二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[21: 匿名さん]

たぶん、平均でも坪４００近いのでは？中目黒タワーと変わらないと思うよ。
なんだかんだで完売でしょう。

[22: 匿名さん]

私もHP見ました。
確かに、「何かと比較する」という貧　し　い　メンタリティが受け入れがたいですね。

二子玉川のよさはオンリーワンでしょ。（本当は二子玉川に限ったことではないのですが）

都市と比べてどーする。

幼　稚　だなぁ、コンセプトが。

価格は、売る側から見たら、いい部屋でも３００万前半、普通の部屋なら
２００万中盤でないと、とてもさばけません。

環境抜群の低層ならともかく、駅側隣地は、しばらく資材置き場＋
工事の騒音と振動、埃が予想されますし、反対側は、暴走族の集まり（＆河原の民　−−−
浮　浪　者の方々の定住）がほぼ確実な新しい公園ですので、ここを強気で出て、
５００戸売れ残り＆中古となれば、既存購買住民からのクレーム処理だけで、
労働力が奪われて、ますます売れなくなります。
価格で冒険は全く出来ません。

旧々価格で勘弁してくださいというのが営業の本音でしょう。

[23: 匿名さん]

>>22
営業さんの本音（他社かもしれませんが）が聞けて興味深かったです。

[24: 匿名さん]

いや、ここより遥かに環境のいい「二子玉川」物件（瀬田、岡本の一部）の
高クオリティ物件の動きがぱったり止まってる現実

「ニコタマ」を連呼するウェブサイトの出来の「よさ」wwww

両隣地に関する不確定要素

これまでの東急電鉄の実績

長期金利の再上昇（イールドカーブがたってきた）-->住宅ローン金利上昇懸念台頭

から考えると、

坪400の声を聞くことはないね。
一部の超プレミアム部屋はうまく金持ちを騙せればいけるかもしれないが。

中目は、山手線のすぐ外側。かつ始発駅。
こちとら、外周区世田谷のさらに最果て。川向こうはヤ　ン　キ　ー　ヤ　ン　マ　マ　の　巣　窟　
川崎市。

と言っても、中目もあの価格では、難儀しまくると思うよ。
紳士協定で、あまり露骨な安値では公表しなかったとしても、実取引価格は
出血多量即死レベルの出血大値引きとなるんだろうねぇ。

[25: 匿名さん]

ネガキャンしても、完売でしょう。
大きな川と公園が目前にあるタワーは城南でも珍しいから。
その上、高島屋と、２路線使える付加価値付きなので。

[26: 匿名さん]

皆さんのカキコミを見て、どんなwebよ？と思い見てみましたが、なんというか、
力が入ってない（金をかけてない）だけなのか、センスがないのか、
家にpcもなくケータイで全て済ませるセグメントだけがフォーカス（まさか）なのか、、、、、

いずれにせよ、これで１０００戸は無理っぽいね。
とりあえず、こんなサイトおったてとけって感じでしょうか、、、、、

財務がしっかりしててブランド力のある三菱や三井でもしこって苦労してる城南物件の枚挙にいとまのない今、東急グループ売主で、本当にこれを売り切れるのかな。

[27: 周辺住民さん]

河原の民、、、、、ただの 浮 浪 者 じゃないしね、、、

[28: 購入検討中さん]

25

プラウドタワーって知ってる？

[29: 匿名さん]

28

川はあるが公園は河原しかないな。

[30: 匿名さん]

単純に、玉川の氾濫リスクのある低湿地にタワー建てて、
両隣が、ヤ　ン　キ　ー　の集会場、ハッテンバ、花火見物群集で満杯必至の公園、アーンド長期野ざらし店晒しの資材集積場候補となれば、100戸でも、相当慎重な値付けしないと、この冷え切ったマーケットではMRに客さえ来ないでしょう。

結論としては告知ホームページを見ても明らかなように、川向こうから、都を攻めたい若夫婦廉価団地レベル物件ということですね。

これでは丘の上に住む、既存住民が憤慨するのも無理はないです。
新住民は高島屋なんて必要ない人たちでしょう？

しかし、これくらいはっきりしてると逆にありがくもあったりする。
私は全く興味なくなりました。パスしまーーーす。

[31: 購入検討中さん]

