東京サウスゲート計画（港南・芝浦の将来は？）２

[匿名さん]

東京サウスゲート計画
羽田空港の国際化、東京オリンピック等と絡み、港南・芝浦を東京の南玄関とする計画。

正式名称：品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.htm

はじめに対象となる３つのトリガー地区
・　田町車両センター　→　仮)泉岳寺新駅＋周辺再開発　┐水陸交通結節
・　芝浦水再生センター　→　エコ利用＋上部＆周辺整備 ┘
・　品川駅高輪口　→　15号線拡幅＋ペデストリアンデッキ

港南・芝浦地区が、もっと水と緑が溢れる街になり、
山手線新駅や水上交通拠点、親水公園などが出来る．．．予定です。

関連情報は>>2-5あたり

【過去スレ】
1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44645/

[441: 匿名さん]

都内の用地取得費を考えると地下もありそうだね。
直線でいくならひたすら神奈川郊外を走る。既存の新幹線の軌道の地下を行くのが
経済的な気がする。

話は変わるが、大崎の六厘舎いきましたか？面白いラーメン（うどん？）ですよ。
品川もさることながら知らないうちに大崎の街も魅力が増してますね。

[442: 匿名さん]

2007/12/28-15:22 東京、品川が有力に＝リニア新幹線乗り入れ−ＪＲ東海
　ＪＲ東海が２０２５年に開業を目指す「リニア中央新幹線」について、これまで「首都圏」としてきた乗り入れ先を、東京、品川、新横浜の３駅に絞り込んでいることが２８日、明らかになった。「中京圏」は名古屋駅となる公算が大きい。「東海道新幹線と結び付ける」（首脳）ことで、東海道と中央リニアの両新幹線を容易に選択できるよう利便性を高める。
　首都圏３駅のうち有力なのは、東海道新幹線の起点である東京駅とＪＲ東海が「のぞみ」全列車停車や再開発など拠点化を進める品川駅。ルートは実験線の東端となる山梨県上野原市からさらに東進し、東京都心を深さ４０メートル超の大深度地下トンネルで貫く構想とみられる。ただ、建設条件などで都心ルートが困難な場合は新横浜駅とするか、または同駅を経由して東海道新幹線と並走し、東京駅に乗り入れる可能性もある。

[446: 匿名さん]

確かに大崎は面白い。
ゲートシティの「ハイブリッド車は2時間駐車料金タダ」って
のはどうしてなのか？気になる・・・。

[447: 匿名さん]

港南口のビルがちょろちょろと立替が始まりますね。
綺麗になっていい感じですね。

[448: 匿名さん]

あれ、新聞社だけじゃないビルも
建て替えなの？

[449: 匿名さん]

港南口だけで少なくとも４棟は建て替え案内でてますよ
オフィス３棟と賃貸住宅１棟です。

[450: 匿名さん]

汚泥処理跡地は何になるんでしょうか？

[451: 契約済みさん]

私もすごく気になっています。何になるのでしょうね。

[452: 匿名さん]

品川駅港南口はそんなに立て替えがあるんですね。
立て替えて街自体が明るくなれば良いですね。

[453: 匿名さん]

港南口って、ぶっちゃけ駅前の昔からの雑居ビル街区
クリアランスしてくれないんかなあと思うんだけど、
予定ないの？

[454: 近所をよく知る人]

品川東西連絡道路の整備が、遺跡が出てきたらしく止まっているというのを他のサイトで見たのですが、確かに整備が進んでないのでどうなってるのでしょうか？

[456: 匿名さん]

>>454
それって、だいぶ前に開通した八つ山踏み切り下をくぐるトンネルの話だと
思われます。

確かに埋蔵文化財？が出てきて保存調査で２年近く工事が止まって
ました。
いつのぞいても作業の人が２〜３人で何やってるのかなって感じ。

今は、ソニー通りにまっすぐ抜けて高輪にはＵターン。
港南から車で五反田・恵比寿・代官山方面にいくときは安心になりましたね。

[457: 匿名さん]

>>450
確かに工事が急ピッチですすんでいるね。まずは整地を急いでいるのか。

[458: マンション住民さん]

マンションが建つと聞いたよ。公園敷地が多めとか。

[459: 匿名さん]

