山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

[匿名さん]

旧スレ「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

旧スレッドは、「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」でしたが
都心の区分けが不明確でしたので、わかりやすくしました。
ご意見をどうぞ。

[382: 匿名さん]

＞坪250万円の物件は295万円になると

はあ？なんでそういうことになるのかなー。
坪単価が騰がったなんてどこに書いてある？

[383: 匿名さん]

>382
「単純計算して」ということだね。
でも、そんなにズレてはいないと思う。

[384: 匿名さん]

平均床面積が大きくなったらしい

[385: 匿名さん]

>382

自分に関係ない世界だから、頭が回らないんだね。
あなたの身近なマンションの坪単価100万円台の世界とは違うんだな

[386: 匿名さん]

>>385
同感

[387: 匿名さん]

>>382
一般の方が知らないのは仕方ないけど
現在はマンション用地の取得競争がさらに過熱しており
これからは18％アップどころか、平気で30％アップぐらいになるんで
坪250万円の物件は坪330万円になるぐらいの勢いなんですよ

これっていわゆるバブルですから、
ババを掴まないように注意してくださいね

[388: 匿名さん]

バブルというより、下がりすぎた地価の揺り戻し、押し目買いといった感じでしょう、
相場のあるものは、下がり過ぎたものは必ず騰ります。
但し、インフレでも来ないと上がり続けることはありません。
10年近く下がり続けること、低金利に慣れてしまっているだけです。

特に30代前半までの方は、社会人になってからずっと
この異常な状態だったので、なかなか理解できないんですね。

[389: 匿名さん]

複数の業者から文京・新宿は「バブル」と言われ数年先に見送るものです。

どの道団塊世代が亡くなって、相続とかで手放す土地が増えるまで
様子見します。

[390: 匿名さん]

業者がバブル、バブルって言ってるのは笑えますね。
弱小業者は土地仕入れないからバブルだと思わないとやってられないのでしょう。

[391: 匿名さん]

姉歯の事件が公になってから中小デベは苦戦を強いられてますから。
そりゃあ必死になります。

[392: 匿名さん]

白金タワー74m2角（たしか高層階）
12,000万というチラシが入っていた
いくらなんでもボリすぎやしないか

[393: 匿名さん]

>>392
買いたい人がいれば２億で売ったっていいのだ。
仲介業者が専任にしたくてオーナーの言いなりなんだろ。
白金タワーだったら、まだ築浅とはいえ中古なので、
７４平米７０００万くらいでなら買い手つくのかな

[394: 匿名さん]

↑希望的観測

[395: 匿名さん]

74㎡って何に使うの、白金だったら1ＬＤＫですか？
まさか、大衆マンション並みに3ＬＤＫではないですよね。

[396: 匿名さん]

>>394
希望って何よ？
白金タワー賃貸で借りてるよ
タワマン買う気はないよ悪いけど

[397: 匿名さん]

たわまん買えないよ残念だけど
というふうに聞こえますが

[398: ３９６]

何？３９７は白金タワーの購入者さん？
だったらごめんよ。
そんなつもりで書いたんじゃないけど、
来年代官山の新築に越す予定なのでそれまでの仮住まいのつもりなんだ。
白金タワーは駅上で便利だけど、億出す人の住む仕様ではないね。

[399: 匿名さん]

[400: 匿名さん]

販売時期によって値段が上昇すると同じグレードのマンションでも
固定資産税もあがるんでしょうね。
固定資産税は何十年間も続くわけだから、基準となる価格の上昇は
影響大きいですよね。

[401: 匿名さん]

スレタイに対し、株や先物のトレーダーとしてお答えしますと、間違いなくこれから
値上がりします。2倍以上になるかもしれません。理由としてみなさん国内要因ばかり挙げてますが
国際要因を述べましょう。これから資源価格の世界的高騰が続きます。中国、インドなどの経済発展
により例えばH字鋼の値段はすでに倍以上になってるしこの値上がりは向こう10年続きます。
同じ値段で売ろうとしたら姉歯事件のようになります。デフレ期に預金や国債に滞留した
莫大なマネーがインフレの始まりにより株と都心不動産に向かい出したばかりです。
数年後は2倍は間違いです。ニューヨークやロンドンなら都心90平米のマンションなら
２億円超がザラですよ。デフレマインドを捨てていかない取り残されます。

