二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[2: 物件比較中さん]

そうですね、有意義な情報交換の場になればいいですね。

[3: 匿名さん]

http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ta...

地震よりも洪水が怖いですね、やはり。

200年に一度起こる程度の災害で、5メートルまで浸水してしまうのは、ちょっと・・・

[4: 購入検討中さん]

心配な方は、他の物件を検討しては？
たぶん、ここは洪水対策なども打とうとしている（河川敷に看板が出ていました）ので、それなりの価格になると思いますよ。

[5: 匿名さん]

ここの地歴をご存知の方はいませんか？

[7: 匿名さん]

もともとここの土地はどういう風に利用されてきたのでしょうか。

[8: 匿名さん]

前スレの997の調査結果は興味深いね。

学芸大・桜新町・用賀か、、、、
何となく分かる気がするね。あまりメジャーでない方が
落ち着いていて、ある程度お金のある、（でもまだ引退まではできない）
人たちの支持を集めやすいんだろう。

かたや、この物件のHP見たけど、、、あれっ？！て感じ。
東急自身が二子玉川のことをこんなにも分かってなかったのかと
改めて思い知らされた感じ。特に都心と競わせる辺りは目が点。

少なくとも、このマンションは見送りが吉ってのいうのが感想。
再開発で万一、街がよくなりそうだったら、その後で、
大手デベのもっと質のよさそうなマンションを待っても十分間に合う感じ。

でも今は、駅前街区と、マンション街区の間はまだ具体案もないし、
このPJT自体の失敗リスクがいろいろと高すぎる感じが拭い難いよ。

東急グループの体力・実力低下具合が予想をはるかに上回ってる。
悲しい現実。あるいは寄り合い事業の難しさと呼ぶべきか、、、、

とにかく、不安要素満載なイメージ。
HPから、その雰囲気がぷんぷん漂ってます。
私の杞憂ならいいけども。

[9: 匿名さん]

最近はろくなマンションがないから人気になるのは絶対に間違いない。
ぜーーータイに超人気になる。世の中には都心には住みたくないけど
できれば近郊ででも家よりマンションがいいという人は世田谷にごまんと
いる。セキュリティがよいからね。
超絶人気になる。
世田谷の人でタワーに住んでみたい持ち家族は数しれず。

[10: 匿名さん]

まだMRさえ開いていないのにこき下ろしている方々ってなんなのでしょう？？？

[11: 匿名さん]

実際は買いたいから倍率下げのためにネガキャンやってる方や、
以前からいる再開発反対の方じゃないの。

[12: 匿名さん]

>>07

ここはもともと二子玉川園という遊園地があった場所です。
日本最古のジェットコースターや映画館もありました。
１９８５年に閉鎖され、二子玉川タイムスパークと名を
変え、後ナムコワンダーエッグなどが期間限定で営業していました。

駅の名前も２０００年まで「二子玉川園」でした。
ちなみにニコタマという呼び方をすると地元民にＢＡＫＡにされる
のでご注意を。古くからの住民はみなフタコと呼びますｗ

[13: 匿名さん]

新住民は、新住民の呼び方で呼ばなきゃね。
開発した街に住むのだから。

[14: マンコミュファンさん]

＞１２
遊園地閉鎖後、いろんなレストランが営業していた時期がありましたね。
「二子玉川タイムスパーク」という名称がこの頃？
バンタイというタイ料理レストランがあってよく行ってました。
懐かしいです。

[15: 匿名さん]

東急自身が二子玉川を都心と比較していることは、地元に住む者からして驚きです。
二子玉川にしかない自然や雰囲気を良さを生かした再開発でないことが証明された感じがして寂しい限り。
このマンション不況の状況からも、マンションについては一度見直すべきと思います。
再開発自体には賛成ですが、中身が・・・

[16: 散歩にくる人]

都心と「比べる」ことは価格帯からして当然でしょ。
付近の「自然を活かす再開発」とは、新たに大勢の人々がこの自然を
楽しめる再開発でもあるのでは。

東京周辺に住んでいる以上、過去にこだわるより変化を楽しむ心を
持たないと損なことは確かですよ。
畑ばかりだった練馬の駅前に、ボコボコとタワーマンションが建つ
時代ですから。

