山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

[匿名さん]

旧スレ「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

旧スレッドは、「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」でしたが
都心の区分けが不明確でしたので、わかりやすくしました。
ご意見をどうぞ。

[242: 匿名さん]

いや、郊外から都心に移動したい人間はたくさんいる。
東京圏の人口は３０００万人、そのうち都心で働いている
サラリーマンや家族はかなりいるだろう。

このスレで議論したように山手線の内側の人口は
ごく少ないが、それは居住区が少なく、
タワマンにしてもその用地は限られている。

もっとマンション価格が下がるだろうと思って待っていたら
今こんな状態になって、かなりあせってるのが実態。
中国の都市圏には常に農村から大量の労働者が供給されている
のと同じように、都心のまわりには常に都心に移動したい
と考えている予備軍は山のようにいるよ。

[243: 匿名さん]

>240
夢っていうのは、これから都心のマンション価格が
またどんどん下がっていって、今よりもっともっと安く買えるという夢？

[244: 匿名さん]

最近新築買っちゃったから騰がってほしい

[245: 匿名さん]

>231さん
まだお返事をもらっていませんが。。。
白金界隈のタワマンの建設予定地を教えてください。

[246: 匿名さん]

245さん
高輪台駅のスギノキヤというスーパー付近の再開発で30階建てクラスのマンションが建設されます。

[247: 匿名さん]

高輪レジデンス、白金タワー、その前のタワーに続いて
ここはどれくらいの価格設定にされるんでしょうね。
必ずしも同地域というわけではないので単純な比較はできませんが
マンション価格の今後の動向を見るうえで興味があります。

[248: 234]

>245
70年代に建ったマンションを建て替えてタワーマンションにする計画が
あるみたいです。具体的な場所については、建て替え計画の予告看板が
立っていますから探してみて下さい。
それから郵政宿舎や都職員寮などは、多分いつかは競争入札があって
民間主導で建て替えられるでしょう。

[249: 234]

それと、白金六丁目の森ビル主体の白金ヒルズ計画はどうなって
いるんでしょう？ご存知の方はいらっしゃいますか？

[250: 匿名さん]

高輪台駅にタワマン建てても売れ残りそうだ・・・。

[251: 匿名さん]

>>249
丸紅が計画から下りて、自社保有地だけで普通のマンションを建設したので
タワーの計画は完全に白紙に戻ってます

>>248
グランドメゾン三光坂の前あたりだっけ？

[252: 匿名さん]

>>249
反対運動か何か起こって区議会でもめてなかった？
タワマンは。３０年かかった六本木ヒルズまでいかなくても
実際にできあがるまで時間がかかりそう。
２０５０年になって日本の人口が１億わって地価が暴落した時に
（そうはいっても都心はどうかわからないが）
ちょうど完成すると、庶民にも買えるかも。

[253: 匿名さん]

1000メートル級のタワーマンションができたら面白い
それ以外のマンションは大して魅力的とは思わん

[254: 匿名さん]

山の手の内側は戦後バラックから住み着いた低レベル層が多いから困る

[255: 匿名さん]

253,254 50歩51歩？

[256: 匿名さん]

>>254
山手線外側は、元農家の農民や地方から集団就職で出てきた親を
ルーツに持つ人が多いから、住民は随分違うよ。
確かに、山手線内側は地方出身者の成金も多いことは事実だけどね。

[257: 匿名さん]

山手線外側の住民は、何の疑問も持たずに
「田舎はどこなの？」と聞かれることが多い。
先祖代々東京に住んでいるという、発想がないから困りものだね。

[258: 匿名さん]

＞257　先祖代々東京に住んでいる。

江戸町奉行管轄だった地域が、明治維新で東京府となり、
当初、15区からはじまりました。
麹町区、神田区、日本橋区、京橋区、芝区
麻布区、赤坂区、小石川区、四谷区、牛込区
本郷区、下谷区、浅草区、本所区、深川区

そういうわけで、先祖代々とは、
この地域に住んでいた人たちに限定されるのです。

[259: 匿名さん]

＞258
ここのスレタイから外れるのは
下谷、浅草、本所、深川です。

[260: 匿名さん]

>259
その中の小石川区なんですけど・・・・
東京は、田舎者の集まりだと思ったら、間違いもありますよ。

まあ、大多数はそうですが。
子供の頃クラスで田舎のない子供は2割くらいの少数派でした

[261: 匿名さん]

