたが買えるか買えないか、あなたが決めてください。
買える人だけ買えばいいのです。

根拠もなく＠300があり得ないなんてナンセンス。
価格帯は夏には出てほしいものです。

TVCMはやめてほしい。販売前から売れ残りそう・・って言ってるようなもの。

[286: 匿名さん]

>>1億くらいのお金を住宅にかけられる人々の間では全く不人気エリアです。

>>278
チャレンジ価格のプラウドは瞬間蒸発でしたよ？？？
あなた、なんでそんなに必死なのでしょう？？？

[287: 匿名さん]

＞国内でも最高給レベルの会社に勤めており、1800万+家内のパート250万程度ですが、
教育費や将来への備えなど考えれば、手が出ません。

坪300でも80平米を買いたい？、100平米ないとだめだとか？、子供が何人いるか？、など、いろいろ条件も違うと思いますが、、、。

子ども二人小学生、280さんが42歳、所帯年収2000万だったら少なくとも80平米で坪300の物件は普通購入できます。できないのなら、何か無駄(?)をしてるんですよ。ベンツのEとか乗ってません？、子供二人私立の小学校ですか？。毎週外食とか？。年に2回、ゴールデンウイークと夏休みに100万ぐらいづつ使って海外旅行とか？。そんな生活なら無理ですよ。

自分のお金を何に使うかですけど、表現として正しくないと思いますが、派手な生活をすれば住居に使うお金は足りなくなるわけで、買えなくなります。ご存知のように都心のMSは駐車場半分しかありません。みんな車も持ってないってこと。そのお金がMSの予算に回って行くんです。280さんと違う価値観のもっと収入の少ない人でも坪300のMSなんか買ってますよ。

[288: 匿名さん]

「都心さえ憧れる」っていうそのココロは
この掲示板で言うところの「都心『部』さえ憧れる」ってことでしょうか。
すなわち城東湾岸のタワマンに吸い寄せられるタイプの人種が
意識しそうという意味で。

確かに同じ水辺の低地でも、土壌汚染リスクのある港湾地域工場跡地の埋立地と
河原の緑の潤いのある多摩川沿いでは、圧倒的に後者の環境が優れている。
二子玉川ブランドを持ち出すまでもなくね。
有楽町線て意外と不便だし、
銀座に近いってだけじゃ決定打にならない人は多いですからね。

[289: 匿名さん]

＞確かに同じ水辺の低地でも、土壌汚染リスクのある港湾地域工場跡地の埋立地と
河原の緑の潤いのある多摩川沿いでは、圧倒的に後者の環境が優れている。

この辺の人の思い込みですな。都心部でなくて都心から見れば目くそ鼻くそなのよ。

わからないのかな？、都心でも憧れるというフレーズは都心居住者が読むと異常に感じるのですよ。都心に住んでない人にはそうかな〜と思う。わかりますこの違い？。この物件のこのフレーズは、都心に住んでる人に買ってもらおうなんて考えてもいないってことよ。都心に住んでる人にこの辺の物件は相手にされてないって東急はわかってるってこと。その辺を理解してほしいです。

この辺の人は、高いんじゃないのって書き込みしてる人って、この辺の人が言うところの川向うの金のない人って思ってるみたいだけど、都心の人から見ても、こんな東京のはずれの川っぷちそんな値段で買う人いるんだって思って書き込みしてる人もいるからね。

[290: 匿名さん]

散歩がてらルイ・ヴィトンに立ち寄って、気に入ったサングラスを７,８万円で買って帰る。
時にはバーキン見つけて気張って買ってしまう。
こういう環境結構いいと思けどな。

[291: 匿名さん]

やっぱり気になるから
わざわざ「東京の外れの川っぷち」のエリアのスレまでやってきて
息巻くわけね。
かわいいね。

[292: 匿名さん]

289さんの必死さは哀れです。

[293: 購入経験者さん]

