豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう111

[ご近所さん]

豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう111となりました。


主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレッドです。
もちろん都心湾岸東部であれば他の地域の話題でもOKです。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/409760/

[761: 匿名さん]

>>760
内陸の方が湾岸を罵っていくことも多くありますのでそういうわけでもないようです。

[762: 匿名さん]

東雲は過大評価だなあ。
もはや旧いし、高層密集地帯で眺望×だし、イオンしかないし、今後の発展はもう見込めない。
10年後にはどうなっていることやら。

[763: 匿名さん]

>>746
>>十年後の中古価格は
>>山手線新駅近辺360≧芝浦330＝港南330＝月島330　≧豊洲290　＞東雲270　＞有明250

駅の直結や周辺開発がとんでもない勢いで順次完成していくことを考えれば、
駅遠物件がどんどん寂れていくから、地名だけでは語れなくなるよ。同じ街でも格差拡大で。
特に、品川新駅にタワマンが林立したら、15分も歩く港南４丁目や芝浦の運河地区は、埋没。
10年後の2024年には、金がある港南芝浦住民はどこかの駅近物件に移ってるだろうから
別にどうでもいいけど、中古物件としては、我慢して歩いてもOKという普通のサラリーマンが
メインの購入層になる程度まで安くなるよ。10年後、駅から遠い物件は価格破壊する。

東雲、有明の物件は、どれも駅から遠いから値上がりは確実に無理。

[764: 匿名さん]

>>763
品川新駅は、ＪＲ東日本の土地だから
他人に売らずに賃貸タワマンになる可能性が大きい。
風の道を作らなければいけないので林立ってほどたくさんは建てられないし。

東雲、有明、天王洲のりんかい線がＪＲになる可能性があるのを忘れているようだし。

[765: 匿名さん]

定期借地権付きで分譲するかもしれないし、JR以外の土地も駅まで５分以内になってしまえば、
新しいマンションは確実にできるでしょうね。

りんかい線がＪＲになっても、東雲と有明の駅から遠いマンションが駅近になるわけでもなし。

雨でも楽、夜道も安心の駅周辺にマンションが建ちまくれば、
人口減少で駅から15分は空き家だよ。

[766: 匿名さん]

新駅直近のおいしいマンションをＪＲが手離すわけがない。

だいたい新駅といっても各駅停車が二本しか停まらない小さな駅
品川駅とは格が違い過ぎて話にもならない。
さらにはデッキで繋がるにしろ品川駅とは１キロも離れてる。

こんな妄想人間の言う事に何の説得力も無し。

というかそもそもスレ違い。豊洲東雲有明に関係無い迷惑な話

[767: 匿名さん]

＞766
そもそも、品川駅周辺の2007年ごろのタワマンは坪250万前後で売り出されているから（最安208万円）
既に十分に含み益が出ている。その上に新駅とかサウスゲート再開発とかの新たなネタが出てきて、
資産価値としては駅から多少遠かろうが無問題だよね！
ということと対比して、デベロッパーの「ここが新天地」みたいな派手な宣伝文句に踊らされて、
坪300万で分譲された豊洲がこの先どうなるかな？って話。東雲や有明のほうがまだ安かった分、安心
かもしれない。ちなみに東雲の某タワマンは分譲時は坪200万切っていた。コレはすごいよね。

[768: 匿名さん]

＞＞766
＞＞新駅直近のおいしいマンションをＪＲが手離すわけがない。

JR東が、マンション開発～。
しょぼいね。2030年になっちゃうね。
新駅、その時点で終わったね。苦笑

[769: 匿名さん]

新橋のＳＬ広場にもマンション建設の話が出てきた。駅前の時代到来だよ。

駅から遠い物件は、空き室だらけに。
修繕積立金が回らなくなり、最後は廃墟だな。

[770: 匿名さん]

もともと激安の東雲は、駅から遠くても坪200万前半で上がりも下がりもしないで安定。

豊洲の初期の安い物件は益が出るが、後発のプチバブル物件は下がる一方。駅直結は安定。

いま中古検索して、既に何十件も売り出しがあるような駅遠物件は、将来危ないと思って正解。

[771: 匿名さん]

新豊洲はアウトだね。

[772: 匿名さん]

>>770
といっても、豊洲駅直結シエルは
このスレでスルーされがち。

[773: 匿名さん]

港区・品川区湾岸と中央・江東区湾岸の対決が見たかったんでこの展開うれしい！
もっとやってください！

個人的には、どちらも五十歩百歩で好まない内陸住まいなわけだけど

[774: 匿名さん]

>>773
内陸住まいでも豊洲にこだわりがあるの？
このスレを見ないではいられない魅力が豊洲にはあるんだね。

[775: 匿名さん]

来年度に市場オープンしたら、やはり周辺の道路は渋滞になるのかねえ。。

[776: 匿名さん]

