大崎ウエストシティタワーズ

[yon]

大崎ウエストシティタワーズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分
価格：未定
間取：1LDK-4LDK
面積：40.24平米-161.55平米

[221: 匿名さん]

>203-205さん
遅いレスで恐縮ですが、先週周りを歩いてみました。

恐らく205さんの言うとおりですね。東側にソニーが工事始めてます。相当かぶりそうです。
E棟の北側は確かにソニーの土地はありますが面積としては小さく、建物自体はそんなに
かぶらないのではないかと思います。シンクパークですが多少距離はあります。W棟の北は
ウェストレジデンスで同様の距離があるのと、そもそも20階程度の高さですね。

大崎駅に開発計画の地図がでていたので参考になりました。
印象としてはW棟のほうが少し高台になっている感じで、周りを歩くと坂が実感できます。

217さん、情報有難うございます。実際に近所の方の感覚がわかり参考になりました。

[222: 周辺住民さん]

住友不動産が６月に国際自動車教習所の周辺の土地２万㎡を取得していたんですね。
あそこにもタワーマンション建てるんですかね。
５年後くらいには凄い人口になっていそうですね。

[223: 購入検討中さん]

ところで、資料取り寄せてみても、一向に商業施設の事が書かれていないのですが、どなたかご存知の方おられませんか？

実際生活していくのにこれだけの大規模なのですから、もう少しそのあたりの詳細がわからないと、周辺のスーパーだけでは、ちょっと購入検討は見合わせざるを得ないのかなー？

グランスカイは入るみたいですが・・・

[224: 匿名さん]

>>222
希少性が無くなって将来値崩れするのが心配です。
交通利便性に劣るだけに・・

[225: 匿名さん]

大崎の周辺なんてマンションだらけだよ。ここに希少性なんて求めてる人いるの？。

[226: 匿名さん]

西品川1丁目で2万㎡というと、三ツ木通り沿いにあったJRのスポーツ施設（ジェクサースイミングプール）の跡地ですね。国際自動車の施設が建つような告示が張り出されているのでkmが買ったと思っていたんですが…速攻で転売したのかな？

マンションにするとなると、用地用途的には隣接のパークハウスと同じ規模・高さになりそうですね。
以前はのプールは地下にあったので、埋め戻しても地盤は弱いでしょうね。通常よりも深く基礎工事をしないといけなさそう。

販売時期がずれるだろうから、スミフも本物件とカニバることはないと判断してるのでしょうね。

[227: 匿名さん]

国際自動車教習所自体だと思ってました。。。

[228: 匿名さん]

>>225
五反田と言い、だらけの割りに高いよな。
高値づかみの典型になりそ。

[229: 匿名さん]

いえ、今まで人が少なかったぶん、これからの発展に期待してる周辺住民は多いですよ。
高いけど、それを買える人が集まる街になるのだから、大崎は特に綺麗で都会的な街としてより発展するでしょうね。

[230: 物件比較中さん]

周辺を歩きましたが、住んでみたいな…
駅前なのに緑が多くて、五反田エリアより静かに感じました。

[231: 匿名さん]

五反田みたいな色々と揃ってる街が隣にある、静かな大崎が一番ですよね。（笑）

[232: 匿名さん]

電車の音がうるさそうですが？

[233: マンション住民さん]

うるさいほうが隣りや上の音が気にならなくていいですよ〜

[234: 物件比較中さん]

実際に周辺を歩いて回りましたが、電車の音は全然気にならなくて静かでした。三井や野村の周辺も歩きましたが、線路に近いところは、かなりな騒音って感じだったので同じ駅近の物件でも随分な違いですね。正直少し驚きました。

[235: 匿名さん]

>>234
音の感じ方は個人差があるし、日中と夜とではまた違ってきます。
昼間と夜の２回は調べるべきでしょう。

ところで、すぐそこの隣駅で
超安値のタワマンがでてきました。
周辺部への影響が心配です。
品川〜大崎〜五反田のタワマンどうなるのでしょうか？

[236: 匿名さん]

