二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[621: 匿名さん]

坪200とか言ってるのは坪350とかいっているお＊＊な地権者や近隣物件のオーナーをからかっているだけだっつうのｗ

[622: 周辺住民さん]

>>616
資本剰余金と利益剰余金の合計が電鉄は1,830億、不動産は910億あります。

　1室あたり1億とすると、1億×900室 = 900億ですから、例え1室も売れなくても
大ダメージを受けることがあっても、潰れることはありません。

[623: 近所をよく知る人]

多摩川そばの地盤が脆弱な土地に建つ高層マンション、地震の時本当に大丈夫なの？
それと国道２４６、環八、第三京浜、東名の影響で排気ガスの多いところだし
はっきり言って、住むところでなくショッピングをするところです。

[624: 住まいに詳しい人]

>>623
前のスレでも書いたけど
ココの土地って東京23区の中で一番頑丈な土地です

5m掘るだけで上総層という安定した地層が出てくるので杭を打つ必要がありません
横浜のランドマークタワーと同様に上総層にベタ基礎するだけで充分な強度を得られます

[625: 匿名さん]

購入する際はこういった地盤についてもどのような対策をとっているかも
きちんと問い合わせた方が良さそうですね。
どうやら液状化の問題は避けられないようだし・・・。

624さんが責任を取る訳ではないのですから、
断言しない方がいいですよ。デベさんに迷惑をかけますよ。

[626: 匿名さん]

>>624
安く建てることが可能ってことでしょうか？
お手ごろ価格が期待できそうですね。

[627: 匿名さん]

>>624
いくら地盤がしっかりしてても、多摩川が氾濫したときにその流れの中になってしまう土地では価値がないですよね。
この点に関して正確な情報が欲しいところです。

[628: 購入検討中さん]

まぁ、田都というか、気持ちは未だに「新玉川線」ですがね。
ここ坪200万あると思いますよ。

まず、ここは駅10分です。
かつ駅が比較的大きく、エスカレータも長いし、駅前は人通りも多いので、
実際に電車に乗り降りすのにかなりの時間を要します。小さな各駅停車駅にも
それなりのメリットはあるのです。

それから、相場観については、バブル相場前から、今日まで、
相場の上げさげをずーーーと見てきた人にとっては、二子玉川の駅10分
大型再開発物件が坪200万でも、特段驚きはないです。
（昨年の春に、200万で出てきたら驚きますが）

上がれば下げる、下げれば上がる、それが相場です。

かつ、ここは東急がかなり以前から仕入れいた、安ーーーい土地ですから、
200万台は十分現実的だと思います。

それが分からないのは、

①相場を見てきた期間が短い
②相場の方向性が分かっていない
③売主のコスト構造が分かっていない
④どうしても高値誘導したい個人的利害関係がある

のいずれかではないでしょうか？


>616
>ここが坪200とか言ってる人は間違えなく田都の住民じゃないし
>今までこの沿線の物件を検討したことない人だよね。
>そもそもこの沿線で駅から徒歩５〜６分程度の新築MSなら坪200以下なんて
>終点の中央林間でもないんじゃないの？

[629: 匿名さん]

川向こうでは坪１００万円台からありますよ。
終点は朝座れるからやや人気だけど。

[630: 匿名さん]

地盤がいいという言い方は正確でないですね。
常に表土が川の氾濫にっよって流されてきただけのことです。

そのことだけとって、いい地盤などとは言えません。

川の氾濫の脅威、風害、主要道路による大気汚染からは逃れられない。
また、低湿地であることも事実。

瀬田や岡本とは、距離は近くても全く異なる世界です。

[631: 匿名さん]

週末は高島屋に群がる川崎市民たちで、ただでさえ周辺道路は大混雑。そこにこの規模のマンションが建ち、「都心に憧れる」川崎市民がこぞって大移動。さらに駅前が再開発されることによって駅周辺は平日でも大変なことになりそうですね…。

[632: 匿名さん]

地盤が強いのは崖線の上であってこことは関係ないんじゃないの？

[633: 匿名さん]

