二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[161: 匿名さん]

さて、今日だね。
何時くらいだろうね？

[162: ご近所さん]

どんどんどんどんよく削除されるねえしかし。
五島さんも知らないで二子について語ってみたり面白い人だらけだなここは。

[163: 匿名さん]

高値で設定したらますます武蔵小杉等の川崎市に人が流出して行きますよ。団塊Ｊｒ、ＮＥＸＴに人気です。

[164: 匿名さん]

プロの皆さんは朝が異常に早いですね。
気になって眠れなかった？

[165: マンション投資家さん]

判決は分かりきってるじゃん。
「再開発は地元住民が文句言うから中止せよ」なんて判決が出るはずがない。
「適法な再開発なので地元住民の不満は黙殺です。おあいにくさま」という判決が出るだろう。
上告しても全て棄却でおしまい。はいさよならと。

[166: サラリーマンさん]

俺の話をしても参考にならないかもしれないが、自分は年収1100万円、預金2000万円の身分。
正直、坪300万円以下なら真剣に購入検討するが、坪350万円以上なら見送り即決する。

＠300万円なら70㎡で6300万円、80㎡で7200万円、90㎡で8100万円、（＝購入客層＠年収1000万円）
＠350万円なら70㎡で7350万円、80㎡で8400万円、90㎡で9500万円、（＝購入客層＠年収1200万円）

＠300万円ならいつ売っても損はしないが、＠350万円ならいつ売っても損するだろう。
でも＠250万円なんて事が万が一あったとしたら、

＠250万円なら70㎡で5300万円、80㎡で6000万円、90㎡で6800万円（＝購入客層＠年収800万円）

となるのでここまで安くする必要は全くないと思う。

[167: 匿名さん]

世田谷の人って自己中の多いね。

90㎡で8100万円、（＝購入客層＠年収1000万円）
90㎡で9500万円、（＝購入客層＠年収1200万円）
ってこれなんで？。自己資金の額で違うじゃない。

バス便の高台の方が場所はいいんだよ。世田谷では。環境を買うんだから。
って世田谷にはバス便の高台しか環境の良いとこが無いって、この人も自分中心。

五島さんも知らないで二子について語ってみたり面白い人語っちゃいけないのかい？。
この人も自分の価値観押しつける。

彼ら憧れの「二子玉川プレミアム」
あのサーどうして川崎の人間はみんなニコタマあこがれないといけないの？、この人も自己中ね。

こんな人ばっかりなんだよね世田谷って。多摩川って変なガスでも出てるのか？。それとも全員同一人物？。

[168: ご近所さん]

>>167
というか何で貴方は人の悪口を言うの？
世田谷の人って言う言い方からして地方の人みたいですね。
人の悪口楽しいですか？
貴方の居るべき場所はここではなく巨大掲示板でしょ？
早くおうちにお帰りください。

[169: 匿名さん]

>>166
年収1200で1億近い物件は買えないでしょ。
自己資金5000ぐらいあれば別だが。

[170: 匿名さん]

ハンケツはどうなった？

[172: 申込予定さん]

判決は無事請求棄却となりました。お疲れ様でした。

あとは、テレビCMでも見て、ゆっくりモデルルーム訪問を待つだけです。

[173: 匿名さん]

HPや駅張広告で世界のアーティストが描くニコタマを展開してるが
シド・ミードが描いてるのは意外だったな。。。

貴人的には中途半端にタレントを起用するより印象いいな。

[174: 周辺住民さん]

ＣＨＡＮＧＥのなかでＣＭが流れてました・・・

[175: 近所をよく知る人]

マンションのコマーシャルやってましたね！すごい！
出来上がるのが楽しみです。

[176: 匿名さん]

これからやっと前向きな話が出来るのか…

良かった

[177: 匿名さん]

ＴＶＣＭ見たけど、早くから宣伝するもんだ。
ＣＭでは、佃の三井タワー群のイメージに似てる。
となると、価値があるのは一番高いタワーだな。

[178: 匿名さん]

CMのトーンといい、大貫妙子のチョイスといい
団塊ジュニアより上の層を狙っているように感じるな。

[180: 匿名さん]

