二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

[マンコミュファンさん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

に続きまして、Part3はこの度正式に発表されました物件名をタイトルに据えました。
有意義な情報交換をしてまいりましょう。

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[200: 匿名さん]

住む場所なんてlow profileであればあるほどいいと思うんだけど。
都心がうんぬんどころか、だれもよく知らない場所で十分です。

価格は心配ないです。
やっと死の淵から抜け出た東急不動産が3割ほど関わっています。
おまけに再開発に関わる政府からの補助金もありますから、そもそも比較的安く出ます。

かつ、皆さんご指摘の通り、郊外ファミリータイプ・グレードですから、
相場次第ですが、坪300万切る物件も1/4程度はあると思います。
250万程度の部屋もそこそこありますよ。1000戸のうち、坪単価が高めなのは
（強気で値付けできるのは）100戸程度しかないはずです。

でないととてもさばけませんしね。

[201: 匿名さん]

坪350とか言ってるのは、都心の人か、
昨年までの相場のイメージが抜けない人でしょ。

上げ相場の時に、後から出る物件ほど割高だった現象の
全く逆の減少がおきてますから、坪350は絶対にありえませんよ。

住宅ローン金利も上がって、企業業績も減益見込みで、
ボーナスも減少見込みなので、ここで価格がちょっとでも
魅力的に見えないと、どんなに物件がよくても、まったく
動きが出てきません。城南では特にそうです。

ここは赤坂じゃないので（嘲笑）

[202: 住まいに詳しい人]

>>201
相場観的にはそーなんだけど
これは再開発事業なんて、それほど小回りは利かないわけで
＠350で行くしかないんですよ

販売的にはかなり大変だと思います
　
　
>>200
＠250前後の住戸なんて、ひとつもないです

[203: 匿名さん]

>これは再開発事業なんて、それほど小回りは利かないわけで
>＠350で行くしかないんですよ


いや、再開発だから、安く出るんでしょ？
＠350で行ったら、間違いなく7割は売れ残るよ。
半分以上の人にとって、比較対象は川向こうだから。

[204: 匿名さん]

実際、1000戸をさばくのには相当の期間かかるわけで、
この先安感が支配する城南のファミリー物件市場では、
先安感を先取りした価格付けしないと売れないのは同感。

@250万前後は確実な線だろう。@265程度なら、向きの悪い低層とか、十分ある。
そもそも、去年までの上昇相場の前の相場はもっとずっと下だから。
@250割れも、ないとは言い切れないよ。相場きり下げるときは速いよ。

区内、都内の小金もちが買う物件というよりは、
ローンきつきつに組んで、若めの夫婦が買うという方が多いだろう。
価格は生命線。

[205: 匿名さん]

このスレって、書き込んでいる人のバックボーンがクリアに見えて面白いですね。
自称都心住まいの湾岸住民。
この物件に妙なライバル心を持つコスギの人。
物件の行く末を懸念する地元民。
計画を何とか頓挫させたいプロ市民。
少しでも安く買いたい人々。
到底買えそうもないのでひたすらネガキャンして溜飲をさげる人。

かく言う私は単なるフタコ好きの購入済みさんなのでしばらくスレの展開を楽しませてもらいます。

[207: 販売関係者さん]

＞販売的にはかなり大変だと思います

いやいや、「かなり大変」程度ならいいですよ。
相場次第だけど、販売「無理」でなきゃいいけど。
今から胃が痛いです。

最近のお客さんは、本当に、なかなか動きませんから。
目が肥えすぎです。かつ、相場下げてきたら、焦る理由ないんで、更にきつい。

今回も
「こんな物件、二度と出ませんよ」のキメ台詞
連発必至ですが、乗ってくるかなぁ。

[208: 匿名さん]

再開発だから高く売らなくてはいけない、というのもなるほどね。
色々な仕組みがあるのでしょう。

でも高値で売って残っても、最後は高級賃貸物件にすれば
いいんじゃないの?深沢ハウスみたいに。

[209: 匿名さん]