俺的には、道路の渋滞が心配。マンションの前の道が、週末なんか、完全に車とまってると思う。ピターっと。

[32: 匿名さん]

＞24

だよね。

＞30

私はまだ一縷の望みは持ってます。だって、タワー自体だってまだ判決待ちでしょ？
駅側の隣地の要と決定がすぐあって、マンション竣工前に、そちらの工事も終わってれば、
まぁ、あまり問題ない。

問題は公園だよね。多分、バ　カ　ップルとか、禁止してもバーベキューしちゃう人とか、
爆竹や花火やる若者とか、特に夏の夜は思いやられるね。教育上、安全上、あきらかにマイナスと見ます。

駅前再開発が、渋谷109的な若者をひきつける感じになると、完全な失敗。昼間そこでたむろってた金のない若者が夜にかけて公園に流れそう。ありうる話。

[33: 匿名さん]

大井町線の線路がすぐ脇通るの？違う？

[34: 匿名さん]

この再開発対象の土地にポテンシャルがあることは認める。

今までのプレハブのハンズや、ねこ玉いぬ玉なら、まだ、
「ポテンシャル」は感じえたが、こんなお粗末な規格では、
その「ポテンシャル」自体が、100年は封印されることになる。

まことにもって、嘆かわしい。グランドデザイン、コンセプトに
どれだけの時間と英知とお金をかけて詰めたのか？

こんな企画では、この地所そのものと、付近住民、そして二子玉川を愛する全ての人にとって
大きな　恥　であり、冒　涜　であると思う。

怒りさえ覚える。

[35: 匿名さん]

34さん

大筋で同意します。コンセプトがまるで理解できません。

[36: 匿名さん]

だったら買わなきゃいいじゃん！！！
MRオープン前からこき下ろす人は何？？？
あんたらに住んで欲しいわけじゃないの！！！
別のマンションへどうぞ！！！

[37: 匿名さん]

３６

住む住まないじゃなくて、「土地格」が落ちると言っているだけでしょ。
二子はヒルズ構想なんかもあったりして、本当にポテンシャルを秘めたエリアだと思っていたけど、事実「大規模マンション」が建って駅の北と南ではっきりと人種が別れてしまうであろう事を皆は残念がっているんだよ。
団地みたいになって、低所得層が流れてきたらどう思いますか？
タマタカだって郊外のジャスコみたいになっちゃうかも知れませんよ？

[38: 購入検討中さん]

そうです。
無責任に「買わなきゃいい」と言うような方は、フタコの本当の価値が理解できていないと思いますよ。
ここを検討する人は、フタコに価値を感じていて物件の資産価値も末永く高いことを望む人であって欲しいです。
タワーという営利主体のどこにでもある企画は、検討者の考えでも見直して欲しいのが本音です。

[39: 匿名さん]

>>低所得層が流れてきたらどう思いますか？
>>「土地格」が落ちると

こんなレスしか出来ない人のほうが低レベルですよ？

[40: 匿名さん]

ヒルズ構想って本当にあるのですか？初耳です。

[41: 匿名はん]

ネガキャンが盛んで笑えます。
よっぽど欲しい方が多く、安く売り出されることを望んでいらっしゃるご様子。
どんなにネガキャンしても大人気の超注目物件になるでしょうね。

ただ価格＠350〜400万円は妥当なラインとは思えませんね。
60㎡台7000万円前後、70㎡台8000万円前後、80㎡台9000万円前後でしょ？
さすがにそれじゃ高過ぎます。完売は難しいでしょう。
60㎡台6000万円〜、70㎡台7000万円〜、80㎡台8000万円〜が妥当でしょう。
＠310〜380万円ってところで落ち着くのではないでしょうか？

高層階にプレミアム付加価値を含ませて高層階を＠400万円〜と高く売るようにしたら
この事業は成功すると思います。
高層階専用エレベーターとか眺望ラウンジとか天然大理石床、眺望ジャグジーバスとか
2バス2トイレとか2800mm天井高とか企画次第で付加価値付けた割高な価格設定をして、
中下層を安くできればここでネガキャンキャンプを張っている方々も満足でしょう。

