シェルゼ砧

[ぼい]

小田急線祖師ヶ谷大蔵駅から徒歩１３分。
　世田谷区砧７丁目にできる外断熱，スケルトンフィル，オール電化が売りのマンションが建設予定ですが，このマンションはどうでしょうか？

[51: 購入検討中さん]

シェルゼ千駄木、申し込んだけど抽選で落ちた。
ほとんど広告していない段階で、売れていて、私が申し込んだ時
は大体決まっていた。ＭＲも予定より３ヶ月早く閉めたそうだ。

外断熱工法気に入ったので、この物件も見に行ったけど、場所の割に
坪単価が高いので見送った。坪３００万円以下だったら再考するかも。
とても千駄木を上回る価格設定では買えない。

ちなみに、シェルゼ千駄木は一部屋、不動産屋が契約した物件があって
未入居で坪４００万円で売りに出されていたので業者に問い合わせたら、
値段はいくらかはわからないがすぐに売れたそうだ。まあことはこの
スレに関係ないのでこのへんで。

[52: ビギナーさん]

ありがとうございます。安心しました。
＞値下げが決まった時は、契約済みの方にまず連絡したそうですよ。
それで、階を上げたり、広い部屋に移ったりする方も多かったと聞きました。

４８さんは販売関係者さんですか？

[53: 匿名さん]

45さんの書かれていることに全く同意見です。

こちらも当物件を真剣に考えていたので、
値下げ幅を初めて聞いた時、怒りがこみ上げました。
1000万円余分にローンを返済するのが庶民に取ってどれだけ大変か・・・

ご存知の方に是非教えて頂きたいのですが、
販売代理がいる場合、物件価格は誰が決めるのでしょうか。
勿論、最終決定は売主なのでしょうが、販売代理がどれだけ
価格決定プロセスに関与するものなのでしょうか。

今回の“ミスプライシング”は、販売代理の
東京建物が強気に行けると売主に進言したのか、それとも
売主の資金繰り等の緊急かつ不可避な事情でもあったのか、
どなたか明快に読み解いて頂けないでしょうか。

[54: 匿名さん]

まあまあ
そう熱くならないで
今回の価格改定はＭＲ閉鎖の利益還元ですし、契約済の方にも配慮しているのですから、
何も問題ないと思いますよ。

[55: 匿名さん]

>>54さん

冷静さを保とうとすればするほど、逆に会社内部は穏やかじゃないんだろうなぁ？！
って明日どうなることやら・・・と心配になって株価を見てしまうよ。
もう説明できない状況だから営業は「問題は無いと思いますよ。詳しくは分かりません。」の一点張り、苦しいね！！

[56: 匿名さん]

シェルゼ杉並高井戸が、もうすぐできるようですね。こちらの値付けはどのようになるでしょうか？

[57: 匿名さん]

＞今回の価格改定はＭＲ閉鎖の利益還元ですし、契約済の方にも配慮して
＞いるのですから、何も問題ないと思いますよ。

おそらく関係者の方の書き込みだと思いますが、ＭＲ閉鎖の利益還元では
説明できない何億円という値下げ額ですよね。契約済の方にも配慮（契約
してた人は本当にいたのかな？）とありますが、そもそもの価格設定が高値追求
し過ぎて、売れなかった挙句の値下げという訳ですから、資産価値は
風評被害も含め相当下落してるのではないでしょうか。

[58: 匿名さん]

値下げでギャーギャーいうな。自己責任だっつーの。

[59: 匿名さん]

最後は逆ギレですか・・・

[60: 匿名さん]

逆切れって言うのは、非のある側がそれを指摘されて、怒り出すこと。
売れ残りを値引きするのは当たり前。
それにギャーギャー言う方に非がある。
それを指摘されて、更に逆上する「59」が逆切れ。
これが正しい使い方だ。覚えておけ。

[61: 匿名さん]

60のような下品な書き込みを見ると
きっと販売関係者さんは泣いてますね。

[62: 匿名さん]

皆さん、冷静になって。こんなところで
ファイトしても生産的なことはありませんぞ。

値下げ→自己責任、
値下げ→消費者にも利益、
確かにその通りです。

ただ、この値下げにより、消費者側が持った
売主に対する不信感は長い目で見ると、
売主・消費者双方にとって影響甚大かもしれまれせん。
もし今後のシェルゼ物件において消費者に
「外断熱＋SI＋オール電化」による高付加価値
→価格高め、という売り方が出来なくなるとしたら・・・

