BELISTA（ベリスタ）日本橋小伝馬町はどうでしょう。

[匿名さん]

藤和不動産が日本橋小伝馬町で３月から販売開始するコンパクト
マンション。メトロ日比谷線の小伝馬町駅から徒歩１分ほか多路線
利用可能の交通至便立地であることに加え南西側主開口部は公園に
面し、開放感十分＆確定眺望。日本橋の物件としては申し分ない
ものと思えますが・・・。
リビオ人形町、ブラディア水天宮とこの半年で日本橋エリア・駅１分
物件は３つ目。さあどうでしょう？

[41: 匿名さん]

>>40
ここまで色々教えて頂いたら、怖くて現地に行けなくなりました。

[42: 匿名さん]

今日、ちょっと現地見てきた。
部屋によっては吉田松陰の碑が、思いっきりベランダから見えそう…

[43: 物件比較中さん]

私も本日(既に昨日)見てきましたが、やはり妙な雰囲気ですね・・・。
「最高の笑顔がある暮らし」との看板がありましが、なんとも微妙でした。
もともと住む、というより投資用マンションなのかもしれませんが、目の前の賃貸マンションも2部屋しか灯りが点いてなかったので、更に微妙な感じが・・・。

[46: 匿名さん]

東池袋のエアライズタワーよりは、高速がない分良くないか？

[47: 匿名さん]

必死のネガキャンは笑えますね

[48: 匿名さん]

ネガチャンって…
ここを購入希望の人？
それとも他物件の営業さん？

[49: 物件比較中さん]

ベリスタって南千住でも予定されてますね。
そういう方向の物件だったのでしょうか。

[53: 匿名さん]

>>52

それは言えてる。
立地が良いだけに、もったいない…

[58: 物件比較中さん]

ディスポーザーも無いし、タンクレストイレでもない。
仕様が低いってことはやはり価格も低いのかな・・・？
場所も場所なので、この市況で無理して買うところではないですね。

[59: 匿名さん]

>>58

シングル・ＤＩＮＫＳ向けの物件ですからディスポーザーはふつう無いでしょう。
逆にこの規模で設置したら各戸にコストオンされて割高になるだけ。

スタジオデン日本橋横山町は平均坪単価２８０万〜２９０万くらいの予定価格でした。
立地的にはＢＥＬＩＳＴＡのほうが全然よいのでここは坪３００万以下は無さそうです。

[60: 周辺住民さん]

>>59
徒歩10分圏内に多くの路線・駅があることは認めるが、処刑場跡地という場所に建つこの物件を
>立地的には全然よい
と言えるのか、どうか。
これは個々人の感覚の違いかも知れませんが、一般論としてはあり得ないと思われます。
それにシングル・ＤＩＮＫＳ向けでもディスポーザーは欲しい。
賃貸仕様では寂しいのです。

[61: 物件比較中さん]

>>60

ディスポーザーがマストなら大規模物件の中の小さい部屋を購入するしかないですね。

このテの物件でディスポーザーがついてる物件はありませんから。

因みにタンクレストイレなんて自分でつけても３０万くらいで最新の「アラウーノ」とか
つけられますよ。

ベリスタの場所は地歴の問題はありますが、山田建設の物件は、幹線道路方向向いてる
部屋が半分以上で環境がちょっと。また駅１分と言っても総武線ですし。大手町方面への
アクセス考えるとリビオもありですがもう小さい部屋しかありません。

[62: 匿名さん]

投稿1〜5がデベによって消されたみたいですね。。。。
昔の地図とかマンション建設地の隣にひっそりたたずむ慰霊碑とかの写真消されちゃいましたね。

[63: 近所をよく知る人]

削除しても「小伝馬町　牢屋敷」で検索すれば関連ページが山ほどヒットします。

物件がある十思公園の一角、現在の地図と古い地図の対象はコチラ↓

http://homepage2.nifty.com/aquarian/Tokyo/Tky020217.htm

明治になって牢屋敷が廃止され、民間に跡地を払い下げようとしたときも
誰も買い手がつかず、結局、公園と慰霊施設になった経緯があります。

これを読むとここで江戸時代どういうことが行われていたかようくわかります。。。。
http://www.amazon.co.jp/%E7%89%A9%E8%AA%9E-%E5%A4%A7%E6%B1%9F%E6%88%B8...