ただ東急不動産も電鉄も東急レバブルも、販売センスがないから無理かな？

[42: 匿名さん]

買いたい人のネガキャンよりも、買いたい人の安くしろキャンペーンの方が意味ないよ。素人は参考にしても、デべはこんなとこの意見なんか参考にしないもん。価格の最終決定はデべの上層だからね。

[43: 匿名さん]

お前の意見は素人のオレでも参考にできない。

[44: 匿名さん]

↑お前のような金の無い団塊ケニアにゃ火炎だろ？

[45: 購入検討中さん]

低層6階建に興味があります。こちらは分譲になるのでしょうか。

[46: 住まいに詳しい人]

>>45
分譲だよ
ただ人気が出るからかなり割高な価格設定になるでしょ

買うならタワーの低層階の方がお手頃

[47: 上等]

>>12さんへ。

>ここはもともと二子玉川園という遊園地があった場所です。

そうだったのですか！
実は遙か昔、一度だけ訪れたことがあります。
当時「はとバス」のルートに含まれていたもので、
滞在時間も短いうえに、子供の身で行動半径も限られていたものですから、
小規模の施設だったと記憶していたのですが、
今、航空写真を拝見するとかなり広大な土地だったのですね。

現在、このあたりに対しての印象の一端としては、
例えば「お受験」の時期に、
この地にある高島屋の写真スタジオで撮れば合格率アップというようなものがあります。
縁起担ぎの面もあるのでしょうが、
相応の皆様が住まい、或いは利用されるという証明なのかとも思っております。

ここまでのスレを読ませていただいても様々なご意見がありましたが、
私としては上記の理由だけではなく、良い意味で非常に知名度の高い地域と認識していますから、
今後、人気を博するのは確実なのではないかと感じています。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[48: 匿名さん]

二子玉川園というよりナムコワンダーエッグの方が近いけどね。

[49: 匿名さん]

>>44
オマエ大丈夫か？
何言っているのかさっぱりわからん。

金もないくせにこんなところくるなよ。スレ違いも甚だしいぞ。

[50: 匿名さん]

>49

42=44だろ。頭に乗るから放置しろ。

[51: 匿名さん]

このスレ読んでると感じるのですが、ニコタマ周辺の住民の方って、思っていたより　下　品　な人が多いんですね。

[52: 匿名さん]

>　下　品　

この辺に釣り慣れしている印象を受けます。なんでスペース入れた？

[53: ｒ]

やっぱシティタワーズ豊州より坪単価高くなるんでしょうかね。。

[55: 匿名さん]

200戸程度とは言え、4年前に坪350万でプラウドタワーが即日完売した地域だしね。
豊洲も決して悪くはないと思うが共通点が少なすぎて比較できないな。

[56: 匿名]

駅前のタワーマンションよりも私なら瀬田とか岡本にある低層のマンション選ぶな〜絶対。

[57: 匿名さん]

≫５６　同意!!この地域の売りは、やはり緑の中の低層や邸宅でしょ。でもここも
いい物件になるのでは？確実に需要はあると思う。

この地域はいい地域だが、要注意の面もある。たとえば、余裕があるのか、見栄
っ張りが多いのか、とにかく外車やブランド品をよく見かける（笑）うちは違うが、
うちのマンションの駐車場なんて３分の２は比較的レアで新しい外車。中小企業経
営者や自営業者が多いのかな？女性陣いわく、かなりパーフェクトに近い化粧とブ
ランド着こなしの女性もよく見かけるらしい。

他の郊外エリアにも住んだことはあるが、こんな場所は郊外では皆無だった。とい
う感じなので、見栄で買おうとする人は余裕がないと肩身狭いかもね（笑）見栄は
抜きでも十分お勧めなのだが。

[58: 匿名さん]

何がいいたいのかわからない。
あと、そのアンカー気持ち悪い。

[59: 匿名さん]