>>458
土壌汚染がヒドイと思うのですが、改良工事は都がやるんでしょうね。
公共用地だから、マンションなら入札広告とか出ますよね。
そのまえに関東財務局に公有地を返納して財務局が売却でしょうかね。

[460: 匿名さん]

＞公園敷地が多めとか。

地盤固め、汚染少な目、利益薄めでお願いします。

[461: 周辺住民さん]

芝浦汚水再処理施設がここに移転します。
マンションではありません。
移転後の施設跡はタートルドームになるとのこと。
今から楽しみです。

[462: 周辺住民さん]

＞461
それって本当ですかね。
こないだ、水処理場の見学会に行ったのですが、
説明してくれた係の人には「それは、現実的には無理」と言われました。
再処理施設は１日も止められないし、しくみ上、ある程度のスペースが必要なので
ごく小さくするのは難しいと。
サウスゲート計画についても聞いてみましたが、計画の名前自体知りませんでした。
どこかに計画看板とか立ってるんでしょうかね。

[463: 匿名さん]

■ 【東京】芝浦水再生センター再構築　都下水道局（06/20）

■ 　東京都下水道局は、品川駅周辺の再整備に合わせ、芝浦水再生センターの上部利用を検討に乗り出す。施設の老朽化の解消や機能強化の上から水再生センターは再構築が必要で、これに合わせて施設の上部利用を図る考えだ。７月中旬に上部利用と再構築（合流改善施設の整備）に関する調査をそれぞれ委託して具体案を策定する。上部利用調査では環境配慮を重視した高層ビルの建設について提案を求める。
　品川駅周辺の再整備については、昨年９月に国土交通省・都などが「品川駅周辺地域都市・居住環境整備基本計画」を策定。駅周辺６３０㌶を対象に都市整備の在り方を示しており「風の道」の確保などを柱とする「環境モデル都市づくり」を目指すとしている。
　基本計画では、今後15年後をめどに重点的・優先的に整備を進める地区として「芝浦水再生センター地区」など３地区を指定した。
　芝浦水再生センター（港区港南１ノ２ノ28、敷地面積19万９１２７平方㍍）は、１９３１年に運転を開始した下水処理場。施設の老朽化に伴う設備更新が順次進められ、現在、汚泥処理工場（２００７年度中に解体）や第二沈殿池の一部などの未利用地も生じている。
　施設の再構築を進めるに当たり、これらの未利用地の活用も視野に入れた合流改善施設の新設を計画している。現在の第一沈殿池や高速ろ過の処理能力を考慮し、雨天時貯留池など合流改善施設の容量などを検討する。
　同局では再構築の計画検討に合わせて、上部利用についての考え方も整理する。品川駅周辺の基本計画で示された集客機能・観光・環境配慮などの視点で土地利用を進める方針だ。
　ただ、同センターは下水道処理場用地として都市計画決定されているため、高層ビル建設などの上部利用を行う場合に必要な都市計画法や建築基準法などの法手続き（立体都市計画、環境アセス）について調査する予定だ。
　調査は「芝浦水再生センター合流改善施設調査」と「芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用調査」としていずれも22日まで入札参加者を募集している。

（2007/06/20）

[464: 匿名さん]

何か疑問が生じると、その回答として、建●業界ニュースの記事が
そのまま出てくるんだけど・・・。
せめて引用元とか出してくれないかな・・・。そろそろヤバイよ。

[465: 近所をよく知る人]

東京サウスゲート計画、何も進んでないように思えるが。

[466: 周辺住民さん]

羽田国際化、リニア品川停車、海外国内どこでもほぼ最短時間で行ける立地。日本で一番便利な街になりますね。楽しみですね。

[467: 匿名さん]

なかなか新たな情報出てきませんね。
どうなるんでしょう。

[468: 伊皿子住民]

東北縦貫線の目途がつくまで新たな動きはないんじゃないかな。気長に待ちます。

[470: サラリーマンさん]

最近品川・港南周辺に美味しいお店増えてきましたね。皆さんどこが良いですか。

[472: 住民さんＦ]

焼肉の精香園

[473: サラリーマンさん]

ラーメン二郎

[474: 周辺住民さん]

ちょっと遠いけどデヴィ・コーナーかなあ。
あともっと遠いけど三浦屋も好き。

どっちも最近増えた店ではないが。

[475: 物件比較中さん]