品川〜大崎〜五反田エリアは元々供給過剰だから暴落必死ですね。

[237: 周辺住民さん]

私は電車の音はほとんど気になりませんね。
早朝の静かな時に感じる程度ですね。
ちょうど電車が徐行する辺りだからでしょうね。

[238: 匿名さん]

だから前から言ってるようにここは坪２００万円あたりが妥当。
品川港南借地で坪１２０万年だから、６掛けで丁度良い。

[239: 購入検討中さん]

モデルルームの営業の方から
地価は五反田のプラウドやグランスカイと以上なので、
販売価格は　大差はないとの予測とのことです。
北側は、ソニービルなどに隣接しているため低めの設定だと
うれしいのですが・・・。

[240: 匿名さん]

あっちより地価が高いとは仕入れ時期が悪いんですね。

E棟の東はソニーと隣接してると思います。単に価格だけなら、ですね。

ちなみにMRの営業はもうやっているんですか、知りませんでした。

[241: 匿名さん]

>>２３８
中目でも同じ事を言ってたのがいたような気がするが、結果は周知の通り。
坪２００ともなると、埼玉の宮原辺りまで行かないとダメなのでは？

[242: 購入検討中さん]

札の辻の麻布十番のシティータワーのモデルルームに行ってきましたが、
予算が合わなかったので、となりに設置されてる　大崎を案内してもらいました。
23日からモデルルームオープンですが、希望の方には特別に案内しているとのことでした。
とりあへず　希望の間取りがみつかったので、あとは　価格待ちです。

[243: 匿名さん]

そういう販売戦略ですか住友は。さすがえげつないですね。

[244: 購入検討中さん]

別に
えげつないとは
おもいませんが・・・。
むしろ、早めに情報を掲示してくれて助かりました。

[245: 匿名さん]

そこまで高い坪単価を払って、このあたりに敢えて住もうとする理由がよく分かりません。

[246: 匿名さん]

いや、なかなかのものだよ。
だから同じところにMR作って、その人の予算
みながら麻布か大崎勧めればいいわけだしね。
それでも予算があわなければ豊洲へ誘導かしら（笑）

[247: 匿名さん]

>>241
いや、宮原でも200万では無理。

[248: 匿名さん]

昨日札の辻の歩道橋を通りましたが、MRの駐車場小さいですね。高級車が3台くらい停まってましたが。大衆車で行くと外から見えない所に停めさせられるのでしょうか？羽振りよさそうな壮年夫婦が見えました。
札の辻交差点の向こうでシティタワー品川のパンフ配ってました。さらに予算足りない人はそこに誘導されるのでしょうか？(笑)

[249: 匿名さん]

>>248
立地条件が良く似ているから近くでパンフ配っているのかな？
でも品川は瞬間蒸発だから、そんな必要も無いと思うけどな。
かえって、ここがメチャ高なのが目立ってマイナスだと思うけどな。

[250: 匿名さん]

ここはメチャ高なのですか？
価格どこか出てましたっけ？
＠400ぐらい？

[251: 匿名さん]

坪４００万円を超えるみたいですよ。

中目黒、五反田と同レベル。

[252: 匿名さん]

またスミフ自慢の大量売れ残り物件となるのですね。竣工時に入居すると共有施設使い放題で上下の階の騒音を気にする必要なくて快適だそうです。

売りに出す時は新築未入居に負けて値引きしないといけないけど、快適な生活が得られるからお金なんかどうでも良いよね。

[253: 匿名さん]

４００万超えですか。ありえない。。。。。
ますます麻布十番とのセットの意味がわかりました。
麻布十番の値段を見せた後ならお買い得に見えますよね。

[254: 物件比較中さん]

麻布十番と比較をされる方は　そんなにいないと思いますが
わたしは、８０㎡から８５㎡の２０階　南向きが、８０００万円台前半でかえればと
思ってます。

ちなみに同条件の　グランスカイは、９０００万円前後でした。

[255: 匿名さん]