購入後に万が一売主に何かあった場合、
結局損害を蒙るのは消費者ですから。
それは、それでも購入してしまった消費者側の
自己責任でしょうか？？

[63: 匿名さん]

そうですね。
売れ残りを値引するのは当たり前かもしれませんが
尋常じゃない額の一斉値下げは売主に対する
不信感を持ってしまいますね。
値段が下がるのは消費者に利益があるとはいえ
今回の値下げ幅は逆に引いてしまいます。

[64: 匿名さん]

大手に対抗して差別化を推進する為に、外断熱を売りに業績拡大を計ったけど、
経営陣、実務部隊が判断ミスしたのでは？
ここのデベさんの書き込みが多いと感じるのは私だけでしょうか？

[65: 匿名さん]

>購入後に万が一売主に何かあった場合、
>結局損害を蒙るのは消費者ですから。
>それは、それでも購入してしまった消費者側の
>自己責任でしょうか？？

そういう物件を買った人の自己責任。当たり前。他に誰が責任とってくれるの？
マスコミ動員して、国に圧力掛けて税金で補償してもらうつもり？

[66: 匿名さん]

そう、６５さんの言う通りだと思います。
なので、やはり今回のような事が起きる売主は不安ですね。

[67: 匿名さん]

いくらマスコミ動員してもなかなか国では対処してくれないでしょう。
耐震偽装マンションの人たちも悲惨ですよね。
となると売主への信頼がなかったらマンション購入へ踏み切るのは難しいですね。
でも私の場合、この値下げで心が動いたのは事実です・・・・

[68: 匿名さん]

まあ、物は悪くないから値が下がれば食指はうごくよ。
千駄木が平均坪350万で完売ということは、ここなら坪250くらいが適正だろ。
あとは千駄木は予定より早く完売（つまり値が安い）ということだから、坪270万くらいでもいいかもしれん。
そうすりゃよかったんだよ。それだけのこと。

[69: 匿名さん]

悪いがこの近辺の地価を見て言いましょう。坪250万ってあまりに低すぎだと思いませんか。例えば木造戸建で坪いくら掛かるか知っていますか50万は掛かります。世田谷区で大手のハウスメーカーですと80万以上はしますよ。それにこのあたりの地価は250万は超えています。構造自体も将来を考えているスケルトンインフィルだしどう考えても坪250万はおかしいでしょ。前にも書きましたが戸建派の自分から見ても280万では売り切れると思うし300万でも完売するかもしれません。この地域が都心部と違ってバブル化した地域じゃないし大幅な下落は考えにくい。人気がある地域ですので。

[70: 匿名さん]

駅徒歩圏内ならね。
チープな仕様と傾斜地、駅遠を
考えれば、３００万はないでしょう。
２５０万で早期完売目指した方が
傾きかけた会社にとっては良いんじゃないですか。

[71: 匿名さん]

皆さんの書いていることはどれもある意味正しい。
それぞれ正確さに欠けてはいるようだが、それは
匿名版なのだから、余暇を使って書き込んでいるだけ
だから、ご愛嬌だろう。

当物件は勿論構造が売りだ。内装もいい（反対意見も
あるようだが）。一方、この立地をどう見るか（マンション
としての）。自分としては、水道道路沿い、急傾斜、
駅から遠い、バス亭からも坂を登って５分近くかかる、
これが引っかかった。
“適正価格”をどう見るか、意見が分かれるのは仕方がない。

問題は、売主が２度の大きなミスをしたことだ。
一つ目は、相場を見誤った強気過ぎる価格付け。
二つ目は、余りにも大きな幅の一括値下げ。

急激な値下げは、誤った（もしかして正しい？）シグナルを消費者に
与えてしまった。自分が担当者なら、プラウド千歳船橋
のように、一括値下げをするならばそれとなく
数百万円下げるだけだったろう。
後は、来た客に個別に大胆値下げに応じれば良いのだ。

[72: 匿名さん]

>問題は、売主が２度の大きなミスをしたことだ。
>一つ目は、相場を見誤った強気過ぎる価格付け。
>二つ目は、余りにも大きな幅の一括値下げ。

これはやはり、不動産業界的に見ても常識では考えられない、ということですね。
モデルルーム無くても売れれば正しい判断だったと言えるのでしょう。
あと何戸あるか、分からないので予測つきません。
まだ良い部屋あるんでしょうか？

[73: 購入検討中さん]

シェルゼさんからは毎日のように色々なご案内を頂いています。
ありがたいです。熱心で感服しています。

「最終期第一次」「会員期最終」「会員キャンセル」「会員先行」「モデルルーム　プレオープン」
「モデルルーム　グランドオープン」
などなど、マーケティングの面でもいい勉強になります。