港南でどこか美味しいおすし屋さんご存知ですか？近所のホテルの中の出前頼みましたが、ガッカリ、まずくて。。。

[476: 匿名さん]

ウチはマルエツの寿司買ってる。

[477: マンション住民さん]

ゆで太郎かな。

[478: Michael]

No.470さんは、どこの店のことを言っているのですか？
ここと言う新しいお店が思いつきませんけどね。
いいお店、増えたでしょうか？
これからに期待はしていますけど。

[479: ご近所さん]

そばやの松竹　美味いんだが土日やっていないんだよね
中華の楽水亭もそうです

これだけ港南住人増えたんだから　やっても良さそうなのに
この声届かないかな

[480: 周辺住民さん]

私も470さんに質問したい。どこのお店のことをおっしゃっているのでしょう。
教えてください。
品川駅港南口でどこか、一人で行っても居心地のよさそうなバー、おすし屋さんはありますか？

[481: 匿名さん]

田町駅東口のラ・チャウっていうイタリアン美味しかったですよ。

[482: 匿名さん]

汚泥処理跡地はマンションが建つみたいですね。

[483: 匿名さん]

マンションは建ちませんよ。公園もしくは公共施設です。

[484: 周辺住民さん]

まだ計画を発表できる段階ではないって回答されたって話ですよ

[485: 匿名さん]

新駅構想がなくなったとか、最近、短文のデマを流す人がいろんなスレに現れてますね。

新駅は例の東北縦貫が神田周辺住民の反対で遅れている影響でずれ込んでますが、
環境アセスも今年夏に終る予定で、反対住民との裁判もまさに進行中です。
たしか2/21に２回公判です。

ＪＲ東にとっては数千億円の開発案件であり、諦めることはまずありません。

[486: 匿名さん]

東京サウスゲート計画の開発規模は、630ha！！　とのことですが、このような壮大な計画が実現されれば、東京はもちろん、日本の再開発としても最大規模の案件になると思われますが、本当に、この計画は、着々と進行しているのでしょうか？　民間のディベロッパーも入札などの形で参加するのでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
もし、詳しい事実を知っている方がいましたら、教えてください！

[487: 匿名さん]

知り合いが関係者の人から３０階ぐらいのマンションが建つって聞いたみたいなんですけど、どうか間違いであってほしいです。

[488: 匿名さん]

サウスゲート計画を見ると、あの場所は高層可能エリアになってません？ただ最大でも５０メートルの上限がかけられるようですが。

[489: 匿名さん]

>>487
まぁ、間違いでしょう、というか典型的な伝聞ガセでしょう。
計画以前にいまだ裁判で係争中のところで、そこまで具体的な話が進んでたりはしないですよ。

[490: 近所をよく知る人]

>>475
天王洲のビル群に数軒入っているよ、
ウチは、海幸丸によく行きます。

[491: 匿名さん]

３０階建てのマンションは、芝浦３丁目の近鉄自動車跡地に建つオリックスマンションです。
４月から工事が始まります。

[492: 匿名さん]

私は、東京都庁の都市整備局で、（品川駅,田町駅周辺　まちずくり　ガイドライン）　という 13ページにわたる冊子（平成19年11月付) をもらってきました。これが　いわゆる、　東京サウスゲート計画のことだと思うのですが、、、、どうなんでしょう？

[493: 賃貸住まいさん]

491さん
芝浦三丁目の近鉄自動車跡地とはどこのことですか？

[494: 匿名さん]

>493
VSN本社の裏あたり　東京都港区芝浦四丁目16番25号あたり

[495: ジュウミンさん]

そんなに広くない敷地だけど、
ケープ西側からの景観に、脅威となるね。

[496: 匿名さん]

まぁ、どこもその手の問題は抱えこむ事だし、
それにケープは、ＴＴＴを抜いて『湾岸一のお買い得物件』だし、
ガマンガマンｗ

[497: 匿名さん]

ガイドラインはＷＥＢで入手できますよ↓

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/index.htm

[498: 得名さん]

ガイドラインはよく分かったよ。で、いつ？

[499: 周辺住民さん]

>>497
貴重な資料を有難うございました。

>>498
それが人にものを聞く態度なの？　byガッツ

[500: 住まいに詳しい人]

