二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[No.2 by 物件比較中さん 2008-04-29 16:58:00]

そうですね、有意義な情報交換の場になればいいですね。

[No.3 by 匿名さん 2008-04-30 05:47:00]

http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ta...

地震よりも洪水が怖いですね、やはり。

200年に一度起こる程度の災害で、5メートルまで浸水してしまうのは、ちょっと・・・

[No.4 by 購入検討中さん 2008-04-30 15:36:00]

心配な方は、他の物件を検討しては？
たぶん、ここは洪水対策なども打とうとしている（河川敷に看板が出ていました）ので、それなりの価格になると思いますよ。

[No.5 by 匿名さん 2008-04-30 15:42:00]

ここの地歴をご存知の方はいませんか？

[No.7 by 匿名さん 2008-05-01 01:46:00]

もともとここの土地はどういう風に利用されてきたのでしょうか。

[No.8 by 匿名さん 2008-05-01 07:52:00]

前スレの997の調査結果は興味深いね。

学芸大・桜新町・用賀か、、、、
何となく分かる気がするね。あまりメジャーでない方が
落ち着いていて、ある程度お金のある、（でもまだ引退まではできない）
人たちの支持を集めやすいんだろう。

かたや、この物件のHP見たけど、、、あれっ？！て感じ。
東急自身が二子玉川のことをこんなにも分かってなかったのかと
改めて思い知らされた感じ。特に都心と競わせる辺りは目が点。

少なくとも、このマンションは見送りが吉ってのいうのが感想。
再開発で万一、街がよくなりそうだったら、その後で、
大手デベのもっと質のよさそうなマンションを待っても十分間に合う感じ。

でも今は、駅前街区と、マンション街区の間はまだ具体案もないし、
このPJT自体の失敗リスクがいろいろと高すぎる感じが拭い難いよ。

東急グループの体力・実力低下具合が予想をはるかに上回ってる。
悲しい現実。あるいは寄り合い事業の難しさと呼ぶべきか、、、、

とにかく、不安要素満載なイメージ。
HPから、その雰囲気がぷんぷん漂ってます。
私の杞憂ならいいけども。

[No.9 by 匿名さん 2008-05-01 08:04:00]

最近はろくなマンションがないから人気になるのは絶対に間違いない。
ぜーーータイに超人気になる。世の中には都心には住みたくないけど
できれば近郊ででも家よりマンションがいいという人は世田谷にごまんと
いる。セキュリティがよいからね。
超絶人気になる。
世田谷の人でタワーに住んでみたい持ち家族は数しれず。

[No.10 by 匿名さん 2008-05-01 08:20:00]

まだMRさえ開いていないのにこき下ろしている方々ってなんなのでしょう？？？

[No.11 by 匿名さん 2008-05-01 08:46:00]

実際は買いたいから倍率下げのためにネガキャンやってる方や、
以前からいる再開発反対の方じゃないの。

[No.12 by 匿名さん 2008-05-01 09:23:00]

>>07

ここはもともと二子玉川園という遊園地があった場所です。
日本最古のジェットコースターや映画館もありました。
１９８５年に閉鎖され、二子玉川タイムスパークと名を
変え、後ナムコワンダーエッグなどが期間限定で営業していました。

駅の名前も２０００年まで「二子玉川園」でした。
ちなみにニコタマという呼び方をすると地元民にＢＡＫＡにされる
のでご注意を。古くからの住民はみなフタコと呼びますｗ

[No.13 by 匿名さん 2008-05-01 10:06:00]

新住民は、新住民の呼び方で呼ばなきゃね。
開発した街に住むのだから。

[No.14 by マンコミュファンさん 2008-05-01 13:09:00]

＞１２
遊園地閉鎖後、いろんなレストランが営業していた時期がありましたね。
「二子玉川タイムスパーク」という名称がこの頃？
バンタイというタイ料理レストランがあってよく行ってました。
懐かしいです。

[No.15 by 匿名さん 2008-05-01 15:11:00]

東急自身が二子玉川を都心と比較していることは、地元に住む者からして驚きです。
二子玉川にしかない自然や雰囲気を良さを生かした再開発でないことが証明された感じがして寂しい限り。
このマンション不況の状況からも、マンションについては一度見直すべきと思います。
再開発自体には賛成ですが、中身が・・・

[No.16 by 散歩にくる人 2008-05-01 17:23:00]

都心と「比べる」ことは価格帯からして当然でしょ。
付近の「自然を活かす再開発」とは、新たに大勢の人々がこの自然を
楽しめる再開発でもあるのでは。

東京周辺に住んでいる以上、過去にこだわるより変化を楽しむ心を
持たないと損なことは確かですよ。
畑ばかりだった練馬の駅前に、ボコボコとタワーマンションが建つ
時代ですから。

[No.17 by 匿名さん 2008-05-01 20:06:00]

デベがいま考えている平均価格は「３５０−４００」のレンジだそうです。

あぜん・・・。

[No.18 by 匿名さん 2008-05-01 20:17:00]

東急は高く出して、売れ行き見て下げていくのが常套手段だから不思議じゃないよ。

っていうか、平均350って良心的じゃないの？。おそらくタワーの中層が90平米が1憶ぐらいってことだよ、こんな価格だったニコタマでは即完だよ。倍率高くなるから、検討者の反応見て、もう少し高くなるんじゃない？。

[No.19 by 住民さんＡ 2008-05-01 20:26:00]

でも駅から遠いよな。
地下道なんて出来ないよね？

[No.20 by 匿名さん 2008-05-01 20:27:00]

>>18

坪３５０は下限ですからね・・・。それ以下は考えてない、と。

[No.21 by 匿名さん 2008-05-01 20:33:00]

たぶん、平均でも坪４００近いのでは？中目黒タワーと変わらないと思うよ。
なんだかんだで完売でしょう。

[No.22 by 匿名さん 2008-05-02 01:44:00]

私もHP見ました。
確かに、「何かと比較する」という貧　し　い　メンタリティが受け入れがたいですね。

二子玉川のよさはオンリーワンでしょ。（本当は二子玉川に限ったことではないのですが）

都市と比べてどーする。

幼　稚　だなぁ、コンセプトが。

価格は、売る側から見たら、いい部屋でも３００万前半、普通の部屋なら
２００万中盤でないと、とてもさばけません。

環境抜群の低層ならともかく、駅側隣地は、しばらく資材置き場＋
工事の騒音と振動、埃が予想されますし、反対側は、暴走族の集まり（＆河原の民　−−−
浮　浪　者の方々の定住）がほぼ確実な新しい公園ですので、ここを強気で出て、
５００戸売れ残り＆中古となれば、既存購買住民からのクレーム処理だけで、
労働力が奪われて、ますます売れなくなります。
価格で冒険は全く出来ません。

旧々価格で勘弁してくださいというのが営業の本音でしょう。

[No.23 by 匿名さん 2008-05-02 01:51:00]

>>22
営業さんの本音（他社かもしれませんが）が聞けて興味深かったです。

[No.24 by 匿名さん 2008-05-02 01:55:00]

いや、ここより遥かに環境のいい「二子玉川」物件（瀬田、岡本の一部）の
高クオリティ物件の動きがぱったり止まってる現実

「ニコタマ」を連呼するウェブサイトの出来の「よさ」wwww

両隣地に関する不確定要素

これまでの東急電鉄の実績

長期金利の再上昇（イールドカーブがたってきた）-->住宅ローン金利上昇懸念台頭

から考えると、

坪400の声を聞くことはないね。
一部の超プレミアム部屋はうまく金持ちを騙せればいけるかもしれないが。

中目は、山手線のすぐ外側。かつ始発駅。
こちとら、外周区世田谷のさらに最果て。川向こうはヤ　ン　キ　ー　ヤ　ン　マ　マ　の　巣　窟　
川崎市。

と言っても、中目もあの価格では、難儀しまくると思うよ。
紳士協定で、あまり露骨な安値では公表しなかったとしても、実取引価格は
出血多量即死レベルの出血大値引きとなるんだろうねぇ。

[No.25 by 匿名さん 2008-05-02 02:01:00]

ネガキャンしても、完売でしょう。
大きな川と公園が目前にあるタワーは城南でも珍しいから。
その上、高島屋と、２路線使える付加価値付きなので。

[No.26 by 匿名さん 2008-05-02 02:03:00]