住友が近隣他社物件よりも安いものを同時期に出した事は皆無だと思います。もし安かったら余程の低仕様ですよ。

[256: 匿名さん]

254さん、それじゃ251さんが言っている400万超えに全くなってませんよね。
単なるご自身の希望ですよね。
もう一部の人にはMR案内あるようだし、いくらぐらいの話ででているんでしょうかね。
仕様もMRである程度わかっていますよね。

[257: 匿名さん]

こんなタイミングで４００万円はないよ。
今までのような在庫の山にならないように勉強してるよ。
３００万前後の即売会でないの〜。

[258: 匿名さん]

＞＞２５７
違う場所と比べても意味がないと思いますが。。。

[259: 匿名さん]

＞　257　こんなタイミングで４００万円はないよ。今までのような在庫の山にならないように勉強してるよ。


２５７様の価値観に従って予想しますと、勉強してないと思います。

[260: 匿名さん]

少しずつ建ちあがってきましたね。
外観はけっこうかっこいいです。
東五反田のプラウドよりも都会的でシャープな感じ。
ソニー跡のビルも出来上がって、シンクパークと一体化した街になったら
びっくりするくらい素敵になるんじゃ？
グランスカイも仕様はイマイチみたいだし、ここは高値でもいけるんじゃないですか？

[261: 匿名さん]

>>257
相場観ゼロですね・・・。
本気でそう思っているんですか？
煽りですよね？

[262: 匿名さん]

まあ９０平米で７０００万円なら買うかな。
この板見てると価格維持に必死な業者の方が多いようだね。
一般の購入者はほとんど入っていない、盛り上がりに欠けてる。

[263: 匿名さん]

どっちかっていうと価格を必死に下げさせようとする＊＊＊ばっかりな気がするが・・・。
っていうかそもそもマンコミュ自体9割方坪300でも買えない層だと思う。
だから高級物件は高すぎるだなんだの書込みばっかり。
ほんと役にたたんね

[264: 匿名さん]

販売再開しましたね。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01B01001...

[265: 悩む]

大崎駅の利便性は魅力的だが、町工場が多い薄汚い場所だからなぁ・・・
五反田も風○街だし

[266: 匿名さん]

最近の大崎に降り立った事がおありで？？
昔の工場地帯の雰囲気は一層し、エリートビジネスマンと綺麗な若奥様であふれていますよ。
五反田は、、、相変わらずですが。駅前にレミィとアトレが出来てちょっとマシになってます。

[267: 匿名さん]

そうそう。
４月から大崎に住んでるんですけど、もう町工場なんて日野学園前の
IMAGIKA周辺ぐらいしかないんじゃないですかね。

この物件の周辺を、GoogleMapのストリートビューで見てみるといい。
今年の６月頃の町の様子を体験できる。通常表示の衛星写真は２年は前のもの。

[268: 購入経験者さん]

気になるのは、駐車場だな。

1084戸に対して駐車場は522台。
だが、実際には地権者に112台が回るので、地権者以外の購入者には410台分しか回らない。

一般の購入者に対しては、38％程度の駐車場しか確保されていない。

これは、どうなんだろう……。

駐車場は522台のうち、112台ということは21％を抑えているが、これは住戸1084戸のうち21％の権利を抑えていることなのだろうか。あるいは、共用施設なども含めて21％を抑えているのだろうか。

いずれにしろ、建物全体の21％を少なくとも地権者とよばれる人たちが占めている。

下手すると総会などの投票権の21％も地権者によって占められているわけ。

これが個人ならいいけど、法人がほとんど占めているならどんな案件だって地権者ペースで進むよね。

だって、タワーマンションの総会なんてほとんどの人が出てこないから。

大丈夫なのかなぁ。

[269: 匿名さん]

２６８さん
まあ議決権はそういう％ではないので、推測はやめとき。
ここの土地を前から知っていれば、法人が占めるというのは？？？だけど。
それとも直前でどこかの法人が間に入って買い占めたの？
それに地権者だって自分の所有になるわけだし、なにを心配してるのかなあ？