まあ、誰に聞いとるとゆうたら
行政やろなあ

別にあんた　ガッツ様には聞いておらへん

よろしゅう　たのまんす

[501: 匿名はん]

泉岳寺付近の線路上に
東西連絡通路を作ることに大賛成やな。
既存のあの低い地下通路は
大地震があったとき考えると恐怖。

ほんと、ベルリンの壁状態みたいに分断されておるからな。

[502: 伊皿子住民]

＞ほんと、ベルリンの壁状態みたいに分断されておるからな。
確かに見事に分断されているが、何もない線路の向こうに行く必要はないから、既存のあの低い地下通路も利用価値がないんだけど。

[503: 匿名はん]

クルマ乗ってない人に、ベルリンの壁の意味が分からんよ。

[504: 伊皿子住民]

クルマ乗ってるけど分かんないな。台場には行くが港南に行くことはないんで札の辻橋で間に合ってる。

[505: 匿名はん]

札の辻の渋滞を知らんのか

だいいち、お台場とかイタコとか何だかという場所に用はない。

芝浦からイタコを通り過ぎて　恵比寿方向へ抜けたいんや。

[506: 匿名さん]

土日しか車乗らないけど、札の辻全然渋滞してないですが？

[507: 匿名さん]

平日すごいみたいですよ。

[508: 匿名さん]

残念ですが地政学的に発展が限られた地域です。
羽田の国際化により重要度は増しますが、
スレ題の通りで、「玄関」的役割にとどまり、奥座敷とはなりえません。
おそらく奥座敷は東京湾奥になるでしょう。

[509: ご近所さん]

東京に奥座敷を求めている人がいるのでしょうかね？

個人的にはもう少しすみやすくなればいいかな程度に思っています。
具体的には、

　・ホームセンター開業
　・レンタルビデオ店開業
　・ちぃばすの品川駅までの延長
　・緑水公園の充実（緑を増やしてほしい）

それ以外は概ね満足していますよ。

[510: 近所をよく知る人]

ガイドライン拝見させていただきました。
ガイドラインの８ページで山手線と新幹線の路線の間にも道路を作るということでしょうか？

[511: 伊皿子住民]

＞芝浦からイタコを通り過ぎて　恵比寿方向へ抜けたいんや。
あ、そういうことか。線路の海側に住んでいる方でしたか。当方とは事情がまったく違いましたね。芝浦の方は「イサラゴ」って知らないんですか。

[512: 匿名さん]

「風の道」確保のためにこのエリアには高い建物が以降、建設できないので
開発どころか、既存ビルの建て替えすらままならないのでは？
現にガイドラインを見ても「50ｍ以下」が原則のようだし。
だいたい、これだけ大手企業、特にこのあたりに多い製造業が必死にコストをかけて
エコをアピールしている昨今にもかかわらず、新たに高層ビルを建設しても
海風をふさぎ、環境に悪い印象を与えかねないようなビルにわざわざ立地する企業は
少ないのでは？

JRが操車場の跡地の再開発構想を口外したのは「風の道」が世間で認識される以前の
ことでしたしね。これからどころか、もう、終わった地域では？
東海道新幹線品川駅の利用者も想定を下回った苦い経験からも、リニア停車も
ないでしょう。

[513: 匿名さん]

>>505
将来的には港南⇒品川駅西口⇒高輪台方面に道路が貫通予定はあります。
現状では・・・個人的に下記①〜③でほとんど不便は感じていないほう。
渋谷方面は①からでも楽、六本木・青山・外苑・新宿方面は、札の辻から東京タワーに向かい、
赤羽橋左折、一の橋（十番）を直進シ、６ヒルズ前からトンネン抜ければ近い。

①芝浦八千代橋→札の辻(東京タワー方面へ直進）→三田慶応大正門前→
三の橋→古川橋→天現寺→恵比寿
②三田慶応大正門前までは①と同じ→魚らん坂→白金高輪→北里前→恵比寿
③旧海岸通り等→品川駅前→八つ山橋アンダー(昨年開通）→御殿山→
五反田駅前→目黒駅前（上大崎経由）→恵比寿(ガーデンプレイス上からのコース）

[514: 匿名さん]

南の玄関は品川、

北の玄関は押上。

[515: 513]

