山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

[匿名さん]

旧スレ「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

旧スレッドは、「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」でしたが
都心の区分けが不明確でしたので、わかりやすくしました。
ご意見をどうぞ。

[182: 匿名さん]

山手線内側でも同じこと。
あがり続けるなんてことはない。

[183: 匿名さん]

デフレからインフレへ
この違いが不動産価格に与える影響ってかなり大きい。

最初は疑心暗鬼の中、じわじわと上昇し、そのうち早く
買った方が得だと需要が盛り上がる。供給サイドは遅く
売った方が得だと供給を絞る。

そして需給が逼迫し、値段は更に上がる。
インフレ・スパイラルって言葉が数年後には週刊誌を
賑わせるかもね。

[184: 匿名さん]

そしてインフレ・スパイラルもいずれ終わる。
歴史は繰り返すというわけ。

[185: 匿名さん]

http://nagashimaosamu.cocolog-nifty.com/blog/2006/03/post_810c.html
ご参考までに！

[186: 匿名さん]

>183
そうそう、
それから上手く転がして不動産成金がでてきて、
フォーブスの表紙を飾る頃には、
一般企業の事業を圧迫し、
企業投資に金が向かわなくなり、
住宅手当てできない一般消費者層が生まれ、
これはまずいと、
土地取引に関する規制が敷かれ、
急速に土地に対する信頼が低下し、
不動産価格の低下に向かう。
別に山手線の内外関係なく繰返す。
これから先、北海道の原野だって、また対象になり得る。

たとえば、日本列島に住まうと寿命が20％アップすることが実証された
などの特殊大発見がない限り、
その振幅が一番激しかったのがこの前の一連のバブルの時だったとなるのは、
これから先の人口減少を考えると現実だと思える。
内側の地場に根ざした商業施設、外国相手の企業はあまり影響を受けないだろうが、
山手線の内側にあっても日本全国を相手にしている企業は影響を受け、
安い場所に退場する。

[187: 匿名さん]

バブルの時は団塊の世代の住宅需要と重なり合った。
昨今は、団塊Jrと団塊リタイヤ組みの都心回帰で、都心のマンションが好調だ。
そこにデフレ脱却や好景気が加わり、ますます不動産がヒートアップしてきている。
今のところ、日銀も黙認だ。短期金利はまだまだゼロに張り付いている。

不動産屋は売れるかどうかのぎりぎりアッパー価格で売り出し、
しばらく後にはそれを超える価格帯の物件が販売され、あわてて
少し前は高値だと思ってた物件を買い。。。。
と繰り返される。不動屋もぎりぎりまで物件を売らない。
土地を売るほうも、まだまだ売りたくない。
まさにバブルの始まり。

[188: 匿名さん]

う〜ん、土地を持っているんだけど、売却するのはもう少し後にした方がよさそうやな。
バブルの始まりなら、バブルの頂点で売りたいけどそこを見極めるのが難しい。

[189: 匿名さん]

>188
マンションの底値や、株と一緒ですよ。
今から考えてみれば、3年前が底だったと後から気づくのです、
評論家は結果を見て、後付けて最もらしく評論をする。

[190: 匿名さん]

オフィスの空室率が下がってるね。
ますます住宅供給が都心では減るのかな。

[191: 匿名さん]

好景気みたいですねぇ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060414AT3S1300Y14042006.html
どうも都心のマンション買い損ねたようです、、、ハイ。。。。

[192: 匿名さん]

最近マスコミが煽りだしてきましたね。

[193: 匿名さん]

オフィスの賃貸料も上がってきた。
これからは毎年３％づつ賃料があがるモデルで収益還元法の価格つけたり
するのかな。

都心は住居からオフィス需要に開発がシフトしそうだね。

[194: 匿名さん]

今日PCT見てきたけど凄い人だった
セカンドハウスにと思い、６ヶ月前からいろいろなMR見てきたけど
最近どこも人が多い

[195: 匿名さん]

↑
豊洲ファンや住民の方は、投稿熱心ですが山手選外だから、スレ違いですよ。

[196: 匿名さん]