[270: 購入経験者さん]

じゃあ、どういう％なの。あなたが知ってるなら教えて下さい。

地権者が所有者になるのは当然でしょう。

一握りの地権者がマンション全体の議決権を左右するなら、購入を考えている人たちにとって問題になるのは当たり前でしょう。

事実、駐車場全体の2割が地権者にまわるってことだって勝手に決められてんだから。

[271: 近隣住民]

まわりのマンションやオフィスの駐車場は空いてるよ。

[272: 匿名さん]

>>271

ブリリアでしょ？予測が外れて駐車場収入があがらず大変みたい

[273: ビギナーさん]

経験者さんしろうとの質問ですいませんが地権者が21%もっているとどういう問題になるのですか。どういう方向に進むことを恐れているのですか。駐車場台数は買う前から決まっているのでしかたないと思いますが、買ったあとにも問題あるんでしょうか。21%を1個人が握っているとかではないならさらに意見が分散され問題ないとおもうんですが。あるいはなにかその様な経験が過去にあるのでしたらぜひ教えて下さい。よろしくおねがいします。

[274: 匿名さん]

>>272
無理して買った人が多くて、車を持つ余裕も無いのでしょうか？

ここが初めから減らしているのは、無理した購入者が多くなると予測しているから？
坪単価も高め？

[275: 匿名さん]

駅から近いし駐車場はなくてもいい派も多い？
うちも無理して派だからガソリン高いし車手放すか？

[276: 匿名さん]

値段が高ければ良いってもんじゃない。
要は、より満足の高い人生を送るために物件を購入する。
見栄を張らず、費用対効果を考えた上でマンションを買って、余裕資金で人生を楽しむ事が大切。
これこそ満足度の高い人生。

[277: 匿名さん]

>>269
どう見ても関係者ってｓしか考えられないけどｗ

違うんだったらどういう立場の人？

[278: 匿名さん]

地権者の全員が駐車場いるかなんてわからないですよね。駐車場数から投票権？とかのパーセントは推測ですよね。逆により高い可能性もあるんじゃないかしら。
麻布十番のモデルルームにすでに行かれている人は同じところで先行して大崎の話しているようですから、そんなに地権者きになるなら営業さんにきいてみてはどうでしょうか？

[279: 匿名さん]

ここから送られて来たパンフレットを見ると業務棟というのがあるんだけど、車は、その業務棟に使われるため？


住居用分譲タワーと賃貸オフィス棟を同じ管理組合で管理するんじゃないだろうね。

[280: 匿名さん]

賃貸と隣だといろいろ大変そうかも

[281: 匿名さん]

住友も最近の自社物件のシャレにならない惨状を踏まえ学習しているようですから、現実的な価格で出してくるでしょう。
1000戸規模の超大規模物件だと、坪300超えでは話になりません。

[282: 匿名さん]

でも、坪300超えないなんてこと、
ないでしょ ・・・ねぇ

[283: 匿名さん]

メチャクチャな相場感。。。
豊洲とかわらなくなるよ、それじゃ。
まあそうだったら即買いますが。

[284: あ]

しかし、坪400万で1000戸も売り切れるのか？現状だと、売れ残りを賃貸にまわしても、
よほど家賃を安くしないと、借り手がつかないでしょう..。
あわてて飛びつくのは危険だから、竣工して売れ行きをみてから検討します。。

[285: 匿名さん]

そうですね。市場環境悪化してるし。三井もあるし。

[286: 匿名さん]

坪340くらいじゃね？
一昔前なら380はいっただろうけどな

[287: 匿名さん]

MRいけば今でもだいたいの価格おしえてくれるんじゃないの？
誰か聞いてないの？

[288: 匿名さん]

しっかしどうして窓がない部屋作っちゃうのか、どういう思想でやってるのか知りたいよ。

[289: 匿名さん]

納戸だろ

[290: 匿名さん]

品川のＷＣＴがいまだに坪３５０〜４５０で出してんだからここはそれより下がるわけ無いでしょう。

[291: 匿名さん]

