東京23区の新築分譲マンション掲示板「山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの?【2】」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2018-03-30 22:43:26
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【沿線スレ】山手線沿線のマンション市況| 全画像 関連スレ RSS

旧スレ「都心のマンション分譲価格は上昇するの?」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/

旧スレッドは、「都心のマンション分譲価格は上昇するの?」でしたが
都心の区分けが不明確でしたので、わかりやすくしました。
ご意見をどうぞ。

[スレ作成日時]2006-03-29 18:36:00

 
最近見た物件
【沿線スレ】山手線沿線のマンション市況
【沿線スレ】山手線沿線のマンション市況
 
所在地:東京都港区

山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの?【2】

No.2  
by 匿名さん 2006-03-29 18:41:00
スレ主です、湾岸の方も多いようですので
「湾岸大好き」の方もどうぞ!!
No.3  
by 匿名さん 2006-03-29 18:53:00
港区の湾岸と江東区の湾岸を同じにしてもいいのでしょうか?
No.4  
by 匿名さん 2006-03-29 19:13:00
山手線内側なら都心、という意味ではないですよね。。
No.5  
by 匿名さん 2006-03-29 20:26:00
日暮里とかも都心?
No.6  
by 匿名さん 2006-03-29 20:35:00
また始まった。
湾岸好きだけれど山手線内側ではなく参加すると荒れるので
止めときます。

山手線内側って書いてあるんだから、いい加減本題に入ったら?
No.7  
by 匿名さん 2006-03-29 20:40:00
>3
意味がわからん。
どっちも埋めたて地だろ。
それとも港区の埋立て地は特別なのか?
No.8  
by 匿名さん 2006-03-29 20:45:00
このスレ邪魔
No.9  
by 匿名さん 2006-03-29 21:20:00
↑ あんたが邪魔
No.10  
by 匿名さん 2006-03-29 21:50:00
やれやれ、これで不毛な都心論争から離れることができますね。
No.11  
by 匿名さん 2006-03-29 22:08:00
微妙なスレタイからカテリーナ購入者が立てたとみた!
No.12  
by 匿名さん 2006-03-30 00:33:00
米国には住宅指数先物があるらしいですね。
日本にもそのうち「山手線内側マンション先物」とかできたら上がりますかね?
商いの薄い「北海道原野先物」の方が急騰したりして。。。
No.13  
by 匿名さん 2006-03-30 08:08:00
山手線内って、やっぱりマンションを語るときは凄いなと思います。
庶民でも、駅から遠いところを選べば買える値段で騰って欲しくない。
湾岸なんかと違って、昔からの住宅地なのでとにかく便利、
お年寄りが多いというのも、こんな事でしょうか。

歴史と文化を感じられるところに、住めたらいいな。
No.14  
by 匿名さん 2006-03-30 18:50:00
目白なんていかがでしょう?
No.15  
by 匿名さん 2006-03-30 19:26:00
13さんのおっしゃる意味が、いまいちよくわからないのですが・・・。
No.16  
by 匿名さん 2006-03-30 21:22:00
>15
江戸や明治の時代から人々が生活していた所がいい。
新開地といわれる、田園地帯やつい最近まで海だったところに
人工的に作った埋め立て地には、歴史や伝統、文化は感じないということ。
No.17  
by 匿名さん 2006-03-30 21:24:00
>14
目白は、いい町ですね明治時代の郊外ですが歴史は感じますよ。
戦後の高級住宅地の走りかもしれないですね。
No.18  
by 匿名さん 2006-03-30 21:31:00
>16

なら京都が一番いいのでは?
江戸どころか平安からある街ですよ。
おっならなら平城からある街か!?
No.19  
by 匿名さん 2006-03-30 21:33:00
過去スレは読んでないが、こういうのが一般的な感覚ではないのか。

山手線内側にマンション買って喜ぶというのがまったく理解できない。
いわゆる山手線内側は戸建を構えていてこそ「住民」といえる場所だ。
それも先代やそれ以前から、その場所を守ってきたという重みをもってこそだ。

山手線内側で高層を建てられる場所など、そもそもたいした場所ではない。
よその場所から移り住んできて、そこで「山手線内側」などと喜んでいるひとは
いないと思いますが、念のため。
No.20  
by 匿名さん 2006-03-30 21:38:00
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060330-00000011-yom-bus_all

ずっと時代を牽引してきた団塊の世代!
そして今は団塊ジュニアの第1次住宅取得ブーム。
故にしばらくはマンションおよび住宅価格は高騰!
しかしその後が続くのかねぇ、続くとは思えない。
団塊の世代の相続が起こるようになったら、家は2つも3つもいらないし。
団塊ジュニア世代の下は、ニート、フリーターの割合が増えてて、購入できる
人が減ってるもんなぁ。
No.21  
by 匿名さん 2006-03-30 21:56:00
つまり二極化ということでは?
ニートやフリーターの割合は増えるけど
その一方で一部のグループに富が集中する。
彼らが好むような地域のマンション、地価は上昇
それ以外は下落、ということだと思うけど。
山手線の内側はその地価上昇の要件を満たすよね。
ただし、すべての地域ではないけど。
No.22  
by 匿名さん 2006-03-30 22:17:00
>>21

富裕層の好む立地のよい広くまとまった土地は上昇する。
マンションなら立地のよい広いマンションなら上昇する。
人間どんどん贅沢になるから、都心でも狭いマンション等は難しいように思う。
No.23  
by 匿名さん 2006-03-30 22:24:00
>19さん

もうすでに3代山手線内に住んでいますが、
確かに、マンションの乱開発で訳のわからないマンション住民が増えると
町の雰囲気が変ってしまいますね。

地元住民は、考えてもいないのに、デベの宣伝かマンション住民の
勝手に妄想がふくらんで高級住宅街になってしまいます・・・・
戸建てに住んでいないと、この感覚はわからないかもしれないですね。
No.24  
by 匿名さん 2006-03-30 22:26:00
確かに、山手線内側を自慢する、マンション住民は地元民から見ると
ただの、趣味の悪い成金趣味に見えてしまう。
地元でお暮らしなさいと言いたくなります。
No.25  
by 匿名さん 2006-03-30 22:28:00
なんで田舎モノが無理にお金工面して内側に住むかね。
地元(田舎)に帰ればいいのに
No.26  
by 匿名さん 2006-03-30 22:45:00
「山手線内のマンションを買って喜んでいる人たち」を冷ややかに見ている人たちは山手線内のどのくらい広い敷地の一戸建てに住んでいるのかな・・?
とソボクな疑問が生じてきました。
No.27  
by 匿名さん 2006-03-30 22:54:00
>>26
ありがちな疑問ですが、小学生並みの素朴さですな。

地元住民も忘れかけているような場所がパンフレットなどでさもすばらしい
歴史のあるような紹介をされていると、ああ、ここを買うひとってデベに
踊らされてるんだろうな〜だまされやすいんだろうな〜と思ってはいます。

本人が幸せで満足ならそれはそれでいいでしょう。
No.28  
by 匿名さん 2006-03-30 23:00:00
>27
26の答えにはなっていないようですが。
No.29  
by 匿名さん 2006-03-30 23:11:00
地方出身の私は10年ほど住んだ中央区湾岸、賃貸住宅とマンションばっかりの
土地が気に入って、結局ちょっと無理してマンション買いました。

代々千代田区在住の友人は、住環境が悪くなってしまって表通りの
戸建に住み続けられず、でも生まれ育った土地を離れられずに
すぐ裏に出来たマンションに引っ越すことになりました。
よく、新住民はお金持ちばかりなのにセコくてわがままだと憤慨してますね。
もちろん山の手線内の資産価値は上がってるんでしょうが、
幸せなのはむしろ私のほうかも。
No.30  
by 匿名さん 2006-03-30 23:53:00
そもそもこのスレはマンションのスレでしょう?
それを承知の上で楽しく(楽しくなくても)議論しましょうということ。
それを否定するのなら戸建スレに行くということになるけど
それでも、戸建がどうとかこうとかいうのは、このマンションのスレでは
ださいよね。
No.31  
by 匿名さん 2006-03-30 23:56:00
>30
同意。
No.32  
by 匿名さん 2006-03-31 00:56:00
>26さん
40坪庭付き、駐車場付きの5DKの戸建てです。
山手線の駅まで徒歩5分というところです。
No.33  
by 匿名さん 2006-03-31 00:59:00
山手線の内側外側と言われても、住んでいない人には
ピンと来ないでしょうね。
でも雰囲気は随分違うんですよ、風俗は駅の外側に集中しています
というより、駅の外側は風俗でも貸してしまう、オーナーが多いんです。
No.34  
by 匿名さん 2006-03-31 01:06:00
地下鉄ならともかく、JRの線路やら駅に近いところはちょっとね...。
山手線にこだわること自体イタイ。
No.35  
by 匿名さん 2006-03-31 01:14:00
>>34
とはいえ、複数路線が使えないと地下鉄沿線って大して便利じゃない。
商店街もほとんどなかったりするしね。
No.36  
by 匿名さん 2006-03-31 07:37:00
>34
山手線がイタかろうがなかろうが
なんか定義しとかないと、また不毛な議論がはじまって
かんじんのマンション論議ができないから
無理やり、地域を特定した今のスレでいいんじゃない。
No.37  
by 匿名さん 2006-03-31 07:43:00
山手線内側(とかろうじて言える場所)にマンション買って
「真の都心だ」と喜んでる方をどうこう言ってるうちに450に
到達するスレになるだけの予感。
No.38  
by 匿名さん 2006-03-31 08:46:00
不毛なムダスレってことか
No.39  
by 匿名さん 2006-03-31 08:52:00
山手線の外側なのに、まるで内側の高級住宅地に建てられたかのような
高価格マンションを買うのと、正に内側の高級住宅街に建つ
低層マンションでそれなりの広さのものを買うのとでは
明らかに違うと思いますが?