小石川、、、　なつかしい、、、
今は白金にいますが、昔は小石川にいました
おじいちゃんから小石川に住む心構えをいろいろ説教、伝授されました
でも今は、○村不動産が小石川の景観と歴史を破壊するような
マンションを建てているようで、寂しい、、、、

[262: 匿名さん]

歴史って言っても　東京は戦後の街だよね
貧しいバラックの歴史ないしは
武蔵野の田舎の歴史だね

[263: 匿名さん]

何ひねくれてんの？
江戸や明治の政府はどこかほかにでもあったと？
現実を直視しなさい。
それで、そういう東京の山手線の内側の地価はどうなるの？

[264: 匿名さん]

上がるでしょう。大崎では最後の輪の中激安物件（定借だけど）ブリリア大崎
が飛ぶように売れてるます。大崎で輪の中はもう300万円／坪以下はもう出ないと
デベが豪語してましたよ。次の野村は350万円／坪だとか、ホンマかいな。
2〜3割は上がったね。大崎でこの調子だから、他も上がってるのでは？

[265: 匿名さん]

＞２６４
よかったね
あがれ〜あがれ〜！！

[266: 匿名さん]

土地仕入価格がここ３ヶ月で更に上がってきた感じだ。
採算合うのか疑問だが、売り出しの時（１年後くらい）には
売れる値段になっているのかもね。

[267: 匿名さん]

＞２６４
＞デベが豪語
なんだ・・・・デベか。
将来うちのマンションも転売したいから騰がって欲しいよ〜

[268: 匿名さん]

東京の由緒正しきお金持ちのルーツは、薩長土肥、
もしくは京都から連れてこられたお公家さまじゃないの。
生粋の江戸っ子から見たらどちらも田舎者。
でも、生粋の江戸っ子は権力構造の下層の民衆。

[269: 匿名さん]

生粋の江戸っ子は下層階級で都心の土地を維持できず
埼玉方面千葉方面へ流出する者も多いです。

[270: 匿名さん]

下層階級である生粋の江戸っ子の根拠のないプライドというか
思い込みが鼻につくのは私だけでしょうか？

[271: 匿名さん]

>>270
百姓がなんか言ってんな。

[272: 匿名さん]

江戸時代から住んでるのは武蔵野の田舎民でしょ
よくそんなものを歴史といえるもんだ

[273: 匿名さん]

江戸っ子でも、田舎者でもどっちでもいいから
山手線の内側のマンションの話をしましょうよ〜

[274: 匿名さん]

文京区に育って、最近は同居が少ないから結婚して郊外にマンションを買って
移り住んでいる友人は多いです。
板橋区、荒川区、国立、越谷市、浦安市・・・・

実家なら昔から住んでいるからコストはかからないけど、新規に買うとなると
気軽には買えない場所柄です。

私には山手線外に住むのは理解できないけど、友人達は住めば都と言ってます。
値上がり率は、山手線の外周くらいがバブル以降劇下がりだったので、
上昇率は大きい気がする。

[275: 匿名さん]

最近、山手線内側のマンションの供給も減ってきましたよね。
雑誌「都心に住む」なんか、1年前に比べるとずいぶん随分うすくなった気がします。

[276: 匿名さん]

>東京の由緒正しきお金持ちのルーツは、薩長土肥、

薩長土肥なんかは以下のような商人連中に比べれば金持ちの部類には入らない。
全然ケタがちがうだろ。

紀伊国屋文左衛門（紀州）、三井高利（伊勢）、渋沢栄一（武蔵）、
安田善次郎（富山）、大倉喜八郎（新潟）、・・・

[277: 匿名さん]

大久保利通の孫の大久保利春は元丸紅専務。
当時の社長の桧山広は水呑百姓出身。
その水呑百姓の仕組んだロッキード事件という贈賄事件の際、
ひたすら社長の命令に従って動いたのが大久保。
水呑百姓に頭の上がらない元勲という図式だった。
民主主義下では薩長土肥などはその程度のものってことだ。

[278: 匿名さん]

>275
そう思います。
ほかの住宅関連雑誌を見ても
今はゴールデンウイーク向けにいろいろな
物件が入っていて一見分厚いけど
ほとんど山手線外側物件。
様変わりですねえ。

[279: 匿名さん]

