二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[2: 物件比較中さん]

そうですね、有意義な情報交換の場になればいいですね。

[3: 匿名さん]

http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ta...

地震よりも洪水が怖いですね、やはり。

200年に一度起こる程度の災害で、5メートルまで浸水してしまうのは、ちょっと・・・

[4: 購入検討中さん]

心配な方は、他の物件を検討しては？
たぶん、ここは洪水対策なども打とうとしている（河川敷に看板が出ていました）ので、それなりの価格になると思いますよ。

[5: 匿名さん]

ここの地歴をご存知の方はいませんか？

[7: 匿名さん]

もともとここの土地はどういう風に利用されてきたのでしょうか。

[8: 匿名さん]

前スレの997の調査結果は興味深いね。

学芸大・桜新町・用賀か、、、、
何となく分かる気がするね。あまりメジャーでない方が
落ち着いていて、ある程度お金のある、（でもまだ引退まではできない）
人たちの支持を集めやすいんだろう。

かたや、この物件のHP見たけど、、、あれっ？！て感じ。
東急自身が二子玉川のことをこんなにも分かってなかったのかと
改めて思い知らされた感じ。特に都心と競わせる辺りは目が点。

少なくとも、このマンションは見送りが吉ってのいうのが感想。
再開発で万一、街がよくなりそうだったら、その後で、
大手デベのもっと質のよさそうなマンションを待っても十分間に合う感じ。

でも今は、駅前街区と、マンション街区の間はまだ具体案もないし、
このPJT自体の失敗リスクがいろいろと高すぎる感じが拭い難いよ。

東急グループの体力・実力低下具合が予想をはるかに上回ってる。
悲しい現実。あるいは寄り合い事業の難しさと呼ぶべきか、、、、

とにかく、不安要素満載なイメージ。
HPから、その雰囲気がぷんぷん漂ってます。
私の杞憂ならいいけども。

[9: 匿名さん]

最近はろくなマンションがないから人気になるのは絶対に間違いない。
ぜーーータイに超人気になる。世の中には都心には住みたくないけど
できれば近郊ででも家よりマンションがいいという人は世田谷にごまんと
いる。セキュリティがよいからね。
超絶人気になる。
世田谷の人でタワーに住んでみたい持ち家族は数しれず。

[10: 匿名さん]

まだMRさえ開いていないのにこき下ろしている方々ってなんなのでしょう？？？

[11: 匿名さん]

実際は買いたいから倍率下げのためにネガキャンやってる方や、
以前からいる再開発反対の方じゃないの。

[12: 匿名さん]

>>07

ここはもともと二子玉川園という遊園地があった場所です。
日本最古のジェットコースターや映画館もありました。
１９８５年に閉鎖され、二子玉川タイムスパークと名を
変え、後ナムコワンダーエッグなどが期間限定で営業していました。

駅の名前も２０００年まで「二子玉川園」でした。
ちなみにニコタマという呼び方をすると地元民にＢＡＫＡにされる
のでご注意を。古くからの住民はみなフタコと呼びますｗ

[13: 匿名さん]

新住民は、新住民の呼び方で呼ばなきゃね。
開発した街に住むのだから。

[14: マンコミュファンさん]

＞１２
遊園地閉鎖後、いろんなレストランが営業していた時期がありましたね。
「二子玉川タイムスパーク」という名称がこの頃？
バンタイというタイ料理レストランがあってよく行ってました。
懐かしいです。

[15: 匿名さん]

東急自身が二子玉川を都心と比較していることは、地元に住む者からして驚きです。
二子玉川にしかない自然や雰囲気を良さを生かした再開発でないことが証明された感じがして寂しい限り。
このマンション不況の状況からも、マンションについては一度見直すべきと思います。
再開発自体には賛成ですが、中身が・・・

[16: 散歩にくる人]