[402: 匿名さん]

政府が莫大な財政赤字を抱えてます、解消するにはもう大きなインフレになるしかないのは
結論が出てるんです。大衆にはきつい時代が来ますが、
対策としてはインフレで高騰必死の都心の不動産を持つことです。
伝説のディーラー藤巻健さんのhttp://www.amazon.co.jp/gp/product/433497497X/249-8909178-0477941?v=gl...
でも読んで対策を打ってください。

[403: 匿名さん]

煽りが多いんだね
株式と比例するからもうピークかな

どこかの不動産ファンドあたりが年末あたり逝くんじゃないか？

[404: 匿名さん]

ここ一ヶ月の株価の下落は乱暴すぎるね。景気後退のはじまりじゃなきゃいいんだけど。

[405: 匿名さん]

株価下落の原因は、外資のファンドが決算だから、毎年5月は下げてるよ。
お利口さんは、この時期売るの！

[406: 匿名さん]

>>405
本当？なら助かるんだけどなぁ・・・・
ここ最近の暴落で含み損がぁ〜〜〜

[407: 匿名さん]

短い間に2000円も下げちゃったね。

[408: 匿名さん]

リートがどうも暴落を始めたらしいが。

[409: 匿名さん]

[410: 匿名さん]

山手線最強！

[411: 匿名さん]

山手線最強は業界の常識なんだけど、私鉄信者、地下鉄信者が多いのは不思議、
本心ならいいんだけど、買えそうもないから自分達を慰めている気もするな。

[412: 半蔵門]

ていうか千代田区のマンションの坪単価は爆騰してるよ。パークハウス三番町なんて120平米で25000万ぐらいの部屋があっという間に売れてた。既に坪700万円台に突入です。
それでもまだバブルピークの1/3ぐらいとの話だから、上がりはじめれば結構いくんじゃない。世田谷の果ての方で坪330万なら千代田区は1000万ぐらいしてもおかしくないんじゃない。土地の値段が３倍以上するんだから。

[413: 匿名さん]

>>半蔵門様
何か違う感じがするんだけど2億5000万円は、パークハウス三番町の資金を贅沢に使った
プレミアム住戸ですよね。
普通は、８０㎡台で１億円前後でといこで坪/400万円少しですよ。
知ってる限りバブルの頃一番高かった物件は、目白近衛町の坪/1300万円位だったと思います。
そんな坪/2000万円の物件なんてありましたっけ？あったら教えて下さい。

[414: 匿名さん]

９１年竣工の有栖川ヒルズは坪２９４７万円でしたね。
あと２０００万にはちょっと及びませんが
９０年竣工の南青山高樹町パークマンションは坪１８２２万円でした。
探したらもっといろいろ出てくるんじゃないの？

[415: 半蔵門]

ドムス南麻布って150平米ちょいで確か20億だと思います。実際にはほとんど売れずにデベそのまま抱えて沈んだと記憶しておりますが・・・

[416: 匿名さん]

価格上昇はもう織り込み済みで、今後更に暴騰ってことは無いんじゃないかな？

株と同じで、下落から反転しだして皆が懐疑的な時なら逆に買いだけど、
かなり上がった後に色んな理由を出してきて
「ここ買っとけば絶対大丈夫。下がることは無い」
とか言い出したらもう皆買っちゃってるものだ。

[417: 匿名さん]

ニューヨーク、ロンドン、香港、シンガポールなど東京と並ぶ金融センターと比較するとまだ割安だよ、東京は。あと50〜80％くらいはいっても不思議ではない。ただし、私鉄沿線住宅地は対象外だよ。譲っても東京〜大崎〜渋谷の外側くらいまでの話。あと、上野〜田端〜大塚は山手線内でももう限界だと思う。

[418: 匿名さん]