「都心に住む」は、このあいだから隔月刊から月刊になったので、
薄くなったのだと思いますよ。
山の手線内の庶民が買える物件は減ったけれど、
1億5000万円とかの高額のマンション自体はむしろ増えているような。

[280: 匿名さん]

後から考えると、あの5年間が庶民が山手線内に住むことが出来た、
貴重な時代だと、多くの人が悔しがることになりそうですね。
大昔から、庶民が山手線内に新規に住むことは、
とても難しいことだったんですから。

[281: 匿名さん]

どんな市場にせよ、どこがトップでどこが底だったかは、
振り返ってみないとわからないしね。
でも日本人は新築信仰が強いから
中古をたんねんに探せば、中古価格も連動して上がっているけど、
まだ間に合うかも。

[282: 匿名さん]

「貴重な時代」とか「まだ間に合う」とかこのスレってほんとに笑わしてくれる

[283: 匿名さん]

いつまでも、掲示板を見ているだけの評論家には、貴重な時代は実感できないだろうな・・

[284: 匿名さん]

去年の初め、山手線の内側にマンション買ったけど、
何かすべりこみセーフという感じだったなあ
ここは旧スレから見てるけど役にたった
スレから必要な情報を収集してさっさと意思決定して
いった連中も多いんじゃないのかな

[285: 匿名さん]

旧スレは、去年の初めにはまだありませんよ。

[286: 匿名さん]

そうすると旧スレの前スレかな

去年の初めは
２００５年３月危機　暴落と叩き売りが始まる
なんていうスレが花盛りでした
今も時々、ゾンビみたいに暴落派が出てくるね

[287: 匿名さん]

ああ、それと

マンションは絶対に今が買い時

というのもありましたね

[288: 匿名さん]

>286
主に湾岸でしょ
今でも湾岸は上がってない
少なくとも山手線内買ったほうが正解なのは確か

[289: 匿名さん]

そうなんですか。
では何年後にどれくらい値上がりするとお考えですか？

[290: 匿名さん]

山の手の内側はスーパーがない

[291: 匿名さん]

文京区や千代田区をはじめボロ家の多い街は
いずれボロ家が壊されて
マンション用地に変わる時が来る可能性はかなりあるのでは

[292: 匿名さん]

千代田区ってボロい家あるんだ

[293: 匿名さん]

神田も千代田区だからね

[294: 匿名さん]

麹町から半蔵門にかけてはボロくて狭い

[295: 匿名さん]

>290
そうでもないよ。
都心回帰に伴って住む人が増えたのでスーパーも増えた
今住んでいるところは、この数年いろいろ店ができたりで
現在は、徒歩圏に、クイーンズ伊勢丹、東急ストア、ザガーデン
リンコス、ポロロッカがあって、住民は気分によって
使いわけてる
半端な郊外のほうが住みづらいんでは？

[296: 匿名さん]

麹町から半蔵門のぼろいとこってどこ？
番町界隈だったら、ホーマット系の低層マンションとか
中にはとてつもない大きなお屋敷が混じっている
そのお屋敷一軒の敷地だけで立派な大きなマンションが建つくらいのもので
何か昔の大名屋敷の名残みたいな家がぽつぽつあったりする
あんなとこ誰が住んでるんだろう

[297: 匿名さん]

麹町自体がボロイよ
都心部は開発が遅れてる

[298: 匿名さん]

>>291
千代田区文京区に限らず都内の一等地と言われる場所でも、
まだまだ老朽化した一戸建て・アパートなどが多く、
これから建て替えラッシュでしょうね。
デベの仕事はまだまだあるということで。

[299: 匿名さん]

さあどうかな？
それぞれたくさんの地権者がいる
そんなのと交渉してまとまった土地をつくりだすのは
１０年単位の仕事だよ
特に地価が上がり始めているからそれぞれ
いろいろごねたり粘ったりするだろうし

[300: 匿名さん]

九段あたりでも年季の入った一軒家は多い。
一本路地裏に入るだけで昭和の懐かしい雰囲気がある。

[301: 匿名さん]

六本木ヒルズって再開発に何年かかったんでしたっけ。
再開発するとしたら同じぐらいかかるのでは。

[302: 匿名さん]