120です。五島さん問題で驚いてしまいました。ここの購入層がご近所だけでもなくほかの区もあると思います。冷静に判断願いたいですね。横柄に感じての反発かもしれませんが。
　個人的に再開発は賛成、高層化に対しては反対でしたが決まったものはどうしょうもありません。希少性から欠陥など大きな問題がないなら完売すると思います。どなたかが東急の回し者と思い五島さんの名前が出たのでしょうか。名前を知らずに申し訳ございません。しかし知っていることに購入に意味があるのでしょうか。ちなみに購入組ですのでこちらを買うつもりもありません。

[182: 匿名さん]

あのハードローテのTVCM代が経費に乗ったマンションを
買う気はおきないなぁ。スマップやマドンナが出てこないだけマシか。

いずれにせよ、世田谷　田園都市線沿線の既存住宅街とこのタワマンは
近くて遠い、似て非なるもの。新しい人が入ってきて、新しい町ができるんだろうね。

まぁ、時代の一区切りをつける物件になるでしょう。この相場だから、
売りは全く予断を許さないけど、多分、この物件前、この物件後、という時代を分かつ
シンボリックなマンションになるでしょう。

東急が自らの庭を「壊し屋」として、相場破壊する結果にならなきゃいいと思います。

田園都市線（というか、新玉川線）がある種の優美さ、やさしさと洗練を併せ持った時代は終わり、
潤いのない、利便性と表面的な新しさを追う乾いた時代に入る予感がします。

[183: 匿名さん]

確かに異質だね。
それに、この戸数だもの、相場を崩してしまうのは、ある程度しかたないだろう。
とりあえず、嵐の過ぎ去るのを待つしかないね。

[184: ビギナーさん]

まぁ、実際の購入層にとっては、CMはメリットゼロだな。
だったら、その分安くして欲しいよ。建物自体への付加値はゼロだ。

[189: 周辺住民さん]

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればプラン度イメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

[190: 周辺住民さん]

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればブランド度イメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

[191: 周辺住民さん]

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればブランドイメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

[192: 匿名さん]

さすが二子玉は「都心が憧れる街」なだけに
都心に相手にされることがない周辺住民は気になって仕方がないようですね。
この盛り上がり自体人気物件の証拠と言えますし、有名税といったところでしょう。
ＨＰですが共用施設などもう少し情報が欲しいですね。

[193: 匿名さん]

でも残念ながらローカルな盛り上がりなのよね〜。この辺の人のコメントばかりだもんね。

[194: 匿名さん]

たしかに坪350で買えるとしたら、都心（6区とか3区）にはそんなとこあんまりないから、安いっていう意味では憧れっていう感覚より、さすがに23区内もここまで端っこに来ると安いね〜、ハハハ、みたいな感覚でうらやましがられるね。

[195: 匿名さん]

＜都心居住者が憧れる物件＞という意味ですよね。

ナンダカナ〜。少なくとも、都心居住者の思いつく文言ではないね。

[196: 匿名さん]

また都心の話か。金があろうがなかろうが、都心に住みたい人もいれば、そうでない
人もいる。都心に住まなくてもいい人も沢山いる。高いからいいという話でもあるま
いに。

高額＝プレステージ＝人生の最大目標みたいな人は、価格でしか判断できないのだろ
うし、人もそうあるべきだと思ってるのだろう。だから価格比較したがる。だけど、人に
その価値観を押し付けるのはどうかな？この近辺がとても気に入っている人だって沢
山いるんだから、もっと実のある話しようよ。

[197: 匿名さん]

都心、都心って、電車でフタコから２０分程で都心だろ。
ただ、ここが坪350万で買えるかが問題だ。
「都心があこがれる」じゃなくて「都心も一目置く」レベルで十分。

[198: 購入検討中さん]

ここを検討しています。
しかし完成が24ヶ月以上先ってとても長いですね。。。

マンションが売れてない売れてないって言いますけど、売れてない理由は
ロクなものがないからってのも理由ではないでしょうか？
私は三軒茶屋〜二子玉川〜自由が丘ライン、新玉川線、大井町線、東横線で探していますが
いい分譲マンションが全然ありません。

住友の三軒茶屋は駅から遠くて＠400万（値引き未考慮）だし、
池尻のプリズムタワーは環境と騒音ひどいのに＠450万、
瀬田のマンションは仕様が気に入らず駅がちょっと遠い。
あとは30戸以下の少戸数か駅徒歩10分超の物件ばかり。
日当たりや住環境、街のインフラなどを考えてしまうと
希望にマッチする物件はなかなか難しいのかもしれません。