289さんも関係ないならここに来なくてもいいと思うけど・・、

必死さから言ったら、
「都心さえ憧れる街、二子玉川」の方が圧倒的に必死に聞こえますね。（笑）
やっぱりそうじゃないって思うから。確かに無理があるというか違和感ありますね。
289さんの言ってる事はあながち間違ってなくて、
都心の人達がターゲットなのではなく、
「二子玉川って都心の人でさえいいな〜って思うところなのかぁ」と素直に思う
都心在住者以外をターゲットにしてるんでしょうね。

[294: 購入検討中さん]

>>278
276を書いた者です。
278さんは予算が250万円しかないから必死でネガキャンしてるのかなと邪推してしまいます。
けんか腰にならないよう口調を改めて書き込みます。

>>＞人気の二子玉川
>>いきなり爆笑ものですが、二子玉川の人気は、商業地としての人気です。
>>しかも、玉川高島屋に「あこがれる」人からの支持です。
>>実際はスタバでお茶して、無印で買い物するだけの客が数的にはほとんどです。

二子玉川は人気がない。
汚らしい繁華街には貧しい通りがかりの人しかいないんだと言いたいのでしょうか？
だから本物件に反響するなと言いたいように聞こえます。
貴方がどう考えているのか分かりませんが、二子玉川は明らかに人気スポットです。

>>住宅街としては、瀬田・岡本などを背景にもちますが、ここは二子玉川ではないです。
>>ましてや河原の低湿地とは正反対の世界です。

そう思うなら、二子玉川ライズに憧れて興味を持っている人に不愉快な話をする必要ないと思いますよ。
心の中でこんなところを買うなんてとバカにするのは勝手ですが、ここを真剣に検討している方々を掲示板上で中傷する神経がわかりません。

>>よって、フタコが人気というのは、若い女性むけの雑誌のなかでの話あるいは、郊外のニュータウ>>ンに住む若い夫婦の「憧れ」程度であって、実際に1億くらいのお金を住宅にかけられる人々の間>>では全く不人気エリアです。

私は実際に1億円以上のお金を住宅にかけられる身分ですが、そう勝手に思い込んでいるのは
貴方だけではないですか？
仮にここが不人気エリアであったとしても、どうして貴方に罵倒する権利や資格があるのでしょう？
貴方は自分をお金持ちだと言いたげですが、とてもそうとは思えませんし、
説得力がない論説からして不動産の知識に造詣が深いとも思えません。
貴方はどんなご職業のどれだけ資産をお持ちでどれだけ不動産に詳しい方だと言うのですか？
せめてどこにお住まいなのか教えていただけませんか？

>>おしゃれでカッコイイ商業施設が、「自宅の目の前にある」ことが本当にプラスでしょうか？
>>おしゃれでカッコイイ商業施設が、マナーを知らない若者や、実際使うお金もないのに、ふらふら>>する、「買い物客」を、あなたの自宅のしばに引き寄せるんですが、本当にそんなこと望みますか？
>>まぁ、類は友を呼ぶということでしょうか、、、、、

私は貴方のことを知りませんが、貴方も私のことを知らないでしょ？
それで何故に類は友を呼ぶなどと、貴方に中傷されなければならないのですか？
それに自宅の目の前にカッコイイ商業施設があって欲しいなどと言った覚えもありません。
貴方は脳に取り入れた情報を自分なりに解釈して勝手に思い込んで他人を罵倒する癖を
お持ちのようですが、それで社会生活をまともに送っていらっしゃるのでしょうか？

>>他の方も指摘してますが、この物件は、お金をある人をひきつける魅力は全くないです。
>>せいぜい、溝の口脱出組程度でしょう。二子玉川の未来が懸念されます。
>>多分、その「おしゃれでカッコイイ商業施設」が、自分の子供が他人に迷惑をかけても謝れないよ>>うなヤンママで埋め尽くされることでしょう。