>>55
>4年前に坪350万でプラウドタワーが即日完売した地域だしね。

250-290万ぐらいが結構多かったですよね、確か。
高層のプレミアが500ぐらいだったから、平均では340は超えていたような気もしますが。

ここも、いくらから買えるかという視点では300前後になるのでは？

[60: 散歩に来る人]

もともとは河原なんだから、坂の上の良さには及びもつかない。
でも、はずれとはいえ２３区内で、きちんとした再開発事業を
行うのだから、それなりの価値のある物件にはなる。

坂の上で低層つくれば、坪450万円はこえるでしょ。
それにくらべてば、平均350万円ぐらいは妥当だと思う。

私には高すぎて住めないけれどもね。

[61: 匿名さん]

坪300なら広い部屋ほしいけど、当たらないか

[62: 住まいに詳しい人]

>>59
『プラウドタワー二子玉川』は平均は＠344万円で
一番数が多かったのは＠300〜349万円の107戸
つまりほとんどは＠300万円以上でした
　　
　
今回は販売戸数が950戸ぐらいあるし
流石にいまの相場じゃ、一気に売れていくのは難しいんじゃないかなぁ
まぁ竣工まで時間があるし、ゆっくりゆっくりでしょ

[63: 匿名さん]

プラウドより高くなるのは必然。中目のタワーともはると思うよ。

[64: 匿名さん]

このマンションの購入を考慮して二子玉川に住んでみたのですが、いわゆる普通の日常生活に関しては不便だと感じました。玉川高島屋があるだけというのが実感です。所謂、普通の生活パターンにおいて日常的に利用頻度の高い、お手頃なスーパー、ドラッグストア、一人飯、ファミリータイプ飲食店、100円ショップ、その他店舗、が10分弱の徒歩圏内にまとまってありません。生活コストは高いです。しかし二子は、住宅地の町並みは(高台を除いて)極めて普通です。つまり、よそから来る街と感じました。例えば用賀に住んでたまに気軽に高島屋に行く、河原でのんびりとかする、という方が良いと感じました。再開発の非住宅部分も引き続きその延長線でしょうかね。
一人の住民の独白でした。

[65: 匿名さん]

延長戦？？？

川沿いのエリアが開発地区に入っていないところが興醒めです。その為、タワーにせざるを得なかったようですね。また、低層階では周辺の民家が眺望の視野に入って商品価値は引くなります。

それよりも、駅からの距離が結構あることとその間の業務商業の開発が遅れることもこの住宅開発の欠点です。

まー、溝の口のパークシテイ程度と云いたいが、便利さが大きく違って生活の便は悪く、値段ははずれでも都内故に坪５００万超で、最悪の物件になるようです。

[66: 匿名さん]

＞63
＞プラウドより高くなるのは必然。中目のタワーともはると思うよ。

あなたの根拠なき願望を書くなら、自分のメモ帳にでもお願いします。
同じこと何度もしつこいよ。

[67: 物件比較中さん]

何で、濃すぎと比べたがったり、中目黒と競りたがったりする厨房がでてくるのかね？
なぜ二子玉川としての価値を考えないんだろう。
不思議だ。

[68: 匿名さん]

東急が売主、かつ血税突っ込んだ再開発大型団地物件だから、
捨て部屋は、坪２００万円台前半、超プレミアム部屋は、
それなりに面積も大きくなるので、総額を抑えるために、
坪３００万円台で収まるだろう。

環七超え（さらに環八超え）で、坪４００万という物件は
もうあと１００年はでてこないだろう。マーケットは不可逆な下降線を
ひたすら辿る。

ここは１０００戸ならなお更、平均２００万円台後半というところだろう。

住戸はあくまでオマケだから、公共・サービス、およびインフラ整備に
期待がかかるね。

[69: 匿名さん]

坪３００万でもきついと思うよ。

こんな半端な物件買う連中は、お金もないでしょ。

[70: 匿名さん]

MRもオープンしてないのに、ネガティブなカキコミが多いと
不満（？）を書いてる輩がいたが、批判の太宗は、コンセプトと
全体の開発プランの不出来、不整合、見通しの悪さを指摘してるんだから、
MRとは何の関係もないと見たが、違うのか？