24ヶ月は長いですが、他に競合物件が出てきそうもないのでやはりここに注目です。
あまりに高いようなら諦めますが、＠350万円以下なら是非と考えています。

[199: 匿名さん]

>>197さん
肩に力が入り過ぎな荒す気満々の書き込みが多い中、
あまりにも真っ当な意見が逆に新鮮ですね…

177さんが書いていますが佃的ポジションは意識しているかもしれないですね。
安さが売りのタワー物件とは異なるターゲットだと思います。
「都心があこがれる」は言い過ぎ？としても販売対象の層は想定できそうです。

[200: 匿名さん]

住む場所なんてlow profileであればあるほどいいと思うんだけど。
都心がうんぬんどころか、だれもよく知らない場所で十分です。

価格は心配ないです。
やっと死の淵から抜け出た東急不動産が3割ほど関わっています。
おまけに再開発に関わる政府からの補助金もありますから、そもそも比較的安く出ます。

かつ、皆さんご指摘の通り、郊外ファミリータイプ・グレードですから、
相場次第ですが、坪300万切る物件も1/4程度はあると思います。
250万程度の部屋もそこそこありますよ。1000戸のうち、坪単価が高めなのは
（強気で値付けできるのは）100戸程度しかないはずです。

でないととてもさばけませんしね。

[201: 匿名さん]

坪350とか言ってるのは、都心の人か、
昨年までの相場のイメージが抜けない人でしょ。

上げ相場の時に、後から出る物件ほど割高だった現象の
全く逆の減少がおきてますから、坪350は絶対にありえませんよ。

住宅ローン金利も上がって、企業業績も減益見込みで、
ボーナスも減少見込みなので、ここで価格がちょっとでも
魅力的に見えないと、どんなに物件がよくても、まったく
動きが出てきません。城南では特にそうです。

ここは赤坂じゃないので（嘲笑）

[202: 住まいに詳しい人]

>>201
相場観的にはそーなんだけど
これは再開発事業なんて、それほど小回りは利かないわけで
＠350で行くしかないんですよ

販売的にはかなり大変だと思います
　
　
>>200
＠250前後の住戸なんて、ひとつもないです

[203: 匿名さん]

>これは再開発事業なんて、それほど小回りは利かないわけで
>＠350で行くしかないんですよ


いや、再開発だから、安く出るんでしょ？
＠350で行ったら、間違いなく7割は売れ残るよ。
半分以上の人にとって、比較対象は川向こうだから。

[204: 匿名さん]

実際、1000戸をさばくのには相当の期間かかるわけで、
この先安感が支配する城南のファミリー物件市場では、
先安感を先取りした価格付けしないと売れないのは同感。

@250万前後は確実な線だろう。@265程度なら、向きの悪い低層とか、十分ある。
そもそも、去年までの上昇相場の前の相場はもっとずっと下だから。
@250割れも、ないとは言い切れないよ。相場きり下げるときは速いよ。

区内、都内の小金もちが買う物件というよりは、
ローンきつきつに組んで、若めの夫婦が買うという方が多いだろう。
価格は生命線。

[205: 匿名さん]

このスレって、書き込んでいる人のバックボーンがクリアに見えて面白いですね。
自称都心住まいの湾岸住民。
この物件に妙なライバル心を持つコスギの人。
物件の行く末を懸念する地元民。
計画を何とか頓挫させたいプロ市民。
少しでも安く買いたい人々。
到底買えそうもないのでひたすらネガキャンして溜飲をさげる人。

かく言う私は単なるフタコ好きの購入済みさんなのでしばらくスレの展開を楽しませてもらいます。

[207: 販売関係者さん]

＞販売的にはかなり大変だと思います

いやいや、「かなり大変」程度ならいいですよ。
相場次第だけど、販売「無理」でなきゃいいけど。
今から胃が痛いです。

最近のお客さんは、本当に、なかなか動きませんから。
目が肥えすぎです。かつ、相場下げてきたら、焦る理由ないんで、更にきつい。

今回も
「こんな物件、二度と出ませんよ」のキメ台詞
連発必至ですが、乗ってくるかなぁ。

[208: 匿名さん]

