山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

[匿名さん]

旧スレ「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

旧スレッドは、「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」でしたが
都心の区分けが不明確でしたので、わかりやすくしました。
ご意見をどうぞ。

[82: 匿名さん]

マンション価格は暴落するというスレッドが乱立した頃と比べると、
ずいぶん様変わりしましたね。

[83: 匿名さん]

耐震偽装問題出てきた時はマンション業界は終わりだ
なんて言うよく判ってない人一杯いたね。

あの時が最後の買い時だったような気が、、

金利もそんなに上がってなかったし。

[84: 匿名さん]

>>81
たしかに「奇跡の○年」だったかも。
自分の実感としては10年というよりも、もっと短くて5年という気がするが。
庶民にとって、何十年か１度に開いた窓が、今目の前で、再び閉まろうと
しているんじゃないかな。

[85: 匿名さん]

山手線内(沿線の商業地じゃなく、本当の高級住宅地）の家に昔住んでた友人が、
とうとうその家を手放すことにしたそうです。
本人は隣が地上げされて環境が悪くなり、何年も我慢した挙句に
裏通りのマンションに引越し、それでも思い出のある場所は
手放したくなかったので売らずに耐えていたのですが、
近隣の取引価格がひどく上がったために
前々から売れと言っていた親族を押さえきれなくなったそうです...。

そんなわけで、値上がりは間違いないと思うのですが、
投機的な発想で、人の住むところが左右されるのはなんだか悲しいですね。
終電が遅いところがいいとか言っていられる賃貸派はそれでもいいんでしょうが。

[86: 匿名さん]

>85
うーーん、私なら、親族の投機的な発想を逆手にとって
あと５年すれば２倍になるから、それまで待て、
と言って時間を稼ぐと思います。

実際に、山手線内側の良質な住宅地は、今現在の価値以上に
価格が下がっているので、少なくとももとの価格に
もどるでしょうし、そうすると、2倍というのは決してはったりでは
ないですしね。

[87: 匿名さん]

>>84
この前部屋を整理していたら、10年ほど前によくＭＲを回っていた頃の
パンフレットと価格表が出てきました。

山手線北地区で55㎡前後2ＬＤＫ、で5000万円以上（坪/300万円）
の値付けがされていましたから、現在より20％以上高い感じでした。
専有面積も、現在より少なめで買いやすい価格にしていたようでした。

当時はバブルから土地が下げ止まらずに、
ドンドン下落していた時代ですが、まだ土地代が高かったんでしょうね。
共有設備はというと、現在のレベルだと最低限と言った具合で、共有部分も
20％より遥かに少ない感じでした。
それでも、当時はこれでも、相当割安感があったのでしょうね。

数年以内にこのレベルに戻るような気がします。

[88: 匿名さん]

>86さん
ありがとうございます。
そうですよね。
本人は、マンションのローンが繰り上げられればいいかなと寂しく笑っていましたが...。
一度話してみます。

[89: 85]

失礼しました。８８＝８５です。

[90: 匿名さん]

山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。
大きな通り沿いには、マンションの乱開発で街の静けさは、もう昔の話です。

マンションが建設されると、日当たりも悪くなり住宅地の人々は、
逃げ出したくなるのも、わかるような気がします。

用途地域で、住民が頼みもしないのに区から、
防火地区のになったり、実質住宅地でも近隣商業地区とか、
第○種住居地域などに指定されて、高さ規制撤廃とか日影規制なしとかに
なって、マンション業者も血眼になって、まとまった土地を探しています。

こうなると、
「もうこの地区には木造住宅の建て替えはしないで下さい」
と行政から言われているような物です。
地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。

[91: 匿名さん]

> 山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。

そうですよね。なので

> 地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。

こういった住民の方には早く退場してもらいたいです。
官舎や都営住宅、ボロボロの社宅、朽ちかけた戸建住宅なども撤去して、もっときれいな街並みにして、今より多くの人が利便性の高いエリアに住めるようになるべきだと思います。

それと商業地区の汚らしいところもどうにかしたいな。

[92: 匿名さん]

>91
>こういった住民の方には早く退場してもらいたいです。

わかってないね、こういう人達が便利なところに住み続けているから（占拠）、
もしくは地主が売らないから
大きな住宅用地や、マンション用地が出ないため、山手線内の土地は
希少価値もあり高いんだよ。
デベも、1軒1軒地上げするのは不可能だから、今度は郊外に向かうんだろうね。

