山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

[匿名さん]

旧スレ「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

旧スレッドは、「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」でしたが
都心の区分けが不明確でしたので、わかりやすくしました。
ご意見をどうぞ。

[301: 匿名さん]

六本木ヒルズって再開発に何年かかったんでしたっけ。
再開発するとしたら同じぐらいかかるのでは。

[302: 匿名さん]

六本木ヒルズは正式な話合いは８６年スタートで2003年完成だから１７年
そのまえの根回しをいれたら２０年以上では？
そこまでの大規模開発でなくても、前出の白金の再開発でも
そういう話がもちあがってから１０年くらいたってできたと思う
まあペンシルマンションだったらこれからもできるかもしれないが
ある程度の規模のものはそんなにぼこぼこ出てこない
買いたいんだったら、あんまり夢みたいなこといってないで
今出ているもので検討していったら？

[303: 匿名さん]

そう簡単には建て替えラッシュなんかにはならない。
不動産屋や地上げ屋も恐れ多くてさわることの出来ないものが多い。
たとえば
本郷館（築１０１年）
http://www.ne.jp/asahi/angel/takuan/hongo-kan.htm
神田まつや（築８２年）
http://www.dab.hi-ho.ne.jp/cybersoba/matsuya/Desc_Matsuya.htm
他にもそんなのがぞろぞろある。

[304: 匿名さん]

伝統美がわからない奴は、都心の戸建てがただのボロ屋に見えるのかな。
田舎者は新しい物好きだからね・・・・、嘆かわしい。

個々に権利があるんだから、全員の一致がなければマンション開発なんて
無関係に決まっている。

大地主がいて、借地人と協力して再開発すれば可能性はある。（六本木ヒルズもこのパターン）
都心は、けっこう借地人が多いんだ、昔は都内で地主以外が土地を持つという
発想自体がなかったからね、土地と家作でセットで借りて住むというのが
東京市民のごく普通のスタイルだったからね。

[305: 匿名さん]

田舎から上京してきた奴らが古い東京の良さを破壊しまくっている。
田舎者は皆でかたまってタワマンにでも住むがいいよ。

[306: 匿名さん]

そうかと言って、都心の戸建がすべて美しい伝統的なものともいえない
６０年代後半くらいからは無秩序に建てられたものも多く
そんなのは年数がたてばたつほど醜悪のきわみ
それよりは、整備された再開発地のほうがはるかにましだ

しかし、現実的にはそんなのは、３０４が言うように
大地主がいなければむずかしい

[307: 匿名さん]

今や大地主も死語になりつつある、田分けのように相続で小型化しており
素人、サンデー地主が多くなった。
だから、大きなマンション用地は出てこない、だから益々立地やグレードのいい
マンションは、希少価値となり2極化が進むんじゃよ。
現在も10年落ちくらいの同じ地区の中古も相当な差が付いている。

[308: 匿名さん]

前出の「老朽化したぼろぼろアパート」ってのは
>>303のような建物のことを指すとは思えないのですが。
昭和30年、40年代にいい加減に建てられた安普請のマンションなどは
建て替えてくしかないんでしょうね。
それらが再開発地区である必要もないですね。

[309: 匿名さん]

でも誰が立替の主体になるのか
スラム化した安マンションの住民にその経済力が
あるとは思えない
ぼろぼろになってもそのままなんじゃない

そんなマンションとグレード高いマンションの
二極化ということにやっぱりなると思う

[310: 匿名さん]

そこでデベ＆地上げ屋の登場ですよ〜〜

[311: 匿名さん]

何にも知らないね、30年以上前はマンションは高級品、建売が普及品なんだけど。
どんなに高級マンションだって住民が高齢化すれば建替えはほぼ不可能。
住民が自費で建替えたマンションなんて、何件あるんでしょう、私は１件も知らない。

[312: 匿名さん]

そうすると、ぼろマンションだろうが高級マンションだろうが
すべてのマンションは建て替えられずにいずれ廃墟と化すから
マンションは買ってはいけない、という結論？

[313: 匿名さん]

つまりはそういうこと。

[314: 匿名さん]

