大崎ウエストシティタワーズ

[yon]

大崎ウエストシティタワーズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分
価格：未定
間取：1LDK-4LDK
面積：40.24平米-161.55平米

[201: 匿名さん]

8月23日からだからね。。。

[202: 匿名さん]

一年後にも、どうせたくさんの売れ残り・・・・。

[203: 匿名さん]

今日の折り込みチラシを見てみると、ソニーの再開発ビルが北側（都心側）の眺望を完全に防ぐように建つようですね。ビルとの距離も近いみたいだし。
眺望で言うと、ここから見る南側ってただの住宅街の風景だし、唯一の望みは東側の空港方面だけみたいですね。

[204: 匿名さん]

たしかに。
東側が一番かも。
東南ならギリギリかな

[205: 匿名さん]

ん、どちらかというと東がソニーじゃない？
ソニーの南か東に、大崎西口南地区の開発もあるよね
北がThinkParkで。（東側のタワーからだと）
南は確かに住宅だけど抜けるね。新幹線好きはいいんじゃない（笑）
西が富士山ぐらいかな、眺望は。

[206: 匿名さん]

中目黒もダメだったみたいだし逆に割安感を期待出来るのでは？
ここで高値付けたら半分以上売れ残りでしょ？
後出しじゃんけん強し

[207: 匿名さん]

豊洲見ると、後出しじゃんけんの意味あった？

[208: 匿名さん]

マンションって結局は立地とかじゃない？
後だしとか無関係。

[209: マンション住民さん]

失礼ですが　206さまは住友のやり方をご存じない様ですね。

住友物件を御検討中でしたら、あちこちの高値販売住友売れ残り物件スレををごらんになられることをお勧めします。

[210: 匿名さん]

ここは大丈夫だと思います。
東陽町の件もありますし学習してますよ。

[211: 匿名さん]

＞ここは大丈夫だ

ハハハ。

[212: 匿名さん]

最近届いた資料の間取り見て(期待してただけに)がっかり。柱の凸凹酷くてMR行く気が失せました。本当に千戸も売れるのかな

[213: 匿名さん]

細長い部屋ばっかりという印象だね　なんでこうなるの？

[214: 匿名さん]

豊洲や麻布十番のみれば参考になるよ。

[215: 周辺住民さん]

細い部屋＞カド部屋増やしたくて無理にツインタワーにしたからじゃない？近くで見ると至近距離ですよ。大きな１本のタワーのほうが風格も出て良かったんじゃないかと思いますね。

[216: 匿名さん]

普通に２本のほうがもうかるからだろ

[217: 周辺住民さん]

購入予定はないのですが、すぐ近くで賃貸住まいなので、この辺の住みごこちをご紹介。
サラリーマンなので、その観点でですが。

この辺り(外側)はとても静かです。山手通りまで歩いてすぐなのに、車はほとんど通らず
近隣の住民の方も静かです。結構長く住んでおられる方が多く地元意識が結構高いです。

交通は便利。朝、恵比寿/新宿方面への通勤電車は、2-3本に一本くらい新木場から来る電車があり
(埼京線？)とても好いていてなんと座れます!!
山手線も早い時間帯だと大崎始発があったり、夜も大崎どまりが多いのはよいことです。
湘南新宿ラインも、快速の種類によっては横浜まで一駅ですし、お台場も10分程度です。
池上線の駅も徒歩7分程度、バスで中目黒にも簡単に出れます。

外側のスーパーは20時まで、内側は21時までしかやってません。それ以降は恵比寿駅の成城石井か
五反田の東急23時までを利用してます。五反田からは全然徒歩でも可能、10分程度です。
後はFamilymart利用です。土日は戸越銀座に自転車でいきます。特売品の安さにはビックリです。
後は大井町に行ったりです。

本屋は小中規模しかなく、大きい本屋が五反田に3軒あります。
小さな図書館がすぐそばにあります。

Thinkparkが出来て、ものすごく変わりました。テラスがある雰囲気のよいレストランが
いくつも出来、とてもよいクリニックがいくつも入り、またジムも出来ました。
駅の歩道を越えると新しくなったきれいな公共の体育館もあります。

ないと思うものとしては、高級感、公園、自然の緑←全くない。
目黒川までいけば桜等綺麗ですが大崎周辺は全く緑がないです。
駐車場はものすごく高いです。レンタルDVDは先週Thinkparkに出来ましたが
さえず、五反田のTsutayaまで行きます。

サラリーマンとしては交通に便利で文句なし、意外と地元の人と交流もあって
よいのですが、ファミリー向けにはどうかな・・・と感じる街です。
ご参考まで

[218: 匿名さん]

いいですよね、大崎。シンクパークはなかなかのもんです。裏は図書館だし。環境は大好きです。あとは物件の間取りと値段が気になる。。。。

[219: 匿名さん]

↑今までのスレから察するに間取りと価格を期待すると、この物件は買えないんでしょうね。。
場所はいいですよね。

[220: 匿名さん]

外観ガラス張りでフラットな表面にすると、柱は住居内を占めるようになるのでしょうね。
ところで、この辺の中学校は荒れていませんか？

[221: 匿名さん]

>203-205さん
遅いレスで恐縮ですが、先週周りを歩いてみました。

恐らく205さんの言うとおりですね。東側にソニーが工事始めてます。相当かぶりそうです。
E棟の北側は確かにソニーの土地はありますが面積としては小さく、建物自体はそんなに
かぶらないのではないかと思います。シンクパークですが多少距離はあります。W棟の北は
ウェストレジデンスで同様の距離があるのと、そもそも20階程度の高さですね。