No.40  
by 匿名さん 2006-03-31 09:05:00
>37
都心を評論するだけで、住めない人が空想、妄想で議論より
現実的だと思うよ。
都心=銀座周辺、麹町、青山、官庁街 とかの貧困な発想になってしまう。

郊外にしか住めない住民は「山手線内」は、別の意味で憧れの場所なんだよ。
山手線内に、オフィス、繁華街しか知らないで
閑静な住宅地が沢山あることも知らないんだろうな?

JRより、地下鉄駅が格上なんて妄想を抱く人は、不動産会社の
いいカモなんだということを早く、理解して欲しいね。
地下鉄は、あくまでもJRの補助路線、昔の都電(路面電車)、
バスの代替物なんだから、駅前が発展しないのは当然といえば、当然。
No.41  
by 匿名さん 2006-03-31 09:15:00
ほんと不毛・・・・・・
No.42  
by 匿名さん 2006-03-31 09:49:00
山手線でも中央線から北側は魅力を感じないし、
南側でも優良な地域は限られてます。
その優良な地域のマンションのみ
価格が上昇するのでしょう。
No.43  
by 匿名さん 2006-03-31 09:54:00
>>42
賛成。
ただ、北側にもいくつか良い住宅地は
点在しているけどね。
しかし、南側の同様の地域と比べて
地味というか、あまり知られてないよね。
No.44  
by 匿名さん 2006-03-31 09:56:00
いくら評論にしても、クリスタルな指向の人が多いんですね。
山手線内の、高級住宅地の低層マンションなんて全体の0.1%も
ありませんよ。

単純に、山手線内の普通のマンションのお話でいいのでは?
中央線の南側(新宿〜東京)だと、
買い物不便、学校難民、オフィス街になりますよ・
No.45  
by 匿名さん 2006-03-31 10:22:00

クリスタルな指向
うわぁっ!その表現旧いなぁ。
知ってる私も旧いってことか。
No.46  
by 匿名さん 2006-03-31 10:28:00
ナバーナとか、ジャックアンドベティがあった頃?
No.47  
by 匿名さん 2006-03-31 11:29:00
確かに... 年齢ばればれです (^^;
掲示板が分離独立化されたことはいいと思います。
今までの疑問の流れからいったら、必要なら、価格上昇するの
湾岸地区編くらい作れば、”定義”に関わる投稿で埋められるのは
回避できるのではないでしょうか。 ”都心って何?”って議論を
すること自身が目的なのでしたら、そういうスレを作ればよいだけですし。
No.48  
by 匿名さん 2006-03-31 11:54:00
では、素直にその話の流れを受けて、、、

自分の疑問は、山手線の内側全体で、上昇率の差異はあっても全域で地価が上がるのか、それとも、上昇するところと、下がるところに、分かれるのか、
です。

現在、首都圏の利便性の高い地域のマンション価格はあがりつつあるので
その点から言うと山手線の内側全体が上がってもよさそうなのですが
その一方で地区によって差も出そうな予感もするので。
No.49  
by 匿名さん 2006-03-31 12:02:00
日経の記事はご覧になられましたでしょうか? 公示地価でみると、
実際に上昇点となっているのは、山手線内でも南半分。中央線の南側
だけであるというのが現状ですね。 
No.50  
by 匿名さん 2006-03-31 12:43:00
>49
それは、新聞を詳細によく見てますか、中央線の北側も充分騰ってますよ。
南側の上昇が大きく見えるのは、本当の都心はバブル以降、実力以上に地価が
下げすぎたから、それの揺り戻し。北側は、元々そんなに高くなかったので
下げもきつくなかっただけですよ。
公示地価も、おおよその目安、場所によっては公示地価の2倍で取引されているのを
知ってます。

冷静に考えても、中央線の北側の方が交通至便で、商業施設は整備されていると
思うんだけど。
少し前の副都心、渋谷、新宿、池袋あたりが発展していますよ。

地価って、ここが○○万円だから、少し離れたここは○○万円という風に
決まる傾向があるんですよ。
それを言ったら、日暮里あたりが元々安いので一番、高騰していますよ。
No.51  
by 匿名さん 2006-03-31 12:53:00
優良株と、ボロ株みたいなものですね。
ボロ株の方元の株価が何倍にもなりますから。
トヨタが株価2倍にはさすがに、ならないよ。
No.52  
by 匿名さん 2006-03-31 13:07:00
>>50  このスレのタイトルからいって、”上昇率”が話題になっているのでは
ないですかね。 山手線一周といっても、無論場所によって地価そのものは
随分違っているわけですから。
No.53  
by 匿名さん 2006-03-31 17:43:00
アジの干物が食べたいと近所の某高級スーパーに行ってみれば
あるのは、超高級関アジだけ。
カマボコが食べたいと某高級スーパーに行ってみれば
売っているのは10倍の値段の老舗の超高級蒲鉾だけ。
カルビーポテトチップスが食べたいと思ってもそんなものはどこにもなし。
そんなところに住めるかっちゅうの。
だいたい国会議員が選挙公約に、大手スーパーの進出には規制を続けます
とか言っている地域だろ。
No.54  
by 匿名さん 2006-03-31 22:27:00
>40
山手線内って「憧れの場所」なの?
あなたがそう思うのは勝手だが・・。
No.55  
by 匿名さん 2006-03-31 23:50:00
>>54
同じ面積のマンションでも、場所によっては郊外の2部屋分だから
それなりにいいところがたくさんあるんだと思うよ。

そうでなければ、たとえば郊外なら4000万円で買える面積の物件を
8000万円も出して買う人が、こんなに多いわけないだろう?
良いか悪いかは別にして、住民層もこれが買える人の集合体だから
それなりに、いいと思うよ。

まあ、同じ金額で郊外に2部屋買うという選択肢もあるけど、
そういう話は、聞いたことがないね。
No.56  
by 匿名さん 2006-03-31 23:55:00
郊外と山手線内は、車にたとえるとカローラとBMWのようなもの。
自動車としての機能は同じだけど、本人の満足感と他人の見方、扱いが変ること。
No.57  
by 匿名さん 2006-04-01 00:13:00
うちの実家は東中野で大学の友達になにげなく言うと、
みんな口揃えて「いいとこ住んでるね」って言われた。
就職してもそう言われたけど。
それって新宿からタクシー乗って980円で帰れたからかな。
でも山の手線内じゃないからダメなのかw
買うとかなり高いんだけどね東中野。
No.58  
by 匿名さん 2006-04-01 00:43:00
うちの実家も文京区だけど、六本木で深夜まで飲んでタクシーで3000円くらいで
帰れたから、学生時代は羨ましがられたよ。
世田谷、杉並、横浜の郊外の自宅組は、タクシー高いから、始発電車まで
喫茶店で夜明かししてた。
年に数回感じる、山手線内でよかったと思える瞬間だね。
No.59  
by 匿名さん 2006-04-01 00:47:00
>55
都心(千代田、港、渋谷あたり)のマンションで8000万程度のマンションで満足できるかは
甚だ疑問ですね。
No.60  
by 匿名さん 2006-04-01 01:01:00
>59
あんたは、埼玉の3000万円で満足してるのか?!
No.61  
by 匿名さん 2006-04-01 17:38:00
>40
>地下鉄は、あくまでもJRの補助路線、昔の都電(路面電車)、
>バスの代替物なんだから、駅前が発展しないのは当然といえば、当然。

あのね、鉄道っていうのは基本的に迷惑施設なの。場所もとるし、騒音もあるし。
そもそも地方と地方を結ぶ大量輸送機関だからね。
だから、沿線に高級な場所はあまりないんですよ。発展って言っても、
趣味の悪い商業施設が出来るだけだし。
都心の地下鉄はそうではない。
もちろん、地下鉄もピンキリで、結構田舎のほうまで駅が出来てきてるけど、
それを言ったら廃線寸前の田舎のローカル線だってJRでしょ。
もちろん、鉄道を廃止してバスにするっていうのは田舎でよく聞く話だ。