そういうことです　高田延彦

[315: 匿名さん]

山手線内でスラム化した分譲マンション、築40年以上で快適に住めなくなったマンション
ありますか？
一軒も知らないんだけど・・・・
スラム化した賃貸マンションはあるね。

[316: 匿名さん]

私の知り合いのマンション、30 年以上前の文京区 100 平米強。静かな住宅街。7000 万で売れました。

[317: 匿名さん]

そういえば、昨今ヴィンテージマンションとかで
築年数は古いが、できた当時から高級マンションで
今でも高価格で取引されているマンションが
よくとりあげられてますね。

赤坂の築４０年のマンションで、坪単価４００万円くらい
１００平米だと１億２０００万円くらいの
価格で、現在売買されてるそうです。

[318: 匿名さん]

築40年越えなら山手線の内側、恵比寿付近の40㎡の物件が1000万ちょいで売りに出てます。

[319: 匿名さん]

山手線の駅の近くに住んでいますが、３０年超える物件は坪/150万円〜１８０万円くらが
相場ですね。ちょうど新築分譲の50〜60％の相場です。

[320: 匿名さん]

何とかヒルズとかも　ボロボロだね
スラム化しております

[321: 匿名さん]

古くから石造文化のヨーロッパなら住宅は中古が普通だけど、
建替え前提の木造文化Japanで買うなら新築だね。
30年後にボロボロになってら老人ホームに住み替え。

[322: 匿名さん]

＞＞319
30年たって５０％も価値が残ってたらかなりいいほうと思う。
うちは築5年だけど最近隣の部屋が２５％ダウンで売れた。
３０年先いくらになってるだろう。不安だ。。。

[323: 匿名さん]

＞３２０さん
広尾でしょうか？

[324: 匿名さん]

ミーハーな奥さんにねだられて買ってやるのがマンションの主な需要。

夢・希望・素敵な生活・・・を夢想させるには、新築じゃないと。

メッキの剥げた張りぼてには、誰もお金を出しません。

[325: 匿名さん]

>>324
至言ですな。
私も妻にねだられて欲しくもないマンション買いました。

[326: 匿名さん]

ベランダの手摺のメッキが剥がれてるよ

[327: 匿名さん]

買ってしばらくは、おきにいりのMYマンションの資産価値維持に邁進する奥様も、
数年もすれば最新装備の新築カタログ、パンフレットを取り寄せるようになる。
「ねぇアナタ、そろそろ住み替えの時期なんじゃない?」

[328: 匿名さん]

知りあいは、25年前くらいに８０００万くらいで購入したけど
去年そのマンションを１億１０００万で売却したよ。

メッキがはがれている何とかヒルズは、それよりすごくて、
買った時８０００万か９０００万くらいのものが
今は、棟によるけど、１億５０００万くらいで売買が成立している。

[329: 匿名さん]

貨幣価値の違いがあるので、一概に値上がりして売ったとは言えないんだが、
価格的には値上がっているのでやはり売却時の税金は払ったのかなぁ？

[330: 匿名さん]

確か、条件を満たせば３０００万円まで無税では？
夫婦での共有名義では６０００万円までいける
さあ、億ションを買って、ん年後にん万円高く売りましょう
（億ション以外はこんなディールは無理かも）

[331: 匿名さん]

つくづく資本主義ですよねぇ。
６０００万のマンション精一杯ローンで買う貧乏人は、値下げで売却損。
一億超の物件をサクッと買う金持ちは、売ってみたらそこそこ儲かりましたな、なんて。

[332: 匿名さん]

>>328
２５年前のマンションが１，５倍以上！？
マジすか？
それってマンションの価値より土地の上昇が凄かったんですよね？
もし宜しかったら区の名前だけでも聞かせて下さい

[333: 匿名さん]

でもあのヒルズは１０００万程度じゃないとかわない

[334: 匿名さん]

都心の場合はマンション価格に占める土地代の割合が高いから地価があがると
中古マンションでも価格が上昇することがある。一方郊外マンションは価格の
大半が建物代だから地価が上昇しても中古価格は下落する。

[335: 匿名さん]

