山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

[匿名さん]

旧スレ「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

旧スレッドは、「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」でしたが
都心の区分けが不明確でしたので、わかりやすくしました。
ご意見をどうぞ。

[122: 匿名さん]

理論的には2極化するのはよくわかりますが、
不動産価格は、あのいい場所が300万円だから、ここはデメリットを妥協して
250万円という風に比較論で決まります。
買い手の立場になれば、よくわかると思いますよ。
「不動産に、お買い得はない」とも言われるところです。

土地の場合は、同じ駅でも接面道路や環境によって20％〜30％も違うことは
珍しくもありません。
マンションの場合は、相場が形成されているのでそんなに、極端なデメリット
でないと、ほとんど駅からの距離で相場が決まります。

但し、相場は変らなくても管理の善し悪しで売れる期間が、全く違います。
誰かが、事情で叩き売るとそのマンションの相場の基礎になってしまいます。

[123: 匿名さん]

今、一般的に見るとマンションの購入を決意する方がいいんでしょうか？
現在我が家は、都内地下鉄駅１０分くらいの戸建に住んでます。建売で購入して、
築2年半です。が、ここ２〜５年の間にマンションへの買い替えを考えていたんですが、
現在の不動産を取り巻く状況で早めようかと思っています。
どちらにしても、今売り出されている物件で竣工は来年以降の分で考えていますが、
買い替えの場合も今が買い時だと思われますか？

[124: 匿名さん]

>123
マンションが騰る分、戸建ての土地価格も騰りますからご安心を。
立体買換の特例もありますから、税金も繰り延べ出来ます。

但し、マンションほど戸建ては流動性がありませんから、戸建てを売却してから
マンションを選んだ方がいいと思います。
それと、戸建ての場合土地の価格は騰りますが建物の評価は
最初の10年くらいはドンドン下がりますから、近所の不動産屋さんに
問い合わせたら、相談に乗ってくれると思いますよ。

[125: 匿名さん]

>>124
レスありがとうございます。
土地もあがってくれたらいいのですが・・・、残念ながら不人気エリアの城東なんで
なんとも。。ちょっと頑張って不動産業者にいってみます。

[126: 匿名さん]

>>125
不人気エリアだと、土地も横ばいの可能性もありますから
住み続けるのか、住み替えるのか早めの判断が必要でしょうね。
そんなに極端ではないと思いますが、都内は2局化すると思います。
城東だと、元々土地の値段が安かったりしますから、差は少ないかもしれませんが。

[127: 匿名さん]

山手線外側のマンションも値段あがり始めたね。
PCTとか武蔵小杉とか、今までの感覚より２割くらい高い感じだよ。

あそこがあのくらいなら山手線内側はこれくらいって感じで賃料も
値段も上がるんだろうなぁ

[128: 匿名さん]

つまり、山手線の内側が上がって、それに続くように外側も上がって、
それがまた山手線の内側に影響してさらに上がって、それから、、
なんて、これからは、スパイラル状に上がっていくのかしら。

[129: 匿名さん]

>128
土地の価格も、けっこう心理戦みたいなところがあります、比較とも言いますが。
悪い方の例だと、マンション内で誰かが叩き売ると、それが相場に影響します。

立地、道路付け、用途地域の好条件の土地は、
限りがあるから、取り合いになります。
絶対に手放さないとか、好立地には既にマンションが建設されているので
オセロゲームのような陣地取りに似ていると思いますよ。

最近の中規模以上の物件は、明らかに10年以上前のマンションより立地が悪いです。
一昔前に、お受験で人気だった、文京区の地区ももうマンション用地が、
ほとんど出ないから、こういった掲示板では話題になりません。
例えば、小石川、大塚、茗荷谷、小日向、西方、音羽　最近名前が出ないですよね。
以前はマンション大量供給地区でしたが、土地が出ないからより不便なところに
しかマンションが建てられないんだと思います。

[130: 匿名さん]

>127
ＰＣＴや武蔵小杉(パークシティ？それとも複数物件？）は、
デベの方針がそうなんだろうけど、高すぎるっていう声が多いから。

[131: 匿名さん]

>>129
やはり
>>91
>>93
が言うように山手線内側を再整理するのがいいのではないでしょうか。

[132: 匿名さん]

＞130
TTTやCMTの値段が残像として残ってるから
PCTとか、今はまだ高いって印象なんだろうね。

デベも土地仕入値段が高騰していること、今後
都内でそう大きな開発案件ないこと、当然知ってる
し、今後値上がり必死だということで強気の値付け
してるね。

まぁ今後しばらくは待てば待つほど状況は悪くなる
よ。

[133: 匿名さん]