再開発だから高く売らなくてはいけない、というのもなるほどね。
色々な仕組みがあるのでしょう。

でも高値で売って残っても、最後は高級賃貸物件にすれば
いいんじゃないの?深沢ハウスみたいに。

[209: 匿名さん]

周辺の方が主体の様ですが、、、。

ご存じの豊洲物件は、スミフを入れて、ここ1年ぐらい平均で250から300となっています。

大崎の住友ツインと五反田プラウドタワー（13階以上で坪350以上と既に公表済みで、平均400越え、）、五反田の三井グランスカイも同程度から低層があるため平均すると400程度、とされています。

麻布の住友と三井の2個のタワーは平均では500近いと。

さて、ここはどの辺の位置だと思います？、五反田と豊洲の間の価格帯だと思いませんか？。
もちろん低層の条件の悪い部屋っていろいろあるので最低は分かりませんが、平均350ってのはいい数字なんですよ。世田谷だけでなく、23区内を見回してみるとね。

[210: 匿名さん]

>再開発だから高く売らなくてはいけない、というのもなるほどね。
>色々な仕組みがあるのでしょう。


そこんとこ、詳しくお願いします。完全に初耳です。
高く売らなきゃいけないなら、再開発ステータス理由はないんでは？

[211: 匿名さん]

>>209
そんなとこでしょうね。
坪350。

都内物件と比べてもそれぐらいがちょうどいいかと。

[212: サラリーマンさん]

209

それは、価格表価格でしょ。
出来た価格じゃないからね。

で、ここで何度も出てるように、
下げ相場では後から出てくる物件ほど安いから。
この要素は大概の場合、人々の想定よりも速くて大きいよ。
一昨年から昨年にかけての旧価格から新々々（？）価格への怒涛の上げを覚えてますか？数ヶ月のラグで、目黒より高い練馬とか平気であったよ。

1000戸なんで、平均がどのあたりか予想難しいけど、
販売に1年以上かかるんだから、@300万はきると思うよ。

[213: 匿名さん]

オレもです。そんな話聞いたことナイ。

>そこんとこ、詳しくお願いします。完全に初耳です。

[214: 匿名さん]

> @300万はきると思うよ。

フタコのタワーも4か月ぐらい待つと豊洲価格か〜。いい時代になりました。待ってよかった。

[215: 匿名さん]

このサイトも書き込み少なくなったと思わない？
正しい正しくないは別として、この市況では買い控える人が多いのは事実。

今の周辺価格で価格予想するのは安直過ぎないか？

[216: 匿名さん]

＞214

いや、そんときゃ、湾岸は200万どころだろ。
まぁ、湾岸は、都市博やるつもりで開発した「表にはでない」在庫が
無尽蔵にあるから、勿論もっと下がるけど。

城南は湾岸よりは下げ渋るよ。そもそもそんなに上がってないから。
@350は強欲すぎるよ。賃貸回したって家賃とれないんだから。

[217: 匿名さん]

無知丸出しの高値願望垂れ流してんのは
せいぜい弱小地権者とかだろ。

この相場でこんな悪条件揃いの城南大規模再開発なんだから、
出来上がり価格は、相当低くならざるをえんだろう。

それが分かってるからこそ、付近の金持ち連中は反対した。
川向こうのサラリーマン諸氏がてぐすね引いて待ってるよ。
東急も、その層にぴったり合わせてきた。
キムタク主演の月9ドラマのCMだよ。そこで気付くべき。
カローラ乗って、フタコのタワマンで、キムタクのドラマを見る。
最高じゃないですか。

[218: 匿名さん]

プロは荒らしに転向か…
まあ、似たようなものか。

悔しいかもしれないが、「節度ある」行動を期待します。

[219: 匿名さん]

210さん、213さん

いやね、権利変換の仕組みかな、って思ったんだよ。(そんなに深い意味でなくて)
自分もイマイチよく分からないんだけど、調べてみて下さい。

[220: 住まいに詳しい人]

>>203
>いや、再開発だから、安く出るんでしょ？

普通はそーなんですけどね
ここに関しては非常にタイミングが悪いんですよ

東京都都市整備局のサイトをご覧に頂ければ判りますが
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/hutakotama/saikai...
ここの権利交換が認可されたのは昨年３月
つまり東急の土地取得コストは、ドンドン価格が上昇していた頃の相場が反映しているのです