確かに１５年前のバブルピークにニューヨークやロンドンと比べれば東京が高かったんだろうけどそれから1/5に下落した一方で、相手は３倍ぐらいになってんだから、アングロサクソンからみた東京って相当、安くみえんじゃねえ！

[419: 匿名さん]

そのとおり。ただし、何でも上がったバブルのときとちがって
４１７さんのいうように、特定の地域だけの話だが
それに限っていえば、海外主要都市との比較感でみても
あと１００％くらいいけそう。

[420: 匿名さん]

万一、ミッドタウンの１割ぐらいを分譲にまわして坪1000万でだせば、都心部最高級＝坪1000万超のイメージが定着して、これから分譲する高級マンションの指標的位置付けになり、今後の高額分譲に勢いがつくのにね。リッツカールトンのサービスアパートメントはかなり魅力ですけどね。

[421: バブルはあり得ない]

問題は、それだけ高い物件が出ても買える富裕層が一定レベルまで増えないとだめでしょう。

退職金を握った団塊をターゲットにした所では、当てがはずれた所も多いみたいだけど。

[422: 匿名さん]

長期的にはどう見ても上がりそうな気がしないが。

日本の年齢別人口
30-34歳 973万人
25-29歳 831万人
20-24歳 749万人
15-19歳 646万人

[423: 匿名さん]

東京はあと20年ぐらいは人口増えるらしい
それ以上後は移民政策とかどうなるかわからんし
東京が世界の都市として一定の地位を保てば
そうは下がらんかもね

[424: 匿名さん]

人口増えるっていっても地方からの流入者や外国人、つまり貧乏人でしょ。
そんなのが幾ら来ても都心の地価高騰なんて起こらないよ。

むしろ郊外の物件が言われてるほど下がらなくなるだろうから、
投資用としてはそっちの方がお買い得だろうね。

[425: 匿名さん]

>>421
都心の不動産価格は実需で決まらん。資本量で決まる。これ世界の常識。
>>424
逆。郊外がは現状維持か、上がっても一時的。それこそ人口減の影響をもろに受ける。

[426: 匿名さん]

で、どこのマンションを幾らで買っちゃったの？

[427: 匿名さん]

>424
人口流入はそればかりじゃないだろう、
地方からの流入、外国人は都心には最終的に落ち着かずに
我慢して物価や物件が安い郊外に落ち着くんだから。
成功した人は、都心に買いたがると思うよ。

住宅購入資金で2億円なったら、へそ曲がり以外は
都心の物件を買いたがると思うんだけど。

[428: 匿名さん]

これからはNYやLondon, Parisなどと
連動していくきがするな

[429: 匿名さん]

不動産は金持ちがこれから不動産が騰がると思うことと銀行が金を貸すかどうかで決まる。これが本質。資源インフレと継続的かつ小刻みな金利上昇といった環境を金持ちがどう判断するかはほぼ自明。少なくとも大手デベは攻めの判断をしている感じですよね。ただ野村の新浦安駅歩30分13000坪を坪150万での落札は掛け算間違ってんじゃないかと思いましたけどね。これが大成功（坪330万あたりで分譲）するようだと昭和63年頃を思い出しますね。

[430: 匿名さん]

今後はマンションも値下がりの一途かな

[431: 匿名さん]

山手線内側どころか、武蔵小金井辺りで坪３００万超えじゃないと採算取れないような価格で
土地落札したデベがあるらしいが、武蔵小金井のマンションを坪３００万で欲しい人っているんだろうか・・・。

[432: 匿名さん]

それもやっぱ相対論で、吉祥寺が坪360万なら買っちゃうんじゃないの。っていうか坪330万ラインはすでに環八を越えてきている事実をご存知ですか。→プラウド南荻窪＆パークハウス砧２丁目　ちなみに南荻窪は完売まで２ヶ月かかってなかったすよ。

[433: 匿名さん]