周辺の方が主体の様ですが、、、。

ご存じの豊洲物件は、スミフを入れて、ここ1年ぐらい平均で250から300となっています。

大崎の住友ツインと五反田プラウドタワー（13階以上で坪350以上と既に公表済みで、平均400越え、）、五反田の三井グランスカイも同程度から低層があるため平均すると400程度、とされています。

麻布の住友と三井の2個のタワーは平均では500近いと。

さて、ここはどの辺の位置だと思います？、五反田と豊洲の間の価格帯だと思いませんか？。
もちろん低層の条件の悪い部屋っていろいろあるので最低は分かりませんが、平均350ってのはいい数字なんですよ。世田谷だけでなく、23区内を見回してみるとね。

[210: 匿名さん]

>再開発だから高く売らなくてはいけない、というのもなるほどね。
>色々な仕組みがあるのでしょう。


そこんとこ、詳しくお願いします。完全に初耳です。
高く売らなきゃいけないなら、再開発ステータス理由はないんでは？

[211: 匿名さん]

>>209
そんなとこでしょうね。
坪350。

都内物件と比べてもそれぐらいがちょうどいいかと。

[212: サラリーマンさん]

209

それは、価格表価格でしょ。
出来た価格じゃないからね。

で、ここで何度も出てるように、
下げ相場では後から出てくる物件ほど安いから。
この要素は大概の場合、人々の想定よりも速くて大きいよ。
一昨年から昨年にかけての旧価格から新々々（？）価格への怒涛の上げを覚えてますか？数ヶ月のラグで、目黒より高い練馬とか平気であったよ。

1000戸なんで、平均がどのあたりか予想難しいけど、
販売に1年以上かかるんだから、@300万はきると思うよ。

[213: 匿名さん]

オレもです。そんな話聞いたことナイ。

>そこんとこ、詳しくお願いします。完全に初耳です。

[214: 匿名さん]

> @300万はきると思うよ。

フタコのタワーも4か月ぐらい待つと豊洲価格か〜。いい時代になりました。待ってよかった。

[215: 匿名さん]

このサイトも書き込み少なくなったと思わない？
正しい正しくないは別として、この市況では買い控える人が多いのは事実。

今の周辺価格で価格予想するのは安直過ぎないか？

[216: 匿名さん]

＞214

いや、そんときゃ、湾岸は200万どころだろ。
まぁ、湾岸は、都市博やるつもりで開発した「表にはでない」在庫が
無尽蔵にあるから、勿論もっと下がるけど。

城南は湾岸よりは下げ渋るよ。そもそもそんなに上がってないから。
@350は強欲すぎるよ。賃貸回したって家賃とれないんだから。

[217: 匿名さん]

無知丸出しの高値願望垂れ流してんのは
せいぜい弱小地権者とかだろ。

この相場でこんな悪条件揃いの城南大規模再開発なんだから、
出来上がり価格は、相当低くならざるをえんだろう。

それが分かってるからこそ、付近の金持ち連中は反対した。
川向こうのサラリーマン諸氏がてぐすね引いて待ってるよ。
東急も、その層にぴったり合わせてきた。
キムタク主演の月9ドラマのCMだよ。そこで気付くべき。
カローラ乗って、フタコのタワマンで、キムタクのドラマを見る。
最高じゃないですか。

[218: 匿名さん]

プロは荒らしに転向か…
まあ、似たようなものか。

悔しいかもしれないが、「節度ある」行動を期待します。

[219: 匿名さん]

210さん、213さん

いやね、権利変換の仕組みかな、って思ったんだよ。(そんなに深い意味でなくて)
自分もイマイチよく分からないんだけど、調べてみて下さい。

[220: 住まいに詳しい人]

>>203
>いや、再開発だから、安く出るんでしょ？

普通はそーなんですけどね
ここに関しては非常にタイミングが悪いんですよ

東京都都市整備局のサイトをご覧に頂ければ判りますが
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/hutakotama/saikai...
ここの権利交換が認可されたのは昨年３月
つまり東急の土地取得コストは、ドンドン価格が上昇していた頃の相場が反映しているのです