[221: 匿名さん]

@300は行かないだろう！どうころんでも。200戸くらいを半年で売るんならまだしも。
ここから売り下がっていって、神風吹いても平均290万ってことだろ。
近隣の最近の低層も、300万以上のとこは相当きついよ。
勿論、仕様は結構いいし、住民の質もある程度読めるところ。
周りは完成された住宅街立地。入居後のリスク要因はほとんどない。そんなとこでも。
ここ1年で様変わりだ。恐ろしくなるよ。そんな在庫レベル上昇中の
市場に、相場より上で1000戸出したら、ジャパネットの高田さんでも売れないよ。

ああ、それから、どうでもいいけど、再開発で高くなることは絶対にないよ。
こんな掲示板、素人が適当に書き捨ててるのが半分くらいはあるから注意しな。

[222: 匿名さん]

>>220さん
土地の取得が2007年3月ですか…
それじゃあ安くはならなさそうですね。
まあプラウド相当の坪350万はデフォですかね。

[223: 匿名さん]

>>205
一つ書き忘れてるよ。

フタコ好きの購入済みのおばかさん。

[224: 匿名さん]

ジャパネットの高田さん・・・

[225: 匿名さん]

220　222

権利変換の時期と、変換価格レベルは、直接的には全く関係ありませんので、心配無用です。
また、かなり部分を東急（電鉄）が元々（30年以上前）保有しておりましたので、この権利変換のインパクトは大きくありません。

更に、膨大な補助金が、区と都から出ますので、下げ相場でも、相当な粗利確保が可能です。

[226: 匿名さん]

219ですが、221さんのおっしゃるとおりです。
今、相場は下がり傾向だから売り主側にとって難しいと思いますよ。本当に。

多分、再開発だからこそのメリットが享受出来ない物件なんだと思いますね。
価格もですが、象徴的なのが2a街区計画白紙という点です。
マンションを購入する際に検討するであろう付加価値が「ゼロ」じゃないですか、これでは。

[227: サラリーマンさん]

＞ここの権利交換が認可されたのは昨年３月
＞つまり東急の土地取得コストは、ドンドン価格が上昇していた頃の相場が反映しているのです

ここまでデタラメだと笑い通り越して、目が点です。

[228: 匿名さん]

＞217

＞キムタク主演の月9ドラマのCMだよ。そこで気付くべき。
＞カローラ乗って、フタコのタワマンで、キムタクのドラマを見る。
＞最高じゃないですか。

ムフフ、、、、ちょっと書き方きっつーーて感じだけど、
まぁ、ありていに書けばそういうことでしょうね。

コンラン卿デザインだぜーって威張れるしね。
サイコーですかーぁ？！

[229: 匿名さん]

まぁ、一言で言うと、一種の

公的資金注入だから、「再開発」という隠れ（いや、隠れてないが）みのを着た。

[230: 周辺住民さん]

>222
>土地の取得が2007年3月ですか…

いいえ、全然違います、、、、
マジで書いてますか？

[231: 匿名さん]

で、いつ頃商業施設とか決まるんでしょうかね？
水面下では動いているか、裁判も終わったということでこれからか。

[232: 住まいに詳しい人]

>権利変換の時期と、変換価格レベルは、直接的には全く関係ありませんので

制度的には後からでも金額を調整できるのだけど
とにかく事業計画認可から２年以内で組合員の了承が得られないと
その膨大な補助金が得られないわけで、何が何でも2007年3月に通す必要があったのです

あと、ここは元々は東急の土地ですが、東急自体も組合員として参加してます
あくまで組合から土地を購入するのですから、形式的なお金のやり取りは発生します

[233: 匿名さん]

まぁ、一言で言うと、一種の

東急グループへの公的資金注入だから、「再開発」という隠れ（いや、隠れてないが）みのを着た。

[234: 匿名さん]

価格ですよね、価格。
販売期間が長いからこそ、第一期は、高めで出してくることも
予想されますが、そのことで、「シコリ物件」の汚名がついては、
それこそ全体の販売に響くから、むしろスタートは安めに設定、
「小さな成功」の実績をつくり、「即日完売」とかなんとか言って、
以降の値下がりを最小限に収める戦略かなぁ。

ふーーーむ。

[235: 匿名さん]