大崎駅に開発計画の地図がでていたので参考になりました。
印象としてはW棟のほうが少し高台になっている感じで、周りを歩くと坂が実感できます。

217さん、情報有難うございます。実際に近所の方の感覚がわかり参考になりました。

[222: 周辺住民さん]

住友不動産が６月に国際自動車教習所の周辺の土地２万㎡を取得していたんですね。
あそこにもタワーマンション建てるんですかね。
５年後くらいには凄い人口になっていそうですね。

[223: 購入検討中さん]

ところで、資料取り寄せてみても、一向に商業施設の事が書かれていないのですが、どなたかご存知の方おられませんか？

実際生活していくのにこれだけの大規模なのですから、もう少しそのあたりの詳細がわからないと、周辺のスーパーだけでは、ちょっと購入検討は見合わせざるを得ないのかなー？

グランスカイは入るみたいですが・・・

[224: 匿名さん]

>>222
希少性が無くなって将来値崩れするのが心配です。
交通利便性に劣るだけに・・

[225: 匿名さん]

大崎の周辺なんてマンションだらけだよ。ここに希少性なんて求めてる人いるの？。

[226: 匿名さん]

西品川1丁目で2万㎡というと、三ツ木通り沿いにあったJRのスポーツ施設（ジェクサースイミングプール）の跡地ですね。国際自動車の施設が建つような告示が張り出されているのでkmが買ったと思っていたんですが…速攻で転売したのかな？

マンションにするとなると、用地用途的には隣接のパークハウスと同じ規模・高さになりそうですね。
以前はのプールは地下にあったので、埋め戻しても地盤は弱いでしょうね。通常よりも深く基礎工事をしないといけなさそう。

販売時期がずれるだろうから、スミフも本物件とカニバることはないと判断してるのでしょうね。

[227: 匿名さん]

国際自動車教習所自体だと思ってました。。。

[228: 匿名さん]

>>225
五反田と言い、だらけの割りに高いよな。
高値づかみの典型になりそ。

[229: 匿名さん]

いえ、今まで人が少なかったぶん、これからの発展に期待してる周辺住民は多いですよ。
高いけど、それを買える人が集まる街になるのだから、大崎は特に綺麗で都会的な街としてより発展するでしょうね。

[230: 物件比較中さん]

周辺を歩きましたが、住んでみたいな…
駅前なのに緑が多くて、五反田エリアより静かに感じました。

[231: 匿名さん]

五反田みたいな色々と揃ってる街が隣にある、静かな大崎が一番ですよね。（笑）

[232: 匿名さん]

電車の音がうるさそうですが？

[233: マンション住民さん]

うるさいほうが隣りや上の音が気にならなくていいですよ〜

[234: 物件比較中さん]

実際に周辺を歩いて回りましたが、電車の音は全然気にならなくて静かでした。三井や野村の周辺も歩きましたが、線路に近いところは、かなりな騒音って感じだったので同じ駅近の物件でも随分な違いですね。正直少し驚きました。

[235: 匿名さん]

>>234
音の感じ方は個人差があるし、日中と夜とではまた違ってきます。
昼間と夜の２回は調べるべきでしょう。

ところで、すぐそこの隣駅で
超安値のタワマンがでてきました。
周辺部への影響が心配です。
品川〜大崎〜五反田のタワマンどうなるのでしょうか？

[236: 匿名さん]

品川〜大崎〜五反田エリアは元々供給過剰だから暴落必死ですね。

[237: 周辺住民さん]

私は電車の音はほとんど気になりませんね。
早朝の静かな時に感じる程度ですね。
ちょうど電車が徐行する辺りだからでしょうね。

[238: 匿名さん]

だから前から言ってるようにここは坪２００万円あたりが妥当。
品川港南借地で坪１２０万年だから、６掛けで丁度良い。

[239: 購入検討中さん]

モデルルームの営業の方から
地価は五反田のプラウドやグランスカイと以上なので、
販売価格は　大差はないとの予測とのことです。
北側は、ソニービルなどに隣接しているため低めの設定だと
うれしいのですが・・・。

[240: 匿名さん]

あっちより地価が高いとは仕入れ時期が悪いんですね。

E棟の東はソニーと隣接してると思います。単に価格だけなら、ですね。

ちなみにMRの営業はもうやっているんですか、知りませんでした。

[241: 匿名さん]

>>２３８
中目でも同じ事を言ってたのがいたような気がするが、結果は周知の通り。
坪２００ともなると、埼玉の宮原辺りまで行かないとダメなのでは？

[242: 購入検討中さん]

札の辻の麻布十番のシティータワーのモデルルームに行ってきましたが、
予算が合わなかったので、となりに設置されてる　大崎を案内してもらいました。
23日からモデルルームオープンですが、希望の方には特別に案内しているとのことでした。
とりあへず　希望の間取りがみつかったので、あとは　価格待ちです。

[243: 匿名さん]

そういう販売戦略ですか住友は。さすがえげつないですね。

[244: 購入検討中さん]

別に
えげつないとは
おもいませんが・・・。
むしろ、早めに情報を掲示してくれて助かりました。

[245: 匿名さん]

そこまで高い坪単価を払って、このあたりに敢えて住もうとする理由がよく分かりません。

[246: 匿名さん]

いや、なかなかのものだよ。
だから同じところにMR作って、その人の予算
みながら麻布か大崎勧めればいいわけだしね。
それでも予算があわなければ豊洲へ誘導かしら（笑）