ということで、山手線は誰でも分かり、そんなに極端なハズレもないから
スレの設定として「内側」はいいと思うが、
書き込みしてる人を貶めたり、極端な決め付けはやめたほうがいいと思いますね。
No.62  
by 匿名さん 2006-04-01 17:45:00
スレ移動する?
No.63  
by 匿名さん 2006-04-01 21:55:00
>あのね、鉄道っていうのは基本的に迷惑施設なの。場所もとるし、騒音もあるし。

これは明らかにおかしいよ、駅があるから商業施設もあるし、人が集まって
町のインフラも整備されるんだよ。
その便利な場所に、徒歩かバスかで同じ地区でも、土地の値段も何割も違うんだよ。

山手線内で、JRが貴重なのは明白だよ。
あとから用地買収して、新駅、新線が出来る可能性は皆無でしょ。
戦前は、旧東京市内は私鉄の乗り入れ禁止だったらしいよ。
山手線、総武線は既得権、独占権の路線なんだよ、競争相手も少ないし。

1つデメリットがあるとすれば、路線価を見ればわかるけど、駅の近くの商業地は
住宅地の何倍も高いのと、けっこう駅前を地主が持っているから、再開発が
難しいことぐらいかな。
けっこう、メジャーな駅でも駅前は大地主で、
立派なビルは借地の場合も多いんだよ。

地下鉄は、潜水艦のように幹線道路を伝わって、あちこちに首を出すから
都内の開発には、残された最後の手段だろうね。
地下鉄の発達で、山手線内の繁華街の重心も移動してきたと思うよ。
No.64  
by 匿名さん 2006-04-01 22:42:00
>63
なんだか、語るに落ちてませんか?
ここは商業地のスレじゃないし、開発****のスレでもない。
JRも、幹線道路も重要。でも、それは明暗2つの側面を持っている。
もともと鉄道の乗り入れを禁止した理由は、無秩序な開発で環境を悪化させないためなんだよ。
地下鉄には暗い側面は限りなく小さいよね。だから皇居の周りにさえ駅がある。
都心の良好な住宅地という事では、地下鉄「網」の中にある場所のほうが上だと思うんだけど、
何かJRにこだわる理由ってあるの?
No.65  
by 匿名さん 2006-04-01 23:29:00
>64
商業施設がなくて、駅前も発展しなくて不便だから。
同じ地区なら、JRの方が高いのがその証拠じゃないの。
No.66  
by 匿名さん 2006-04-01 23:47:00
>65
「同じ地区なら、JRのほうが高い」ってどういうこと?
郊外で都心からの時間が同じJR沿線と地下鉄沿線の比較でもしてるの?
No.67  
by 匿名さん 2006-04-01 23:53:00
>66
税務署の路線価を見てご覧なさい?
山手線内で、同じ地区で、JRの駅近と地下鉄の駅近を比較するとよくわかるよ。
便利なんだから、高いのは当然でしょう。
資産価値は、土地活用の価値と比例するのが不動産の常識ですよ。

違う場所があったら、教えて欲しいですね。

No.68  
by 匿名さん 2006-04-02 00:00:00
同じ山手線の駅でも、外側と内側では駅から同じ距離でも
2〜3割は内側の方路線価は高いよ。
マンション用地の取引では、路線価の何倍が目安になるのは、常識ですよ。
仕入れ地価が高いから、分譲価格にも反映されるんだよ。

自分の住んでいる地区で、比べてみるとよくわかりますよ。

路線価図(平成17年)
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h17/index.htm
No.69  
by 匿名さん 2006-04-02 00:01:00
>67
そういうことだと「同じ地区」の使い方が変。
で、結局オタクのしてるのは商業地の話なのね(w
スレの流れ読もうよ。

No.70  
by 匿名さん 2006-04-02 00:20:00
65はよくわからんな。
たとえば渋谷だったら、JR渋谷と地下鉄渋谷の路線価はどうやって比べるんだろ?
No.71  
by 匿名さん 2006-04-02 00:25:00
>67、68
いや、物知りの方には脱帽です。

結論として、マンション分譲価格は上昇するの?
JR沿線限定でも、路線価の経年分析結果でもいいですよ。
No.72  
by 匿名さん 2006-04-02 00:30:00
>69
商業地の話なんてしてないよ、住宅地でも比べてご覧?
あんまり、不動産や地価の話に詳しい方は少ないみたいですね。
No.73  
by 匿名さん 2006-04-02 00:44:00
個人攻撃は控えますが、自分は詳しいって自己満足に浸るために
掲示板に書き込んでる人はときどきいますね。
本当に詳しい人というのは、問題の解決のために的確な情報を提供できる人であって、
みんな知ってるけどその問題には役立たないことを解説してくれる人じゃないのですよ。

そして、本当に詳しい人は謙虚な人が多いですね。
底の浅い知識しかない、覚えたての知識をひけらかしたいボウヤは、
僕は知ってるんだよ、みんな知らないのかな、
って言い方をする傾向が強いようです。
No.74  
by 匿名さん 2006-04-02 00:52:00
73は言い過ぎですね。荒れますからやめましょう。
それから72、他人の評価する前に
「あんまり」と「少ないみたい」がつながるかどうか考えてみて。
話がかみ合わないのはその辺に問題があるんじゃ?
No.75  
by 匿名さん 2006-04-02 06:54:00
こういうスレが出来て、暴落論者がいなくなったことから
して、しばらくは上昇するのでは?

みんなの意識が不動産は『下がるもの』から『騰がるもの』
に変わっただけで、不動産への需要は増えるものです。

No.76  
by 匿名さん 2006-04-02 07:52:00
>75
たしかに、ここや、同類のスレでは、ほんの数ヶ月前まで
暴落論者が人口減、供給過多、デベロッパーの経営不振など
様々な理由を出して、マンション価格の暴落をはやしていましたね。

実際の市場のメカニズムはともかく、人々のパーセプションが
変わった時、そしてそれが皆に共有された時、
価格は一挙に一方向に進んでいくと思います。
No.77  
by 匿名さん 2006-04-02 09:29:00
丸ノ内線茗荷谷と山手線目白、大塚、有楽町線護国寺、とマンションに住みましたが、
やはり、JRの方が遙かに便利でした。
JRは、終電の時間も1時間近く違うので、タクシーいらずです。
商業施設、駅前の発展はの差は、歴史も違うからはっきり言って、雲泥の差です。
このあたりが、地価の差になるんでしょうね。

地下鉄は、交通不便なところに突然出来た駅で、そこから発展したという感じですが
メトロが主導して開発することもないので、不便なところが多い。

銀座線、丸ノ内線などの、古い地下鉄はまだ駅前は使えますが、
都営とか、半蔵門線、有楽町線、東西線などの後から出来たところは、
ホームが深いし、やっはり格が落ちます。
No.78  
by 匿名さん 2006-04-02 09:53:00
武蔵小杉や豊洲の販売価格が上昇してきた。
あそこであの値段ならと都心のマンションも強気の値付になりそう。

まだ今なら都心に近いマンションをサラリーマンにも買えるけど1年後
には無理そうだね。

本当の都心は分譲すらでなくなるのでは?
俺がデベなら賃貸にするな。
No.79  
by 匿名さん 2006-04-02 10:04:00
>78
都心、もとい、このスレの趣旨に沿って山手線の内側で
普通のサラリーマンが何とか許容範囲のマンションを
取得するなら、今後1年というよりは、
今年中が、ラストチャンスだと思う。

もちろん、10年から10数年後には
またチャンスがめぐってくるかもしれないので
待てる人はそこまで待つこともできるけど。
No.80  
by 匿名さん 2006-04-02 11:56:00
>>78
>本当の都心は分譲すらでなくなるのでは?
>俺がデベなら賃貸にするな。

実際、ファンドが賃貸を建てまくって
分譲はかなり減ってしまったわけだが・・・
ただ高額賃貸は余っており、賃料下落の予感はするけど

現在の分譲価格急上昇はGDPの伸びを超える根拠のない強気価格
今年の後半に景気が中折れし、後退がはじまればヤバイことになりそうだ

緩やかに上昇が続けば、なんとかクラッシュは避けられるかな?
No.81  
by 匿名さん 2006-04-02 12:39:00
昨年山手線内のマンション用地を、競争入札で高買いしてしまったデベは、
物件のグレードを落とすか、専有面積を若干小さくして誤魔化すかしか
分譲価格を抑える手段はないんじゃないかな?
供給は平成20年度以降くらいでしょうね。

まあ山手線内は、昔から普通のサラリーマンには手が出にくい地域だったから、
元に戻ったということかもしれない。
景気回復で、お金持ちや、土地を売って住み替え、事業主といった購買層が
主役になりそうですね。