ＤＭ発送費用もかなりかかるんじゃないかなと少し心配ですが、大きなお世話ですね（笑）

[74: エビダナ]

気に入れば購入を検討すればよし、
気に入らなければ他を検討すればよし。
それだけのこと。

[77: 匿名さん]

東京くらいの気候だと外断熱も宣伝ほどの効果はないみたいだから、
このポイントにどれだけお金を払えるか。
シェルゼはいいマンションだと思わせる部分もあるけど、
価格を上乗せしすぎだと思う。

[78: 購入検討中さん]

>東京くらいの気候だと外断熱も宣伝ほどの効果はないみたいだから
根拠は？

[79: 匿名さん]

正確にいうと、外断熱でも内断熱でも大差ないということだろ。
あまり目くじら立ててると、デベと言われるぜ。

[80: 外断熱居住者]

＞No.77,79 東京くらいの気候だと外断熱も宣伝ほどの効果はないみたいだから、正確にいうと、外断熱でも内断熱でも大差ないということだろ。

外断熱マンションでの生活経験無しで、いい加減で、アホな事を言うな！
東京の冬でも歴然とした差があるぞ！。

外断熱のマンションは、暖房費はほんの少々でほのぼのと暖かい。エアコンを回してもすぐに部屋は温まるし、長く運転させる必要が無い。
しかし、全く火の気が無ければ（照明なし、人気なし等々発熱体が全く無ければ・・・）いくら外断熱でも部屋は冷える。
内断熱マンションも戸建住宅と比べたら断熱特性は良いと思うが、外断熱はヒートブリッジが無いから、コンクリートの床も外気から断熱され保温されているので、部屋の床が冷えないってのも特徴。
以上、外断熱マンションの居住経験なしで憶測で物を言っている奴の言う事は信用する必要なし。

[82: 匿名さん]

外断熱にもプラシーボ効果があるのか。

[83: 匿名さん]

初心者の単純な質問をお許し下さい。
外断熱ってとてもコストがかかると聞きました。
にもかかわらず大変な低価格ですよね？このマンション。
外断熱以外は、あまりお金をかけていないと言う事なのでしょうか？
（例えば内装とか、建材なんかにです）

[84: 匿名さん]

>83
好みはあると思うが、かなりいい感じだよ。
内装とか、建材なんざたいした値段じゃない、当初が高すぎたんだよ。
今はちょいと心動いてる。
郊外物件でこの価格（改正後）なら内装とかはある程度のレベルにないとね。

[85: 匿名さん]

>外断熱のマンションは、暖房費はほんの少々でほのぼのと暖かい。エアコンを回しても
＞すぐに部屋は温まるし、長く運転させる必要が無い。

なんで？コンクリートを暖める必要があるから、内断熱より時間がかかるんじゃない？

[86: 匿名さん]

外断熱は熱を逃さない。よく魔法瓶にたとえられます。よって温まりやすい。ただ熱を逃しにくいということは夏場はクーラー中心で生活することになりやすい。マンションは開口が少ないので風通しが悪い。風通しで部屋を冷やすことを考えないのなら効率的だと思いますが。

[87: 匿名さん]

外断熱マンションに暮らしている人のブログを読むと、夏は暑いみたい。
エアコンフル稼働であまり省エネでもないとか。
ただ冬の内廊下側の部屋や、洗面所などはかなり暖かいらしい。
内断熱と外断熱のマンションそれぞれの室温のデータを掲載している人がいるけど、
リビングは内断熱でも外断熱でもさほどかわらなさそう。
外断熱効果はあるにしても、宣伝ほど際だったものではないというのが現状では。

[88: 匿名さん]

実際は、ほとんどのマンションが最上階と
最下階は外断熱工法で建てられています。
外壁が違うだけです。
外断熱がコストがかかると言っても、とんでもなく
高い訳じゃないですし、効果としても寒冷地でもない
限り大差なし。

[89: 匿名さん]

明豊エンタープライズって住まいサーフィンの売り主評価によると3.9点（5点満点）みたいです。
コストパフォーマンスが3.1点と低い…。

[90: 匿名さん]

実は、自分を含めて殆どの人が、外断熱の理屈を
本やネットで読んだり人から聞いたりして
分かっているつもりになっているだけで、
本当のことは分からないんだよね。

魔法瓶の中とヤカンの中、どちらが暮らしやすいかと
いうことだろうかね。室温の変化が、内断熱に比べて
少ないということなのだろうから、冷房や暖房が不要と
いう訳ではなく、室温が一度その温度に到達すると、
冷暖房をオフしても効果がかなり持続するということか。