２,３年前なら都心駅近くのいい物件が今より少し安く売りに出てましたね。でもこれからは
好立地物件はあまりでなくなるし資源や土地の値上がりで仕様やグレードが下がってくる。
悪立地の新築物件買うよりも数年落ちのグレードいい中古物件買うほうが
ベターの選択になるでしょうね。でもいい物件の中古はめったに売りに出ないし、
希少のためどんどん値上がりしていきそう。

[434: 匿名さん]

今の都心不動産は大底売って上がりだしたばかり。ソウルの都心物件は同グレードならずっと高い。
東京は国際的に見てまだまだ安い、本格上昇はこれからだよ。政府の財政赤字がすごいから
金融緩和は続けざるを得ずそれとともに向こう数年は続くであろう
株価上昇による富裕層の資産増が不動産投資を後押しする。

[435: 匿名さん]

確かにそうなんですよね。不動産と株の含み益が大型の消費を誘発するんですよね。

[436: 匿名さん]

株はどう見ても明らかに下落傾向なんだが。
米国の景気減速傾向は鮮明になってきた。
日本はその影響から逃れられない。
今年前半の日経平均１７０００円を今後数年間は
超えることは無いと見る。

[437: 匿名さん]

雑誌に煽られた人たちの駆け込み需要で年末に掛けて一段上げがあって、
そこから下り坂と予想。

[438: 匿名さん]

それにしても、新築の販売予定が少ないなぁ。
デべが値上がりを見越して、売り惜しみのし過ぎだよ。

[439: 匿名さん]

景気循環の話と銀行の不良債権問題を混同すると景気が悪くなるたびに不動産の暴落が起こると勘違いされてる方が多くないですか。前回のバブル崩壊と不動産価格反転に１５年もかかったのはじいさんたちが含み損を隠し、保身のための時間稼ぎにメス入れが遅れたからダラダラと売り物が続いて下落したわけで、一等地の不動産は基本的には騰がることはあっても下がることはないんすよ。なぜなら、一等地を買う人は大きなへまはしないからね。（だから安売りがでにくい）

[440: 匿名さん]

なんかホントにバブルの末期、
いろんな理屈つけて、バブル崩壊しないと空元気の頃を思い出す。
あの時も土地は有限だから必ず上がり続けるとかいってたよね・・・
寒い予感。

[441: 匿名さん]

439みたいなのを見ると近いうちに下がることが予想できるから一安心。

[442: 匿名さん]

441>あなたは２,３年前の大底圏でマンションを買えなかった人ですね。
悔しい気持ちはわかります、ただ残念なことに＊＊＊みの人の予想はいつもはずれるものです、
だからこれからは値上がりです。なにしろ１４年間からの下げが上げに転じたばかりだから。
バブルの下げの初期に下げは一時的なものと勘違いした＊＊＊みが多かったですね。
今は逆のことが始まったのです。この大転換を一時的なものと勘違いした＊＊＊みが
負け続けるのです。

[443: 匿名さん]

投資に関する世界的ベストセラーの著者であり精神科医でもあるドクターエルダーが
先日東京で日本株に対し講演をしましたので、レポートします。おおむね日本株と
都心不動産は連動すると思うので。あおりとかでなくこれを読む人に経済循環の基本を勉強して
もらえればとの善意で紹介します。

「最初に日本を訪れたのは１９８９年でした。バブルが今にも弾けるところでしたが、そ
> のとき、大衆は地に足がついていない状況でした。誰もがこのハッピーなとき
> が永遠に続くと思っていたのです。そのときこそ、絶好の売り場だったので
> す。
> ２００３年に大底をつけた日本株式市場ですが、未だに、大衆は長期的な下げ
> 相場から抜け出せていないのです。ですから、今、買いのリストを作成すると
> きです。
>
> 過去の上昇相場を分析すると３つの段階に分けることができます。第一ステー
> ジでは、大きくその価値を下げた市場が適正水準まで自立的に反発します。第
> 二ステージでは、経済環境の改善をうけて徐々に上昇を続けます。第三ステー
> ジでは、マーケットの参加者が感情的になってバブルを引き起こします。
>
> 私の分析では、日本市場は２００３年から２００６年にかけて第一ステージを
> 終了したとなります。そして、これから第二ステージに突入することになりま
> す。この期間の上昇が最も長く、今こそ、買いに出るべきでしょう。