六本木ヒルズは正式な話合いは８６年スタートで2003年完成だから１７年
そのまえの根回しをいれたら２０年以上では？
そこまでの大規模開発でなくても、前出の白金の再開発でも
そういう話がもちあがってから１０年くらいたってできたと思う
まあペンシルマンションだったらこれからもできるかもしれないが
ある程度の規模のものはそんなにぼこぼこ出てこない
買いたいんだったら、あんまり夢みたいなこといってないで
今出ているもので検討していったら？

[303: 匿名さん]

そう簡単には建て替えラッシュなんかにはならない。
不動産屋や地上げ屋も恐れ多くてさわることの出来ないものが多い。
たとえば
本郷館（築１０１年）
http://www.ne.jp/asahi/angel/takuan/hongo-kan.htm
神田まつや（築８２年）
http://www.dab.hi-ho.ne.jp/cybersoba/matsuya/Desc_Matsuya.htm
他にもそんなのがぞろぞろある。

[304: 匿名さん]

伝統美がわからない奴は、都心の戸建てがただのボロ屋に見えるのかな。
田舎者は新しい物好きだからね・・・・、嘆かわしい。

個々に権利があるんだから、全員の一致がなければマンション開発なんて
無関係に決まっている。

大地主がいて、借地人と協力して再開発すれば可能性はある。（六本木ヒルズもこのパターン）
都心は、けっこう借地人が多いんだ、昔は都内で地主以外が土地を持つという
発想自体がなかったからね、土地と家作でセットで借りて住むというのが
東京市民のごく普通のスタイルだったからね。

[305: 匿名さん]

田舎から上京してきた奴らが古い東京の良さを破壊しまくっている。
田舎者は皆でかたまってタワマンにでも住むがいいよ。

[306: 匿名さん]

そうかと言って、都心の戸建がすべて美しい伝統的なものともいえない
６０年代後半くらいからは無秩序に建てられたものも多く
そんなのは年数がたてばたつほど醜悪のきわみ
それよりは、整備された再開発地のほうがはるかにましだ

しかし、現実的にはそんなのは、３０４が言うように
大地主がいなければむずかしい

[307: 匿名さん]

今や大地主も死語になりつつある、田分けのように相続で小型化しており
素人、サンデー地主が多くなった。
だから、大きなマンション用地は出てこない、だから益々立地やグレードのいい
マンションは、希少価値となり2極化が進むんじゃよ。
現在も10年落ちくらいの同じ地区の中古も相当な差が付いている。

[308: 匿名さん]

前出の「老朽化したぼろぼろアパート」ってのは
>>303のような建物のことを指すとは思えないのですが。
昭和30年、40年代にいい加減に建てられた安普請のマンションなどは
建て替えてくしかないんでしょうね。
それらが再開発地区である必要もないですね。

[309: 匿名さん]

でも誰が立替の主体になるのか
スラム化した安マンションの住民にその経済力が
あるとは思えない
ぼろぼろになってもそのままなんじゃない

そんなマンションとグレード高いマンションの
二極化ということにやっぱりなると思う

[310: 匿名さん]

そこでデベ＆地上げ屋の登場ですよ〜〜

[311: 匿名さん]

何にも知らないね、30年以上前はマンションは高級品、建売が普及品なんだけど。
どんなに高級マンションだって住民が高齢化すれば建替えはほぼ不可能。
住民が自費で建替えたマンションなんて、何件あるんでしょう、私は１件も知らない。

[312: 匿名さん]

そうすると、ぼろマンションだろうが高級マンションだろうが
すべてのマンションは建て替えられずにいずれ廃墟と化すから
マンションは買ってはいけない、という結論？

[313: 匿名さん]

つまりはそういうこと。

[314: 匿名さん]

そういうことです　高田延彦

[315: 匿名さん]

山手線内でスラム化した分譲マンション、築40年以上で快適に住めなくなったマンション
ありますか？
一軒も知らないんだけど・・・・
スラム化した賃貸マンションはあるね。

[316: 匿名さん]

私の知り合いのマンション、30 年以上前の文京区 100 平米強。静かな住宅街。7000 万で売れました。

[317: 匿名さん]

そういえば、昨今ヴィンテージマンションとかで
築年数は古いが、できた当時から高級マンションで
今でも高価格で取引されているマンションが
よくとりあげられてますね。

赤坂の築４０年のマンションで、坪単価４００万円くらい
１００平米だと１億２０００万円くらいの
価格で、現在売買されてるそうです。

[318: 匿名さん]

築40年越えなら山手線の内側、恵比寿付近の40㎡の物件が1000万ちょいで売りに出てます。

[319: 匿名さん]