[247: 匿名さん]

>>241
いや、宮原でも200万では無理。

[248: 匿名さん]

昨日札の辻の歩道橋を通りましたが、MRの駐車場小さいですね。高級車が3台くらい停まってましたが。大衆車で行くと外から見えない所に停めさせられるのでしょうか？羽振りよさそうな壮年夫婦が見えました。
札の辻交差点の向こうでシティタワー品川のパンフ配ってました。さらに予算足りない人はそこに誘導されるのでしょうか？(笑)

[249: 匿名さん]

>>248
立地条件が良く似ているから近くでパンフ配っているのかな？
でも品川は瞬間蒸発だから、そんな必要も無いと思うけどな。
かえって、ここがメチャ高なのが目立ってマイナスだと思うけどな。

[250: 匿名さん]

ここはメチャ高なのですか？
価格どこか出てましたっけ？
＠400ぐらい？

[251: 匿名さん]

坪４００万円を超えるみたいですよ。

中目黒、五反田と同レベル。

[252: 匿名さん]

またスミフ自慢の大量売れ残り物件となるのですね。竣工時に入居すると共有施設使い放題で上下の階の騒音を気にする必要なくて快適だそうです。

売りに出す時は新築未入居に負けて値引きしないといけないけど、快適な生活が得られるからお金なんかどうでも良いよね。

[253: 匿名さん]

４００万超えですか。ありえない。。。。。
ますます麻布十番とのセットの意味がわかりました。
麻布十番の値段を見せた後ならお買い得に見えますよね。

[254: 物件比較中さん]

麻布十番と比較をされる方は　そんなにいないと思いますが
わたしは、８０㎡から８５㎡の２０階　南向きが、８０００万円台前半でかえればと
思ってます。

ちなみに同条件の　グランスカイは、９０００万円前後でした。

[255: 匿名さん]

住友が近隣他社物件よりも安いものを同時期に出した事は皆無だと思います。もし安かったら余程の低仕様ですよ。

[256: 匿名さん]

254さん、それじゃ251さんが言っている400万超えに全くなってませんよね。
単なるご自身の希望ですよね。
もう一部の人にはMR案内あるようだし、いくらぐらいの話ででているんでしょうかね。
仕様もMRである程度わかっていますよね。

[257: 匿名さん]

こんなタイミングで４００万円はないよ。
今までのような在庫の山にならないように勉強してるよ。
３００万前後の即売会でないの〜。

[258: 匿名さん]

＞＞２５７
違う場所と比べても意味がないと思いますが。。。

[259: 匿名さん]

＞　257　こんなタイミングで４００万円はないよ。今までのような在庫の山にならないように勉強してるよ。


２５７様の価値観に従って予想しますと、勉強してないと思います。

[260: 匿名さん]

少しずつ建ちあがってきましたね。
外観はけっこうかっこいいです。
東五反田のプラウドよりも都会的でシャープな感じ。
ソニー跡のビルも出来上がって、シンクパークと一体化した街になったら
びっくりするくらい素敵になるんじゃ？
グランスカイも仕様はイマイチみたいだし、ここは高値でもいけるんじゃないですか？

[261: 匿名さん]

>>257
相場観ゼロですね・・・。
本気でそう思っているんですか？
煽りですよね？

[262: 匿名さん]

まあ９０平米で７０００万円なら買うかな。
この板見てると価格維持に必死な業者の方が多いようだね。
一般の購入者はほとんど入っていない、盛り上がりに欠けてる。

[263: 匿名さん]

どっちかっていうと価格を必死に下げさせようとする＊＊＊ばっかりな気がするが・・・。
っていうかそもそもマンコミュ自体9割方坪300でも買えない層だと思う。
だから高級物件は高すぎるだなんだの書込みばっかり。
ほんと役にたたんね

[264: 匿名さん]

販売再開しましたね。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01B01001...

[265: 悩む]

大崎駅の利便性は魅力的だが、町工場が多い薄汚い場所だからなぁ・・・
五反田も風○街だし

[266: 匿名さん]

最近の大崎に降り立った事がおありで？？
昔の工場地帯の雰囲気は一層し、エリートビジネスマンと綺麗な若奥様であふれていますよ。
五反田は、、、相変わらずですが。駅前にレミィとアトレが出来てちょっとマシになってます。

[267: 匿名さん]

そうそう。
４月から大崎に住んでるんですけど、もう町工場なんて日野学園前の
IMAGIKA周辺ぐらいしかないんじゃないですかね。

この物件の周辺を、GoogleMapのストリートビューで見てみるといい。
今年の６月頃の町の様子を体験できる。通常表示の衛星写真は２年は前のもの。

[268: 購入経験者さん]

気になるのは、駐車場だな。

1084戸に対して駐車場は522台。
だが、実際には地権者に112台が回るので、地権者以外の購入者には410台分しか回らない。

一般の購入者に対しては、38％程度の駐車場しか確保されていない。

これは、どうなんだろう……。

駐車場は522台のうち、112台ということは21％を抑えているが、これは住戸1084戸のうち21％の権利を抑えていることなのだろうか。あるいは、共用施設なども含めて21％を抑えているのだろうか。

いずれにしろ、建物全体の21％を少なくとも地権者とよばれる人たちが占めている。

下手すると総会などの投票権の21％も地権者によって占められているわけ。

これが個人ならいいけど、法人がほとんど占めているならどんな案件だって地権者ペースで進むよね。

だって、タワーマンションの総会なんてほとんどの人が出てこないから。

大丈夫なのかなぁ。

[269: 匿名さん]