やっぱり価格ですよね、価格。

販売期間が長いからこそ、第一期は、高めで出してくることも
予想されますが、そのことで、「シコリ物件」の汚名がついては、
それこそ全体の販売に響くから、むしろスタートは安めに設定、
「小さな成功」の実績をつくり、「即日完売」とかなんとか言って、
以降の値下がりを最小限に収める戦略かなぁ。

ふーーーむ。

[236: 匿名さん]

販売される頃にはマンション価格は暴落してるでしょう。
郊外型は価格下落が激しいので、この物件の売り出しにも影響するかと。

[237: 周辺住民さん]

私は＠３５０万円なら購入しようと思っている周辺住民です。
しかし笑える書き込みが多いですね。
どうしても欲しいけど＠２５０万円以下でないと買えない人が必死でマイナス材料書き込んでる。
徹底的に悪口書いた上に、高値設定に肯定的な意見を徹底的に潰そうとする。

そんな価格設定じゃ完売できないとか、販売に時間がかかるとか、今後不景気は加速するとか、
ここに書き込むネガキャン層が、この事業が失敗することを本気で心配してるんですか？
東急不動産や東急電鉄の隆盛を祈ってるわけ？
二子玉川の健全な発展を望んでいるの？
それにしては、砂礫層だとか交通渋滞とか二子玉川が地に落ちたとか悪口多すぎますよね。
もうあまりにも必死すぎて気の毒になってくる。

販売開始して反響が余りにも悪くて第一期販売で30％も売れなかったら、
その時点で初めて価格設定を見直すことになるとは思いますが、
この掲示板でいくらネガキャン張っても価格設定が変わることはないですよ。
東証一部上場最大手企業なんですから、いくら土地を安く仕込んであったとしても、
仕入れ価格に応じて安く売る可能性はゼロです。
もはや＠３５０万円は揺るがないですね。

みっともないからお止めなさいよ。結局は欲しいんでしょ？
でもネガキャン層の皆さんは、どっちにしても安くならないから買えないのよ！
買えないなら諦めてスレッド立ち入りは止めた方がいいですよ。
あまりにもネガキャン層の皆さんが惨めで不愉快に映ります。

予算が＠２５０万円しかないなら、身分相応に鷺沼より西を狙ってください。
どうしてもタワマンが欲しいなら小杉か川崎でいいじゃないですか。
二子玉川で＠２５０万円の価格設定をいくら期待しても絶対にムリです。

どうしても本物件が気になってスレッド常連を続けるつもりなら
せめて悪口書くのはやめて、おとなしくしていてください。

[238: 匿名さん]

＞237
それは残念だけど無理なのよ。坪350以上の予算があって、購入したい人もネガキャンに加わる事に意味があるからね。
だって、倍率高くなったら買い難くなるんだから。自分の契約確保してから反転攻勢にでれば良い訳で、、、。

ここが本当に購入しようと思っていて予算に余裕がある人程、そんな価格で売れないって思わないから、ネガキャンのせいで大量在庫となるかもなんて考えないのです。

[239: 匿名さん]

ここのCMのキャッチコピーは
都心がうらやむだったっけ

まあ坪単価も都心並みを狙うんでしょう
ニコタマって、ちょい成功したミーハーさんが大好きな場所だから

[240: いつか買いたいさん]

他のモデルルームに行った時ここはきっと坪４００で出てくると業界の人間は予想していると言ってましたよ。

[241: 匿名さん]

なんだかんだいって、
平均坪４００、高層部分で１００㎡以上は５００近いよ（１００㎡　１．５億）

坪２５０なんて単なる希望で、非難してるだけでしょ。河向こうに行ってください。
ミーハーと言われようがなんて言われようが、フタコ買いたい人だけが来ればよい。競争率下がるし。

[242: 匿名さん]

坪200台を予想している人は相場観なさすぎですね。
恐らく株や為替で損し、購入資金不足のため苦し紛れに書いているのでしょう。

[243: 匿名さん]

プラウドがあのチャレンジ価格で完売だったんだから、それ以上は確実。
坪400から500でしょうね。
それでも買う人は買います。

[244: 匿名さん]

相場に疎い人たちの会話だな。売りたい希望的価格を述べているんだね。

[245: 匿名さん]