>332
ほとんどの一等地はそんなもんじゃない？
バブル前に購入してた人は、いくらか手元に残るでしょうね。いいなぁ。

[336: 匿名さん]

ってコトは地価が上昇し始めてる今は買い時かな？

[337: 匿名さん]

ただ、坪単価400以上くらいのところでないと、ムリ。

[338: 匿名さん]

じゃあ、山手線内側で、坪単価４００以上で、
土地代が現在大半を占める築年数の中古マンションで
お薦めなのは、どこでしょう？

[339: 匿名さん]

御殿山ヒルズじゃない？

[340: 匿名さん]

マンションの土地って持ってても仕方ないと思うんだけど

[341: 匿名さん]

＞３３９
御殿山ヒルズって賃貸じゃなかった？

＞３４０
高級マンションだったら、築２０−３０年でも
新築の半端なマンションより住環境はずっと快適
管理組合もしっかりしていて、新しい設備への
バージョンアップもされてるケースが多いしね

つまり、価格には建物の部分の評価があまり含まれて
いない割には、その部分がかなり享受できて
なおかつ、一等地だったら地価上昇の
メリットを受けるということ

[342: 匿名さん]

カジュアルマンションはいつまでたっても団地
高級マンションは、居住性が向上するということ

[343: 匿名さん]

で、お薦めの分譲高級マンションはどこでしょう？

[344: 匿名さん]

ガーデンヒルズが、パークホームズだね。

[345: 匿名さん]

パークハウスかパークマンションでしょ。

[346: 匿名さん]

パークハウスは、造りばかり豪華で不便なところが多いイメージがします。

[347: 匿名さん]

造りがしっかりしていて地震に強いのは三菱のパークハウス。
細かい配慮が行き届いていて使いやすいのは三井のパークマンション。

[348: 匿名さん]

御殿山ヒルズは緑に恵まれててうらやましい！
スーパー至近ではないけど、管理も森ビルだから安心なイメージ。

[349: 匿名さん]

結局山手線内は良くて横ばいって感じかな

[350: 匿名さん]

超高級マンションに住んでいるような人は、掲示板には書き込みしないよね
評論好きの集まりなんだよな。
住まいは郊外のカジュアルか、都内のチープ

[351: 匿名さん]

今販売されてる、もしくは販売されたばっかりの
物件で今後値上がりしそうなマンションってどこだろう
晴海周辺あたりはオリンピックの開催予定地になったから
開催するしないに係らず、付加価値付きそーだね

[352: 匿名さん]

オリンピックとマンションと関係あるんですか?

[353: ニートシティ秋葉原]

マンションのテナントにオリンピックが入るかもね

[354: 匿名さん]

オリンピックが開催される地域はかなり大規模な
整備が行なわれるからね
これから行なわれる晴海の開発物件はそれも含め、価格も上乗せされるのでは？

[355: 匿名さん]

それこそ、東京オリンピックが開催された頃に出来た
原宿駅前のコープオリンピアがそろそろ建て替えですね。

[356: 匿名さん]

ＴＴＴスレから抜粋。

>いずれにしても、2016年開催の可能性はかなり薄いでしょうね・・・。
>石原知事が意地悪ばあさんの格好で記者会見やるぐらい、低いパーセンテージだと思います。
>北京のあと、イギリスでやって（ココまでは決定）次が日本っていうのはありえないでしょう。
>もう一箇所ぐらい大陸のどこかでやって、それから初めて誘致の候補に立てるぐらいだと
>勝手に思っています。
>
>ちなみに2012年の候補地だって、
>ロンドン(英)、パリ（仏）、ニューヨーク（米）、マドリッド（西）、モスクワ（露）の
>５都市が名乗りを上げ、湯水のようにお金を使って接待したことを思い出せば
>今からあまりムダに税金使われるのも困りもんかと・・・。
>はしゃぐのは決まってからでも遅くはないでしょう。
>
>すんません、水差しちゃって。

そう思う。

[357: 匿名さん]