後から考えると、普通のサラリーマンでも買えた「奇跡の10年」と言われるかも。
山手線の城北や城東はまだ、坪単価200万円台前半だからしばらくは、買えそうです。
No.82  
by 匿名さん 2006-04-02 15:01:00
マンション価格は暴落するというスレッドが乱立した頃と比べると、
ずいぶん様変わりしましたね。
No.83  
by 匿名さん 2006-04-02 18:16:00
耐震偽装問題出てきた時はマンション業界は終わりだ
なんて言うよく判ってない人一杯いたね。

あの時が最後の買い時だったような気が、、

金利もそんなに上がってなかったし。

No.84  
by 匿名さん 2006-04-02 18:21:00
>>81
たしかに「奇跡の○年」だったかも。
自分の実感としては10年というよりも、もっと短くて5年という気がするが。
庶民にとって、何十年か1度に開いた窓が、今目の前で、再び閉まろうと
しているんじゃないかな。
No.85  
by 匿名さん 2006-04-02 18:54:00
山手線内(沿線の商業地じゃなく、本当の高級住宅地)の家に昔住んでた友人が、
とうとうその家を手放すことにしたそうです。
本人は隣が地上げされて環境が悪くなり、何年も我慢した挙句に
裏通りのマンションに引越し、それでも思い出のある場所は
手放したくなかったので売らずに耐えていたのですが、
近隣の取引価格がひどく上がったために
前々から売れと言っていた親族を押さえきれなくなったそうです...。

そんなわけで、値上がりは間違いないと思うのですが、
投機的な発想で、人の住むところが左右されるのはなんだか悲しいですね。
終電が遅いところがいいとか言っていられる賃貸派はそれでもいいんでしょうが。
No.86  
by 匿名さん 2006-04-02 19:00:00
>85
うーーん、私なら、親族の投機的な発想を逆手にとって
あと5年すれば2倍になるから、それまで待て、
と言って時間を稼ぐと思います。

実際に、山手線内側の良質な住宅地は、今現在の価値以上に
価格が下がっているので、少なくとももとの価格に
もどるでしょうし、そうすると、2倍というのは決してはったりでは
ないですしね。
No.87  
by 匿名さん 2006-04-02 19:02:00
>>84
この前部屋を整理していたら、10年ほど前によくMRを回っていた頃の
パンフレットと価格表が出てきました。

山手線北地区で55㎡前後2LDK、で5000万円以上(坪/300万円)
の値付けがされていましたから、現在より20%以上高い感じでした。
専有面積も、現在より少なめで買いやすい価格にしていたようでした。

当時はバブルから土地が下げ止まらずに、
ドンドン下落していた時代ですが、まだ土地代が高かったんでしょうね。
共有設備はというと、現在のレベルだと最低限と言った具合で、共有部分も
20%より遥かに少ない感じでした。
それでも、当時はこれでも、相当割安感があったのでしょうね。

数年以内にこのレベルに戻るような気がします。
No.88  
by 匿名さん 2006-04-02 19:12:00
>86さん
ありがとうございます。
そうですよね。
本人は、マンションのローンが繰り上げられればいいかなと寂しく笑っていましたが...。
一度話してみます。
No.89  
by 85 2006-04-02 19:13:00
失礼しました。88=85です。
No.90  
by 匿名さん 2006-04-02 19:14:00
山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。
大きな通り沿いには、マンションの乱開発で街の静けさは、もう昔の話です。

マンションが建設されると、日当たりも悪くなり住宅地の人々は、
逃げ出したくなるのも、わかるような気がします。

用途地域で、住民が頼みもしないのに区から、
防火地区のになったり、実質住宅地でも近隣商業地区とか、
第○種住居地域などに指定されて、高さ規制撤廃とか日影規制なしとかに
なって、マンション業者も血眼になって、まとまった土地を探しています。

こうなると、
「もうこの地区には木造住宅の建て替えはしないで下さい」
と行政から言われているような物です。
地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。
No.91  
by 匿名さん 2006-04-03 17:35:00
> 山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。

そうですよね。なので

> 地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。

こういった住民の方には早く退場してもらいたいです。
官舎や都営住宅、ボロボロの社宅、朽ちかけた戸建住宅なども撤去して、もっときれいな街並みにして、今より多くの人が利便性の高いエリアに住めるようになるべきだと思います。

それと商業地区の汚らしいところもどうにかしたいな。
No.92  
by 匿名さん 2006-04-03 23:58:00
>91
>こういった住民の方には早く退場してもらいたいです。

わかってないね、こういう人達が便利なところに住み続けているから(占拠)、
もしくは地主が売らないから
大きな住宅用地や、マンション用地が出ないため、山手線内の土地は
希少価値もあり高いんだよ。
デベも、1軒1軒地上げするのは不可能だから、今度は郊外に向かうんだろうね。
No.93  
by 匿名さん 2006-04-04 00:11:00
別に希少価値なんてどうでも良くて
もう少し多くの人がまともな環境に住めるようになるべきなのでは

デベがグラスルーツで開発するよりは政策として誘導すべきなんじゃないかな
No.94  
by 匿名さん 2006-04-04 00:38:00
>91
そういうのをファシズムというのではないですか?
No.95  
by 匿名さん 2006-04-04 01:02:00
ファシズムなのかしら?
本当に?
No.96  
by 匿名さん 2006-04-04 01:17:00
>95
むしろ共産主義ですね。
さて、そして都心に住む人はどうやって決めるのかな?
入札、それとも抽選ですかね...?
No.97  
by 匿名さん 2006-04-04 01:25:00
>91について
91さんは、言ってるだけで山手線内に住めるような、住民層じゃないからご安心を!

郊外の駅遠か、賃貸がお似合いだと思いますよ、こういう発想のお金持ちなんて
いませんから。
住みたくても住めないから、ひがみ根性で言ってるだけですよ、きっと。
No.98  
by 匿名さん 2006-04-04 01:29:00
うーん
住んでいます
No.99  
by 匿名さん 2006-04-04 01:34:00
ウソおっしゃい??
No.100  
by 匿名さん 2006-04-04 01:38:00
別に、どこに住んでてもいいじゃないですか。
いずれにしても、住んでる場所で人格は判断できませんから。
No.101  
by 匿名さん 2006-04-04 02:08:00
ファシズムとスターリニズムは同根です。
でも、実は民主主義もそうなんだけどね。
No.102  
by 匿名さん 2006-04-04 12:42:00
ところで、分譲価格はすでに一部で上がってきてませんか?
市場のムードもなんとなくそれを受け入れる環境になってきたし。
ここ1年ぐらいの価格上昇は原価(地代)を伴わない、しかも個別的な値上げだと思いますが、
2年後、3年後の上昇はもっと実体を伴った全般的なものにならざるを得ないので、
都心を買うなら今がラストチャンでしょうか?
No.103  
by 匿名さん 2006-04-04 13:48:00
>ラストチャン

何か可愛い。
女の子ですか?
No.104  
by 匿名さん 2006-04-04 20:31:00
>>102
そう思います。
金利のこともあるし。日銀としては今すぐ金利はあげたくても
あげられないけど、この景気の強さが年内ずっと続いて
年が明けたら、もう十分金利上げのアリバイはできるし。

あんまり煽るのはよくないと思うけど
でも、やっぱし急いだほうがいいかも。
No.105  
by 匿名さん 2006-04-04 22:33:00
102さん、104さん
私も煽る意図はありませんが、原油、ナフサ、鉄鋼、プラスティック製品は
もう2年前から大幅に高騰しています。さらに姉歯の一件以来、耐震について
より厳しい基準が設定されていますから、一週間で承認が降りたものが数週間
かかります。ということはそれだけコストアップになります。さらにデベは
手抜きが出来ない状況です。株価も上がり、米国のようになんとなくリッチに
なった気分で、購入意欲は高まっています。株価が下がり続けると減損会計
により、
No.106  
by 匿名さん 2006-04-04 22:46:00
105です。
すんません、間違って同意レスを押してしましまいました。
続きです。
株価が下がり続けると減損会計により、大企業の遊休地が大量に
市場に出回るとの予測もありましたが、好業績の中、また地価
上昇の兆しからもう誰も遊休地を手放しません。さらに金利上昇
傾向が明白なことから、どう考えても分譲価格が下がる要因は
皆無です。さらに消費税アップの駆け込みの値上がり要素です。
買いたい人は今が最後のチャンスです。特に05年度に分譲され
た残りの物件は割安感がありますね。
最後に私はデベの者ではありません。冷静に分析してます。
PCTは常識外れに高価な価格でPCTのスレは大荒れですが、なんだ
かんだと言って高倍率になるのでしょう。PCTが高いと思った
購入者は急いでケープタワーやCFTに殺到しているようです。
PCTもその辺を見込んで、強気の価格を設定しても分譲が開始さ
れるまでには完売と踏んでるのでしょうね。
とにかく安くなる要素は皆無なので買いたい人は急ぎましょう。
すみません煽っているようですが、でも現実で私の意見に反論
する人はぜひ書き込み下さい。
No.107  
by 匿名さん 2006-04-04 22:52:00
反論できません。
湾岸の埋め立て地タワーでさえ強気の姿勢なら、
山手線内の良好な住宅地に建つ低層マンションなんて、
これからますます上がるんでしょうね。
プラウド高輪の広告を見ましたが、130平米で2億5千万でした。
これでも妥当かな?と思ってしまう最近の自分に驚きです。
山手線内(南側)はもうサラリーマンには手が出なくなると思います。
よくて年内ですね。
No.108  
by 匿名さん 2006-04-04 23:06:00
都心の公示地価の急上昇や、REIT等への投機的な資金流入を見ると、
確かにミニバブルの雰囲気はありますね。
が、バブルは所詮バブルですので、長期的にはどうでしょう?