[17: 匿名さん]

デベがいま考えている平均価格は「３５０−４００」のレンジだそうです。

あぜん・・・。

[18: 匿名さん]

東急は高く出して、売れ行き見て下げていくのが常套手段だから不思議じゃないよ。

っていうか、平均350って良心的じゃないの？。おそらくタワーの中層が90平米が1憶ぐらいってことだよ、こんな価格だったニコタマでは即完だよ。倍率高くなるから、検討者の反応見て、もう少し高くなるんじゃない？。

[19: 住民さんＡ]

でも駅から遠いよな。
地下道なんて出来ないよね？

[20: 匿名さん]

>>18

坪３５０は下限ですからね・・・。それ以下は考えてない、と。

[21: 匿名さん]

たぶん、平均でも坪４００近いのでは？中目黒タワーと変わらないと思うよ。
なんだかんだで完売でしょう。

[22: 匿名さん]

私もHP見ました。
確かに、「何かと比較する」という貧　し　い　メンタリティが受け入れがたいですね。

二子玉川のよさはオンリーワンでしょ。（本当は二子玉川に限ったことではないのですが）

都市と比べてどーする。

幼　稚　だなぁ、コンセプトが。

価格は、売る側から見たら、いい部屋でも３００万前半、普通の部屋なら
２００万中盤でないと、とてもさばけません。

環境抜群の低層ならともかく、駅側隣地は、しばらく資材置き場＋
工事の騒音と振動、埃が予想されますし、反対側は、暴走族の集まり（＆河原の民　−−−
浮　浪　者の方々の定住）がほぼ確実な新しい公園ですので、ここを強気で出て、
５００戸売れ残り＆中古となれば、既存購買住民からのクレーム処理だけで、
労働力が奪われて、ますます売れなくなります。
価格で冒険は全く出来ません。

旧々価格で勘弁してくださいというのが営業の本音でしょう。

[23: 匿名さん]

>>22
営業さんの本音（他社かもしれませんが）が聞けて興味深かったです。

[24: 匿名さん]

いや、ここより遥かに環境のいい「二子玉川」物件（瀬田、岡本の一部）の
高クオリティ物件の動きがぱったり止まってる現実

「ニコタマ」を連呼するウェブサイトの出来の「よさ」wwww

両隣地に関する不確定要素

これまでの東急電鉄の実績

長期金利の再上昇（イールドカーブがたってきた）-->住宅ローン金利上昇懸念台頭

から考えると、

坪400の声を聞くことはないね。
一部の超プレミアム部屋はうまく金持ちを騙せればいけるかもしれないが。

中目は、山手線のすぐ外側。かつ始発駅。
こちとら、外周区世田谷のさらに最果て。川向こうはヤ　ン　キ　ー　ヤ　ン　マ　マ　の　巣　窟　
川崎市。

と言っても、中目もあの価格では、難儀しまくると思うよ。
紳士協定で、あまり露骨な安値では公表しなかったとしても、実取引価格は
出血多量即死レベルの出血大値引きとなるんだろうねぇ。

[25: 匿名さん]

ネガキャンしても、完売でしょう。
大きな川と公園が目前にあるタワーは城南でも珍しいから。
その上、高島屋と、２路線使える付加価値付きなので。

[26: 匿名さん]

皆さんのカキコミを見て、どんなwebよ？と思い見てみましたが、なんというか、
力が入ってない（金をかけてない）だけなのか、センスがないのか、
家にpcもなくケータイで全て済ませるセグメントだけがフォーカス（まさか）なのか、、、、、

いずれにせよ、これで１０００戸は無理っぽいね。
とりあえず、こんなサイトおったてとけって感じでしょうか、、、、、

財務がしっかりしててブランド力のある三菱や三井でもしこって苦労してる城南物件の枚挙にいとまのない今、東急グループ売主で、本当にこれを売り切れるのかな。

[27: 周辺住民さん]