[93: 匿名さん]

別に希少価値なんてどうでも良くて
もう少し多くの人がまともな環境に住めるようになるべきなのでは

デベがグラスルーツで開発するよりは政策として誘導すべきなんじゃないかな

[94: 匿名さん]

>91
そういうのをファシズムというのではないですか？

[95: 匿名さん]

ファシズムなのかしら？
本当に？

[96: 匿名さん]

>95
むしろ共産主義ですね。
さて、そして都心に住む人はどうやって決めるのかな？
入札、それとも抽選ですかね...？

[97: 匿名さん]

>91について
91さんは、言ってるだけで山手線内に住めるような、住民層じゃないからご安心を！

郊外の駅遠か、賃貸がお似合いだと思いますよ、こういう発想のお金持ちなんて
いませんから。
住みたくても住めないから、ひがみ根性で言ってるだけですよ、きっと。

[98: 匿名さん]

うーん
住んでいます

[99: 匿名さん]

ウソおっしゃい？？

[100: 匿名さん]

別に、どこに住んでてもいいじゃないですか。
いずれにしても、住んでる場所で人格は判断できませんから。

[101: 匿名さん]

ファシズムとスターリニズムは同根です。
でも、実は民主主義もそうなんだけどね。

[102: 匿名さん]

ところで、分譲価格はすでに一部で上がってきてませんか？
市場のムードもなんとなくそれを受け入れる環境になってきたし。
ここ1年ぐらいの価格上昇は原価（地代）を伴わない、しかも個別的な値上げだと思いますが、
2年後、3年後の上昇はもっと実体を伴った全般的なものにならざるを得ないので、
都心を買うなら今がラストチャンでしょうか？

[103: 匿名さん]

＞ラストチャン

何か可愛い。
女の子ですか？

[104: 匿名さん]

>>102
そう思います。
金利のこともあるし。日銀としては今すぐ金利はあげたくても
あげられないけど、この景気の強さが年内ずっと続いて
年が明けたら、もう十分金利上げのアリバイはできるし。

あんまり煽るのはよくないと思うけど
でも、やっぱし急いだほうがいいかも。

[105: 匿名さん]

102さん、104さん
私も煽る意図はありませんが、原油、ナフサ、鉄鋼、プラスティック製品は
もう２年前から大幅に高騰しています。さらに姉歯の一件以来、耐震について
より厳しい基準が設定されていますから、一週間で承認が降りたものが数週間
かかります。ということはそれだけコストアップになります。さらにデベは
手抜きが出来ない状況です。株価も上がり、米国のようになんとなくリッチに
なった気分で、購入意欲は高まっています。株価が下がり続けると減損会計
により、

[106: 匿名さん]

１０５です。
すんません、間違って同意レスを押してしましまいました。
続きです。
株価が下がり続けると減損会計により、大企業の遊休地が大量に
市場に出回るとの予測もありましたが、好業績の中、また地価
上昇の兆しからもう誰も遊休地を手放しません。さらに金利上昇
傾向が明白なことから、どう考えても分譲価格が下がる要因は
皆無です。さらに消費税アップの駆け込みの値上がり要素です。
買いたい人は今が最後のチャンスです。特に０５年度に分譲され
た残りの物件は割安感がありますね。
最後に私はデベの者ではありません。冷静に分析してます。
PCTは常識外れに高価な価格でPCTのスレは大荒れですが、なんだ
かんだと言って高倍率になるのでしょう。PCTが高いと思った
購入者は急いでケープタワーやCFTに殺到しているようです。
PCTもその辺を見込んで、強気の価格を設定しても分譲が開始さ
れるまでには完売と踏んでるのでしょうね。
とにかく安くなる要素は皆無なので買いたい人は急ぎましょう。
すみません煽っているようですが、でも現実で私の意見に反論
する人はぜひ書き込み下さい。

[107: 匿名さん]

反論できません。
湾岸の埋め立て地タワーでさえ強気の姿勢なら、
山手線内の良好な住宅地に建つ低層マンションなんて、
これからますます上がるんでしょうね。
プラウド高輪の広告を見ましたが、１３０平米で２億５千万でした。
これでも妥当かな？と思ってしまう最近の自分に驚きです。
山手線内（南側）はもうサラリーマンには手が出なくなると思います。
よくて年内ですね。