都心と「比べる」ことは価格帯からして当然でしょ。
付近の「自然を活かす再開発」とは、新たに大勢の人々がこの自然を
楽しめる再開発でもあるのでは。

東京周辺に住んでいる以上、過去にこだわるより変化を楽しむ心を
持たないと損なことは確かですよ。
畑ばかりだった練馬の駅前に、ボコボコとタワーマンションが建つ
時代ですから。

[17: 匿名さん]

デベがいま考えている平均価格は「３５０−４００」のレンジだそうです。

あぜん・・・。

[18: 匿名さん]

東急は高く出して、売れ行き見て下げていくのが常套手段だから不思議じゃないよ。

っていうか、平均350って良心的じゃないの？。おそらくタワーの中層が90平米が1憶ぐらいってことだよ、こんな価格だったニコタマでは即完だよ。倍率高くなるから、検討者の反応見て、もう少し高くなるんじゃない？。

[19: 住民さんＡ]

でも駅から遠いよな。
地下道なんて出来ないよね？

[20: 匿名さん]

>>18

坪３５０は下限ですからね・・・。それ以下は考えてない、と。

[21: 匿名さん]

たぶん、平均でも坪４００近いのでは？中目黒タワーと変わらないと思うよ。
なんだかんだで完売でしょう。

[22: 匿名さん]

私もHP見ました。
確かに、「何かと比較する」という貧　し　い　メンタリティが受け入れがたいですね。

二子玉川のよさはオンリーワンでしょ。（本当は二子玉川に限ったことではないのですが）

都市と比べてどーする。

幼　稚　だなぁ、コンセプトが。

価格は、売る側から見たら、いい部屋でも３００万前半、普通の部屋なら
２００万中盤でないと、とてもさばけません。

環境抜群の低層ならともかく、駅側隣地は、しばらく資材置き場＋
工事の騒音と振動、埃が予想されますし、反対側は、暴走族の集まり（＆河原の民　−−−
浮　浪　者の方々の定住）がほぼ確実な新しい公園ですので、ここを強気で出て、
５００戸売れ残り＆中古となれば、既存購買住民からのクレーム処理だけで、
労働力が奪われて、ますます売れなくなります。
価格で冒険は全く出来ません。

旧々価格で勘弁してくださいというのが営業の本音でしょう。

[23: 匿名さん]

>>22
営業さんの本音（他社かもしれませんが）が聞けて興味深かったです。

[24: 匿名さん]

いや、ここより遥かに環境のいい「二子玉川」物件（瀬田、岡本の一部）の
高クオリティ物件の動きがぱったり止まってる現実

「ニコタマ」を連呼するウェブサイトの出来の「よさ」wwww

両隣地に関する不確定要素

これまでの東急電鉄の実績

長期金利の再上昇（イールドカーブがたってきた）-->住宅ローン金利上昇懸念台頭

から考えると、

坪400の声を聞くことはないね。
一部の超プレミアム部屋はうまく金持ちを騙せればいけるかもしれないが。

中目は、山手線のすぐ外側。かつ始発駅。
こちとら、外周区世田谷のさらに最果て。川向こうはヤ　ン　キ　ー　ヤ　ン　マ　マ　の　巣　窟　
川崎市。

と言っても、中目もあの価格では、難儀しまくると思うよ。
紳士協定で、あまり露骨な安値では公表しなかったとしても、実取引価格は
出血多量即死レベルの出血大値引きとなるんだろうねぇ。

[25: 匿名さん]

ネガキャンしても、完売でしょう。
大きな川と公園が目前にあるタワーは城南でも珍しいから。
その上、高島屋と、２路線使える付加価値付きなので。

[26: 匿名さん]

皆さんのカキコミを見て、どんなwebよ？と思い見てみましたが、なんというか、
力が入ってない（金をかけてない）だけなのか、センスがないのか、
家にpcもなくケータイで全て済ませるセグメントだけがフォーカス（まさか）なのか、、、、、