私見を付け足しますと今後の日本経済はアメリカの停滞に足を引っ張られるよりも
中国アジア経済の高度成長に引っ張れる恩恵を受けることで拡大します。
数年間から日米の株価はすでに乖離しだしてるのですよ。

[444: 匿名さん]

ただの都心は上がるっていう買い煽りじゃなくて、
１億以上の物件を買える購買層はどのくらいの数で、
都心での高級物件の供給量はどのくらい、とかきちんと分析したものってないの？

[445: 匿名さん]

444>
欲しいですよね、でも１４００兆円といわれる世界一莫大な個人資産を貯めこんでる国ですからね。
全国の資産家の金が今までは、郵貯や預金に停滞したきたがぼちぼちリスクを取り出したばかり
首都都心の不動産は相当のところまでいっちゃうでしょう、でもそのほうが企業も個人も
資産効果で景気は良くなるのですけどね。景気回復はまず風上からです。

[446: 匿名さん]

都心のマンションの大底は２年位前だったでしょう、あの頃は資源インフレもまだだったから
広くてグレードも良かった。最近立地のいい大型物件はまず出来にくくなってるしグレードも
一部を除き落ちだしてる。
辺鄙な場所の新築を買うより、値上がりしていても中古の
好立地のハイグレードな物件を買うほうがベターな選択になってきてますね、売り物は少ないけど。

[447: 匿名さん]

ほんとですよねえ。分譲戸の面積を１５％少なくして、１戸の価格を１０％値上げすれば
㎡単価は３０％の値上げになっちゃうんですよ。
たとえば、総面積７３㎡単価＠８０万円＝５，８４０万円だったものが
価格の１０％アップで６，４２４万円となり、
総面積を１５％カットすると６２㎡となりますが、㎡単価は１０４万円となりますから、
単価８０万円に対して３０％の値上げとなります。
これが秋からの「新価格」なんでしょ。

[448: 匿名さん]

いずれにしても2006年前半のマンション相場は堅調のまま夏休み入り。秋までの２ヶ月間にデベは価格を劇的に改定して新局面入り。下げ相場を中途半端に経験している人はまだいろいろ言ってるけどガソリンはすでに半年で50%アップ。インフレはすでに始まって半年経過してるのに、マンションの値上げの方が遅いくらいなのが今の現状。だから特に都心一等地物件は割安感から人気沸騰の現象が起きている。とみてますが。

[449: 匿名さん]

マグロの刺身も台湾の減船で大幅値上げ。マグロに限らず、冷凍物の切り身なんかも
数年前に比べるとずいぶんと上がってますね。
消費者物価指数というのもそうとういいかげんですよ。昨年基準の項目から外れましたけど
珠算の月謝やサイダーなんてものが入ってたり、スプーンや釘なんて値上がりするわけ
ないでしょうみたいな。

[450: 匿名さん]

４５０になりましたので
新スレ作成しました
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44857/

[451: 匿名]

いやいや、いいすれなのもうちょっと。。。

[452: 匿名さん]

スレ主もすっかり忘れていました！
1年前ならこの話題も良かったけど想像も出来なかった現在だと

1「山手線内のマンション分譲価格は、確実に上昇するに決まってる、だからどこまで騰がるの？」
2.「山手線内側のマンション、まだまだ売り惜しみがあるの？」
3.「山手線内側のマンションこれからも供給される可能性はあるの？」

[453: 周辺住民さん]

山の手線内は、プレミアマンションでしょ。
中古でないと手が出ないではなかろうか。
新築ファミリータイプは、ローンくめる人かぎられるでしょ。

[454: 匿名さん]

山手線駅徒歩10分弱、築34年の北西角部屋、低層階が、いくらルーフバルコニーがあるとしても
坪/190万円で、すぐに売れたのには驚きました。
ここ10年でうちのマンションを中古で購入した人は、買値より高値で売れる時代になった。
立地が同じだと、築古マンションでも管理がまあまあなら新築相場の
半値前後より下がらないというのが山手線内のマンションの特色かな。
それに、古い方が好立地という傾向はあるからね。