>品川のＷＣＴがいまだに坪３５０〜４５０で出してんだからここはそれより

ただ出てるだけだろ。無反応が続いてるけど出すだけなら簡単。

[292: 購入検討中さん]

一昔前なら380はいっただろうけどな

もっといってたかも？

[293: 匿名さん]

希少性があると勘違いして高値で買ってしまった人はお気の毒です。

[294: 購入検討中さん]

まあ、完売のためには坪300万が最低ラインだろうな。物件によっては、300割れもあるかもしれない。

>>290　そこは笑うところか？yahoo不動産見ても、物件だけ積みあがって、ぜんぜん売れてないじゃん。

[295: 匿名さん]

MRいけば？
予定価格ならわかるよ。

[296: 匿名さん]

五反田、大崎、港南、麻布十番とマンション乱立地域。
高い坪単価の維持は難しいと思うよ。

[297: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
坪400万円オーバーでした。

East棟　南向き　18階　57平米　7200万円
East棟　南向き　22階　80平米　10000万円
West棟　西向き　22階　65平米　8200万円
West棟　西向き　22階　80平米　9500万円

第一期販売はEast棟南向きとWest棟西向きのみのようです。
第二期販売で他の向きを出すそうですが、それは10月以降の予定だとか。

隣のSonyのオフィスビルはEast棟から近いところで60ｍしか離れておらず
その威圧感は低層だとかなりのものだと思われます。

ちょっと期待していただけに、ため息が出ます。
検討候補からはずします。

[299: 匿名さん]

やっぱり400オーバーでしたか。
駅直結ですし、周辺相場からしたら当然でしょうね。
大崎の中ではいまのところ一番期待しているんで、納得のいく部屋があるといいな。

[300: 匿名さん]

買ったとたんに資産価値がさがりそう。
山高ければ谷深し。

[301: 匿名さん]

＞周辺相場からしたら当然

東京で最も値下がり率の激しい南山手地区ですが。。。
これから地価がさがる一方なのに、周辺相場（しかも山手線内側）
に合わせてどうするんでしょう？

[302: 匿名さん]

>>301
これから地価が下がる一方という予想が間違っているからそう思うのでは？

[303: 匿名さん]

営業さん曰く「地価は下がっておりません」って。
超勉強不足でびっくり。
日経読んでないのかな？　質が悪っ

[304: 匿名さん]

＞営業さん曰く「地価は下がっておりません」って。

（我が社がこの土地を購入したときは、まだ）「地価は下がっておりません」（でした）という意味でしょう。

スミフの営業の人って顧客に対する言葉遣いの教育ってやってないよ、間違い無く。どこで話しても失礼だし、慇懃無礼。莫大な在庫抱えてるくせに一流だと思ってるんだよね。

住まいの００のブランド評価にも出てましたけど、高額所得者に相手にされてないんだよね、スミフって。まあここも大量売れ残り物件の仲間入りという事で。

[305: 購入検討中さん]

>坪400万オーバー

ある意味、楽しみではある。売れ残りの数が。
しかし、これで1000戸完売したら、いったい誰がそんなに金持ってるんだよ、
と突っ込みたくもなる。いくら山手線といっても、大崎じゃあ、南の端だからな。
まだ中野区とか文京区の方が便利でしょう。

[306: 匿名さん]

坪450の中目はあっさり完売のようですけどね。
アトラスよりはこっちのほうが遥かにいいけどなぁ…。

[307: 匿名さん]

>>306
モノはこっちの方が魅力あるね。
でも太い柱が部屋に露出してるのはいただけない。
立地は向こうの方が上。中目はそれだけが売りのクソ物件
だったんだけどね。中目はたかだか100戸だし比較は無理。
投資購入者がなくなるので、実需で1000戸は
キツいと思うよ。

[308: 購入検討中さん]

中目黒のアトラスって本当に完売してるの？なんだかうそ臭いんだが。

[309: 匿名さん]

>>308
まだ、完売じゃないよ。3期販売が残ってる。
アトラスって、どこぞの関西デベみたいに
売れ行き詐欺してるんだっけ？

[310: 匿名さん]