２６８さん
まあ議決権はそういう％ではないので、推測はやめとき。
ここの土地を前から知っていれば、法人が占めるというのは？？？だけど。
それとも直前でどこかの法人が間に入って買い占めたの？
それに地権者だって自分の所有になるわけだし、なにを心配してるのかなあ？

[270: 購入経験者さん]

じゃあ、どういう％なの。あなたが知ってるなら教えて下さい。

地権者が所有者になるのは当然でしょう。

一握りの地権者がマンション全体の議決権を左右するなら、購入を考えている人たちにとって問題になるのは当たり前でしょう。

事実、駐車場全体の2割が地権者にまわるってことだって勝手に決められてんだから。

[271: 近隣住民]

まわりのマンションやオフィスの駐車場は空いてるよ。

[272: 匿名さん]

>>271

ブリリアでしょ？予測が外れて駐車場収入があがらず大変みたい

[273: ビギナーさん]

経験者さんしろうとの質問ですいませんが地権者が21%もっているとどういう問題になるのですか。どういう方向に進むことを恐れているのですか。駐車場台数は買う前から決まっているのでしかたないと思いますが、買ったあとにも問題あるんでしょうか。21%を1個人が握っているとかではないならさらに意見が分散され問題ないとおもうんですが。あるいはなにかその様な経験が過去にあるのでしたらぜひ教えて下さい。よろしくおねがいします。

[274: 匿名さん]

>>272
無理して買った人が多くて、車を持つ余裕も無いのでしょうか？

ここが初めから減らしているのは、無理した購入者が多くなると予測しているから？
坪単価も高め？

[275: 匿名さん]

駅から近いし駐車場はなくてもいい派も多い？
うちも無理して派だからガソリン高いし車手放すか？

[276: 匿名さん]

値段が高ければ良いってもんじゃない。
要は、より満足の高い人生を送るために物件を購入する。
見栄を張らず、費用対効果を考えた上でマンションを買って、余裕資金で人生を楽しむ事が大切。
これこそ満足度の高い人生。

[277: 匿名さん]

>>269
どう見ても関係者ってｓしか考えられないけどｗ

違うんだったらどういう立場の人？

[278: 匿名さん]

地権者の全員が駐車場いるかなんてわからないですよね。駐車場数から投票権？とかのパーセントは推測ですよね。逆により高い可能性もあるんじゃないかしら。
麻布十番のモデルルームにすでに行かれている人は同じところで先行して大崎の話しているようですから、そんなに地権者きになるなら営業さんにきいてみてはどうでしょうか？

[279: 匿名さん]

ここから送られて来たパンフレットを見ると業務棟というのがあるんだけど、車は、その業務棟に使われるため？


住居用分譲タワーと賃貸オフィス棟を同じ管理組合で管理するんじゃないだろうね。

[280: 匿名さん]

賃貸と隣だといろいろ大変そうかも

[281: 匿名さん]

住友も最近の自社物件のシャレにならない惨状を踏まえ学習しているようですから、現実的な価格で出してくるでしょう。
1000戸規模の超大規模物件だと、坪300超えでは話になりません。

[282: 匿名さん]

でも、坪300超えないなんてこと、
ないでしょ ・・・ねぇ

[283: 匿名さん]

メチャクチャな相場感。。。
豊洲とかわらなくなるよ、それじゃ。
まあそうだったら即買いますが。

[284: あ]

しかし、坪400万で1000戸も売り切れるのか？現状だと、売れ残りを賃貸にまわしても、
よほど家賃を安くしないと、借り手がつかないでしょう..。
あわてて飛びつくのは危険だから、竣工して売れ行きをみてから検討します。。

[285: 匿名さん]

そうですね。市場環境悪化してるし。三井もあるし。

[286: 匿名さん]

坪340くらいじゃね？
一昔前なら380はいっただろうけどな

[287: 匿名さん]

MRいけば今でもだいたいの価格おしえてくれるんじゃないの？
誰か聞いてないの？

[288: 匿名さん]

しっかしどうして窓がない部屋作っちゃうのか、どういう思想でやってるのか知りたいよ。

[289: 匿名さん]

納戸だろ

[290: 匿名さん]

品川のＷＣＴがいまだに坪３５０〜４５０で出してんだからここはそれより下がるわけ無いでしょう。

[291: 匿名さん]

>品川のＷＣＴがいまだに坪３５０〜４５０で出してんだからここはそれより

ただ出てるだけだろ。無反応が続いてるけど出すだけなら簡単。

[292: 購入検討中さん]

一昔前なら380はいっただろうけどな

もっといってたかも？

[293: 匿名さん]

希少性があると勘違いして高値で買ってしまった人はお気の毒です。

[294: 購入検討中さん]

まあ、完売のためには坪300万が最低ラインだろうな。物件によっては、300割れもあるかもしれない。

>>290　そこは笑うところか？yahoo不動産見ても、物件だけ積みあがって、ぜんぜん売れてないじゃん。

[295: 匿名さん]

MRいけば？
予定価格ならわかるよ。

[296: 匿名さん]

五反田、大崎、港南、麻布十番とマンション乱立地域。
高い坪単価の維持は難しいと思うよ。

[297: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
坪400万円オーバーでした。

East棟　南向き　18階　57平米　7200万円
East棟　南向き　22階　80平米　10000万円
West棟　西向き　22階　65平米　8200万円
West棟　西向き　22階　80平米　9500万円