[455: 買いたいけど買えない人]

No.454 の 匿名さん
どの辺ですか？
その意見言えてますよ
中古の駅近くなら高輪とか泉岳寺あたりが狙い目ですか？
ほしい

[456: 454]

>>455
山手線の目白です。

[457: 455]

そうですか。目白いいですか

詳しくは知りませんが
学生時代行きました

徳川マンション辺りですか
日立の豪邸辺りですか
地元が近いので
風見鶏かなんかでよく食事しました

[458: 匿名さん]

そこは全部山手線の外側です。

[459: 匿名さん]

”どこまで上がるや　コイノボリ”ですな。
一般さらりーまんの手が届くところまでは、終に下がらなかったということです。

[460: 匿名さん]

458さん、目白界隈は、山手線の外側（西側）の方が高級住宅地で、地価もマンション分譲価格も、山手線の内側（東側）より高いんですよ。これ、目白界隈の常識です。

ちなみに、目白界隈は２−３年前まで新規分譲マンションの平均的坪単価は２００−３００万円台でしたが、直近分譲マンションの平均的坪単価は今や４００−５００万円台超だそうです。

[461: 周辺住民さん]

＞460さん
山手線内のマンションのスレです、スレ違いですからご遠慮下さい。

目白近衛町のマンションは分譲中ですがそこまで高くない、
その他に450万円超はここ5年来分譲されていませんよ、
知らない人は本気にしますから、いい加減なことは投稿しないでください。
事例があるなら、具体的にしないとあなたの妄想や印象で終わります。

昨年から最高500万円のマンションはありましたが、目白1丁目でこれも山手線内です。
最近の400万円〜650万円は目白でも学習院下で山手線内側のエリアです。
マンションに関しては目白エリアでは、山手線内側が有利で価格も高いのは常識です。
バブルの頃の印象を引きずっているのでしょか。
つまりあなたの投稿しているマンションの常識は、ウソです。

[462: 匿名さん]

>>461
460が書いたことが本当かどうかは別として…。
そこまで言いますか。。。

[465: 匿名さん]

>>455
＞中古の駅近くなら高輪とか泉岳寺あたりが狙い目ですか？

伊皿子に住んでいます。港区山手線内側では比較的安いエリアだと思いますが、さすがにこの辺りもだいぶ値上がりしてしまい、売り物もかなり少なくなってしまいました。今からだと厳しいですね。
第一京浜沿いなど環境的条件が悪そうなのは安くてもお勧めしません。

[468: 匿名さん]

最近物件も少ないけど、売れ残りも目立ってきたね。
そろそろピークじゃないかな山手線内も。

[469: 匿名さん]

うっているところを教えてください。
２億オーバー以外で・・・

[470: 匿名さん]

確かに、３ＬＤＫで探すと、2.5億以下の物件ってみつかんないよね。特に港区、千代田区、渋谷区だと。

[471: 匿名さん]

山手線の内側で2億円は、限られた地域と部屋の広さの場合だと思いますが
普通の家族が暮らせそうな3ＬＤＫでも8000万円未満は、あまり見かけなくなりました。
つまり共稼ぎか、ＤＩＮＫＳでもないとサララーマンには訳ありでもないと、住めない場所になった。

あっても低層階で日当たり劣悪、周辺環境がイマイチのカタカナデベの狭い物件ばかり。
大手デベでも70㎡前後のの3ＬＤＫというのも、普通に見かけるようになりました。

[473: 匿名さん]

１年半前に終わったスレをアゲるとは凄い。

[475: 匿名さん]

どんどん下がってるよ

いま騰がっているのは湾岸

[476: 住まいに詳しい人]

都心部は地下鉄が中心だから山手線は関係ないのでは？

このスレ立てたのは郊外住まいの人？

[478: 匿名さん]

>>476

山手線じゃなくて山手線内側ですよ。
あ、地下鉄に都会感持っちゃった城東埋立地の人？