二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[153: たんぽぽ]

川が近く氾濫の危険がないとはいえない土地なのは事実
だけど腐ってもフタコ。３００前後までなら完売するんじゃないかな。

[154: 匿名さん]

>>153
甘い。
350でも完売ですよ…

[155: たんぽぽ]

人それぞれ好みがあるのけどフタコと等々力や上野毛の比較なら個人的には住むなら後者

[156: 匿名さん]

二子玉＝＞等々力・上野毛と思ってるのが居るとは・・・。便利さは
二子だろうが、本来川沿いがそんなに格が高いわけないだろうに。こ
こは売れると思うが、萎えるねたしかに。

[157: 匿名さん]

いやいや私は売れると思います。
>>154さん同様、350でも余裕で売れると思いますね。
だって川がどうこう地盤がどうこう言ったところで、
結局フタコは人気エリアだと思いますよ。
私も個人的には上野毛、等々力、尾山台、奥沢あたりに住んで
フタコや自由が丘に買い物行く位が非常に良いと思っていますが。
だいたい市場もそんな急激な下落も見られないし（場所によりますね）
ついこないだまで、たいした場所でなくても全体が高いもんだから、
300で当たり前に売ってて、皆仕方なく買ってるんですから。
そこでもっといい場所をと思って堪えた人々は、350フタコならって
喜んで買う人いそう。

[158: 匿名さん]

基本、スレ128はじめ、考えが偏狭で、反対意見を持つ人間を犯罪者予備軍扱いするスレは削除されたようだね。
他の適正なスレ削除要請は黙殺されたようだ。
この板の管理人さまに感謝と敬意を表します。

さて、まぁ売り手にとっては、唯一にして最大のよりどころである野村のタワーは、正直あまり比較にはならないですね。（でも、その存在は売り手には非常にありがたいのは間違いない）理由は

- 現在の中古売り出し価格は、市場価格から大きく乖離して、（多分に「無理な」）「別格」扱いを主張する値付けになっている。（一声、相場の倍イメージ）しかし、完全とはいえないまでも、市場実態としては当然倍までの単価は通らない。
-　強気値付けの背景の最大のよりどころは「希少性」。しかし、これは本物件が陽の目を見た暁には（やや駅近という利点はまだ残るものの）基本的には消滅する。
-　一部重複するが、この物件が高値を主張し、主張通りではないにしても、周辺相場よりある程度の高値を維持できたのは、100戸程度の物件だった背景があるが、1000戸の本物件が、プラウドタワーと同程度の価格を実現できないのは、自明の理。

この周辺で、中古マンションを含めて物件を探したことのある人間なら、「周辺の相場知りたいから、レインズなり、チラシ広告を参考までに頂戴」と仲介にお願いしたとき、かならず、このプラウドタワーが入ってたと思う。

相場を高く見せるには、最高のサンプルだから。しかし、これは参考になる「周辺相場」では全くない。パークコート二子玉川も、かなりの値段がつくことがあるが、これはまた本物件とは完全に性質が異なる。

私の勝手なイメージでは、大方の購入層の比較対照物件は、川向こうのファミリー向け大型物件だろう。そうすると、彼ら憧れの「二子玉川プレミアム」をのっけたとしても、やはり300万は全く越えられない。250万でもきついだろう。

企業収益は減益、外資も大リストラモードに入ってくる。ここ数年J-SOXや買収防衛策関連で潤った、会計事務所、コンサル、弁護士なども大きく減速する。

相場の下落はここからさらに加速する。発売から受け渡し次期に向けても、一貫して相場の下落は避けられないだろう。とすると、敢えてこの下落相場、景気後退局面で、マンションを購入に踏み込む人はかなりの少数派と言っていい。1000戸などというのは、営業サイドから言えば、天文学的な数字ということになろう。

[159: 購入検討中さん]

＞結局フタコは人気エリアだと思いますよ。

おおざっぱすぎます。それはデベの性懲りもない希望的観測にすぎません。
市場はもっとシビアです。

南魚沼産のコシヒカリなら、まぁ、売れるというのとはわけが違います。

[160: 匿名さん]

＞157
＞そこでもっといい場所をと思って堪えた人々は

いや、ここは場所は明らかに悪いと思うけど。
バス便の高台の方が場所はいいんだよ。世田谷では。
環境を買うんだから。

銀座までの距離だけがウリの豊洲とは違う。

[161: 匿名さん]

さて、今日だね。
何時くらいだろうね？

[162: ご近所さん]

どんどんどんどんよく削除されるねえしかし。
五島さんも知らないで二子について語ってみたり面白い人だらけだなここは。

[163: 匿名さん]

高値で設定したらますます武蔵小杉等の川崎市に人が流出して行きますよ。団塊Ｊｒ、ＮＥＸＴに人気です。

[164: 匿名さん]

プロの皆さんは朝が異常に早いですね。
気になって眠れなかった？

[165: マンション投資家さん]

判決は分かりきってるじゃん。
「再開発は地元住民が文句言うから中止せよ」なんて判決が出るはずがない。
「適法な再開発なので地元住民の不満は黙殺です。おあいにくさま」という判決が出るだろう。
上告しても全て棄却でおしまい。はいさよならと。