河原の民、、、、、ただの 浮 浪 者 じゃないしね、、、

[28: 購入検討中さん]

25

プラウドタワーって知ってる？

[29: 匿名さん]

28

川はあるが公園は河原しかないな。

[30: 匿名さん]

単純に、玉川の氾濫リスクのある低湿地にタワー建てて、
両隣が、ヤ　ン　キ　ー　の集会場、ハッテンバ、花火見物群集で満杯必至の公園、アーンド長期野ざらし店晒しの資材集積場候補となれば、100戸でも、相当慎重な値付けしないと、この冷え切ったマーケットではMRに客さえ来ないでしょう。

結論としては告知ホームページを見ても明らかなように、川向こうから、都を攻めたい若夫婦廉価団地レベル物件ということですね。

これでは丘の上に住む、既存住民が憤慨するのも無理はないです。
新住民は高島屋なんて必要ない人たちでしょう？

しかし、これくらいはっきりしてると逆にありがくもあったりする。
私は全く興味なくなりました。パスしまーーーす。

[31: 購入検討中さん]

俺的には、道路の渋滞が心配。マンションの前の道が、週末なんか、完全に車とまってると思う。ピターっと。

[32: 匿名さん]

＞24

だよね。

＞30

私はまだ一縷の望みは持ってます。だって、タワー自体だってまだ判決待ちでしょ？
駅側の隣地の要と決定がすぐあって、マンション竣工前に、そちらの工事も終わってれば、
まぁ、あまり問題ない。

問題は公園だよね。多分、バ　カ　ップルとか、禁止してもバーベキューしちゃう人とか、
爆竹や花火やる若者とか、特に夏の夜は思いやられるね。教育上、安全上、あきらかにマイナスと見ます。

駅前再開発が、渋谷109的な若者をひきつける感じになると、完全な失敗。昼間そこでたむろってた金のない若者が夜にかけて公園に流れそう。ありうる話。

[33: 匿名さん]

大井町線の線路がすぐ脇通るの？違う？

[34: 匿名さん]

この再開発対象の土地にポテンシャルがあることは認める。

今までのプレハブのハンズや、ねこ玉いぬ玉なら、まだ、
「ポテンシャル」は感じえたが、こんなお粗末な規格では、
その「ポテンシャル」自体が、100年は封印されることになる。

まことにもって、嘆かわしい。グランドデザイン、コンセプトに
どれだけの時間と英知とお金をかけて詰めたのか？

こんな企画では、この地所そのものと、付近住民、そして二子玉川を愛する全ての人にとって
大きな　恥　であり、冒　涜　であると思う。

怒りさえ覚える。

[35: 匿名さん]

34さん

大筋で同意します。コンセプトがまるで理解できません。

[36: 匿名さん]

だったら買わなきゃいいじゃん！！！
MRオープン前からこき下ろす人は何？？？
あんたらに住んで欲しいわけじゃないの！！！
別のマンションへどうぞ！！！

[37: 匿名さん]

３６

住む住まないじゃなくて、「土地格」が落ちると言っているだけでしょ。
二子はヒルズ構想なんかもあったりして、本当にポテンシャルを秘めたエリアだと思っていたけど、事実「大規模マンション」が建って駅の北と南ではっきりと人種が別れてしまうであろう事を皆は残念がっているんだよ。
団地みたいになって、低所得層が流れてきたらどう思いますか？
タマタカだって郊外のジャスコみたいになっちゃうかも知れませんよ？

[38: 購入検討中さん]

そうです。
無責任に「買わなきゃいい」と言うような方は、フタコの本当の価値が理解できていないと思いますよ。
ここを検討する人は、フタコに価値を感じていて物件の資産価値も末永く高いことを望む人であって欲しいです。
タワーという営利主体のどこにでもある企画は、検討者の考えでも見直して欲しいのが本音です。

[39: 匿名さん]

>>低所得層が流れてきたらどう思いますか？
>>「土地格」が落ちると

こんなレスしか出来ない人のほうが低レベルですよ？

[40: 匿名さん]