[108: 匿名さん]

都心の公示地価の急上昇や、REIT等への投機的な資金流入を見ると、
確かにミニバブルの雰囲気はありますね。
が、バブルは所詮バブルですので、長期的にはどうでしょう？

金利と住宅の分譲価格の関係についても大きな誤解をされているようです。
金利が上がれば住宅の需要は弱まります。需要が弱まれば価格は下がります。
少し考えれば分かることですが。

[109: 匿名さん]

山手線内の北側の上昇率は、もっと凄いですよ。
最近の中古マンションのチラシの、強気の値付けには思わず目を疑うほどです。
30％〜40％は底より騰っています。
ちょうど都心の昨年初めと同じような状況ですね。

[110: 匿名さん]

>>106　湾岸スレ見たら地震のことが恐ろしいですね。。

[111: 匿名さん]

>>110
昨晩の、アースクエイクという地震のドラマを見たら
湾岸は、買えないかもね、液状化は建物は大丈夫でも
周囲は悲惨だったよね。
免震構造も、地盤が傾くと終わりらしいですね。

[112: 匿名さん]

港区山手線内だが
現状をみると
2004年に買って正解だったようだ
（入居は2005末）
金利もあがってるしギリギリセーフ

[113: 匿名さん]

＞１０８
そんな教科書通りなら日銀も苦労しないよ。
日本は１０数年前から金利が下げてるけど、需要が増え、
住宅価格が上昇した？

現状はまだまだバブルの入り口だね。
アメリカの株も1997年頃に『根拠なき熱狂』とか言われ
てから、実際には2000年まで上がり続けたからね。

女性週刊誌のマンション投資の特集組まれるまでは安心
して買えるね。

[114: 匿名さん]

相場というのはオーバーシュートするものです
完全にリニアに動くならば妙味はありません

まだはもうなり　もうはまだなり　頭と尻尾は何とやら　です

[115: 匿名さん]

懐疑の中で相場は育つ。

不動産もリートの登場で今や金融商品。

[116: 匿名さん]

今やって　改正投資信託法施行されてから5年以上たちますよ
さて、この先どうなるでしょう？
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=%C5%EA%BB%F1%CB%A1%BF%CD&d=v1&k=c...

[117: 匿名さん]

５年チャートいい形してるなぁ
なんか下がる気がしないね、テクニカル的には

[118: 匿名さん]

ミニバブルじゃなくて、今が安すぎるのでこれからは正常に戻っていく感じがします。
山手線内なんていくらでも欲しい人がいるのだから、郊外はともかく山手線内の便利なところはどんどん値が上がるでしょうね。賃貸に出してもいいんだし。

[119: 匿名さん]

この上昇局面はいつまでつづくと思われますか？？
好景気が長すぎるので、
そろそろ来年あたりは金利上昇で多少景気がマイナスに振れる可能性がありますが、
さほど下がらずに短期間で復活しそうな気配ですよね。
そうするとマンションの販売にはあまり影響しないでしょうから、ゆるやかな上昇は4,5年つづくかもしれません。その後は全くわかりませんが、今の水準まで下がるとしても
早くて10年後ですかね。

暴落トレンドから復活トレンドへ移行したことは間違いないです。

[120: 匿名さん]

>>119
地価の上昇局面が長く続くことには賛成。
好景気が長すぎるというのには反対。

この数年間で見ればそういう見方もあるが
もっと長期的に見れば、
90年にバブルがはじけ、そのあとずっと地べたをはっていた
日本経済が、15年かけてやっと立ち上がったという感じ。
その間、よくも悪くも、日本の企業も社会も激変したしね。

谷が深く長いだけ山も高く長い。
ただ、バブル以前のように全員が恩恵を受け給料があがったり
すべての土地やマンションが恩恵を受け地価が上がるということは
今回は起こらないでしょうね。

このスレの話にもどると、住宅地の質の差異はかなりあるものの
便利性というわかりやすいメリットがある
山手線の内側の土地が上がる（一部はすさまじく上がる）けど
同時に今後もどんどんマンション価格が値下がりする地区も存在する
同時進行になるんではないの。

[121: 匿名さん]