金利と住宅の分譲価格の関係についても大きな誤解をされているようです。
金利が上がれば住宅の需要は弱まります。需要が弱まれば価格は下がります。
少し考えれば分かることですが。
No.109  
by 匿名さん 2006-04-04 23:10:00
山手線内の北側の上昇率は、もっと凄いですよ。
最近の中古マンションのチラシの、強気の値付けには思わず目を疑うほどです。
30%〜40%は底より騰っています。
ちょうど都心の昨年初めと同じような状況ですね。
No.110  
by 匿名さん 2006-04-04 23:13:00
>>106 湾岸スレ見たら地震のことが恐ろしいですね。。
No.111  
by 匿名さん 2006-04-04 23:36:00
>>110
昨晩の、アースクエイクという地震のドラマを見たら
湾岸は、買えないかもね、液状化は建物は大丈夫でも
周囲は悲惨だったよね。
免震構造も、地盤が傾くと終わりらしいですね。
No.112  
by 匿名さん 2006-04-04 23:37:00
港区山手線内だが
現状をみると
2004年に買って正解だったようだ
(入居は2005末)
金利もあがってるしギリギリセーフ
No.113  
by 匿名さん 2006-04-05 00:56:00
>108
そんな教科書通りなら日銀も苦労しないよ。
日本は10数年前から金利が下げてるけど、需要が増え、
住宅価格が上昇した?

現状はまだまだバブルの入り口だね。
アメリカの株も1997年頃に『根拠なき熱狂』とか言われ
てから、実際には2000年まで上がり続けたからね。

女性週刊誌のマンション投資の特集組まれるまでは安心
して買えるね。
No.114  
by 匿名さん 2006-04-05 01:05:00
相場というのはオーバーシュートするものです
完全にリニアに動くならば妙味はありません

まだはもうなり もうはまだなり 頭と尻尾は何とやら です
No.115  
by 匿名さん 2006-04-05 01:10:00
懐疑の中で相場は育つ。

不動産もリートの登場で今や金融商品。

No.116  
by 匿名さん 2006-04-05 01:21:00
今やって 改正投資信託法施行されてから5年以上たちますよ
さて、この先どうなるでしょう?
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=%C5%EA%BB%F1%CB%A1%BF%CD&d=v1&k=c...
No.117  
by 匿名さん 2006-04-05 01:29:00
5年チャートいい形してるなぁ
なんか下がる気がしないね、テクニカル的には

No.118  
by 匿名さん 2006-04-05 18:11:00
ミニバブルじゃなくて、今が安すぎるのでこれからは正常に戻っていく感じがします。
山手線内なんていくらでも欲しい人がいるのだから、郊外はともかく山手線内の便利なところはどんどん値が上がるでしょうね。賃貸に出してもいいんだし。
No.119  
by 匿名さん 2006-04-05 22:32:00
この上昇局面はいつまでつづくと思われますか??
好景気が長すぎるので、
そろそろ来年あたりは金利上昇で多少景気がマイナスに振れる可能性がありますが、
さほど下がらずに短期間で復活しそうな気配ですよね。
そうするとマンションの販売にはあまり影響しないでしょうから、ゆるやかな上昇は4,5年つづくかもしれません。その後は全くわかりませんが、今の水準まで下がるとしても
早くて10年後ですかね。

暴落トレンドから復活トレンドへ移行したことは間違いないです。
No.120  
by 匿名さん 2006-04-06 10:37:00
>>119
地価の上昇局面が長く続くことには賛成。
好景気が長すぎるというのには反対。

この数年間で見ればそういう見方もあるが
もっと長期的に見れば、
90年にバブルがはじけ、そのあとずっと地べたをはっていた
日本経済が、15年かけてやっと立ち上がったという感じ。
その間、よくも悪くも、日本の企業も社会も激変したしね。

谷が深く長いだけ山も高く長い。
ただ、バブル以前のように全員が恩恵を受け給料があがったり
すべての土地やマンションが恩恵を受け地価が上がるということは
今回は起こらないでしょうね。

このスレの話にもどると、住宅地の質の差異はかなりあるものの
便利性というわかりやすいメリットがある
山手線の内側の土地が上がる(一部はすさまじく上がる)けど
同時に今後もどんどんマンション価格が値下がりする地区も存在する
同時進行になるんではないの。
No.121  
by 匿名さん 2006-04-06 10:57:00
土地や住宅の値付けに関しては、近隣の販売価格を常に追っていくので、
多少デメリットのある場所でも「連れ上げ」にならざるを得ないと思います。
上げの大小はありますが、都心に関しては近い将来に全体的なupでしょう。
No.122  
by 匿名さん 2006-04-06 11:14:00
理論的には2極化するのはよくわかりますが、
不動産価格は、あのいい場所が300万円だから、ここはデメリットを妥協して
250万円という風に比較論で決まります。
買い手の立場になれば、よくわかると思いますよ。
「不動産に、お買い得はない」とも言われるところです。

土地の場合は、同じ駅でも接面道路や環境によって20%〜30%も違うことは
珍しくもありません。
マンションの場合は、相場が形成されているのでそんなに、極端なデメリット
でないと、ほとんど駅からの距離で相場が決まります。

但し、相場は変らなくても管理の善し悪しで売れる期間が、全く違います。
誰かが、事情で叩き売るとそのマンションの相場の基礎になってしまいます。
No.123  
by 匿名さん 2006-04-06 11:37:00
今、一般的に見るとマンションの購入を決意する方がいいんでしょうか?
現在我が家は、都内地下鉄駅10分くらいの戸建に住んでます。建売で購入して、
築2年半です。が、ここ2〜5年の間にマンションへの買い替えを考えていたんですが、
現在の不動産を取り巻く状況で早めようかと思っています。
どちらにしても、今売り出されている物件で竣工は来年以降の分で考えていますが、
買い替えの場合も今が買い時だと思われますか?
No.124  
by 匿名さん 2006-04-06 11:43:00
>123
マンションが騰る分、戸建ての土地価格も騰りますからご安心を。
立体買換の特例もありますから、税金も繰り延べ出来ます。

但し、マンションほど戸建ては流動性がありませんから、戸建てを売却してから
マンションを選んだ方がいいと思います。
それと、戸建ての場合土地の価格は騰りますが建物の評価は
最初の10年くらいはドンドン下がりますから、近所の不動産屋さんに
問い合わせたら、相談に乗ってくれると思いますよ。
No.125  
by 匿名さん 2006-04-07 10:24:00
>>124
レスありがとうございます。
土地もあがってくれたらいいのですが・・・、残念ながら不人気エリアの城東なんで
なんとも。。ちょっと頑張って不動産業者にいってみます。
No.126  
by 匿名さん 2006-04-08 01:13:00
>>125
不人気エリアだと、土地も横ばいの可能性もありますから
住み続けるのか、住み替えるのか早めの判断が必要でしょうね。
そんなに極端ではないと思いますが、都内は2局化すると思います。
城東だと、元々土地の値段が安かったりしますから、差は少ないかもしれませんが。
No.127  
by 匿名さん 2006-04-08 10:03:00
山手線外側のマンションも値段あがり始めたね。
PCTとか武蔵小杉とか、今までの感覚より2割くらい高い感じだよ。

あそこがあのくらいなら山手線内側はこれくらいって感じで賃料も
値段も上がるんだろうなぁ
No.128  
by 匿名さん 2006-04-08 14:49:00
つまり、山手線の内側が上がって、それに続くように外側も上がって、
それがまた山手線の内側に影響してさらに上がって、それから、、
なんて、これからは、スパイラル状に上がっていくのかしら。
No.129  
by 匿名さん 2006-04-08 21:43:00
>128
土地の価格も、けっこう心理戦みたいなところがあります、比較とも言いますが。
悪い方の例だと、マンション内で誰かが叩き売ると、それが相場に影響します。