>132
確かにね。
あの時は、庶民にとって、
この数十年間で唯一無二、空前絶後の大バーゲン時期。
郊外物件でもないかぎり（郊外でも人気地区はもう上がっているが）
あのような状況はあと数十年待たないと来ないでしょうね。

[134: 匿名さん]

確かにＣＭＴ，ＴＴＴ安かった。
でも十年と言うのも確定要素ではないですよね。
ほんとに次の買い時はいつ来るのか分からないですね。

[135: 匿名さん]

少子化だから、いずれ必ず値下がりの時はくるよ。。。

[136: 匿名さん]

少子化の影響を受けて値下がりする頃は、
もうローンなんてくめない老人になっているか、
すでにあの世だね。（笑）
今、子育てをしている家庭は、この時期に家が欲しいのであって、
そんな十数年以上後の話をしているのではないよ。

[137: 匿名さん]

少子化の影響を受ける前にまず団塊ジュニア世代の
持ち家取得の時期が到来する。

それに本当に少子化の影響が効きはじめると
日本全国で限られた人、金、モノの争奪戦になるから
それに恵まれた東京都心の人気が今よりももっと高まると思う。

[138: 匿名さん]

全国的には少子化で人口減なのかもしれないが
東京２３区については確か２０３０年まで人口増えるって話を聞いたことある。

[139: 匿名さん]

>129
おおむね同感ですが、
お受験は違う。
人気の方向が多様化した。

[140: 匿名さん]

>>137
団塊ジュニア世代は購入に動いてますよ。
そのピークがすぎるのも５年後くらいから影響すると思います。
団塊ジュニア世代以降の人数は急落してますから。

[141: 匿名さん]

そうですね。少子化でマーケットがシュリンクする上に、
ローン金利の上昇でさらに購買意欲が減退します。

ミニバブルもここまで来たら、5年ほど貯金しながら様子見もありだと思います。

[142: 匿名さん]

>>140
そうですね。
でも、下がると思うと、今度は「団塊のジュニアネクスト世代」が購入に走ります。
また、値上がるという感じですかね。

[143: 匿名さん]

1970年代前半を境に出生数は右肩下がりです。

都心回帰、住み替え頻度の増加などライフスタイルの変化を勘案しても、
今後大きく需要が増える根本的な要素はありませんね。

[144: 匿名さん]

>>142
団塊ジュニアネクスト世代とは？
団塊ジュニアの子供達のことですか。
団塊ジュニアが結婚しない・子なしＤＩＮＫＳが多いのはご存知ですか？
人口統計の人数であの２つの山に相当する世代は見込まれません。
団塊ジュニアも結婚適齢期がバラバラですから。
団塊ジュニア以降は購入層は激減するだけですよ。

[145: 匿名さん]

2100年日本の人口推定3700万人という調査結果もある。
となると、今の韓国並みの人口。
今から、約1/3が要らなくなる。
企業や学校の集中が激しくなるだろうな。
不動産は、集中の結果、格差が激しくなると思う。
人口減のニュースが頻繁に出てくるようになる。
ちょうど、高度成長期人口爆発にも影響を受け不動産が上がったのと逆、
需要のあるところは少しは上がるだろうがここ十五年で落ち着く。
需要のないところの下落が激しく、下がり方がひどいと思う。
すでに、郊外のバス便賃貸マンションなど、
建ててから一度も満杯にはならないだろうというところが出てきている。

[146: 匿名さん]

日本全体の話をしても仕方ないのでは。
二極化、東京への一極集中の流れが分かっているから、
山手線内側について語るこのスレが立っているのでは。

東京の集積度の高まり、産業構造の変化のため、
山手線内側は、昔そうであったように、
今後、普通のサラリーマンには縁遠いものになっていくと思う。

[147: 匿名さん]

>146
もしかしたらまだ間に合うかもしれない。探せばまだきっとある。

ただ、今日地下鉄に乗って週刊誌の広告の中吊りを見ていたら
マンション価格上昇、地価上昇の見出しが
あちこちでおどっていた。

実際のところはどうかは別として
こんなふうに視覚の上でもあちこちで刷り込まれると
一気に流れが加速するようで、それがやや不安。

ゴールデンウィークにかけて不動産売買の活発な時期だから
メディアも煽っているのだろうか。

[148: 匿名さん]

>今、子育てをしている家庭は、この時期に家が欲しいのであって、
>そんな十数年以上後の話をしているのではないよ。

その通りです、マンション購入年齢というの十数年と案外短いんですよ。
しかしながら、バブルの時代に住居購入年齢だった人も、当時は真剣に悩んだんです
物価の変動はあっても、戦後土地の下落だけは、全くありませんでした。