土地や住宅の値付けに関しては、近隣の販売価格を常に追っていくので、
多少デメリットのある場所でも「連れ上げ」にならざるを得ないと思います。
上げの大小はありますが、都心に関しては近い将来に全体的なupでしょう。

[122: 匿名さん]

理論的には2極化するのはよくわかりますが、
不動産価格は、あのいい場所が300万円だから、ここはデメリットを妥協して
250万円という風に比較論で決まります。
買い手の立場になれば、よくわかると思いますよ。
「不動産に、お買い得はない」とも言われるところです。

土地の場合は、同じ駅でも接面道路や環境によって20％〜30％も違うことは
珍しくもありません。
マンションの場合は、相場が形成されているのでそんなに、極端なデメリット
でないと、ほとんど駅からの距離で相場が決まります。

但し、相場は変らなくても管理の善し悪しで売れる期間が、全く違います。
誰かが、事情で叩き売るとそのマンションの相場の基礎になってしまいます。

[123: 匿名さん]

今、一般的に見るとマンションの購入を決意する方がいいんでしょうか？
現在我が家は、都内地下鉄駅１０分くらいの戸建に住んでます。建売で購入して、
築2年半です。が、ここ２〜５年の間にマンションへの買い替えを考えていたんですが、
現在の不動産を取り巻く状況で早めようかと思っています。
どちらにしても、今売り出されている物件で竣工は来年以降の分で考えていますが、
買い替えの場合も今が買い時だと思われますか？

[124: 匿名さん]

>123
マンションが騰る分、戸建ての土地価格も騰りますからご安心を。
立体買換の特例もありますから、税金も繰り延べ出来ます。

但し、マンションほど戸建ては流動性がありませんから、戸建てを売却してから
マンションを選んだ方がいいと思います。
それと、戸建ての場合土地の価格は騰りますが建物の評価は
最初の10年くらいはドンドン下がりますから、近所の不動産屋さんに
問い合わせたら、相談に乗ってくれると思いますよ。

[125: 匿名さん]

>>124
レスありがとうございます。
土地もあがってくれたらいいのですが・・・、残念ながら不人気エリアの城東なんで
なんとも。。ちょっと頑張って不動産業者にいってみます。

[126: 匿名さん]

>>125
不人気エリアだと、土地も横ばいの可能性もありますから
住み続けるのか、住み替えるのか早めの判断が必要でしょうね。
そんなに極端ではないと思いますが、都内は2局化すると思います。
城東だと、元々土地の値段が安かったりしますから、差は少ないかもしれませんが。

[127: 匿名さん]

山手線外側のマンションも値段あがり始めたね。
PCTとか武蔵小杉とか、今までの感覚より２割くらい高い感じだよ。

あそこがあのくらいなら山手線内側はこれくらいって感じで賃料も
値段も上がるんだろうなぁ

[128: 匿名さん]

つまり、山手線の内側が上がって、それに続くように外側も上がって、
それがまた山手線の内側に影響してさらに上がって、それから、、
なんて、これからは、スパイラル状に上がっていくのかしら。

[129: 匿名さん]

>128
土地の価格も、けっこう心理戦みたいなところがあります、比較とも言いますが。
悪い方の例だと、マンション内で誰かが叩き売ると、それが相場に影響します。

立地、道路付け、用途地域の好条件の土地は、
限りがあるから、取り合いになります。
絶対に手放さないとか、好立地には既にマンションが建設されているので
オセロゲームのような陣地取りに似ていると思いますよ。

最近の中規模以上の物件は、明らかに10年以上前のマンションより立地が悪いです。
一昔前に、お受験で人気だった、文京区の地区ももうマンション用地が、
ほとんど出ないから、こういった掲示板では話題になりません。
例えば、小石川、大塚、茗荷谷、小日向、西方、音羽　最近名前が出ないですよね。
以前はマンション大量供給地区でしたが、土地が出ないからより不便なところに
しかマンションが建てられないんだと思います。

[130: 匿名さん]

>127
ＰＣＴや武蔵小杉(パークシティ？それとも複数物件？）は、
デベの方針がそうなんだろうけど、高すぎるっていう声が多いから。

[131: 匿名さん]

>>129
やはり
>>91
>>93
が言うように山手線内側を再整理するのがいいのではないでしょうか。