うーん、どっちも埋立地で同じようなものと言う見方もありますがプラス材料と
マイナス材料を羅列すると

＜港南のプラス材料＞
・東京駅と並ぶ首都交通の要衝であり世界からの玄関口となる品川駅利用
・サウスゲート計画で周辺の環境改善を含め官民挙げた地区への投資が進む
・港南（品川駅東）地区には既にマンションを建てる余地が無く新規供給は無い
・建物の間が比較的広くタワマンからの眺望が良い。特に海側の遠景は綺麗。
・一応、港区アドレス。

＜港南のマイナス材料＞
・昔からの下水処理場や食肉市場がある。
・再開発前からの品川駅港南口前のカオス地区がそのままになっている。
・品川駅から近いマンションでも徒歩10分、遠いマンションは徒歩15分かかる。
・分譲が終わっており基本中古物件しかない

＜豊洲のプラス材料＞
・ららぽーとなどの人が集まる娯楽ショッピング施設があり賑やかで良い。
・東京オリンピック、築地移転に向けてエリアの人気が高まる可能性がある。
・街の中にホームセンターがあり生活に便利
・新築に住める

＜豊洲のマイナス材料＞
・建物が密集しており、部屋によってはタワマンからの眺望がさほど良くない。
・東雲、有明にもマンション用地がたくさんあり大量供給が続く。
・地下鉄線１本しかなく駅力が弱い。
・江東区アドレス
・2009年ごろの分譲物件は分譲価格が当時の相場より高く値上がり余地が少ない

豊洲、港南について他にも何かありますか？いろんな場所を検討中なのでぜひ
教えてください。

[777: 匿名さん]

>>776
>いろんな場所
と言いながら、何で豊洲港南に限定しているの？
自分で書いてるように港南に新規供給タワマンは無いから
新築板で検討するなら、豊洲とサウスゲートの一部で新築のある芝浦でしょ。

[778: 匿名さん]

>>763
タワマンに重要な要素である眺望と高級感も忘れているようで

６０００万～億越えの物件を購入する層は一定のグレードを求めるもの
また、割り切って低層階やお見合い物件を購入する層を除いて
タワマンを購入する以上、それなりの眺望も重要な要素

例えば、このスレにでてきた某豊洲の駅直結タワーは せっかくの好立地なのに
完全な公団仕様である点が非常に残念な物件。

いくら、専有スペースを豪華にリフォームしても、エントランスからエレベータ
外廊下にいたるまで、入り口から部屋に向かうあらゆる場面で"公団の団地"を
意識させられる。だから、駅直結であろうと話題にすら上らない。

そういう物件選択の要素を見誤ると失敗する。
人気のある物件にはそれなりの理由がある。

[779: 匿名さん]

豊洲の駅直結物件、中古の価格、新築の時よりずいぶん高いと思うんだけど。

[780: 匿名さん]

>>779
駅直シエルは新築より大幅値上がりしたよ。
だけど、このスレではスルーされがち。
ＰＣＴは大幅値上がりの例としてたまに名前を出されるけどね。

[781: 匿名さん]

分譲が安かったのはシエル、東雲のＷコン、これらに分譲時期が近い物件は
江東区価格だったから十分に値上がり益が出ている。
ＰＣＴは比較的後からで少し高くなってたけど、ララポ直結の付加価値で
値上がりした。
豊洲タワー、ＣＴＴ群はもっとも遅い分譲で分譲価格が僅か数年前のシエルの
1.5倍くらい。
最終的には、同じエリアのマンションは同じ価格帯になってゆくとすれば、
不景気時に安いマンションを買えた人が勝ちと言うこと。豊洲のタワーが
坪300万を大きく超えてくることは無い。

[782: 匿名さん]

不景気で分譲価格が安かっただけで値上がりは当然の結果

でもスルーされる物件

[783: 匿名さん]

シエル、ＰＣＴは仕様が低いからイマイチ。
物件価格が安かったから仕方ないよね。
同じ価格で買えるなら、3丁目の方が仕様も良いし、
エリア事態も落ち着いていて、良いかなあ。

[784: 匿名さん]

3丁目は仕様は良いが、資産としては微妙。豊洲で坪300超えとかありえない価格で買ったら、
後が怖い。35年ローンの金利負担の上に資産含み損まで抱えたくないね。
ＣＴＴ8480万の分譲物件が、たった4年で7980万円。500万円も値下がりとかありえない。

[785: 匿名さん]

湾岸タワマンに希少価値なんてあるんですか？4年で500万なら上出来の部類じゃないんですか？

[786: 匿名さん]

俺は基本豊洲ネガだが、シエルは良いと思う。メトロの通路からエントリーできるのが素晴らしい。
今後も震災があっても坪300万をギリギリ維持できそうなのはシエルだけ。
豊洲住民が高齢化して都心の駅近再開発が進んだら、残りの豊洲物件は平均で坪230～250万に軟着陸だな。

[787: 匿名さん]