要するに、いくらで買おうと自分の支払い能力の枠内であれば、それが適正価格と
割り切るしかないんですよ。
時代によって、それが郊外だったり都心だったり、交通便利だったり不便だったり
しますけど、これだけは運ですね。

世代によって、住居の分布がもしかしたら違うかもしれませんね。
都心に住みたければ、今後は多少の手狭を我慢すればいいだけの話です、
それにしたって30年前の標準よりは、かなり大きめですから・・・

[149: 匿名さん]

人口が単純に減るだけならまだよいが
問題は高齢層を支える働き手の割合が減ること。

仕事があり働き手が集まり、また、たくさんの企業から
税金をとって住人を養える東京の中心、山手線内側へ
住みたがる人間の割合は増えるだろう。

2100年というと今から約100年後なんで
その時に山手線内側の地価が絶対値で
今から上がっているかどうかは知らないが
ほかの地区との比較での相対値では
大きく上がっていると思う。

100年後に（あるいはそれを先取りして50年か30年後に）
地価の絶対値が下がるから今は買わないという人は
いるだろうが、そういう人はおそらくずっと
マンションを買う必要がないんだろう。

諸般の事情で買う必要がある人は、今のうちに
買ったほうがいいんじゃないの。

[150: 匿名さん]

人口減で需要が減るから都心の地価が下がるか？

港区１７万人、中央区１０万人、千代田区４万人、目黒区２６万人、新宿区３０万人
品川区３３万人、渋谷区２０万人、文京区１８万人で山手線内側の人口なんて１５０
〜１６０万人だよ。

首都圏３０００万人が３０人だとしたら、３０人で１席か２席とりあうような感じでしょ。
人口減が地価に影響与えるかどうかは都心にはあまり関係ないと思うが。

不便なところはますます不便になって、生活至便な都心が更に見直されるのは、
過去５年くらいの流れからも明らか。

それに団塊Jrとかじゃなくて団塊世代こそ定年後に都心に住むメリット大きい
んじゃないかな。

[151: 匿名さん]

その通り！
歳をとって田舎に住んでたら、
子供も孫も面倒になって会いに来てくれません。
豊かな老後のためにも都心にマンションを！って
なるんじゃないかな？
文化だって色々あるし。

[152: 匿名さん]

>>150
山手線の内側に150万人も住んでいるわけないと思うよ
それぐらい住むべきだと思うけど

[153: 匿名さん]

MID-TOKYO MAPS
http://www.mid-tokyo.com/04index.html.ja

[154: 匿名さん]

>>153
このデータ、面白いね。
昔マンハッタンに住んでたけど、確かにそういう感覚だったね。
東京都心の住民の人口集積度は低すぎるよ。
今後人口流入とマンションの高層化で
都心人口は急速に増えるだろうね。

[155: 匿名さん]

へぇへぇ　１５３さんのデータは面白い。
私もNYにいましたが、NYの成功したビジネスマン達は都心のマンハッタンに住みたがる人と
クイーンズの高級住宅地に住みたがる人の両方いたように思います。
１５４さんいかがでした？

[156: 匿名さん]

１５５さん

クィーンズに加えて
グランドセントラルから電車通勤ということで
ホワイトプレーンズ、コネチカットのグリニッチ、フェアフィールズとかが
ありました。ただ、そういうとこはミッドタウンの職場からは
door to door 1−１・５時間で何とかなりますが
ウオール街ではさらに３０分追加で、ちょっときつい。
特にインベストメントバンカーは激務で１日２４時間働くからなおさらね。

東京でいうと、話を非常に単純化すれば
丸の内界隈勤務で時間にやや余裕があるexecutiveは
鎌倉に住み、がんがん飛ばして突っ走っているIT長者や
渉外弁護士が六本木ヒルズに住むという図式でしょうか。

まあNYの市場では、マンハッタンも郊外のブランド化した
住宅地も同様にすさまじく不動産価格があがりました。
ただ、その近辺には同時にスラムも存在していますがね。

[157: 匿名さん]

私もＮＹに滞在経験がありますが、
あちらの貧富の差や地域格差には驚かされました。
東京も地域格差がどんどんひらくのでしょうね。
地盤や便利が良い都心はどんどん値上がりして裕福になり、
埋め立て地や郊外に建つ大型マンションはスラム化していったり。
マンハッタンのように「治安は立地で買え」ということになり、
狭い部屋でも都心ならとても高くなるような気がしますね。

[158: 匿名さん]

う〜ん、アメリカには移民や不法就労者が日本の比にならないくらい
いるからねぇ、貧富の差が日本でもあそこまでいくとは思えない・・・
というか、いってもらったら怖いから困るよ。。