自分がウォッチしてるエリアの話で恐縮だが。
山の手内側じゃないけど、平均的な山の手内側より
地価も人気も高いであろう中目黒で今度分譲のグランドメゾンは
階数、向きがまともな部屋は坪400以上だね。
近所では東山のブリリア、目黒２丁目のピアースコードが
最近の物件だけど、それと比べて2割近く高い。
上記2物件ですら、そのちょっと前の中目黒、目黒東山の
両パークハウスと比べれば1割近く上がってるというのに。

それでいてグランドメゾンは水周り以外は直床、建具仕様もちゃちい、
エントランス付近がバリアフリーじゃない、など物件自体も今市。

少なくとも都心近傍の人気エリアで今後数年は
「今年買えた条件では来年は買えない」という状況が続くんだろうな。
そして、現在もしくは数年前の買い時時期と同じ相場に戻るのは
早くても10年後くらいだったりして、、。ちょっと出遅れた気分。

[358: 匿名さん]

>>348
森ビルの管理なんて怖くて住む気になれんよ。
まぁ、どちらにしても他社に全部丸投げなわけだが…

[359: 匿名さん]

>>357
今ならまだ間に合うと思うけどなあ。
あと半年すれば、あの時決めておけば
ともっと思うような気がしますが。

それでもふんぎることができなければ
このスレによく出てくる住人のように

「マンションなんて新築でも買った翌日から中古
中古になれば一気に価格低下
そして２０年後にスラムになるんで
マンションは買っちゃいけない
一生賃貸で行こう!!」

と自分に言い聞かせましょう

[360: 匿名さん]

池尻大橋の物件も高いって言ってたなぁ。興味あったんだけど。

[361: 匿名さん]

池尻大橋や中目黒など、目黒区でも都心寄りのエリアは
相場の上げ下げも都心と同じような動向を取ると思われ。
確かに2年前を懐かしんでいるとどんどん買い時を逸するかもね。

[362: 匿名さん]

マンション、今は逆に売り時だと思っています。

[363: 匿名さん]

>362
通年を通して「買い時」と言われなかった瞬間はありません。
踊らされてると笑われますよ。

[364: 匿名さん]

>363
だから、「売り時」だと思っているのですが。。
売って賃貸に鞍替えです。

[365: 匿名さん]

>364
わたしも同感だな。
「今」が売り抜けどきなんだと思う。
この先はどんどん供給過剰になるよ。まじで！

[366: 匿名さん]

ＰＣＴは山の手線ないじゃないけどＰＣＴスレの244はまったく違う事言ってるよ。

[367: 匿名さん]

山手線内でなければここはスレ違いです。

[368: ニートシティ秋葉原]

そうだそうだ

[369: 匿名さん]

PCTスレ244は、ジョークにもならん。供給過剰も言い過ぎだがね。

[370: 匿名さん]

バブル以上のバブルなんて来ないと思うのですけどね。
ＰＣＴ２４４は経済のこと知ったかぶっていましたよ。

[371: 匿名さん]

ここのスレタイ、山の手内側じゃなくて
「都心のマンション」もしくは「山の手周辺」にした方がよいのでは？
本当に高いマンションは山の手外側周辺にも多いし
折角の良スレなんだからそーすればもう少し盛り上がる気がする

[372: 匿名さん]

山の手内側の>>1が自己満足の為に勝手にスレタイ変えたのかｗ
「都心」だとあいまいだから荒れるって山の手だって地域によっちゃ
大違いだろ
まーどうせ>>1は山の手ったって●●辺りだろーけどｗ

[373: 匿名さん]

確かに「都心」の方が適切かもしれないけど
そうすると３７２みたいに、○○あたりがどうたらこうたら
いう輩が登場して、まともな話ができなくなった経緯があるんだよ。
まあ最良ではないが、second bestand practicalのチョイスとして
山手線で一応区切ったんだからこれでいいんじゃない？

[374: 匿名さん]

まー次スレのスレタイは考えた方が良いな
折角面白いコンセプトのスレなのに、これじゃ間口が狭すぎて
過疎化するのが目に見えるしね

[375: ニートシティ秋葉原]

秋葉原も入れてほしい

[376: 匿名さん]