第一期販売はEast棟南向きとWest棟西向きのみのようです。
第二期販売で他の向きを出すそうですが、それは10月以降の予定だとか。

隣のSonyのオフィスビルはEast棟から近いところで60ｍしか離れておらず
その威圧感は低層だとかなりのものだと思われます。

ちょっと期待していただけに、ため息が出ます。
検討候補からはずします。

[299: 匿名さん]

やっぱり400オーバーでしたか。
駅直結ですし、周辺相場からしたら当然でしょうね。
大崎の中ではいまのところ一番期待しているんで、納得のいく部屋があるといいな。

[300: 匿名さん]

買ったとたんに資産価値がさがりそう。
山高ければ谷深し。

[301: 匿名さん]

＞周辺相場からしたら当然

東京で最も値下がり率の激しい南山手地区ですが。。。
これから地価がさがる一方なのに、周辺相場（しかも山手線内側）
に合わせてどうするんでしょう？

[302: 匿名さん]

>>301
これから地価が下がる一方という予想が間違っているからそう思うのでは？

[303: 匿名さん]

営業さん曰く「地価は下がっておりません」って。
超勉強不足でびっくり。
日経読んでないのかな？　質が悪っ

[304: 匿名さん]

＞営業さん曰く「地価は下がっておりません」って。

（我が社がこの土地を購入したときは、まだ）「地価は下がっておりません」（でした）という意味でしょう。

スミフの営業の人って顧客に対する言葉遣いの教育ってやってないよ、間違い無く。どこで話しても失礼だし、慇懃無礼。莫大な在庫抱えてるくせに一流だと思ってるんだよね。

住まいの００のブランド評価にも出てましたけど、高額所得者に相手にされてないんだよね、スミフって。まあここも大量売れ残り物件の仲間入りという事で。

[305: 購入検討中さん]

>坪400万オーバー

ある意味、楽しみではある。売れ残りの数が。
しかし、これで1000戸完売したら、いったい誰がそんなに金持ってるんだよ、
と突っ込みたくもなる。いくら山手線といっても、大崎じゃあ、南の端だからな。
まだ中野区とか文京区の方が便利でしょう。

[306: 匿名さん]

坪450の中目はあっさり完売のようですけどね。
アトラスよりはこっちのほうが遥かにいいけどなぁ…。

[307: 匿名さん]

>>306
モノはこっちの方が魅力あるね。
でも太い柱が部屋に露出してるのはいただけない。
立地は向こうの方が上。中目はそれだけが売りのクソ物件
だったんだけどね。中目はたかだか100戸だし比較は無理。
投資購入者がなくなるので、実需で1000戸は
キツいと思うよ。

[308: 購入検討中さん]

中目黒のアトラスって本当に完売してるの？なんだかうそ臭いんだが。

[309: 匿名さん]

>>308
まだ、完売じゃないよ。3期販売が残ってる。
アトラスって、どこぞの関西デベみたいに
売れ行き詐欺してるんだっけ？

[310: 匿名さん]

>>307
中目は坪450のクソ物件なのに即完売ってことで将来的にも良物件として高値で取引される。
こちらは坪400の中目よりはよい物件なのに戸数が多いせいですぐに完売するのは難しく将来的に売れ残り的な（もしくはやっとこさ売れた）物件として中目よりも資産価値として低くなる。

上のような状況が予想されますが、なんか違うような気がするのは私だけでしょうか。
戸数によって希少価値が違うのはわかるのですが、戸数が多いことによる売れ行きの遅さって上記のような例ではマイナスとならないはずなんですよね、消費者が賢ければ。

[311: 匿名さん]

>>310
相続税対策の購入が多いよ。
実需じゃない。
だから希少性を気にするんですよ。

売れても未入居だったりします。

[312: 購入検討中さん]

>>311　買った途端に3割価値が下がるんだったら、おとなしく相続税払ったほうがマシだと思う。

>>310　消費者は賢いから、大崎で坪400万なら買わない。中目黒も微妙。そもそも完売してないでしょ。

[313: 匿名さん]

>>312
中目黒は希少性が高いので資産価値が下がらないと見るお金持ちが多いみたい。
二子玉も相続税対策需要がありそう。

五反田、大崎のエリアはもうその手の需要は期待できないな。
バブル価格も終わりかな。

[314: 匿名さん]

>>313
相続税対策なら、より立地の良い方がリスクが少ないのでは？
さすがに二子玉川よりは、大崎の方がかなーり上でしょう。

二子玉川に負けたら、スミフさんの担当者は左遷（笑）

[315: 匿名さん]

何回も言うけど立地より、希少性と沿線イメージが大事なんです。
投資家はそれを有難がって、高値で売買されて、流通します。

池上線とか大井町線と言った超不便な支線はダメですけど、
二子玉は田園都市線で都心直通ですから。

それから、
よく使われているキャッチ「山手線」も、
今みたいにマンションがいっぱいできたら希少性には結びつかないよね。
だから中目黒のほうが良く売れたりする。実際住む人はあまりいないけど。

坪単価が高い物件は、実需じゃなくて投資目的、相続税対策がその高値を支えているんですよ。
それが無くなったら高値維持は無理。

[316: 匿名さん]

>>315

その理屈で言うと、マンションだらけの都心部低層マンションより、
あざみ野あたりにタワマン建てた方が希少性が高いってことに・・・

そもそも資産価値に関係する「希少性」って狭いエリアの中での
物件の少なさって意味ではないよ。十勝平野にマンション建てても意味は無い。

都心との相対的な距離の大小が希少性の最大のパラメーターです。

[317: 匿名さん]

