二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[221: 匿名さん]

@300は行かないだろう！どうころんでも。200戸くらいを半年で売るんならまだしも。
ここから売り下がっていって、神風吹いても平均290万ってことだろ。
近隣の最近の低層も、300万以上のとこは相当きついよ。
勿論、仕様は結構いいし、住民の質もある程度読めるところ。
周りは完成された住宅街立地。入居後のリスク要因はほとんどない。そんなとこでも。
ここ1年で様変わりだ。恐ろしくなるよ。そんな在庫レベル上昇中の
市場に、相場より上で1000戸出したら、ジャパネットの高田さんでも売れないよ。

ああ、それから、どうでもいいけど、再開発で高くなることは絶対にないよ。
こんな掲示板、素人が適当に書き捨ててるのが半分くらいはあるから注意しな。

[222: 匿名さん]

>>220さん
土地の取得が2007年3月ですか…
それじゃあ安くはならなさそうですね。
まあプラウド相当の坪350万はデフォですかね。

[223: 匿名さん]

>>205
一つ書き忘れてるよ。

フタコ好きの購入済みのおばかさん。

[224: 匿名さん]

ジャパネットの高田さん・・・

[225: 匿名さん]

220　222

権利変換の時期と、変換価格レベルは、直接的には全く関係ありませんので、心配無用です。
また、かなり部分を東急（電鉄）が元々（30年以上前）保有しておりましたので、この権利変換のインパクトは大きくありません。

更に、膨大な補助金が、区と都から出ますので、下げ相場でも、相当な粗利確保が可能です。

[226: 匿名さん]

219ですが、221さんのおっしゃるとおりです。
今、相場は下がり傾向だから売り主側にとって難しいと思いますよ。本当に。

多分、再開発だからこそのメリットが享受出来ない物件なんだと思いますね。
価格もですが、象徴的なのが2a街区計画白紙という点です。
マンションを購入する際に検討するであろう付加価値が「ゼロ」じゃないですか、これでは。

[227: サラリーマンさん]

＞ここの権利交換が認可されたのは昨年３月
＞つまり東急の土地取得コストは、ドンドン価格が上昇していた頃の相場が反映しているのです

ここまでデタラメだと笑い通り越して、目が点です。

[228: 匿名さん]

＞217

＞キムタク主演の月9ドラマのCMだよ。そこで気付くべき。
＞カローラ乗って、フタコのタワマンで、キムタクのドラマを見る。
＞最高じゃないですか。

ムフフ、、、、ちょっと書き方きっつーーて感じだけど、
まぁ、ありていに書けばそういうことでしょうね。

コンラン卿デザインだぜーって威張れるしね。
サイコーですかーぁ？！

[229: 匿名さん]

まぁ、一言で言うと、一種の

公的資金注入だから、「再開発」という隠れ（いや、隠れてないが）みのを着た。

[230: 周辺住民さん]

>222
>土地の取得が2007年3月ですか…

いいえ、全然違います、、、、
マジで書いてますか？

[231: 匿名さん]

で、いつ頃商業施設とか決まるんでしょうかね？
水面下では動いているか、裁判も終わったということでこれからか。

[232: 住まいに詳しい人]

>権利変換の時期と、変換価格レベルは、直接的には全く関係ありませんので

制度的には後からでも金額を調整できるのだけど
とにかく事業計画認可から２年以内で組合員の了承が得られないと
その膨大な補助金が得られないわけで、何が何でも2007年3月に通す必要があったのです

あと、ここは元々は東急の土地ですが、東急自体も組合員として参加してます
あくまで組合から土地を購入するのですから、形式的なお金のやり取りは発生します

[233: 匿名さん]

まぁ、一言で言うと、一種の

東急グループへの公的資金注入だから、「再開発」という隠れ（いや、隠れてないが）みのを着た。

[234: 匿名さん]

価格ですよね、価格。
販売期間が長いからこそ、第一期は、高めで出してくることも
予想されますが、そのことで、「シコリ物件」の汚名がついては、
それこそ全体の販売に響くから、むしろスタートは安めに設定、
「小さな成功」の実績をつくり、「即日完売」とかなんとか言って、
以降の値下がりを最小限に収める戦略かなぁ。

ふーーーむ。

[235: 匿名さん]

やっぱり価格ですよね、価格。

販売期間が長いからこそ、第一期は、高めで出してくることも
予想されますが、そのことで、「シコリ物件」の汚名がついては、
それこそ全体の販売に響くから、むしろスタートは安めに設定、
「小さな成功」の実績をつくり、「即日完売」とかなんとか言って、
以降の値下がりを最小限に収める戦略かなぁ。

ふーーーむ。

[236: 匿名さん]

販売される頃にはマンション価格は暴落してるでしょう。
郊外型は価格下落が激しいので、この物件の売り出しにも影響するかと。

[237: 周辺住民さん]

私は＠３５０万円なら購入しようと思っている周辺住民です。
しかし笑える書き込みが多いですね。
どうしても欲しいけど＠２５０万円以下でないと買えない人が必死でマイナス材料書き込んでる。
徹底的に悪口書いた上に、高値設定に肯定的な意見を徹底的に潰そうとする。

そんな価格設定じゃ完売できないとか、販売に時間がかかるとか、今後不景気は加速するとか、
ここに書き込むネガキャン層が、この事業が失敗することを本気で心配してるんですか？
東急不動産や東急電鉄の隆盛を祈ってるわけ？
二子玉川の健全な発展を望んでいるの？
それにしては、砂礫層だとか交通渋滞とか二子玉川が地に落ちたとか悪口多すぎますよね。
もうあまりにも必死すぎて気の毒になってくる。

販売開始して反響が余りにも悪くて第一期販売で30％も売れなかったら、
その時点で初めて価格設定を見直すことになるとは思いますが、
この掲示板でいくらネガキャン張っても価格設定が変わることはないですよ。
東証一部上場最大手企業なんですから、いくら土地を安く仕込んであったとしても、
仕入れ価格に応じて安く売る可能性はゼロです。
もはや＠３５０万円は揺るがないですね。

みっともないからお止めなさいよ。結局は欲しいんでしょ？
でもネガキャン層の皆さんは、どっちにしても安くならないから買えないのよ！
買えないなら諦めてスレッド立ち入りは止めた方がいいですよ。
あまりにもネガキャン層の皆さんが惨めで不愉快に映ります。

予算が＠２５０万円しかないなら、身分相応に鷺沼より西を狙ってください。
どうしてもタワマンが欲しいなら小杉か川崎でいいじゃないですか。
二子玉川で＠２５０万円の価格設定をいくら期待しても絶対にムリです。

どうしても本物件が気になってスレッド常連を続けるつもりなら
せめて悪口書くのはやめて、おとなしくしていてください。

[238: 匿名さん]

＞237
それは残念だけど無理なのよ。坪350以上の予算があって、購入したい人もネガキャンに加わる事に意味があるからね。
だって、倍率高くなったら買い難くなるんだから。自分の契約確保してから反転攻勢にでれば良い訳で、、、。

ここが本当に購入しようと思っていて予算に余裕がある人程、そんな価格で売れないって思わないから、ネガキャンのせいで大量在庫となるかもなんて考えないのです。

[239: 匿名さん]

ここのCMのキャッチコピーは
都心がうらやむだったっけ

まあ坪単価も都心並みを狙うんでしょう
ニコタマって、ちょい成功したミーハーさんが大好きな場所だから

[240: いつか買いたいさん]

他のモデルルームに行った時ここはきっと坪４００で出てくると業界の人間は予想していると言ってましたよ。