こういう話も気にする人はするでしょうけど、この物件は小さな部屋だけで構成されて
購入される方も若い方が中心でしょうから販売上のネックにはならないのでは。

南側が抜けていて、メトロ１分というのはやはり貴重。

[64: 周辺住民さん]

ディスポーザーは別にしても、要はそれほどの仕様ではない、ということですね。
これで処刑場跡地という地歴があるわけですから、中々微妙な物件だと思います。
ただ、どちらのタイプもコンパクトなので、ちょっと背伸びしたフーァスト購入層には問題にならないのかもしれません。
一方、周囲の入居層にも期待できない可能性大ですが・・・。

[65: 匿名さん]

>>64

購入層はほとんど賃貸からの住み替え層でしょうからデベも「仕様はこの程度でＯＫ」
と割り切ってると思いますよ。

地歴は大きなマイナスですが、中央区のコンパクト案件としては「等価交換でない、
住宅のみの物件」ということはこの物件のメリットとして挙げられますね。

リビオ人形町、ブラディア水天宮、あとライオンズ築地や販売開始した山田建設も
全て等価交換で地権者住戸があり、かつ店舗や事務所が入ります。

[66: 周辺住民さん]

>>65
地歴のマイナス分を補填するにはあまりに小さいメリットですね・・・。
もうすぐ現地内覧会ですか。
坪270くらいとの噂もありますね。

[67: 匿名さん]

>>66

事前案内会、再来週からですね。
公衆トイレや慰霊碑が目の前にドーン、の低層階は割り切ってるひとでも
買うのは躊躇するでしょうから、価格にはメリハリが必要！？

坪２７０なら説得力はあるんじゃないでしょうか。賃料月額１２，５００円／坪として
５．５％ですから・・・。やっぱし買うのでなく借りて住むところかな！？

[68: 匿名さん]

追記：何で藤和不動産はファンド一棟売りで考えなかったのかな・・・。分譲で売るより地歴とかめんどくさい話しなくて済むのに。等価交換じゃないからその辺は融通がきくだろうし。土地の仕込みが高くて価格が騰がってやむをえず分譲に切り替えたか？・・・って言っても土地代高かったらそもそもココにデベは手を出さないだろうし。そう言う意味でも不思議な物件デス。

[69: 匿名さん]

総戸数２６戸でワンフロア２戸のペンシル小規模マンションなのに
カキコミが多いですね。
駐車場もゼロ台の賃貸マンション的な物件なのに・・・・

藤和の営業マンがせっせとカキコミしてるのかな。

[70: 匿名さん]

営業が書いてるのにネガな話ばっかなの？

[71: 物件比較中だったさん]

56㎡の2LDKが4900万円から・・・。
坪290からスタートとは。
中層だと坪320くらいか。
こんな地歴の場所で。
呆れた。
予約入れてたけどやめとこ。

[72: 匿名さん]

>>71

一番安い部屋は十思公園の便所が目の前（たぶん臭気も気になるはず）の部屋ですよね？
そこは相当ポイント下げてるはずだから、
上層は６，０００万円くらいになるのでしょうね。（２ＬＤＫで）

スタジオデンはもぅちょい安いけど横山町のマド開けられない物件よりこっちがいいかな？

[73: 匿名さん]

７２ですが、いまポストを見たら我が家にもＭＲオープンの案内来ていました。
４７．３５㎡の１ＬＤＫは３，９００万円〜で坪２７２万円スタート。

１ＬＤＫのほうは、慰霊碑が正面にある部屋ですから（２階）、格安の値付けだと
思いますから平均は３２０−３３０くらいなんでしょうか？？？

山田建設より１割以上は高くて、リビオ人形町と同じくらいの価格なんでしょうね。

食洗機やパントリーが標準で、女性への配慮も行き届いているかな、と。
ちょっと怖いけど（汗）

[74: 匿名さん]

住宅情報に最高価格で５，８００万円台、と。

坪３４０万円＋αですね、、、、

・・・全体平均では３１０くらい？

[75: 物件比較中さん]

平均で320くらい。
これなら山田物件の方がまだいいか・・・。
さすがにこの地歴と賃貸仕様の物件に坪320はきついな。

[76: 匿名さん]

>>75

正直、どっちの物件も立地的にはあり得ない要素がありますね。

ベリスタは処刑場跡地、日本橋横山町は倉庫街のハズレ、幹線道路で挟みうち、
窓を開けられない環境。

仕様は良いにこしたことはないけど、まだ横山町のモデルルームしか見てないけど
横山町はIHクッキングヒーターが標準、食器棚がオプション、ベリスタは食器棚と
パントリーが標準でIHはナシ。後は大差ないような、って言うか山田建設のモデルは
賃貸だとしてもショボかったですよ。人形町にできたモデルルーム、ご覧になりました？

それよりもあり得ないな〜と思ったのは横山町の物件って、２０１０年６月入居なんですよね。
２年以上も先の入居なのになぜ今販売するの？？？タワーでもないのに。何か事情はあるん
でしょうけど・・・。場所がここしかない！って言うような希少な場所なら前倒し販売も
わかるんすけどね。

ベリスタは今年７月入居なので細かい話すれば２ＬＤＫならローン控除も適用されちゃったり
します。地歴がＮＧなひとはいるんだろうけど、そういうひとが横山町に流れるとは
思えないなあ・・・。近所の物件のスレみると、蠣殻町近辺でいくつか新しい物件も
あるみたいだしね。

[77: 匿名さん]

>>76
>ベリスタは処刑場跡地、日本橋横山町は倉庫街のハズレ、幹線道路で挟みうち、窓を開けられない環境。
どう考えても「処刑場跡地」の方がやばいと思うが・・・。
駐車場ゼロとか見ても賃貸仕様ですよね。
どっかのファンドが突然手を引いたのかな???