池上線と大井町線を並列にするあたり、東京に土地勘のなさがよくでています。

[318: 匿名さん]

基本的な事ですが、中目黒と比較して大崎（五反田もそうですが）はマンションの坪単価って最近１０年ぐらいずーっと安いですよ。

目黒でもなんとか良い勝負って感じ。　山手線の沿線で中目黒より安いとこなんてたくさん有ります。

それに加えて、中目黒のアトラスが、ここより平均坪単価が高いのは１）元来の評価が中目の方が上で、２）中目のアトラスは高層部分だけの分譲なので相対的に平均価格は上昇する事になるし、３）中目は120しかなくて、大崎、五反田で1300程度の分譲数になり４）池上とか大井町線は良いとして、東横線の人気はとても根強いものがありますので、この価格の違いはあまりに当然です。

むしろ、この大崎の物件が異常に高すぎというのが正当な評価でしょう（スミフだから当然ですけどね）。

[319: 匿名さん]

それでも大崎なら飲んでもタクシー2000円以下でしょ？
二子玉川だといくらよ？

[320: 匿名さん]

中目黒ねぇ・・一人暮らしにはいいかもね。
ニコタマねぇ・・リタイヤ組にはいいかもね。
大崎ねぇ・・・共働き夫婦にはいいかもね。

[321: 匿名さん]

でもね、ここ数年、これから数年の大崎の再開発は
すさまじいからね。
今までの大崎の評価といつまでも同じ、という前提
での話では通用しないんじゃないですか？

[322: 匿名さん]

１ヶ月もすれば消費者の評価の結論がでますので、申し込みの最終日に行ってみたらどうですか？。

[323: 匿名さん]

>>319
>>321
タクシー、再開発の話になったらマンション価格が安い豊洲あたりの方が数段良くなっちゃうぞｗやっぱ希少性が重要じゃない？
大崎、五反田は高すぎ。

[324: 匿名さん]

二子玉・多摩川まで行くのはちょっとね。

[325: 購入検討中さん]

壺４００超えですか・・・
それじゃグランスカイより高いってことですよね？
全体の仕様はいかがでしょう？
仕様次第では高くてもグランスカイに勝つかもですね

[326: 匿名さん]

仕様は個人的にはグランスカイより良いと思いました。
モデルルームもオプションはそれほどなく、Sの標準仕様でも十分かな。
というかグランスカイが・・・だったしね。

[327: 匿名さん]

どっちも共倒れですか？

[328: 匿名さん]

品川は眼中なしですか？

[329: 物件比較中さん]

それにしても高いなー

[330: 近所をよく知る人]

モデルルーム見てきました。
お客さんすごいたくさんいましたね。
９月の半ばまで週末は予約でいっぱいだと営業の人が言っていました。
何しろ三井よりも標準装備が良かったです。さすがに我が家は予算ありきの為、条件の良い部屋は購入出来そうにないのでNO326さんの言うようにS仕様でも十分だと思ってます。
妻は南向きは妥協しても住みたいと図面集と睨めっこしてます。　
この立地に住めたら他の場所には住めなくなりそうですね。

[331: 匿名さん]

大崎って駅は正直それほど魅力はないけど駅に直結はよいね。
山手線は２分に一本くるから品川にも目黒にもあっという間です。

[332: 匿名さん]

ＭＲ見てきました。
グランスカイの資料と設備仕様と図面を並べて見ました。

Ｓ仕様は、確かにウエストシティタワーズの勝ちですかね。

間取りは、好みにもよりますが、
個人的にはグランスカイの方が良いかなあ。
（やはり柱が気になりました。）

どちらも、他の板で話題になっている
新しい耐震基準？をクリアーしてくれると
いいのですが。。。。

まあ、どちらにしても坪４００じゃ
サヨナラするしかないですかね。

グランスカイのＳ仕様に手を入れた方が
割安でしょうから。。。

残念

[333: 匿名さん]

うちもMRいきました。仕様はOKです。
三井の標準仕様＋いくつかのオプション＝ここの標準仕様てなイメージです。
E棟東とE棟北はビルにかぶるのでもう少し安くなりそうですね。
２期以降をまちます。

[334: 匿名さん]

いくら頭の宜しくない住友でも坪400はないでしょう。
350と予想します。
住友の抱えてる物件在庫数はとんでもない数に達しているはずですから、この大型物件で400はあまりに危険ですから。

[335: 匿名さん]

３３４さん
坪４００です。既に発表されました。
スミフさん、本当にＫＹですね…。
どうぞ取り残されて下さい。
買えない者のボヤキでした

[336: 匿名さん]

ここは三井より先に竣工で、仕様がましだからより強気だね。
竣工時に売れ残っていても関係ないという売り方は、他の物件で実証済みだしね。
豊洲も１期はだいぶ残ったらしいし大型物件の在庫すごそうだよね。

[337: 匿名さん]

ＷＣＴの時みたいに、粘りに粘ってカミカゼが吹くのを待つ戦略でしょうか

[338: 購入検討中さん]

カミカゼで会社もろとも吹っ飛んでしまいそうだけど...。

[339: 匿名さん]

坪４００万、３ＬＤＫは１億円以上。

１割は高い気がするのですが、これでも買いが入るんでしょうかね。

[340: 匿名さん]