立地、道路付け、用途地域の好条件の土地は、
限りがあるから、取り合いになります。
絶対に手放さないとか、好立地には既にマンションが建設されているので
オセロゲームのような陣地取りに似ていると思いますよ。

最近の中規模以上の物件は、明らかに10年以上前のマンションより立地が悪いです。
一昔前に、お受験で人気だった、文京区の地区ももうマンション用地が、
ほとんど出ないから、こういった掲示板では話題になりません。
例えば、小石川、大塚、茗荷谷、小日向、西方、音羽 最近名前が出ないですよね。
以前はマンション大量供給地区でしたが、土地が出ないからより不便なところに
しかマンションが建てられないんだと思います。
No.130  
by 匿名さん 2006-04-08 22:32:00
>127
PCTや武蔵小杉(パークシティ?それとも複数物件?)は、
デベの方針がそうなんだろうけど、高すぎるっていう声が多いから。
No.131  
by 匿名さん 2006-04-08 22:51:00
>>129
やはり
>>91
>>93
が言うように山手線内側を再整理するのがいいのではないでしょうか。
No.132  
by 匿名さん 2006-04-09 02:47:00
>130
TTTやCMTの値段が残像として残ってるから
PCTとか、今はまだ高いって印象なんだろうね。

デベも土地仕入値段が高騰していること、今後
都内でそう大きな開発案件ないこと、当然知ってる
し、今後値上がり必死だということで強気の値付け
してるね。

まぁ今後しばらくは待てば待つほど状況は悪くなる
よ。

No.133  
by 匿名さん 2006-04-09 09:04:00
>132
確かにね。
あの時は、庶民にとって、
この数十年間で唯一無二、空前絶後の大バーゲン時期。
郊外物件でもないかぎり(郊外でも人気地区はもう上がっているが)
あのような状況はあと数十年待たないと来ないでしょうね。
No.134  
by 匿名さん 2006-04-09 09:38:00
確かにCMT,TTT安かった。
でも十年と言うのも確定要素ではないですよね。
ほんとに次の買い時はいつ来るのか分からないですね。

No.135  
by 匿名さん 2006-04-09 10:22:00
少子化だから、いずれ必ず値下がりの時はくるよ。。。
No.136  
by 匿名さん 2006-04-09 11:20:00
少子化の影響を受けて値下がりする頃は、
もうローンなんてくめない老人になっているか、
すでにあの世だね。(笑)
今、子育てをしている家庭は、この時期に家が欲しいのであって、
そんな十数年以上後の話をしているのではないよ。
No.137  
by 匿名さん 2006-04-09 11:33:00
少子化の影響を受ける前にまず団塊ジュニア世代の
持ち家取得の時期が到来する。

それに本当に少子化の影響が効きはじめると
日本全国で限られた人、金、モノの争奪戦になるから
それに恵まれた東京都心の人気が今よりももっと高まると思う。
No.138  
by 匿名さん 2006-04-09 13:47:00
全国的には少子化で人口減なのかもしれないが
東京23区については確か2030年まで人口増えるって話を聞いたことある。
No.139  
by 匿名さん 2006-04-09 14:14:00
>129
おおむね同感ですが、
お受験は違う。
人気の方向が多様化した。
No.140  
by 匿名さん 2006-04-09 14:47:00
>>137
団塊ジュニア世代は購入に動いてますよ。
そのピークがすぎるのも5年後くらいから影響すると思います。
団塊ジュニア世代以降の人数は急落してますから。
No.141  
by 匿名さん 2006-04-09 15:03:00
そうですね。少子化でマーケットがシュリンクする上に、
ローン金利の上昇でさらに購買意欲が減退します。

ミニバブルもここまで来たら、5年ほど貯金しながら様子見もありだと思います。
No.142  
by 匿名さん 2006-04-09 15:07:00
>>140
そうですね。
でも、下がると思うと、今度は「団塊のジュニアネクスト世代」が購入に走ります。
また、値上がるという感じですかね。
No.143  
by 匿名さん 2006-04-09 15:23:00
1970年代前半を境に出生数は右肩下がりです。

都心回帰、住み替え頻度の増加などライフスタイルの変化を勘案しても、
今後大きく需要が増える根本的な要素はありませんね。
No.144  
by 匿名さん 2006-04-09 15:31:00
>>142
団塊ジュニアネクスト世代とは?
団塊ジュニアの子供達のことですか。
団塊ジュニアが結婚しない・子なしDINKSが多いのはご存知ですか?
人口統計の人数であの2つの山に相当する世代は見込まれません。
団塊ジュニアも結婚適齢期がバラバラですから。
団塊ジュニア以降は購入層は激減するだけですよ。
No.145  
by 匿名さん 2006-04-09 17:11:00
2100年日本の人口推定3700万人という調査結果もある。
となると、今の韓国並みの人口。
今から、約1/3が要らなくなる。
企業や学校の集中が激しくなるだろうな。
不動産は、集中の結果、格差が激しくなると思う。
人口減のニュースが頻繁に出てくるようになる。
ちょうど、高度成長期人口爆発にも影響を受け不動産が上がったのと逆、
需要のあるところは少しは上がるだろうがここ十五年で落ち着く。
需要のないところの下落が激しく、下がり方がひどいと思う。
すでに、郊外のバス便賃貸マンションなど、
建ててから一度も満杯にはならないだろうというところが出てきている。
No.146  
by 匿名さん 2006-04-09 17:29:00
日本全体の話をしても仕方ないのでは。
二極化、東京への一極集中の流れが分かっているから、
山手線内側について語るこのスレが立っているのでは。

東京の集積度の高まり、産業構造の変化のため、
山手線内側は、昔そうであったように、
今後、普通のサラリーマンには縁遠いものになっていくと思う。
No.147  
by 匿名さん 2006-04-09 18:11:00
>146
もしかしたらまだ間に合うかもしれない。探せばまだきっとある。

ただ、今日地下鉄に乗って週刊誌の広告の中吊りを見ていたら
マンション価格上昇、地価上昇の見出しが
あちこちでおどっていた。

実際のところはどうかは別として
こんなふうに視覚の上でもあちこちで刷り込まれると
一気に流れが加速するようで、それがやや不安。

ゴールデンウィークにかけて不動産売買の活発な時期だから
メディアも煽っているのだろうか。
No.148  
by 匿名さん 2006-04-09 19:28:00
>今、子育てをしている家庭は、この時期に家が欲しいのであって、
>そんな十数年以上後の話をしているのではないよ。

その通りです、マンション購入年齢というの十数年と案外短いんですよ。
しかしながら、バブルの時代に住居購入年齢だった人も、当時は真剣に悩んだんです
物価の変動はあっても、戦後土地の下落だけは、全くありませんでした。

要するに、いくらで買おうと自分の支払い能力の枠内であれば、それが適正価格と
割り切るしかないんですよ。
時代によって、それが郊外だったり都心だったり、交通便利だったり不便だったり
しますけど、これだけは運ですね。

世代によって、住居の分布がもしかしたら違うかもしれませんね。
都心に住みたければ、今後は多少の手狭を我慢すればいいだけの話です、
それにしたって30年前の標準よりは、かなり大きめですから・・・
No.149  
by 匿名さん 2006-04-09 19:30:00
人口が単純に減るだけならまだよいが
問題は高齢層を支える働き手の割合が減ること。

仕事があり働き手が集まり、また、たくさんの企業から
税金をとって住人を養える東京の中心、山手線内側へ
住みたがる人間の割合は増えるだろう。

2100年というと今から約100年後なんで
その時に山手線内側の地価が絶対値で
今から上がっているかどうかは知らないが
ほかの地区との比較での相対値では
大きく上がっていると思う。

100年後に(あるいはそれを先取りして50年か30年後に)
地価の絶対値が下がるから今は買わないという人は
いるだろうが、そういう人はおそらくずっと
マンションを買う必要がないんだろう。

諸般の事情で買う必要がある人は、今のうちに
買ったほうがいいんじゃないの。
No.150  
by 匿名さん 2006-04-09 20:14:00
人口減で需要が減るから都心の地価が下がるか?