[166: サラリーマンさん]

俺の話をしても参考にならないかもしれないが、自分は年収1100万円、預金2000万円の身分。
正直、坪300万円以下なら真剣に購入検討するが、坪350万円以上なら見送り即決する。

＠300万円なら70㎡で6300万円、80㎡で7200万円、90㎡で8100万円、（＝購入客層＠年収1000万円）
＠350万円なら70㎡で7350万円、80㎡で8400万円、90㎡で9500万円、（＝購入客層＠年収1200万円）

＠300万円ならいつ売っても損はしないが、＠350万円ならいつ売っても損するだろう。
でも＠250万円なんて事が万が一あったとしたら、

＠250万円なら70㎡で5300万円、80㎡で6000万円、90㎡で6800万円（＝購入客層＠年収800万円）

となるのでここまで安くする必要は全くないと思う。

[167: 匿名さん]

世田谷の人って自己中の多いね。

90㎡で8100万円、（＝購入客層＠年収1000万円）
90㎡で9500万円、（＝購入客層＠年収1200万円）
ってこれなんで？。自己資金の額で違うじゃない。

バス便の高台の方が場所はいいんだよ。世田谷では。環境を買うんだから。
って世田谷にはバス便の高台しか環境の良いとこが無いって、この人も自分中心。

五島さんも知らないで二子について語ってみたり面白い人語っちゃいけないのかい？。
この人も自分の価値観押しつける。

彼ら憧れの「二子玉川プレミアム」
あのサーどうして川崎の人間はみんなニコタマあこがれないといけないの？、この人も自己中ね。

こんな人ばっかりなんだよね世田谷って。多摩川って変なガスでも出てるのか？。それとも全員同一人物？。

[168: ご近所さん]

>>167
というか何で貴方は人の悪口を言うの？
世田谷の人って言う言い方からして地方の人みたいですね。
人の悪口楽しいですか？
貴方の居るべき場所はここではなく巨大掲示板でしょ？
早くおうちにお帰りください。

[169: 匿名さん]

>>166
年収1200で1億近い物件は買えないでしょ。
自己資金5000ぐらいあれば別だが。

[170: 匿名さん]

ハンケツはどうなった？

[172: 申込予定さん]

判決は無事請求棄却となりました。お疲れ様でした。

あとは、テレビCMでも見て、ゆっくりモデルルーム訪問を待つだけです。

[173: 匿名さん]

HPや駅張広告で世界のアーティストが描くニコタマを展開してるが
シド・ミードが描いてるのは意外だったな。。。

貴人的には中途半端にタレントを起用するより印象いいな。

[174: 周辺住民さん]

ＣＨＡＮＧＥのなかでＣＭが流れてました・・・

[175: 近所をよく知る人]

マンションのコマーシャルやってましたね！すごい！
出来上がるのが楽しみです。

[176: 匿名さん]

これからやっと前向きな話が出来るのか…

良かった

[177: 匿名さん]

ＴＶＣＭ見たけど、早くから宣伝するもんだ。
ＣＭでは、佃の三井タワー群のイメージに似てる。
となると、価値があるのは一番高いタワーだな。

[178: 匿名さん]

CMのトーンといい、大貫妙子のチョイスといい
団塊ジュニアより上の層を狙っているように感じるな。

[180: 匿名さん]

120です。五島さん問題で驚いてしまいました。ここの購入層がご近所だけでもなくほかの区もあると思います。冷静に判断願いたいですね。横柄に感じての反発かもしれませんが。
　個人的に再開発は賛成、高層化に対しては反対でしたが決まったものはどうしょうもありません。希少性から欠陥など大きな問題がないなら完売すると思います。どなたかが東急の回し者と思い五島さんの名前が出たのでしょうか。名前を知らずに申し訳ございません。しかし知っていることに購入に意味があるのでしょうか。ちなみに購入組ですのでこちらを買うつもりもありません。

[182: 匿名さん]

あのハードローテのTVCM代が経費に乗ったマンションを
買う気はおきないなぁ。スマップやマドンナが出てこないだけマシか。

いずれにせよ、世田谷　田園都市線沿線の既存住宅街とこのタワマンは
近くて遠い、似て非なるもの。新しい人が入ってきて、新しい町ができるんだろうね。

まぁ、時代の一区切りをつける物件になるでしょう。この相場だから、
売りは全く予断を許さないけど、多分、この物件前、この物件後、という時代を分かつ
シンボリックなマンションになるでしょう。

東急が自らの庭を「壊し屋」として、相場破壊する結果にならなきゃいいと思います。

田園都市線（というか、新玉川線）がある種の優美さ、やさしさと洗練を併せ持った時代は終わり、
潤いのない、利便性と表面的な新しさを追う乾いた時代に入る予感がします。

[183: 匿名さん]

確かに異質だね。
それに、この戸数だもの、相場を崩してしまうのは、ある程度しかたないだろう。
とりあえず、嵐の過ぎ去るのを待つしかないね。

[184: ビギナーさん]