いずれにせよ、これで１０００戸は無理っぽいね。
とりあえず、こんなサイトおったてとけって感じでしょうか、、、、、

財務がしっかりしててブランド力のある三菱や三井でもしこって苦労してる城南物件の枚挙にいとまのない今、東急グループ売主で、本当にこれを売り切れるのかな。

[27: 周辺住民さん]

河原の民、、、、、ただの 浮 浪 者 じゃないしね、、、

[28: 購入検討中さん]

25

プラウドタワーって知ってる？

[29: 匿名さん]

28

川はあるが公園は河原しかないな。

[30: 匿名さん]

単純に、玉川の氾濫リスクのある低湿地にタワー建てて、
両隣が、ヤ　ン　キ　ー　の集会場、ハッテンバ、花火見物群集で満杯必至の公園、アーンド長期野ざらし店晒しの資材集積場候補となれば、100戸でも、相当慎重な値付けしないと、この冷え切ったマーケットではMRに客さえ来ないでしょう。

結論としては告知ホームページを見ても明らかなように、川向こうから、都を攻めたい若夫婦廉価団地レベル物件ということですね。

これでは丘の上に住む、既存住民が憤慨するのも無理はないです。
新住民は高島屋なんて必要ない人たちでしょう？

しかし、これくらいはっきりしてると逆にありがくもあったりする。
私は全く興味なくなりました。パスしまーーーす。

[31: 購入検討中さん]

俺的には、道路の渋滞が心配。マンションの前の道が、週末なんか、完全に車とまってると思う。ピターっと。

[32: 匿名さん]

＞24

だよね。

＞30

私はまだ一縷の望みは持ってます。だって、タワー自体だってまだ判決待ちでしょ？
駅側の隣地の要と決定がすぐあって、マンション竣工前に、そちらの工事も終わってれば、
まぁ、あまり問題ない。

問題は公園だよね。多分、バ　カ　ップルとか、禁止してもバーベキューしちゃう人とか、
爆竹や花火やる若者とか、特に夏の夜は思いやられるね。教育上、安全上、あきらかにマイナスと見ます。

駅前再開発が、渋谷109的な若者をひきつける感じになると、完全な失敗。昼間そこでたむろってた金のない若者が夜にかけて公園に流れそう。ありうる話。

[33: 匿名さん]

大井町線の線路がすぐ脇通るの？違う？

[34: 匿名さん]

この再開発対象の土地にポテンシャルがあることは認める。

今までのプレハブのハンズや、ねこ玉いぬ玉なら、まだ、
「ポテンシャル」は感じえたが、こんなお粗末な規格では、
その「ポテンシャル」自体が、100年は封印されることになる。

まことにもって、嘆かわしい。グランドデザイン、コンセプトに
どれだけの時間と英知とお金をかけて詰めたのか？

こんな企画では、この地所そのものと、付近住民、そして二子玉川を愛する全ての人にとって
大きな　恥　であり、冒　涜　であると思う。

怒りさえ覚える。

[35: 匿名さん]

34さん

大筋で同意します。コンセプトがまるで理解できません。

[36: 匿名さん]

だったら買わなきゃいいじゃん！！！
MRオープン前からこき下ろす人は何？？？
あんたらに住んで欲しいわけじゃないの！！！
別のマンションへどうぞ！！！

[37: 匿名さん]

３６

住む住まないじゃなくて、「土地格」が落ちると言っているだけでしょ。
二子はヒルズ構想なんかもあったりして、本当にポテンシャルを秘めたエリアだと思っていたけど、事実「大規模マンション」が建って駅の北と南ではっきりと人種が別れてしまうであろう事を皆は残念がっているんだよ。
団地みたいになって、低所得層が流れてきたらどう思いますか？
タマタカだって郊外のジャスコみたいになっちゃうかも知れませんよ？

[38: 購入検討中さん]