早い話夢の島とかを排除したいんでしょ。

[377: 匿名さん]

>376
夢の島の話しは出てないがｗ
それ、おまえの妄想だよｗ

[378: 匿名さん]

上昇するのって、もう結果が現れていると思うよ。
あと3年以上は上昇するでしょうね。

[379: 匿名さん]

あがったりさがったりを繰り返すのでしょうかねぇ？

[380: 匿名さん]

山手線内側という限定ではありませんが、結構激しく上昇していますね。
ご参考までに
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/

[381: 匿名さん]

>380
凄いですね、23区は18.1％も上昇しているんですね。
坪250万円の物件は295万円になると言うことだから
これは、まだ序章なのかもしれませんね。
現在販売されているものは、仕入れは2〜3年前ですから・・・

[382: 匿名さん]

＞坪250万円の物件は295万円になると

はあ？なんでそういうことになるのかなー。
坪単価が騰がったなんてどこに書いてある？

[383: 匿名さん]

>382
「単純計算して」ということだね。
でも、そんなにズレてはいないと思う。

[384: 匿名さん]

平均床面積が大きくなったらしい

[385: 匿名さん]

>382

自分に関係ない世界だから、頭が回らないんだね。
あなたの身近なマンションの坪単価100万円台の世界とは違うんだな

[386: 匿名さん]

>>385
同感

[387: 匿名さん]

>>382
一般の方が知らないのは仕方ないけど
現在はマンション用地の取得競争がさらに過熱しており
これからは18％アップどころか、平気で30％アップぐらいになるんで
坪250万円の物件は坪330万円になるぐらいの勢いなんですよ

これっていわゆるバブルですから、
ババを掴まないように注意してくださいね

[388: 匿名さん]

バブルというより、下がりすぎた地価の揺り戻し、押し目買いといった感じでしょう、
相場のあるものは、下がり過ぎたものは必ず騰ります。
但し、インフレでも来ないと上がり続けることはありません。
10年近く下がり続けること、低金利に慣れてしまっているだけです。

特に30代前半までの方は、社会人になってからずっと
この異常な状態だったので、なかなか理解できないんですね。

[389: 匿名さん]

複数の業者から文京・新宿は「バブル」と言われ数年先に見送るものです。

どの道団塊世代が亡くなって、相続とかで手放す土地が増えるまで
様子見します。

[390: 匿名さん]

業者がバブル、バブルって言ってるのは笑えますね。
弱小業者は土地仕入れないからバブルだと思わないとやってられないのでしょう。

[391: 匿名さん]

姉歯の事件が公になってから中小デベは苦戦を強いられてますから。
そりゃあ必死になります。

[392: 匿名さん]

白金タワー74m2角（たしか高層階）
12,000万というチラシが入っていた
いくらなんでもボリすぎやしないか

[393: 匿名さん]

>>392
買いたい人がいれば２億で売ったっていいのだ。
仲介業者が専任にしたくてオーナーの言いなりなんだろ。
白金タワーだったら、まだ築浅とはいえ中古なので、
７４平米７０００万くらいでなら買い手つくのかな

[394: 匿名さん]

↑希望的観測

[395: 匿名さん]

74㎡って何に使うの、白金だったら1ＬＤＫですか？
まさか、大衆マンション並みに3ＬＤＫではないですよね。

[396: 匿名さん]

>>394
希望って何よ？
白金タワー賃貸で借りてるよ
タワマン買う気はないよ悪いけど

[397: 匿名さん]

たわまん買えないよ残念だけど
というふうに聞こえますが

[398: ３９６]

何？３９７は白金タワーの購入者さん？
だったらごめんよ。
そんなつもりで書いたんじゃないけど、
来年代官山の新築に越す予定なのでそれまでの仮住まいのつもりなんだ。
白金タワーは駅上で便利だけど、億出す人の住む仕様ではないね。

[399: 匿名さん]

[400: 匿名さん]

販売時期によって値段が上昇すると同じグレードのマンションでも
固定資産税もあがるんでしょうね。
固定資産税は何十年間も続くわけだから、基準となる価格の上昇は
影響大きいですよね。