[159: 匿名さん]

ロンドンでも貧富格差、地域格差はとてもありました。

昔昔の労働組合が強かったアンシャンレジーム下の英国では
ロンドンの不動産価格も低迷していましたが
サッチャー氏のドラスチックな行政改革と強者が国を浮揚、扶養することを
願っての富裕層、企業優遇と弱者切り捨ての政策が功をそうして
ロンドンの都心には国内外から人と企業があつまり
若干の波はあるものの不動産価格はどんどん上昇。

現在はとても庶民はロンドン中央部に住めません。
そうかといって、中心に近くてもスラムに住むわけには
いかないし（命にかかわりるので）。
結局、そこそこ住める遠くの地域から
長い通勤時間をかけて都心に通う庶民が多いですね。

[160: 匿名さん]

日本もこれから移民を受け入れたり、
沢山の外資が入ってきたりして、
土地の価格も変わってきそうですね。
一概に、日本の少子化問題だけでは語れなくなりそう。

[161: 匿名さん]

そうですねぇ、日本は移民を受け入れないと労働力が足らないという
試算がどっかの国の調査ででてたのを見た記憶が・・・・。
どちらにしても、以前から論じられてるように東京一極集中では色々な意味で
日本にとってリスクが大きいですよね。政治も経済も東京・・・ではね。。

[162: 匿名さん]

ＮＹ州の州都だってＮＹＣではないですよね。
たしか小さな町だったような・・。忘れましたごめんなさい。
政治と経済は別にしておいた方が、たとえば地震とか、
テロとか、そういう緊急事態にも強いのかもしれませんね。
土地はやっぱり経済地区の方が高くなるのでしょうね。
でも政治的施設が沢山誘致されれば、そのあたりの治安はよくなって、
土地も上がるかな？

[163: 匿名さん]

最近のメディアの煽り方と見ていると不安になります。
バブルの頃、こぞって土地を買いあさった地上げ屋さん、NTT株に殺到した庶民。
いつの時代でもそうですが、同じ状態が続くわけないですよね。
まぁ１０年とかの単位では続くのかもしれませんが・・・

[164: 匿名さん]

十年続いて、住宅購入を見送ったら・・
とてもローンは組めない年齢になっている。

[165: 匿名さん]

バブルの頃と違うのは、今はすべての土地を買いあさっているわけでもなく
すべての地域の地価が上がっているわけではないこと。

どんどんこれからも地価が下がっていく地域と
バブル時代を抜いてさらに上がっていく地域（もうすでにスポット的に登場しているが）
に二極化している。
つまり新しい時代の地価高騰（と下落）の時期に入ったんだと思う。

[166: 匿名さん]

先日１２３にて、今都心（近郊）のマンションを買い替えで購入するかどうか相談したものです。
地元の不動産屋さんに相談したところ、売却は簡単なようです。
値段もうまくいけば買ったときと同じくらいでいけるかも・・・ってとこらしいです。
城東なんですが、土地の値段は上がっているらしく、何よりも待っているお客さんがいるから
早く決断してくれと逆に迫られる始末でした。おそらく新興住宅地であり、地下鉄駅徒歩圏、
築浅、価格帯が安いということがポイントなのでは？と思いました。
全部かどうかはわかりませんが、都内は結構土地価格上昇しているのかもしれないと思った
事実でした。

[167: 匿名さん]

不動産屋は、売り買いの仲介で儲けてるわけです。
待ってるお客というのも、常とう手段。本当はいません。
なにしろうまいこといって売りに出させるわけです。
売れないと値段を下げましょうということになる。
2回下げたころに、やっと新聞にチラシをいれてくてお客がついてめでたく成約となります。
想像以上に安くしか売れない場合も多々ございます。
十分注意して、不動産屋とは付き合ったほうがいいです。

[168: 匿名さん]

１６６です。
なるほどそうかもしれません。その不動産屋は、この物件を買うのに
仲介してもらった所で、仲介手数料も半額となるので選んだのですが、あまり信用しすぎるというのもよくないのかもしれませんね。気をつけます。

どちらにしても気に入ったマンションも見つけなくてはなりません。あまり値段が高騰すれば
とても手に入らなくなりますので・・・

[169: 匿名さん]

焦って手を出したらそこがスッ高値だよ

[170: 匿名さん]

＞１５２
そうですね。目黒区、品川区は山手線内側じゃないから、１００万人くらい
なんですかね。

[171: 匿名さん]

170さん
>>153
をご参照ください。
ざっと50万人程度の過疎地帯ですよ、
山手線内側は。

もう少し人口集積しても良いと思います。
ロンドンやパリもどちらかというとマンハッタン並みの人口集積です。