皆さんのカキコミを見て、どんなwebよ？と思い見てみましたが、なんというか、
力が入ってない（金をかけてない）だけなのか、センスがないのか、
家にpcもなくケータイで全て済ませるセグメントだけがフォーカス（まさか）なのか、、、、、

いずれにせよ、これで１０００戸は無理っぽいね。
とりあえず、こんなサイトおったてとけって感じでしょうか、、、、、

財務がしっかりしててブランド力のある三菱や三井でもしこって苦労してる城南物件の枚挙にいとまのない今、東急グループ売主で、本当にこれを売り切れるのかな。

[No.27 by 周辺住民さん 2008-05-02 02:04:00]

河原の民、、、、、ただの 浮 浪 者 じゃないしね、、、

[No.28 by 購入検討中さん 2008-05-02 02:05:00]

25

プラウドタワーって知ってる？

[No.29 by 匿名さん 2008-05-02 02:09:00]

28

川はあるが公園は河原しかないな。

[No.30 by 匿名さん 2008-05-02 02:14:00]

単純に、玉川の氾濫リスクのある低湿地にタワー建てて、
両隣が、ヤ　ン　キ　ー　の集会場、ハッテンバ、花火見物群集で満杯必至の公園、アーンド長期野ざらし店晒しの資材集積場候補となれば、100戸でも、相当慎重な値付けしないと、この冷え切ったマーケットではMRに客さえ来ないでしょう。

結論としては告知ホームページを見ても明らかなように、川向こうから、都を攻めたい若夫婦廉価団地レベル物件ということですね。

これでは丘の上に住む、既存住民が憤慨するのも無理はないです。
新住民は高島屋なんて必要ない人たちでしょう？

しかし、これくらいはっきりしてると逆にありがくもあったりする。
私は全く興味なくなりました。パスしまーーーす。

[No.31 by 購入検討中さん 2008-05-02 02:18:00]

俺的には、道路の渋滞が心配。マンションの前の道が、週末なんか、完全に車とまってると思う。ピターっと。

[No.32 by 匿名さん 2008-05-02 02:24:00]

＞24

だよね。

＞30

私はまだ一縷の望みは持ってます。だって、タワー自体だってまだ判決待ちでしょ？
駅側の隣地の要と決定がすぐあって、マンション竣工前に、そちらの工事も終わってれば、
まぁ、あまり問題ない。

問題は公園だよね。多分、バ　カ　ップルとか、禁止してもバーベキューしちゃう人とか、
爆竹や花火やる若者とか、特に夏の夜は思いやられるね。教育上、安全上、あきらかにマイナスと見ます。

駅前再開発が、渋谷109的な若者をひきつける感じになると、完全な失敗。昼間そこでたむろってた金のない若者が夜にかけて公園に流れそう。ありうる話。

[No.33 by 匿名さん 2008-05-02 02:27:00]

大井町線の線路がすぐ脇通るの？違う？

[No.34 by 匿名さん 2008-05-02 02:35:00]

この再開発対象の土地にポテンシャルがあることは認める。

今までのプレハブのハンズや、ねこ玉いぬ玉なら、まだ、
「ポテンシャル」は感じえたが、こんなお粗末な規格では、
その「ポテンシャル」自体が、100年は封印されることになる。

まことにもって、嘆かわしい。グランドデザイン、コンセプトに
どれだけの時間と英知とお金をかけて詰めたのか？

こんな企画では、この地所そのものと、付近住民、そして二子玉川を愛する全ての人にとって
大きな　恥　であり、冒　涜　であると思う。

怒りさえ覚える。

[No.35 by 匿名さん 2008-05-02 03:15:00]

34さん

大筋で同意します。コンセプトがまるで理解できません。

[No.36 by 匿名さん 2008-05-02 06:16:00]

だったら買わなきゃいいじゃん！！！
MRオープン前からこき下ろす人は何？？？
あんたらに住んで欲しいわけじゃないの！！！
別のマンションへどうぞ！！！

[No.37 by 匿名さん 2008-05-02 10:23:00]

３６

住む住まないじゃなくて、「土地格」が落ちると言っているだけでしょ。
二子はヒルズ構想なんかもあったりして、本当にポテンシャルを秘めたエリアだと思っていたけど、事実「大規模マンション」が建って駅の北と南ではっきりと人種が別れてしまうであろう事を皆は残念がっているんだよ。
団地みたいになって、低所得層が流れてきたらどう思いますか？
タマタカだって郊外のジャスコみたいになっちゃうかも知れませんよ？

[No.38 by 購入検討中さん 2008-05-02 10:31:00]

そうです。
無責任に「買わなきゃいい」と言うような方は、フタコの本当の価値が理解できていないと思いますよ。
ここを検討する人は、フタコに価値を感じていて物件の資産価値も末永く高いことを望む人であって欲しいです。
タワーという営利主体のどこにでもある企画は、検討者の考えでも見直して欲しいのが本音です。

[No.39 by 匿名さん 2008-05-02 10:34:00]

>>低所得層が流れてきたらどう思いますか？
>>「土地格」が落ちると

こんなレスしか出来ない人のほうが低レベルですよ？

[No.40 by 匿名さん 2008-05-02 12:37:00]

ヒルズ構想って本当にあるのですか？初耳です。

[No.41 by 匿名はん 2008-05-03 14:14:00]

ネガキャンが盛んで笑えます。
よっぽど欲しい方が多く、安く売り出されることを望んでいらっしゃるご様子。
どんなにネガキャンしても大人気の超注目物件になるでしょうね。

ただ価格＠350〜400万円は妥当なラインとは思えませんね。
60㎡台7000万円前後、70㎡台8000万円前後、80㎡台9000万円前後でしょ？
さすがにそれじゃ高過ぎます。完売は難しいでしょう。
60㎡台6000万円〜、70㎡台7000万円〜、80㎡台8000万円〜が妥当でしょう。
＠310〜380万円ってところで落ち着くのではないでしょうか？

高層階にプレミアム付加価値を含ませて高層階を＠400万円〜と高く売るようにしたら
この事業は成功すると思います。
高層階専用エレベーターとか眺望ラウンジとか天然大理石床、眺望ジャグジーバスとか
2バス2トイレとか2800mm天井高とか企画次第で付加価値付けた割高な価格設定をして、
中下層を安くできればここでネガキャンキャンプを張っている方々も満足でしょう。

ただ東急不動産も電鉄も東急レバブルも、販売センスがないから無理かな？

[No.42 by 匿名さん 2008-05-03 14:23:00]

買いたい人のネガキャンよりも、買いたい人の安くしろキャンペーンの方が意味ないよ。素人は参考にしても、デべはこんなとこの意見なんか参考にしないもん。価格の最終決定はデべの上層だからね。

[No.43 by 匿名さん 2008-05-03 15:06:00]

お前の意見は素人のオレでも参考にできない。

[No.44 by 匿名さん 2008-05-03 15:12:00]

↑お前のような金の無い団塊ケニアにゃ火炎だろ？

[No.45 by 購入検討中さん 2008-05-03 15:18:00]

低層6階建に興味があります。こちらは分譲になるのでしょうか。

[No.46 by 住まいに詳しい人 2008-05-03 15:37:00]

>>45
分譲だよ
ただ人気が出るからかなり割高な価格設定になるでしょ

買うならタワーの低層階の方がお手頃

[No.47 by 上等 2008-05-03 16:10:00]

>>12さんへ。

>ここはもともと二子玉川園という遊園地があった場所です。

そうだったのですか！
実は遙か昔、一度だけ訪れたことがあります。
当時「はとバス」のルートに含まれていたもので、
滞在時間も短いうえに、子供の身で行動半径も限られていたものですから、
小規模の施設だったと記憶していたのですが、
今、航空写真を拝見するとかなり広大な土地だったのですね。

現在、このあたりに対しての印象の一端としては、
例えば「お受験」の時期に、
この地にある高島屋の写真スタジオで撮れば合格率アップというようなものがあります。
縁起担ぎの面もあるのでしょうが、
相応の皆様が住まい、或いは利用されるという証明なのかとも思っております。