そうです。
無責任に「買わなきゃいい」と言うような方は、フタコの本当の価値が理解できていないと思いますよ。
ここを検討する人は、フタコに価値を感じていて物件の資産価値も末永く高いことを望む人であって欲しいです。
タワーという営利主体のどこにでもある企画は、検討者の考えでも見直して欲しいのが本音です。

[39: 匿名さん]

>>低所得層が流れてきたらどう思いますか？
>>「土地格」が落ちると

こんなレスしか出来ない人のほうが低レベルですよ？

[40: 匿名さん]

ヒルズ構想って本当にあるのですか？初耳です。

[41: 匿名はん]

ネガキャンが盛んで笑えます。
よっぽど欲しい方が多く、安く売り出されることを望んでいらっしゃるご様子。
どんなにネガキャンしても大人気の超注目物件になるでしょうね。

ただ価格＠350〜400万円は妥当なラインとは思えませんね。
60㎡台7000万円前後、70㎡台8000万円前後、80㎡台9000万円前後でしょ？
さすがにそれじゃ高過ぎます。完売は難しいでしょう。
60㎡台6000万円〜、70㎡台7000万円〜、80㎡台8000万円〜が妥当でしょう。
＠310〜380万円ってところで落ち着くのではないでしょうか？

高層階にプレミアム付加価値を含ませて高層階を＠400万円〜と高く売るようにしたら
この事業は成功すると思います。
高層階専用エレベーターとか眺望ラウンジとか天然大理石床、眺望ジャグジーバスとか
2バス2トイレとか2800mm天井高とか企画次第で付加価値付けた割高な価格設定をして、
中下層を安くできればここでネガキャンキャンプを張っている方々も満足でしょう。

ただ東急不動産も電鉄も東急レバブルも、販売センスがないから無理かな？

[42: 匿名さん]

買いたい人のネガキャンよりも、買いたい人の安くしろキャンペーンの方が意味ないよ。素人は参考にしても、デべはこんなとこの意見なんか参考にしないもん。価格の最終決定はデべの上層だからね。

[43: 匿名さん]

お前の意見は素人のオレでも参考にできない。

[44: 匿名さん]

↑お前のような金の無い団塊ケニアにゃ火炎だろ？

[45: 購入検討中さん]

低層6階建に興味があります。こちらは分譲になるのでしょうか。

[46: 住まいに詳しい人]

>>45
分譲だよ
ただ人気が出るからかなり割高な価格設定になるでしょ

買うならタワーの低層階の方がお手頃

[47: 上等]

>>12さんへ。

>ここはもともと二子玉川園という遊園地があった場所です。

そうだったのですか！
実は遙か昔、一度だけ訪れたことがあります。
当時「はとバス」のルートに含まれていたもので、
滞在時間も短いうえに、子供の身で行動半径も限られていたものですから、
小規模の施設だったと記憶していたのですが、
今、航空写真を拝見するとかなり広大な土地だったのですね。

現在、このあたりに対しての印象の一端としては、
例えば「お受験」の時期に、
この地にある高島屋の写真スタジオで撮れば合格率アップというようなものがあります。
縁起担ぎの面もあるのでしょうが、
相応の皆様が住まい、或いは利用されるという証明なのかとも思っております。

ここまでのスレを読ませていただいても様々なご意見がありましたが、
私としては上記の理由だけではなく、良い意味で非常に知名度の高い地域と認識していますから、
今後、人気を博するのは確実なのではないかと感じています。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[48: 匿名さん]

二子玉川園というよりナムコワンダーエッグの方が近いけどね。

[49: 匿名さん]

>>44
オマエ大丈夫か？
何言っているのかさっぱりわからん。

金もないくせにこんなところくるなよ。スレ違いも甚だしいぞ。

[50: 匿名さん]

>49

42=44だろ。頭に乗るから放置しろ。

[51: 匿名さん]

このスレ読んでると感じるのですが、ニコタマ周辺の住民の方って、思っていたより　下　品　な人が多いんですね。