そう思っているのは貴方だけだと思いますよ。
貴方の勝手に抱いているイメージです。
少なくとも他の方全員がそう思うことではありません。

そんなに本物件に失望なさっているのであれば、もうここへの立ち入りをお止めになったら
いかがでしょうか？
貴方の意見は貴方特有の思い込みでしかなくて世間の常識とは大きく乖離していますので
何の参考にもなりません。
「教えてやっている」感覚があるようですが、貴方から学べるようなことはひとつもありません。
あるとしたら、世の中には危ない人がいるんだなということです。
そして貴方のような危ない方が、本物件を購入しない様子なので安心だなということの2点だけです。

[295: 購入経験者さん]

294さん、お、落ち着いて・・！
二子玉川はいいところですよ、それでいいじゃない。

ただ、私もよく雑誌や住宅情報などで見る
住んでみたい街アンケートなどをみて不思議に思うことがあります。

第一位、吉祥寺、第二位、自由が丘・・って感じでしょ？
「あ〜、若い人向けのアンケートなんだな」って思います。
もちろん自由が丘も可愛い街だと思うけど、都心住まいの人にとっては
いつも住んでみたい街ランキングで一位や二位をとるのが不思議でならないんですよ。

なんかそれと感覚が似てるっていうか・・、
二子玉川も良い街で、独特の文化があり、商業施設も中々充実してると思いますけど、
郊外で、立地条件やアクセスはあまり良いとは言えないのも事実ではないかと。

[296: 匿名さん]

＞289

溝ノ口の物件の宣伝文句が、＜二子玉川の住民でさえ憧れる＞となっていたら、二子玉川の皆さんはどう感じるか？、を考えると良いですね。

[297: 二子住民]

ここは、さりげなくお洒落出来る奥様には最高のロケーションですよね。でも、毎日、通勤地獄の私にしてみれば、少々首をかしげます。現状、朝の二子玉川駅は既にパンク状態。東急が仕切ってる物件なのに何を考えてるのでしょう。この物件に興味のある方は、一度足を運んでみて、それから検討してみて下さい。

[298: 田都線利用者]

私も、朝のラッシュ時の田園都市線上りが心配です。乗り換え客で、ホームから人が転落しそうな勢いですよね。恐るべし、たまプラや青葉台の「金妻エリアの住民達」

[299: 購入経験者さん]

殿方は、自分が都心に買えなかったのだから仕方ないとしても、
子供達の通学が大変になるのは悲しいですね。（中学から私学だとして）
殺人的な田園都市線に毎日乗らなくてはいけないのは、ほんときついですよ。

[300: 匿名さん]

いろんな人がいるんだから、いいんじゃないの
２９３の意見は大きく間違ってるところはないと思うよ。

この物件は金持ちは見向きもしないと思うよ。

[301: 匿名さん]

いや２７８のことに言及したかっただけ。間違い。

[302: 匿名さん]

>>278
チャレンジ価格のプラウドは瞬間蒸発でしたよ？？？

相場つきとエリア人気混同の典型例。
しかも瞬間蒸発なんかしてないので、虚言壁にも注意。

[303: 匿名さん]

お休みの日の高島屋の駐車場には川崎ナンバーが殆どだな〜と思うのは
私だけでしょうか？
世田谷でもあちら方面の方か、神奈川県民限定の人気の地だと思います。
特に神奈川県民には憧れの地なのかも？

[304: 匿名さん]

＞303

正直あなただけに言いたいわけではないのですが、この辺の人って本当に神奈川県民を　差　別　的に見てる人が多いのに正直びっくりしています。

都心の人から東京のはずれと書き込まれることへの反応なのかもしれませんが、正直感じ悪いですよ。

[305: 匿名さん]

自分はちょっと特別、と思いたい人がたくさんいるんでしょうね。
ここは人と競いたい小金持ちの街。
お疲れ様です。

[306: 匿名さん]

>299
２０１１年から慶応初等中等一貫校が荏田（田都・江田駅）に出来ますよ。
逆方面なのでそれほど混まないのでは？
高校も自由が丘乗換えで日吉まで30分弱。（女の子は大変かも知れませんが）
慶応に興味の無い人には無関係ですが・・・。

[307: 匿名さん]

あくまで参考意見として。ここを買うかどうかは別として人によっては2〜3億は現金で出せると思います
　まずこのあたりの地価はどの位するのでしょうか。

　　その金額を多少下げた金額(↓)＋再開発化住宅地(↑)＋建築費[もし自分が同じ広さの家を作っ　　たとしたら](↑)＋その他［階数、向き、地盤など］(?)