ヒルズ構想って本当にあるのですか？初耳です。

[41: 匿名はん]

ネガキャンが盛んで笑えます。
よっぽど欲しい方が多く、安く売り出されることを望んでいらっしゃるご様子。
どんなにネガキャンしても大人気の超注目物件になるでしょうね。

ただ価格＠350〜400万円は妥当なラインとは思えませんね。
60㎡台7000万円前後、70㎡台8000万円前後、80㎡台9000万円前後でしょ？
さすがにそれじゃ高過ぎます。完売は難しいでしょう。
60㎡台6000万円〜、70㎡台7000万円〜、80㎡台8000万円〜が妥当でしょう。
＠310〜380万円ってところで落ち着くのではないでしょうか？

高層階にプレミアム付加価値を含ませて高層階を＠400万円〜と高く売るようにしたら
この事業は成功すると思います。
高層階専用エレベーターとか眺望ラウンジとか天然大理石床、眺望ジャグジーバスとか
2バス2トイレとか2800mm天井高とか企画次第で付加価値付けた割高な価格設定をして、
中下層を安くできればここでネガキャンキャンプを張っている方々も満足でしょう。

ただ東急不動産も電鉄も東急レバブルも、販売センスがないから無理かな？

[42: 匿名さん]

買いたい人のネガキャンよりも、買いたい人の安くしろキャンペーンの方が意味ないよ。素人は参考にしても、デべはこんなとこの意見なんか参考にしないもん。価格の最終決定はデべの上層だからね。

[43: 匿名さん]

お前の意見は素人のオレでも参考にできない。

[44: 匿名さん]

↑お前のような金の無い団塊ケニアにゃ火炎だろ？

[45: 購入検討中さん]

低層6階建に興味があります。こちらは分譲になるのでしょうか。

[46: 住まいに詳しい人]

>>45
分譲だよ
ただ人気が出るからかなり割高な価格設定になるでしょ

買うならタワーの低層階の方がお手頃

[47: 上等]

>>12さんへ。

>ここはもともと二子玉川園という遊園地があった場所です。

そうだったのですか！
実は遙か昔、一度だけ訪れたことがあります。
当時「はとバス」のルートに含まれていたもので、
滞在時間も短いうえに、子供の身で行動半径も限られていたものですから、
小規模の施設だったと記憶していたのですが、
今、航空写真を拝見するとかなり広大な土地だったのですね。

現在、このあたりに対しての印象の一端としては、
例えば「お受験」の時期に、
この地にある高島屋の写真スタジオで撮れば合格率アップというようなものがあります。
縁起担ぎの面もあるのでしょうが、
相応の皆様が住まい、或いは利用されるという証明なのかとも思っております。

ここまでのスレを読ませていただいても様々なご意見がありましたが、
私としては上記の理由だけではなく、良い意味で非常に知名度の高い地域と認識していますから、
今後、人気を博するのは確実なのではないかと感じています。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[48: 匿名さん]

二子玉川園というよりナムコワンダーエッグの方が近いけどね。

[49: 匿名さん]

>>44
オマエ大丈夫か？
何言っているのかさっぱりわからん。

金もないくせにこんなところくるなよ。スレ違いも甚だしいぞ。

[50: 匿名さん]

>49

42=44だろ。頭に乗るから放置しろ。

[51: 匿名さん]

このスレ読んでると感じるのですが、ニコタマ周辺の住民の方って、思っていたより　下　品　な人が多いんですね。

[52: 匿名さん]

>　下　品　

この辺に釣り慣れしている印象を受けます。なんでスペース入れた？

[53: ｒ]

やっぱシティタワーズ豊州より坪単価高くなるんでしょうかね。。

[55: 匿名さん]

200戸程度とは言え、4年前に坪350万でプラウドタワーが即日完売した地域だしね。
豊洲も決して悪くはないと思うが共通点が少なすぎて比較できないな。

[56: 匿名]

駅前のタワーマンションよりも私なら瀬田とか岡本にある低層のマンション選ぶな〜絶対。

[57: 匿名さん]