ここまでのスレを読ませていただいても様々なご意見がありましたが、
私としては上記の理由だけではなく、良い意味で非常に知名度の高い地域と認識していますから、
今後、人気を博するのは確実なのではないかと感じています。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[No.48 by 匿名さん 2008-05-03 16:42:00]

二子玉川園というよりナムコワンダーエッグの方が近いけどね。

[No.49 by 匿名さん 2008-05-04 00:10:00]

>>44
オマエ大丈夫か？
何言っているのかさっぱりわからん。

金もないくせにこんなところくるなよ。スレ違いも甚だしいぞ。

[No.50 by 匿名さん 2008-05-04 00:16:00]

>49

42=44だろ。頭に乗るから放置しろ。

[No.51 by 匿名さん 2008-05-04 00:28:00]

このスレ読んでると感じるのですが、ニコタマ周辺の住民の方って、思っていたより　下　品　な人が多いんですね。

[No.52 by 匿名さん 2008-05-04 01:01:00]

>　下　品　

この辺に釣り慣れしている印象を受けます。なんでスペース入れた？

[No.53 by ｒ 2008-05-04 14:40:00]

やっぱシティタワーズ豊州より坪単価高くなるんでしょうかね。。

[No.55 by 匿名さん 2008-05-04 14:51:00]

200戸程度とは言え、4年前に坪350万でプラウドタワーが即日完売した地域だしね。
豊洲も決して悪くはないと思うが共通点が少なすぎて比較できないな。

[No.56 by 匿名 2008-05-04 23:38:00]

駅前のタワーマンションよりも私なら瀬田とか岡本にある低層のマンション選ぶな〜絶対。

[No.57 by 匿名さん 2008-05-05 07:23:00]

≫５６　同意!!この地域の売りは、やはり緑の中の低層や邸宅でしょ。でもここも
いい物件になるのでは？確実に需要はあると思う。

この地域はいい地域だが、要注意の面もある。たとえば、余裕があるのか、見栄
っ張りが多いのか、とにかく外車やブランド品をよく見かける（笑）うちは違うが、
うちのマンションの駐車場なんて３分の２は比較的レアで新しい外車。中小企業経
営者や自営業者が多いのかな？女性陣いわく、かなりパーフェクトに近い化粧とブ
ランド着こなしの女性もよく見かけるらしい。

他の郊外エリアにも住んだことはあるが、こんな場所は郊外では皆無だった。とい
う感じなので、見栄で買おうとする人は余裕がないと肩身狭いかもね（笑）見栄は
抜きでも十分お勧めなのだが。

[No.58 by 匿名さん 2008-05-05 08:54:00]

何がいいたいのかわからない。
あと、そのアンカー気持ち悪い。

[No.59 by 匿名さん 2008-05-05 09:00:00]

>>55
>4年前に坪350万でプラウドタワーが即日完売した地域だしね。

250-290万ぐらいが結構多かったですよね、確か。
高層のプレミアが500ぐらいだったから、平均では340は超えていたような気もしますが。

ここも、いくらから買えるかという視点では300前後になるのでは？

[No.60 by 散歩に来る人 2008-05-05 10:33:00]

もともとは河原なんだから、坂の上の良さには及びもつかない。
でも、はずれとはいえ２３区内で、きちんとした再開発事業を
行うのだから、それなりの価値のある物件にはなる。

坂の上で低層つくれば、坪450万円はこえるでしょ。
それにくらべてば、平均350万円ぐらいは妥当だと思う。

私には高すぎて住めないけれどもね。

[No.61 by 匿名さん 2008-05-05 10:39:00]

坪300なら広い部屋ほしいけど、当たらないか

[No.62 by 住まいに詳しい人 2008-05-05 10:53:00]

>>59
『プラウドタワー二子玉川』は平均は＠344万円で
一番数が多かったのは＠300〜349万円の107戸
つまりほとんどは＠300万円以上でした
　　
　
今回は販売戸数が950戸ぐらいあるし
流石にいまの相場じゃ、一気に売れていくのは難しいんじゃないかなぁ
まぁ竣工まで時間があるし、ゆっくりゆっくりでしょ

[No.63 by 匿名さん 2008-05-05 16:44:00]

プラウドより高くなるのは必然。中目のタワーともはると思うよ。

[No.64 by 匿名さん 2008-05-06 00:58:00]

このマンションの購入を考慮して二子玉川に住んでみたのですが、いわゆる普通の日常生活に関しては不便だと感じました。玉川高島屋があるだけというのが実感です。所謂、普通の生活パターンにおいて日常的に利用頻度の高い、お手頃なスーパー、ドラッグストア、一人飯、ファミリータイプ飲食店、100円ショップ、その他店舗、が10分弱の徒歩圏内にまとまってありません。生活コストは高いです。しかし二子は、住宅地の町並みは(高台を除いて)極めて普通です。つまり、よそから来る街と感じました。例えば用賀に住んでたまに気軽に高島屋に行く、河原でのんびりとかする、という方が良いと感じました。再開発の非住宅部分も引き続きその延長線でしょうかね。
一人の住民の独白でした。

[No.65 by 匿名さん 2008-05-06 06:04:00]

延長戦？？？

川沿いのエリアが開発地区に入っていないところが興醒めです。その為、タワーにせざるを得なかったようですね。また、低層階では周辺の民家が眺望の視野に入って商品価値は引くなります。

それよりも、駅からの距離が結構あることとその間の業務商業の開発が遅れることもこの住宅開発の欠点です。

まー、溝の口のパークシテイ程度と云いたいが、便利さが大きく違って生活の便は悪く、値段ははずれでも都内故に坪５００万超で、最悪の物件になるようです。

[No.66 by 匿名さん 2008-05-06 08:30:00]

＞63
＞プラウドより高くなるのは必然。中目のタワーともはると思うよ。

あなたの根拠なき願望を書くなら、自分のメモ帳にでもお願いします。
同じこと何度もしつこいよ。

[No.67 by 物件比較中さん 2008-05-06 08:35:00]

何で、濃すぎと比べたがったり、中目黒と競りたがったりする厨房がでてくるのかね？
なぜ二子玉川としての価値を考えないんだろう。
不思議だ。

[No.68 by 匿名さん 2008-05-06 08:42:00]

東急が売主、かつ血税突っ込んだ再開発大型団地物件だから、
捨て部屋は、坪２００万円台前半、超プレミアム部屋は、
それなりに面積も大きくなるので、総額を抑えるために、
坪３００万円台で収まるだろう。

環七超え（さらに環八超え）で、坪４００万という物件は
もうあと１００年はでてこないだろう。マーケットは不可逆な下降線を
ひたすら辿る。

ここは１０００戸ならなお更、平均２００万円台後半というところだろう。

住戸はあくまでオマケだから、公共・サービス、およびインフラ整備に
期待がかかるね。

[No.69 by 匿名さん 2008-05-06 08:43:00]

坪３００万でもきついと思うよ。

こんな半端な物件買う連中は、お金もないでしょ。

[No.70 by 匿名さん 2008-05-06 08:45:00]

MRもオープンしてないのに、ネガティブなカキコミが多いと
不満（？）を書いてる輩がいたが、批判の太宗は、コンセプトと
全体の開発プランの不出来、不整合、見通しの悪さを指摘してるんだから、
MRとは何の関係もないと見たが、違うのか？

[No.71 by 匿名さん 2008-05-06 08:48:00]

そろそろ判決か？

[No.72 by 匿名さん 2008-05-06 09:27:00]

再開発に反対運動して批判してる輩には、MRなど関係ない。

[No.73 by 匿名さん 2008-05-06 10:06:00]

ニコタマのあたりは、東急の戦略にまんまと嵌ってるな。
まあどこでもそうだが、このあたりも
久が原、田園調布、尾山台、上野毛など高級住宅街は全て崖の上
玉川なんて眼中になかったが、さすが東急は
うまい駅名付けとイメージ戦略で大昔に二束三文で仕入れたところを
うまく転がす。

一族は上野毛から玉川を見下ろして婆抜きできて微笑むんだろうね。
あのあたりは堤防よりも川側に家があったり
ある意味行政からも見放されていたような・・・・
冷静に考えた方がいいですよ。
本当に二子玉川ってそんなにいいところか。

[No.74 by デベにお勤めさん 2008-05-06 11:33:00]