港区17万人、中央区10万人、千代田区4万人、目黒区26万人、新宿区30万人
品川区33万人、渋谷区20万人、文京区18万人で山手線内側の人口なんて150
〜160万人だよ。

首都圏3000万人が30人だとしたら、30人で1席か2席とりあうような感じでしょ。
人口減が地価に影響与えるかどうかは都心にはあまり関係ないと思うが。

不便なところはますます不便になって、生活至便な都心が更に見直されるのは、
過去5年くらいの流れからも明らか。

それに団塊Jrとかじゃなくて団塊世代こそ定年後に都心に住むメリット大きい
んじゃないかな。
No.151  
by 匿名さん 2006-04-10 02:25:00
その通り!
歳をとって田舎に住んでたら、
子供も孫も面倒になって会いに来てくれません。
豊かな老後のためにも都心にマンションを!って
なるんじゃないかな?
文化だって色々あるし。
No.152  
by 匿名さん 2006-04-10 07:24:00
>>150
山手線の内側に150万人も住んでいるわけないと思うよ
それぐらい住むべきだと思うけど
No.153  
by 匿名さん 2006-04-10 07:40:00
No.154  
by 匿名さん 2006-04-10 08:09:00
>>153
このデータ、面白いね。
昔マンハッタンに住んでたけど、確かにそういう感覚だったね。
東京都心の住民の人口集積度は低すぎるよ。
今後人口流入とマンションの高層化で
都心人口は急速に増えるだろうね。
No.155  
by 匿名さん 2006-04-10 08:41:00
へぇへぇ 153さんのデータは面白い。
私もNYにいましたが、NYの成功したビジネスマン達は都心のマンハッタンに住みたがる人と
クイーンズの高級住宅地に住みたがる人の両方いたように思います。
154さんいかがでした?
No.156  
by 匿名さん 2006-04-10 09:43:00
155さん

クィーンズに加えて
グランドセントラルから電車通勤ということで
ホワイトプレーンズ、コネチカットのグリニッチ、フェアフィールズとかが
ありました。ただ、そういうとこはミッドタウンの職場からは
door to door 1−1・5時間で何とかなりますが
ウオール街ではさらに30分追加で、ちょっときつい。
特にインベストメントバンカーは激務で1日24時間働くからなおさらね。

東京でいうと、話を非常に単純化すれば
丸の内界隈勤務で時間にやや余裕があるexecutiveは
鎌倉に住み、がんがん飛ばして突っ走っているIT長者や
渉外弁護士が六本木ヒルズに住むという図式でしょうか。

まあNYの市場では、マンハッタンも郊外のブランド化した
住宅地も同様にすさまじく不動産価格があがりました。
ただ、その近辺には同時にスラムも存在していますがね。
No.157  
by 匿名さん 2006-04-10 11:20:00
私もNYに滞在経験がありますが、
あちらの貧富の差や地域格差には驚かされました。
東京も地域格差がどんどんひらくのでしょうね。
地盤や便利が良い都心はどんどん値上がりして裕福になり、
埋め立て地や郊外に建つ大型マンションはスラム化していったり。
マンハッタンのように「治安は立地で買え」ということになり、
狭い部屋でも都心ならとても高くなるような気がしますね。
No.158  
by 匿名さん 2006-04-10 11:43:00
う〜ん、アメリカには移民や不法就労者が日本の比にならないくらい
いるからねぇ、貧富の差が日本でもあそこまでいくとは思えない・・・
というか、いってもらったら怖いから困るよ。。
No.159  
by 匿名さん 2006-04-10 11:56:00
ロンドンでも貧富格差、地域格差はとてもありました。

昔昔の労働組合が強かったアンシャンレジーム下の英国では
ロンドンの不動産価格も低迷していましたが
サッチャー氏のドラスチックな行政改革と強者が国を浮揚、扶養することを
願っての富裕層、企業優遇と弱者切り捨ての政策が功をそうして
ロンドンの都心には国内外から人と企業があつまり
若干の波はあるものの不動産価格はどんどん上昇。

現在はとても庶民はロンドン中央部に住めません。
そうかといって、中心に近くてもスラムに住むわけには
いかないし(命にかかわりるので)。
結局、そこそこ住める遠くの地域から
長い通勤時間をかけて都心に通う庶民が多いですね。
No.160  
by 匿名さん 2006-04-10 13:14:00
日本もこれから移民を受け入れたり、
沢山の外資が入ってきたりして、
土地の価格も変わってきそうですね。
一概に、日本の少子化問題だけでは語れなくなりそう。
No.161  
by 匿名さん 2006-04-10 13:20:00
そうですねぇ、日本は移民を受け入れないと労働力が足らないという
試算がどっかの国の調査ででてたのを見た記憶が・・・・。
どちらにしても、以前から論じられてるように東京一極集中では色々な意味で
日本にとってリスクが大きいですよね。政治も経済も東京・・・ではね。。
No.162  
by 匿名さん 2006-04-10 14:36:00
NY州の州都だってNYCではないですよね。
たしか小さな町だったような・・。忘れましたごめんなさい。
政治と経済は別にしておいた方が、たとえば地震とか、
テロとか、そういう緊急事態にも強いのかもしれませんね。
土地はやっぱり経済地区の方が高くなるのでしょうね。
でも政治的施設が沢山誘致されれば、そのあたりの治安はよくなって、
土地も上がるかな?
No.163  
by 匿名さん 2006-04-10 19:22:00
最近のメディアの煽り方と見ていると不安になります。
バブルの頃、こぞって土地を買いあさった地上げ屋さん、NTT株に殺到した庶民。
いつの時代でもそうですが、同じ状態が続くわけないですよね。
まぁ10年とかの単位では続くのかもしれませんが・・・
No.164  
by 匿名さん 2006-04-10 19:26:00
十年続いて、住宅購入を見送ったら・・
とてもローンは組めない年齢になっている。
No.165  
by 匿名さん 2006-04-10 20:33:00
バブルの頃と違うのは、今はすべての土地を買いあさっているわけでもなく
すべての地域の地価が上がっているわけではないこと。

どんどんこれからも地価が下がっていく地域と
バブル時代を抜いてさらに上がっていく地域(もうすでにスポット的に登場しているが)
に二極化している。
つまり新しい時代の地価高騰(と下落)の時期に入ったんだと思う。
No.166  
by 匿名さん 2006-04-10 20:47:00
先日123にて、今都心(近郊)のマンションを買い替えで購入するかどうか相談したものです。
地元の不動産屋さんに相談したところ、売却は簡単なようです。
値段もうまくいけば買ったときと同じくらいでいけるかも・・・ってとこらしいです。
城東なんですが、土地の値段は上がっているらしく、何よりも待っているお客さんがいるから
早く決断してくれと逆に迫られる始末でした。おそらく新興住宅地であり、地下鉄駅徒歩圏、
築浅、価格帯が安いということがポイントなのでは?と思いました。
全部かどうかはわかりませんが、都内は結構土地価格上昇しているのかもしれないと思った
事実でした。
No.167  
by 匿名さん 2006-04-10 21:21:00
不動産屋は、売り買いの仲介で儲けてるわけです。
待ってるお客というのも、常とう手段。本当はいません。
なにしろうまいこといって売りに出させるわけです。
売れないと値段を下げましょうということになる。
2回下げたころに、やっと新聞にチラシをいれてくてお客がついてめでたく成約となります。
想像以上に安くしか売れない場合も多々ございます。
十分注意して、不動産屋とは付き合ったほうがいいです。
No.168  
by 匿名さん 2006-04-10 21:29:00
166です。
なるほどそうかもしれません。その不動産屋は、この物件を買うのに
仲介してもらった所で、仲介手数料も半額となるので選んだのですが、あまり信用しすぎるというのもよくないのかもしれませんね。気をつけます。

どちらにしても気に入ったマンションも見つけなくてはなりません。あまり値段が高騰すれば
とても手に入らなくなりますので・・・
No.169  
by 匿名さん 2006-04-10 21:40:00
焦って手を出したらそこがスッ高値だよ
No.170  
by 匿名さん 2006-04-10 22:44:00
>152
そうですね。目黒区、品川区は山手線内側じゃないから、100万人くらい
なんですかね。

No.171  
by 匿名さん 2006-04-10 23:03:00
170さん
>>153
をご参照ください。
ざっと50万人程度の過疎地帯ですよ、
山手線内側は。

もう少し人口集積しても良いと思います。
ロンドンやパリもどちらかというとマンハッタン並みの人口集積です。
No.172  
by 匿名さん 2006-04-11 05:25:00
実需だけで上がっているかどうかは懐疑的だな。
昨日も職場にこんな電話が掛かってきた。
最近、この手の電話が本当に多い。迷惑な話だ。

「もしもし。○○さんが毎年納めていらっしゃる所得税が
安くなる方法があります。都心部の超一等地の賃貸マンションを
経営しませんか」云々

賃貸マンション投資の電話営業はバブル期には本当に多かった。
それが景気低迷で鳴りを潜めていると思っていたら、最近それが復活して来た。
思うに、電話営業という職業が成立しているということを考えると、
その話に乗る人もいて、ここに金が流れ込んでいることは間違いないだろう。
株でも不動産でも電話営業が勧めだしたら終了、というのがセオリーである。
No.173  
by 匿名さん 2006-04-11 07:36:00
最近というか、もう何年も前から職場に電話かかってきますけど。。。
ということは何年も前に不動産は終了? まさか(w