低層階　—　都心で働く共働き夫婦＋子供1人程度、一流企業独身サラリーマン、賃貸投資用。入れ替わりが激しい。

中層階　—　30-40代の中堅一流企業サラリーマン or stockoptionか自社株で金が出来たベンチャー企業従業員、幹部。そこそこ落ち着いた層。

高層階　—　ベンチャー＋中小中堅企業経営者、自営業者、投資家、芸能人、金のある老人。ある程度住んで、価値が出たら売るけど、気に入れば住み続ける。基本的に、売っても売らなくてもどっちでもいい。

以上、重複ありの妄想でした。

[341: 購入検討中さん]

>>340　>ベンチャー＋中小中堅企業経営者、自営業者、投資家、芸能人、金のある老人。

マジレスもなんだけど、そんな人たちは大崎になんか住まないと思う。
六本木とか南青山とか広尾とか、もっと良いところがある。

[342: 匿名さん]

ところがどっこい！
いるんだなー、すぐ近くのマンションに。

[343: 匿名さん]

ザ・パークタワー東京サウス（Ｈ１３年竣工）は平均価格７８００万、
平均坪単価３２０万でした。プレミアム性もあり高額物件といわれていましたが、
このあたりが大崎の底値で新築が坪３００以下になるのは難しいのではないでしょ
うか。大崎で一番安かったのはミッドサザンかしら？

[344: 購入検討中さん]

>坪３００以下になるのは難しいのではないでしょうか。

そうなるかどうかは今後の需給関係で決まります。過去の事例は参考になりません。
「昔、日経平均が30000円のときもあったから、まだまだ株価は上がる」と
言われても、あなたは信じないでしょう。それと同じです。

[345: 匿名さん]

低層−高層もそうだが、向きによりだいぶ値段がかわるのでは？
Eの東はソニー向かいで近い。
坪３００か知らんけど。

[346: 匿名さん]

やっぱりWCTのスレ見るとガラスの壁で窓が開かないと空調と臭いの管理がいまいちみたいですね。

[347: 匿名さん]

↑豊洲物件にも入れてたな。

[348: 匿名さん]

>>343

>そうなるかどうかは今後の需給関係で決まります。過去の事例は参考になりません。

ってことはザ・パークタワーの320万レベルまで下がるかも分からないってことじゃないの？
過去の事例は参考にならないんでしょ？
何で下げることには寛大で、上がることには極端に抵抗するのかね。


>「昔、日経平均が30000円のときもあったから、まだまだ株価は上がる」と
>言われても、あなたは信じないでしょう。それと同じです。

昔、大卒初任給が数千円・数万円だった時があったから、日本国民の年収は
まだまだ下がるって言われても、あなたは信じないでしょう。
偏った意見では？

[349: 匿名さん]

ザ・パーク東京サウス、当時、モデルルーム見に行きましたよ。

でも、あの当時は、これほど周りにオフィスビルが建つとは思わなかったでしょう。

今、大崎から五反田の秩序無き乱脈開発ぶりを見ていると、あそこが底と言われても、別に底ではなくて、その後の周囲の高層ビルに埋没することから考えれば当然の結果と考えられます。

もう西側でも、富士山は見えなくなったのでは……。

[350: 購入検討中さん]

>>348

>昔、大卒初任給が数千円・数万円だった時があったから、日本国民の年収は
>まだまだ下がるって言われても、あなたは信じないでしょう。

何が言いたいのか良く分かりません。
今後の需給関係しだいでは、そうなることもあるでしょう。マンションに関しては、
少なくとも、最近のコンセンサスは　需要＜＜＜供給なのではないですか？
それが違うというなら、ちゃんとした理由を示してもらいたいものです。

[351: 匿名さん]

ココの駐車場のメインは平面の自走ビルなのでしょうか？　それとも立体機械式？

[352: 匿名さん]

ざっと図面を見ると機械式が70％くらい、平置きが30％くらいでしょうか。

駐車場は住居数に対して50％で用意していると営業は言ってました。
現在、大崎エリアに住んでいますがマンションの駐車場は空きが目立ちます。

駅近が売りのマンションで駐車場50％は将来の駐車場代収入に不安がありますね。
最初から埋まらない可能性すらありますよね。

[353: 匿名さん]

寂しそうなので久し振りに覗きにきたけど、
あまり関心引いていないようだね。
これから在庫消化の値引きが始まるから、
ここも安くしないと埋没するんじゃない？！
向きにもよるけど、まあ坪２７０〜３００万がいいところだよ。

[354: 匿名さん]

↑
むりっす。

[355: 購入検討中さん]

> まあ坪２７０〜３００万がいいところだよ。

それでも高いっす。坪220-230まで下がるよ。

[356: 匿名さん]

↑
よかったね。

[357: 匿名さん]

355 夢見過ぎ

[358: 匿名さん]

355は妄想だろ…。

[359: マンション投資家さん]

どうよ？

[360: 匿名さん]

高いよ　＞＜

[361: 匿名さん]

355さんは足立、墨田、江戸川超えて葛飾区まで行ってもらう必要がありますね

[362: 契約済みさん]

テスト

[363: ビギナーさん]

ここは人気ないのでしょうか？

[364: 物件比較中さん]

どの方角も高いですねー。残念です。。。

[365: ビギナーさん]

5000万くらいで2LDKを買えないでしょうか？

[366: 匿名さん]

今日、見てきました。

全てでは無いと思いますが、
最初の発表よりも少し値段が下がる話（ものにより２００〜３００万ぐらい）
があるみたいですね。
それでも高い。（坪３００なら買ってもいいかなとは思いましたが）

年度末か来年の９月中間決算期くらいになると
もう少し下げてくれませんかね。

カラーセレクトがあんまり良く感じなかったのは、
私だけでしょうか？

あと１年で約８００戸は、
今の景気じゃ厳しそうですね。

[367: 匿名さん]