しかし山田の方も完全に売り急ぎ売り逃げ状態。
バブルが弾けた時代と同じ流れですね。

[78: 匿名さん]

>>77

仮に最初から分譲の企画だったとしてもこの規模なら駐車場の附置義務はないので
駐車場は設置しない（できない）企画になるでしょう。分譲する床をめいっぱいとった
ほうが採算上は良いはず。

ただこの規模感考えると管理費が割高になっちゃうでしょうね。

[79: 匿名さん]

今日からモデルルームオープンですね。

[80: 匿名さん]

>>77

地歴もそうだけど目の前の公衆トイレのほうが気になりますよ。
低層は安くても買う気しないな。賃貸でも無理。
ここ買うなら中層以上だと思うけど・・

[81: 匿名さん]

>>78
売主にとって採算が良くても購入者に訴求しなければ意味が無い。
この地歴と環境にこんな仕様と価格で売り出しても販売は困難を極めるだけ。
色んな意味で普通の物件じゃないね。ここは。

[82: 匿名さん]

価格が出ましたね。

２ＬＤＫ（５５．９４㎡）が
３Ｆ：４，９９８万円（坪２９５万）〜１４Ｆ：５，８９８万円（坪３４８）

１ＬＤＫ（４７．３５㎡）が
３Ｆ：３，９９８万円（坪２７９）〜１４Ｆ：４，６９８万円（坪３２８）

２ＬＤＫのほうに単価をのせてますね。
仕様は（この種の物件としては）悪くない、というか機能として最低限のものは
揃っている印象でした。玄関と廊下を同じタイルで貼っているのも狭さを感じさせない？
ためにもいいかな、と。

気になったのは（お部屋を広くとるためには仕方ないのでしょうが）、バルコニーが
ほとんど無いこと。エアコンの室外機に占領されてしまっています。あと廊下が外なので
道路反対側のビルから玄関が見えてしまうことが気になりました。

価格はこんなものでしょうか？

[83: 匿名さん]

>>81

お詳しそうですね。

大手町への通勤を考えて山手線内側の物件を見ていたのですが、やはり坪単価が高い！

日本橋界隈は最近検討しだしたのですが、ここなら何とか予算内ではあるのですが。

[84: 匿名さん]

仮囲いとれてましたね。

[85: 匿名さん]

処刑場跡地っていうのは本当ですか？
本当なら契約時の重要事項説明に記載しないと宅地建物取引業法違反に
なるくらい、購入する人にとっては重要な項目だと思います。

[86: 匿名さん]

81=85

工作員、ご苦労。

[87: 匿名さん]

↓別物件のスレにまで全く同じ時間帯でネガカキコ。本当に御苦労さまです。

No.02 by 物件比較中さん　2008/04/23(水) 01:41

BELISTA日本橋小伝馬町はちょっと高過ぎだな。
あの跡地にあの仕様で中層310は本当にびっくり。
どう考えてもどっかのファンドが降りた賃貸物件だと思うんだけど。

[88: 匿名さん]

俺、81なんだけど・・・。
他のは知らないな。単に印象を述べただけだけど。
でも実際に賃貸物件ぽいよね。

[89: 匿名さん]

初めて書き込みさせていただきます。
デベの方から電話があり、購入して賃貸物件として貸し出しませんか？
ということで少し気になってみてみました。
処刑場跡地ですか。何も言われませんでした。
あと仕事中だというのに何度も何度も、何日も何日も続けて電話しつづけてくるのは本当に迷惑でした。
こちらが仕事中だといいってもお構いなし。
その上処刑場跡地なんていうのは本当にふざけてます！
きっとこの書き込みはデベの方も見てるんですよね。もし見ていたらほんとふざけんなよ！！！
どっから会社の名簿入手したんだこのやろう！！！

[90: 匿名さん]

なぜ賃貸一棟売りにしないのか？疑問に思っていたら、資料を見たらここも等価交換でした。

１Ｆに店舗、あと住戸も１部屋地権者用があるようです。

仕様はこの界隈で売っている物件はどこも似たり寄ったりです。一生住むつもりで買う人も
いないだろうし、（機能面以外は）買う方もさほど拘りは無いでしょう。

とりあえず案内会は盛況のようです。女性のための研究会の本もおいてありましたね〜
そう言えば・笑