まぁ、実際の購入層にとっては、CMはメリットゼロだな。
だったら、その分安くして欲しいよ。建物自体への付加値はゼロだ。

[189: 周辺住民さん]

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればプラン度イメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

[190: 周辺住民さん]

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればブランド度イメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

[191: 周辺住民さん]

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればブランドイメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

[192: 匿名さん]

さすが二子玉は「都心が憧れる街」なだけに
都心に相手にされることがない周辺住民は気になって仕方がないようですね。
この盛り上がり自体人気物件の証拠と言えますし、有名税といったところでしょう。
ＨＰですが共用施設などもう少し情報が欲しいですね。

[193: 匿名さん]

でも残念ながらローカルな盛り上がりなのよね〜。この辺の人のコメントばかりだもんね。

[194: 匿名さん]

たしかに坪350で買えるとしたら、都心（6区とか3区）にはそんなとこあんまりないから、安いっていう意味では憧れっていう感覚より、さすがに23区内もここまで端っこに来ると安いね〜、ハハハ、みたいな感覚でうらやましがられるね。

[195: 匿名さん]

＜都心居住者が憧れる物件＞という意味ですよね。

ナンダカナ〜。少なくとも、都心居住者の思いつく文言ではないね。

[196: 匿名さん]

また都心の話か。金があろうがなかろうが、都心に住みたい人もいれば、そうでない
人もいる。都心に住まなくてもいい人も沢山いる。高いからいいという話でもあるま
いに。

高額＝プレステージ＝人生の最大目標みたいな人は、価格でしか判断できないのだろ
うし、人もそうあるべきだと思ってるのだろう。だから価格比較したがる。だけど、人に
その価値観を押し付けるのはどうかな？この近辺がとても気に入っている人だって沢
山いるんだから、もっと実のある話しようよ。

[197: 匿名さん]

都心、都心って、電車でフタコから２０分程で都心だろ。
ただ、ここが坪350万で買えるかが問題だ。
「都心があこがれる」じゃなくて「都心も一目置く」レベルで十分。

[198: 購入検討中さん]

ここを検討しています。
しかし完成が24ヶ月以上先ってとても長いですね。。。

マンションが売れてない売れてないって言いますけど、売れてない理由は
ロクなものがないからってのも理由ではないでしょうか？
私は三軒茶屋〜二子玉川〜自由が丘ライン、新玉川線、大井町線、東横線で探していますが
いい分譲マンションが全然ありません。

住友の三軒茶屋は駅から遠くて＠400万（値引き未考慮）だし、
池尻のプリズムタワーは環境と騒音ひどいのに＠450万、
瀬田のマンションは仕様が気に入らず駅がちょっと遠い。
あとは30戸以下の少戸数か駅徒歩10分超の物件ばかり。
日当たりや住環境、街のインフラなどを考えてしまうと
希望にマッチする物件はなかなか難しいのかもしれません。

24ヶ月は長いですが、他に競合物件が出てきそうもないのでやはりここに注目です。
あまりに高いようなら諦めますが、＠350万円以下なら是非と考えています。

[199: 匿名さん]

>>197さん
肩に力が入り過ぎな荒す気満々の書き込みが多い中、
あまりにも真っ当な意見が逆に新鮮ですね…

177さんが書いていますが佃的ポジションは意識しているかもしれないですね。
安さが売りのタワー物件とは異なるターゲットだと思います。
「都心があこがれる」は言い過ぎ？としても販売対象の層は想定できそうです。

[200: 匿名さん]

住む場所なんてlow profileであればあるほどいいと思うんだけど。
都心がうんぬんどころか、だれもよく知らない場所で十分です。

価格は心配ないです。
やっと死の淵から抜け出た東急不動産が3割ほど関わっています。
おまけに再開発に関わる政府からの補助金もありますから、そもそも比較的安く出ます。

かつ、皆さんご指摘の通り、郊外ファミリータイプ・グレードですから、
相場次第ですが、坪300万切る物件も1/4程度はあると思います。
250万程度の部屋もそこそこありますよ。1000戸のうち、坪単価が高めなのは
（強気で値付けできるのは）100戸程度しかないはずです。

でないととてもさばけませんしね。

[201: 匿名さん]

坪350とか言ってるのは、都心の人か、
昨年までの相場のイメージが抜けない人でしょ。

上げ相場の時に、後から出る物件ほど割高だった現象の
全く逆の減少がおきてますから、坪350は絶対にありえませんよ。

住宅ローン金利も上がって、企業業績も減益見込みで、
ボーナスも減少見込みなので、ここで価格がちょっとでも
魅力的に見えないと、どんなに物件がよくても、まったく
動きが出てきません。城南では特にそうです。

ここは赤坂じゃないので（嘲笑）

[202: 住まいに詳しい人]

>>201
相場観的にはそーなんだけど
これは再開発事業なんて、それほど小回りは利かないわけで
＠350で行くしかないんですよ

販売的にはかなり大変だと思います
　
　
>>200
＠250前後の住戸なんて、ひとつもないです