≫５６　同意!!この地域の売りは、やはり緑の中の低層や邸宅でしょ。でもここも
いい物件になるのでは？確実に需要はあると思う。

この地域はいい地域だが、要注意の面もある。たとえば、余裕があるのか、見栄
っ張りが多いのか、とにかく外車やブランド品をよく見かける（笑）うちは違うが、
うちのマンションの駐車場なんて３分の２は比較的レアで新しい外車。中小企業経
営者や自営業者が多いのかな？女性陣いわく、かなりパーフェクトに近い化粧とブ
ランド着こなしの女性もよく見かけるらしい。

他の郊外エリアにも住んだことはあるが、こんな場所は郊外では皆無だった。とい
う感じなので、見栄で買おうとする人は余裕がないと肩身狭いかもね（笑）見栄は
抜きでも十分お勧めなのだが。

[58: 匿名さん]

何がいいたいのかわからない。
あと、そのアンカー気持ち悪い。

[59: 匿名さん]

>>55
>4年前に坪350万でプラウドタワーが即日完売した地域だしね。

250-290万ぐらいが結構多かったですよね、確か。
高層のプレミアが500ぐらいだったから、平均では340は超えていたような気もしますが。

ここも、いくらから買えるかという視点では300前後になるのでは？

[60: 散歩に来る人]

もともとは河原なんだから、坂の上の良さには及びもつかない。
でも、はずれとはいえ２３区内で、きちんとした再開発事業を
行うのだから、それなりの価値のある物件にはなる。

坂の上で低層つくれば、坪450万円はこえるでしょ。
それにくらべてば、平均350万円ぐらいは妥当だと思う。

私には高すぎて住めないけれどもね。

[61: 匿名さん]

坪300なら広い部屋ほしいけど、当たらないか

[62: 住まいに詳しい人]

>>59
『プラウドタワー二子玉川』は平均は＠344万円で
一番数が多かったのは＠300〜349万円の107戸
つまりほとんどは＠300万円以上でした
　　
　
今回は販売戸数が950戸ぐらいあるし
流石にいまの相場じゃ、一気に売れていくのは難しいんじゃないかなぁ
まぁ竣工まで時間があるし、ゆっくりゆっくりでしょ

[63: 匿名さん]

プラウドより高くなるのは必然。中目のタワーともはると思うよ。

[64: 匿名さん]

このマンションの購入を考慮して二子玉川に住んでみたのですが、いわゆる普通の日常生活に関しては不便だと感じました。玉川高島屋があるだけというのが実感です。所謂、普通の生活パターンにおいて日常的に利用頻度の高い、お手頃なスーパー、ドラッグストア、一人飯、ファミリータイプ飲食店、100円ショップ、その他店舗、が10分弱の徒歩圏内にまとまってありません。生活コストは高いです。しかし二子は、住宅地の町並みは(高台を除いて)極めて普通です。つまり、よそから来る街と感じました。例えば用賀に住んでたまに気軽に高島屋に行く、河原でのんびりとかする、という方が良いと感じました。再開発の非住宅部分も引き続きその延長線でしょうかね。
一人の住民の独白でした。

[65: 匿名さん]

延長戦？？？

川沿いのエリアが開発地区に入っていないところが興醒めです。その為、タワーにせざるを得なかったようですね。また、低層階では周辺の民家が眺望の視野に入って商品価値は引くなります。

それよりも、駅からの距離が結構あることとその間の業務商業の開発が遅れることもこの住宅開発の欠点です。

まー、溝の口のパークシテイ程度と云いたいが、便利さが大きく違って生活の便は悪く、値段ははずれでも都内故に坪５００万超で、最悪の物件になるようです。

[66: 匿名さん]

＞63
＞プラウドより高くなるのは必然。中目のタワーともはると思うよ。

あなたの根拠なき願望を書くなら、自分のメモ帳にでもお願いします。
同じこと何度もしつこいよ。

[67: 物件比較中さん]