>>512
田町操車場跡地→風の道確保後でも西のＲ１５方面で６本程の高層と中層は想定計画済みで、
港南・芝浦隣接地の東側は３〜４本は想定されている。
リニアはＪＲ東海の東京拠点が品川なので、当初始発は品川の可能性が高い。
東京まで延伸始発となっても、自社の第一拠点の品川は停車する方向性である。

(注:方向性)ＪＲ東海では、既存の新幹線等の接続を前提に線引きし、利便の向上を
図るとの会見コメントを表明済み。

[516: 匿名さん]

>>515
すいません。ソース。

[517: 匿名さん]

>>512

決定的に情報収集能力が欠如してる＆中途半端な聞きかじり脳内妄想タイプだな（笑）
、
去年11月に出てる最新のガイドラインでも再開発に関してはしっかり書いてあるし、
集約的な高層化を図る地区として記載されてるよ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/topi045_8.pdf


あと、新幹線が想定利用者を下回ってるのに
なんで3月15日から全新幹線が品川に停車するようになるんだっけ？？

[518: 匿名さん]

>>517
いえ、ソースをお願いします。

[519: 匿名さん]

ソースがきませんね。

地元の方ですか？　最近、マンション湾岸戦争を勝ち抜かれたかたですか？
行政が絵に描いたもちで「〜に誘導する」「〜に図る」と記載している
マスタープランの類は都内だけでもいたるところ、隙間無くあります。
もちろん現実にそうなるわけではありません。こんなのソースでもなんでも
ありません。

高層ビル6本というのはそのマスタープランの中にあるイメージイラスト
からきているのですか？　これは本当にただのイメージイラストにすぎず
環境への影響や事業の採算性を計算したうえでのものではないみたいですね。
それどころかどこかのコンサルタントに依頼したものですらなさそうですね。
こんなのは青写真とすらいえません。

この理想イメージと本文から察するに市況によってはかなり苦戦するのでは
ないですか？　風の道に配慮して大きくいびつに面取りして、オフィスと
しての使い勝手はどうなるのでしょう？　現在はワンフロアあたりの床の
広さ、使い勝手が特に優良企業に入居してもらうにあたり、鍵となります。
風の道に配慮して高くもできない、かといって広くもできない。
だいたい、これだけ広大な土地に風の道と緑地帯確保に配慮して床を稼げない
のであればデベロッパーからしてみたらまったく採算に合わない、かといって
マンションなんてもっととんでもない、ということになるでしょう。
もちろん、行政は口が裂けても「もうここは環境考えたら採算とれないよ」とは
言いませんから、ああいう理想イラストを掲載するのでしょうが。
私が言いたいのはそういう意味で「終わった」ということです。

リニアに関しては単なる希望と思い込みを書いているだけみたいですね。
「既存の新幹線等の接続を前提に線引きし、利便の向上を図る」のであれば
なおのこと品川ではなくオフィスが集積し、他の都心部との連携がとれ、
東北、上越新幹線とも接続する東京駅になるでしょうがね。

[520: 匿名さん]

>>519
変なひとだね。

[521: 匿名さん]

>>519
というか自分がソース出した方がいいのでは？終わったと言う事に関して。
青写真でも、計画として事実出ているものであれば
あなたが言っている事より裏付けになってますよ。
自分が脳内だけの稚拙な予想しか語ってないのに上から目線で「ソース出せ」ってのが笑えます。

あ、ちなみに私は517ではないのであしからず。

[522: 匿名さん]

品川が終わったのは既成の事実だからソースも醤油も無い。
だいたい、品川に高層建てても買う人いないし、道を作っても通る車がない。
エコの世の中無駄なだけ。
これから発展するのは東京、銀座、とそれにつながる地域でしょう。
特に銀座から地下鉄で６分圏内は高沸すると考えられます。

[523: 伊皿子住民]

>>522
＞品川が終わったのは既成の事実だから

「終わった」ってどういう意味？　「既成の事実」ってどのような事実？
線路の海側がすぐに様変わりするとは思わないし、うちの周辺も何も変わらない（変わりようがない）と思うけど、電車庫が縮小されて再開発されるのはほぼ確実でしょう。その再開発も無価値だということですか？

[531: 匿名さん]

ここの人って航空法は知ってる？
風の道でビルを太くもできない。ビル間隔も大きくあけなければならない。
航空法で高くもできない。背水の陣にしかみえない。
この事態を打開するにはどうしたらいいんだろう。