ここは腐っても都内！

しかし崖下の水に弱いところで最悪の場所、道路事情も良くないし、川向こうの眺望は川崎で決してほめられたものではないし、悩ましい立地です。

デベとしては継続的所有は避けて如何にして売り逃げるか、が最大の課題の物件だね。

[No.75 by 匿名さん 2008-05-07 01:36:00]

二子玉の一角だし堤防よりも川側ではないし、腐ってはいないでしょう。
戸建てでもないしそんなに水に弱いのかな？

まあ、都内にも腐ってしまって、ホントに都内？とか川向こうにも負けているのでは？
なんてしょうもない場所はたくさん有りそうだけど。

[No.76 by 匿名さん 2008-05-07 02:22:00]

>73

久が原はきっぱり却下。碁盤の目の住宅街という点は認めるが、それ以上でもない。地価も比較的安い。そんなところ、東急エリアには他にもいくつもある。敢えて、ここで列挙すべき地名じゃない。

二子玉川という地名は、まんま（「園」はつけたりはずしたりしたが）で、うまい名づけも何もないと思うが。

とは言っても、もともと世田谷区玉川は住宅街として全くいいネームじゃないしね。

[No.77 by 物件比較中さん 2008-05-07 09:24:00]

>>68
物件を貶めた上で自分の予算と希望を書いても意味ないのに、なんでこんな書き込みばっかりなの？
だから貴方達は賃貸暮らしなんだよと教えてあげたいですね。
価格を予想する書き込みならともかく、ここは僻地の貧民街で地盤も悪いから価格設定を低くするべきだなんて話は聞き飽きました。

特に物件を褒める必要はないけど、参加者に有益な情報をアウトプットする意識がないと、
ここも２ちゃんねるみたいになるだけですよ。
有益な情報がない掲示板に有益な情報は集まりません。
ネガキャン発言で荒らしたいだけの人は書き込まないで欲しいです。

[No.78 by 匿名さん 2008-05-07 09:44:00]

>>68
そんなリーズナブルな訳ないよ！だから団塊ジュニアはBBNって言われる〜

[No.79 by 匿名さん 2008-05-08 18:34:00]

ここの坪単価は業界でも注目の的とのこと。
早く知りたい！

[No.80 by 匿名さん 2008-05-08 19:09:00]

＞７９

大規模MSの価格ってどこでも業界で注目って書いてありますよ。業界が注目して何の意味があんの？。東急が高値で出して、期末に値下げして売るのは東急の会社としてのやり方だから、ここも同じだよ。

[No.81 by 匿名さん 2008-05-08 23:03:00]

MSって何ですか？

[No.82 by 住民さんＡ 2008-05-09 01:00:00]

>>81
MSはマンションの事だよ

[No.83 by 匿名さん 2008-05-09 01:57:00]

批判的な書き込みが多いですね
しかし坪２００万台なんて、そんな訳ないでしょ
相場観ゼロですね

このあたりに住んだことない人たち同士でけなしあっても
意味ないですよ
それなりの価格で売れていくでしょう

[No.84 by 匿名さん 2008-05-09 02:03:00]

３０階以上の高層で南東または南西の角部屋を希望です。
広さは１００平米〜１１０平米前後。

建物のスペックが良く分かりませんが、できたら免震で、内廊下、２４時間全熱交換式換気、
全部屋天井カセットエアコンで床暖房つき、二重床・二重天井、トイレ２つ、２４時間有人管理、
ディスポーザ、オール電化、LOW-E複層ガラスのハイサッシ、リビング天井高２７０、
バリアフリー仕様、駐車場から各戸までのダイレクトアクセス、等が実現されているとぐっと
魅力が高まります。

予算は１．０億円が理想で、１．２億円が本当に上限。
この予算ではちょっと厳しいかもしれませんねぇ。

[No.85 by マンション投資家さん 2008-05-09 14:46:00]

>>84
ご希望のお部屋が実在したとすればおそらく11500万円〜13000万前後でしょうね。
ただ100㎡〜110㎡の南面角部屋プランがあるかどうかが分かりません。
高層階の南面角部屋はいわゆる目玉プランですから80〜90㎡になるかもしれませんね。
80〜90㎡だと価格設定が1億円前後になり売りやすいプランになりますので。

東急不動産と東急電鉄が悲壮なほどに弱気で本物件完売に自信が全くなかったとしても、
本物件の上層階価格設定は＠380万円以下にはならないと思います。
下層階の客寄せプランが18坪の＠280万円で4980万円といった感じになるのではないでしょうか？
たぶんアベレージで＠350万円くらいでしょう。

[No.86 by 匿名さん 2008-05-10 03:16:00]

＠350万円なんて希望的感触。@400万円近くになるよ。間違いなく。
批判的意見や楽観意見が多いようだけど。

[No.87 by 匿名さん 2008-05-10 03:56:00]

>高層階の南面角部屋はいわゆる目玉プランですから80〜90㎡になるかもしれませんね。

意味不明。金持ちがそんな狭いプラン買うかい？
坪単価はせいぜいいい部屋で350万ところだろう。

40坪でも、1.5億で収まるよ。
東急の河原タワーなら、その辺が上限だろ。

[No.88 by 匿名さん 2008-05-10 03:59:00]

高い坪単価予想を書き込んでる輩は自分のポジションをこれ以上明確に
語る方法はないくらいに、自分の立場を宣言してることに何故気付かん？

本当に欲しい奴が、そんなカキコミするわけないわな。
利○関係者は、おとなしくすっこんでろ。

どうせ、部屋の割り当てもらった弱小地主とかだろ。
金は、働いてかせぐもんだよ。あさましいもんだ。

[No.89 by 匿名さん 2008-05-10 04:06:00]

今週の不動産各社の決算と今期見通しをチェックしてたんだが、
まぁ、分譲については超々弱気だね。実態は、計数より相当悪いのが見え見えだった。

多分、ここも「裁判を理由にお蔵入り」は出来レースだと思うが、
一応、一時は本気だった証拠を残そうと、敢えてriseとかtowerとか名づけ、CMも打つらしい。

ま、お蔵入りは賢い選択と思うよ。
隣地の事業主さえ決まってない低湿地マンションなんかだれも買わない。
下手したら、相場を完全に壊すよ。沿線坪単価が、50万超さげてもおかしくない。

平均250万レベルと思うが（低層階込み）それじゃ、売れないだろう。
山手線外側は、安値の方の「チャレンジ価格」が続々でてくるだろう。
今年は下げ相場ぶりが見もの。売り物抱えてる個人は、今すぐ処分が吉。

[No.90 by 匿名さん 2008-05-10 04:09:00]

下げ相場の中では、この物件は強いんでは？
再開発扱いもらってるから、他より安く売りだしても採算はとれる。
坪200万円台前半でも利益は出そうだ。

[No.91 by 匿名さん 2008-05-10 04:16:00]

三菱系の藤和の溝の口物件が、坪180-230くらいだから、
この物件は、+50万で、230-280万がベース。

隣地の空き地（多分10年くらいは手付かずで残りそう）と
低湿地、水害・風害リスク、東急ディスカウントをどれくらい
折り込むか。発売時期が遅れるので、相場がさらに悪化すれば、
安い部屋は、坪200万切って、溝の口に並ぶレベルになる可能性もある。

今年の川向こう物件の価格動向が見逃せない。

[No.92 by 匿名さん 2008-05-10 04:28:00]

現状、二子玉川-用賀あたりの新築マンションは、坪200万円台から300万円台前半で売りだれてる。
でも、実際販売はめちゃくちゃきつい。有名な、小規模物件のくせに1年売り続けてる「ロングセラー」も存在する。

これから出てくる物件は、300万またがない可能性が高い。
部屋の間で格差がある物件なら、超プレミアムな部屋で、せいぜい坪320万ってとこでしょう。
（これも、とりあえずの売主希望価格。売れればラッキーっていう姿勢。）

いやいや、一年前と様変わり。
ビデオの逆回転再生を見てるようだね。相場って罪だよね。
新々価格（笑）で買った人たちはどんな気持ちだろうね、、、、、

ま、長期的に見て、日本の不動産価格が上がる要因なんてほとんどないからね、
冷静に考えれば。

[No.93 by 匿名さん 2008-05-10 04:40:00]

じゃ、中心線は200万円台の前半イメージだな。
金持ち相手の物件じゃないもんな。

溝の口脱出を目論む、若い夫婦が検討する感じが、
ホームページからもありありと出てるしね。

[No.94 by 匿名さん 2008-05-10 04:41:00]

＞じゃ、中心線は200万円台の前半イメージだな。

今の相場が持てば、ね。
難しいと思うが。

[No.95 by 匿名さん 2008-05-10 07:07:00]

いくらなんでも坪200万前半が中心ということは無いでしょう・・
くさっても世田谷区内で、やはり足立や葛飾とは違うわけだし。
東急線の駅徒歩6分に魅力を感じる人は多いよ。

300万-350万が中心と予想。客寄せの低層の小部屋が270万程度かな。

[No.96 by 匿名さん 2008-05-10 10:01:00]

中心が坪200万台前半とか、それ以下といっている人たちは
もし予想が外れて、それでも完売したら
地団駄踏んで泣いて悔しがる様子をこのスレに書き込んでくれますか?