自分だけの世界で判断するのはいかがなもんでしょう。
No.174  
by 匿名さん 2006-04-11 08:58:00
>168
不動産仲介という業種は前近代的なところで、手数料も業法違反が多いんですよ。
本来は売り主と買い主の手数料を合わせて3%+6万円以内、賃貸なら合わせて1ヶ月分以内が
正しいんですが、実際には両方からそれだけもらっています。
手数料収入とすると問題があるので、広告宣伝費とかの名目にしているんです。

だから、「手数料半額」は安いのではなく、業法上の本来の姿であるというだけなんですよ。
最近よく目にする「手数料無料」は、買い主、借り主からは無料ですが
売り主から正規の手数料をもらっているだけというのが、実態のようです。
No.175  
by 匿名さん 2006-04-11 09:05:00
>>173
いや、172さんと同様、我が家や夫の職場にも、最近になって
不動産投資の電話が頻繁にかかってくるようになりました。
どこかで社員名簿などを手に入れているのでしょうかね。
一般のサラリーマンにもこういう電話がかかってくる今の状況は
やっぱりバブルなのかと思ってしまいます。
No.176  
by 匿名さん 2006-04-11 10:10:00
>>174
えっ、そうなんですか!?
以前うちの実家を売りに出した時、母と仲介するだけで両方から同じ金額でん百万だね、いいねぇ
って話してたのを思い出すとなんだかなぁって気になりますね。
不動産業者って儲かるはずだわ!ってことですね。
No.177  
by 匿名さん 2006-04-11 23:57:00
不動産価格は挙げざるを得ないのが実情だ。
不動産やは、土地を買ってマンションを建てないと、
商売にならない。ところが、その土地が少ないために
ライバルが多くなり、結局高い価格で購入せざるを得ない。
住宅新聞みると、アホかいな、という価格で都内の土地が落札されているのが確認できる。
それでも、不動産屋は土地を買わないと、おまんまの食い上げなのだ。

これが、実は都内以外、郊外でも始まりつつある。
No.178  
by 匿名さん 2006-04-12 16:23:00
>>177
それって結局バブルの最初の頃と同じじゃない!?
No.179  
by 匿名さん 2006-04-12 16:35:00
同じです。
以前ほどの狂乱バブルではないですが、
土地バブルは始まってます。
今度ははじけるのも早そうですが。
なにせ、金利が上昇傾向にあるってんで
今にぎわってるだけですから、
これで実際に金利があがり、消費税があがったら
一挙に冷や水でしょう。
それまでになるたけ高く売り抜けようというのでしょうね。
No.180  
by 匿名さん 2006-04-12 17:54:00
>>179
そうですね。以前のバブルの時は、誰もが土地が値下がりすることがないと幻想を抱いていたことでしょうか。
無理をして住宅(土地)を購入しても下がることはないんだから、大丈夫という風潮もありました。
社会を取り巻く状況も私の世代(団塊ジュニア世代)は先行きを不安に感じています。
親の世代の国をあげての経済成長期とは違い、年金問題、少子高齢化、国の財政状況及び経済の
成長率と、子供を持つ親としては将来を不安視しています。
その中での住宅取得ですので、普通のマンションの価格がこのままあがり続けるとは思えないですね。
No.181  
by 匿名さん 2006-04-12 19:03:00
山手線内側のマンションではなく、
郊外の普通のマンションの価格はそうでしょうが。
No.182  
by 匿名さん 2006-04-12 19:31:00
山手線内側でも同じこと。
あがり続けるなんてことはない。
No.183  
by 匿名さん 2006-04-12 20:03:00
デフレからインフレへ
この違いが不動産価格に与える影響ってかなり大きい。

最初は疑心暗鬼の中、じわじわと上昇し、そのうち早く
買った方が得だと需要が盛り上がる。供給サイドは遅く
売った方が得だと供給を絞る。

そして需給が逼迫し、値段は更に上がる。
インフレ・スパイラルって言葉が数年後には週刊誌を
賑わせるかもね。
No.184  
by 匿名さん 2006-04-12 20:09:00
そしてインフレ・スパイラルもいずれ終わる。
歴史は繰り返すというわけ。
No.185  
by 匿名さん 2006-04-12 20:15:00
No.186  
by 匿名さん 2006-04-12 20:25:00
>183
そうそう、
それから上手く転がして不動産成金がでてきて、
フォーブスの表紙を飾る頃には、
一般企業の事業を圧迫し、
企業投資に金が向かわなくなり、
住宅手当てできない一般消費者層が生まれ、
これはまずいと、
土地取引に関する規制が敷かれ、
急速に土地に対する信頼が低下し、
不動産価格の低下に向かう。
別に山手線の内外関係なく繰返す。
これから先、北海道の原野だって、また対象になり得る。

たとえば、日本列島に住まうと寿命が20%アップすることが実証された
などの特殊大発見がない限り、
その振幅が一番激しかったのがこの前の一連のバブルの時だったとなるのは、
これから先の人口減少を考えると現実だと思える。
内側の地場に根ざした商業施設、外国相手の企業はあまり影響を受けないだろうが、
山手線の内側にあっても日本全国を相手にしている企業は影響を受け、
安い場所に退場する。

No.187  
by 匿名さん 2006-04-12 21:43:00
バブルの時は団塊の世代の住宅需要と重なり合った。
昨今は、団塊Jrと団塊リタイヤ組みの都心回帰で、都心のマンションが好調だ。
そこにデフレ脱却や好景気が加わり、ますます不動産がヒートアップしてきている。
今のところ、日銀も黙認だ。短期金利はまだまだゼロに張り付いている。

不動産屋は売れるかどうかのぎりぎりアッパー価格で売り出し、
しばらく後にはそれを超える価格帯の物件が販売され、あわてて
少し前は高値だと思ってた物件を買い。。。。
と繰り返される。不動屋もぎりぎりまで物件を売らない。
土地を売るほうも、まだまだ売りたくない。
まさにバブルの始まり。
No.188  
by 匿名さん 2006-04-12 22:33:00
う〜ん、土地を持っているんだけど、売却するのはもう少し後にした方がよさそうやな。
バブルの始まりなら、バブルの頂点で売りたいけどそこを見極めるのが難しい。
No.189  
by 匿名さん 2006-04-12 23:00:00
>188
マンションの底値や、株と一緒ですよ。
今から考えてみれば、3年前が底だったと後から気づくのです、
評論家は結果を見て、後付けて最もらしく評論をする。
No.190  
by 匿名さん 2006-04-14 06:34:00
オフィスの空室率が下がってるね。
ますます住宅供給が都心では減るのかな。
No.191  
by 匿名さん 2006-04-14 21:00:00
好景気みたいですねぇ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060414AT3S1300Y14042006.html
どうも都心のマンション買い損ねたようです、、、ハイ。。。。
No.192  
by 匿名さん 2006-04-15 06:45:00
最近マスコミが煽りだしてきましたね。
No.193  
by 匿名さん 2006-04-15 10:28:00
オフィスの賃貸料も上がってきた。
これからは毎年3%づつ賃料があがるモデルで収益還元法の価格つけたり
するのかな。

都心は住居からオフィス需要に開発がシフトしそうだね。
No.194  
by 匿名さん 2006-04-15 19:48:00
今日PCT見てきたけど凄い人だった
セカンドハウスにと思い、6ヶ月前からいろいろなMR見てきたけど
最近どこも人が多い

No.195  
by 匿名さん 2006-04-15 23:19:00

豊洲ファンや住民の方は、投稿熱心ですが山手選外だから、スレ違いですよ。
No.196  
by 匿名さん 2006-04-16 23:45:00
タワマンの乱立でマンションは供給過剰。
そして購入年齢層は年々減っていく一方。
値上がりするはずないじゃない?
それでも今「買って」住みたいと考える人は買えばいい。
No.197  
by 匿名さん 2006-04-16 23:51:00
ということは、山手線のみならず日本全体のマンションの
価格はどんどん低下するから、マンションは買ってはいけない、
一生賃貸で暮らすべきということ?
No.198  
by 匿名さん 2006-04-16 23:55:00
上がらないという意見の方がいらっしゃるうちは
まだ上がる余地があるということ。
みんながこぞって上がると言い出したら、そこが山です。
No.199  
by 匿名さん 2006-04-17 08:36:00
>>198
そうでしょうか?誰もが土地は上がり続けると信じていた後のバブル崩壊を
知っている世代は、そう簡単に土地はまたしても右肩上がりなんて全員信じられるでしょうか?
No.200  
by 匿名さん 2006-04-17 10:40:00
土地の価格は、業者が勝手に決めるのではなく
あくまでも、需給関係で決まってくる。
山手線内という限られた土地に、ニーズがあれば
上がらないわけがないでしょう。

分譲価格は、専有面積を減らして対応すると思う。
戸建てがそうだけど、一般人が買えそうな5〜7000万円
に合わせて、土地の大きさを決めているからね。
3LDK70㎡程度が、主流になると思います。
80㎡以上を求める人は、必然的に郊外に向かうしかない。

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