自分としてより興味あるのは、部屋の湿気が、内断熱
と比べてどうか、という点。やはり一定に保たれやすいのだろうか。
風呂場は乾燥せずとも乾くのでカビない、とか、説明された。
除湿機や加湿器は不要とも。本当だろうか？

体感には個人差があるのは、仕方がない。
セールスポイントはあくまで構造そのものなのだから。
ただ売主側の問題だと思ったのはMRで長期修繕計画を聞いた時。
外断熱であるにも関わらず内断熱マンションの30年の修繕計画を
モデルにしたものを見せられた時だ。あれはいただけないぞ。
いくら、国内にデータが蓄積されていないとしても。

あと、内断熱は、躯体と断熱材の間に湿気がたまり
やがてそこにカビが付着して、健康被害の可能性もある、
ともどこかで聞いたか、読んだ。もし本当にそうなら、
外断熱の売りになろう。
内断熱マンションに住んでいる私としては
この点は大いに気にはなる。

上の書き込みで、外断熱はヒートブリッジはない、
と書かれていたが、これは不正確だろう。テラスが
出ているのならばやはり対策は必要のようだ。

[92: 匿名さん]

外断熱を売りにしているマンションの広告はちょっと不誠実だと思う。
内断熱のマンションはまるで躯体のコンクリートをまったく保護していないような書き方をして、外断熱なら長寿命だと書いている。
実際はタイルや吹き付けタイルで躯体を保護しているわけで、30年以上時を経たマンションでも十分強度を保っているものもある。欧米ではもっと古い断熱など関係ないコンクリート建築が現役で使われている。
外断熱ならではのメリットがあることもわかるが、誇張は良くないな。

[93: 不動産購入勉強中さん]

文春によれば、１千万円以上値引きしたらしい。
購入済みの人まで、さかのぼって値引きしたとか。

それで、値引きの効果はあったの？

もしかして、再度値引き、なんていうことがあったりして。

[94: 匿名さん]

＞文春によれば、１千万円以上値引きしたらしい。

ウチにかかってきた電話では最上階１億８４００万円の部屋は
１億５４００万円にしますと言ってたから３０００万円の値引
ですね。
値段が安くなるのは嬉しいけど３０００万円って・・・
元の価格は一体何だったの？と突っ込みました。
さすがにドン引きでした。

[95: 匿名さん]

元の価格が高いだけだよね

[96: 周辺住民さん]

そうそう、95さんの言う通り。
しかも法外にね。

[97: 購入検討中さん]

私も外断熱の様子をブログで色々と読みましたが、

夏は思ったほど涼しく無い。
冬は思ったほど暖かく無い。

という感想が多いかな、と思いました。

住む前の期待値にもよりますが、
標準的な内断熱の家よりは
エアコン稼動率は低いみたいですね。

昨年の夏は暑かったですから、我が家はエアコンをそれこそ
一日中２４時間つけていました。

これだけ暑ければ、
外断熱だって暑いでしょうねぇ。

我が家は家族そろってアレルギー体質なので、
目に見えないカビ（壁など）が少ないという点で
外断熱がいいかなと思ってます。

窓の結露なら拭けば良いけど、
壁紙の下ははがさないと撤去できないので。


カビや結露よりも懸念材料は
乾燥です。
ブログを見る限り、乾燥でひどいとのこと。
まぁ、それでも内断熱に比べて冬が暖かくて
助かるという内容が多いので、
やはり良いのかなぁ、と思います。

周りに外断熱に住んでいる人がいないので、
生の声が聞けないので、想像ですけどね。

[98: 購入経験者さん]

外断熱が躯体の長寿命化に貢献するのは
躯体の熱による膨張、縮小を抑えられるから。
その点については、内断熱は外断熱に及ばない
のは確実です。

[99: 匿名さん]

>>98
マンションも含めて外断熱ではない築30年以上のコンクリート建築物で、
まだまだ余裕で使えるものがたくさんありますよ。
そうした建物で問題になるのは躯体の寿命より、耐震強度。
現在の技術で建てられたものであれば、内断熱でも適切な修繕をしていれば
60年以上はもつはずとも言われます。
外断熱による長寿命化は、上乗せされた価格分のメリットはあるのかな。

[100: 住民でない人さん]

結局、外断熱って何がいいの？
あんまり、違いがわからないんだけど。