>>785
>>湾岸タワマンに希少価値なんてあるんですか？

ありません。
人の住む場所ではない、江東区・東雲の脱法シェアハウス！
http://tocana.jp/2014/06/post_4144_entry.html

[788: 周辺住民さん]

週刊現代に、ＮＨＫ新放送センターの移転先候補に築地市場移転後跡地があがったが震災を考慮し「臨海部」への移転はまずいと立ち消えになったとの記事が。
フジや日テレ、そして我々湾岸東エリア住民の立場は…

[789: 匿名さん]

お台場（フジ）汐留（日テレ）と城東湾岸を一緒にしない方がよいかと・・・。

[790: 周辺住民さん]

>>789
すいません
築地が臨海部だからまずいと言うのなら、フジと日テレはまずい場所に本社があり、築地より海に近い豊洲・東雲・有明の住人はさらにまずい場所に住んでるって言いたいのか！ＮＨＫムカつく！！…という意味でした。

[791: 匿名さん]

>>788
NHK築地移転ネタは
何年か前のコテハン大学教授が書いてたネタじゃない。

[792: 周辺住民さん]

>>789
お台場と有明とどこが違うの？
同じ埋立時期だよｗ

[793: 匿名]

台場も有明も臨海副都心か。
でも港区と江東区の違いは大きい。

[794: 匿名さん]

有明はともかく、台場より豊洲の方が良いけどね。

[795: 匿名さん]

その３つはどこも同じ。

[796: 匿名さん]

豊洲は液状化したから終わってるよ

[797: 匿名さん]

有明も台場も豊洲も晴海も同じ湾岸

[798: 匿名さん]

オリンピックですよね〜!

[799: 匿名]

豊洲にオリンピック関連施設はあったっけ？

[800: 匿名さん]

豊洲はオリンピック施設とは無関係。湾岸エリアは一時的なイベント施設や倉庫には打って付けの場所ではあるけどｗｗ

生活必要品を売るスーパーなどの店舗が少なく、ららぽーとやビバホーム、東雲のイオンくらいしかなく選択肢の幅がない。そのうえ鉄道などの交通網も乏しいから意外と都心に出づらい。

銀座が近いという人もいるけど、物価の高さ日本一の銀座で毎日お買いものできる湾岸タワマン居住者はほんの一握りで、大半はローン返済でキツキツの状態で、子供の養育費すらままならない人も多いらしいよ。

[801: 匿名さん]

嫉みはみっともないよｗ

[802: 匿名さん]

ららぽーと、ビバホーム、イオン　ってだけで、どの程度のエリアなのか想像つきます。

[803: 匿名さん]

>787
リンク先の記事が東雲を取り上げてるのに挿入されてる写真は悉く東雲じゃないところなのは何故なのかね？

[804: 匿名さん]

東京メトロの駅がある湾岸って豊洲、月島しかないのでは？
勝どきは都営地下鉄だし、有明、お台場はゆりかもめ、東雲はりんかい線、晴海に至っては駅すらない。

[805: 匿名さん]

>>804
将来は、東雲や有明がＪＲ駅のある街になる可能性あり。

[806: 匿名さん]

東雲は実質りんかい線＋有楽町線(辰巳駅)だね。どちらへも徒歩10分圏内。

[807: 匿名さん]

＞802
食品店で言えば紀ノ国屋とか明治屋とかクイーンズ伊勢丹とかDEAN&DELUCAとかは豊洲には来ない
でしょうねぇ。ホームセンターとか郊外型大規模ショッピングモールとかカー用品店とかがお似合いの
街ですからね。それ以外でも江東区アドレス、車のナンバーは足立、最寄の駅は地下鉄駅一つ、
晴海通りは交通量多くて空気悪い、橋一つ渡るとコリアンタウン、売却時のライバルは中央区や港区の
湾岸タワマン、分譲時期は2009年ごろで坪単価が意外と高い、なんてことを考え合わせると、
豊洲を買うのはチャレンジャーな気がします。港区で湾岸戦争と言われた2006年ごろの港南や芝浦の
タワマンは初期の坪単価230万くらいだったんですよね。それを考えると江東区豊洲の分譲価格は
ボッタクリ価格だと思いますよ。

[808: 匿名さん]

＞803
＞>787
＞リンク先の記事が東雲を取り上げてるのに挿入されてる写真は悉く東雲じゃないところなのは何故なのかね？

なんか湾岸マンションの擁護に必死だな？ｗｗよくあるイメージ掲載ってやつでしょ。

[809: 匿名さん]

東雲以外の湾岸埋立地のマンションも今後も続くマンション乱立の影響で空き室増加がすでに予測されてるから東雲タワマンと同じ運命をたどる可能性が高い。空き室の多いマンションは管理費滞納も多いから次第に共用部分から荒れてきて廃墟化が進む。

[810: 匿名さん]

お台場に住んだら人生終了？
http://rocketnews24.com/2013/11/21/389345/