　で判断されると思います。
購入に対して活気がある場所を好むのは当たり前だと思います。若い人が多いのならなおさら購入意欲が出てくると思います。若い人だけの人気だから価値はなしというのは？

[308: 申込予定さん]

坪240万円だったらいいですね。
南向き角部屋の5階あたりの80㎡3LDKが坪240万円だったら5800万円になります。
自己資金が600万円前後と少ないですが、5200万円を35年払い10年固定ローンにしたら
月額返済12万円でボーナス35万円加算になります。

一応今年は年収700万円オーバーになるので支払も返済比率も30％以内なので問題なし。
20台で二子玉川の新築タワーマンションが買えたら人生の勝ち組と呼べそうです。
どうか完売目指して割安な240万円以内で価格設定してくれるようお願いします！！

[309: 匿名さん]

個人的にはもし自分が購入対象の立場でしたらこのマンションの一部屋を戸建に喩えてあらわすと、地盤は軟弱ですので地価(マンション)に対しては戸建(実際)の地価270万は出し建造物にはコンクリートですので100万。実際は世田谷では木造の場合は坪70万以上コンクリートでは100万以上ですのでこの線が妥当でしょうか。エントランスなど外溝工事のところは加味しません。なぜならこのような経済状況ですので下落するかもしれませんから安く(考慮なし)見積もりました。

[310: 購入経験者さん]

タワマンなら山手線沿線で駅近、これ以外は資産価値が落ちるような気がします。
今はどこにでもタワマンがあふれてますから。
二子玉川なら、やっぱり戸建てが似合うと個人的に思います。

[311: 匿名さん]

>>308
釣りですか？
そんな年収でそんなにローン組んじゃっても大丈夫だなんて、遺産相続でもあるのかな？
うらやましいぞ！
でも、心配しなくてもそんな安値ででないからね。安心してね。
万が一そんな安値で売りに出されたら、高島屋もららぽーとや郊外のイオンなどと
なんら変わらないショッピングモールになることでしょう。（あれ？今も？）

[312: 物件比較中さん]

坪単価240万円なんてあり得ないでしょう。
だいたい月々のローン以外に維持費が掛かるのをお忘れですか?
大規模タワーでも管理にお金を掛けていたりすれば80平米だと修繕費と合わせて月々4万円位は確実にしますよ。
月々返済12万＋4万程度さらに光熱費等々は必ず掛かってきます。
固定資産税も考えたらあなたの返済計画は破綻かと思いますが。夢を壊すようで申し訳ありませんが。
ご両親から頭金を大幅援助していただくのが賢明な手段ですかね。

[313: 地元不動産業者さん]

新玉川線沿線で売買仲介やってます。
全額キャッシュの方、自己資金50％以上で月額返済10万円以内の方ももいれば
308さんのように自己資金10％で月給の40％をローンなさるギリギリの方も結構います。
融資承認さえ下りれば無謀なローンでも果敢に支払う方って多いです。
お子さんがいないご家庭は特にその傾向が強く感じます。
でも無理して買うと家具や引越代をケチったり外食を避けたりと辛そうです。

ただ、ここが＠240万円だったらマーケットが大崩れしてしまうのでまずそれはないと思います。
東急不動産が自分で自分の首を絞めるようなことするはずありません。
プロのはしくれとして予想するとやはり＠350万円が妥当じゃないでしょうか？
向きの悪いプランは＠300万円を切るかもしれませんが、やはり南向きだと＠350万以上でしょうね。
ここ最近お客さんの動きが極端ににぶく成約が少ない状況ですが、＠300万円を切る築浅中古マンションであれば必ず成約しています。（よほど悪条件の物件は別ですが）
この沿線は依然人気があり適正価格であれば必ず売れるエリアです。
最近お客さんとの会話でこの物件が話題に出ることが多くなってきました。
きっと盛り上がるでしょうね。