[No.97 by 匿名さん 2008-05-10 10:16:00]

それ是非見たいけど、無理でしょうね。
豊洲で400オーバー確実ってさんざん吹いてた方も
だれ一人出てきませんから。

あんがい同じ人だったりして。
ついでに中目のタワーにやたらからんでる人も。

[No.98 by 匿名さん 2008-05-10 10:16:00]

>>96
その値段でしか買えない層が低価格予想を必死で書き込んでいるんだから、
悔しがるというより、「やはり駄目だったか」という諦めの境地でしょうね。

[No.99 by 匿名さん 2008-05-10 10:33:00]

豊洲で400って話で騒いでいた人たちは多分、相場を読んでいた、というよりはスミフの＊＊な値付けでの売れ残りをあざ笑っていただけですよ。おそらく結果としては同じで、価格は低くてもスーパー低仕様物件なので大量売れ残り必死で、400と言っていた人たちは地団駄っていうより、ニコニコですよ。考えても見てよ、スミフに入るお金が少なくなる上に売れないんだもん。

ここももし、平均が250とかと思ってるんなら、皆さんは二コタマは豊洲以下と考えているという事ですね。個人的には豊洲レベルというのは賛成ですが、実際の相場は平均では330ぐらいでしょう。もし300とかでここが出て来たら、豊洲と同じスーパー低仕様ですよ。まあ、金銭的にそれを希望する人もいるから何とも言えないけどね。結局デベは利益が確保出来れば良い訳で、安いものを安く売れば良いのであって、MSの外観デザインとエントランス以外は後から買う人には分からないので長期的MSの評価に関係ないし。

[No.100 by 匿名さん 2008-05-10 11:13:00]

豊洲の方が上でしょう。何を今更。

[No.101 by 匿名さん 2008-05-10 11:34:00]

即日完売のプラウドの前例があるから坪350あたりの価格前後で売り出される可能性は手堅いでしょう。

武蔵小杉の次は豊洲との比較ですか…
豊洲って埋立地、コリアタウン至近、治安悪し、学区のレベルはイマイチ、足立ナンバー、土壌汚染という地域でしょ？
あそこは築浅中古の価格も坪250程度ですし、住環境も値段としても二子玉の比較になりませんね。

[No.102 by 物件比較中さん 2008-05-10 13:13:00]

アハハ、坪２００万前半なんて笑っちゃいます。
たまプラ、あざみ野でも最低それくらいはしますよ。
ただこのタイミングですからね・・・
２００万後半という値付けのお部屋は出るのではないでしょうか。

[No.103 by 匿名さん 2008-05-10 13:26:00]

８０００万を基準として売り出すでしょう。どうこう言っても欠陥などがない限り完売間違いありませんね。個人的には低層マンションにして欲しいです。いまさらいっても無駄ですね。

[No.104 by 匿名さん 2008-05-10 16:09:00]

７０㎡　８０００万〜８５００万でしょうね。
タワーより低層だとまだ高くなるかもしれませんが、私も希望します。

１２日判決のようです。
http://www.futakotown.net/

[No.105 by サラリーマンさん 2008-05-10 16:25:00]

A棟の低層階にでも住まない限り駅まで１０分以上は確実、その先は悪名高き田園都市線です。
電車通勤の人がここを無理して買うとも思えませんが、どんなリッチが買うのか見物です。

[No.106 by 匿名さん 2008-05-10 18:09:00]

>二子玉川再開発の差止めを求めて提訴した民事裁判
>伊代伊代5月12日判決！


結果は見えているが…

[No.107 by 匿名さん 2008-05-10 19:34:00]

田園都市線を知っている人は沿線に住みたいという人はあまりいないね。
何も知らない人がイメージで語ってる。
あんな殺人的な電車乗りたくない。
その上、道路も渋滞ばかり。

豊洲のほうが楽でいいけど。
銀座も近いし。

[No.108 by 匿名さん 2008-05-10 19:41:00]

焼肉もおいしいしね！

[No.109 by 匿名さん 2008-05-10 19:58:00]

このマンション以外は高層マンションはできにくいでしょう。同じようなものを作ろうにも周辺は戸建地区つまり規制が掛かりますので住民から相当買い取らないと用途を変更できません。つまり無理ということですね。昔から住んでいる連中は手放しにくいので。完売は確実ですがいくらで提供するかが問題ですね。裁判では業者が負けると話題としては盛り上がりますが。

[No.110 by 匿名さん 2008-05-10 22:23:00]

小田急は複々線化によって混雑軽減、時短を勧めているが
田都は複々線化とか出来ないから沿線が発展すれば混む一方か。
川向こうでもまだまだマンション分譲増えそうですしね。

[No.111 by 匿名さん 2008-05-10 22:23:00]

豊洲、まったく興味ないんですけど。
スレ違い。
参考にならないので、あちらに興味がある方は、あっちに行ってください。

[No.112 by 匿名さん 2008-05-10 22:31:00]

竣工近くなってくるとコンラン卿のインタビューと一緒にCASA BRUTUSで記事になりそうな予感。
ちょっと楽しみですね。

[No.113 by 匿名さん 2008-05-10 22:39:00]

>たまプラ、あざみ野でも最低それくらいはしますよ

問題は二つ。
-たまプラの格は、溝口と、二子玉川の間くらい。二子玉川の低湿地なら、たまプラの方が坪単価は高くてしかるべき。
-しかし、たまプラも、その価格では全く売れてない。

実態としての価格は、既にたまプラでは200万きりつつある。
二子玉川も、高台の低層・高グレード小型物件なら、200万後半から300万台もあるが、
それはグレードと、訳の分からん独り者とかが入居しないメリットと、小型物件ゆえの
共用部分負担などの高さから。

ここは再開発ステータスもらった税制メリット、大規模で共用部分負担が低い、
かつ

30平米台（！！！）からという、超格差あり物件の猥雑さ、オマケに、隣地が
広大な野ざらし資材置き場と治安最悪、また、風害・水害リスク満載の低湿地、
かつ、タワーと価格ディスカウント要因てんこ盛り。

東急の心積もりも200万前半スタートで固まっているのは、業界では周知の事実。
ただし、いずれにせよ、杞憂に終わるよ。12日で全て水泡に帰す。

[No.114 by 匿名さん 2008-05-10 22:44:00]

ひょっとして、あなたはプロ市民さんですか？

[No.115 by 匿名さん 2008-05-10 22:46:00]

価格じゃないよ。この物件は。

何が悲しくて、川のすぐ脇の草ボーボー、大雨のたびに濁流が目の前をうねりをあげる土地に
団地タワー・マンション買うんだよ。川風もすごいよ。河原で凧上げたことない？台風なんか来たら
本気で怖いよ。

オマケに、単身用のせまい10坪程度のプランも結構ありそう。
ゴミだしとか、排水口掃除とかだらしない奴出てくると、マンション内環境が一気に悪化する。

極めつけは、駅のほうの隣の大きな土地が相当の期間、空き地として残ることでしょ。
ないと思うが、野球場やサッカースタジアムとか出来たらえらいこと。
あるいは超高層の建物とか、、、、

とにかくここは全くレジ向きじゃないよ。
駅からバスでも、山側に低層物件買うのが吉。

[No.116 by 匿名さん 2008-05-10 22:56:00]