[533: 匿名さん]

ここは航空法には全くひっかからないエリアですよ。現在工事中のD滑走路が出来ても、南風、北風
共に現行の離着陸経路より内陸にはいるものはありません。唯一新しく出来るのは五反田の南から渋谷方面に抜けて上昇していくルートが出来ますが６０００フィート（２０００メートル）以上の高度で抜けていくので、ビル云々は全く関係ありません。それをいうなら、現行北風進入時に品川埠頭をかすめて１５L滑走路に下りるコースのほうが、お台場や天王洲のビル群に点位表面上
もっと接近しますよ。以上、航空おたくのマンション購入検討者より。

[534: 匿名さん]

a

[535: 匿名さん]

512、519＞＞

ひさびさにこの掲示板みにきたら笑ってしまいました。
この方は何も知らないんですね。
何の目的で書き込みしてるんでしょう？！
まさかうわさの豊洲＊＊ですか？

[536: 伊皿子住民]

>>522さん、>>523への回答よろしく。

>>531さん
＞ここの人って航空法は知ってる？
なんて書いちゃってるけど、航空法の影響をどう評価したら
＞背水の陣にしかみえない。この事態を打開するにはどうしたらいいんだろう。
という見解に至るのか説明してくださいな。

航空ド素人の私がちょいと調べて評価してみた結果は次のとおりなんですが、間違ってますか？
進入表面、延長進入表面（１６Ｒ、１６Ｌには設定されていない）、転移表面等に引っかからないのは>>533さんが書かれたとおり。
円錐表面には引っかかるが、その高さは［標点からの距離÷50−35］という計算式で与えられ、標点から9,250ｍの地点（品川駅付近）で150m。（以上は、航空法第２条第７項〜第９項、第５６条第２項〜第４項を参照）
実際、港南２丁目の超高層ビル群の高さは150m前後、もう少し標点から離れた芝浦４丁目のマンション群は170m弱である。
で、電車庫の辺りは160mだとして、階高3.5ｍなら45階。総合設計も使って容積率1000％で建てるとしても建ぺい率は22％であり、敷地の約８割の空間は空けられる。中層建物と複合すれば超高層部はもっと細くできるので、風の道を確保しつつ容積率も十分行使可能である。

[537: 匿名さん]

浅はかだなあ。150ｍって十分に影響受けてるじゃん。
グランドコモンズやインターシティを見れば、その高さで
しかも事業を成立させるために容積緩和すると
デブビルの屏風にならざろうえないのはわかってるでしょ？
でも、今は海風環境問題で、もうそれはできない。

あまり夢見ないほうがいいよ。
それと、オフィスビルの階高は3.5ｍじゃないからｗ

[538: 匿名さん]

新幹線は全部止まることになるし、羽田の国際化で便利になる。高いビルなんて別に必要ないでしょ。

[539: 匿名さん]

538さん＞

便利になれば商業地区として発展するのは明白ですよね。
537の言うように事業を成功＝超高層？！
意味がわかりません。

[540: 伊皿子住民]

>>537
航空法をロクに知りもせず、調べもしないで、航空法がものすごい障壁であるかのような根拠のない思いこみを披露してくれたかと思えば、今度は
＞デブビルの屏風にならざろうえない
ときたか。呆れるな。あれは南北方向に広い空地・空間を確保しているからだよ。なんで建物の形状が容積率と高さで決まるんだ？
やっと突っ込めたのは
＞オフィスビルの階高は3.5ｍじゃないからｗ
だけかい。それもね、階高4.5ｍで試算しても33階で超高層単棟なら建ぺい率30％、10階建前後の中層ビルと複合すれば超高層部分の水平断面積は敷地面積の２割程度にまで抑えられることくらい、ちょっと電卓たたけばわかるでしょ。
百歩譲って実効容積率に制約が生じると仮定してもだよ、土地取引価格は実効容積率で決まり、それに基づいて事業が計画されるだけのことであり、そもそも容積率の大小や建物の高さと事業の成否との間には何の関係もない。超高層でない事業はみんな失敗だとでも？
ま、近隣住民の本心としては、目障りな超高層なんか建たない方がありがたいよ。
ＪＲ駅ができて商業施設も整備されて便利になってくれれば良いだけ。