セオリー別冊の建設業者覆面座談会でも業界関係者が平均８０００万で売り出すのは、と予想していたこともあって＠３００台は揺るがないでしょう。
まあ＠３５０ぐらいに落ち着くと思いますよ。

[246: 匿名さん]

トヨス辺りとは後背地が違うからね

まあ350あたりからでしょう

[247: 匿名さん]

発表にならないとわかりませんが、＠４００から＠５００ですよ。東急は強気ですから。
余裕を持って、資金準備はしておいたほうが良いと思います。お金は持っている人は持っていますから。フタコはブランドイメージが高いので人気は必ずでます。
セオリーでも、有名不動産により今後の価値上昇有望地区として載っていました。

[248: 物件比較中さん]

坪250万円なんて事になったら大量に転売業者に買われちゃうよ（笑）
手付5％入れるだけで右から左で坪100万円は儲かる計算なんだから充分に有り得る。
ていうか手持ち資金ある人がとりあえず並んで買っておけば、1500万円以上儲かる話になる。

だいたい青葉台や鷺沼あたりでも250万以上する物件があるのに
何が悲しくて二子玉川の大規模開発を坪250万円にする必要があるのよ。
e-mansion掲示板のアドバイスにより坪250万円設定にしました。って有り得ると思ってるの？

[249: 購入検討中さん]

安ければ買う、高かったら買わない（買えない）。
市場原理の法則です。

＠250万円だったら抽選前日から野宿して並んで抽選に参加します。
＠300万円だったらよく検討して結局買うでしょう。
＠350万円だったらよく考えて諦めて、あんなク●物件いらないよって捨てセリフ吐くでしょう。
＠400万円だったら大笑いしておとなしく静観します。
＠500万円だったら富裕層のフリして抽選に参加して契約直前にキャンセルしてやります。

[250: 匿名さん]

>248 手付5％入れるだけで

この物件は、というか東急は手付5％って判明しているんですか？。世の中一流デべでも手付10％の物件ってたくさんあると思います（私が確実に知っているのは野村と三菱の一部の物件）。

[251: 購入検討中さん]

5％または1000万円を超える未完成不動産の手付金は保全措置が必要です。
東急不動産のような大手デベは通常10％の手付金を受領した上で手付金保全措置を行うのが
通例ですが、手付金保全措置をしたがらない中堅以下のデベは5％が通例です。

明確な決まりではありませんが、大手デベでも竣工が長いので手付金10％を支払いたくないと
申し入れれば、手付金5％を容認してくれるものです。
デベによっては絶対10％でなければダメと言われる可能性はゼロではありませんが、
手付金はその金種の特性上、売買代金の一部ではないため正当な理由があれば拒否しませんよ。

[252: ナンセンスな質問]

あなたがもし、子2人4人家族で5億円あったら、、、
田園調布中古戸建て400㎡4億円5SLDKと、この二子玉川ライズ高層階200㎡2億円4LDK、どちらを買いますか？

[253: 匿名さん]

基本、買い手側の情報交換板であるはずのこの板で、なぜにこうも高値希望の書き込みが多いのか、訳がわかりません。
（本当は分かり安すぎるくらい分かりやすい状況だけど、はっきり書くと板が荒れるから、自粛します--俺って大人でしょ）

この物件はマーケティング手法からも分かるように、田園調布の戸建てと比較する人は全く対象に入っていません。

基本は、毎朝、都心に近い二子玉川を恨めしく思いつつ通勤地獄に耐え忍んでいる、川向こうのサラリーマンの一次取得者です。

比較対象は、当然中目黒や青山ではなく、溝口やたまプラです。現在売りに出ることが分かっている物件の中心線は以下の通り

溝口　坪220万程度
宮前平など各駅停車駅　100万円台半ばからやや後半
たまプラ　坪200万程度
あざみ野　かなり幅あるが、中心はやはり200万程度

二子玉川プレミアムがある反面、地盤が悪く、風害も予想され、周囲の再開発の進捗懸念もありますから、これらの物件と比べて格段に高い価格は無理だと思います。

本物件が、地元に縁のあるある人を対象にした、小規模物件なら、現在の周辺にあるほか物件相場（320-340万程度）で出せる
かもしれませんが、実際は、長期販売による市場下落先読み分（10％程度）を差し引いた上で、地盤、周囲環境ディスカウント-15%
大規模プレミアム+5%を加えて、更に広域物件故に、競合の郊外物件との価格差を縮めるための調整-10%程度を勘案して、出来上がり240万といった
線ではないかと思います。