タワマンの乱立でマンションは供給過剰。
そして購入年齢層は年々減っていく一方。
値上がりするはずないじゃない？
それでも今「買って」住みたいと考える人は買えばいい。

[197: 匿名さん]

ということは、山手線のみならず日本全体のマンションの
価格はどんどん低下するから、マンションは買ってはいけない、
一生賃貸で暮らすべきということ？

[198: 匿名さん]

上がらないという意見の方がいらっしゃるうちは
まだ上がる余地があるということ。
みんながこぞって上がると言い出したら、そこが山です。

[199: 匿名さん]

>>198
そうでしょうか？誰もが土地は上がり続けると信じていた後のバブル崩壊を
知っている世代は、そう簡単に土地はまたしても右肩上がりなんて全員信じられるでしょうか？

[200: 匿名さん]

土地の価格は、業者が勝手に決めるのではなく
あくまでも、需給関係で決まってくる。
山手線内という限られた土地に、ニーズがあれば
上がらないわけがないでしょう。

分譲価格は、専有面積を減らして対応すると思う。
戸建てがそうだけど、一般人が買えそうな5〜7000万円
に合わせて、土地の大きさを決めているからね。
3LDK70㎡程度が、主流になると思います。
80㎡以上を求める人は、必然的に郊外に向かうしかない。

[201: 匿名さん]

不動産業者の人によると、都内は山手線に限らず２３区軒並みこの数ヶ月上がってきてるそうです。
山手線内側と都内とでは上昇率が違うみたいですが、どちらにしてもあげてるようです。
このままバブル突入なんでしょうか？

[202: 匿名さん]

>>201
不動産業者とマスコミのいうことは・・・・

[203: 匿名さん]

実際のニーズはそんなにないので、ファンドと団解Jr.が買い終われば、かなり下がりますのでご安心を。

[204: 匿名さん]

実際のニーズがない？山の手内側に？団塊Jｒ購買後に都心回帰の流れが止まる
具体的な根拠を示してほしい。

[205: 匿名さん]

今後人口、中でも現在の中間所得層が減っていく。
ということは、一部の金持ちの間で、都心のごくごく一部の超優良土地のみ需要は高まる。
その他の部分は値が下がるという構図です。

[206: 匿名さん]

203です。
205さんが代わりに教えてくれました。

言うことなくなりました。

[207: 匿名さん]

２０５さん
そうすると、山手線内側のある特定地域の地価は
今後かなり上がるという見通しになりますね。
具体的には、どの地域を想定していらっしゃいますか。
おおまかに言って、山手線内側、中央線南側という感じでしょうか。
また、それらの優良地域の地価は今後
どれくらいまだ上がると思われるでしょうか。

[208: 匿名さん]

>205さん

都心のごく一部だけ上がることは、あり得ないと思いますよ、
そこが上がれば周囲もそれに釣られて上がるのが、不動産の
常識です。
下がるのは、郊外の不便な場所でしょう、山手線内は有料土地に
引っ張られて、上昇もしくは最悪でも横ばいでしょう。

[209: 匿名さん]

郊外って正確にはどこをさすんでしょう？これも人によってまちまちなのかな？
２３区内はとりあえず郊外ではなく、市部が郊外になるんですか？

[210: 匿名さん]

区や市部では分けづらいところがありますよね。
山手線の主要ターミナル駅から20-30分以上で、なおかつ
地域にブランド力がないところが、「魅力のない郊外」でしょうか？
(鎌倉や逗子は都心から遥かかなたにありますが
それでも住みたい人はたくさんいますよね。）

[211: 匿名さん]

そもそも、今の価格は適正なのでしょうか？それとも割高・割安なのでしょうか？
上がる・下がるはそのあとでしょう。

[212: 匿名さん]

上がるか下がるかということと、割高か割安かということは、同じことを
言ってるんじゃないの？
で、今は、割高、フェア、割安のどれだと思います？

自分は、山手線内側で将来治安が悪くならないと思われるところ
（現在も重犯罪率が低く区も十分にお金を使えるような地域）では、
二極化、少子化で、没落する地域があればあるほど
逆にそうでないこのような地域に住みたいと思う人が集中するので
（と言ってもそれができる財力がないと実際住むのはむずかしいが）、
今は、かなり割安だと思う。