山手線の駅の近くに住んでいますが、３０年超える物件は坪/150万円〜１８０万円くらが
相場ですね。ちょうど新築分譲の50〜60％の相場です。

[320: 匿名さん]

何とかヒルズとかも　ボロボロだね
スラム化しております

[321: 匿名さん]

古くから石造文化のヨーロッパなら住宅は中古が普通だけど、
建替え前提の木造文化Japanで買うなら新築だね。
30年後にボロボロになってら老人ホームに住み替え。

[322: 匿名さん]

＞＞319
30年たって５０％も価値が残ってたらかなりいいほうと思う。
うちは築5年だけど最近隣の部屋が２５％ダウンで売れた。
３０年先いくらになってるだろう。不安だ。。。

[323: 匿名さん]

＞３２０さん
広尾でしょうか？

[324: 匿名さん]

ミーハーな奥さんにねだられて買ってやるのがマンションの主な需要。

夢・希望・素敵な生活・・・を夢想させるには、新築じゃないと。

メッキの剥げた張りぼてには、誰もお金を出しません。

[325: 匿名さん]

>>324
至言ですな。
私も妻にねだられて欲しくもないマンション買いました。

[326: 匿名さん]

ベランダの手摺のメッキが剥がれてるよ

[327: 匿名さん]

買ってしばらくは、おきにいりのMYマンションの資産価値維持に邁進する奥様も、
数年もすれば最新装備の新築カタログ、パンフレットを取り寄せるようになる。
「ねぇアナタ、そろそろ住み替えの時期なんじゃない?」

[328: 匿名さん]

知りあいは、25年前くらいに８０００万くらいで購入したけど
去年そのマンションを１億１０００万で売却したよ。

メッキがはがれている何とかヒルズは、それよりすごくて、
買った時８０００万か９０００万くらいのものが
今は、棟によるけど、１億５０００万くらいで売買が成立している。

[329: 匿名さん]

貨幣価値の違いがあるので、一概に値上がりして売ったとは言えないんだが、
価格的には値上がっているのでやはり売却時の税金は払ったのかなぁ？

[330: 匿名さん]

確か、条件を満たせば３０００万円まで無税では？
夫婦での共有名義では６０００万円までいける
さあ、億ションを買って、ん年後にん万円高く売りましょう
（億ション以外はこんなディールは無理かも）

[331: 匿名さん]

つくづく資本主義ですよねぇ。
６０００万のマンション精一杯ローンで買う貧乏人は、値下げで売却損。
一億超の物件をサクッと買う金持ちは、売ってみたらそこそこ儲かりましたな、なんて。

[332: 匿名さん]

>>328
２５年前のマンションが１，５倍以上！？
マジすか？
それってマンションの価値より土地の上昇が凄かったんですよね？
もし宜しかったら区の名前だけでも聞かせて下さい

[333: 匿名さん]

でもあのヒルズは１０００万程度じゃないとかわない

[334: 匿名さん]

都心の場合はマンション価格に占める土地代の割合が高いから地価があがると
中古マンションでも価格が上昇することがある。一方郊外マンションは価格の
大半が建物代だから地価が上昇しても中古価格は下落する。

[335: 匿名さん]

>332
ほとんどの一等地はそんなもんじゃない？
バブル前に購入してた人は、いくらか手元に残るでしょうね。いいなぁ。

[336: 匿名さん]

ってコトは地価が上昇し始めてる今は買い時かな？

[337: 匿名さん]

ただ、坪単価400以上くらいのところでないと、ムリ。

[338: 匿名さん]

じゃあ、山手線内側で、坪単価４００以上で、
土地代が現在大半を占める築年数の中古マンションで
お薦めなのは、どこでしょう？

[339: 匿名さん]

御殿山ヒルズじゃない？

[340: 匿名さん]

マンションの土地って持ってても仕方ないと思うんだけど

[341: 匿名さん]

＞３３９
御殿山ヒルズって賃貸じゃなかった？

＞３４０
高級マンションだったら、築２０−３０年でも
新築の半端なマンションより住環境はずっと快適
管理組合もしっかりしていて、新しい設備への
バージョンアップもされてるケースが多いしね

つまり、価格には建物の部分の評価があまり含まれて
いない割には、その部分がかなり享受できて
なおかつ、一等地だったら地価上昇の
メリットを受けるということ