平均坪単価はいくらでしたか？

[368: 物件比較中さん]

２週間前は、坪３７０〜４００前半って感じでした。
昨日時点で価格が下がってもまだ割高な感じですねー

[369: 匿名さん]

↑
グランスカイと比べても非常に妥当な価格だよね。
ここしかないという価格設定だなぁ。
どちらかが抜けていいわけでもなく悪くもなく、諸条件のどれを重要視するかでどちらを選ぶか変わるって感じ。
入居までの期間が短い分スミフはつらいけど、それがスミフの売り方だから仕方ないね。

[370: 銀行関係者さん]

将軍っていう居酒屋よくいってた。
知ってる奴いるかな？

[371: 物件比較中さん]

この景気だし見合わせ感が強いですよねー

[372: 匿名さん]

そうそう、ほんとだよね。

とくにこの夏前と後じゃぜんぜん違う。

プラウドの1期のにぎわいがうそみたい。

[373: 匿名さん]

年収の６倍以上だったっけ？　平均価格

[374: 匿名さん]

平均8000と考えると年収1300万でギリギリなんですね。買える人が限られるし、すぐ売却する人を待って中古で買ったほうが割安なんですかねー

[375: 匿名さん]

年収1300クラスなんてゴロゴロいるよ。
結構貯金していれば年収1000万ぐらいでもいけるし。
そもそも年収の何倍とかって意味あるかな

[376: 匿名さん]

すぐ売却する人は、当然利潤追求型なので、
買値よりは上げてくるものではないかと。
また、仲介手数料もかかるし。

[377: 匿名さん]

右よりのビルの東むきを売りきるには相当やすくしてもらわんと、オフィスビルしかみえんからね。

[378: 物件比較中さん]

たしかにE棟東側・W棟の東側、北側はある程度安くないと購入したいと思わないなー

[379: 匿名さん]

とくにE棟東側はちかいなー

[380: 匿名さん]

年収の５倍とか６倍が購入相場とか言うけど、それだけじゃ判断できない材料が多すぎると思うのだけれど…
たとえば貯蓄はもちろんだけど、1300万もらっていても30歳なのか50歳なのか、全く違うよね。

[381: 匿名さん]

そのとおり。若ければその分レバ効かせても大丈夫ですね。あくまでバランスですね。
あとビルが目の前だと毎日のことなので濃淡はあるにせよ大変かもですね
何かあったとき売却も大変そうだし、ニーズが限られてそうだし♪

[382: 匿名さん]

なんか北向きの80㎡3LDK　7900万円代から8700万円代で　出るみたいですよ。坪320から360位　グランスカイより安いと思いますがそうでもないですかねぇ？少なくともグランスカイの標準タイプの仕様よりは大崎の標準仕様のほうが良いと感じていますが両方見れた人は賛否いかがです？

[383: 匿名さん]

382さん
両方見ました。間違いなく標準仕様（Sタイプ）はこちらのほうが
上とおもいます。グランスカイは10年前の仕様？とおもうぐらい
がっかりでした。

[384: 匿名さん]

＞382さん
＞北向きの80㎡3LDK　7900万円代から8700万円代で　出るみたいですよ。坪320から360位　

でも、北向きのその金額の部屋は、

　正面　　　１０階前後までの低層階は業務棟が気になる。
　　　　　　２０階位でも向かいの定借マンションが眺望の邪魔をする。
　左側　　　どの階もＷ棟の東面が気になる。
　正面右側　シンクパークがド〜ンとある。
　右側　　　言わずと知れたＳＯＮＹの壁がある。

これを考えると坪320〜360でも高いと思うよ。

頑張っても坪280〜300位でどうですかね？

[385: 匿名さん]

売却するにも眺望はすごく重要視されますし、住むとなればいつものことなので・・・
徒歩3分と割り切ってもその圧迫感で何となく嫌になるんでしょうかね。
そう考えると割高感はいなめませんねー

[386: 匿名さん]

売れるかどうか別として、二子玉川ライズの値付を見るがいい！

あそこで300万以下の価格帯なんてないのに、何が楽しくて山手線徒歩3分の物件に
住不が280万なんて単価をつけなきゃいけないのかね？

[387: 匿名さん]

売れるかどうかは別にした値付けをしてたスミフも、あまりの売れ行きの悪さに日和ってきてるのは感じる

[388: 匿名さん]

住不で特に売れ行きが悪いのは駅遠物件もしくは埋立地だと思われる。

[389: 匿名さん]

二子玉川が高過ぎるだけ。
東急ってあそこまで勘違い企業だとは思わなんだ・・・

[390: 匿名さん]

最強は三茶？

[391: 匿名さん]

いやぁ、シティハウス目白もいい勝負でしょ？

[392: 匿名さん]

>３８８
メジロをお忘れなく

[393: 匿名さん]

わるい、かぶってた

[394: 匿名さん]

東陽町、浜田山、大塚もあるでよ。

[395: 匿名さん]

大崎駅前なんて所詮オフィス街でしょ。二子玉の方が生活便利で一般受けする

[396: 匿名さん]

悪い、川沿いの低湿地に興味はないんだ。

[397: 匿名さん]

まあニーズに依りますね。

[398: 匿名さん]

どれだけニーズがあるか結果見るの楽しみだ

[399: 匿名さん]

オフィスの駅はねえ。。。

[400: 匿名さん]

。。。土日祝日、静かで非常によろしいです。