何で、濃すぎと比べたがったり、中目黒と競りたがったりする厨房がでてくるのかね？
なぜ二子玉川としての価値を考えないんだろう。
不思議だ。

[68: 匿名さん]

東急が売主、かつ血税突っ込んだ再開発大型団地物件だから、
捨て部屋は、坪２００万円台前半、超プレミアム部屋は、
それなりに面積も大きくなるので、総額を抑えるために、
坪３００万円台で収まるだろう。

環七超え（さらに環八超え）で、坪４００万という物件は
もうあと１００年はでてこないだろう。マーケットは不可逆な下降線を
ひたすら辿る。

ここは１０００戸ならなお更、平均２００万円台後半というところだろう。

住戸はあくまでオマケだから、公共・サービス、およびインフラ整備に
期待がかかるね。

[69: 匿名さん]

坪３００万でもきついと思うよ。

こんな半端な物件買う連中は、お金もないでしょ。

[70: 匿名さん]

MRもオープンしてないのに、ネガティブなカキコミが多いと
不満（？）を書いてる輩がいたが、批判の太宗は、コンセプトと
全体の開発プランの不出来、不整合、見通しの悪さを指摘してるんだから、
MRとは何の関係もないと見たが、違うのか？

[71: 匿名さん]

そろそろ判決か？

[72: 匿名さん]

再開発に反対運動して批判してる輩には、MRなど関係ない。

[73: 匿名さん]

ニコタマのあたりは、東急の戦略にまんまと嵌ってるな。
まあどこでもそうだが、このあたりも
久が原、田園調布、尾山台、上野毛など高級住宅街は全て崖の上
玉川なんて眼中になかったが、さすが東急は
うまい駅名付けとイメージ戦略で大昔に二束三文で仕入れたところを
うまく転がす。

一族は上野毛から玉川を見下ろして婆抜きできて微笑むんだろうね。
あのあたりは堤防よりも川側に家があったり
ある意味行政からも見放されていたような・・・・
冷静に考えた方がいいですよ。
本当に二子玉川ってそんなにいいところか。

[74: デベにお勤めさん]

ここは腐っても都内！

しかし崖下の水に弱いところで最悪の場所、道路事情も良くないし、川向こうの眺望は川崎で決してほめられたものではないし、悩ましい立地です。

デベとしては継続的所有は避けて如何にして売り逃げるか、が最大の課題の物件だね。

[75: 匿名さん]

二子玉の一角だし堤防よりも川側ではないし、腐ってはいないでしょう。
戸建てでもないしそんなに水に弱いのかな？

まあ、都内にも腐ってしまって、ホントに都内？とか川向こうにも負けているのでは？
なんてしょうもない場所はたくさん有りそうだけど。

[76: 匿名さん]

>73

久が原はきっぱり却下。碁盤の目の住宅街という点は認めるが、それ以上でもない。地価も比較的安い。そんなところ、東急エリアには他にもいくつもある。敢えて、ここで列挙すべき地名じゃない。

二子玉川という地名は、まんま（「園」はつけたりはずしたりしたが）で、うまい名づけも何もないと思うが。

とは言っても、もともと世田谷区玉川は住宅街として全くいいネームじゃないしね。

[77: 物件比較中さん]

>>68
物件を貶めた上で自分の予算と希望を書いても意味ないのに、なんでこんな書き込みばっかりなの？
だから貴方達は賃貸暮らしなんだよと教えてあげたいですね。
価格を予想する書き込みならともかく、ここは僻地の貧民街で地盤も悪いから価格設定を低くするべきだなんて話は聞き飽きました。

特に物件を褒める必要はないけど、参加者に有益な情報をアウトプットする意識がないと、
ここも２ちゃんねるみたいになるだけですよ。
有益な情報がない掲示板に有益な情報は集まりません。
ネガキャン発言で荒らしたいだけの人は書き込まないで欲しいです。

[78: 匿名さん]

>>68
そんなリーズナブルな訳ないよ！だから団塊ジュニアはBBNって言われる〜

[79: 匿名さん]

ここの坪単価は業界でも注目の的とのこと。
早く知りたい！

[80: 匿名さん]