>>307
中目は坪450のクソ物件なのに即完売ってことで将来的にも良物件として高値で取引される。
こちらは坪400の中目よりはよい物件なのに戸数が多いせいですぐに完売するのは難しく将来的に売れ残り的な（もしくはやっとこさ売れた）物件として中目よりも資産価値として低くなる。

上のような状況が予想されますが、なんか違うような気がするのは私だけでしょうか。
戸数によって希少価値が違うのはわかるのですが、戸数が多いことによる売れ行きの遅さって上記のような例ではマイナスとならないはずなんですよね、消費者が賢ければ。

[311: 匿名さん]

>>310
相続税対策の購入が多いよ。
実需じゃない。
だから希少性を気にするんですよ。

売れても未入居だったりします。

[312: 購入検討中さん]

>>311　買った途端に3割価値が下がるんだったら、おとなしく相続税払ったほうがマシだと思う。

>>310　消費者は賢いから、大崎で坪400万なら買わない。中目黒も微妙。そもそも完売してないでしょ。

[313: 匿名さん]

>>312
中目黒は希少性が高いので資産価値が下がらないと見るお金持ちが多いみたい。
二子玉も相続税対策需要がありそう。

五反田、大崎のエリアはもうその手の需要は期待できないな。
バブル価格も終わりかな。

[314: 匿名さん]

>>313
相続税対策なら、より立地の良い方がリスクが少ないのでは？
さすがに二子玉川よりは、大崎の方がかなーり上でしょう。

二子玉川に負けたら、スミフさんの担当者は左遷（笑）

[315: 匿名さん]

何回も言うけど立地より、希少性と沿線イメージが大事なんです。
投資家はそれを有難がって、高値で売買されて、流通します。

池上線とか大井町線と言った超不便な支線はダメですけど、
二子玉は田園都市線で都心直通ですから。

それから、
よく使われているキャッチ「山手線」も、
今みたいにマンションがいっぱいできたら希少性には結びつかないよね。
だから中目黒のほうが良く売れたりする。実際住む人はあまりいないけど。

坪単価が高い物件は、実需じゃなくて投資目的、相続税対策がその高値を支えているんですよ。
それが無くなったら高値維持は無理。

[316: 匿名さん]

>>315

その理屈で言うと、マンションだらけの都心部低層マンションより、
あざみ野あたりにタワマン建てた方が希少性が高いってことに・・・

そもそも資産価値に関係する「希少性」って狭いエリアの中での
物件の少なさって意味ではないよ。十勝平野にマンション建てても意味は無い。

都心との相対的な距離の大小が希少性の最大のパラメーターです。

[317: 匿名さん]

池上線と大井町線を並列にするあたり、東京に土地勘のなさがよくでています。

[318: 匿名さん]

基本的な事ですが、中目黒と比較して大崎（五反田もそうですが）はマンションの坪単価って最近１０年ぐらいずーっと安いですよ。

目黒でもなんとか良い勝負って感じ。　山手線の沿線で中目黒より安いとこなんてたくさん有ります。

それに加えて、中目黒のアトラスが、ここより平均坪単価が高いのは１）元来の評価が中目の方が上で、２）中目のアトラスは高層部分だけの分譲なので相対的に平均価格は上昇する事になるし、３）中目は120しかなくて、大崎、五反田で1300程度の分譲数になり４）池上とか大井町線は良いとして、東横線の人気はとても根強いものがありますので、この価格の違いはあまりに当然です。

むしろ、この大崎の物件が異常に高すぎというのが正当な評価でしょう（スミフだから当然ですけどね）。

[319: 匿名さん]

それでも大崎なら飲んでもタクシー2000円以下でしょ？
二子玉川だといくらよ？

[320: 匿名さん]

中目黒ねぇ・・一人暮らしにはいいかもね。
ニコタマねぇ・・リタイヤ組にはいいかもね。
大崎ねぇ・・・共働き夫婦にはいいかもね。