そんなに熱くならないで。神奈川は別の問題として。見ててごらん。売れますから。無駄にショップを持ってくる必要はありません。そんなものは川を越えればありますので。必要な店があればいいのです。住民が気に入る程度で十分です。

[No.117 by 匿名さん 2008-05-10 22:58:00]

二子玉川は、好きです。
若い頃から、よく来てたし、自分の家をそばにもって10年になります。
（区内の高台---笑）

玉川高島屋もよく行きます。なじみの店もあるし、
こどもも、文化催しに参加させてもらってるし、
家内もワインテイスティングやらさまざまなイベントに顔を出してるようです。

でも、この物件はどうかなぁ？
皆さん言うように、地盤というか、土地の場所とか、全体のプランニングとかが
あまりにも、恵まれないですよね。デザインもコンランとか言っても、はっきり言って冴えないし。

多分売り出されて入居されても、ここに住むような人とはあまり顔をあわせることは
ないと思うけど、はっきり言って、ちょっと不安ですよ。

小規模物件で、単価を相当あげてもらわないとイヤだなぁ。でも、たとえグレードの高い建物
建てたとしても、物件に高い値段つけられないような土地の場所じゃないのが、致命的なんです。

川の氾濫の不安があるような場所は、せいぜい単身者用の賃貸とか、
言葉悪いけど、都営とか、区営住宅レベルの住居しかないでしょ。
（実際、区内の都営・区営は、地盤としてはすごくいいところに建ってる物がほとんどだけど。
だから、都営・区営もないでしょ。彼らが一番この土地のリスクを分かってるようだし）

公共サービス拠点・文化施設が一番だと思いますけどねぇ。

[No.118 by 匿名さん 2008-05-10 23:03:00]

まぁ、この板の寿命もあと二日ですか、、、、、
盛り上がってよかったじゃないですか。

[No.119 by 購入検討中さん 2008-05-10 23:07:00]

＞見ててごらん。売れますから。

あんた五島さん？何その高慢な言い草は。

さすがに一戸も売れないことはないだろうね。
それくらいでえらそうにされてもナァ。

[No.120 by 匿名さん 2008-05-10 23:30:00]

五島さんて誰ですか。傲慢に聞こえたら謝罪します。売り方さえ間違わないなら売れるのが当然と思っただけですけど。世田谷で二子玉川は人気地域ですよ。希少価値もありますし。ちなみに自分はこの地域は敷居が高すぎますので等々力あたりがいいかな。渓谷もあるし。上野毛は風致地区など規制が厳しいだけであまり住みたいと思いませんね。尾山台はなかなかいいかもしれないけど。

[No.121 by 匿名さん 2008-05-10 23:56:00]

尾山台のあたりも風致地区だね

[No.125 by 匿名さん 2008-05-11 03:21:00]

１２０ですけど川向こうではないです。ちなみにマンションでもないですよ。もうずいぶん前に買ってしまいましたけど。それにタワーマンションは反対のほうですよ。再開発はいいけどね。

[No.126 by 匿名さん 2008-05-11 03:44:00]

この辺の東急沿線の住人って品のない人多いですね。なんか、その辺は豊洲と変わりませんね（他は違うと言いたいだろうけど）。

[No.129 by 匿名さん 2008-05-11 10:19:00]

>>115
極めつけは、駅のほうの隣の大きな土地が相当の期間、空き地として残ることでしょ。

ここが大人気で即完したら隣もタワマンにするなんて可能性ない？

[No.130 by 匿名さん 2008-05-11 10:48:00]

となりにタワマン建ったら、超川風+ビル風、自慢の眺望の劣化、
日照劣化、さらにタワマンの陳腐化でそれこそ相場を大きく崩すことになるだろうからそれはないね。

ま、明日を待とうよ。

[No.133 by 匿名さん 2008-05-11 11:03:00]

自分と主張を異にする人のカキコミは全て「アラシ」として削除依頼しまっくてる人が
人を犯罪者予備軍呼ばわりしてる張本人では？
実態は、あなたこそが「アラシ」の現況では？

意見の多様性こそが検討の参考になるんだよ。
デベの主張は、物件の（重ーーいフラッシュ使いまくりのくだらん）サイトに行けばすぐ分かる。
それをここで繰り返す価値は全くなし。

こういうサイトでは、逆に、デベの敢えて触れない、弱い周辺相場環境や、周辺環境の不安要素について触れるのはむしろ使命であり、100%フェアなこと。

ややネガな意見は、何でもかんでもプロ市民、裁判の敵側と決め付けるメンタリティはいかがなものか。

[No.134 by 匿名さん 2008-05-11 11:08:00]

しょうがないな、世田谷区五島町（笑）のタワマンスレに出没してるのに
五島だれ？じゃ、マジシャレになってない。

まあ、ＷＩＫＩあたりで五島慶太あたりから調べな。

つか、このあたり知ってて読むと、笑いどころがあって
結構面白スレッド

[No.135 by 匿名さん 2008-05-11 11:10:00]

相場が弱いと、目ん玉がドルマークになった、必死すぎる売り手側の
なりふり構わない、無礼で無茶なカキコミが増えて、不快だね。
こういうサイトのPVも減りそうだね。

売り手が平静さを取り戻して反省することうを切に願う。

[No.136 by 匿名さん 2008-05-11 11:15:00]

どうしたら私も皆さんのような立派なプロ市民になれますか？

[No.138 by ご近所さん 2008-05-11 11:23:00]

>こういうサイトでは、逆に、デベの敢えて触れない、弱い周辺相場環境や、周辺環境の不安要素について触れるのはむしろ使命であり、100%フェアなこと。

>ややネガな意見は、何でもかんでもプロ市民、裁判の敵側と決め付けるメンタリティはいかがなものか。


同意します。この物件云々の前に、その辺に嫌気がさしています。
いわくつき物件なんて住みたくないですもんね。

[No.140 by 住まいに詳しい人 2008-05-11 11:34:00]

五島さんと言っても、現在の当主は三菱商事のサラリーマンだしねぇ
一応の大株主ではあるけど、持ち株比率は1％未満

もー東急の経営とは関係ないご家族ですよ
こーいう場面でお名前を出すのは、ご迷惑なんじゃないでしょうか？

[No.141 by 匿名さん 2008-05-11 11:35:00]

なんか色々騒がしいなぁ…

周辺住民の方なのかなぁ？

[No.142 by 匿名さん 2008-05-11 11:38:00]

五島個人の話じゃなくて、一家としての五島だろ？
個人名義が1％なだけで、法人かました比率はずっと高いよ。

勿論、こんなコンテクストで名前が出るのは迷惑だと思うけどね。

[No.143 by 匿名さん 2008-05-11 11:39:00]

128さん

事態収拾のためにも、出てきて、一旦頭を下げられては？

[No.144 by 匿名さん 2008-05-11 16:16:00]

プロの皆さんも素人に釣られて悔しかっったんですね。
いつもデベ相手にやっている謝罪要求を匿名掲示板でやっても…

明日はもっと悔しい日になりますが、変なことや、八つ当たりは辞めて、現実を受け止めて下さいね。

[No.145 by 匿名さん 2008-05-11 19:01:00]

もっと前向きな情報交換できないかな？
どこの人たち？
フタコに住みたくない人は別スレでガンバレ。

[No.146 by 匿名さん 2008-05-11 19:19:00]

前日でこんなんだからなぁ…

明日はどうなることやら

[No.147 by 匿名さん 2008-05-11 19:33:00]

120のような何もわかってない輩がこのマンション買って「高級住宅街・ニコタマの
高級マンション買いました」って顔してフタコの周辺を跋扈するのが目に見えて
萎えるな。

今、一番このマンションの行く末を注視しているのはプラウド二子玉川の住民だろうが、
恐らく事態は彼らにとって悪い方向に行くだろう。
すなわち、自分達の買ったマンションより安い価格で、自分達のマンションより目立つ
物件が売り出され、自分達のマンションより多くの住民が偉そうに街を闊歩する。

フタコを愛する自分もできれば避けたい方向であるが、もはや止められない流れだ。
南無・・・。

[No.148 by 匿名さん 2008-05-11 20:05:00]

プラウドより高く売りだすでしょ？
相当な人気物件になることが約束されてますし。

[No.149 by 周辺住民さん 2008-05-11 20:08:00]