[213: 匿名さん]

あたりまえのことなんですが、山の手線内の土地の面積は絶対に
増えることはないんです。
山手線の外側の土地は外に離れることでいくらでも増えるんですね。

[214: 匿名さん]

>(鎌倉や逗子は都心から遥かかなたにありますが
>それでも住みたい人はたくさんいますよね。）

売り物無限にあります。

[215: 匿名さん]

結局、内側のタワマンなら、
どれを買っても損はないって事？

[216: 匿名さん]

山手線内の人口は100万人もいないのでは？
オフィスも多くて、住める土地が少ないから景気が良ければ
上昇するのは当たり前だと思う。
外側の方が多少不便で、面積は圧倒的に広いのは小学生でもわかる理屈。

[217: 匿名さん]

>>215
でも、住居用タワーを建てられるような
まとまった土地は、もうあんまり出てこないんじゃないのかな。
企業の不良資産の整理整頓は概ね終わったし
めぼしい再開発プロジェクトは出揃ったし。
これから、３，４年間で分譲タワマンがいくつもできるような
何か大きなプロジェクトってあったっけ？

[218: 匿名さん]

オフィスの空室率が3%台になってるし、マンションよりオフィス用途での
供給が増えるんじゃない。

大規模は特に少なくなると思うよ。六本木再開発みたいに住居用供給
あっても賃貸だろうし。

タワー建てれるような土地は公務員宿舎跡地とかかな。

[219: 匿名さん]

>>217
２１５です。

そしたら、中古ではどこのタワマンがいいと思います？

[220: 匿名さん]

この数年以内で竣工、販売完了したタワマンということだったら
虎ノ門タワーズ。
それから、仕様はぐっと落ちるが駅直結の利便性と住所の聞こえのよさで白金タワー
はどうでしょう。

どちらも売りたいときにはすぐ買い手が見つかって流動性が高そう。

[221: 匿名さん]

白金のタワーって住所の聞こえいいでしょうか？白金台ならわかりますが。

[222: 匿名さん]

白金地域は、白金台と白金２，４，６丁目がいいと思うけど
外部の人間はそこんとこはよく知らない。
白金１丁目という住所は、実態はともかく、マス向けの市場ではわかりやすい「記号」だと思うよ。

[223: 匿名さん]

>>222
白金タワーはたしかに田舎モノにはわかりやすいね

[224: 匿名さん]

そういう意味では、山手線の内側というのは
誰にでもわかる区分だね
そういうことは、くだらないようだけど
地価にも大きく関わってくると思う

[225: 匿名さん]

白金タワーの中古物件１億４５００万でした。
残念ながら逆立ちしても手が出ません。
できれば一億以下で、資産価値の落ちにくいマンションってありませんでしょうか？

[226: 匿名さん]

それがわかったら、みんな買うよ。

[227: 匿名さん]

>225さん
白金タワーは２月中旬から入居開始ですから
今販売しているのは、未入居物件で中古とは言えないのでは？

[228: 匿名さん]

>>225
あそこは４０００、５０００万台が中心だったから
数年して中古が出回るの待てば？選び放題だと思うよ。
今でてるのは未入居物件で売れ残りかわけあり転売目的。
でもマンションは年数と共に資産価値さがるからそれは覚悟。

[229: 匿名さん]

＞２２５
白金タワー近隣の者ですが、
一億以下で売りに出ている物件多いですよ。
同じ敷地内（アエルシティ）の
三井不動産販売（だったと思うけど）
に問い合わせてみれば？

[230: 匿名さん]

たしかに新築プレミアムがなくなり年数がたつほどマンション価値は下がる
その一方で、地価が上がれば、中古マンション価格もあがる
ネットでどうなるかだね。

それから白金タワーの手ごろな価格の物件は当時でもかなり割安だったので
それをベースに今後の予想値を計算しないほうがいいと思う。

[231: 匿名さん]

白金タワー中古市場に結構出てます。
なかなか買い手がつかないみたい。
高輪台〜白金高輪にかけては今後もタワマンが建設予定なので供給過剰なんですよ。