＞７９

大規模MSの価格ってどこでも業界で注目って書いてありますよ。業界が注目して何の意味があんの？。東急が高値で出して、期末に値下げして売るのは東急の会社としてのやり方だから、ここも同じだよ。

[81: 匿名さん]

MSって何ですか？

[82: 住民さんＡ]

>>81
MSはマンションの事だよ

[83: 匿名さん]

批判的な書き込みが多いですね
しかし坪２００万台なんて、そんな訳ないでしょ
相場観ゼロですね

このあたりに住んだことない人たち同士でけなしあっても
意味ないですよ
それなりの価格で売れていくでしょう

[84: 匿名さん]

３０階以上の高層で南東または南西の角部屋を希望です。
広さは１００平米〜１１０平米前後。

建物のスペックが良く分かりませんが、できたら免震で、内廊下、２４時間全熱交換式換気、
全部屋天井カセットエアコンで床暖房つき、二重床・二重天井、トイレ２つ、２４時間有人管理、
ディスポーザ、オール電化、LOW-E複層ガラスのハイサッシ、リビング天井高２７０、
バリアフリー仕様、駐車場から各戸までのダイレクトアクセス、等が実現されているとぐっと
魅力が高まります。

予算は１．０億円が理想で、１．２億円が本当に上限。
この予算ではちょっと厳しいかもしれませんねぇ。

[85: マンション投資家さん]

>>84
ご希望のお部屋が実在したとすればおそらく11500万円〜13000万前後でしょうね。
ただ100㎡〜110㎡の南面角部屋プランがあるかどうかが分かりません。
高層階の南面角部屋はいわゆる目玉プランですから80〜90㎡になるかもしれませんね。
80〜90㎡だと価格設定が1億円前後になり売りやすいプランになりますので。

東急不動産と東急電鉄が悲壮なほどに弱気で本物件完売に自信が全くなかったとしても、
本物件の上層階価格設定は＠380万円以下にはならないと思います。
下層階の客寄せプランが18坪の＠280万円で4980万円といった感じになるのではないでしょうか？
たぶんアベレージで＠350万円くらいでしょう。

[86: 匿名さん]

＠350万円なんて希望的感触。@400万円近くになるよ。間違いなく。
批判的意見や楽観意見が多いようだけど。

[87: 匿名さん]

>高層階の南面角部屋はいわゆる目玉プランですから80〜90㎡になるかもしれませんね。

意味不明。金持ちがそんな狭いプラン買うかい？
坪単価はせいぜいいい部屋で350万ところだろう。

40坪でも、1.5億で収まるよ。
東急の河原タワーなら、その辺が上限だろ。

[88: 匿名さん]

高い坪単価予想を書き込んでる輩は自分のポジションをこれ以上明確に
語る方法はないくらいに、自分の立場を宣言してることに何故気付かん？

本当に欲しい奴が、そんなカキコミするわけないわな。
利○関係者は、おとなしくすっこんでろ。

どうせ、部屋の割り当てもらった弱小地主とかだろ。
金は、働いてかせぐもんだよ。あさましいもんだ。

[89: 匿名さん]

今週の不動産各社の決算と今期見通しをチェックしてたんだが、
まぁ、分譲については超々弱気だね。実態は、計数より相当悪いのが見え見えだった。

多分、ここも「裁判を理由にお蔵入り」は出来レースだと思うが、
一応、一時は本気だった証拠を残そうと、敢えてriseとかtowerとか名づけ、CMも打つらしい。

ま、お蔵入りは賢い選択と思うよ。
隣地の事業主さえ決まってない低湿地マンションなんかだれも買わない。
下手したら、相場を完全に壊すよ。沿線坪単価が、50万超さげてもおかしくない。

平均250万レベルと思うが（低層階込み）それじゃ、売れないだろう。
山手線外側は、安値の方の「チャレンジ価格」が続々でてくるだろう。
今年は下げ相場ぶりが見もの。売り物抱えてる個人は、今すぐ処分が吉。

[90: 匿名さん]