裁判、原告は条件闘争する気は全くなく、再開発の中止のみを訴えているんだよ。
だから、「再開発はゴーだけど、タワマンはだめ」なんていう判決はあり得ないよ。
皆さん、何にも知らないのね。

[No.150 by 匿名さん 2008-05-11 20:45:00]

原告がそういうんなら間違いないのだろう。

[No.151 by 匿名さん 2008-05-11 21:26:00]

>>147
プラウドより高かったら偉そうに街を闊歩してもいいですか？

[No.152 by 匿名さん 2008-05-11 21:52:00]

>>145
ようやく物件のページができたぐらいですからね。前向きな話はこれからでしょう。
商業施設の概況が明らかになってくれば盛り上がるんだろうですけどもうちょい先ですかね。

[No.153 by たんぽぽ 2008-05-11 22:51:00]

川が近く氾濫の危険がないとはいえない土地なのは事実
だけど腐ってもフタコ。３００前後までなら完売するんじゃないかな。

[No.154 by 匿名さん 2008-05-11 22:57:00]

>>153
甘い。
350でも完売ですよ…

[No.155 by たんぽぽ 2008-05-11 23:50:00]

人それぞれ好みがあるのけどフタコと等々力や上野毛の比較なら個人的には住むなら後者

[No.156 by 匿名さん 2008-05-12 00:56:00]

二子玉＝＞等々力・上野毛と思ってるのが居るとは・・・。便利さは
二子だろうが、本来川沿いがそんなに格が高いわけないだろうに。こ
こは売れると思うが、萎えるねたしかに。

[No.157 by 匿名さん 2008-05-12 01:43:00]

いやいや私は売れると思います。
>>154さん同様、350でも余裕で売れると思いますね。
だって川がどうこう地盤がどうこう言ったところで、
結局フタコは人気エリアだと思いますよ。
私も個人的には上野毛、等々力、尾山台、奥沢あたりに住んで
フタコや自由が丘に買い物行く位が非常に良いと思っていますが。
だいたい市場もそんな急激な下落も見られないし（場所によりますね）
ついこないだまで、たいした場所でなくても全体が高いもんだから、
300で当たり前に売ってて、皆仕方なく買ってるんですから。
そこでもっといい場所をと思って堪えた人々は、350フタコならって
喜んで買う人いそう。

[No.158 by 匿名さん 2008-05-12 01:46:00]

基本、スレ128はじめ、考えが偏狭で、反対意見を持つ人間を犯罪者予備軍扱いするスレは削除されたようだね。
他の適正なスレ削除要請は黙殺されたようだ。
この板の管理人さまに感謝と敬意を表します。

さて、まぁ売り手にとっては、唯一にして最大のよりどころである野村のタワーは、正直あまり比較にはならないですね。（でも、その存在は売り手には非常にありがたいのは間違いない）理由は

- 現在の中古売り出し価格は、市場価格から大きく乖離して、（多分に「無理な」）「別格」扱いを主張する値付けになっている。（一声、相場の倍イメージ）しかし、完全とはいえないまでも、市場実態としては当然倍までの単価は通らない。
-　強気値付けの背景の最大のよりどころは「希少性」。しかし、これは本物件が陽の目を見た暁には（やや駅近という利点はまだ残るものの）基本的には消滅する。
-　一部重複するが、この物件が高値を主張し、主張通りではないにしても、周辺相場よりある程度の高値を維持できたのは、100戸程度の物件だった背景があるが、1000戸の本物件が、プラウドタワーと同程度の価格を実現できないのは、自明の理。

この周辺で、中古マンションを含めて物件を探したことのある人間なら、「周辺の相場知りたいから、レインズなり、チラシ広告を参考までに頂戴」と仲介にお願いしたとき、かならず、このプラウドタワーが入ってたと思う。

相場を高く見せるには、最高のサンプルだから。しかし、これは参考になる「周辺相場」では全くない。パークコート二子玉川も、かなりの値段がつくことがあるが、これはまた本物件とは完全に性質が異なる。

私の勝手なイメージでは、大方の購入層の比較対照物件は、川向こうのファミリー向け大型物件だろう。そうすると、彼ら憧れの「二子玉川プレミアム」をのっけたとしても、やはり300万は全く越えられない。250万でもきついだろう。

企業収益は減益、外資も大リストラモードに入ってくる。ここ数年J-SOXや買収防衛策関連で潤った、会計事務所、コンサル、弁護士なども大きく減速する。

相場の下落はここからさらに加速する。発売から受け渡し次期に向けても、一貫して相場の下落は避けられないだろう。とすると、敢えてこの下落相場、景気後退局面で、マンションを購入に踏み込む人はかなりの少数派と言っていい。1000戸などというのは、営業サイドから言えば、天文学的な数字ということになろう。

[No.159 by 購入検討中さん 2008-05-12 02:13:00]

＞結局フタコは人気エリアだと思いますよ。

おおざっぱすぎます。それはデベの性懲りもない希望的観測にすぎません。
市場はもっとシビアです。

南魚沼産のコシヒカリなら、まぁ、売れるというのとはわけが違います。

[No.160 by 匿名さん 2008-05-12 02:20:00]

＞157
＞そこでもっといい場所をと思って堪えた人々は

いや、ここは場所は明らかに悪いと思うけど。
バス便の高台の方が場所はいいんだよ。世田谷では。
環境を買うんだから。

銀座までの距離だけがウリの豊洲とは違う。

[No.161 by 匿名さん 2008-05-12 03:37:00]

さて、今日だね。
何時くらいだろうね？

[No.162 by ご近所さん 2008-05-12 03:37:00]

どんどんどんどんよく削除されるねえしかし。
五島さんも知らないで二子について語ってみたり面白い人だらけだなここは。

[No.163 by 匿名さん 2008-05-12 08:52:00]

高値で設定したらますます武蔵小杉等の川崎市に人が流出して行きますよ。団塊Ｊｒ、ＮＥＸＴに人気です。

[No.164 by 匿名さん 2008-05-12 09:17:00]

プロの皆さんは朝が異常に早いですね。
気になって眠れなかった？

[No.165 by マンション投資家さん 2008-05-12 12:43:00]

判決は分かりきってるじゃん。
「再開発は地元住民が文句言うから中止せよ」なんて判決が出るはずがない。
「適法な再開発なので地元住民の不満は黙殺です。おあいにくさま」という判決が出るだろう。
上告しても全て棄却でおしまい。はいさよならと。

[No.166 by サラリーマンさん 2008-05-12 13:06:00]

俺の話をしても参考にならないかもしれないが、自分は年収1100万円、預金2000万円の身分。
正直、坪300万円以下なら真剣に購入検討するが、坪350万円以上なら見送り即決する。

＠300万円なら70㎡で6300万円、80㎡で7200万円、90㎡で8100万円、（＝購入客層＠年収1000万円）
＠350万円なら70㎡で7350万円、80㎡で8400万円、90㎡で9500万円、（＝購入客層＠年収1200万円）

＠300万円ならいつ売っても損はしないが、＠350万円ならいつ売っても損するだろう。
でも＠250万円なんて事が万が一あったとしたら、

＠250万円なら70㎡で5300万円、80㎡で6000万円、90㎡で6800万円（＝購入客層＠年収800万円）

となるのでここまで安くする必要は全くないと思う。

[No.167 by 匿名さん 2008-05-12 13:13:00]

世田谷の人って自己中の多いね。

90㎡で8100万円、（＝購入客層＠年収1000万円）
90㎡で9500万円、（＝購入客層＠年収1200万円）
ってこれなんで？。自己資金の額で違うじゃない。

バス便の高台の方が場所はいいんだよ。世田谷では。環境を買うんだから。
って世田谷にはバス便の高台しか環境の良いとこが無いって、この人も自分中心。

五島さんも知らないで二子について語ってみたり面白い人語っちゃいけないのかい？。
この人も自分の価値観押しつける。

彼ら憧れの「二子玉川プレミアム」
あのサーどうして川崎の人間はみんなニコタマあこがれないといけないの？、この人も自己中ね。

こんな人ばっかりなんだよね世田谷って。多摩川って変なガスでも出てるのか？。それとも全員同一人物？。

[No.168 by ご近所さん 2008-05-12 18:52:00]