[314: サラリーマンさん]

えーと、私も一応仲介業ですが、、、、、つかんでるお客さんが違うのか
物件は全然動きませんね。
特に1億超のところが、ほとんど動きません。
最近はそのラインが8000万くらいまで下がってきました（汗）

もし仮に@350になると、90平米をちょっと越えたあたりで1億ですね。
管理費の一括払いやら考えると、85平米あたりで実質1億超えそうですね。
ここはたとえば用賀などのように社宅が沢山あったというような地域でないので、
地元に、家族もちの住み替え層があまりいないのですよ。
その辺も、たとえばトワイシア用賀が割りとすんなり売れたのから単純に推量できないところです。
（そもそも相場の状態が全く異なりますが）

＠350は、やはり厳しいでしょうね。絶対ないとは言いませんが。
平均は高くても@300でしょう。で、向きの悪い低層はやはり@200万円台半ば前後でないかと思います。（それでも、結局は向きの悪い低層が一番販売に苦しむと思います）

お金持ち向けの大きな高い部屋と、小ぶりな安い部屋が割りとすんなり売れて、
大部分を占める「普通の部屋」が厳しいでしょうね。だから、ここは@300以下と思います。

単なる沿線仲介業者の独り言です。

[315: いつか買いたいさん]

資料請求したらアンケートが届きました。

予算のチェック項目は５０００万円〜４億となっていました。
つまり５０００万以下の部屋はないってことですね。

１ＬＤＫで５０００万くらいなのかな？

普通の世帯持ちのサラリーマンは検討すらできませんね。

[316: 匿名さん]

当たり前ですが、ごく一部のこの物件　ま　ん　せ　ーさん（地権者？）
が出てこないと、結構この物件に懐疑的な人が多いということがよくわかりますね。

鉄道の殺人的混雑と殺伐とした雰囲気（客の間のトラブル、目に見えて増えています）
やはり渋滞が常態化した道路
低湿地
風害
団地仕様
両隣地用途への不安
教育・医療などのキャパシティへの不安
継続的な相場下落（特に城南の外周部）
近い将来の大地震・火災への不安（はしご車は全く届きません）

と考えると、「自分の命の値段が高い」お金持ちは、こういう土地に建つタワマンは買わないでしょうね。高台の戸建、あるいは低層マンションが王道であり続けるでしょう。

将来の貧民窟にならないか、ちょっとだけ不安（これは言いすぎか）

[317: 匿名さん]

>>313さん
そうですか。
色々な情報を合わせると、やはり概ね＠３５０といったところですか。
参考になります。

[318: 匿名さん]

仮に買えたとしても３０８さんみたいな方を勝ち組というのかな？何が勝ち組か
分かりませんが、ご本人がこだわっているようなので・・・。

３１３さんの話だと、要するに坪３００万以下でないと動かない、すなわち
３００万を超えるとかなりきついということでしょう？結局、３１４さんの読みと
あまり変わりない読みだと思いますので、平均して坪２５０〜３００万くらい
、南向きのかなりいい部屋でも３５０万いかないくらいということようですね。

[319: 匿名さん]

Grand design/master planなき町の行く末は惨めだねぇ。

全く理解できないのは、玉川のホライゾンタルな景観の中に、ヴァーティカルな
このライズが聳え立つ図が全く美しくないのに、いろんな画家に絵を描かせてるとこころ。

一生懸命なんとか絵にしようとしてるけど、どれ一つとして、絵になってない。
あんなに絵を並べると、その印象は一生鮮やかで、却ってマイナスだと思うんだけど。
そう思った人は他にいませんか？

[320: 匿名さん]

＞近い将来の大地震・火災への不安（はしご車は全く届きません

消防車のはしごが届かないのか！
それ想定してませんでした。これはちょっと嫌ですね。