下げ相場の中では、この物件は強いんでは？
再開発扱いもらってるから、他より安く売りだしても採算はとれる。
坪200万円台前半でも利益は出そうだ。

[91: 匿名さん]

三菱系の藤和の溝の口物件が、坪180-230くらいだから、
この物件は、+50万で、230-280万がベース。

隣地の空き地（多分10年くらいは手付かずで残りそう）と
低湿地、水害・風害リスク、東急ディスカウントをどれくらい
折り込むか。発売時期が遅れるので、相場がさらに悪化すれば、
安い部屋は、坪200万切って、溝の口に並ぶレベルになる可能性もある。

今年の川向こう物件の価格動向が見逃せない。

[92: 匿名さん]

現状、二子玉川-用賀あたりの新築マンションは、坪200万円台から300万円台前半で売りだれてる。
でも、実際販売はめちゃくちゃきつい。有名な、小規模物件のくせに1年売り続けてる「ロングセラー」も存在する。

これから出てくる物件は、300万またがない可能性が高い。
部屋の間で格差がある物件なら、超プレミアムな部屋で、せいぜい坪320万ってとこでしょう。
（これも、とりあえずの売主希望価格。売れればラッキーっていう姿勢。）

いやいや、一年前と様変わり。
ビデオの逆回転再生を見てるようだね。相場って罪だよね。
新々価格（笑）で買った人たちはどんな気持ちだろうね、、、、、

ま、長期的に見て、日本の不動産価格が上がる要因なんてほとんどないからね、
冷静に考えれば。

[93: 匿名さん]

じゃ、中心線は200万円台の前半イメージだな。
金持ち相手の物件じゃないもんな。

溝の口脱出を目論む、若い夫婦が検討する感じが、
ホームページからもありありと出てるしね。

[94: 匿名さん]

＞じゃ、中心線は200万円台の前半イメージだな。

今の相場が持てば、ね。
難しいと思うが。

[95: 匿名さん]

いくらなんでも坪200万前半が中心ということは無いでしょう・・
くさっても世田谷区内で、やはり足立や葛飾とは違うわけだし。
東急線の駅徒歩6分に魅力を感じる人は多いよ。

300万-350万が中心と予想。客寄せの低層の小部屋が270万程度かな。

[96: 匿名さん]

中心が坪200万台前半とか、それ以下といっている人たちは
もし予想が外れて、それでも完売したら
地団駄踏んで泣いて悔しがる様子をこのスレに書き込んでくれますか?

[97: 匿名さん]

それ是非見たいけど、無理でしょうね。
豊洲で400オーバー確実ってさんざん吹いてた方も
だれ一人出てきませんから。

あんがい同じ人だったりして。
ついでに中目のタワーにやたらからんでる人も。

[98: 匿名さん]

>>96
その値段でしか買えない層が低価格予想を必死で書き込んでいるんだから、
悔しがるというより、「やはり駄目だったか」という諦めの境地でしょうね。

[99: 匿名さん]

豊洲で400って話で騒いでいた人たちは多分、相場を読んでいた、というよりはスミフの＊＊な値付けでの売れ残りをあざ笑っていただけですよ。おそらく結果としては同じで、価格は低くてもスーパー低仕様物件なので大量売れ残り必死で、400と言っていた人たちは地団駄っていうより、ニコニコですよ。考えても見てよ、スミフに入るお金が少なくなる上に売れないんだもん。

ここももし、平均が250とかと思ってるんなら、皆さんは二コタマは豊洲以下と考えているという事ですね。個人的には豊洲レベルというのは賛成ですが、実際の相場は平均では330ぐらいでしょう。もし300とかでここが出て来たら、豊洲と同じスーパー低仕様ですよ。まあ、金銭的にそれを希望する人もいるから何とも言えないけどね。結局デベは利益が確保出来れば良い訳で、安いものを安く売れば良いのであって、MSの外観デザインとエントランス以外は後から買う人には分からないので長期的MSの評価に関係ないし。

[100: 匿名さん]

豊洲の方が上でしょう。何を今更。