>>167
というか何で貴方は人の悪口を言うの？
世田谷の人って言う言い方からして地方の人みたいですね。
人の悪口楽しいですか？
貴方の居るべき場所はここではなく巨大掲示板でしょ？
早くおうちにお帰りください。

[No.169 by 匿名さん 2008-05-12 20:20:00]

>>166
年収1200で1億近い物件は買えないでしょ。
自己資金5000ぐらいあれば別だが。

[No.170 by 匿名さん 2008-05-12 21:02:00]

ハンケツはどうなった？

[No.172 by 申込予定さん 2008-05-12 22:18:00]

判決は無事請求棄却となりました。お疲れ様でした。

あとは、テレビCMでも見て、ゆっくりモデルルーム訪問を待つだけです。

[No.173 by 匿名さん 2008-05-12 22:25:00]

HPや駅張広告で世界のアーティストが描くニコタマを展開してるが
シド・ミードが描いてるのは意外だったな。。。

貴人的には中途半端にタレントを起用するより印象いいな。

[No.174 by 周辺住民さん 2008-05-12 22:30:00]

ＣＨＡＮＧＥのなかでＣＭが流れてました・・・

[No.175 by 近所をよく知る人 2008-05-12 23:09:00]

マンションのコマーシャルやってましたね！すごい！
出来上がるのが楽しみです。

[No.176 by 匿名さん 2008-05-13 00:04:00]

これからやっと前向きな話が出来るのか…

良かった

[No.177 by 匿名さん 2008-05-13 00:06:00]

ＴＶＣＭ見たけど、早くから宣伝するもんだ。
ＣＭでは、佃の三井タワー群のイメージに似てる。
となると、価値があるのは一番高いタワーだな。

[No.178 by 匿名さん 2008-05-13 00:14:00]

CMのトーンといい、大貫妙子のチョイスといい
団塊ジュニアより上の層を狙っているように感じるな。

[No.180 by 匿名さん 2008-05-13 00:47:00]

120です。五島さん問題で驚いてしまいました。ここの購入層がご近所だけでもなくほかの区もあると思います。冷静に判断願いたいですね。横柄に感じての反発かもしれませんが。
　個人的に再開発は賛成、高層化に対しては反対でしたが決まったものはどうしょうもありません。希少性から欠陥など大きな問題がないなら完売すると思います。どなたかが東急の回し者と思い五島さんの名前が出たのでしょうか。名前を知らずに申し訳ございません。しかし知っていることに購入に意味があるのでしょうか。ちなみに購入組ですのでこちらを買うつもりもありません。

[No.182 by 匿名さん 2008-05-13 01:56:00]

あのハードローテのTVCM代が経費に乗ったマンションを
買う気はおきないなぁ。スマップやマドンナが出てこないだけマシか。

いずれにせよ、世田谷　田園都市線沿線の既存住宅街とこのタワマンは
近くて遠い、似て非なるもの。新しい人が入ってきて、新しい町ができるんだろうね。

まぁ、時代の一区切りをつける物件になるでしょう。この相場だから、
売りは全く予断を許さないけど、多分、この物件前、この物件後、という時代を分かつ
シンボリックなマンションになるでしょう。

東急が自らの庭を「壊し屋」として、相場破壊する結果にならなきゃいいと思います。

田園都市線（というか、新玉川線）がある種の優美さ、やさしさと洗練を併せ持った時代は終わり、
潤いのない、利便性と表面的な新しさを追う乾いた時代に入る予感がします。

[No.183 by 匿名さん 2008-05-13 03:06:00]

確かに異質だね。
それに、この戸数だもの、相場を崩してしまうのは、ある程度しかたないだろう。
とりあえず、嵐の過ぎ去るのを待つしかないね。

[No.184 by ビギナーさん 2008-05-13 03:12:00]

まぁ、実際の購入層にとっては、CMはメリットゼロだな。
だったら、その分安くして欲しいよ。建物自体への付加値はゼロだ。

[No.189 by 周辺住民さん 2008-05-13 13:11:00]

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればプラン度イメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

[No.190 by 周辺住民さん 2008-05-13 13:11:00]

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればブランド度イメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

[No.191 by 周辺住民さん 2008-05-13 13:11:00]

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればブランドイメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

[No.192 by 匿名さん 2008-05-13 13:23:00]

さすが二子玉は「都心が憧れる街」なだけに
都心に相手にされることがない周辺住民は気になって仕方がないようですね。
この盛り上がり自体人気物件の証拠と言えますし、有名税といったところでしょう。
ＨＰですが共用施設などもう少し情報が欲しいですね。

[No.193 by 匿名さん 2008-05-13 13:43:00]

でも残念ながらローカルな盛り上がりなのよね〜。この辺の人のコメントばかりだもんね。

[No.194 by 匿名さん 2008-05-13 13:48:00]

たしかに坪350で買えるとしたら、都心（6区とか3区）にはそんなとこあんまりないから、安いっていう意味では憧れっていう感覚より、さすがに23区内もここまで端っこに来ると安いね〜、ハハハ、みたいな感覚でうらやましがられるね。

[No.195 by 匿名さん 2008-05-13 14:14:00]

＜都心居住者が憧れる物件＞という意味ですよね。

ナンダカナ〜。少なくとも、都心居住者の思いつく文言ではないね。

[No.196 by 匿名さん 2008-05-13 14:56:00]

また都心の話か。金があろうがなかろうが、都心に住みたい人もいれば、そうでない
人もいる。都心に住まなくてもいい人も沢山いる。高いからいいという話でもあるま
いに。

高額＝プレステージ＝人生の最大目標みたいな人は、価格でしか判断できないのだろ
うし、人もそうあるべきだと思ってるのだろう。だから価格比較したがる。だけど、人に
その価値観を押し付けるのはどうかな？この近辺がとても気に入っている人だって沢
山いるんだから、もっと実のある話しようよ。

[No.197 by 匿名さん 2008-05-13 15:37:00]

都心、都心って、電車でフタコから２０分程で都心だろ。
ただ、ここが坪350万で買えるかが問題だ。
「都心があこがれる」じゃなくて「都心も一目置く」レベルで十分。

[No.198 by 購入検討中さん 2008-05-13 16:15:00]

ここを検討しています。
しかし完成が24ヶ月以上先ってとても長いですね。。。

マンションが売れてない売れてないって言いますけど、売れてない理由は
ロクなものがないからってのも理由ではないでしょうか？
私は三軒茶屋〜二子玉川〜自由が丘ライン、新玉川線、大井町線、東横線で探していますが
いい分譲マンションが全然ありません。

住友の三軒茶屋は駅から遠くて＠400万（値引き未考慮）だし、
池尻のプリズムタワーは環境と騒音ひどいのに＠450万、
瀬田のマンションは仕様が気に入らず駅がちょっと遠い。
あとは30戸以下の少戸数か駅徒歩10分超の物件ばかり。
日当たりや住環境、街のインフラなどを考えてしまうと
希望にマッチする物件はなかなか難しいのかもしれません。

24ヶ月は長いですが、他に競合物件が出てきそうもないのでやはりここに注目です。
あまりに高いようなら諦めますが、＠350万円以下なら是非と考えています。

[No.199 by 匿名さん 2008-05-13 16:28:00]

>>197さん
肩に力が入り過ぎな荒す気満々の書き込みが多い中、
あまりにも真っ当な意見が逆に新鮮ですね…

177さんが書いていますが佃的ポジションは意識しているかもしれないですね。
安さが売りのタワー物件とは異なるターゲットだと思います。
「都心があこがれる」は言い過ぎ？としても販売対象の層は想定できそうです。

[No.200 by 匿名さん 2008-05-13 20:33:00]

住む場所なんてlow profileであればあるほどいいと思うんだけど。
都心がうんぬんどころか、だれもよく知らない場所で十分です。

価格は心配ないです。
やっと死の淵から抜け出た東急不動産が3割ほど関わっています。
おまけに再開発に関わる政府からの補助金もありますから、そもそも比較的安く出ます。

かつ、皆さんご指摘の通り、郊外ファミリータイプ・グレードですから、
相場次第ですが、坪300万切る物件も1/4程度はあると思います。
250万程度の部屋もそこそこありますよ。1000戸のうち、坪単価が高めなのは
（強気で値付けできるのは）100戸程度しかないはずです。

でないととてもさばけませんしね。