ここは都内板なので、「え、そんなに安いのか！買う買う！すぐ完売だろ！」と思う方もいるかもしれませんが、ここは川一本隔てて、神奈川県川崎市です。
（しかも、この物件はその川に片足つっこんでます）思いっきり東京のはずれのはずれです。
駒沢や桜新町のお金持ちは、勿論高島屋には来ますが、あえてこんな端っこには来ませんし、いわんや港区や、成城・田園調布の人間も、ここに住居を構えることは
普通考えません。

比較対象は明らかに沿線の神奈川物件なので、（勿論売主は電鉄だから、その辺は誰よりも分かってます。）
まぁ、少なくとも、エントリ・ポイントは明らかに200万円台から出てくると思います。
高い部屋は、350万に近いものもあるかもしれません。（都心と比べてくれる、皆さんのようなお金持ちに買ってもらう作戦）

多分また地権者さんなどから、批判の書き込みが来ると思いますが、これが現実です。（今時点の。相場が下がれば、更に安く）

[254: ご近所さん]

ああ、何故こんな書き込みが！
都心しか知らない人にもっと高く売りつける予定がぁ！

[255: 匿名さん]

川向こうのマンションは一声坪200万ですね。
平米70万したら、それは相当高いです。

[256: 匿名さん]

ここは昔から行楽地で、あまり住宅には向いてないからなぁ。
住むなら、たまプラとかの方がきれいで、住民の粒もそろってていいような気がするよ。

[257: 匿名さん]

＞基本、買い手側の情報交換板であるはずのこの板で、なぜにこうも高値希望の書き込みが多いのか、訳がわかりません。

ヒント：水曜日

[258: 匿名さん]

＞253

残念だけど、君買えないから時間の無駄だから他行ったほうがよい。

違うんだよ対象が。川向こうの金のない奴なんて最初から頭にないよ。＜都心＞という言葉を出したろ。そこで理解しろって。
１）一番買ってほしいのは年寄り。年取るとね鍵一箇所だけで出かけられて、駅に近いとこに住みたいの。これが一番の対象よ。この辺はそういうのがうじゃうじゃyいるわけ。タワーは年寄りが嫌がるから低層まで用意したわけ。

２）若いとこでは、いわゆる団塊ジュニアはね、この辺は、ここが都会でカッコいい街だと思ってるんですよ。都心のタワマン買えないジャン。でもそこから15％ぐらい下げた価格なら買えるんだな。その上、＜都心＞、＜タワマン＞＜駅近＞とくれば、この辺のMS購入検討者がうじゃうじゃ寄ってなるわけ。東京のはずれのはずれですというお話はそのとおり。でもねここがかっこいい街だと思い込んでいる（思い込みたい）人たちがたくさんいるわけよ（世田谷区民ね）この辺には。その辺の感覚をこっちは利用させてもらうのですね。

だからこの値段で行けるのよ、難癖つけて高いなんて言ってる連中、はなから相手にしてないよ。平均300下回る価格なんかで出してみな？、即日完売であんたも買えないよ。

[259: 匿名さん]

デベの書き込みを仄めかすひとがたくさんいるけど匿名掲示板でいくら煽ったところで
何も変わらんでしょう・・・。消費者はバ○じゃないですよ。

この板みてると「３００」の攻防戦かと一瞬思っちゃった・笑。

まぁ想像は自由だし、価格はすぐわかることですしね。

[260: 周辺住民さん]

＞２５３
＞基本は、毎朝、都心に近い二子玉川を恨めしく思いつつ通勤地獄に耐え忍んでいる、川向こうの＞サラリーマンの一次取得者です。

そうですか？
川向こうといっても、この沿線は奥に進むにつれ寂れていくわけではなく、
たまプラ、あざみ野、青葉台、つくし野といった
東急が手塩にかけて造り上げてきた珠玉の街が続いているのですよ。
通勤電車は酷くとも、緑や公園が多くて、ほどよく洗練されたショッピングタウンがあって・・・そんな川崎市宮前区、横浜市青葉区、東京都町田市などの住宅街には
郊外居住を好む方がたくさん住まわれているのではないでしょうか。