>>623,630
　タワーマンションの基礎は多摩川によって上流から運ばれてきた表層土ではなく、Ｎ値50以上
の強固な上総層から支持をとります。よってお二人の論理は間違ってます。液状化してもタワマン
は傾きません。

　一方一般的な低層マンションは上総層まで基礎を打たないので、液状化や地盤の変動等により
傾く可能性はタワマンより高いです。

　つまり玉川の地盤は「表面は柔いがタワマンの基礎は強固」ということです。もし周辺土地が
液状化しても復旧できます。もちろんタワマンは傾かないので、費用負担は外構程度でしょう。
一方低層マンションが傾いたら、解体建て替えが必要です。もちろん費用はマンションオーナー
負担です。


>それと国道２４６、環八、第三京浜、東名の影響で排気ガスの多いところだし

>川の氾濫の脅威、風害、主要道路による大気汚染からは逃れられない。
>また、低湿地であることも事実。
>瀬田や岡本とは、距離は近くても全く異なる世界です。

　各道路と玉川・瀬田・岡本の位置関係をご存じでしょうか？瀬田・岡本の方が２４６・環八・
東名に近いんですよ。グーグルマップでも確認してみてください。

　風が一般的に西から吹くことより、渋滞の名所環八瀬田交差点の排ガスの影響は、用賀・中町
方面がより深刻ではないかと。　

　掲示板には気分ではなく理屈で書き込んでください。見苦しいですよ。

[634: 匿名さん]

>628ここ坪200万あると思いますよ。

わたしはここ２〜３年たまプラ〜青葉台駅徒歩５分ぐらいの新築MSを見てきましたが
東名や246の真横でもない限り坪250以上はあたりまえでそれらの物件が中古で出たと
しても新築時を大幅に下回る金額ではまず出てきません。
東急が川向こうより坪単価下げてまで大規模マンションの大安売りをする意味って
あるのでしょうか？もちろん坪200ならこんな嬉しいことはないですが。

[635: 申込予定さん]

2年前に購入したたまぷらの分譲マンションに住む者ですが、二人目の子供が生まれたので70㎡では手狭になるので、ここを検討しています。

不動産屋さんの話では自宅は3500万円くらいで売れるらしいので、5000万円以内で80㎡以上だったらなんとか購入できると考えています。（90㎡以上なら5500万円まで予算があります。）

2年前に自己資金を使い果たしてしまったので引渡の2年後までには頭金は700万円、2年後のローン残債3300万円なのでうまく行きそうな気がするのですが、買替特約は最長どのくらいまで受任してもらえるでしょうか？
できれば引渡ギリギリまで買替期間を設定してもらいたいのですが不動産屋さんはせいぜい3ヶ月がいっぱいでそれ以上は無理と言いますが、それが業界の常識でしょうか？
もしそうだとすれば引渡しまで1年以上も残して自宅を売却して賃貸住宅へ転居することになるのですが、無駄な家賃を1年以上払うなど言語道断です。
それに2年後までには相場が回復して自宅が3500万円より高く売れる可能性も高く、私自身も期限の利益を喪失してしまいます。

幸いにも東急不動産役員のコネがあるので期間延長をお願いしてみるつもりですが、上手な交渉のコツはありますか？
詳しい方に回答よろしくお願いします。

[636: 匿名さん]

釣りなのか、ホントにズレた人なのか判断が難しい・・・

[637: 購入経験者さん]

今の時期に完売はいずれにしても難しいのではないでしょうか。。。。

[638: 匿名さん]

都心でも坪２６０万くらいの物件増えてますからね。
坪２００万はどうかと思いますが、坪２２０万くらいからはあるでしょうね。

[639: 散歩に来る人]

大井町から徒歩５分の物件が坪300万円以上で完売とのこと。

[640: 匿名さん]

>>598の＠180万説は大笑いですね。
もっとも釣りとかではなく、>>588の
>完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
>その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？
の発言によって格の違いを指摘されて、事実であるがゆえにト チ 狂 っ てしまった
それら地域の「ご近所さん」でしょう。
>>598の言いたかったことは
>武蔵小杉や豊洲のほうがずっとマシ
という誰にも賛同してもらえない自説だけです。